Vilniaus apygardos teismo nutartis

Atsiliepimas

3. Atsakovė L. M. pateikė atsiliepimą į ieškovo ieškinį, kuriame nurodė, kad su ieškiniu nesutinka, ir prašė jį atmesti. Atsakovė nurodė, kad priėmė sprendimą parduoti žemės sklypus ir, atsižvelgdama į šių daiktų tarpusavio funkcinį ryšį, taip pat į daiktų įsigijimo tikslus ir aplinkybes, niekada net nesvarstė tokios alternatyvos, jog daiktai gali būti parduodami atskirai. Atsakovės teigimu, ji visada vertino ir šiai dienai vertina taip pat, jog žemės sklypai yra betarpiškai tarpusavyje susiję bei kartu, akumuliuodami savo savybes, sukuria vieningą turtinį kompleksą, kuris, kaip visuma, turi didesnę vertę nei kiekvienas iš žemės sklypų atskirai, tokį funkcinį ryšį pagrindžia tai, jog žemės sklypai tarpusavyje ribojasi ir Žemės sklypo 2 dalis padeda užtikrinti geresnį Žemės sklypo 1 naudojimą. Atsakovė pažymėjo, jog tiek atsakovei L. M., tiek atsakovams G. R. ir C. D. R. sandorio sudarymo metu Vilniaus miesto 14-ojo notarų biuro notaras D. B. aiškiai patvirtino, jog Sutarties sudarymui bendraturčių sutikimai nereikalingi, nes Daiktai parduodami kaip vientisas turtinis kompleksas, o tokiu atveju pirmenybės teisė nėra taikoma. Atsakovė L. M. nurodė, kad tiek atsakovė, tiek atsakovai G. R. ir C. D. R. žemės sklypus visada suprato ir suvokė kaip vieningą turtinį kompleksą, turintį bendrą kainą ir vertę, o toks suvokimas ir atitinkamai šalių valia dėl sandorio sudarymo sąlygų nuo pat pradžių buvo aiški ir nuosekli. Ieškovas ne tik neturi pirmenybės teisės, tačiau, net jeigu hipotetiškai ir būtų laikoma, jog ginčo atveju ieškovas tokią teisę turi, šią teisę ieškovas siekia įgyvendinti su aiškiu piktnaudžiavimo elementu ir grubiai nesilaikydamas jos įgyvendinimo sąlygų.

4. Atsakovai G. R. ir C. D. R. pateikė atsiliepimą į ieškovo ieškinį, kuriame nurodė, kad su ieškiniu nesutinka, ir prašė jį atmesti. Nurodė, kad ieškovas savo pažeistus interesus gina remdamasis vien tik formaliu ir pavienių faktų vertinimu. Teigė, kad ieškovo argumentai nepagrįsti – ieškovas visiškai nevertina, koks yra tikrasis Sutarties dalykas, t. y. Žemės sklypas Nr.1 ir Žemės sklypas Nr.2 parduodami kaip vienas turtinis kompleksas, nei Žemės sklypo Nr. 2 funkcinės paskirties, nei jo ryšio su Sutartimi parduodamu Žemės sklypu Nr.1, dėl to padarė nepagrįstą išvadą dėl jo pirmenybės teisų pažeidimo CK 4.79 straipsnio kontekste. Atsakovų teigimu, atsižvelgiant į Sutarties sąlygas, kaip visumą, galima pagrįstai teigti, kad abi sutarties šalys (atsakovė L. M. ir atsakovai G. R. ir C. D. R.) Sutarties dalyką, t. y. abu sklypus, laikė vienu kompleksu, susidedančiu iš pagrindinio ir antraeilio daikto, ir būtent tokios aplinkybės turi esminės reikšmės, nes atsakovai G. R. ir C. D. R. tik vieno 0,0600 ha žemės sklypo už 163 730 Eur kainą niekada nebūtų pirkę. Vien ta aplinkybė, kad Sutartį tvirtinęs notaras vėliau Sutartyje nurodė atskiras parduodamų daiktų kainas, pati savaime nei šalių susitarimo dėl žemės sklypų pirkimo sąlygų, nei realios sumokėtos Žemės sklypo Nr. 2 kainos nepaneigia – Atsakovas 2, nežinodamas jo (notaro) kainų išskirstymo motyvų ir pats neturėdamas teisinio išsilavinimo, tiesiog pasitikėjo notaru, nes notaras teigė, kad tai Sutarties įgyvendinimui (įvykdymui) jokios įtakos neturi. Atsakovai nurodė, kad Sutartimi buvo perleistas pagrindinis žemės sklypas (Žemės sklypas Nr. 1), kurio naudojimo būdas – gyvenamosios teritorijos, pobūdis – mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos ir kitos paskirties antraeilio žemės sklypo dalys (Žemės sklypas Nr. 2). Iš Sutarties sąlygų ir faktinių aplinkybių nėra pagrindo laikyti, kad Žemės sklypas Nr.2 buvo pagrindinis Sutarties objektas, kuris galėtų būti naudojamas tik išimtinai kaip savarankiškas objektas, kurio (ne)pardavimas neturėtų jokios reikšmės nei bendrai Sutarties kainai, nei atsakovų G. R. ir C. D. R. apsisprendimui mokėti už 6 arų ploto Žemės sklypą Nr. 1 163 730 Eur kainą. Be kita ko, pagal žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), planą yra aiškiai matoma, kad į minėtą žemės sklypą įeina ir pamiškės dalis. Tad akivaizdu, kad ne tik atsakovė L. M. pardavė Žemės sklypą Nr. 2, kaip antraeilį daiktą, bet ir kiti žemės sklypo bendraturčiai naudojasi žemės sklypu ne kaip pagrindiniu daiktu, o kaip antraeiliu daiktu, t. y. pamiške rekreacijos tikslais, taip pat siekdami, kad sklypas nebūtų užstatytas ir kt. Taigi, vien tas faktas, kad žemės sklypui nėra nustatyta naudojimosi tvarka, neužkerta galimybės parduoti Žemės sklypo Nr. 2 kaip antraeilio daikto ir atsakovams G. R. ir C. D. R. suteikiama teisė naudotis bet kuriomis žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), dalimis. Atsakovai teigia, kad kyla klausimas, ar perkėlus nuosavybės teisę ieškovui į Žemės sklypą Nr. 2, ypatingai tokiomis sąlygomis, kurias nurodo ieškovas, t. y. iš esmės veltui, nebus jam suteikiamas nepagrįstai bei neproporcingai didesnis interesas į bendrojo naudojimo objektą, taip apribojant kitų bendraturčių teises naudotis bendro naudojimo objektu visa apimtimi. Šiuo atveju Žemės sklypas Nr. 2 nebuvo parduotas kaip atskiras turtinis vienetas, o pagal savo funkcinę paskirtį – kaip Žemės sklypo Nr. 1 priklausinys. Todėl CK 4.79 str. numatyta pirmenybės teisė bendraturčiams įsigyti parduodamą Žemės sklypą Nr. 2 neatsirado. Atsakovai nurodė, kad ieškovo teisės tiek Sutarties sudarymo, tiek Žemės sklypo Nr.1 ir Žemės sklypo Nr.2 perdavimo atsakovų G. R. ir C. D. R. nuosavybėn metu nebuvo atsiradusios, nes šiuo atveju vyko abiejų daiktų, kaip vieno komplekso, pardavimas, o ieškovas reikalavimo perkelti jam teises ir pareigas pagal visą sandorį net nereiškia.

5. Trečiasis asmuo Vilniaus miesto 14–ojo notarų biuro notaras D. B. pateikė atsiliepimą į ieškovo ieškinį, kuriame nurodė, kad su ieškiniu nesutinka, ir prašė jį atmesti. Nurodė, kad 2020 m. liepos 3 d. buvo patvirtinta žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutartis, reg. Nr. DB-4307 (toliau – Sutartis). Atsakovė L. M. vienu sandoriu pardavė atsakovams G. R. ir C. D. R. visą jai priklausantį žemės sklypą, unikalus numeris (duomenys neskelbtini) (toliau – pagrindinis žemės sklypas), su jai priklausančiomis žemės sklypo, unikalus numeris (duomenys neskelbtini) (toliau – antraeilis žemės sklypas), dalimis. Teigia, kad atsižvelgiant į tai, kad buvo perleistas visas pagrindinis žemės sklypas, kurio naudojimo būdas – gyvenamosios teritorijos, pobūdis – mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos ir kitos paskirties antraeilio žemės sklypo dalys, nėra pagrindo laikyti, kad antraeilis žemės sklypas buvo pagrindinis Sutarties daiktas, kuris galėtų gali būti naudojamas tik išimtinai kaip savarankiškas objektas. Pagrindinis žemės sklypas ir antraeilis žemės sklypas ribojasi vienas su kitu. Trečiasis asmuo nurodė, kad iš Nekilnojamojo turto registro duomenų matyti, kad antraeilio žemės sklypo dalis valdo ir asmenys, nuosavybės teise vienasmeniškai valdantys šalia esančius žemės sklypus. Taigi akivaizdu, kad pagrindinių žemės sklypų savininkai, vienasmeniškai nuosavybės teise valdantys šalia esančio antraeilio žemės sklypo dalis, yra sukūrę funkcinį ryšį tarp vienasmeniškai valdomų žemės sklypų ir palei juos išsidėsčiusio antraeilio žemės sklypo. Pažymėjo, kad visiškai logiškas ir faktiniais duomenimis pagrįstas atsakovės L. M. pareiškimas, kad antraeilio žemės sklypo dalis laiko skirtas tinkamai eksploatuoti pagrindinį žemės sklypą. Pardavėja atsakovė L. M. paaiškino ir Sutartyje pareiškė, kad parduoda žemės sklypą 1 (pagrindinį daiktą) su antraeiliu daiktu, t. y. žemės sklypo 2 dalimi (pamiškės, besiribojančios su žemės sklypui, dalimi), skirtu tinkamai žemės sklypo 1 eksploatacijai. Nurodė, kad ieškovo argumentas, kad aplinkybė, jog nėra nustatyta naudojimosi antraeiliu žemės sklypu tvarka tarp bendraturčių, neleidžia naudotis atsakovams G. R. ir C. D. R. antraeilio žemės sklypo dalimis, yra visiškai nepagrįstas. Tokiu atveju atsakovai G. R. ir C. D. R. kartu su kitais bendraturčiais turi teise naudotis bet kuriomis antraeilio žemės sklypo dalimis. Atsižvelgiant į tai akivaizdu, jog pagrindinis žemės sklypas laikytinas pagrindiniu daiktu, o antraeilis žemės sklypas – antraeiliu daiktu, kurio dalys parduodamos. Trečiasis asmuo pažymėjo, kad daugelis antraeilio žemės sklypo bendraturčių jais tapo dovanojimo sutarčių pagrindu, o vėliau jau sudarydavo pirkimo–pardavimo sutartis. Kaip tik toks būdas leidžia manyti, kad dovanojimo sutarčių sudarymas tampant antraeilio sklypo bendraturčiais leido išvengti pranešimų siuntimų tuometiniams bendraturčiams procedūrų, o dovanojimo sandoriai galimai galėjo būti apsimestiniai. Nurodė, kad Sutarties objektas yra pagrindinis žemės sklypas ir antraeilio žemės sklypo dalys kaip turtinis kompleksas, o ne kaip atskiri nesusiję objektai, kaip ir nurodyta Sutarties 2.1. p. ir 4.6. p. Nurodė, kad visiškai nepagrįstas ieškovo argumentas, kad atsakovė L. M. buvo laisva parduoti pagrindinį žemės sklypą, bet kartu negalėjo parduoti antraeilio žemės sklypo dalių. Taigi net ir tuo atveju, jei ieškovas mano, kad, kaip antraeilio daikto bendraturtis, turi pirmenybės teisę, ši teisė galėtų būti įgyvendinta tik perkant visą pagrindinį žemės sklypą ir antraeilio žemės sklypo dalis kartu kaip turtinį kompleksą už tokią pačią kainą, kainos mokėjimo ir visas kitas sąlygas.

6. Trečiasis asmuo Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos pateikė atsiliepimą į ieškovo ieškinį, kuriame nurodė, kad dėl ieškinio pagrįstumo spręsti atsižvelgiant į atsiliepime išdėstytus argumentus. Nurodė, kad vadovaujantis aktualia informacija, esančia viešuosiuose registruose, teigtina, kad žemės sklypas 1 Nekilnojamojo turto registre įregistruotas kaip atskiras, savarankiškas, savo unikalų numerį turintis turtinis vienetas, o Žemės sklypas bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso Nekilnojamojo turto registre nurodytiems privatiems fiziniams asmenims, tarp jų ir ieškovui, šis žemės sklypas taip pat yra savarankiškas, turintis unikalų numerį nekilnojamasis daiktas. Lietuvos Respublika, atstovaujama Nacionalinės žemės tarnybos, nevaldo jokios dalies žemės sklype ir žemės sklype 1, t. y. jis valdomas išimtinai privačių subjektų. Teismo prerogatyva yra įvertinti, ar ieškovo pasirinktas subjektinių teisių gynimo būdas yra adekvatus nagrinėjamoje situacijoje ir gali būti taikomas. Nagrinėjamos bylos atveju spręstina, ar ieškovas nepagrįstai ilgai nedelsė dėl savo galimai pažeistų teisių ir ar nagrinėjamu atveju toks teisių gynimo būdas apskritai gali būti taikomas įvertinus visas Sutarties sudarymo aplinkybes. Pažymėjo, kad trečiasis asmuo Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos nėra ginčijamų sandorių šalis, todėl neturi teisės pasisakyti dėl jos teisėtumo ar sudarymo aplinkybių, sutarties sąlygų formuluočių.

Atsiliepimas

3. Atsiliepimu atsakovai G. R. ir C. D. R. prašo atmesti B. B. apeliacinį skundą ir Vilniaus miesto apylinkės teismo 2021 m. gegužės 18 d. sprendimą palikti nepakeistą; priteisti atsakovams G. R. ir C. D. R. iš ieškovo bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime į apeliacinį skundą nurodo tokius argumentus:

14.1. Apeliacinio skundo argumentai yra visiškai nepagrįsti, pateikti netinkamai aiškinant turtinio komplekso sąvoką bei paneigiant atsakovės L. M. nuosavybės teisės esmę - savo nuožiūra, nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių ir interesų, valdyti, naudoti nuosavybės teisės objektą ir juo disponuoti. Visų pirma, svarbu pažymėti, kad CK 1.110 straipsnio 2 dalies nuostata nedraudžia į turtinį kompleksą civilinės apyvartos pagrindais sujungti kelis savarankiškus objektus, o vienintelis turtinį kompleksą apibūdinantis požymis pagal CK 1.110 str. 2 d. yra bendra kelių daiktų ūkinė paskirtis. Taip pat atkreiptinas dėmesys, kad turtinį kompleksą gali sudaryti ne tik CK 1.110 straipsnio 2 dalyje nustatytų daiktų visuma, t. y. turtinio komplekso sudėtis yra dispozityvi ir jį gali sudaryti bet koks turtas, nebūtinai tik daiktai ir nebūtinai siejami bendra ūkine paskirtimi.

14.2. Savininko teisė sujungti atskirus turto objektus į vieną turtinį kompleksą išplaukia iš nuosavybės teisės turinio – valdyti ir disponuoti turtu, t. y. apspręsti jo teisinį likimą ir sudaryti sandorius, kurių nedraudžia imperatyvios teisės normos. Savininkas yra laisvas nustatyti, kokiomis sąlygomis turtą parduoti, o siekis turtą parduoti kuo palankesnėmis ekonominėmis sąlygomis yra natūralus ir teisėtas. Neabejotina, kad tokie objektai turi būti susiję taip, kad jie didintų vienas kito vertę juos kartu perleidžiant ar sudarant kitus sandorius dėl šio turto. Draudimas savininkui savo turimus objektus parduoti kaip turtinį kompleksą, taip padidinat jo vertę, paneigtų jo nuosavybės teisės turinį. Atskirų turto objektų sujungimas į turtinį kompleksą yra teisinė priemonė, leidžianti savarankiškus objektus perleisti vienu sandoriu, taip padidinat jų vertę. Iš šalių paaiškinimų ir kitų byloje esančių įrodymų nustatyta, kad parduoti žemės sklypai yra besiribojantys žemės sklypai (kas, priešingai nei teismui bando įrodyti Ieškovas, ir patvirtina ne tik jų sąsajumą, bet ir fizinį ir funkcinį ryšį), tad yra optimalu ir protinga šį turtą eksploatuoti kartu kaip vieną turtinį kompleksą, esant vienam šio turto savininkui. Šiuo atveju CK 4.79 straipsnio nuostatos negali būti aiškinamos kaip įpareigojančios atsakovą savo turtą atskirti ar skaidyti ir būtinai parduoti atskiromis dalimis ar suteikiančios teisę kitam bendraturčiui, siekiančiam pasinaudoti pirmenybės teise, nustatyti sandorio sąlygas.

14.3. Kadangi įgyjami žemės sklypai funkciškai yra susiję tokiu būdu, kad Žemės sklypas Nr. 2 iš esmės yra skirtas Žemės sklypo Nr. 1 naudingesniam ir efektyvesniam naudojimui, t. y. pamiškės dalis, besiribojanti su Žemės sklypu Nr. 1, jie sutartyje buvo įvardinti kaip pagrindinis ir antraeilis daiktai. Todėl nepagrįstas apelianto teiginys Žemės sklypas Nr.2 negali būti „traktuotinas“ kaip antraeilis daiktas, skirtas Žemės sklypo Nr.1 eksploatacijai užtikrinti, nes tiek Žemės sklypas Nr.1, tiek žemės sklypas 2 pagal Nekilnojamo turto registro duomenis, yra laikomi kaip du savarankiški sklypai, su aiškiai apibrėžtomis ribomis.

14.4. Aiškinant sutartį, negalima apsiriboti vien pažodiniu sutarties teksto aiškinimu – pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai ir valia (CK 6.193 str. 1 d.). Atitinkamai CK 6.156 str. 4 d. yra numatyta, kad sutarties sąlygas šalys nusistato savo nuožiūra, išskyrus atvejus, kai tam tikras sutarties sąlygas nustato imperatyvios teisės normos. Atkreiptinas dėmesys, kad Sutarties 2.1 punkte yra nurodyta, jog Žemės sklypas Nr.1 ir Žemės sklypas Nr.2 yra parduodami kaip turtinis kompleksas, t. y. ne atskirai kaip du savarankiški nekilnojamieji daiktai (žemės sklypai), dėl kurių pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų sutarė šalys individualiai, o kaip vienas pagrindinis ir antraeilis daiktas, - ir tokia Sutarties sąlyga yra esminė, nes, jei šie žemės sklypai būtų parduodami atskirai kaip du savarankiški daiktai, atsakovai tokių žemės sklypų atskirai nebūtų apskritai pirkęs ir sudaręs Sutarties arba nebūtų mokėjęs už juos tokios kainos. Atsakovai minėtus žemės sklypus įsigijo kaip vieną turtinį kompleksą, bendrai sudarantį 0,1001 ha ploto, su tikslu tenkinti atsakovo šeimos interesus – gyvenamojo namo statybai ir gyvenimui jame.

14.5. Ieškovui kaip bendraturčiui neatsirado pirmenybės teisė, kuri gali būti ginama teismine tvarka, remiantis kasacinio teismo praktika dėl CK 4.79 straipsnio 2 dalies taikymo ir aiškinimo. Be to, teismo posėdžio metu atsakovai siūlė ieškovui perkelti pirkėjo teises pagal visą sutartį taip, kad ieškovas sutiktų nupirkti iš atsakovų abudu žemės sklypus, t. y. Žemės sklypą Nr. 1 ir žemės sklypą Nr. 2 už sutartyje nurodytą kainą, t. y. už 166 000 Eur, arba nupirktų žemės sklypą 2 už realią už šį sklypą sumokėtą pagal Sutartį kainą, tai yra apie 16 000 Eur už 1 arą, tačiau su tokiu pasiūlymu ieškovas nesutiko.

14.6. Pirmenybės teisė pirkti atsiranda, jeigu yra parduodama daikto dalis. Jeigu savininkas parduoda visą pagrindinį daiktą, o ne jo dalį, tai niekam neatsiranda pirmenybės teisė pirkti. Jeigu savininkas parduoda keletą daiktų, bet pagrindinį daiktą parduoda visą, o antraeilio daikto – dalį, tai jis neturi pareigos informuoti apie pardavimą antraeilių daiktų bendraturčių“ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2018 m. vasario 21 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-61-695/2018 43 ir 44 punktai). Taigi, šiuo atveju atsakovei L. M. pardavus visą asmeninės nuosavybės teise priklausantį daiktą Žemės sklypą1, kaip pagrindinį, kartu su antraeilio daikto dalimi – Žemės sklypas2, pagal kasacinio teismo praktiką neatsirado pareiga informuoti apie antraeilio daikto pardavimą bendraturčiams ir atitinkamai neatsirado bendraturčio teisė reikalauti perkelti pirkėjo teises ir pareigas pagal tokį sandorį.

14.7. Ieškovas savo teises būtų galėjęs apginti tik tuo atveju, jeigu Žemės sklypas Nr.2 būtų parduodamas kaip savarankiškas civilinių teisių objektas. Atsakovai ketino įgyti tik abu žemės sklypus, atskiro Žemės sklypo 2 įsigijimas jų, kaip pirkėjų, nedomino. Žemės sklypas Nr.1 ribojasi su žemės sklypu, kurio dalis yra Žemės sklypas Nr.2 (pamiškės dalis), todėl būtent toks objektų junginys domino juos kaip pirkėjus, kurie ir buvo įvertinti sandorio kaina, atspindinčią abiejų daiktų bendrą vertę, o ne suminę dviejų atskirų daiktų kainą.

14.8. Net jei apeliacinės instancijos teismas nustatytų, kad ginčo atveju ieškovo pirmenybės teisė buvo pažeista, tai šios teisės gynybos būdas galimas tik reiškiant reikalavimą perkelti ieškovui visas pirkėjo teisės ir pareigas pagal visą Sutartį, o ne tik Sutarties dalyje, nes Sutarties dalyku buvo dviejų žemės sklypų kompleksas, o ne kiekvieno iš dviejų sklypų, kaip dviejų atskirų savarankiškų sklypų pardavimas savarankiškomis sąlygomis.

14.9. Nei vienoje savo nutarčių LAT nėra pasisakęs, kad CK 4.79 straipsnio 2 dalies nuostata yra imperatyvi ir jos pažeidimas yra pagrindas pripažinti sandorį niekiniu. Niekiniu gali būti pripažįstamas tik apsimestinis sandoris, kai šalys, siekdamos išvengti pirmenybės teisės siūlymo bendraturčiui, sudaro pirkimą-pardavimą pridengiantį kitą sandorį (dovanojimą, mainus ir pan.). Tuo atveju, kai tokio tikslo šalys neturi, tačiau teismo nuomone buvo pažeista pirmenybės teisė, sandoris, kuris sudarytas pažeidžiant pirmenybės teisę, pagal kurį negalima perkelti pirkėjo teisių ir pareigų, tampa nuginčijamu, kurį ginčyti turi šalis, kurios interesai pažeisti. Pripažinęs sandorį negaliojančiu, teismas turi taikyti dvišalę restituciją, grąžinti sandorio šalis į pirminę padėtį ir tada bendraturtis ketindamas perleisti savo dalį turėtų iš naujo inicijuoti turto perleidimo procedūras.

14.10. Vien ta aplinkybė, kad sutartį tvirtinęs notaras vėliau sutartyje nurodė atskiras parduodamų daiktų kainas, pati savaime nei šalių susitarimo dėl žemės sklypų pirkimo sąlygų, nei realios sumokėtos Žemės sklypo Nr. 2 kainos nepaneigia. Nesant sutarties sąlygų, kad pirkėjas perka kompleksą, o perka du atskirus žemės sklypus, atsakovai tokios sutarties, pagal kurią įsigytų tik Žemės sklypą Nr. 1 už 163730 Eur kainą niekada nebūtų sudaręs ir už Žemės sklypą Nr. 1 tokios kainos niekada nebūtų mokėjęs. Be kita ko, reali atsakovų sumokėta Žemės sklypo Nr. 2 kaina yra ne 2 270 Eur, o 66 400 Eur, patvirtina ir Žemės sklypo Nr. 2 rinkos kaina. Į civilinę bylą pateiktame Žemės sklypo Nr.2 Nekilnojamojo turto registro išraše, registro Nr. (duomenys neskelbtini), yra nustatyta, kad bendra žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio Vilniaus mieste, kurio daliai priskiriamas ir Žemės sklypas Nr.2, rinkos vertė yra 378 000 Eur. Minėtas žemės sklypas yra 0,3788 ha bendro ploto, kas reiškia, jog 0.0100 ha (1 aro) rinkos vertė yra 9 978,88 Eur (378 000 Eur ÷ 0.3788 ha×0.0100 ha = 9 978,88 Eur/ha).

14.11. Ieškovo siekis perkelti jam pirkėjo teises ir pareigas bei sumokėti už Žemės sklypą Nr.2, kuris yra 0,0401ha ploto,- 2 270 Eur, neatitinka protingumo kriterijų ir veikiau suponuoja siekį gauti asmeninės naudos bei norą nepagrįstai praturtėti atsakovų sąskaita, nei realų pažeistos teisės gynimą. Byloje yra pateiktas įrodymas – ieškovo 2020 m. rugsėjo 10 d. susirašinėjimas su atsakovais per interneto programėlę Facebook. Iš nurodyto matyti, kad pats ieškovas, puikiai suvokdamas ir žinodamas atsakovų įsigyto Žemės sklypo Nr. 2 sąlygas (tame tarpe ir sumokėtą kainą), siūlė atsakovams pirkti jam priklausančias žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio Vilniaus mieste, dalis (27 arus) už 430 000 Eur kainą, t.y. beveik po 16 000 Eur už arą (jei tiksliai – po 15925,92 Eur/a) kainą.

Atsiliepimas

4. Atsiliepimu į ieškovo bei atsakovės apeliacinį skundą trečiasis asmuo Vilniaus miesto 14-ojo notarų biuro notaras D. B. prašo tenkinti atsakovės apeliacinį skundą, t. y. pašalinti iš teismo sprendimo motyvuojamosios dalies motyvus, susijusius su nurodymu, jog atsakovė pažeidė privalomą tvarką dėl bendraturčių informavimo apie pardavimą, atitinkamai ir bendraturčių pirmenybės teisę; atmesti ieškovo apeliacinį skundą, t. y. palikti teismo sprendimą nepakeistą, išskyrus toje dalyje iš kurios turi būti pašalinti atsakovės prašomi motyvai; priteisti iš ieškovo notaro naudai visas apeliacinės instancijos teisme patirtas bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime į apeliacinį skundą nurodo tokius argumentus:

15.1. teismas sprendime remiasi ir cituoja konkrečią kasacinio teismo praktiką, kurioje inter alia nurodoma, kad bendraturtis „neturi teisės reikalauti, kad savininkas keistų sąlygas jam ir parduotų daiktą, pavyzdžiui, be priklausinių, vieną, o ne kelis daiktus ar kad atsiskaitymas vyktų kita tvarka.“ Laikytina, kad teismo padaryta išvada, kad dalis Žemės sklypo 2 buvo parduota pažeidžiant privalomą tvarką dėl bendraturčių informavimo apie pardavimą, yra nepagrįsta, prieštaraujanti byloje esantiems rašytiniams įrodymams ir nukrypstanti nuo paties teismo cituojamos kasacinio teismo praktikos.

15.2. Teismo nurodomoje kasacinio teismo 2018-02-21 nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. e3K-3-61-695/2018 (kuria, beje, bylos nagrinėjimo metu rėmėsi ir pat Notaras bei kurios pagrindu 2019-05-09 Notarų rūmų prezidiumo nutarimu Nr. 4.2 buvo atitinkamai pakeista ir papildyta bylai aktuali ir į bylą Notaro pateikta Notarų rūmų prezidiumo 2016-05-26 nutarimu Nr. 6.2 patvirtinta konsultacija) yra išaiškinta, kad „jeigu savininkas parduoda keletą daiktų, bet pagrindinį daiktą parduoda visą, o antraeilio daikto – dalį, tai jis neturi pareigos informuoti apie pardavimą antraeilių daiktų bendraturčių“. Būtent tokia tvarka ir tiek Lietuvos kasacinio teismo, tiek Lietuvos notarų rūmų suformuota praktika vadovavosi ir notaras, tvirtindamas sutartį.

15.3. Vien tik Žemės sklypo 2 nuosavybės teisės turėjimas neturint nuosavybės teisės į Žemės sklypą 1 ir atvirkščiai, jo savininkui neleistų pasiekti/užtikrinti tų tikslų, kurie gali būti pasiekti/užtikrinti tik įsigyjant ir nuosavybės teise valdant abu žemės sklypus. Daugiau nei akivaizdu, jog tarp ginčo žemės sklypų egzistuoja akivaizdus fizinis ir funkcinis ryšys, todėl šis turtas atsakovės kaip turto savininkės sprendimu galėjo būti parduodamas kaip vienas neskaidomas ir nedalomas turtinis vienetas tam asmeniui, kuris sutinka nupirkti visą šį turtą kaip tokį už bendrą kainą. Tai papildomai pagrindžia ir patvirtina aplinkybė, kad remiantis ieškovo logika, atsakovei pardavus jai priklausantį Žemės sklypą 1 be jai priklausančios Žemės sklypo 2 dalies, ji niekaip savarankiškai negalėtų panaudoti ir/ar eksploatuoti jai priklausančių 4,01 aro kitos paskirties Žemės sklypo 2 dalies, turimos bendrojoje dalinėje nuosavybėje su kitais bendraturčiais, tame tarpe – ir Ieškovu. Todėl teigti, kad atsakovei priklausanti Žemės sklypo 2 dalis yra savarankiškas daiktas be Žemės sklypo 1 nėra jokio teisinio ir/ar faktinio pagrindo.

15.4. Jei Žemės sklypas 1 nebūtų buvęs parduodamas su dalimi Žemės sklypo 2, tai Sutartis iš viso nebūtų buvusi sudaryta, o jei ir būtų buvusi - tai ne tokiomis sąlygomis. Priešingu atveju, t. y. perkėlus ieškovui nuosavybės teises tik į dalį Žemės sklypo 2, o Žemės sklypą 1 paliekant atsakovams nuosavybės teise – būtų nepagrįstai ir neproporcingai pažeistos atsakovų teisės ir teisėti interesai; turtinis kompleksas būtų išskaidytas ir prarastų tą vertę, kurią jis turi tik dėl savo sudėties. Dėl nurodytų motyvų bei teisinių argumentų pirmosios instancijos teismas ieškovo pareikštą ieškinį pagrįstai atmetė, o jo naikinimui ieškovo nurodytais argumentais – nėra pagrindo.

15.5. Teismas atsižvelgė, jog Žemės sklypo 1 ir dalies Žemės sklypo 2 kainų nurodymas Sutarties 2.1 p. buvo išimtinai techninis/formalus veiksmas, nei atspindėjo realią kiekvieno iš šių nekilnojamųjų daiktų rinkos vertę. Žemės sklypo 1 ir dalies Žemės sklypo 2 (iš viso – 10,01 aro ploto) pardavimo kaina Sutartyje buvo nustatyta kaip vieno turtinio komplekso, kuris yra parduodamas už bendrą 166 000,00 Eur kainą (t.y. apie 16 583,42 Eur/arą). Kiekvieno iš Sutartimi perleidžiamų nekilnojamųjų daiktų tikrosios rinkos vertės įvardijimas/įkainojimas net nebuvo galimas, kadangi i) šie daiktai atskirai nebuvo ketinami parduoti ir ii) kiekvieno iš šių daiktų rinkos verčių suma neatitiktų šių daiktų, parduodamų kaip vieno turtinio komplekso, vertės.

5. Atsiliepimu į apeliacinį skundą L. M. prašo ieškovo B. B. pateiktą 2021-06-16 apeliacinį skundą atmesti; priteisti atsakovei L. M. iš ieškovo B. B. patirtas bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime į apeliacinį skundą nurodo tokius argumentus:

16.1. priešingai nei teigia ieškovas, Žemė sklypus jungia bendra paskirtis. Nekilnojamojo turto registre nurodyta bendra Žemės sklypo 1 ir Žemės sklypo 2 paskirtis yra „kita“, t. y. tapati. Naudojimo būdai, kuriuos nurodo ieškovas nėra aktualūs, kadangi jie bendrai parenkami abiem Žemės sklypams ir gali būti tokie patys. Dar daugiau, Sutarties 4.6. p., nurodyta, jog „Pardavėjas patvirtina, kad parduoda Žemės sklypą 1 su antraeiliu daiktu, t.y. Žemės sklypo 2 dalimi (pamiškės, besiribojančios su žemės sklypu1, dalimi), skirtu tinkamai Žemės sklypo1 eksploatacijai“. Tai reiškia, kad Žemės sklypus jungia bendra funkcinė paskirtis, kuri suformuoja daiktą (kartu Sutarties dalyką) kaip vieną turtinį kompleksą, o Žemės sklypas 2 yra neatsiejamas nuo Žemės sklypo 1. Turtinis kompleksas kaip civilinių teisių objektas laikomas bendros ūkinės paskirties vienijamų daiktų visuma (CK 1.110 str. 2 d.). Konstatuotina, kad kai turtinį kompleksą sudarantys daiktai funkciniu ryšiu susiję taip, kad, nesant ar atskyrus kurį nors iš susidedančių daiktų, normaliai nefunkcionuotų visas kompleksas ar neproporcingai sumažėtų tokio komplekso vertė, tai tokiu atveju nuosavybės perleidimo objektas tiek pagal sutartį, tiek kitais įstatyme nustatytais pagrindais gali būti tik turtinis kompleksas kaip savarankiškas civilinių teisių objektas, bet ne tokio komplekso sudėtinės dalys (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009-03-03 nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-65/2009).

16.2. Atsakovė visada vertino ir šiai dienai vertina taip pat, jog Žemės sklypai yra betarpiškai tarpusavyje susiję bei kartu, akumuliuodami savo savybes, sukuria vieningą turtinį kompleksą, kuris, kaip visuma, turi didesnę vertę nei kiekvienas iš jų atskirai. Tokį Žemės sklypų funkcinį ryšį pagrindžia tai, jog jie tarpusavyje besiriboja ir Žemės sklypo 2 dalis padeda užtikrinti geresnį Žemės sklypo 1 naudojimą.

16.3. Vien tai, kad Žemės sklypas 2 yra įregistruotas kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas nereiškia jo nepriklausomumo nuo Žemės sklypo 1. Tai patvirtina ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika, kurioje nurodoma, jog „daikto priklausomumą lemia ne jo teisinė registracija kaip atskiro nekilnojamojo turto objekto, o jo nuolatinis funkcinis ryšys su vienu ar keliais pagrindiniais daiktais“ (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013-03-14 nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-117/2013). Žemės sklypas 2 nebuvo parduotas kaip atskiras turtinis vienetas, o pagal savo funkcinę paskirtį – kaip Žemės sklypo 1 priklausinys, todėl CK 4.79 str. numatyta pirmenybės teisė bendraturčiams įsigyti parduodamą Žemės sklypo 2 dalį neatsirado.

16.4. Apeliacinio skundo argumentus, jog „teismas neatliko savo pareigos savo iniciatyva išspręsti tokio sandorio (sutarties) negaliojimo klausimą“, paneigia Kasacinio teismo praktika, aiškinanti, kad sandorių negaliojimo instituto paskirtis yra dvejopa: (i) siekti, kad civiliniuose santykiuose būtų užtikrintas teisėtumas, (ii) kartu nepažeisti civilinių teisinių santykių stabilumo ir teisinio tikrumo įgytų civilinių teisių atžvilgiu. Sandorio pripažinimas negaliojančiu CK 1.80 str. 1 d. pagrindu yra sutarties laisvės principo išimtis, privatinėje teisėje dominuoja dispozityvus, bet ne imperatyvus teisinio reguliavimo metodas, todėl, sprendžiant dėl sandorio negaliojimo aptariamuoju pagrindu, būtina nustatyti, ar yra toks visuomenės interesas, kuris reikalautų įsikišti į šalių privačius santykius, t. y. ar yra pakankamas pagrindas teigti, kad pamatinis visuomenės interesas reikalauja visuotinai pripažinti tokius sandorius negaliojančiais, nesiejant jo su konkrečiomis šalimis ar konkrečia situacija. Atsakovės vertinimu, ieškovas siekia apeliacinio skundo turiniu praplėsti bylos nagrinėjimo ribas ir tuo pagrindu ginčyti sprendimą, nors toks klausimas pirmos instancijos teisme nebuvo keliamas ir jokie panašūs reikalavimai nereikšti.