Kauno apygardos teismo nutartis

1. Ieškovė viešoji įstaiga Amatų ir menų centras „Nauja sirena“ (toliau VšĮ Amatų ir menų centras „Nauja sirena“ ir ieškovė) 2021 m. liepos 28 d. kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovei Kauno miesto savivaldybei (toliau – savivaldybė ir atsakovė), kurį 2021 m. spalio 13 d. patikslinusi prašė teismo panaikinti 2008 m. spalio 16 d. nekilnojamojo turto panaudos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini), sudarytos tarp ieškovės ir atsakovės, 3 punktą, pripažįstant, kad jis yra pakeistas novacijos pagrindu šalims sudarius 2010 m. birželio 9 d. „Susitarimą dėl 2008 m. spalio 16 d. savivaldybės nekilnojamojo turto panaudos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) pakeitimo“ Nr. (duomenys neskelbtini) bei priteisti bylinėjimosi išlaidas.

2. Ieškovė nurodė, kad ji su atsakove 2008 m. spalio 16 d. sudarė savivaldybės nekilnojamo turto panaudos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), pagal kurią atsakovė perdavė ieškovei panaudos pagrindais naudoti ir valdyti atsakovės ilgalaikį materialųjį nekilnojamąjį turtą – administracinį pastatą, esantį adresu (duomenys neskelbtini), iki 2013 m. spalio 16 d. Atsakovė 2009 m. gegužės 21 d. priėmė sprendimą, kuriuo nusprendė leisti ieškovei teisės aktų nustatyta tvarka rekonstruoti pastatą, pritaikant jį neįgaliųjų socialinės įmonės įstatuose numatytai veiklai vykdyti. Ieškovė, gavusi atsakovės leidimą pastatą rekonstruoti, šią rekonstrukciją atliko ir iš esmės avarinės būklės pastatą pavertė tinkamu naudoti pagal paskirtį, pritaikė neįgaliųjų asmenų poreikiams ir vykdomai ūkinei veiklai. Į pastato renovacijos darbus ir įrengimą ieškovė investavo 95 871,73 Eur. Taip ieškovė iš esmės pagerino pastato būklę ir ženkliai padidino jo vertę. Atsakovė 2010 m. gegužės 27 d. sprendimu Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl 2008 m. spalio 16 d. (duomenys neskelbtini) su viešąja įstaiga Amatų ir menų centru „Nauja sirena“ pakeitimo“ nusprendė pakeisti 2008 m. spalio 16 d. atsakovės nekilnojamojo turto panaudos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini): patikslinti 1.1 punkte nurodyto nekilnojamojo turto po rekonstrukcijos pasikeitusį plotą ir likutinę vertę bei nustatyti sutarties galiojimo terminą – iki 2028 m. spalio 16 d. Siekdama novacijos pagrindu sudaryti naują pastato nuomos sutartį vietoje esamos pastato panaudos sutarties ieškovė kelis kartus kreipėsi į atsakovę prašydama suderinti naujos sutarties sąlygas, atsižvelgiant į susiklosčiusius pasikeitusius teisinius santykius ir jų pasekmes. Siekiant susitarti dėl galimos pastato nuomos kainos Kauno miesto savivaldybės administracijos Nekilnojamojo turto skyrius 2017 m. rugsėjo 21 d. raštu Nr. (duomenys neskelbtini) nurodė galimą nuomos kainą, kuri tariamai apskaičiuota pagal atsakovės tarybos patvirtintą atsakovės ilgalaikio nekilnojamojo turto nuompinigių skaičiavimo tvarkos aprašą. Pastato nuomos kainą pasiūlė nustatyti 150 Eur (be PVM) per mėnesį. Ieškovės atstovas 2019 m. birželio 29 d. raštu pranešė atsakovei, kad sutinka, jog pastato panaudos sutartis būtų šalių susitarimu nutraukta prieš terminą, susitariant dėl susiklosčiusių teisinių santykių modifikavimo į nuomos santykius, įvykdant novaciją, tačiau Kauno miesto savivaldybės administracijos nekilnojamojo turto skyrius 2019 m. liepos 29 d. raštu Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl nekilnojamojo turto (duomenys neskelbtini)“ nurodė, kad šiuo metu yra rengiami dokumentai turto pardavimui, todėl klausimas dėl turto nuomos nėra sprendžiamas. Kauno miesto savivaldybės taryba 2017 m. birželio 13 d. sprendimu Nr. (duomenys neskelbtini) nusprendė įtraukti amatų ir meno centrą su gamybinėmis patalpomis administraciniame pastate į viešame aukcione parduodamo Kauno miesto savivaldybės nekilnojamojo turto ir kitų nekilnojamųjų daiktų sąrašą. Tai reiškia, kad pastatas, kuris stovi žemės sklype, tapo nebereikalingas atsakovės funkcijoms vykdyti ir kad jis negali būti tuo pačiu pripažintas skubiai ir neišvengiamai reikalingu pačiam panaudos davėjui. Tokiu būdu nėra nei vieno teisinio pagrindo, kuris lemtų sutarties termino pasibaigimą, o pastato įtraukimas į privatizuojamų objektų sąrašą patvirtina, kad pastatas nėra reikalingas savivaldybės funkcijoms vykdyti ir nėra reikalingas pačiam panaudos davėjui. Tai reiškia, kad pastato panaudos sutartis negali būti nutraukta prieš terminą. Be to, sutarties 3 punkte buvo nustatyta sąlyginė nuostata: jei panaudos subjektas, gavęs panaudos davėjo rašytinį sutikimą, atlieka savo lėšomis perduoto panaudos pagrindais turto kapitalinį remontą ir jį tinkamai įformina. Ši sąlyga įvyko, t. y. ieškovė, būdama panaudos subjektu, gavusi atsakovės, kaip panaudos davėjos, rašytinį sutikimą, atliko savo lėšomis perduoto panaudos pagrindais turto kapitalinį remontą ir jį tinkamai įformino. Todėl 2010 m. birželio 9 d. sudarius papildomą susitarimą dėl sutarties galiojimo termino, laikytina, kad naujas susitarimas pakeitė anksčiau galiojusį punktą novacijos pagrindu. Todėl pirminis punktas pripažintinas negaliojančiu.

9. Apeliaciniu skundu ieškovė VšĮ Amatų ir meno centras „Nauja sirena“ prašo teismo panaikinti Kauno apylinkės teismo 2022 m. sausio 17 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

1.1. Teismo sprendimas yra nepagrįstas ir neteisėtas, priimtas netinkamai aiškinant bei interpretuojant byloje surinktus įrodymus bei netinkamai taikant teisės normas.

1.2. Teismas netinkamai interpretavo byloje apklaustų liudytojų parodymus, iškraipė jų prasmę, bylos kontekste suteikė jiems netinkamą reikšmę. Skundžiamame sprendime (konstatuojamoje dalyje) teismas nepagrįstai nurodė, kad liudytojai V. G. ir A. K. patvirtino, jog savivaldybės taryba, priimdama sprendimus, vadovavosi galiojančiomis teisės aktų normomis, jokie pažadai dėl savivaldybės turto panaudos termino nekeičiamumo negalėjo būti duodami, atsižvelgiant į tai, kad politinė valia, pasikeitus kadencijoms, gali keistis. Teismas nepagrįstai nurodė, kad šių liudytojų parodymai patvirtino aplinkybes, jog esminis susitarimo klausimas buvo panaudos sutarties termino pratęsimas po atliktų rekonstrukcijos darbų, tačiau nebuvo suteikiama ieškovei jokių nepagrįstų lūkesčių, jog panaudos sutarties terminas jokiais būdais negalėtų būti keičiamas anksčiau termino, kadangi tokių parodymų liudytojai neteikė.

1.3. Teismas, aiškindamas susiklosčiusius teisinius santykius, nesivadovavo sprendime nurodytais principais ir sutarčių aiškinimo taisyklėmis, apsiribojo tik šių nuostatų konstatavimu. Tuo tarpu atskleidžiant tikruosius šalių ketinimus iš liudytojų parodymų tapo aišku, kad sudarant panaudos sutartį pastatas buvo avarinės būklės ir jau vien todėl negalėjo būti privatizuotas, kad ieškovės lūkesčiai, susiję su 95 871,73 Eur investavimu į pastato rekonstrukciją, buvo susiję su galimybe rekonstruotu pastatu naudotis 20 metų, kad tuometiniai savivaldybės bei jos administracijos vadovai suprato tokį investuotojo ketinimą ir su tuo sutiko, kad miesto tarybos sprendimu (o ne tik sutarties papildymu) pakeistą sutarties galiojimo terminą abi šalys suprato vienodai, kaip investitoriaus galimybę pastatu naudotis iki tarybos sprendime nustatyto termino, t. y. iki 2028 m. spalio 16 d., ir kad priimant miesto tarybos sprendimą bei sudarant papildomą susitarimą, jokios papildomos sąlygos dėl galimo pastato privatizavimo anksčiau nustatyto sutarties galiojimo termino nustatytos ar aptartos nebuvo. Todėl byloje atskleisti tikrieji sutarties šalių ketinimai, subjektyvus šalių sutarties turinio suvokimas kartu su sutarties teksto lingvistine analize, sutarties sąlygų tarpusavio ryšys, susitarimo esmė ir tikslas, sutarties sudarymo aplinkybės bei jos sudarymo kontekstas, sudaro teisinį pagrindą pripažinti tik tokį aiškinimą, kuriame būtų atsižvelgiama į abiejų šalių ketinimus.

1.4. Teismo taikyta teisės norma – jog panaudos gavėjui už turto pagerinimus neatlyginama – negali būti aiškinama taip, tarsi ji sąlygotų jokiomis teisinėmis garantijomis neapsaugotą savivaldybės galimybę nesąžiningai pasinaudoti privačiomis investicijomis, siekiant pagerinti privatizuojamą turtą.

1.5. Sprendime nurodyti argumentai dėl Kauno apylinkės teismo 2021 m. vasario 9 d. sprendimo ir Kauno apygardos teismo 2021 m. liepos 8 d. nutarties neturi teisinės reikšmės, kadangi nagrinėjamoje byloje nėra sprendžiamas pastato privatizavimo galimybių klausimas. Būtent todėl pasirengimas privatizavimui (šiuo atveju Nacionalinės žemės tarnybos žemės panaudos sutarties nutraukimas atsižvelgiant į iš atsakovės gautą pranešimą apie ketinimą privatizuoti pastatą) ir atsakovės galimybė turtą privatizuoti po sutarties pasibaigimo (kaip teismas nurodė – nebent žemės sklypo pardavimas būtų nukeltas iki 2028 m. spalio 16 d.), nesukuria situacijos, kad pastatas ir toliau negali būti naudojamas iki sutarties termino pabaigos ir kad teismui patenkinus ieškinio reikalavimą bei pripažinus įvykusią novaciją negalėtų būti sudaryta nauja žemės sutartis terminui iki pastato panaudos sutarties termino galiojimo pabaigos.

1.6. Teismas pastato įtraukimui į privatizuojamų objektų sąrašą suteikė nepagrįstą teisinę reikšmę, kadangi tai neturi teisinės reikšmės reikalavimų šioje byloje patenkinimui, nes į atitinkamus sąrašus įtraukto pastato privatizavimas gali būti vykdomas ir pasibaigus pastato panaudos sutarties galiojimui (t. y. po 2028 m. spalio 16 d.).

1.7. Teismas nepagrįstai aiškino teisinius santykius, todėl ieškinio reikalavimą, kuriuo buvo prašoma panaikinti pirminį punktą, pripažįstant jį pakeistu novacijos pagrindu, atmetė nepagrįstai. Sutarties šalys savo sandoriais labai aiškiai išreiškė valią tiek sutinkant su investicijomis į turto pagerinimą, tiek sutinkant su konkretaus termino nustatymu, atsižvelgiant į turto pagerinimo faktą. Ir tai įvykdyta tarybos sprendimais. Tokį sandorio turinio supratimą patvirtino ir byloje liudytojais apklausti aukščiausias pareigas tuo metu Kauno mieste užėmę savivaldybės tarnautojai. Sutarties 3 punkte buvo nustatyta sąlyginė nuostata: jei panaudos subjektas, gavęs panaudos davėjo rašytinį sutikimą, atlieka savo lėšomis perduoto panaudos pagrindais turto kapitalinį remontą ir jį tinkamai įformina. Ši sąlyga buvo įvykdyta ir dėl to ginčo byloje nėra, t. y. ieškovė, būdama panaudos subjektu, gavusi atsakovės, kaip panaudos davėjos, rašytinį sutikimą atliko savo lėšomis perduoto panaudos pagrindais turto kapitalinį remontą ir jį tinkamai įformino. Todėl 2010 m. birželio 9 d. sudarius papildomą susitarimą dėl sutarties galiojimo termino laikytina, kad naujas susitarimas pakeitė anksčiau galiojusį punktą novacijos pagrindu.

Šalies argumentai

2.1. Apeliantė nepagrįstai nurodo, kad 2010 m. birželio 9 d. susitarimas dėl 2008 m. spalio 16 d. savivaldybės nekilnojamojo turto panaudos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) pakeitimo pakeitė sutarties esmę, kadangi negrąžinamas 95 871,73 Eur dydžio investicijas susiejo su sutarties galiojimo terminu iki 2028 m. spalio 16 d. Kauno miesto savivaldybės taryba, vadovaudamasi savivaldybės nekilnojamojo turto perdavimo panaudos pagrindais tvarkos aprašo, patvirtinto Kauno miesto savivaldybės tarybos 2005 m. liepos 14 d. sprendimu Nr. (duomenys neskelbtini) (redakcija galiojusi sprendimo priėmimo dieną), 4.2 papunkčiu ir 2008 m. spalio 16 d. savivaldybės nekilnojamojo turto panaudos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) 3 punktu, kuris nustatė, kad jei panaudos subjektas, gavęs panaudos davėjo rašytinį sutikimą atlieka savo lėšomis perduoto panaudos pagrindais turto kapitalinį remontą ir jį tinkamai įformina, jo prašymu nustatoma, kad panaudos sutartis galioja iki 20 metų, bet ne ilgiau kaip iki šio turto privatizavimo, bei atsižvelgdama į VšĮ Amatų ir menų centro „Nauja sirena“ 2010 m. balandžio 22 d. prašymą, Kauno miesto savivaldybės tarybos 2010 m. gegužės 27 d. sprendimu Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl 2008 m. spalio 16 d. savivaldybės nekilnojamojo turto panaudos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) su VšĮ Amatų ir menų centru „Nauja sirena“ pakeitimo“ nusprendė sutikti pakeisti 2008 m. spalio 16 d. savivaldybės nekilnojamojo turto panaudos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), sudarytą su VšĮ Amatų ir menų centru „Nauja sirena“: patikslinti nekilnojamojo turto po rekonstrukcijos pasikeitusį plotą ir likutinę vertę; nustatyti panaudos sutarties galiojimo terminą – iki 2028 m. spalio 16 d. Tiek Kauno miesto savivaldybės tarybos 2010 m. gegužės 27 d. sprendimo Nr. (duomenys neskelbtini) turinys, tiek jo aiškinamajame rašte išdėstytas tarybos sprendimo detalesnis paaiškinimas, parodo, kad taryba, kaip vietos savivaldos institucija, vadovaudamasi jai įstatymų suteiktais įgalinimais priimti sprendimus dėl disponavimo savivaldybės turtu, nusprendė pakeisti panaudos sutartį: patikslinti panaudos pagrindais suteikto turto po rekonstrukcijos pasikeitusius plotą ir likutinę vertę bei pakeisti panaudos sutarties galiojimo terminą iki 20 metų ir toliau tarp šalių išlaikant panaudos santykius. Tarp šalių pasirašytu 2010 m. birželio 9 d. susitarimu dėl 2008 m. spalio 16 d. panaudos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) pakeitimo buvo pakeista tik panaudos sutarties 3 punkto dalis, kurioje nurodytas sutarties galiojimo terminas, tačiau sutarties 3 punktas nebuvo išdėstytas nauja redakcija, todėl sutarties pasibaigimo aplinkybės ir sąlygos, tarp jų ir sąlyga dėl turto privatizavimo, liko galioti. Pagal šalių pasirašytą susitarimą panaudos sutarties terminas yra iki 2028 m. spalio 16 d., bet ne ilgiau kaip iki šio turto privatizavimo. Taigi, susitarimu nebuvo eliminuotos sutarties 3 punkte nustatytos termino galiojimo sąlygos bei aplinkybės, kurioms įvykus, panaudos santykiai pasibaigia ir nutrūksta prieš terminą. Todėl apeliantės argumentai yra nepagrįsti ir neatitinkantys sutarties nuostatų ir teisinio reglamentavimo.

2.2. Teismas sprendime teisingai nurodė, kad prievolės įvykdymo termino pratęsimas ar sutrumpinimas, dokumento apie prievolės buvimą išdavimas ar šio dokumento pakeitimas, taip pat kitoks papildomas prievolės modifikavimas nelaikomas novacija. Vadovaujantis savivaldybės tarybos 2010 m. gegužės 27 d. sprendimu Nr. (duomenys neskelbtini) tarp savivaldybės ir VšĮ Amatų ir menų centro „Nauja sirena“ buvo pasirašytas 2010 m. birželio 9 d. susitarimas dėl 2008 m. spalio 16 d. panaudos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) pakeitimo, patikslinant naujus pastato kadastrinius duomenis ir nustatant sutarties galiojimo terminą iki 2028 m. spalio 28 d. Taigi, susitarimu šalys aiškiai nustatė, kad yra keičiama panaudos sutartis, pratęsiant jos galiojimo terminą bei patikslinant nekilnojamojo turto kadastrinius duomenis, toliau išlaikant panaudos santykius tarp šalių.

2.3. Apeliantė klaidingai interpretuoja panaudos sutarties nuostatas ir neteisingai nurodo, kad panaudos sutarties terminas negali būti nutraukiamas prieš terminą. Priešingai, panaudos sutarties 3 punkto nuostata yra aiški ir nustato, kad sutarties terminas yra iki 2028 m. spalio 28 d., bet ne ilgiau kaip iki turto privatizavimo, kas reiškia, kad įvykus turto pardavimui viešo aukciono būdu, panaudos santykiai pasibaigtų.

2.4. Nepagrįsti apeliantės argumentai, kad savivaldybė, duodama sutikimą pastato rekonstrukcijai, rekonstrukcijos išdavoje įgijo papildomą turtinę vertę, o apeliantei atitinkamai suteikė teisę panaudos pagrindais naudotis pastatu iki 2028 m. spalio 16 d.; tokiu būdu buvo įvykdyti teisingi mainai ir sukurti apeliantės teisėti lūkesčiai. Disponavimo įstatymo 14 punkto 5 dalis nustato, kad panaudos gavėjui, pagerinusiam pagal panaudos sutartį perduotą turtą, už pagerinimą neatlyginama. Ta pati nuostata įvirtinta ir savivaldybės nekilnojamojo turto perdavimo panaudos pagrindais tvarkos aprašo, patvirtinto Kauno miesto savivaldybės tarybos 2005 m. liepos 14 d. sprendimu Nr. (duomenys neskelbtini), galiojusio iki 2021 m. gegužės 27 d., 10 punkte. Analogiška imperatyvi nuostata galioja ir Kauno miesto savivaldybės turto perdavimo panaudos pagrindais tvarkos aprašo, patvirtinto Kauno miesto savivaldybės tarybos 2021 m. gegužės 25 d. sprendimu Nr. (duomenys neskelbtini), 19 punkte. Apeliantė yra juridinis asmuo, kuriam keliami didesni atidumo reikalavimai, todėl, atlikdama panaudos pagrindais valdomo savivaldybės turto rekonstrukciją savo lėšomis, ji turėjo susipažinti su panaudos sutarčių teisiniu reglamentavimu, kuris aiškiai ir imperatyviai nurodo, kad už panaudos pagrindais suteikto turto pagerinimą neatlyginama. Todėl bet kokie apeliantės susikurti lūkesčiai yra nepagrįsti. Šiuo atveju joks teisės aktas nenustatė, kad, atlikus panaudos pagrindais valdomo turto rekonstrukciją, toks objektas negalės būti privatizuojamas ar perleidžiamas kitų subjektų nuosavybėn prieš sutarties terminą, netgi esant panaudos sutartyje nustatytiems vienašališko nutraukimo prieš terminą parduodant turtą viešo aukciono būdu (privatizuojant) pagrindams. Atsakovė, būdama viešosios nuosavybės savininke privalo disponuoti turtu, vadovaudamasi Disponavimo įstatymo 9 straipsnyje įtvirtintais principais. Savivaldybė, nustačiusi, kad administracinis pastatas nėra naudojamas savarankiškoms savivaldybės funkcijoms vykdyti, priėmė sprendimą turtą parduoti viešo aukciono būdu, kas atitinka Disponavimo įstatymo 21 straipsnio nuostatas, panaudos sutarties sąlygas bei Disponavimo įstatyme nustatytus viešosios teisės, racionalumo bei efektyvumo principus. Ieškovė, būdama verslo subjektu, prieš priimdama sprendimą investuoti savo lėšas į pastato kapitalinį remontą, privalėjo įvertinti visas su tuo susijusias rizikas.

2.5. Pirmosios instancijos teismas, priimdamas skundžiamą sprendimą, teisingai taikė materialinės teisės normas, reglamentuojančias sutarčių aiškinimo taisykles, tinkamai vertino liudytojų parodymus bei byloje pateiktus įrodymus, nepažeidė įrodymų vertinimo taisyklių, priėmė teisėtą ir pagrįstą teismo sprendimą, kurį naikinti apeliacinio skundo argumentais nėra teisinio pagrindo.