Kauno apygardos teismo nutartis

Kauno apylinkės teismas 2014 m. gegužės 15 d. sprendimu (t. 4, b. l. 60-78) ieškovės ieškinį patenkino visiškai, pripažino negaliojančiu bankrutavusios Kauno savivaldybės įmonės „Namų priežiūra“ 2011 m. spalio 21 d. Turto pardavimo be varžytynių aktą Nr. 9/11, kuriuo bankrutavusios Kauno SĮ „Namų priežiūra“ administratorius S. S. pardavė, o A. P. nupirko butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) , esantį (duomenys neskelbtini) ; pripažino niekine 2011 m. lapkričio 22 d. buto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) , (duomenys neskelbtini) , pirkimo–pardavimo sutartį, sudarytą tarp A. P., R. P. ir S. P., E. P.; taikė restituciją ir grąžino Kauno miesto savivaldybei, butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) , esantį (duomenys neskelbtini) ; taikė restituciją ir priteisė iš Kauno miesto savivaldybės 17 800 Lt A. P. ir R. P.; taikė restituciją ir priteisė solidariai iš A. P. ir R. P. 20 000 Lt S. P. ir E. P.; pripažino ieškovei R. K. teisę privatizuoti pagal Butų privatizavimo įstatymą butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) , esantį (duomenys neskelbtini) , ir įpareigojo Kauno miesto savivaldybę sudaryti su ieškove gyvenamųjų patalpų pirkimo – pardavimo sutartį lengvatinėmis sąlygomis pagal Lietuvos Respublikos butų privatizavimo įstatymą; priteisė ieškovei iš kiekvieno iš atsakovų A. P., R. P., S. P., E. P. po 516,50 Lt bylinėjimosi išlaidoms apmokėti; priteisė ieškovei iš atsakovės Kauno miesto savivaldybės 1 034 Lt bylinėjimosi išlaidoms apmokėti; priteisė valstybei iš kiekvieno iš atsakovų A. P., R. P., S. P., E. P. po 17,58 Lt, iš atsakovės Kauno miesto savivaldybės 34,98 Lt procesinių dokumentų siuntimo išlaidoms apmokėti.

Teismas nustatė, kad pagal 1993 m. lapkričio 3 d. ieškovės su SĮ „Namų priežiūra“ sudarytą nuomos sutartį ieškovei buvo išnuomota gyvenamoji patalpa, esanti (duomenys neskelbtini) (t.1, b. l. 14 ). 1996 m. balandžio 23 d. Kauno miesto valdybos sprendimu Nr. 441 ieškovei buvo leista išnuomoti kitas to paties bendrabučio gyvenamąsias patalpas, esančias (duomenys neskelbtini) (t. 1, b. l. 15 ), tačiau ieškovė dėl šių patalpų nuomos sutarties nesudarė, šiuo adresu deklaravo savo ir jo vaikų gyvenamąją vietą (t. 1, b. l. 17-18). 2000 m. sausio 3 d. Kauno SĮ „Namų priežiūra“ su ieškove sudarė buto (duomenys neskelbtini) eksploatavimo išlaidų ir paslaugų apmokėjimo sutartį (t.1, b. l. 16), 2001 m. gruodžio 6 d. ieškovė su AB „Kauno energija“ sudarė minėto buto šilumos tiekimo sutartį (t.1, b. l. 23-25). 1996 m. rugpjūčio 5 d. Valstybinis respublikinis inventorizavimo, projektavimo ir paslaugų biuras sudarė buto (duomenys neskelbtini) (toliau – ginčo butas), techninės apskaitos bylą, kurioje savininke nurodė ieškovę (t.1, b. l. 26-28). Ieškovei po ją 1994 m. rugsėjo 8 d. ištikusio hemoraginio insulto nuo 1994 m. spalio 1 d. paskirta pensija, nustatyta antra invalidumo grupė (t.1, b. l. 20), ieškovei nustatyti liekamieji insulto reiškiniai (t. 1, b. l. 29), kuriais remdamasis teismas padarė išvadą, kad iki Lietuvos Respublikos butų privatizavimo įstatymo galiojimo pilna apimtimi dienos 1998 m. liepos 1 d. ieškovės sveikatos būklė neleido jai vykti į savivaldybę ir asmeniškai sudaryti nuomos sutartį bei pasidomėti, ar visi dokumentai, reikalingi butui privatizuoti, yra pateikti. 1995 m. gegužės mėn. ginčo butas buvo rekonstruotas pagal ieškovės parengtą rekonstrukcijos projektą, suderintą SĮ „Namų priežiūra“, Kauno miesto savivaldybe. 2002 m. gegužės 9 g. priėmimo-perdavimo aktu Kauno apskrities viršininkas perdavė ginčo butą, kurio likutinė vertė 79 000 Lt, savivaldybės nuosavybėn, šio akto pagrindu įregistruota Kauno miesto savivaldybės nuosavybės teisė į ginčo butą. 2011 m. spalio 21 d. nekilnojamojo turto be varžytynių protokolu ginčo butas buvo parduotas atsakovui A. P. už 17 800 Lt (t.3, b. l. 31-33). 2011 m. lapkričio 22 d. pirkimo-pardavimo sutartimi A. P. ir R. P. pardavė ginčo butą S. P. ir E. P. už 20 000 Lt . 2012 m. vasario 29 d. Kauno apygardos teismo sprendimu civilinėje byloje Nr. B2-5-343/2012 SĮ „Namų priežiūra“ veikla pripažinta pabaigta.

Dėl ieškovės teisės reikšti ieškinį. Teismas nurodė, kad ieškovė turi teisę reikšti ieškinį yra tinkama ieškovė CK 6.227, CPK 602 straipsnių prasme, atsižvelgiant į tai, kad ieškovė ginčo buto techninės apskaitos byloje nurodyta ginčo buto savininke, tikėtina, kad ieškovė buvo pradėjusi privatizavimo procedūrą, tačiau jos nebaigė, ginčo butas buvo privatizavimo objektas, todėl jį pardavus tokį statusą šis butas prarado, dėl ko ieškovės teisės buvo pažeistos.

Dėl nuomos sutarties sudarymo. Teismas, remdamasis liudytojų parodymais, jog ieškovei kambarys bendrabutyje (duomenys neskelbtini) , buvo suteiktas kaip įmonės „Inkaras“ darbuotojai, bei rašytiniais įrodymais patvirtintomis aplinkybėmis: 1993 m. lapkričio 3 d. ieškovės su SĮ „Namų priežiūra“ sudaryta neterminuota nuomos sutartimi jai buvo išnuomota gyvenamoji patalpa (kambarys), esanti (duomenys neskelbtini), 1996 m. balandžio 23 d. Kauno miesto valdybos sprendimu Nr. 441 ieškovei buvo leista išnuomoti kitas to paties bendrabučio gyvenamąsias patalpas, esančias (duomenys neskelbtini) ir Kauno miesto savivaldybės administracijos privatizavimo skyriaus rašte (t. 1, b. l. 12 ) ir pačios ieškovės patvirtinimu, kad ginčo patalpos ieškovei buvo išnuomotos ir nuomos sutartis buvo sudaryta, tačiau jos ieškovė nėra išsaugojusi, ieškovė sudarė ginčo buto paslaugų teikimo sutartis, mokėjo už teikiamas paslaugas bei deklaravo savo ir savo vaikų gyvenamąją vietą ginčo bute, sprendė, kad šie surinkti įrodymai leidžia daryti išvadą, kad tarp ieškovės ir atsakovės Kauno miesto savivaldybės susiklostė faktiniai ginčo buto nuomos santykiai, kurie tęsėsi labai ilgą laiką ir nuomos sutarties sudarymo pareigą turėjo abi jos šalys - ieškovė ir panaudos teise ginčo patalpas valdžiusi savivaldybės įmonė. Teismas pažymėjo, kad ieškovė dėl savo ligos tapo iš dalies neįgalia, todėl jai sunkiau tiek suvokti savo teises bei pareigas, tiek teisių gynimu tinkamai pasirūpinti. Formalus šios situacijos vertinimas neatsižvelgiant į ieškovės sveikatos būklę bei susiklosčiusius faktinius ilgą laiką besitęsusius nuomos santykius neatitiktų teisingumo, sąžiningumo ir protingumo principų. Teismas padarė išvadą, kad Kauno miesto savivaldybė, perduodama bankroto administratoriui duomenis apie ginčo patalpas, privalėjo nurodyti, jog ieškovė ginčo patalpose gyvena kaip nuomininkė bei yra pradėjusi šių patalpų privatizavimo procesą. Teismas nustatė, kad bankroto administratoriui buvo pateiktas sąrašas, kuriame nurodyta, kad ieškovė ir jos sūnus V. R. yra nuomininkai, nesudarę nuomos sutarčių. Iš Privatizavimo skyriaus pateiktos informacijos ieškovei, atsakovė Kauno miesto savivaldybė laikė, kad ginčo buto nuomos sutartis su ieškove yra sudaryta, todėl teismas sutiko su ieškovės argumentu, kad bankroto administratorius turėjo pareigą per Įmonių bankroto įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 4 punkte nustatytą terminą pranešti ieškovei apie priimtą sprendimą toliau vykdyti įmonės sutartis, sudarytas iki nutarties iškelti bankroto bylą įsiteisėjimo dienos ( ĮBĮ 17 str. 2 d.). Teismo nuomone, bankroto administratorius nepateikęs jokio pranešimo apie nuomos sutarties nutraukimą ar tolimesnį vykdymą ieškovei, pažeidė jam nustatytą rūpestingumo pareigą. Teismas nurodė, kad bankroto administratoriui buvo žinoma, kad savivaldybės įmonės panaudos teise valdytose gyvenamosiose patalpose gyveno socialiai pažeidžiami asmenys, gaunantys nedideles pajamas. Nors pagal byloje esančius įrodymus savivaldybė administratoriui nebuvo pateikusi išsamios informacijos apie nuomos sutarties su ieškove sudarymą, tačiau administratoriui nustatyta rūpestingumo pareiga jam nustatė prievolę tokią informaciją gauti pačiam. Teismas nustatė, kad pateikdamas ieškovei 2010 m. sausio 27 d. anketą-pasiūlymą, kuria norėjo sužinoti apie gyventojų ketinimus nusipirkti butus bei gavęs ją ieškovės ir jos sūnaus V. R. užpildytą atsakymą su nuoroda, jog norėtų pirkti, jei būtų suteikta galimybė atsiskaityti dalimis, į ją nereagavo, tuo teismo vertinimu suteikdamas ieškovei pagrindą tikėtis, kad nuomos santykiai bus tęsiami. 2011 m. liepos 28 d. įspėjimas apie rugsėjo mėn. vykstančias varžytynes administratorius ieškovei neįteikė.

Dėl ginčo buto vertės ir pardavimo be varžytynių akto pripažinimo negaliojančiu. Teismas nustatė, kad 2011 m. lapkričio 21 d. masinio įvertinimo duomenimis ginčo buto rinkos vertė nustatyta 70 500 Lt (t.1, b. l. 10), pradinė ginčo buto kaina varžytynėse 50 796 Lt, o ginčo butas buvo parduotas už 17 800 Lt A. P.. Teismo vertinimu, atsižvelgiant į tai, kad mažiausia kaina, už kurią galėjo būti parduotas ginčo butas yra 17 779 Lt, A. P., siūlydamas 17 800 Lt kainą, tik 1 Lt didesnę už minimalią, turėjo būti labai gerai informuotas apie kainų formavimo mechanizmą, todėl teismas pripažino pagrįstomis ieškovės abejones dėl sandorio šalių sąžiningumo, nors formaliai kreditorių susirinkimais nustatyta turto pardavimo tvarka ir nebuvo pažeista. Teismas, įvertinęs tai, jog ginčo butas, yra ne bendrabučio kambarys, o atskiras butas su jame esančiu sanitariniu mazgu, atskira virtuve, po ieškovės atliktos buto rekonstrukcijos turintis visiškai atskirą įėjimą ir neturintis jokių bendro naudojimo patalpų, todėl sprendė, kad nustatant jo kainą kaip ir visų kitų patalpų, kurios buvo žymiai prastesnės kokybės ir vertės, buvo akivaizdžiai pažeista turto vertės nustatymo tvarka, o nustačius mažesnę, negu rinkos vertę, bei ją dar žymiai sumažinus turtą parduodant (pardavus beveik už keturis kartus mažesnę, nei jo rinkos kaina) buvo pažeisti ne tik kreditorių, bet ir turto savininkės Kauno miesto savivaldybės interesai. Apibendrindamas nustatytas aplinkybes, teismas padarė išvadą, kad bankroto administratorius pažeidė savo pareigą užtikrinti, kad administruojamos įmonės vardu civilinėje apyvartoje bus veikiama sąžiningai; parduodant turtą nebuvo atskleistos reikšmingos su sudaromu sandoriu susijusios aplinkybės, turtas įvertintas žymiai mažesne nei rinkos kaina. Administratorius neveikė taip, kad maksimaliai įmanomai užtikrintų pačios įmonės, kartu ir visų kreditorių bei savivaldybės teisėtus interesus, vykdydamas bankroto procedūrą nepažeistų ieškovės interesų. Sprendžiant dėl turto pardavimo kainos, administratorius neužtikrino, kad būtų vadovaujamasi objektyviu kainos nustatymo kriterijumi – realia parduodamo turto rinkos verte. Žinodamas, kad įmonės patikėjimo teise valdomuose būstuose gyvena socialiai pažeidžiami asmenys, jis nepranešė asmeniškai ieškovei apie jos nuomojamo būsto pardavimą, nors ieškovė jo paklausimu buvo išreiškusi norą šį būstą įsigyti, t. y. nesielgė sąžiningai ir protingai, apdairiai ir rūpestingai visų asmenų atžvilgiu, turto pardavimas be varžytynių pažeidė esmines suinteresuoto asmens – ieškovės - teises, kas taip pat sudaro pagrindą pripažinti 2011 m. spalio 21 d. pardavimo be varžytynių aktą negaliojančiu CPK 602 straipsnio 1 dalies 7 punkto pagrindu. Teismas nurodė, kad ieškovė, pateikdama ieškinį 2012m. sausio 17 d. nepraleido vienerių metų ieškinio senaties termino ginčyti minėtą aktą, nes senaties terminas sueina 2012 m. spalio 21 d.

Dėl ginčo sandorių pripažinimo negaliojančiais. Teismas remdamasis teismų praktika, jog negalima pirkėjo laikyti sąžiningu, jeigu jis įgijęs turtą daug mažesne negu rinkos kaina, konstatavo, kad atsakovas A. P. ir jo sutuoktinė negali būti pripažinti sąžiningais ginčo buto įgijėjais ir dėl to, kad įgijo šį turtą daug mažesne negu rinkos kaina, apie kurią būdamas pakankamai rūpestingas ir apdairus, turėjo žinoti. Teismas laikė neįrodytais atsakovo A. P. teiginius, kad jis yra sąžiningas įgijėjas ir kad nebuvo jo išankstinio susitarimo su galutiniu šio turto įgijėju S. P., kuriam, besiverčiančiam nekilnojamojo turto prekyba, visi turto pardavimo niuansai, kaip šios srities profesionalui, buvo puikiai žinomi. Teismas, remdamasis nustatytomis aplinkybėmis, jog A. P. ir R. P. ginčo butą pardavė po mėnesio tik už 2 200 Lt didesnę sumą, t.y. už 20 000 Lt, kas yra tris kartus mažiau nei ginčo buto rinkos vertė, padarė išvadą, kad tikėtina buvus susitarimui tarp atsakovų dėl šio turto įsigijimo ir perleidimo sandorių dar iki turto pardavimo be varžytynių, nes joks protingas žmogus, įsigijęs turtą už 17 800 Lt ir siekdamas iš turto pardavimo pasipelnyti, už tokią sumą turto neparduotų kitam asmeniui. Teismas sprendė, kad tikrasis turto įgijėjas yra S. P., kuris pirkdamas turtą per atsakovus A. P. ir R. P., tokiu būdu siekė įgyti sąžiningo įgijėjo statusą bei taip užkirsti kelią restitucijos taikymui natūra kilus ginčui dėl sandorių teisėtumo. Atsakovai turtą įsigydami elgėsi nesąžiningai, todėl teismas sprendė, kad yra pagrindas konstatuoti, jog tokie aukščiau aptarti jų veiksmai prieštarauja gerai moralei. Teismas padarė išvadą, kad A. P. ir jo sutuoktinė bei S. P. ir jo sutuoktinė negali būti laikomais sąžiningais turto įgijėjais, todėl yra pagrindas jų sudarytą sandorį pripažinti niekiniu ir negaliojančiu, taikyti restituciją, grąžinti butą jo savininkei Kauno miesto savivaldybei, atsakovams grąžinant už ginčo turtą sumokėtą kainą (CK 1.80 str. 2 d.. 6.145 str.).

Dėl teisės privatizuoti butą lengvatinėmis sąlygomis įgyvendinimo. Teismas nurodė, kad sprendžiant, ar ieškovė įgijo subjektinę teisę privatizuoti ginčo butą Butų privatizavimo įstatymo galiojimo metu, būtina įvertinti, ar yra nustatytos visos šiame įstatyme nustatytos tokio privatizavimo sąlygos. Nustatyta, kad ieškovė gyvena bendrabutyje nuo 1993 m., o ginčo bute nuo 1996 m., nuo 1996 m. balandžio 23 d. ieškovei leista išnuomoti kitas to paties bendrabučio gyvenamąsias patalpas. Nors į bylą nėra pateikta šio buto nuomos sutartis, tačiau atsakovė Kauno miesto savivaldybė 2011 m. gruodžio 19 d. rašte Nr. 66-6-821 (t.1, b. l. 12 ) nurodė, kad Kauno miesto valdybos sprendimu Nr. 441 ieškovei šios patalpos buvo išnuomotos. Teismas, įvertinęs šias aplinkybes, nors ir nesant įrodymų, kad tarp Kauno miesto savivaldybės įmonės „Namų priežiūra“ ir ieškovės buvo sudaryta gyvenamosios patalpos valstybinio ir visuomeninio butų fondo namuose nuomos tipinė sutartis, sprendė, kad tarp ieškovės ir atsakovės įmonės, valdžiusios atsakovės turtą patikėjimo teise, susidarė faktiniai nuomos santykiai. Teismo nuomone, rašytinės nuomos sutarties nesudarymas yra pateisinamas ir išimtine situacija, susidariusia dėl tuometinės ieškovės sveikatos būklės. Teismas padarė išvadą, kad sutinkamai su Butų privatizavimo įstatymo 4 straipsnio 2 dalies nuostatomis ieškovė buvo (ir yra) tinkamas subjektas, galintis privatizuoti ginčo butą. Kadangi ginčo butas nebuvo įrašytas į Įstatymo 3 straipsnyje nurodytą neprivatizuojamų objektų sąrašą, o atitinka Įstatymo 2 straipsnio 1 dalyje nurodytų objektų požymius, todėl teismas konstatavo, jog aukščiau nurodytus sandorius pripažinus negaliojančiais ir niekiniais, gali būti ir privatizavimo objektu. Teismas, įvertinęs aukščiau nustatytas aplinkybes bei į pateiktą netiesioginį rašytinį įrodymą – ginčo buto techninės apskaitos bylos kopiją, kurioje nurodyta, kad ginčo butas priklauso privačiam fondui, jo savininke nurodyta ieškovė, į tai, kad ginčo buto inventorinė byla buvo parengta 1996 m. rugpjūčio 5 d., t. y. galiojant Lietuvos Respublikos Butų privatizavimo įstatymui, bet ne vėliau (ar anksčiau), teismas sprendė, kad jei atsakovė nebūtų pradėjusi privatizavimo proceso, tokia buto byla jos vardu nebūtų buvusi parengta. Teismas, įvertinęs visų šių įrodymų visetą ir civilinėje byloje nesant įrodymų, kurie paneigtų nustatinėjamą teisiškai reikšmingą faktą dėl ieškovės kreipimosi su prašymu dėl buto privatizavimo, sprendė, kad pateikti įrodymai leidžia padaryti išvadą, kad yra didesnė tikimybė, jog ieškovė, galiojant Butų privatizavimo įstatymui, pareiškimu kreipėsi į atsakovę dėl ginčo buto privatizavimo, ir įgijo teisę privatizuoti šį butą. Teismas, spręsdamas klausimą, ar ieškovės teisė privatizuoti butą turi būti ginama, suteikiant šią teisę pagal Lietuvos Respublikos valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams modernizuoti įstatymo 12 straipsnio 1 dalies 2 punktą, be anksčiau nustatytų aplinkybių atsižvelgė į tai, kad ieškovė Lietuvos Respublikos teritorijoje nuosavybės teise įregistruotų nekilnojamųjų daiktų pagal Lietuvos Respublikos 1991 m. gegužės 28 d. privatizavimo įstatymą Nr. I-1374 neturi, tuo tarpu ginčo bute ieškovė su šeima gyvena nuo 1996 m. . Teismas nurodė, kad nors ieškovė ilgą laiką nesiėmė aktyvių veiksmų savo teisei įgyvendinti, tačiau ieškovės teisės privatizuoti butą gynimas atitinka ir teisingumo, protingumo bei sąžiningumo principus (CK 1.5 str.). Įvertinęs nustatytas faktines aplinkybes, teismų praktiką, teisėtus ieškovės lūkesčius įsigyti vieną gyvenamąją patalpą privačion nuosavybėn lengvatine tvarka, teismas laikė, kad yra teisinga, protinga ir sąžininga ieškovei pripažinti teisę privatizuoti ginčo butą lengvatinėmis sąlygomis pagal Lietuvos Respublikos butų privatizavimo įstatymą ir įpareigoti atsakovę Kauno miesto savivaldybę sudaryti su ieškove gyvenamųjų patalpų pirkimo – pardavimo sutartį lengvatinėmis sąlygomis pagal Lietuvos Respublikos butų privatizavimo įstatymą (Lietuvos Respublikos valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams modernizuoti įstatymo 12 str. 1 d. 2 p.).

Dėl ieškinio senaties. Teismas sprendė, kad senaties termino pradžia tapatintina su momentu, kai ieškovei tapo žinoma, kad jos pradėta privatizavimo procedūra nebus tęsiama, buto privatizavimas lengvatinėmis sąlygomis nebus vykdomas, t.y. gavus 2011 m. gruodžio 7 d. bankroto administratoriaus raštą bei Privatizavimo skyriaus raštą (t.1, b. l. 11, 12). Teismas nesutiko su atsakovės argumentais, kad senaties termino pradžia turėtų būti skaičiuojama nuo 1998m. liepos 1 d., nes tuo metu, kai ieškovė kreipėsi dėl savo teisės įgyti butą nuosavybėn lengvatinėmis sąlygomis įgyvendinimo, jos teisė pažeista nebuvo, priešingai – dokumentai buvo priimti ir pradėta privatizavimo procedūra. Teismas teisiškai reikšminga dėl senaties termino taikymo objektyvia priežastimi laikė ieškovės ligą, dėl kurios buvo negrįžtamai pažeistos ieškovės galvos smegenys ir dėl to sutrikusi ieškovės atmintis bei suvokimas. Atsižvelgęs į bylos faktines aplinkybes ir teismų praktiką, teismas padarė išvadą, kad ieškinio senaties terminas nepraleistas.