Klaipėdos apygardos teismo nutartis

Įžanginė dalis

Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš kolegijos teisėjų Mariaus Dobrovolskio (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas), Kristinos Domarkienės, Jolantos Gailevičienės,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Stilsas NT“ ir atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Elpekas“ apeliacinius skundus dėl Klaipėdos apylinkės teismo 2024 m. vasario 15 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-127-980/2024 pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Stilsas NT“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Elpekas“ dėl sutarčių nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir nuostolių priteisimo.

Aprašomoji dalis

n u s t a t ė:

I. Ginčo esmė

1. Ieškovė kreipėsi į teismą su patikslintu ieškiniu prašydama: pripažinti atsakovės 2022 m. gruodžio 19 d. pranešimu inicijuotą 2021 m. sausio 15 d. ir 2021 m. sausio 18 d. Preliminariųjų pirkimo–pardavimo sutarčių nutraukimą neteisėtu ir negaliojančiu nuo sudarymo momento; priteisti ieškovei iš atsakovės 60 667,98 Eur nuostolių atlyginimą, 6 procentų dydžio metines procesines palūkanas, skaičiuojant nuo bylos iškėlimo dienos iki teismo sprendimo įvykdymo dienos; priteisti bylinėjimosi išlaidas.

2. Ieškinio pagrindu nurodytos aplinkybės, jog ieškovė ir atsakovė sudarė 2021 m. sausio 15 d. ir 2021 m. sausio 18 d. preliminariąsias sutartis. 2021 m. gegužės 6 d. tarp šalių buvo pasirašyti susitarimai dėl 2021 m. sausio 15 d. ir 2021 m. sausio 18 d. preliminariųjų sutarčių pakeitimo, t. y. nekilnojamojo turto objektų pardavimo kainos padidinimo. Šalys taip pat susitarė, kad kaina nebebus didinama ar kitaip perskaičiuojama atsakovės iniciatyva dėl statybinių medžiagų ar paslaugų brangimo. Atsakovė 2022 m. gruodžio 19 d. pranešimu informavo ieškovę apie tai, kad vienašališkai nutraukia abi preliminariąsias sutartis. Atsakovei visiškai nepagrįstai atsisakius sudaryti pagrindines pirkimo–pardavimo sutartis su ieškove ir vienašališkai nutraukus abi preliminariąsias sutartis, ieškovė įgijo teisę reikalauti nuostolių atlyginimo. Atsakovė, užuot pardavusi ieškovei 2021 m. sausio 15 d. preliminariojoje sutartyje nurodytus nekilnojamojo turto objektus, pardavė juos trečiajam asmeniui už didesnę kainą. Ieškovė, remdamasi lūkesčio intereso pažeidimu sukeliamų nuostolių apskaičiavimo metodu, reiškia reikalavimą dėl 32 172,11 Eur nuostolių atlyginimo, kurie yra lygūs kainų skirtumui tarp pirkimo–pardavimo sutarties, sudarytos su trečiuoju asmeniu, kainos ir nutrauktos preliminariosios sutarties kainos, iš viso 32 172,11 Eur. Ieškovė, atsakovei nesudarius pagrindinės sutarties pagal 2021 m. sausio 18 d. Preliminariąją sutartį, remdamasi objektyviuoju (abstrakčiu) nuostolių apskaičiavimo metodu, reiškia reikalavimą dėl 28 495,87 Eur nuostolių atlyginimo, kurie yra lygūs kainų skirtumui tarp preliminariosios sutarties nutraukimo metu buvusios turto rinkos kainos ir nutrauktos preliminariosios sutarties kainos.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

3. Klaipėdos apylinkės teismas 2024 m. vasario 15 d. sprendimu pripažino 2022 m. gruodžio 19 d. atsakovės uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „Elpekas“ 2021 m. sausio 15 d. ir 2021 m. sausio 18 d. preliminariųjų pirkimo–pardavimo sutarčių nutraukimą neteisėtu ir negaliojančiu nuo sudarymo momento, priteisė iš atsakovės UAB „Elpekas“ 19 158,67 Eur nuostolių atlyginimą, 6 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą 19 158,67 Eur sumą nuo bylos iškėlimo teisme 2023 m. vasario 27 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ieškovei UAB „Stilsas NT“, priteisė iš atsakovės UAB „Elpekas“ 1 589,44 Eur bylinėjimosi išlaidų ieškovei UAB „Stilsas NT“, priteisė iš ieškovės UAB „Stilsas NT“ 3 394,05 Eur bylinėjimosi išlaidų atsakovei UAB „Elpekas“, kitą ieškinio dalį atmetė.

4. Pirmosios instancijos teismas konstatavo, jog tarp šalių – ieškovės pirkėjos, ir atsakovės – pardavėjos, pagal preliminarias turto pirkimo–pardavimo sutartis ginčas kilo dėl to, ar pagrįstai atsakovė nutraukė preliminariąsias sutartis, ar atsakovei kyla sutartinė atsakomybė už preliminariųjų sutarčių nutraukimą, ir ar ieškovė turi teisę į nuostolių atlyginimą. Bylos nagrinėjimo metu nustatyta, kad atsakovė, būdama verslo subjektas, kurio pagrindinė veikla yra nekilnojamojo turto vystymas ir plėtojimas, įsipareigojo, jog objektai, dėl kurių su ieškove buvo sudarytos ginčo preliminariosios sutartys, bus pastatyti, įregistruoti ir paruošti pardavimui būtent iki 2022 m. vasario 28 d.

5. Bylos duomenys patvirtina ir tai, kad dar 2022 m. spalio 6 d. ieškovei buvo pateikta informacija apie tai, jog nekilnojamojo turto objektai yra pabaigti ir įregistruoti Nekilnojamojo turto registre, todėl ieškovė ir atsakovė tarėsi dėl datos, kurią būtų galima vykti pas notarą sudaryti pagrindinių pirkimo–pardavimo sutarčių. Teismas, vertindamas visus atsakovės teiktus pasiūlymus dėl sutarčių sąlygų keitimo, negali neatsižvelgti į tai, kad atsakovės teikti pasiūlymai buvo iš esmės susiję tik su kainos pakėlimu. Kitaip tariant, atsakovė, teikdama pasiūlymus ieškovei, tiek el. paštu, tiek ir susitikus vietoje iš esmės nepaliko ieškovės galimybės rinktis kitą variantą, išskyrus kaip pasirašyti pagrindinę sutartį tik su padidinta turto kaina, nepaisant to, kad 2021 m. gegužės 6 d. Susitarimu II 4 punktuose šalys susitarė, kad kaina nebus didinama ar kitaip perskaičiuojama atsakovo iniciatyva dėl statybinių medžiagų ar paslaugų brangimo.

6. Vertindamas šalių sutartinių santykių dinamiką ir atsakovės pateiktus rašytinius įrodymus bei paaiškinimus, susijusius su atsakovės nurodytu turto kainos padidėjimu, remdamasis įrodymų pakankamumo taisykle, teismas daro išvadą, jog šiuo atveju atsakovė neįrodė karo įtakos būtent šio objekto kainų kilimui, juolab, kad objektas turėjo būti baigtas dar 2022 m. vasario 28 d. Tokiu būdu, siūlydama ieškovei preliminarių sutarčių pakeitimo variantus tik su padidėjusia turto kaina, nepaliekant ieškovei pasirinkimo teisės, atsakovė elgėsi nesąžiningai ir konstatuotina, kad šalių preliminarias pirkimo–pardavimo sudarytas sutartis nutraukė nepagrįstai.

7. Teismui nustačius, kad atsakovė preliminariąsias sutartis su ieškove nutraukė neturėdama teisinio pagrindo ir nepagrįstai, todėl atsakovės kaltė ir nesąžiningi veiksmai dėl sutarties pažeidimo yra nustatyti. Įvertinus šalių paaiškinimus, rašytinius įrodymus byloje, konstatuota, kad dėl preliminariųjų sutarčių neįvykdymo kalta atsakovė. Nors atsakovė nurodo, kad nėra duomenų, jog ji nesiekė sudaryti pagrindinės sutarties ir vedė nesąžiningas derybas (neturint tikslo sudaryti pagrindinės sutarties), tačiau su tokiu vertinimu nėra pagrindo sutikti. Byloje nustatyta, kad atsakovė nepateikė įrodymų, pagrindžiančių būtinybę keisti sutarčių kainą, todėl atsakovė, reikalaudama keisti sutarčių kainą, elgėsi nesąžiningai.

8. Spręsdamas ieškovei priteistinų nuostolių dydį ir jų apskaičiavimo metodą, teismas atkreipia dėmesį į tai, kad ieškovė neįrodinėjo, kad dėl pasitikėjimo nesąžininga šalimi (atsakove) ji atsisakė realios galimybės sudaryti sutartį su trečiaisiais asmenimis ar įsigijo kitą turtą už žymiai didesnę kainą ar kainos rinkoje pakilo. Priešingai, byloje nustatyta, kad ieškovė nebesudarė jokių nutrauktas sutartis pakeičiančių sutarčių.

9. Apibendrindamas tai, kas paminėta, teismas mano, jog šiuo atveju labiausiai atitinkantis situaciją ir ieškovės padėtį dėl neįvykusių sandorių taikytinas toks nuostolių apskaičiavimo būdas, kai vertinamas kainų skirtumas tarp preliminariojoje sutartyje nurodytos kainos ir turėjusios būti sudarytos pagrindinės sutarties objekto rinkos vertės, buvusios preliminariosios sutarties pasibaigimo momentu, t. y. padidintos kainos, kurią siūlė ieškovei atsakovė prieš nutraukiant Preliminariąsias sutartis. Tokiu atveju skirtumas tarp Preliminariųjų sutarčių kainos ir atsakovės 2022 m. gruodžio 8 d. Pranešime nurodytos galutinės Apartamentų pirkimo– pardavimo kainos susidaro 19 158,67 Eur be PVM (9 494,21 Eur + 9 664,46 Eur).

III. Apeliacinių skundų bei atsiliepimų į juos teisiniai argumentai

10. Apeliaciniu skundu ieškovė prašo panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimo dalį dėl atmesto ieškinio reikalavimo dėl 41 509,31 Eur nuostolių priteisimo ir priimti naują sprendimą – tenkinti ieškinį visa apimtimi, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

10.1. Ieškovė pareiškė reikalavimą dėl atsakovės, kaip nesąžiningos šalies, gautos naudos (restitucinių nuostolių) atlyginimo neįvykdžius 2021 m. sausio 15 d. preliminariosios sutarties. Tačiau pirmosios instancijos teismas neteisingai taikė procesines teisės normas, nustatančias pareigą teismui tinkamai kvalifikuoti ginčo teisinį santykį. Dėl šio pažeidimo buvo neteisingai išspręstas ieškovo patirtų nuostolių atlyginimo klausimas.

10.2. Pirmosios instancijos teismas, spręsdamas klausimą dėl nuostolių, patirtų nutraukus 2021 m. sausio 15 d. Preliminariąją sutartį, priteisimo, netinkamai taikė CK 6.249 straipsnio 2 dalyje įtvirtintą materialiąją teisės normą.

10.3. Pirmosios instancijos teismas, spręsdamas klausimą dėl nuostolių, patirtų nutraukus 2021 m. sausio 15 d. ir 2021 m. sausio 18 d. preliminariąsias sutartis, priteisimo, nukrypo nuo kasacinio teismo suformuotos teisės taikymo ir aiškinimo praktikos dėl restitucinių nuostolių priteisimo ir nuostolių pagal objektyvųjį (abstraktųjį) nuostolių apskaičiavimo metodą priteisimo.

10.4. Pirmosios instancijos teismas pažeisdamas bendruosius teisės principus ir procesines teisės normas atsiribojo nuo visapusiško ir objektyvaus byloje esančių įrodymų vertinimo, taip pat priėmė siurprizinį sprendimą.

2. Atsakovė pateikė apeliacinį skundą, kuriame prašo panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimo dalį, kuria patenkinta ieškovės ieškinio dalis, ir priimti naują sprendimą – ieškovės ieškinį atmesti visiškai, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

11.1. Pirmosios instancijos teismas vertindamas atsakovės sąžiningumą ikisutartiniuose santykiuose ir dėl preliminariųjų sutarčių nutraukimo pagrįstumo, privalėjo įvertinti visas aplinkybes, kurios atsirado 2022 metais, kadangi būtent šiuo laikotarpiu vis dar vyko intensyvios apartamentų statybos, atsakovei teisėtai pratęsus preliminariųjų sutarčių 3.1. p. nurodytą terminą.

11.2. Atsakovė pagrįstai ir teisėtai pasinaudojo preliminariųjų sutarčių 7.2., 7.2.3. p. įtvirtinta savo teisių ir interesų gynybos priemone bei dėl ne nuo jos priklausančių priežasčių jau nebegalėdama parduoti apartamentų už preliminariosiose sutartyse nustatytas tų apartamentų kainas, o ieškovei atsisakant juos nupirkti už kiek didesnę kainą, nutraukė su ieškove sudarytas preliminariąsias sutartis.

11.3. Nepriklausomai nuo to, jog 2021 m. gegužės 6 d. Susitarimų 4 punkte buvo numatyta tai, kad „Šalys susitaria, kad kaina nebus didinama, ar kitaip perskaičiuojama pardavėjo iniciatyva dėl statybinių medžiagų ar paslaugų brangimo“, atsakovei išliko teisė, vadovaujantis preliminariųjų sutarčių 7.2. ir 7.2.3. punktais, nutraukti sutartis.

11.4. Atsakovė savo aktyviais veiksmais dėjo visas objektyviai įmanomas pastangas tam, kad pagrindinės apartamentų pirkimo–pardavimo sutartys su ieškove būtų sudarytos (aktyviai siekė išsaugoti ikisutartinius santykius, teikdama pasiūlymus dėl turtinių vienetų kainos, siūlė neimti mokesčio už statybų eigoje nutartą įrengti vėdinimo sistemą, o ieškovė atsisakė ieškoti kompromiso). Nesant atsakovės neteisėtų veiksmų, nebuvo pagrindo atsakovei byloje pritaikyti sutartinės civilinės atsakomybės.

11.5. Pirmosios instancijos teismas, priteisdamas iš atsakovės ieškovės naudai 19 158,67 Eur nuostolių sumą, be jokio pagrindo nesivadovavo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuota naujausia praktika, t. y. 2023 m. spalio 12 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. e3K-3-260-421/2023.

3. Atsakovė pateikė atsiliepimą į ieškovės apeliacinį skundą, kuriame prašo ieškovės apeliacinį skundą atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime nurodyti šie motyvai:

12.1. Ieškovė neteisingai supranta pirmosios instancijos teismo sprendimo motyvuojamąją dalį, todėl savo apeliaciniame skunde daro nepagrįstas išvadas, susijusias su netinkamu ginčo teisinio santykio kvalifikavimu.

12.2. Ieškovės apeliaciniame skunde nurodytas argumentas, kad pirmosios instancijos teismas pažeidė CK 6.249 straipsnio 2 dalį, yra visiškai nepagrįstas. Šiuo atveju būtent ieškovė neteisingai (t. y. nesivadovaudama Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuota praktika) aiškina ir šioje byloje taiko nurodytą normą. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo CK 6.249 straipsnio 2 dalies aiškinimo ir taikymo praktikoje nėra nurodyta, kad automatiškai nukentėjusiai preliminariosios sutarties šaliai turi būti priteisiamas skirtumas tarp pažeistoje preliminariojoje sutartyje nurodytos objekto kainos ir to objekto kainos, nurodytos pardavėjo su trečiaisiais asmenimis sudarytoje pirkimo–pardavimo sutartyje.

12.3. Atsakovė nesutinka ir su ieškovės apeliacinio skundo argumentais, kad ši byla turėjo būti išspręsta taip pat, kaip Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartimi išspręsta civilinė byla Nr. e3K-3-188-1075/2022. Nagrinėjamos bylos ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išnagrinėtos civilinės bylos faktinė fabula skiriasi iš esmės.

12.4. Pirmosios instancijos teismas, priimdamas sprendimą, visiškai pagrįstai nusprendė, kad ieškovė neįrodė, kokia buvo apartamentų rinkos vertė preliminariųjų sutarčių nutraukimo metu. Ieškovei šito neįrodžius, vadovaujantis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. lapkričio 3 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-241-381/2022 pateiktais išaiškinimais, pagrįstai darytina išvada, kad ieškovė neįrodė savo reikalaujamų nuostolių dydžio.

12.5. Nesutiktina ir su ieškovės apeliacinio skundo argumentais, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai žalos (nuostolių) dydį apskaičiavo kaip skirtumą tarp 2022 m. gruodžio 8 d. pranešime atsakovės nurodytų (pasiūlytų) apartamentų kainų ir preliminariosiose sutartyse buvusių nurodytų apartamentų kainų. Ieškovė šioje byloje nepagrindė ir neįrodė, kad apartamentų rinkos kainos, buvusios preliminariųjų sutarčių nutraukimo metu, buvo tokios, kokios yra nurodytos Konsultacijoje bei 2023 m. sausio 19 d. Pirkimo–pardavimo sutartyje. Todėl pirmosios instancijos teismas, priimdamas sprendimą, pagrįstai rėmėsi 2022 m. gruodžio 8 d. pranešime atsakovės nurodyta (ieškovei pasiūlyta) apartamentų kaina.

4. Ieškovė pateikė atsiliepimą į atsakovės apeliacinį skundą, kuriame prašo atmesti atsakovės apeliacinį skundą, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepime nurodyti šie motyvai:

13.1. Atsakovė visiškai nepagrįstai atliko preliminariųjų sutarčių pratęsimus ir pažeidė preliminariųjų sutarčių sąlygas. Todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad atsakovei neparuošus apartamentų pardavimui iki 2022 m. vasario 28 d. ir vienašališkai tęsus darbus tenka visos neigiamos su tuo susijusios pasekmės.

13.2. Pirmosios instancijos teismo išvada, kad atsakovė nepagrįstai nutraukė preliminariąsias sutartis, nes neįrodė, jog laikotarpiu nuo 2021 m. sausio 15 d. /2021 m. sausio 18 d. iki 2022 m. vasario 28 d. susiklostė išskirtinės aplinkybės, sąlygojusios kainos pakilimą, t. y. neįrodė preliminariųjų sutarčių 7.2.3 punkte įtvirtinto nutraukimo pagrindo buvimo, yra teisėta ir pagrįsta.

13.3. Atsakovė apeliaciniame skunde nepaneigė savo neteisėtų veiksmų (nesąžiningumo), teisėtai ir pagrįstai konstatuoto pirmosios instancijos teismo sprendime.

13.4. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai nesivadovavo atsakovės cituojama kasacinio teismo praktika dėl ratio decidendi skirtumų.

Motyvuojamoji dalis

konstatuoja:

Ieškovės apeliacinis skundas tenkintinas.

Atsakovės apeliacinis skundas netenkintinas.

IV. Apeliacinės instancijos teismo argumentai ir išaiškinimai

11. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinių skundų faktiniai ir teisiniai pagrindai bei absoliučių negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas tikrina pirmosios instancijos teismo priimto sprendimo tik apskųstos dalies teisėtumą ir pagrįstumą ir tik analizuodamas apeliaciniuose skunduose nurodytus argumentus, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis.

12. Apeliacinis skundas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka, tačiau apeliacinės instancijos teismas skundą nagrinėti žodinio proceso tvarka turi teisę, jei, teismo nuomone, žodinis bylos nagrinėjimas, atsižvelgiant į bylos esmę, yra būtinas (CPK 321 straipsnis, 322 straipsnis). Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į apeliacinio skundo, atsiliepimų į jį motyvus, nenustatė išskirtinių aplinkybių, dėl kurių bylos apeliacinės instancijos teisme nebūtų galima išnagrinėti rašytinio proceso tvarka.

13. Iš byloje esančių įrodymų bei pirmosios instancijos teismo nustatytų faktinių aplinkybių nustatyta, jog ieškovė ir atsakovė 2021 m. sausio 15 d. sudarė preliminariąją nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo sutartį Nr. V45.B-4-6 (toliau tekste, 2021 m. sausio 15 d. preliminarioji sutartis). Pagal šią sutartį ieškovė, kaip pirkėja, ir atsakovė, kaip pardavėja, įsipareigojo ateityje ne vėliau kaip iki 2021 m. vasario 28 d. sudaryti pagrindinę sutartį, kurios pagrindu atsakovė parduotų, o ieškovė pirktų šiuos nekilnojamojo turto objektus (2.1, 3.1 punktai): apartamentus (apartamentų identifikacinis (projektinis) Nr. B-4-2, apartamentų Nr. 64 pagal kadastrinę bylą), esančius pastate, (duomenys neskelbtini), Palangoje; automobilio statymo vietą, esančią ant žemės sklypo, (duomenys neskelbtini), Palangoje, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), įrengtoje aikštelėje, skirtoje automobilių statymui, ji sutarties Priede Nr. 2 „Teritorijos planas“ yra pažymėta indeksu 68; dviračių saugyklą, kuri pažymėta indeksu 19 sutarties Priede Nr. 3. Šalys susitarė, kad sutarties kaina 97 500 Eur su PVM, avansas 14 625 Eur, t. y. 15 proc. bendros turto kainos.

14. Ieškovė ir atsakovė 2021 m. sausio 18 d. sudarė preliminariąją nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo sutartį Nr. V45.A-4-6 (toliau tekste – 2021-01-18 preliminarioji sutartis). Pagal šią sutartį ieškovė, kaip pirkėja, ir atsakovė, kaip pardavėja, įsipareigojo ateityje ne vėliau kaip iki 2021 m. vasario 28 d. sudaryti pagrindinę sutartį, kurios pagrindu atsakovė parduotų, o ieškovė pirktų šiuos nekilnojamojo turto objektus (2.1, 3.1 punktai): apartamentus (apartamentų identifikacinis (projektinis) Nr. A-4-6, apartamentų Nr. 30 pagal kadastrinę bylą), esančius pastate, adresu (duomenys neskelbtini), Palanga; automobilio statymo vietą, esančią ant žemės sklypo, (duomenys neskelbtini), Palangoje, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), įrengtoje aikštelėje, skirtoje automobilių statymui, ji sutarties Priede Nr. 2 „Teritorijos planas“ yra pažymėta indeksu 67; dviračių saugyklą, kuri pažymėta indeksu 41 sutarties Priede Nr. 3. Šalys susitarė, kad sutarties kaina 120 060 Eur su PVM, avansas 18 009 Eur, t. y. 15 proc. bendros turto kainos.

15. Nustatyta, kad preliminariųjų sutarčių šalys – ieškovė ir atsakovė – 2021 m. gegužės 6 d. sudarė Susitarimą dėl 2021 m. sausio 18 d. preliminariosios sutarties pakeitimo (toliau tekste – 2021 m. gegužės 6 d. Susitarimas I), kuriame šalys susitarė pakeisti 2021 m. sausio 18 d. Preliminariosios sutarties 1.1.8 punktą, t. y. pakeisti turto kainą, nustatant, kad bendra turto kaina yra lygi 130 520 Eur su PVM. Taip pat buvo padidintas avansas iki 19 578 Eur, nustatant, kad trūkstama dalis turi būti sumokėta per 20 dienų nuo susitarimo sudarymo dienos. Susitarimo I 4 punkte šalys susitarė, kad kaina nebus didinama ar kitaip perskaičiuojama atsakovės iniciatyva dėl statybinių medžiagų ar paslaugų brangimo.

16. Šalys 2021 m. gegužės 6 d. sudarė Susitarimą dėl 2021 m. sausio 15 d. preliminariosios sutarties pakeitimo (toliau tekste – 2021 m. gegužės 6 d. Susitarimas II). Šiuo susitarimu šalys susitarė pakeisti 2021 m. sausio 15 d. preliminariosios sutarties 1.1.8 punktą, t. y. pakeisti turto kainą, nustatant, kad bendra turto kaina yra lygi 106 000 Eur su PVM. Taip pat buvo padidintas avansas iki 15 900 Eur, nustatant, kad trūkstama dalis turi būti sumokėta per 20 dienų nuo susitarimo sudarymo dienos. Susitarimo II 4 punkte šalys susitarė, kad kaina nebus didinama ar kitaip perskaičiuojama atsakovės iniciatyva dėl statybinių medžiagų ar paslaugų brangimo.

17. Ieškovė, vykdydama preliminariąsias sutartis ir papildomus susitarimus, buvo sumokėjusi atsakovei 15 900 Eur avansą pagal 2021 m. sausio 15 d. preliminariąją sutartį bei 19 578 Eur pagal 2021 m. sausio 18 d. preliminariąją sutartį.

18. Atsakovė 2022 m. rugsėjo 23 d. pranešimais pasiūlė ieškovei ne vėliau kaip iki 2022 m. rugsėjo 29 d. sudaryti rašytinį susitarimą dėl tolimesnio 2021 m. sausio 15 d. ir 2021 m. sausio 18 d. preliminariųjų sutarčių vykdymo bei 2021 m. sausio 15 d. ir 2021 m. sausio 18 d. Rangos sutarčių vykdymo, nustatant atnaujintas preliminariųjų sutarčių ir rangos sutarčių kainas, t. y. pakeliant kainas, arba bendru sutarimu nutraukiant sutartis. Ieškovė, nesutikdama su atsakovės pasiūlymu, 2022 m. rugsėjo 26 d. informavo atsakovę apie tai, kad nesutinka su siūlymu nustatyti naujas preliminariųjų sutarčių ir rangos sutarčių kainas arba bendru sutarimu nutraukti sutartis, ir pareiškė reikalavimą tęsti sutarčių vykdymą.

19. Atsakovė 2022 m. gruodžio 8 d. pateikė pranešimą dėl 2021 m. sausio 15 d. preliminariosios sutarties ir 2021 m. sausio 18 d. preliminariosios sutarties vykdymo. Šiuo buvo siūloma ne vėliau kaip iki 2022 m. gruodžio 12 d. sudaryti rašytinį susitarimą dėl tolimesnio preliminariųjų sutarčių vykdymo, t. y. pranešti, ar ieškovė sutinka su atsakovo siūloma nustatyti nauja daiktų kaina, sudarant naują susitarimą. Ieškovė 2022 m. gruodžio 9 d. informavo atsakovę apie tai, kad nesutinka su siūlymu nustatyti naujas preliminariųjų sutarčių kainas, ir pareiškė reikalavimą tęsti sutarčių vykdymą.

20. Atsakovė 2022 m. gruodžio 19 d. informavo ieškovę apie tai, kad vienašališkai nutraukia 2021 m. sausio 15 d. preliminariąją sutartį ir 2021 m. sausio 18 d. preliminariąją sutartį .

21. Atsakovė 2023 m. sausio 19 d. sudarė pagrindinę daiktų pirkimo–pardavimo sutartį su kitu pirkėju, t. y. pardavė daiktus, šalių aptartus 2021 m. sausio 15 d. preliminariojoje sutartyje (Apartamentus B-4-2, automobilio statymo vietą, dviračių saugyklą su priklausiniais) trečiajam asmeniui (UAB „Seklys morka“) iš viso už 145 216 Eur.

22. Atsakovė 2023 m. kovo 13 d. sudarė pirkimo–pardavimo sutartį su sutuoktiniais R. D. ir A. D., t. y. pardavė daiktus, šalių aptartus 2021 m. sausio 18 d. preliminariojoje sutartyje (Apartamentus A-4-6, automobilio statymo vietą) su priklausiniais už bendrą 136 214 Eur kainą.

Dėl pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo

Dėl civilinės atsakomybės atsakovei taikymo nesudarius pagrindinių sutarčių

23. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Kasacinio teismo praktikoje pažymėta, kad CK 6.165 straipsnyje nenustatyta preliminariosios sutarties nutraukimo taisyklių, tačiau įtvirtinta sutarties šalies atsakomybė tuo atveju, jeigu ši nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį. Kadangi preliminariosios sutarties objektas yra kitos – pagrindinės – sutarties sudarymas, tai preliminariosios sutarties šalies pareiškimas apie preliminariosios sutarties nutraukimą laikytinas atsisakymu sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. sausio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016, 23–24 punktai).

24. Teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis). Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri elgiasi nesąžiningai ir yra kalta dėl atsisakymo ją sudaryti. Būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y. atsisako sudaryti pagrindinę sutartį. Taigi sprendžiant klausimą dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės, galinčios turėti netesybų arba nuostolių formą, reikia nustatyti, buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2023 m. lapkričio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-267-823/2023).

25. Preliminariosios sutarties šalis, teismine tvarka reikalaujanti taikyti civilinę atsakomybę, privalo įrodyti, kad kitos šalies aktyvūs ir (ar) pasyvūs veiksmai nulėmė pagrindinės sutarties nesudarymą, t. y. kad kita šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį. Vienai preliminariosios sutarties šaliai įrodžius, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, įrodinėjimo našta pereina antrajai preliminariosios sutarties šaliai, t. y. ta sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas. Priežasčių, nulėmusių pagrindinės sutarties nesudarymą, vertinimas yra fakto klausimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020, 23, 24 punktai).

26. Atsakovė apeliaciniame skunde teigia, jog pirmosios instancijos teismas, vertindamas atsakovės sąžiningumą ikisutartiniuose santykiuose ir dėl preliminariųjų sutarčių nutraukimo pagrįstumo, privalėjo įvertinti visas aplinkybes, net ir tas, kurios atsirado 2022 metais, kadangi būtent šiuo laikotarpiu vis dar vyko intensyvios apartamentų statybos, atsakovei teisėtai pratęsus preliminariųjų sutarčių 3.1. punkte nurodytą terminą.

27. Iš byloje esančių įrodymų nustatyta, jog tiek 2021 m. sausio 15 d., tiek 2021 m. sausio 18 d. preliminariosiose sutartyse 3.1. punktais šalys susitarė, jog šalys įsipareigoja sudaryti pagrindinę sutartį pardavėjo nurodytame notaro biure ne vėliau kaip per 20 dienų nuo pardavėjo rašytinio pranešimo apie pasirengimą sudaryti pagrindinę sutartį pateikimo pirkėjui dienos, tačiau ne vėliau nei iki 2022 m. vasario 28 d. Pardavėjas pateikia pirkėjui rašytinį pranešimą apie pasirengimą sudaryti pagrindinę sutartį tada, kai yra įvykdytos sutarties 3.2. punkte numatytos išankstinės sąlygos.

28. Preliminariosiose sutartyse šalys taip pat susitarė, jog pirkėjas sutinka, kad sutarties 3.1. punkte nurodytas terminas gali būti pardavėjo pratęstas, prieš tai pirkėją informavus apie tai raštu sutartyje nustatyta tvarka su detaliu paaiškinimu apie aplinkybes, ir tai nebus laikoma sutarties pažeidimu šiais atvejais: (i) dėl trečiųjų asmenų veiksmų, kurių pardavėjas negali kontroliuoti ar jiems daryti įtakos (pvz., valstybės ir (ar) savivaldos institucijų netinkamas veikimas / neveikimas); (ii) dėl force majeure aplinkybių (iš jų COVID-19 nulemtų aplinkybių, kurios šalių susitarimu prilyginamos force majeure aplinkybėms); (iii) dėl esminių pokyčių statybinių medžiagų ir (ar) statybos darbų rinkoje, kurių pardavėjas protingai negalėjo numatyti sutarties sudarymo metu; (iv) pardavėjui sutikus pakeisti apartamentų projektinius sprendinius (preliminarių sutarčių 6.9. punktas).

29. Taigi nustatyta, jog pagrindinės sutartys tarp šalių turėjo būti sudarytos iki 2022 m. vasario 28 d., tačiau byloje esantys įrodymai patvirtina, jog atsakovė pasinaudojo preliminariųjų sutarčių 6.9. punkte numatyta teise vienašališkai pratęsti pagrindinių sutarčių sudarymo terminą. Kaip nustatyta, atsakovė net kelis kartus pratęsė pagrindinių sutarčių sudarymo terminą, paskutinį kartą pratęsdama minėtą terminą iki 2022 m. rugsėjo 30 d.

30. Sutiktina su atsakove, jog byloje neiškilo ginčo dėl atsakovės teisės pratęsti pagrindinių sutarčių sudarymo terminą, kaip tai numatyta minėtam preliminariųjų sutarčių 6.9. punkte, tačiau, apeliacinės instancijos teismo vertinimu, atsakovė, pratęsdama pagrindinių sutarčių sudarymo terminą, turėjo suvokti, jog termino pratęsimas gali lemti galutinės objekto kainos pasikeitimą dėl statybinių medžiagų, darbo jėgos ar kitų nekilnojamojo turto ir statybų sektoriui reikšmingų aplinkybių pasikeitimo ir prisiimti su tuo susijusią riziką, priešingu atveju – atsakomybę (dėl kainų pasikeitimo) perkeliant tik ieškovei, tai prieštarauja teisingumo, protingumo, sąžiningumo principams.

31. Kaip jau minėta, atsakovė bylos nagrinėjimo metu įrodinėjo, jog preliminarias sutartis vienašališkai nutraukė, kadangi ieškovė nesutiko sudaryti susitarimų dėl nekilnojamojo turto objektų kainų pasikeitimo, o kainų pokytį lėmė COVID-19 pandemijos, karo Ukrainoje įtaka statybų sektoriui.

32. Pasisakant dėl atsakovės argumentų, jog objektų statybos vyko Rusijos agresijos Ukrainoje fone, pažymėtina, jog, kaip minėta anksčiau, pagrindinės sutartys dėl nekilnojamojo turto objektų pardavimo turėjo būti sudarytos dar 2022 m. vasario 28 d. Taigi šios aplinkybės tikrai negalėjo turėti ir neturėjo įtakos nei termino pagrindinėms sutartims sudaryti atidėjimui, nei darbų pagal rangos sutartis atlikimui nustatytu terminu. Jeigu atsakovė būtų tinkamai vykdžiusi preliminariosiomis sutartimis prisiimtus įsipareigojimus ir sudariusi pagrindines sutartis iki 2022 m. vasario 28 d., atsakovė nebūtų susidūrusi su galimomis neigiamomis pasekmėmis, kurios susijusios su kainų statybų sektoriuje kilimu.

33. Atsakovės argumentai, jog COVID-19 pandemija, turėjo įtakos galutiniam objektų kainų kilimui, apeliacinės instancijos teismo vertinimu, nepagrįsti, kadangi pasaulyje COVID-19 liga pradėjo plisti dar 2019 m. gruodžio mėnesį, Lietuvoje didžiausi suvaržymai dėl šios pandemijos buvo nustatyti nuo 2020 m. kovo 16 d. iki 2020 m. birželio vidurio. 2020 m. rudenį šalyje prasidėjus antrajai pandemijos bangai lapkričio 4 d. vėl buvo įvestas visuotinis karantinas, kuris tesėsi iki 2021 m. liepos 1 d. Taigi COVID-19 pandemija prasidėjo kur kas anksčiau, nei buvo sudarytos preliminariosios sutartys, todėl atsakovei kaip statybų verslo profesionalei, nuolat užsiimančiai statybų veikla, sudarant 2021 m. preliminarias sutartis, neabejotinai jau buvo žinomos ir nuspėjamos neigiamos pasekmės nekilnojamojo turto vystymo bei statybų sektoriui.

34. Be to, atsakovė nepateikė įrodymų, pagrindžiančių, kaip konkrečiai COVID-19 pandemija paveikė šioje byloje aptariamų objektų įrengimo kaštus – kokie konkretūs darbai negalėjo būti užbaigti dėl medžiagų trūkumo, ar kaip konkrečiai pakito konkrečių darbų ar statybinių medžiagų kainos (CPK 178 straipsnis). Atsakovė COVID-19 pandemijos įtaką kainų statybų sektoriui įrodinėjo netiesioginiais įrodymais – rangovų pranešimai apie didėjančias medžiagų kainas, pagrindžia tik tai, jog kainos apskritai didėjo, tačiau šie pranešimai neįrodo, kokia konkreti įtaka buvo padaryta šioje byloje minimų nekilnojamojo turto objektų statybų ir įrengimo kainai. Atsakovė tik deklaratyviai nurodo, jog visiems buvo gerai žinoma aplinkybė, jog COVID-19 turėjo įtakos nekilnojamojo turto vystymo bei statybų sektoriui, „nes apie tai buvo daug rašoma ir kalbama viešojoje erdvėje“. Atsakovės pateikti straipsniai taip pat niekaip neįrodo, kokios konkrečios įtakos COVID-19 pandemija turėjo šioje byloje minimų objektų kainų kilimui.

35. Be to, šioje byloje svarbu tai, jog šalys 2021 m. gegužės 6 d. sudarė susitarimus, kuriais padidino objektų kainas, numatytas preliminariosiose sutartyse, ir minėtų susitarimų 4 punktu susitarė, jog „kaina nebus didinama, ar kitaip perskaičiuojama pardavėjo iniciatyva dėl statybinių medžiagų ar paslaugų brangimo“. Esant šioms aplinkybėms, darytina išvada, jog pirmosios instancijos teismas teisingai konstatavo, jog atsakovės nurodomos aplinkybės, kurios buvo 2022 metais, nėra reikšmingos ir nepateisina preliminariųjų sutarčių nutraukimo.

36. Atsakovė apeliaciniame skunde teigia, jog nepriklausomai nuo 2021 m. gegužės 6 d. susitarimų 4 punkto egzistavimo, atsakovei išliko teisė, vadovaujantis preliminariųjų sutarčių 7.2. ir 7.2.3. punktais, nutraukti sutartis.

37. Preliminariųjų sutarčių 7.2. punktas reglamentuoja sutarties nutraukimą. Šios punkto 7.2.3. punkte numatyta, jog vienašališkai pardavėjo iniciatyva, jeigu pardavėjas nebegali įvykdyti sutarties arba bet kurios esminės sutarties sąlygos dėl nenugalimos jėgos aplinkybių, dėl trečiųjų asmenų, kurių pardavėjas negali kontroliuoti ar jiems daryti įtakos ir (ar) už kuriuos pardavėjas neatsako, veiksmų ar neveikimo, kitais įstatymuose numatytais pagrindais. Taigi sutiktina su atsakove, jog ji galėjo vienašališkai nutraukti preliminariąsias sutartis 7.2.2.; 7.2.3.; 7.2.4. punktuose numatytais atvejais, tačiau nė viename šių punktų nenurodyta, jog atsakovė gali vienašališkai nutraukti sutartį tuo pagrindu, jog ieškovė atsisako susitarti dėl perkamų objektų kainos pakeitimo. Todėl, apeliacinės instancijos teismo vertinimu, šiuo atveju itin svarbus minėtas 2021 m. gegužės 6 d. Susitarimo 4 punktas, kuris labai aiškiai ir konkrečiai nurodo, jog, abiejų šalių susitarimu, kaina dėl medžiagų ar paslaugų brangimo negalėjo būti didinama ar perskaičiuojama.

38. Apeliaciniame skunde atsakovė taip pat teigia, jog pirmosios instancijos teismas neįvertino, jog atsakovė savo aktyviais veiksmais dėjo visas objektyviai įmanomas pastangas tam, kad pagrindinės apartamentų pirkimo–pardavimo sutartys su ieškove būtų sudarytos (aktyviai siekė išsaugoti ikisutartinius santykius, teikdama pasiūlymus dėl turtinių vienetų kainos, siūlė neimti mokesčio už statybų eigoje nutartą įrengti vėdinimo sistemą, o ieškovė atsisakė ieškoti kompromiso). Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, vertinant atsakovės veiksmų sąžiningumą iki preliminarių sutarčių nutraukimo, reikšminga ne tai, jog atsakovė pasiūlė atsisakyti 2 800 Eur užmokesčio už ortakių su slopintuvais įrengimą, kadangi ši suma, lyginant su pasiūlyta apartamentų kaina, yra nereikšminga. Teisėjų kolegijos vertinimu, reikšminga tai, jog atsakovė 2022 m. rugsėjo 23 d., tai yra artėjant tuo metu numatytam pagrindinių sutarčių sudarymo terminui (2022 m. rugsėjo 30 d.), informavo ieškovę apie poreikį susitarti dėl didesnės apartamentų kainos. Šios aplinkybės leidžia daryti išvadą, jog atsakovės veiksmai nebuvo sąžiningi, kadangi ieškovė likus savaitei iki numatytos pagrindinių sutarčių sudarymo dienos sulaukė siūlymo padidinti objektų kainą. Ieškovei nesutikus susitarti dėl kainos padidinimo, atsakovė 2022 m. spalio 6 d. ieškovei pateikė informaciją apie tai, jog nekilnojamojo turto objektai yra pabaigti ir įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Byloje nustatyta, jog žodžiu šalys netgi buvo sutarusios, jog po 2022 m. gruodžio 10 d. bus galima vykti sudaryti pas notarą pagrindinių pirkimo–pardavimo sutarčių. Tačiau 2022 m. gruodžio 8 d. atsakovė ir vėl kreipėsi į ieškovę su siūlymu padidinti apartamentų kainas, ieškovei nesutikus, atsakovė 2022 m. gruodžio 19 d. pateikė pranešimą dėl vienašališko preliminariųjų sutarčių nutraukimo.

39. Taigi darytina išvada, jog tokie atsakovės veiksmai, kai 2021 m. gegužės 6 d. šalys susitarė dėl objektų kainos nesikeitimo, po ilgesnio nei vienų metų laikotarpio, esant ne vieną kartą atidėtiems pagrindinių sutarčių sudarymo terminams dėl atsakovės negebėjimo užbaigti darbų nustatytais terminais, atsakovė pareiškė pasiūlymus susitarti dėl didesnės objektų kainos, nepaliekant ieškovei jokio pasirinkimo, apeliacinės instancijos teismo vertinimu, laikytina nesąžiningais atsakovės veiksmais.

40. Esant šioms aplinkybėms, darytina išvada, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo atsakovės nesąžiningą elgesį, nesudarant pagrindinių pirkimo–pardavimo sutarčių. Taigi šioje byloje yra teisinis pagrindas kilti atsakovės civilinei atsakomybei CK 6.165 straipsnio 4 dalyje nustatytu pagrindu, nes buvo nustatytas nepagrįstas preliminariosios sutarties šalies (atsakovės) vengimas ar atsisakymas sudaryti pagrindines sutartis. Kaip jau minėta anksčiau, atsakovės nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl civilinės atsakomybės taikymo. Tai lemia atsakovės kaltę dėl 2021 m. sausio 15 d. ir 2021 m. sausio 18 d. preliminariųjų sutarčių neįvykdymo ir sudaro pagrindą spręsti dėl nukentėjusios šalies patirtų nuostolių atlyginimo (CK 6.165 straipsnio 4 dalis).

Dėl nuostolių dydžio

41. Ieškovė apeliaciniame skunde nurodo, jog pirmosios instancijos teismas, spręsdamas dėl ieškovės pareikšto reikalavimo dėl nuostolių, patirtų nutraukus 2021 m. sausio 15 d. ir 2021 m. sausio 18 d. preliminariąsias sutartis, pagrįstumo klausimą turėjo spręsti remiantis restitucinių nuostolių taisykle, kaip nuostolių atlyginimo apskaičiavimo būdu, kadangi ieškovė, reikšdama reikalavimą dėl nuostolių priteisimo, rėmėsi būtent šiuo metodu. Tačiau pirmosios instancijos teismas šio reikalavimo pagrįstumą įvertino remdamasis visai kitu nuostolių apskaičiavimo metodu – prarastos galimybės piniginės vertės kaip iš ikisutartinių santykių kilusių nuostolių atlyginimo būdu. Sutiktina su šiuo apeliacinio skundo argumentu.

42. Iš ieškovės ieškinio pagrindu nurodytų aplinkybių matyti, jog ieškovė nuostolius dėl 2021 m. sausio 15 d. ir 2021 m. sausio 18 d. preliminariosios sutarties nutraukimo būtent ir prašė priteisti, remdamasi restitucinių nuostolių taisykle, kaip lūkesčio intereso pažeidimu sukeliamų nuostolių apskaičiavimo metodu, tačiau pirmosios instancijos teismas, kaip teisingai nurodo ieškovė, šio reikalavimo pagrįstumą vertino remdamasis prarastos galimybės piniginės vertės apskaičiavimo metodu.

43. Ikisutartiniuose santykiuose nukentėjusios šalies lūkesčio interesas galėtų būti ginamas, kai nesąžiningos šalies elgesiu kitai šaliai buvo sukurtas pagrįstas pasitikėjimas ir įsitikinimas, kad sutartis tikrai bus sudaryta. Šalies pagrįstas pasitikėjimas ir įsitikinimas, kad sutartis tikrai bus sudaryta, paprastai gali atsirasti, kai derybos yra pasiekusios aukščiausią derybų pažangos laipsnį. Aukštas šalių tarpusavio pasitikėjimo lygis yra artimas tam lūkesčio interesui, kurį šalys įgyja sudariusios pagrindinę sutartį. Taigi teisinės apsaugos apimtį ikisutartiniuose santykiuose lemia pati šių civilinių teisinių santykių prigimtis ir tai, kad tam tikrame derybų etape yra sukuriamas šalių tarpusavio pagrįstas pasitikėjimas, todėl, nesąžiningai šaliai atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį, nukentėjusiai sutarties šaliai turi būti atlyginami nuostoliai už šalių tarpusavio pagrįsto pasitikėjimo, kuris gali prilygti tinkamą sutarties įvykdymą saugančiam lūkesčio interesui, sužlugdymą. Sudarius preliminariąją sutartį, kurioje nustatytas aiškus susitarimas dėl pagrindinės sutarties esminių sąlygų, šis derybų pažangos laipsnis yra aukščiausio lygmens, kai sukuriamas didžiausias pasitikėjimas tarp šalių ikisutartiniuose santykiuose ir kitai šaliai sukuriamas pagrįstas įsitikinimas, kad sutartis bus sudaryta, toks santykis yra artimas tam santykiui, kuris sukuriamas jau sudarius pagrindinę sutartį. Atsiradus tarp šalių pagrįstam tarpusavio pasitikėjimui, kuris iš esmės yra artimas tam lūkesčio interesui, kurį šalys įgyja sudariusios pagrindinę sutartį, o nesąžiningai šaliai sužlugdžius šį pagrįstą tarpusavio pasitikėjimą, taikant nesąžiningos šalies ikisutartinę civilinę atsakomybę galimas ir pagrindinės sutarties tinkamo įvykdymo lūkesčio intereso gynimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022. Teismų praktika. 2022, 58, p. 107-125).

44. Iš byloje nustatytų faktinių aplinkybių matyti, jog šalys 2021 m. sausio 15 d. ir 2021 m. sausio 18 d. preliminaria sutartimi susitarė dėl esminių ir reikšmingų pagrindinės sutarties sąlygų: paties sutarties dalyko (objekto), kainos, mokėtinos pagal pagrindinę sutartį. Tarp šalių buvo sudarytas 2021 m. gegužės 6 d. susitarimas dėl objektų kainos pakeitimo (padidinimo), atsakovė ne kartą pratęsė pagrindinių sutarčių sudarymo terminus (ieškovė tam neprieštaravo), atsakovė 2022 m. spalio 6 d. ieškovei pateikė informaciją apie tai, jog nekilnojamojo turto objektai yra pabaigti ir įregistruoti Nekilnojamojo turto registre, žodžiu šalys netgi buvo sutariusios, jog po 2022 m. gruodžio 10 d. bus galima vykti pas notarą sudaryti pagrindinių pirkimo–pardavimo sutarčių. Taigi šalių derybos dėl pagrindinių sutarčių sudarymo buvo baigtos ir pasiekusios aukščiausią derybų pažangos laipsnį bei pagrįstą šalių tarpusavio pasitikėjimą. Esant nustatytoms aplinkybėms ir vadovaujantis nurodyta teismų praktika, darytina išvada, jog ieškovė turi teisę į pagrindinės sutarties įvykdymo saugomo lūkesčio intereso gynimą.

45. CK 6.249 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad jeigu atsakingas asmuo iš savo neteisėtų veiksmų gavo naudos, tai gauta nauda kreditoriaus reikalavimu gali būti pripažinta nuostoliais. Ši nuostata turinio prasme įtvirtina lyginamojoje sutarčių teisėje žinomus vadinamuosius restitucinius nuostolius. Tai yra taikant civilinę atsakomybę priteisiami atlyginti nuostoliai, kurie apskaičiuojami pagal šalies gautą naudą. Restituciniais jie vadinami todėl, kad juos priteisiant neteisėtai nesąžiningos šalies gauta nauda perduodama nukentėjusiai šaliai. Ši restitucinių nuostolių taisyklė pripažįstama kaip galimas nuostolių apskaičiavimo metodas ir ikisutartinės atsakomybės taikymo atveju. CK 6.249 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta restitucinių nuostolių taisyklė tam tikrais atvejais gali būti taikoma kaip lūkesčio intereso pažeidimu sukeliamų nuostolių apskaičiavimo metodas. Tik tokiu atveju priteistini nuostoliai neturi peržengti kompensacinės sutartinės atsakomybės ginamos ribos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022. Teismų praktika. 2022, 58, p. 107-125).

Dėl nuostolių dydžio pagal 2021 m. sausio 15 d. preliminarią sutartį

46. Ieškovė savo nesudarytos pagrindinės sutarties lūkestį vertina kaip kainų skirtumą tarp atsakovės gautos naudos sudarant 2023 m. sausio 19 d. sutartį su trečiuoju asmeniu ir nesudarytos tarp ieškovės ir atsakovės 2021 m. sausio 15 d. sutarties su pakeitimu kainos. 2021 m. gegužės 6 d. susitarime objektų, nurodytų 2021 m. sausio 15 d. preliminariojoje sutartyje, kaina buvo padidinta iki 106 000 Eur su PVM, t. y. 87 603,31 Eur be PVM. 2023 m. sausio 19 d. Pirkimo–pardavimo sutartyje nurodyta objektų kaina bei 1/82 dalies techninių patalpų pardavimo kaina yra lygi 145 216 Eur su PVM, t. y. 120 013,22 Eur be PVM. Išminusavus techninių patalpų rinkos vertę, nurodytą 2023 m. sausio 19 d. sutartyje, objektų, nurodytų 2021 m. sausio 15 d., preliminariojoje sutartyje pardavimo kaina yra lygi 119 775,42 Eur be PVM (120 013,22 Eur – 237,80 Eur). Taigi kainų skirtumas yra lygus 32 172,11 Eur (119 775,42 Eur – 87 603,31 Eur).

47. Kadangi ieškovė už tokios vertės turtą būtų sumokėjusi preliminariojoje sutartyje nustatytą kainą, tai jos reikalaujami atlyginti nuostoliai laikytini pagrįstai tikėtinais. Kaip jau minėta, teismų praktikoje išaiškinta, jog nukentėjusios šalies nuostolių apskaičiavimo būdas yra galimas, jeigu jie neperžengia saugomo lūkesčio intereso ribos. Saugomo lūkesčio intereso riba būtų peržengta, jei byloje būtų nustatyta, kad objektų rinkos vertė preliminariosios sutarties pažeidimo metu būtų mažesnė nei objektų pardavimo trečiajam asmeniui kaina. Įrodymų, kurie pagrįstų, jog apartamentų rinkos vertės kaina nutraukiant 2021 m. sausio 15 d. preliminariąją sutartį buvo mažesnė nei sudarant 2023 m. sausio 19 d. pirkimo–padavimo sutartį, nėra pateikta, todėl ieškovės nuostolių apskaičiavimas naudojant restitucinių nuostolių metodą, įtvirtintą CK 6.249 straipsnio 2 dalyje, laikytinas pagrįstu, todėl yra pagrindas ieškovei priteisti jos prašomus priteisti nuostolius – 32 172,11 Eur – dėl 2021 m. sausio 15 d. preliminariosios sutarties nutraukimo.

Dėl nuostolių dydžio pagal 2021 m. sausio 18 d. preliminariąją sutartį

48. Ieškovė savo nesudarytos pagrindinės sutarties lūkestį vertina kaip kainų skirtumą tarp 2021 m. sausio 18 d. preliminariosios sutarties nutraukimo metu buvusios objektų rinkos kainos ir 2021 m. gegužės 6 d. susitarime įtvirtintos kainos. 2021 m. gegužės 6 d. susitarime objektų, nurodytų 2021 m. sausio 18 d. preliminariojoje sutartyje kaina buvo padidinta iki 130 000 Eur su PVM, t. y. 107 867,77 Eur be PVM. Ieškovė pateikė 2023 m. lapkričio 7 d. turto vertintojo parengtą konsultacinę išvadą, kurioje nurodyta, jog labiausiai tikėtina aprašyto turto, nurodyto 2021 m. sausio 18 d. preliminarioje sutartyje, kaina rinkoje 2022 m gruodžio mėn. gale –2023 m sausio mėn. – galėjo būti 165 000 Eur, t. y. (136 363,64 Eur be PVM). Taigi kainų skirtumas yra lygus 28 495,87 Eur (136 363,64 Eur – 107 867,77 Eur).

49. Vertinant, ar nebuvo peržengta saugomo lūkesčio intereso riba, vėl paminėtina, jog tokia riba būtų peržengta, jeigu byloje būtų nustatyta, kad objektų rinkos vertė preliminariosios sutarties pažeidimo metu būtų mažesnė nei objektų pardavimo trečiajam asmeniui kaina. Įrodymų, kurie pagrįstų, jog apartamentų rinkos vertės kaina nutraukiant 2021 m. sausio 18 d. preliminariąją sutartį buvo mažesnė nei sudarant 2023 m. kovo 13 d. pirkimo–padavimo sutartį, nėra pateikta, priešingai, anksčiau minėta 2023 m. lapkričio 7 d. turto vertintojo konsultacinė išvada pagrindžia, jog rinkos vertė, nutraukiant preliminariąją sutartį, buvo netgi didesnė, todėl ieškovės nuostolių apskaičiavimas naudojant restitucinių nuostolių metodą, įtvirtintą CK 6.249 straipsnio 2 dalyje, laikytinas pagrįstu, todėl yra pagrindas ieškovei priteisti jos prašomus priteisti nuostolius – 28 495,87 Eur – dėl 2021 m. sausio 18 d. preliminariosios sutarties nutraukimo.

50. Atsakovė apeliaciniame skunde teigia, jog pirmosios instancijos teismas priteisdamas nuostolius be jokio pagrindo nesivadovavo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuota naujausia praktika 2023 m. spalio 12 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-260-421/2023, tačiau nurodytos bylos ir šios bylos ratio decidendi skiriasi, nes nurodytoje civilinėje byloje buvo sprendžiamas klausimas dėl iš ikisutartinių santykių kilusių nuostolių atlyginimo, kai preliminariojoje pirkimo–pardavimo sutartyje nustatytos netesybos. Šioje civilinėje byloje šalys preliminariosiomis sutartimis susitarė dėl esminių ir reikšmingų pagrindinės sutarties sąlygų, nuostolių, atsiradusių dėl pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymo, atlyginimo tvarka nenustatyta, o ginčo turtas tretiesiems asmenims parduotas už didesnę kainą, nei buvo nustatyta preliminariosiose sutartyse.

51. Esant šioms aplinkybėms, pagrįstai pirmosios instancijos teismas nesivadovavo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuota praktika 2023 m. spalio 12 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-260-421/2023.

Dėl bylos procesinės baigties

52. Įvertinus anksčiau nurodytas aplinkybes, darytina išvada, jog pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė bei aiškino materialiosios teisės normas, reglamentuojančias civilinės atsakomybės taikymą nutraukus preliminariąsias sutartis, tačiau netinkamai teikė ir aiškino materialiosios teisės normas ir nukrypo nuo formuojamos teismų praktikos, nuspręsdamas dėl nuostolių priteisimo, todėl pirmosios instancijos teismo sprendimas keistinas iš dalies – papildomai priteisiant ieškovei 41 509,31 Eur nuostolius (CPK 326 straipsnio 1 dalies 3 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų pirmosios instancijos teisme

53. Jeigu apeliacinės instancijos teismas ar kasacinis teismas, neperduodamas bylos iš naujo nagrinėti, pakeičia teismo sprendimą arba priima naują sprendimą, jis atitinkamai pakeičia bylinėjimosi išlaidų paskirstymą (CPK 93 straipsnio 5 dalis).

54. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 straipsnio 1 dalis).

55. Patenkinus ieškovės ieškinį, iš atsakovės priteistinos ieškovės patirtos bylinėjimosi išlaidos, kurias sudaro 1 337 Eur žyminis mokestis ir 3 630 Eur atstovavimo išlaidos, iš viso 4 967 Eur.

Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme

56. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 straipsnio 1 dalis).

57. Nustatyta, jog ieškovės bylinėjimosi išlaidas apeliacinės instancijos teisme sudaro 848 Eur žyminis mokestis bei 3 630 Eur atstovavimo išlaidos už apeliacinio skundo bei atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą. Kadangi ieškovės apeliacinis skundas patenkintas visiškai, ieškovės patirtos bylinėjimosi išlaidos priteistinos iš atsakovės.

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326–331 straipsniais, teisėjų kolegija

Rezoliucinė dalis

nutaria:

pakeisti Klaipėdos apylinkės teismo 2024 m. vasario 15 d. sprendimo dalis, kuriomis iš dalies patenkintas ieškinio reikalavimas dėl 60 667,98 Eur nuostolių priteisimo bei paskirstytos bylinėjimosi išlaidos ir teismo sprendimo rezoliucinę dalį išdėstyti taip:

„Ieškinį tenkinti visiškai. Pripažinti 2022 m. gruodžio 19 d atsakovės UAB „Elpekas“ 2021 m. sausio 15 d. ir 2021 m. sausio 18 d. Preliminariųjų pirkimo–pardavimo sutarčių nutraukimą neteisėtu ir negaliojančiu nuo sudarymo momento.

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Elpekas“ 60 667,98 Eur nuostolių atlyginimą, 6 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą 60 667,98 Eur sumą nuo bylos iškėlimo teisme 2023-02-27, iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Stilsas NT“.

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Elpekas“ ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Stilsas NT“ 4 967 Eur bylinėjimosi išlaidas, patirtas pirmosios instancijos teisme“.

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Elpekas“ ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Stilsas NT“ 3 630 Eur bylinėjimosi išlaidas, patirtas apeliacinės instancijos teisme.