- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2020-04-16
- Bylos Nr.
- e2A-436-232/2020
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-36549-2018-7
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Tomas Venckus, Liuda Uckienė, Žilvinas Terebeiza
- Atsakovas
- Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos, Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos priešieškinį
- Ieškovas
- UAB „LT Development Fund“
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Žilvino Terebeizos, Liudos Uckienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Tomo Venckaus,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2019 m. liepos 5 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo UAB „LT Development Fund“ prevencinį ieškinį atsakovui Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl uždraudimo atlikti veiksmus, keliančius grėsmę žalai atsirasti bei atsakovo Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos priešieškinį ieškovui UAB „LT Development Fund“ dėl 2006 m. rugsėjo 28 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutarčių nutraukimo.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovas UAB „LT Development Fund“ (toliau – ir ieškovas) prevenciniu ieškiniu prašė uždrausti atsakovui Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos (toliau – ir NŽT arba atsakovas) ar jo teritoriniams padaliniams vienašališkai dėl 2018 09 28 įspėjime Nr. 49SJN-2141-(14.49.105) nurodytų pagrindų nutraukti 2006 09 28 Valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. N01/2006-1155, pakeistą 2007 09 17 susitarimu Nr. K01/2007-1161 ir 2014 10 24 susitarimu Nr. 49SŽN-(14.49.57.)-342, bei 2006 09 28 Valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. N01/2006-1156, pakeistą 2007 09 17 susitarimu Nr. K01/2007-1162 ir 2014 10 24 susitarimu Nr. 49SŽN-(14.49.57.)-341 (toliau – numos sutartys).
2. Nurodė, kad ieškovas sutarčių pagrindu nuomojasi valstybinės žemės sklypą Algirdo g. 77, Vilniuje (toliau – žemės sklypas, gončo sklypas), suformuotą Vilniaus miesto savivaldybės valdybos 2002 06 20 sprendimu Nr. 1283V patvirtinto detaliojo plano pagrindu. Paaiškino, kad nuomos santykiai dėl žemės sklypo tarp ieškovo ir atsakovo susiklostė 2014 07 15 pirkimo – pardavimo sutarties pagrindu, ieškovui įsigijus žemės sklype 16 statinių, kurie 2015 m. rugsėjo mėn. buvo nugriauti ir išregistruoti iš Nekilnojamojo turto registro. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2016 09 23 įsakymu Nr. A2663 ieškovui leista rengti detaliojo plano korektūrą, kurios tikslas – padalinti žemės sklypą, pakeisti žemės sklypo naudojimo būdą bei nustatyti pagrindinius žemės sklypo naudojimo reglamentus, taip pat patvirtinta planavimo darbų programa. Pažymėjo, kad 2017 04 28 sudaryta projektavimo darbų sutartis Nr. LTDF-PS-ALG-17-04-001-AB dėl detaliojo plano korektūros rengimo; 2017 05 26 sudaryta paslaugų teikimo sutartis Nr. 2017/05/25/2 ir 2017 11 13 sudaryta paslaugų teikimo sutartis Nr. 2017/11/13/1 dėl žemės sklypo preliminaraus ekogeologinio tyrimo ir tyrimų ataskaitos parengimo bei dėl detalaus žemės sklypo ekogeologinio tyrimo, tyrimų ataskaitos ir teritorijos tvarkymo plano parengimo; 2018 m. parengti ir su Vilniaus miesto savivaldybės administracija suderinti detaliojo plano korektūros ir pagal planuojamus korektūros sprendinius numatytų statyti daugiabučių namų projektiniai pasiūlymai. Pabrėžė, kad lygiagrečiai su detaliojo plano korektūros rengimu vykdomi naujų statinių projektavimo darbai, statybinių gaminių užsakymas. 2018 10 04 iš atsakovo gautas 2018 09 28 įspėjimas dėl nuomos sutarčių nutraukimo, kuriame nurodyta, kad žemės sklypas nėra naudojamas pagal nustatytą pagrindinę žemės sklypo naudojimo paskirtį ir būdą, žemės sklypas apaugęs žolėmis ir krūmais, statinių jame nėra. Įspėjime nurodoma, kad nuomos sutartys bus nutrauktos praėjus 2 mėnesiams nuo įspėjimo įteikimo ieškovui dienos.
3. Pažymėjo, kad atsakovo veiksmai, kurių jis ketina imtis, yra neteisėti. Atsakovas nepagrįstai neatsižvelgia, kad ieškovas įgijo teisę statyti žemės sklype naujus statinius ir pradėjo šios teisės realizavimą. Atsakovo pozicija neatitinka teismų praktikos, pagal kurią nuomininko teisė statyti naujus statinius yra ginama, atsakovo veiksmai nesuderinami su jo pagrindinėmis funkcijomis. Teisė statyti statinius žemės sklype yra numatyta nuomos sutarčių 4 punkte. Teigė, kad yra realus pavojus, kad atsakovas atliks neteisėtus veiksmus ir ieškovui bus padaryta žala. Atsakovui nutraukus nuomos sutartis, ieškovas patirtų žalos dėl prarastų 6 600 000 Lt investicijų įsigyjant pastatus, 2 049 150,71 Eur investicijų į paruošiamųjų statybos darbų atlikimą. Žala pasireikštų iš negauto pelno už patalpų pardavimą ir nuomą. Nutraukus nuomos sutartis, būtų pažeista ieškovo nuosavybės teisė į statinius žemės sklype, įskaitant savininko teisę juos vystyti, ir teisės valdyti nuomos sutarčių pagrindu išnuomotą žemės sklypą, būtiną tinkamam nuosavybės teisės į statinius įgyvendinimui.
Atsiliepimas
4. Atsakovas Nacionalinė žemės tarnyba atsiliepimu prašė atmesti ieškinį kaip nepagrįstą.
5. Nurodė, kad VĮ Registrų centras duomenimis ieškovui žemės sklype nuosavybės teise priklauso pastatas sandėlis, pastatas garažas, 2 pastatai (formuojami), kiti inžineriniai statiniai: kiemo aikštelė, tvora. Paaiškino, kad 2018 09 19 atliktas faktinių duomenų patikrinimas vietoje ir nustatyta, kad žemės sklypas nėra naudojamas pagal naudojimosi paskirtį, yra apaugęs žole, žemės sklype nebuvo užfiksuoti jokie statiniai. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovas žemės sklype nevaldė pastatų, kurių pagrindu buvo sudarytos nuomos sutartys (faktiškai nuo 2015 09 02 iki 2018 10 23 nevaldė nei vieno pastato) atsakovas 2019 09 25 atsisakė išduoti teritorijų planavimo sąlygas. 2019 09 28 ieškovas buvo įspėtas apie nuomos sutarčių nutraukimą. Teigė, kad ieškovo prevencinis ieškinys neatitinka prevencinio ieškinio sąlygų. Atsakovas yra valstybės patikėtinis, įgyvendinantis valstybės politiką žemės tvarkymo ir administravimo srityje. Viena iš atsakovo funkcijų – vykdyti valstybinės žemės naudojimo patikrinimus, nustatyti pažeidimus ir imtis veiksmų pažeidimų pašalinimui. Atsakovas turi teisę, nustačiusi žemės naudojimo pažeidimus, inicijuoti nuomos sutarčių nutraukimą. Teisės aktuose įtvirtintos pareigos vykdymas savaime negali būti laikomas neteisėtu veiksmu. Ieškovas padarė esminį nuomos sutarčių pažeidimą, todėl atsakovas turėjo pagrindą įspėti apie nuomos sutarčių nutraukimą. Paaiškino, kad žemės sklypas suformuotas pastatams ir statiniams, buvusiems žemės sklype, eksploatuoti. Pastatai esantys žemės sklype yra pagrindiniai statiniai, o kiti statiniai (aikštelė, tvora) skirti šių pastatų naudotojų poreikiams tenkinti, todėl negali būti laikomi savarankiškai funkcionuojančiais statiniais. Valstybinės žemės nuomos sutartis negali būti sudaryta dėl statinio priklausinio. Pažymėjo, kad nuo 2015 09 02 iki 2018 10 23 ieškovas nuosavybės teise nevaldė nei vieno pastato, o tik statinius, dėl kurių žemės sklypo nuoma nesudaroma. Lengvatinės sąlygos, dėl kurių anksčiau buvo išnuomota valstybinė žemė, buvo išnykusios (žemės sklypas nebuvo naudojamas pagal paskirtį, kuriai jis buvo išnuomotas, galiausiai neliko pastatų, kuriems eksploatuoti jis buvo išnuomotas), todėl išnyko teisinis pagrindas nuomoti valstybinę žemę ne aukciono būdu. Nuo 2018 10 23 ieškovas pastatė naujus statinius – sandėlį ir garažą, todėl būtų galima spręsti dėl naujos žemės sklypo nuomos sutarties sudarymo. Ieškovas pastatus nugriovė ir išregistravo 2015 09 02, o detaliojo plano proceso inicijavimo sutartis pasirašyta 2016 10 10. Ieškovas, nugriaudamas pastatus neturėjo tikslo naudoti žemės sklypo pagal tiesioginę paskirtį. Ieškovas prašymą derinti teritorijų planavimo dokumentą pateikė jau neturėdamas žemės sklype valdomų jokių pastatų. Ieškovui nenaudojant žemės sklype pastatų, atsakovui kilo pareiga imtis priemonių dėl nuomos sutarčių nutraukimo.
Šalies argumentai
6. Atsakovas Nacionalinė žemės tarnyba priešieškiniu prašė nutraukti nuomos sutartis nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos.
7. Nurodė, kad nuo 2015 m. spalio mėnesio nugriovus sklype buvusius pastatus, ieškovas žemės sklypo nenaudoja pagal paskirtį, todėl išnyko pagrindas nuomoti žemės sklypą lengvatine tvarka. Kiemo įrenginiai nesukuria pagrindo nuomotis žemės sklypą lengvatine tvarka. Ieškovas, nugriaudamas pastatus ir neturėdamas leidimo naujiems statiniams veikė savo rizika. Pastatų, kuriems naudoti buvo sudaryta žemės sklypo nuomos sutartis, nėra, todėl žemės sklypo nuomos sutarties vykdymas pagal jos tikslinę paskirtį yra iš esmės negalimas. Žemės sklypo nuomos sutarties galiojimas sukelia žalą valstybei, nes neužtikrinamas tinkamas valstybinės žemės socialinės paskirties įgyvendinimas – teikti visuomeninę naudą. Ieškovas elgėsi neteisėtai – žinodamas ir suprasdamas, kad žemės sklypas išnuomotas pastatams eksploatuoti, nenaudojo jo pagal numatytą tiesioginę paskirtį. Nurodė, kad ieškovas statybines medžiagas sklype pradėjo sandėliuoti tik gavęs įspėjimą dėl sutarčių nutraukimo. Pažymėjo, kad nuomos sutarčių 3 punktas nesuteikia teisės į naujų statinių statybą, nes minėtos nuomos sutartys buvo sudarytos esamų statinių eksploatavimui, duomenų, kad nuomos sutartys sudarytos būsimiems statiniams statyti nėra. Ieškovui nugriovus pastatus ir juos išregistravus iš Nekilnojamojo turto registro prarandama teisė į žemės sklypo nuomą lengvatine tvarka.
Atsiliepimas
8. Ieškovas UAB „LT Development Fund“ atsiliepimu prašė atmesti priešieškinį, priteisti bylinėjimosi išlaidas.
9. Nurodė, kad ieškovas naudoja žemės sklypą pagal paskirtį, turi teisę jame statyti naujus statinius ir turi teisę į valstybinės žemės nuomą. Ieškovas nuo nuomos teisės įgijimo ėmėsi visų organizacinių veiksmų ir darbų, skirtų žemės sklypui vystyti. Pažymėjo, kad žemės sklypas naudojamas statybinių medžiagų sandėliavimui. Nuomos sutarčių 3 punkte numatyta galimybė statyti naujus statinius. Žemės sklypas šiuo metu nėra užstatytas pastatais, nes ieškovui reikia laiko statybinės dokumentacijos parengimui, reikiamų leidimų gavimui ir statybos darbų atlikimui. Paaiškino, kad ieškovui nenugriovus pastatų, žemės sklypas būtų apmokestintas 3 procentų dydžio nekilnojamojo turto mokesčio tarifu. Teigė, kad nuo 2015 rugsėjo mėn., kai pastatai buvo nugriauti, iki leidimo atlikti detaliojo plano korektūrą 2016 09 23, ieškovas ėmėsi aktyvių veiksmų siekdamas plėtoti veiklą žemės sklype: rengė projektinius pasiūlymus, derino su Vilniaus miesto savivaldybe žemės sklypo užstatymo koncepciją.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
10. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2019 m. liepos 5 d. sprendimu ieškinį ir priešieškinį atmetė.
11. Teismas nustatė, kad 2014 07 16 pirkimo – pardavimo sutarties pagrindu ieškovas įgijo nekilnojamojo turto objektus esančius valstybinės žemes sklype. Įgydamas nekilnojamojo turto objektus, ieškovas taip pat įgijo ir valstybinės žemės nuomos teisę numatytą numos sutartyse. Nustatė, kad nuomos sutarčių 3 punkte nurodyti išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis, žemės naudojimo būdas ir pobūdis: kitos paskirties žemė, pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos, pramonės ir sandėliavimo įmonių statybos. Be to, šiame sutarties punkte numatyta, kad nuomininkai turi teisę Lietuvos Respublikos įstatymų ir lydimųjų aktų nustatyta tvarka keisti žemės sklypo pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir (ar) pobūdį nurodant paskirtį, naudojimo būdą ir (ar) pobūdį, numatytus pagal Vilniaus miesto teritorijos bendrąjį ar specialųjį planą. Pakeitus žemės sklypo pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir (ar) pobūdį, nuomotojas, vadovaudamasis parengtu ir patvirtintu detaliuoju planu, turi patikslinti išnuomoto žemės sklypo kadastro duomenis. Remiantis sutarties 14 punktu, sutartis prieš terminą nutraukiama nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir (ar) pobūdį arba yra keičiama pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis, naudojimo būdas ir (ar) pobūdis, išskyrus atvejus, kai sutartyje numatytas žemės sklypo pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties, naudojimo būdo ir (ar) pobūdžio keitimas, taip pat gali būti nutraukiama kitais CK ir kitų įstatymų nustatytais atvejais. 15 punkte numatyta, kad pagal šią sutartį pakeitus žemės sklypo pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir (ar) pobūdį, nuomotojas, vadovaudamasis parengtu ir patvirtintu detaliuoju planu, turi patikslinti išnuomoto žemės sklypo kadastro duomenis Nekilnojamojo turto kadastre.
12. Teismas taip pat nustatė, kad 2018 09 19 atsakovas, apžiūrėjęs žemės sklypą, surašė faktinių duomenų patikrinimo vietoje aktą Nr. FD-748, kuriame konstatavo, kad žemės sklypas nėra naudojamas pagal nustatytą naudojimo būdą, sklypas apaugęs žolėmis ir krūmais. Sklype esanti aikštelė apaugusi žolėmis, žemės sklype statinių nėra. 2018 09 28 atsakovas pateikė ieškovui raštą dėl valstybinės žemės nuomos sutarčių nutraukimo, kuriame informavo, kad su ieškovu sudarytos žemės nuomos sutartys bus nutrauktos praėjus 2 mėnesiams nuo šio pranešimo įteikimo dienos.
13. Nurodė, kad nagrinėjamoje byloje nėra ginčo, kad ieškovas iki įspėjimo apie sutarties nutraukimą priėmimo statinį, dėl kurio eksploatavimo žemės sklypo nuomos sutartis buvo sudaryta lengvatine tvarka, jau buvo nugriovęs ir išregistravęs. Byloje nėra ginčo, kad įspėjimo surašymo metu ieškovas žemės sklypo nenaudojo pagal tą paskirtį. Pažymėjo, kad teismo posėdyje ieškovo atstovas iš esmės pripažino aplinkybę, kad žemės sklypą pagal paskirtį ieškovas pradėjo naudoti tik gavęs įspėjimą apie sutarties nutraukimą ir tik siekiant išsaugoti lengvatine tvarka sudarytą valstybinės žemės nuomos sutartį.
14. Teismo vertinimu, išlaidos, kurias ieškovas patyrė įsigydamas pastatus, buvusius valstybinės žemės sklype, negalėtų būti įvertinami kaip žala, kadangi ieškovas, įsigydamas avarinės būklės pastatus ir ketindamas juos nugriauti, kol dar nepakeista žemės sklypo paskirtis, naudojimo būdas ir (ar) pobūdis, veikė savo rizika. Analogiškai teismas vertino ir ieškovo investicijas į paruošiamųjų darbų atlikimą. Nurodė, kad ieškovas projektavimo darbus, dėl kurių yra patyręs išlaidų, atliko nebaigus visų procedūrų dėl valstybinės žemės sklypo paskirties, naudojimo būdo, detaliojo plano keitimo.
15. Padarė išvadą, kad ieškovas neįrodė, kad atsakovas atliko kokius nors neteisėtus veiksmus. Paaiškino, kad atsakovas turi pareigą kontroliuoti, ar valstybinė žemė yra naudojama pagal tą paskirtį, kuriai išnuomota, o nustačius pažeidimus – imtis priemonių pažeidimams pašalinti. Ieškovas, atlikdamas projektavimo darbus, veikė savo rizika, o atsakovo teisėti veiksmai įspėjant apie nuomos sutarties nutraukimą negali būti laikomi veiksmais, sukeliančiais potencialią žalą. Teismo vertinimu, atsakovas pagrįstai surašė ieškovui įspėjimą apie sutarties nutraukimą ir surašydamas šį dokumentą atliko teisėtus, pagal šiai institucijai priskirtą kompetenciją, veiksmus. Konstatavo, kad ieškovas neįrodė prevencinio ieškinio tenkinimo sąlygų, todėl ieškinį atmetė.
16. Teismas nustatė, kad 2018 11 26 Vilniaus miesto savivaldybės administracija ieškovui išdavė statybą leidžiantį dokumentą statyti 2 negyvenamosios paskirties nesudėtingus statinius – sandėlį ir garažą. Iš 2018 12 27 Nekilnojamojo turto registro išrašo nustatė, kad žemės sklype 2018 10 23 buvo nebaigtas statyti I grupės nesudėtingi pastatai – sandėlis ir garažas, taip pat yra formuojamas garažų paskirties pastatas ir sandėliavimo paskirties pastatas. Pažymėjo, kad nuomos sutartyse nurodyta, kad išnuomotame žemės sklype gali būti statomi tai pačiai veiklai vykdyti reikalingi statiniai ir įrenginiai, kuriems eksploatuoti išnuomotas žemės sklypas ir jei tokia statyba neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo režimui. Padarė išvadą, kad išnuomotame sklype nuomininkui (ieškovui) buvo suteikta statybos teisė. Nurodė, kad naujų statinių statybos ir naudojimo išnuomotame sklype nėra pagrindo vertinti kaip pažeidžiančio sutartį ar kaip sklypo naudojimą ne pagal sutartį. Padarė išvadą, kad pagal sutarties sąlygas ieškovas naudoja žemės sklypą statiniams, nors ir kitiems, nei buvo sudarant nuomos sutartį, bet atsiradusiems nepažeidžiant sutarties ar įstatymų.
17. Teismas nustatė, kad sklype likę du nuomos sutarčių sudarymo metu buvę, šiuo metu ieškovui priklausantys statiniai kiemo aikštelė ir tvora. Nurodė, kad byloje nėra ginčo, kad ieškovas šiuo metu sklype laiko statybines medžiagas. Padarė išvadą, kad ieškovui naudojant kiemo aikštelę statybinių medžiagų sandėliavimui, ji gali būti laikoma pagrindiniu daiktu. Nuo momento, kai kiemo aikštelė buvo pradėta naudoti kaip savarankiškas daiktas statybinių medžiagų sandėliavimui, nėra pagrindo išvadai, kad žemės sklypas neeksploatuojamas pagal paskirtį, kuri nurodyta nuomos sutartyse.
18. Teismas vertino, kad aplinkybė, jog tam tikru laikotarpiu ieškovas pagal tiesioginę paskirtį sklypo nenaudojo, o vėliau, siekdamas išsaugoti sutartinius santykius, pradėjo naudoti, nepaneigia ieškovo kaip nuomininko teisės išlaikyti esamus sutartinius teisinius santykius. Pažymėjo ir tai, kad ieškovas negalėjo baigti statyti naujų sklypo paskirtį atitinkančių statinių ir dėl byloje pritaikytų laikinųjų apsaugos priemonių. Teismo vertinimu, nuomos sutarties nutraukimas po to, kai ieškovas pradėjo sklypą naudoti pagal paskirtį, kuriai buvo išnuomotas yra neproporcingas. Sprendė, kad nepaisant to, jog atsakovas pagrįstai surašė įspėjimą apie sutarties nutraukimą, tačiau pakitus ieškovo kaip nuomininko elgesiui, pagrindo nutraukti nuomos sutartį nėra.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai
19. Atsakovas Nacionalinė žemės tarnyba prie Lietuvos Respublikos aplinkos ministerijos apeliaciniu skundu prašė panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2019 m. liepos 5 d. sprendimą dalyje dėl atsakovo priešieškinio atmetimo ir bylą grąžinti pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo.
20. Nurodė, kad teismas nepasisakė dėl atsakovo pateiktų įrodymų – patikrinimo akto. Statinys, esantis žemės sklype, yra nenaudojamas – statinio viduje užfiksuotos žolės, statinys apleistas ir neeksploatuojamas. Teismas, nevertindamas statinių būklės, iš esmės konstatavo, jog bet koks valstybinės žemės naudojimas yra tinkamas, tačiau tai prieštarauja suformuotai teismų praktikai. Ieškovas neefektyviai naudoja valstybinę žemę (žemės sklype yra neeksploatuojami statiniai, naudojama itin maža žemės sklypo dalis), o dėl šios priežasties nukenčia visuomenės interesai.
21. Teigė, kad šiuo metu žemės sklype esantys apgriuvę, apleisti, nefunkcionuojantys, neeksploatuojami ir nenaudojami statiniai laikytini neturinčiais aiškios funkcinės paskirties statiniais, todėl tokie statiniai būdami ant valstybinės žemės nesukuria tokio žemės sklypo efektyvaus naudojimo. Byloje nebuvo pateikta įrodymų, pagrindžiančių, jog šie statiniai yra naudojami pagal tiesioginę savo paskirtį. Atsakovas pateikė įrodymus (patikrinimo aktą), jog statiniai nenaudojami ir yra apleisti. Teismas visiškai nevertino, kokia žemės sklypo dalis yra naudojama. Ieškovas sukuria fiktyvią naudojimo situaciją. Skundžiamu sprendimu pripažįstama, kad bet koks žemės sklypo naudojimas, net ir itin mažas, sukuria pagrindą nuomoti sąlyginai didelį žemės sklypą. Pažymėjo, kad valstybinės žemės nuomos pažeidimas galimas ir tuo atveju, kai naudojama tik maža dalis žemės sklypo arba ji naudojama neefektyviai, kas atitinka šiuo metu kilusį ginčą. Pirmosios instancijos teismas, nevertindamas nurodomų aplinkybių, pažeidžia suformuotą teismų praktiką.
22. Teigė, kad ieškovo fiktyvus žemės sklypo naudojimas, siekis ne eksploatuoti žemės sklype esančius statinius, tačiau lengvatinėmis sąlygomis įgyvendinti naujų kitos paskirties statinių statybą, ko ieškovas net neneigia, vertintini kaip prieštaraujantys teisingumo ir sąžiningumo principams.
23. Nurodė, kad ieškovas gavęs įspėjimą dėl ginčo sklypo nuomos sutarties nutraukimo jame yra pastatęs naujus pastatus: pastatą – sandėlį ir pastatą – garažą bei naujai formuojamus statinius: pastatą — garažą ir pastatą — sandėlį. Byloje nėra ginčo, kad šie pastatai yra pagrindiniai. Pirmosios instancijos teismas nevertino aplinkybės, jog kiemo aikštelė šių naujų pastatų atžvilgiu tampa priklausiniu, t. y. pastačius naujus pastatus buvo grįžta į pirminę padėtį – aikštelė buvo pastatyta tam, kad tarnautų pastatų kompleksui. Žemės sklypas buvo suformuotas pastatams ir statiniams eksploatuoti. Nugriovus pastatus, bet j jų vietą pastačius naujus pastatus, statinių (kiemo aikštelės) teisinė kvalifikacija nesikeičia – jie atlieka (tęsia) naujai pastatytų pastatų aptarnavimą, todėl statiniai negali tapti savarankiškai funkcionuojančiais statiniais, kai žemės sklype yra pagrindinių daiktų. Skundžiamu sprendimu nebuvo vertinta aplinkybė, jog žemės sklype, be kiemo aikštelės yra ir kitų pagrindinių pastatų, o pagal pirmosios instancijos cituojamą Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 05 02 nutartį civilinėje byloje Nr. e3K-65-695/2019, turi būti įvertinta, ar kiemo aikštelė yra susijusi su kitais pastatais.
24. Nurodė, kad pirmosios instancijos teismas, vertindamas aikštelės teisinę kvalifikaciją nepagrįstai rėmėsi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 05 02 nutartimi civilinėje byloje Nr. e3K-65-695/2019. Skundžiamu sprendimu buvo pripažinta, kad aikštelė, esanti žemės sklype ir užimanti 0,9975 ha (žemės sklypo plotas 2,3418 ha), laikytina pagrindiniu daiktu, sukuriančiu teisę ieškovui nuomoti žemės sklypą lengvatine tvarka. Tuo tarpu minėtoje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nagrinėtoje byloje ieškovo vykdoma ūkinė veikla – metalo supirkimas, apdirbimas ir stambiagabaričių gaminių sandėliavimas kas ir sudarė esminę sąlygą pripažinti aikštelę pagrindiniu statiniu, kurios buvimas valstybinės žemės sklype atitiko tokio sklypo išnuomojimo ne aukciono būdu sąlygą.
25. Nurodė, kad sprendžiant klausimą dėl aikštelės pripažinimo pagrindiniu daiktu yra būtina atsižvelgti ir į nuomininko vykdomos veiklos pobūdį. Dėl šios priežasties pirmosios instancijos teismas nevertindamas ir nepasisakydamas dėl ieškovo vykdomos veiklos, padarė esminę ginčo faktinių aplinkybių vertinimo klaidą, kas lėmė nepagrįsto skundžiamo sprendimo priėmimą. Teigė, kad sandėliavimas yra tęstinė veikla, kai yra nuolatos siekiama juridinio asmens veiklos tikslų. Atsakovo vertinimu, statiškas medžiagų buvimas žemės sklype negali būti laikomu sandėliavimu. Pažymėjo, kad aikštelė, kuri Nekilnojamojo turto registre įregistruota 2005 05 23, žemės sklype stovėjo tuščia nuo 2015 09 02 iki 2019 01 17, kai atsakovas žemės sklype užfiksavo faktinę situaciją. Tik atsakovui pateikus priešieškinį su reikalavimu nutraukti nuomos sutartis žemės sklype buvo pradėtas sandėliavimas. Ieškovas tokiais savo veiksmais nesiekia veiklos tikslų, dėl kurių jam suteikta žemės sklypo nuomos teisė, o siekia įgyvendinti naujų statinių statybą, ir šios aplinkybės neginčija.
Žemesnės instancijos teismas
26. Nurodė, kad ieškovas pažeidė nuomos sutartis, kadangi žemės sklype nėra eksploatuojamų statinių. Pirmosios instancijos teismas, netinkamai įvertino šalių pateiktus įrodymus, todėl netinkamai vertino kilusį ginčą. Ieškovo veiksmai naudojant žemės sklypą neatitinka tikrosios ieškovo valios bei pažeidžia imperatyvias teisės aktų nuostatas, reglamentuojančias nuomos teisinius santykius, toks netinkamas faktinių aplinkybių vertinimas lėmė nepagrįstą ir neteisėtą skundžiamo sprendimo priėmimą.
Atsiliepimas
27. Ieškovas UAB „LT Development Fund“ atsiliepimu prašė atmesti atsakovo apeliacinį skundą ir palikti galioti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2019 m. liepos 5 d. sprendimą, priteisti bylinėjimosi išlaidas.
28. Nurodė, kad teismas įvertino visas faktines aplinkybes ir teisingai konstatavo, kad ieškovas šiuo metu naudoja žemės sklypą pagal paskirtį, numatytą nuomos sutarčių 3 punkte, bei tuo pačiu metu įgyvendina teisę statyti žemės sklype naujus statinius, remdamasis CK 6.550 straipsnio 1 dalies 6 punktu, 6.557 straipsnio 1 dalimi bei Valstybinės žemės nuomos taisyklėmis, todėl turi teisę į valstybinės žemės nuomą.
29. Pažymėjo, kad teisiniai veiksmai, atliekami siekiant žemės sklypą naudoti fiziškai, pripažįstami naudojimu. Vertinant valstybinio žemės sklypo naudojimą kiekvienu konkrečiu atveju turi būti atsižvelgiama ne tik į tam tikro pastato fizinį panaudojimą, bet ir į numatomą vystyti veiklą. Ieškovas įgijo teisę statyti žemės sklype naujus statinius ir pradėjo šios teisės įgyvendinimą, t. y. nugriovė statinius, pradėjo rengti detaliojo plano korektūrą atitinkančią Vilniaus miesto bendrąjį planą (iki 2015 metų). Ieškovas nuo pat nuomos teisinių santykių atsiradimo pradžios atlieka aktyvius veiksmus, kad šią teisę realizuotų ir yra investavęs dideles sumas, kad atliktų visus parengiamuosius statybos darbus. Iš esmės ieškovas naudoja žemės sklypą pagal paskirtį, t. y. teisinėmis procedūromis siekia įgyvendinti savo teises numatytas nuomos sutartyse.
30. Paaiškino, kad ieškovas teisės aktų ir nuomos sutarčių 3 punkto pagrindu įgijo teisę statyti žemės sklype naujus statinius. Tam, kad ieškovas galėtų realizuoti teisę statyti naujus statinius, buvo atlikti teisės aktuose numatyti veiksmai. Ieškovas nugriovė žemės sklype buvusius statinius, pradėjo rengti detaliojo plano korektūrą, atliko žemės sklypo ekogeologinius tyrimus, pradėjo planuojamų statinių projektavimą, statybinių gaminių tiekimo organizavimą.
31. Įvertinus tai, kad ieškovas visą laiką vykdė veiksmus siekiant realizuoti ir vystyti veiklą žemės sklype, darytina išvada, kad ieškovas turi teisę nuomoti žemės sklypą. Tuo tarpu aiškinant priešingai, ieškovo atžvilgiu būtų pažeistas teisinio tikrumo ir teisėtų lūkesčių principas ir būtų atimtos ieškovo teisės.
32. Nurodė, kad nuomos sutarčių 3 punkte yra nustatyta, kad žemės sklypo pagrindinė tikslinė žemės sklypo naudojimo paskirtis, žemės naudojimo būdas ir pobūdis yra, be kita ko, sandėliavimo objektų teritorijos. Žemės sklypo teritorija šiuo metu būtent ir yra naudojama statybinių medžiagų sandėliavimui. Šiam sandėliavimui yra naudojama žemės sklype esanti kiemo aikštelė ir tvora, todėl žemės sklypas šiuo metu yra naudojamas pagal paskirtį.
33. Nurodė, kad teismas pagrįstai pažymėjo, jog šiuo metu kiemo aikštelė turi būti laikoma pagrindiniu daiktu, remiantis teismų praktika, kurioje nustatyta, kad kiemo aikštelės kvalifikavimas gali keistis iš antraeilio į pagrindinį daiktą. Teigė, kad aikštelė yra naudojama ne aptarnauti pastatus, bet sandėliuoti įvairias statybines medžiagas, todėl privalo būti laikoma pagrindiniu daiktu.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
34. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1, 2 dalimis, bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nustatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.
35. Apeliacine tvarka byloje nagrinėjamas ginčas dėl valstybinės žemės nuomos sutarties sudarytos lengvatine, neskelbiant aukciono, nutraukimo.
Byloje nustatytos faktinės aplinkybės, ginčo dėl kurių nėra
36. 23 418 kv. m. dydžio ginčo sklypas buvo suformuotas Vilniaus miesto savivaldybės valdybos 2002-06-20 sprendimu. Ieškovas nuomininko teises į ginčo sklypą įgijo pagal dvi valstybinės žemės nuomos sutartis, kurios ankstesniųjų pastatų savininkų buvo sudarytos dar 2006 09 28, po to kai iš ankstesniųjų savininkų 2014 07 15 pirkimo – pardavimo sutarties pagrindu įsigijo žemės sklype 16 statinių (administracinį pastatą, sandėlius garažus ir kt. statinius) už 6 600 000 Lt, kuriuos 2015 m. rugsėjo mėn. nugriovė ir išregistravo iš Nekilnojamojo turto registro, gavęs Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Aplinkos ir energetikos departamento raštą dėl pastatų avarinės būklės ir taikytino 3 proc. nekilnojamojo turto mokesčio.
37. 2015 08 05 ieškovė kreipėsi į NŽT prašydamas duoti sutikimą ir leidimą vykdyti statybos darbus dėl 2014 07 16 d. pirkimo – pardavimo sutartimi įsigytų pastatų ir gavo atsakymą, kad išnuomotuose žemės sklypuose statyti naujus statinius ir rekonstruoti esamus galima tik tuo atveju, jei tai numatyta nuomos sutartyse ir tokia statyba ar rekonstrukcija neprieštarauja teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimui; kad statant ar rekonstruojant statinius valstybinėje žemėje, privalo būti valstybinės žemės patikėtinio sutikimas, kuris, esant sudarytai valstybinės žemės sklypo nuomos sutarčiai, išreiškiamas sutartyje, o statant naujus statinius ar rekonstruojant esamus valstybinėje žemėje, kurioje sklypai nesuformuoti – atskiru valstybinės žemės patikėtinio sutikimu. Šiame rašte atsakovas taip pat paaiškino, kad esant sudarytoms valstybinės žemės sklypo nuomos sutartims, atskiri valstybinės žemės patikėtinio sutikimai neišduodami.
38. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2016 09 23 įsakymu ieškovui leista rengti detaliojo plano korektūrą, kurios tikslas – padalinti žemės sklypą, pakeisti žemės sklypo naudojimo būdą bei nustatyti pagrindinius žemės sklypo naudojimo reglamentus, taip pat patvirtinta planavimo darbų programa. Ieškovas 2017 04 28 sudarė projektavimo darbų sutartį dėl detaliojo plano korektūros rengimo; 2017 05 26, 2017 11 13 sudarė paslaugų teikimo sutartis dėl žemės sklypo preliminaraus ekogeologinio tyrimo ir tyrimų ataskaitos parengimo bei dėl detalaus žemės sklypo ekogeologinio tyrimo, tyrimų ataskaitos ir teritorijos tvarkymo plano parengimo; 2018 m. parengė ir su Vilniaus miesto savivaldybės administracija suderino detaliojo plano korektūras ir numatytų statyti daugiabučių namų projektinius pasiūlymus. Ieškovas vykdė naujų statinių projektavimo darbus, užsakė statybinius gaminius.
39. 2018-04-28 ieškovas kreipėsi į apelianto Vilniaus skyrių prašydamas derinti teritorijos nedidelių veiklos mastų detaliojo plano koregavimą ginčo sklype, 2018-09-13 pakartotinai prašė išduoti teritorijų planavimo sąlygas, nedidelių veiklos mastų detaliojo plano keitimą.
40. 2018-09-19 apeliantas atliko faktinių duomenų patikrinimą ir nustatė, kad ginčo sklypas nėra naudojamas pagal pagrindinę tikslinę paskirtį, yra apaugęs žole, krūmais, jame neužfiksuoti jokie statiniai ir 2018-09-28 išsiuntė ieškovui įspėjimą (ieškovo gautą 2018 10 04) dėl nuomos sutarčių nutraukimo, per 2 mėnesius nuo įspėjimo įteikimo ieškovui dienos, remdamasis patikrinimo metu nustatytomis faktinėmis aplinkybėmis, kad sklypas nėra naudojamas pagal nustatytą pagrindinę jo naudojimo paskirtį ir būdą.
41. 2018-10-23 ieškovė pradėjo naujų statinių sandėlio ir garažo statybas.
42. 2019 01 17 apeliantas atliko žemės sklypo faktinių duomenų patikrinimą vietoje ir nustatė, kad žemės sklype sudėtos statybinės medžiagos, plytų padėklai, betoniniai inžinerinių komunikacijų žiedai ir nenustatė, kad būtų vykdomi darbai.
43. 2019 09 25 raštu apelianto Vilniaus miesto skyrius atsisakė išduoti teritorijų planavimo sąlygas, o 2019 09 28 raštu įspėjo ieškovą apie nuomos sutarčių nutraukimą dėl esminio nuomos sutarčių pažeidimo, nugriovus pastatus ir statinius, kuriems eksploatuoti ginčo žemės sklypas buvo suformuotas.
Dėl ginčo esmės
44. Valstybinės žemės nuomos teisinius santykius reguliuoja tiek bendrosios civilinio kodekso normos tiek specialiojo Žemės įstatymo (tolia ŽĮ) nuostatos. CK 6.551 straipsnio 1 dalis nustato, jog valstybinė žemė, išskyrus šio straipsnio 2 dalyje nustatytus atvejus, Vyriausybės nustatyta tvarka išnuomojama aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį. Straipsnio 2 dalyje numatyta išimtis iš bendrosios taisyklės, kad valstybinė žemė ne aukciono būdu išnuomojama, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų nustatytais atvejais. Detaliai žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo santykius bei žemės tvarkymą ir administravimą Lietuvos Respublikos teritorijoje reglamentuoja ŽĮ. Valstybinės žemės nuomos tvarką nustato ŽĮ 9 straipsnis. Minėto ŽĮ 9 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė, išskyrus šio straipsnio 6–9 dalyse nustatytus atvejus, išnuomojama aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį. Taigi darytina išvada, jog žemės nuoma ne aukciono tvarka galima tik išimtinais atvejais.
45. Ginčui spręsti aktuali ŽĮ 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte (įstatymo redakcija, galiojusi nuomos sutarties sudarymo metu) nuostata, kad valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui); žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį.
46. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai pažymėjo ŽĮ 9 straipsnio 6-9 dalyse įtvirtintos nuostatos reiškia, kad valstybinės žemės išnuomavimas be aukciono, yra išimtis iš minėtos taisyklės, suteikianti lengvatą – valstybinę žemę išsinuomoti be aukciono – asmenims, kurie tam tikrus valstybinės žemės sklypus naudoja vykdydami tam tikrą, valstybės skatinamą ar remiamą, ūkinę veiklą (7 ir 9 dalys); arba dėl kitų priežasčių, kai tam tikro žemės sklypo dėl jame esančių statinių ar joje numatomos vykdyti ūkinės veiklos ar poreikio atlikti teritorijų planavimo veiksmus, šio žemės sklypo yra netikslinga suteikti kitiems asmenims, kurie juo nesinaudoja. Teismas taip pat priėjo teisingos išvados, kad būtina prielaida atsirasti asmens subjektinei teisei – be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, yra tai, jog turi egzistuoti teisiškai reikšminga aplinkybė – šiame žemės sklype turi stovėti (būti pastatyti) statiniai ar įrenginiai, kurie turi priklausyti asmeniui nuosavybės teise arba toks asmuo turi turėti pastatų ir įrenginių nuomos teisę. Tačiau ši lengvata netaikoma tais atvejais, kai žemės sklype stovi laikinieji statiniai, inžineriniai tinklai bei neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniai, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui.
47. Galiojančios ŽĮ 9 straipsnio 14 dalyje numatyta, kad valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą arba yra keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) būdas, išskyrus atvejus, kai Vyriausybės nustatytais atvejais ir tvarka valstybinės žemės nuomos sutartyje arba jos pakeitime numatyta galimybė keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą.
48. Teismų praktikoje nurodoma, kad ne kiekvienas ant valstybinės žemės sklypo esančio pastato savininkas turi teisę be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, o tik tas, kurio pastatas turi apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, o šio pastato eksploatacijai reikia turėti žemės sklypo nuomos teisę; savininkas pirmiausia turi ketinti naudoti statinį pagal tiesioginę paskirtį ir tam yra būtina išsinuomoti žemės sklypą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-577/2008; 2013 11 30 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-550/2013).
49. Pagal ginčo nuomos sutartis ginčo žemės sklypas išnuomotas 24 metams skaičiuojant nuo sutarties pasirašymo dienos.
50. Sutarčių 3 punkte nurodyta, jog išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis, žemės naudojimo būdas ir pobūdis: kitos paskirties žemė; pramonės ir sandėliavimo objektą teritorijos, pramonės ir sandėliavimo įmonių statybos. Be to šiame punkte taip pat numatyta nuomininko teisė Lietuvos Respublikos įstatymų bei jų lydimųjų aktų nustatyta tvarka keisti žemės sklypo pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir (ar) pobūdį nurodant paskirtį, būdą ir (ar) pobūdį, numatytus pagal Vilniaus miesto teritorijos bendrąjį ar specialųjį planą. Taip pat numatyta jog pakeitus žemės sklypo pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir (ar) pobūdį nuomotojas, vadovaudamasis parengtu ir patvirtintu detaliuoju planu, turi patikslinti išnuomoto žemės sklypo kadastro duomenis Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastre. Kadastro duomenys keičiami šalies, inicijavusios detaliojo plano, pagal kurį pakeista paskirtis, būdas ir (ar) pobūdis, rengėjų lėšomis.
51. Nuomos sutarčių 14 punktas numatė, jog sutartis prieš terminą nutraukiama nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir (ar) pobūdį arba yra keičiama pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis, naudojimo būdas ir (ar) pobūdis, išskyrus atvejus, kai sutartyje numatytas žemės sklypo pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties, naudojimo būdo ir (ar) pobūdžio keitimas, taip pat gali būti nutraukiama kitais Lietuvos Respublikos civilinio kodekso ir kitų įstatymų nustatytais atvejais.
52. Nuomos sutarčių 15 punktas numatė jog pagal šią sutartį pakeitus žemės sklypo pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir (ar) pobūdį, nuomotojas, vadovaudamasis parengtu ir patvirtintu detaliuoju planu, turi patikslinti išnuomoto žemės sklypo kadastro duomenis Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastre. Kadastro duomenys keičiami šalies, inicijavusios detaliojo plano, pagal kurį pakeista paskirtis, būdas ir (ar) pobūdis, rengimą, lėšomis. Sutarties šalys įsipareigojo pagal pakeistus išnuomoto žemės sklypo kadastro duomenis pakeisti nuomos sutartį.
53. Taigi sistemiška aiškinant šias ginčo nuomos sutarčių nuostatas darytina išvada, jog nuomos sutartyse šalys buvo numatę nuomininkui galimybę keisti nuomojamo sklypo tikslinę paskirtį, o to pasėkoje turėjo būti keičiama ir žemės nuomos sutartis.
54. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai rėmėsi kasacinio teismo praktika, kurioje konstatuojama, kad nors valstybė iš vienos pusės savo nuosavybės teises įgyvendina per atitinkamas institucijas, kurių veiklą reglamentuoja viešosios teisės normos, siekdama užtikrinti prioritetinį visos visuomenės interesų tenkinimą, iš kitos pusės pagal CK 2.36 straipsnio 1 dalyje nustatytą teisinį reguliavimą valstybė ir jos institucijos civiliniuose santykiuose dalyvauja lygiais pagrindais su kitais šių santykių dalyviais su kuriais jos santykiai grindžiami bendraisiais civilinių santykių subjektų lygiateisiškumo, nuosavybės neliečiamumo, proporcingumo principais, kurie inter alia reiškia, kad šiuose santykiuose turi būti užtikrinta teisinga visuomenės interesų ir savininko teisių pusiausvyra.
55. Pirmosios instancijos teismas taip rėmėsi kasacinio teismo praktika kurioje pasisakyta, kad viena vertus, turi būti užtikrinta, kad, valstybei įgyvendinant savo, kaip žemės savininkės, teises taip, kad būtų gauta maksimalios naudos visuomenei, nebūtų paneigta tokioje žemėje esančių statinių savininkų nuosavybės teisė. Kita vertus, negali būti sudarytos prielaidos valstybinėje žemėje esančių statinių savininkams įgyvendinti nuosavybės teises taip, kad būtų paneigtas vienas iš valstybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo principų, t. y. efektyvumo principas, kuris reiškia, kad įgyvendinant valstybės nuosavybės teises į žemę turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei, kas reiškia ir veikimą visuomenės interesais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 02 07 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-8-403/2019, 25–26 punktai).
56. Kolegija sutinka ir su pirmosios instancijos teismo išvada, kad sprendžiant, ar yra pagrindas valstybinės žemės sklypą išnuomoti ne aukciono būdu jame esančių statinių ar įrenginių eksploatavimo tikslais, svarbu įvertinti Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Taip pat, sutiktina su pirmosios instancijos teismo pastabėjimu, jog kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad teisinio reguliavimo, įtvirtinto CK 6.551 straipsnio 2 dalyje, ŽĮ 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte, pagal kurį valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, sudarant sąlygas statinių savininkams – nuomininkams – užtikrinti tinkamą jų valdomų statinių ar įrenginių eksploatavimą, būtina ne tik laikytis imperatyvių žemės perleidimo ar nuomos sutarčių sudarymo reikalavimų, bet ir tinkamai vykdyti šias sutartis, o nustačius netinkamą vykdymą, taikyti atitinkamus padarinius, be kitų – ir sutarčių nutraukimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 09 27 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-333-248/2018, 20–22 punktai). Jei žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, nuomotojo reikalavimu žemės nuomos sutartis gali būti nutraukiama prieš terminą (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
57. Pirmosios instancijos teismas teisingai nurodė, kad aiškindamas šią teisės normą kasacinis teismas yra nurodęs, jog CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte nustatyti du alternatyvūs pagrindai, kuriems esant sutartis pripažįstama pažeista kai žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį arba ne pagal tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Taigi sutarties pažeidimu laikytinas šio daikto nenaudojimas sutartyje nustatytu būdu ar netinkamas jo naudojimas arba naudojimas ne pagal nustatytą žemės naudojimo paskirtį. Nenaudojimu laikomas toks ekonominio efektyvumo nesukuriantis elgesys su daiktu, kai jo naudingosios savybės nėra eksploatuojamos. Netinkamas naudojimas pagal teisinius padarinius taip pat gali būti vertinamas kaip visiškas nenaudojimas tada, kai žemės naudojimo laipsnis yra menkas, palyginti su tuo, kurio tikimasi pagal sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 11 29 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-473/2010; 2012 05 10 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-196/2012; 2013 10 30 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-550/2013).
58. Šioje byloje nustatyta, kad ieškovas sklype buvusius pastatus nugriovė ne savo iniciatyva bet gavęs Vilniaus miesto savivaldybės Aplinkos ir energetikos departamento Būsto renovavimo skyrius pranešimą įpareigojantį jį iki 2015 03 30 ginčo sklype esančius, jo įsigytus statinius suremontuoti, rekonstruoti, kad jie atitiktų esminius statinių reikalavimus ir nekeltų pavojaus arba juos nugriauti, o 2015 05 27 ieškovas buvo pakartotinai įpareigotas atlikti minėtus veiksmus nustatant jam terminą iki 2015 07 20, kad statiniai nekeltų pavojaus, taigi atsakovas nugriovė pastatus ir ėmėsi veiklos siekdamas, pakeisti ginčo sklypo paskirtį, nes tokia teisė nuomininkui buvo numatyta ginčo žemės nuomos sutartyse. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus pavaduotojo 2016 09 23 įsakymu jam leista rengti teritorijos nedidelių veiklos mastų detaliojo plano koregavimą sklype Algirdo g. 77 siekiant padalyti sklypą, keičiant naudojimo būdą, nustatant pagrindinius naudojimo reglamentus, kas iš esmės taip pat neprieštarauja ginčo nuomos sutarties nuostatoms, kuriose numatyta, jog pakeitus nuomojamo sklypo paskirtį atitinkamai turi būti pakeista ir nuomos sutartis. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus pavaduotojo 2016 09 23 įsakymu patvirtinta planavimo darbų programa detaliojo planavimo dokumentui rengti. 2016 10 10 tarp Vilniaus miesto savivaldybės administracijos ir ieškovo sudaryta teritorijų planavimo proceso inicijavimo sutartis dėl ginčo sklypo planavimo proceso inicijavimo – detaliojo plano rengimo ir finansavimo.
59. Spręsdamas, kad sklypas bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme metu ieškovo buvo naudojamas pagal paskirtį pirmosios instancijos teismas vertino ir faktus, kad 2018 09 19 apeliantas, apžiūrėjęs ginčo sklypą surašė faktinių duomenų patikrinimo vietoje aktą, kuriame konstatavo, kad minėtas sklypas nėra naudojamas pagal nustatytą naudojimo būdą, sklypas apaugęs žolėmis ir krūmais. Sklype esanti aikštelė apaugusi žolėmis, žemės sklype statinių nėra, ko pasėkoje, 2018 09 28 28 apeliantas pateikė ieškovui įspėjimą dėl valstybinės žemės nuomos sutarčių nutraukimo, praėjus 2 mėnesiams nuo šio pranešimo įteikimo dienos. Tačiau pagrįstai atsižvelgė į tai, kad gavęs šį įspėjimą ieškovas kreipėsi į Vilniaus miesto savivaldybę ir 2018 11 26 gavo leidimą statyti 2 negyvenamosios paskirties nesudėtingus statinius – sandėlį ir garažą, kurie 2018 12 27 Nekilnojamojo turto registro išrašo duomenimis nėra baigti statyti, įstatymų nustatyta tvarka suformuoti ir įregistruoti Nekilnojamojo turto registre dėl pritaikytų laikinųjų apsaugos priemonių. Kad 2019 01 17 apeliantas surašė faktinių duomenų patikrinimo vietoje aktą, kuriame nurodė, kad ginčo sklype pastatyti 3 gelžbetoniniai garažai, sudėtos statybinės medžiagos, plytų padėklai – statybos darbai žemės sklype nėra vykdomi. Pirmosios instancijos teismas šias faktines aplinkybes vertino kaip įrodančias, kad sklype esanti aikštelė naudojama statybinių medžiagų sandėliavimui, o sklypas naudojamas pagal paskirtį.
60. Pirmosios instancijos teismas nustatęs, kad pagal šalių sutartį žemės sklype gali būti statomi tai pačiai veiklai vykdyti reikalingi statiniai ir įrenginiai, kuriems eksploatuoti išnuomotas žemės sklypas, jei tokia statyba neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo režimui, konstatavo, jog ieškovui buvo suteikta statybos teisė. Tuo tarpu ieškovo veiksmai atlikti keičiant sklypo paskirtį, rengiant detaliojo plano pakeitimus taip pat nesudaro pagrindo teigti, kad ieškovas pažeidžia ginčo nuomos sutarčių sąlygas.
61. Kolegija sutinka su apelianto argumentu, kad pirmosios instancijos teismas savo išvadą, jog aikštelė, kurioje ieškovas laiko sukrautas statybines medžiagas laikytina pagrindiniu statiniu be pagrindo rėmė Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2019 06 02 nutartimi civilinėje byloje Nr. e3K-3-65-695/2019, kurios faktinės aplinkybės nesutampa. Minėtoje byloje kasacinis teismas sprendė, jog aikštelė turi aiškią funkcinę technologinę paskirtį ir apibrėžtą naudojimą ieškovės vykdomai ūkinei veiklai - metalo supirkimui, apdirbimui ir stambiagabaričių gaminių sandėliavimui; prie aikštelės taip pat yra valymo įrenginiai funkcionalumui pagal tam tikrą paskirtį padidinti. Kasacinis teismas sprendė, kad aikštelė atitinka ieškovės veiklai taikomų netauriųjų metalų laužo ir atliekų supirkimo vietų įrengimo reikalavimų 4, 8 punktus ir dėl to bylą nagrinėję teismai turėjo pagrindą ginčo aikštelę kvalifikuoti kaip apibrėžto naudojimo inžinerinį statinį, kurio buvimas valstybinės žemės sklype atitinka tokio sklypo išnuomojimo ne aukciono būdu sąlygą. Nagrinėtoje byloje ieškovės vykdoma ūkinė veikla - metalo supirkimas, apdirbimas ir stambiagabaričių gaminių sandėliavimas sudarė esminę sąlygą pripažinti aikštelę pagrindiniu statiniu, kurios buvimas valstybinės žemės sklype atitiko tokio sklypo išnuomojimo ne aukciono būdu sąlygą. Byloje buvo nustatyta, kad aikštelė naudojama nuomininko pagrindinei veiklai metalų supirkimui supirktų metalų sandėliavimui. Šioje nagrinėjamoje byloje nenustatyta, kad ieškovo viena iš veiklų yra statybinių medžiagų sandėliavimas, kuriai vykdyti ieškovas įsigijo iš esmės avarinius pastatus ir tuo pagrindu perėmė nuomininko teises ginčo nuomos sutartyje. Tačiau kaip jau minėta pirmosios instancijos teismas išvadas padarė ne vien remdamasis kasacinio teismo praktika, bet ir remdamasis ginčo nuomos sutarčių nuostatomis, ta aplinkybe, kad ieškovas buvo pradėjęs sandėliavimo pastatų statybą, kuri buvo nutraukta pritaikius laikinąsias apsaugos priemones. Remiantis šiomis faktinėmis aplinkybėmis atmestinas ir apeliacinio skundo argumentas, jog teismas nevertino ar toks šių statybinių medžiagų laikymas nedidėlėje daugiau nei dviejų hektarų ploto sklypo dalyje laikytinas sklypo naudojimu pagal nuomos sutartyje nurodytą paskirtį ir efektyviu valstybinės žemės naudojimu.
62. Apeliacinės instancijos teismas konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas, priešingai nei teigia apeliantas, tinkamai ir teisingai įvertino byloje pateiktus įrodymus, nepažeidė įrodymų vertinimą reglamentuojančių proceso taisyklių, tinkamai jas taikė, išaiškino ir teisingai nustatė bylos aplinkybes, atskleidė bylos esmę, teisingai aiškino ir taikė materialinės teisės bei procesines normas ir priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą dėl ginčo esmės (CPK 263 straipsnio 1 dalis, 329 straipsnio 1 dalis, 330 straipsnis). Todėl kolegija apeliacinį skundą atmeta, skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą palieka nepakeistą.
Rezoliucinė dalis
Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
nutaria:
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2019 m. liepos 5 d. sprendimą palikti nepakeistą.