- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2019-09-24
- Bylos Nr.
- e2A-1046-912/2019
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-04455-2018-8
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Tomas Venckus, Liuda Uckienė, Irmantas Šulcas
- Ieškovas
- I. V.
- Atsakovas
- V. B.
- Kategorijos
- 2.6.11.6pavadinimo nepavyko patikrinti
- 3.3.1.11pavadinimo nepavyko patikrinti
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Irmanto Šulco, Liudos Uckienės ir Tomo Venckaus (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas),
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo I. V. apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2018 m. rugsėjo 20 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje pagal ieškovo I. V. ieškinį atsakovei V. B. dėl išlaidų daikto trūkumams pašalinti priteisimo.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovas prašė teismo priteisti iš atsakovės 29 877 Eur namo trūkumams pašalinti, 1 000 Eur išlaidų, patirtų užfiksuojant paslėptus defektus ir parengiant išvadą, taip pat priteisti bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovas nurodė, kad šalys 2015 m. gruodžio 16 d. sudarė pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią ieškovas iš atsakovo nusipirko namą ir žemės sklypą (duomenys neskelbtini), už 72 000 Eur. Pardavėjo agentė perdavė namo raktus ieškovui, kad šis galėtų tvarkyti namo teritoriją. Atsakovė gyvena užsienyje, ją atstovavo agentė ir tėvas. Notarų biure atsakovės tėvas paklausė, ar galima į sutartį įrašyti, kad namo kaina mažinama dėl stogo, bet ne dėl netinkamo apšiltinimo (kaina sumažinta nuo 81 000 Eur iki 72 000 Eur). Rengdamasis atlikti namo vidaus apdailos remontą, ieškovas pastebėjo namo išorės trūkumus. Atėjus vasarai, pro namo išorės apdailos ir kitas dalis išdygo augalai. Aptrupėjo rostverko apdaila. Ieškovas nuėmė dalies cokolio vieną putplasčio sluoksnį ir pastebėjo, kad apatinis putplasčio sluoksnis per plonas. Dėl to cokolis netinkamai apšiltintas. Ieškovas taip pat pastebėjo, kad drėksta antro ir pirmo aukšto sienos. Atlikus termoviziją, nustatyta, kad grindų šildymas netinkamas – šildymo vamzdelių tankis per retas. Kaimynai informavo, kad namo stogas anksčiau buvo įlūžęs. Atsakovė nuslėpė nuo ieškovo tai, kad namas pastatytas nekokybiškai. Dėl to, prieš sudarydamas sutartį, ieškovas negalėjo kreiptis į specialistus ir tinkamai įvertinti namo. Atsakovė žinodama apie praeityje lūžusį stogą ir kitus trūkumus, neatskleidė ieškovui tokios informacijos, todėl pažeidė pareigą, nustatytą CK 6.163 straipsnio 4 dalyje ir šalių sutarties 12 punkte. Pirmiau nurodyti trūkumai neakivaizdūs. Juos pastebėti galima tik pasitelkus specialistus ir atlikus specialų tyrimą. Ieškovas 2017 m. birželio 7 d. pareikalavo sumažinti kainą. Atsakovė 2017 m. rugpjūčio 11 d. atsisakė tai padaryti. Ieškovas kreipėsi į ekspertą. Pastarasis pateikė išvadą, namo grindys ir cokolis netinkamai apšiltinti, fasadas nudažytas netinkamais dažais, netinkamai nutinkuoti ir apšiltinti angokraščiai, palangės neįleistos į vidų, netinkamai įrengta fasado apdaila, taip pat yra stogo trūkumų. Dėl to reikia perdaryti grindų apšiltinimą ir šildymą, iš naujo apšiltinti cokolį, ištaisyti fasado trūkumus, perdaryti stogą. Bendra išlaidų trūkumams pašalinti suma yra 29 877,40 Eur.
Atsiliepimas
3. Atsakovė prašė atmesti ieškinį kaip nepagrįstą. Atsakovė nurodė, kad namas pradėtas statyti 2008 metais, baigtas – 2011 metais. Jis atsakovei padovanotas 2011 m. gruodžio 28 d. dovanojimo sutartimi. Ieškovas 2016 m. spalio 10 d. elektroniniu paštu pareiškė atsakovei pretenziją dėl namo trūkumų (netinkamo grindinio šildymo, grindų grunto apšiltinimo, stogo be gelžbetonio vainiko, per stogą prasisunkiančio vandens, drėkstančios sienos). Atsakovė 2016 m. spalio 23 d. elektroniniu laišku nesutiko su ieškovo pretenzija. Ieškovas 2017 m. birželio 7 d. pateikė atsakovei antrą pretenziją, reikalavo sumažinti sutarties kainą 28 400 Eur. Atsakovė nesutiko to padaryti. Ieškovas praleido ieškinio senaties terminą reikalavimui dėl parduoto daikto trūkumų pareikšti (CK 1.125 straipsnio 5 dalies 2 punktas). Ieškovas apie savo tariamą teisės pažeidimą sužinojo 2016 m. spalio 23 d,, kai gavo atsakovės atsakymą į pirmą pretenziją. Namas su žemės sklypu parduotas už daug mažesnę negu rinkos vertė kainą (vidutinė rinkos vertė – 145 600 Eur). Ieškovui suteiktos visos galimybės nuodugniai apžiūrėti įvertinti namo kokybę. Jam perduoti namo raktai. Dėl grindų apšiltinimo ieškovas remiamasi tik gamintojo rekomendacijomis. Jos neprivalomos. Be to, ieškovas remiasi 2013 metų statybos taisyklėmis, nors namas baigtas statyti 2011 metais. Sutarties 8.5 punkte nustatyta, kad ieškovas susipažino su namo energinio naudingumo klase ir neturi pretenzijų. Dėl to nepagrįstos ieškovo pretenzijos dėl namo cokolio netinkamo apšiltinimo. Fasado trūkumai matomi ir negali būti laikomi paslėptais trūkumais. Nėra aišku, kada sueižėjo dažai. Name panaudotiems statybos produktams garantinis terminas pasibaigęs 2016 m. birželio 6 d. Tai – natūralus nusidėvėjimu. Ieškovas žinojo apie stogo trūkumus. Tai nurodyta šalių sutartyje. Plika akimi matomi stogo plokštumos įlinkis ir lietaus surinkimo latakų padėtis neatitinka tikrovės tai, kad anksčiau buvo lūžęs stogas. lūžusį stogą neatitinka tikrovės ir, net jei būtų tiesa, būtų visiškai nereikšmingos, kadangi paties Ieškovo pasitelkto eksperto parengtame defektų akte nėra išvadų apie netinkamą namo stogo būklę, susijusią su stogo lūžimu. Eksperto teiginys, kad „stogas neišlaiko eksploatacinės apkrovos“, paremtas prielaida, nepagrįstas tyrimais ir bandymais. Ekspertas nenustatė, kad namo stogas leidžia vandenį. Taip teigia tik ieškovas. Iš prie defektų akto pridėtų nuotraukų matyti, kad tarp mūrloto ir mūro yra oranžinės spalvos medžiaga. Ji turi hidroizoliacinių savybių. Šis namo elementas atviras (nepaslėptas). Ieškovas nepatyrė išlaidų namo trūkumams šalinti. Nėra įrodymų, kad ieškovas sumokėjo už namo trūkumų ištaisymą.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
4. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2018 m. rugsėjo 20 d. sprendimu atmetė ieškinį, priteisė atsakovei iš ieškovo 3 938,88 Eur bylinėjimosi išlaidų.
5. Teismas nurodė, kad dėl parduoto daikto trūkumų taikomas sutrumpintas 6 mėn. ieškinio senaties terminas (CK 1.125 straipsnio 5 dalies 2 punktas). Ieškovas iš atsakovės 2016 m. spalio 23 d. gavo atsakymą, kad ji netenkins jo pretenzijos. Nuo nurodyto momento ieškovas turėjo sužinoti apie savo teisės pažeidimą, ir prasidėjo ieškinio senaties terminas. Šis terminas pasibaigė 2017 m. kovo 23 d. Ieškinys paduotas 2018 m. vasario 9 d.
6. Teismas padarė išvadą, kad ieškinyje nurodyti tie patys grindų šildymo trūkumai, kaip ir pirmiau nurodytoje pretenzijoje (vamzdelių ilgis nepakankamas, jie „pakloti per retu žingsniu“). Ieškinyje ir pretenzijoje nevienodai suformuluotas po grindimis įrengto apšiltinimo trūkumas. Ieškinyje ir pretenzijoje nurodyti stogo trūkumai iš esmės tokie pat, nes dėl blogos stogo konstrukcijos sunkiasi vanduo.
7. Teismas padarė išvadą, kad reikalavimams dėl grindų apšiltinimo sluoksnio, šildymo sistemos vamzdelių ir stogo trūkumų reikšti ieškovas praleido ieškinio senaties terminą. Teismas nenustatė svarbių priežasčių, dėl kurių būtų galima atnaujinti ieškinio senaties terminą. Teismas atkreipė dėmesį į tai, kad nei atsakovė, nei jos tėvai nežinojo apie ieškovo įvardytus trūkumus, jų neslėpė. Atsakovė negyveno ginčo name. Jos tėvai statė namą, bet buvo neprofesionalai.
8. Nepaisydamas to, kad dėl dalies reikalavimų ieškovas praleido ieškinio senaties terminą, teismas pasisakė dėl visų ieškinio reikalavimų, juos atmetė kaip nepagrįstus, nes ieškovas juos galėjo pastebėti arba nustatyti pasitelkęs ekspertus ir tinkamai patikrinęs perkamą daiktą (CK 6.333 straipsnio 2 dalis, 6.334 straipsnio 4 dalis).
9. Tai, kad pardavėja, parduodama namą sutartyje nenurodė namo trūkų sąrašo, nėra pagrindas konstatuoti, jog pirkėjui neatskleisti namo trūkumai. Teismas padarė išvadą, kad atsakovė tinkamai įvykdė pareigą atskleisti jai žinomą informaciją apie parduodamą namą, nes iki sutarties sudarymo perdavė ieškovui namo raktus. Be to, šalių sutarties 7.2 punkte nustatyta, kad ieškovas „iki sutarties sudarymo turėjo galimybę apžiūrėti ir kelis kartus pats ir su pakviestais ekspertais apžiūrėjo daiktus jų buvimo vietoje, taip pat turėjo galimybę atlikti daiktų techninį, aplinkos apsaugos ir teisinį patikrinimą, įvertino daiktų teisinį ir techninį statusą, faktinę būklę ir patvirtina, kad daiktai visiškai atitinka jo, kaip pirkėjo, keliamus reikalavimus bei mokamą kainą ir nei dėl daiktų teisinio ar techninio statuso, nei dėl jų faktinės būklės, nei dėl mokesčių <...> jokių pretenzijų pardavėjui neturi“. Pirkėjas patvirtino, kad yra susipažinęs su perkamo daikto kokybe ir, atsižvelgiant į ją (įskaitant, bet neapsiribojant pastato stogą), Pirkėjo prašymu, buvo sutikta sumažinti kainą iki 71 000 Eur (sutarties 8.1 punktas). Būtų neprotinga reikalauti, kad pardavėja, neturėdama specialių žinių ir nežinodama apie esamus trūkumus, pasitelktų ekspertus, kurie padėtų nustatyti visus trūkumus. Nėra argumentų, kodėl sutarta sumažinti namo kainą tik dėl stogo apšiltinimo. Aiškinat sutartį pagal ieškovo argumentą, kad turėtas omenyje tik jam žinomas trūkumas, kuris atskirai neįvardytas, reikštų, kad aiškinimas priklauso tik nuo subjektyvaus pirkėjo įsivaizdavimo. Pardavėja, nežinodama tikrosios namo būklės, buvo maksimaliai bendradarbiaujanti siekdama atskleisti namo būklę.
10. Teismas padarė išvadą, kad pardavėjos atsakomybė dėl trūkumų buvo apribota ir pirkėjas pirko daiktą savo rizika iš asmens, kuris nėra profesionalus pardavėjas (CK 6.334 straipsnio 4 dalis). Sutarta kaina buvo gerokai mažesnė negu vidutinė rinkos kaina, nurodyta Nekilnojamojo turto registre (126 000 Eur namo vertė ir 19 600 Eur sklypo vertė, iš viso – 145 600 Eur). Teismas atkreipė dėmesį į tai, kad ieškovo nurodyta indeksuota sklypo vertė – 174 Eur laikytina akivaizdžiai neatitinkančia rinkos sąlygų. Patenkinus ieškovo ieškinį, sandorių šalių pusiausvyra pasikeistų taip, kad sutarta pardavimo kaina pasikeistų beveik dvigubai ir atsakovė atsidurtų nelygiavertėje padėtyje lyginat su ieškovu (CK 6.228 straipsnis).
11. Teismas nurodė, kad ieškovo argumentą, jog namas turi esminių trūkumų ir jo negalima naudoti pagal paskirtį, paneigia tokios aplinkybės. Pastatas priduotas eksploatuoti, įregistruotas 100 proc. baigtumas. Ieškovas nesirenka kito teisių gynybos būdo – neprašo sandorio pripažinti negaliojančiu. Dėl to manytina, kad įsigytas daiktas iš esmės atitinka ieškovo lūkesčius. Ieškovas nepaaiškina, kuo konkrečiai jo nurodyti trūkumai mažina naudingąsias namo savybes (grindų šildymas, cokolio (rostverko) apšiltinimas, langų angokraščių aptinkavimo trūkumai, stogo latakų pritvirtinimas, stogo įlinkimas, mūrloto hidroizoliacija). Aplinkybė, kad ieškovas negali daryti remonto, nes dings įrodymai apie trūkumus, laikytina susijusia su teisiniu procesu, bet ne aplinkybe, dėl kurios negalima daikto naudoti pagal paskirtį.
12. Pasisakydamas dėl stogo trūkumų, teismas nurodė, kad ieškovas sutartyje nurodė, jog jam žinomi ir priimtini stogo trūkumai. Be to, dublike ieškovas nurodė, kad nereiškia reikalavimo dėl besiskverbiančio vandens. Lietaus latakų ir mūrloto hidroizoliacijos trūkumai yra matomi. Pasitelkęs ekspertus, pirkėjas galėjo juos pastebėti. Atsakovė, sudarydama sutartį, pateikė ieškovui namo energetinio naudingumo sertifikatą. Ieškovas sutartyje nurodė, kad neturi pretenzijų dėl namo energetinio naudingumo. Prie su namo energetiniu naudingumu susijusių trūkumų priskirtini su grindų šildymu, grindų apšiltinimu, cokolio apšiltinimu, langų angokraščių tinkavimu ir apšiltinimu ieškovo nurodyti trūkimai. Ieškovas nenurodė, kad kokią įtaką namo savybėms turi nurodyti trūkumai. Teismas sprendė, kad fasado trūkumai atidžiam pirkėjui pastebimi (dažų sueižėjimas, nutrupėjimas, netinkamas langų angokraščių tinkavimas, cokolio profilių nenaudojimas, kampinių profilių nepanaudojimas, skardinių palangių neįleidimas po angokraščio plokštuma). Ieškovo į bylą pateiktoje išvadoje statybų specialistas remiasi prielaidomis, nurodydamas, kad dažai netinkami (išvadoje nurodyta, kad dažai arba sušalę, arba skirti vidaus sienoms dažyti). Dažai galėjo pradėti eižėti dėl natūralaus nusidėvėjimo, nes namas statytas nuo 2008 iki 2011 metų, trūkumai užfiksuoti 2017 m. gruodžio mėn.
13. Teismas sumažino atsakovės prašytų priteisti bylinėjimosi išlaidų dydį nuo 5 055,38 Eur iki maksimalaus rekomenduojamo 3 938,88 Eur, atsižvelgęs į teisingumo ministro patvirtintas Rekomendacijas dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
14. Ieškovas apeliaciniame skunde prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2018 m. rugsėjo 20 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – patenkinti priešieškinį. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:
14.1. Senaties terminas nepraleistas. Jeigu jis praleistas, tai buvo svarbios priežastys jam atnaujinti. Pirmosios instancijos teismas neatsižvelgė į tai, kad ieškovo 2016 m. spalio 10 d. pranešime ir 2017 m. birželio 7 d. pretenzijoje nurodyti trūkumai netapatūs. Be to, ieškovo nuomone, buvo svarbių priežasčių ieškinio senaties terminui atnaujinti. Reikia specialių žinių atsakyti į klausimą, tapatūs pranešime ir pretenzijoje išvardyti trūkumai, ar ne.
14.2. Trūkumai buvo paslėpti (dalis trūkumų paslėpta tyčia), todėl ieškovas negalėjo praleisti ieškinio senaties termino. Ekspertas nurodė, kad stogo trūkumas paslėptas tyčia – stogo plokštuma įlinkusi. Gegnės paremtos ties jų ilgio viduriu medine sija po to, kai pastebėtas įlinkis. Dėl to toje vietoje prateka vanduo. Atsakovė negalėjo nežinoti apie stogo įlinkį. Kaimynystėje gyvenantys asmenys matė įlūžusį ir remontuojamą stogą. Ieškovo nuomone, kiti trūkumai taip pat paslėpti tyčia. Jeigu asmuo paslepia vieną trūkumą, tikėtina, kad jis gali neatskleisti taip pat ir kitų.
14.3. Apie dalį trūkumų atsakovė tikrai žinojo, bet jų neatskleidė ieškovui. Atsakovė nepateikė įrodymų, kad name niekada negyveno. Dėl to priešinga pirmosios instancijos teismo išvada nepagrįsta.
14.4. Ieškovas užtruko, kol nustatė visus namo trūkumus, nes trūkumai atsirasdavo po truputį. Ieškovas buvo sąžiningas, todėl negalima atsisakyti ginti jo pažeistas teises remiantis tuo, kad praleistas ieškinio senaties terminas.
14.5. Pirmosios instancijos teismas netinkamai įvertino šalių sutarties turinį ir aptartą namo kokybę. Teismas neteisingai pritaikė kasacinio teismo praktiką, išdėstytą Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartyje Nr. e3K-3-180-695/2018. Kardinaliai skiriasi nurodytos kasacinio teismo ir nagrinėjamos bylų aplinkybės.
14.6. Pirmosios instancijos teismas šalių sutartį išaiškino šališkai, rėmėsi tik pardavėjai naudingomis sąlygomis (ribojančiomis jos atsakomybę) (sutarties 7.2, 8.1, 8.3 punktai), ignoravo neaiškias ir pirkėjui naudingas sąlygas. Teismas nepripažino, kad pardavėjos atsakomybė už trūkumus galėjo būti apribota tik aiškiai juos atskleidus ir neatsižvelgė į pirkėjo nurodytą kasacinio teismo praktiką grindžiančią, kad trūkumai privalo būti atskleidžiami pakankamai aiškiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2010 m. gruodžio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-530/2010).
14.7. Sutartyje atsakovė nurodė, kad namas kokybiškas, ir prisiėmė atsakomybę už paslėptus namo trūkumus (sutarties 6.3, 7.1, 8.2, 8.4 punktai).
14.8. Pirmosios instancijos teismas netinkamai aiškino sutarties sąlygas. Visus jų neaiškumus teismas aiškino pardavėjos naudai. Atsižvelgus į sutarties 6.3, 7.1, 8.2, 8.4 punktus, laikytina, kad sutarties 8.1 punktas neaiškus ir jame neapribota pardavėjos atsakomybė. Pastarąją sąlygą pasiūlė pardavėja. Teismas nepagrįstai neatsižvelgė į ieškovo argumentą, kad sutarties 8.1 punkto sąlyga įrašyta dėl nepakankamo stogo apšiltinimo.
14.9. Teismas nesirėmė sutarties 8.2 punktu, kuriame atsakovė įsipareigojo įrodyti, kad paslėptų trūkumų atsirado po to, kai namas perduotas ieškovui.
14.10. Teismas neatsižvelgė į tai, kad ieškovas tikrai nebūtų sutikęs, jog 1 000 Eur sumažinta kaina apribotų jo teisę reikšti reikalavimus dėl bet kokių trūkumų, apie kuriuos jis nežinojo iki sutarties sudarymo. Sutarties 8.1 punktas negali apriboti pardavėjos atsakomybės už visus stogo trūkumus, nes jame nėra aiškiai įtvirtinta, dėl kokių stogo trūkumų kaina mažinama.
14.11. Konstatuodamas, kad „jeigu pirkėjas, sudarydamas sutartį, planavo reikšti reikalavimus tuo atveju, jeigu rastų daugiau trūkumų negu buvo pastebėjęs (po apžiūros ir įvertinimo su pasitelktais ekspertais), galėjo iki sutarties ar Sutartyje tai atskleisti pardavėjai“ šalių sutarčiai pritaikė rangos sutarties standartus. Pirkimo-pardavimo santykiuose nėra tokios taisyklės, kuri nustatyta rangos santykiams CK 6.662 straipsnio 2 dalyje (teisė dėl trūkumų po priėmimo suteikta reikšti tik tada, kai tai nustatyta sutartyje). Be to, priešingai negu konstatavo pirmosios instancijos teismas, sutartyje nustatyta pirkėjo teisė pretenzijas dėl nustatytų trūkumų pareikšti vėliau (sutarties 6.3, 7.1, 8.2 ir 8.4 punktai).
14.12. Teismas neįvertino to, kad pardavėją atstovavo profesionali nekilnojamojo turto agentė, o ieškovas namui apžiūrėti nebuvo pasitelkęs ekspertų. Nors sutartyje įtvirtinta, kad namą ieškovas apžiūrėjo su ekspertais, bet ne su šeimos nariais, ši aplinkybė neteisinga.
14.13. Atmesdamas ieškinį, teisėjas pats vertino techninius aspektus, kuriems įvertinti reikia specialių žinių. Tai teisėjas padarė kitaip negu jie įvertinti į bylą pateiktoje eksperto išvadoje. Be specialių žinių teismas negalėjo nustatyti, kad ieškovo 2016 m. spalio 10 d. pranešime ir 2017 m. birželio 7 d. pretenzijoje įvardyti trūkumai iš esmės tapatūs. Teismas padarė nepagrįstą ir specialisto pozicijai prieštaraujančią išvadą, kad stogo trūkumai paslėpti tyčia.
14.14. Teismas netinkamai įvertinimo energetinio naudingumo sertifikato reikšmę ir nepagrįstai ją susiejo su trūkumais.
14.15. Dažų defektų įprastos apžiūros metu galėjo nepastebėti ir specialistai, kurie šį defektą pastebėjo tik ruošdamiesi atlikti darbus.
14.16. Nors registre nurodytų verčių suma yra 145 000 Eur, tai nėra pagrindas teigti, kad pardavėja namą pardavė už daug mažesnę kainą negu jis buvo vertas. Teismas neatsižvelgė į tai, kad vietovėje, kurioje stovi namas, kiti namai įrengti, sutvarkyta jų aplinka, jie buvo be trūkumų, kurie buvo matomi ginčo name sutarties sudarymo metu ir dėl kurių pirkėjas nereiškė pretenzijų.
14.17. Nekilnojamojo turto registro išraše nustatyta vidutinė rinkos vertė, kuria rėmėsi pardavėja ir pirmosios instancijos teismas, aktuali tik mokestiniams klausimams ir klausimams, susijusiems su disponavimu viešąja nuosavybe. Dėl to nurodyta vertė negali turėti reikšmės nagrinėjant individualų civilinį pirkėjo ir pardavėjos ginčą bei sprendžiant dėl tikrosios daiktų vertės.
14.18. Teismas tinkamai nepagrindė, kodėl nesirėmė kitomis Nekilnojamojo turto registro išraše nustatytomis sklypo vertėmis.
14.19. Nepaisant įregistruoto namo baigtumo, jis negalėjo būti naudojamas pagal paskirtį. Pirkėjas žinojo, kad, nusipirkęs namą, turės atlikti tam tikrus darbus tam, jog galima gyventi. Tai nėra darbai, dėl kurių šioje byloje reiškiami reikalavimai. Ginčas kilo dėl to, kad po sutarties sudarymo paaiškėjo paslėpti trūkumai, kurie nebuvo atskleisti ir dėl kurių pirkėjas negalėjo atlikti suplanuotų darbų. Pardavėja garantavo, kad namas įrengtas pagal įprastus namui skirtų techninių dokumentų reikalavimus, bet po sutarties sudarymo paaiškėjo, jog tai netiesa.
14.20. Pirmosios instancijos teismas priteisė nepagrįstai dideles bylinėjimosi išlaidas. Byla nebuvo maksimaliai sudėtinga. Sudėtingiausias bylos aspektas buvo techninių klausimų nagrinėjimas. Teisiniai klausimai nebuvo reikalaujantys specialių teisinių žinių, sudėtingi ar kompleksiniai. Atsakovė byloje pakeitė atstovą. Naujas atstovas buvo priverstas susipažinti su bylos duomenimis, todėl atsakovė patyrė didesnių ir nebūtinų išlaidų.
Atsiliepimas
15. Atsiliepime į apeliacinį skundą atsakovė prašo atmesti apeliacinį skundą kaip nepagrįstą. Atsiliepimas grindžiamas tokiais argumentais:
15.1. Ieškovas pateikė atsakovei 2016 m. spalio 10 d. ir 2017 m. birželio 7 d. pretenzijas. Antrojoje pretenzijoje ir ieškinyje ieškovas detalizavo pirmojoje pretenzijoje išvardytus namo trūkumus. Dėl to nesikeitė trūkumų esmė. Teismas išnagrinėjo kiekvieną pretenzijose ir ieškinyje nurodytą trūkumą bei nustatė, kad 2016 m. spalio 10 d. pretenzijoje nurodyti kokie pat grindinio šildymo trūkumai, grindų apšiltinimo trūkumai ir stogo trūkumai, kuriais ieškovas rėmėsi taip pat ir ieškinyje. Dėl to, kad vėlesnėje pretenzijoje įvardytos priežastys, dėl kurių atsirado trūkumų, taip pat pakeistos formuluotės (nepakankamas vamzdelių tankumas pakeistas į netinkamą vamzdelių ilgį), nepasikeitė trūkumų pobūdis ir esmė.
15.2. Ieškiniams dėl parduotų trūkumų taikomas sutrumpintas šešių mėnesių ieškinio senaties terminas (CK 1.125 straipsnio 5 dalies 2 punktas). Jis pradedamas skaičiuoti nuo tada, kai pardavėjas atsisako tenkinti pirkėjo reikalavimą. Tai, kad pirkėjas į pardavėją „oficialiai“ kreipėsi tik su 2017 m. birželio 7 d. pretenzija, nepanaikina fakto, kad ieškovo pretenzija dėl namo trūkumų pateikta dar 2016 m. spalio 10 d. ir kad po atsakovės 2016 m. spalio 23 d. atsakymo ieškovui tapo aišku, kad atsakovė neketina taisyti trūkumų. Ieškinys pateiktas 2018 m. vasario 9 d., t. y. daugiau kaip dvigubai praleidus įstatyme nustatytą ieškinio senaties terminą.
15.3. Nėra pagrindo atnaujinti praleisto ieškinio senaties termino, nes ieškovo nurodytos priežastys, dėl kurių praleistas terminas, nesvarbios – jos susijusios su ieškovo veiksmais, bet ne su objektyviomis, nuo ieškovo valios nepriklausančiomis aplinkybėmis.
15.4. Ieškovo pateiktame defektų akte nėra vienareikšmių išvadų, kad stogo trūkumai tyčia paslėpti. Akte padaryta prielaida, kad gegnės paremtos medine sija, sumontuota po to, kai įlinko stogas.
15.5. Visus aplinkybes, susijusias su namo trūkumų slėpimu tyčia, galinčius pagrįsti įrodymus ieškovas privalėjo pateikti pirmosios instancijos teisme. Ieškovas nenurodė svarbių priežasčių, kodėl visi reikšmingi įrodymai nesurinkti pirmosios instancijos teisme. Atsakovė atkreipė dėmesį į tai, kad ieškovo susirašinėjimai su kaimynais gauti ieškovo prašymu. Taigi tik nuo ieškovo aktyvumo priklausė, laiku bus surinkti šie įrodymai ar ne.
15.6. Įrodymas turi paneigti ar patvirtinti turinčias reikšmės bylai aplinkybes (CPK 180 straipsnis). Susirašinėjimuose nėra šiai bylai reikšmingos informacijos, pašaliniai asmenys negali žinoti, dėl ko šalys tarėsi ir derėjosi. Aplinkiniai gyventojai nežinojo apie stogo „lūžimą“, nematė stogo remonto. Nesimato susirašinėjimų datos. Ieškovas nenurodo, kodėl naujas papildomų darbų aktas gautas pirmos instancijos teismui išnagrinėjus bylą. Turėtų būti atsisakoma priimti naujus įrodymus, nes jie pateikti ne laiku.
15.7. Namą ieškovas pirko iš neprofesionalaus pardavėjo. Įsigydamas namą, kuris dar nebuvo įrengtas ir nebuvo atlikti apdailos darbai, ieškovas turėjo pareigą ne tik išoriškai jį apžiūrėti, bet taip pat ir išsiaiškinti atliktų darbų kokybę, galėjo įvertinti statytojo pasirinktas medžiagas, turėjo teisę atsisakyti pirkti, manydamas, jog namas nepateisina jo lūkesčių.
15.8. Ieškovui buvo palikti namo raktai. Dėl to ieškovas turėjo galimybę išsamiai apžiūrėti ir įvertinti namą. Ieškovas sutartyje patvirtinimo, kad namą apžiūrėjo su ekspertais.
15.9. Pardavėja sutartyje atskleidė stogo trūkumus, pirkėjas juos žinojo, todėl sutartyje apribota pardavėjos atsakomybė už šiuos trūkumus. Taip pat atsakovė, būdama neprofesionali pardavėja, vadovaudamasi CK 6.334 straipsnio 4 dalimi, turėjo teisę apriboti ir panaikinti savo atsakomybę už kitus parduodamų daiktų trūkumus. Atsakovė pasinaudojo nurodyta teise, sutartyje nurodė, kad „pardavėjas nėra atsakingas už daiktų trūkumus, apie kuriuos pirkėjas žinojo arba jie yra tiek akivaizdūs, kad bet koks atidus pirkėjas būtų juos pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo“ (sutarties 8.3 punktas).
15.10. Nėra įrodymų, kad grindų apšiltinimas neatitinka įprastų reikalavimų. Sutarties 8.5 punkte ieškovas pareiškė, kad susipažino su namo energetinio naudingumo savybėmis ir dėl jų neturi pretenzijų. Taigi ieškovas patvirtino, kad jį tenkina namo energetinis naudingumas. Jei ieškovo netenkina šildymo ir apšiltinimo būklė, tai ne atsakovė turi sumokėti už pagerinimą, bet ieškovas, siekdamas padidinti energetinį efektyvumą, turi investuoti papildomų lėšų. Namo fasado trūkumai akivaizdūs, todėl nelaikytini paslėptais.
15.11. Namas pradėtas statyti 2008 metais. Tėvai jį padovanojo atsakovei 2011 metais. Ieškovas namą nusipirko 2015 metais ir per kelerius metus nebaigė įsirengti. Taigi nebaigtas įrengti namas stovi kelis metus, todėl akivaizdu, kad trupa tinkas. Ieškovas dėl būsimų namo tvarkymo išlaidų siekia susimažinti namo kainą. Nurodyti darbai negali būti prilyginami namo trūkumams, už kuriuos atsakinga atsakovė.
15.12. Aplinkybėms, kurias nustatė teismas, nustatyti nereikėjo specialių žinių. Aplinkybės apie ieškovo teisių pažeidimo mastą, jo suvokimą laiką, namo energetinio naudingumo sertifikato reikšmę, trūkumus, kurie pastebimi atidžiam pirkėju yra teisinio vertinimo reikalaujantys klausimai. Jie priskirti teismo kompetencijai. Atsakymams į juos gauti nereikia skirti ekspertizės.
15.13. Defektų nustatymo ir jų ištaisymo aktas parengtas ieškovo užsakymu. Atsakovė neturėjo galimybės pateikti klausimų. Nurodytas aktas yra nepatikimas vienpusiškas rašytinis įrodymas.
15.14. Ieškovas painioja namo baigtumą ir įrengimu. Nėra ginčo, kad namas atlikta tik dalinė apdaila. Ieškovo teiginius, kad namas itin nekokybiškas, netinkamas naudoti pagal paskirtį ir kad ieškovas būtų nemokėjęs tokios kainos, jeigu būtų žinojęs apie nekokybiškumą, paneigia ieškovo pasirinktas pažeistų teisių gynimo būdas. Ieškovas neatsisako sutarties, nereikalauja grąžinti pinigų.
15.15. Teismas, vertindamas šalių valią sudaryti sutartį už sutartą kainą, rėmėsi Nekilnojamojo turto registro duomenimis ir sutarties nuostatomis, kuriose nurodyta perkamo turto rinkos vertė. Kvestionuodamas nurodytą vertę, ieškovas nepateikė tikrąją vertę pagrindžiančių įrodymų.
15.16. Aplinkybės, kad namas neįrengtas, neturi įtakos sklypo vertei. Ieškovas suderėjo 71 000 Eur kainą, garantavo, kad perkamas turtas atitinka jo reikalavimus, o dabar teigia, jog pardavėja privalo kompensuoti 30 877 Eur būsimas išlaidas. Namo kaina buvo mažinama kelis kartus (iš pradžių turtas pardavinėtas už 81 000 Eur, vėliau nusiderėta iki 72 000 Eur ir galiausiai parduota už 71 000 Eur). Ieškovas siekia praturtėti atsakovės sąskaita.
15.17. Nors ieškovas prašo priteisti išlaidas namo trūkumams pašalinti, bet jų ir žalos nepatyrė. Ieškovas kelis kartus keitė pažeistų teisių gynimo būdą: iš pradžių prašė, kad atsakovė pašalintų trūkumus, po to prašė sumažinti kainą, galiausiai – atlyginti išlaidas trūkumams pašalinti. Ieškovas nepateikė tikslaus nurodytų išlaidų paskaičiavimo.
15.18. Ieškovas nepatyrė žalos, nes, atsižvelgiant į tai, kad įsigijo nekilnojamąjį turtą už kelis kartus sumažintą kainą, šiuo metu jo padėtis geresnė negu buvo sudarant sutartį.
15.19. Atsakovė prašė atlyginti išlaidas už atsiliepimo į ieškinį ir tripliko parengimą, taip pat už pasirengimą teismo posėdžiui bei atstovavimą jame. Nurodytos išlaidos buvo būtinos ir pagrįstos, jos atitinka bylos sudėtingumą ir atsakovės atstovų darbo bei laiko sąnaudas.
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
16. Nagrinėjamoje byloje keliamas pardavėjo atsakomybės už parduotą netinkamos kokybės namą klausimas.
17. Pagal Civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1, 2 dalis, bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribos yra apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas, ir, neperžengus skundo ribų, būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio (pagal pareigas) patikrina, yra CPK 329 straipsnyje nustatyti absoliutūs sprendimo negaliojimo pagrindai ar ne. Apeliacinės instancijos teismas nenustatė absoliučių šioje byloje apeliacine tvarka apskųsto pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų.
18. Byloje nustatyta, kad bylos šalys 2015 m. gruodžio 16 d. sudarė pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią atsakovė pardavė, o ieškovas nupirko gyvenamąjį namą ir žemės sklypą (duomenys neskelbtini), už 71 000 Eur (T. 1, b. l. 13–25). Skelbimą apie nurodyto turto pardavimą ieškovas rado internete. Skelbime buvo nurodyta 81 000 Eur kaina. Namas buvo neįrengtas. Ieškovas apžiūrėjo namą, nurodė, kad pirktų namą už 70 000 Eur. Pardavėjos agentė pasiūlė pirkti namą už 73 000 Eur. Name nebuvo vandens, todėl nusiderėta iki 72 000 Eur. Pastebėjęs, kad ant gegnių vatos sluoksnis per mažas, ieškovas nusiderėjo iki 71 000 Eur kainos. Iki sutarties sudarymo pardavėjas sumokėjo avansą, o pardavėjos agentė perdavė ieškovui namo raktus. Notaro biure atsakovės tėvas pasiūlė įrašyti į sutartį sąlygą, kad kaina mažinama dėl stogo. Ieškovas sutiko su nurodyta sąlyga. Atėjus pavasariui, ieškovas pastebėjo, kad pro namo stogą sunkiasi vanduo. Apžiūrėjęs stogą, ieškovas pamatė, kad stogo danga galbūt sulankstyta ir įlūžusi. Kaimynai nurodė, kad stogas galbūt buvo įlūžęs. Atėjus vasarai, po išorės apdaila ir kitas namo dalis pradėjo augti augalai. Nuėmus dalį cokolio apšiltinimo, nustatyta, kad apatinis apšiltinimo sluoksnis plonesnis už viršutinį, todėl cokolis apšiltintas netinkamai. Žiemą ieškovas užsakė grindų termoviziją. Ją atlikus, nustatyta, kad šildymo vamzdelių tankis per retas. Ieškovo teigimu, namas neatitinka kokybinių rodiklių, netinkamas gyventi.
19. Ieškovas elektroniniu paštu 2016 m. spalio 10 d. pateikė atsakovei pretenziją dėl namo trūkumų, prašė juos pašalinti (T. 1, b. l. 137). Atsakovė 2016 m. spalio 23 d. atsisakė patenkinti ieškovo pretenziją (T. 1, b. l. 138).
20. Ieškovas 2017 m. birželio 7 d. pretenzijoje pareikalavo sumažinti namo kainą tiek, kiek namas būtų vertas, jeigu pardavėja būtų atskleidusi namo trūkumus (T. 1, b. l. 55–59). Atsakovė 2017 m. rugpjūčio 11 d. atsakyme atsisakė tenkinti ieškovo reikalavimą (T. 1, b. l. 60–65).
21. Pagal ieškovo užsakymą, statybų ekspertas T. Mičiuda 2017 m. gruodžio 8 d. parengė išvadą (T. 1, b. l. 66–107). Ekspertas nustatė, kad namo grindys apšiltintos netinkamai, po betono sluoksniu putplasčio sluoksnio storis nepakankamas (yra 50 mm, bet, pagal gamintojo reikalavimus, turi būti 150–200 mm), per didelis šildomų grindų vamzdelių sumontavimo žingsnis, netinkamas cokolio (rostverko) apšiltinimas (nėra horizontalaus apšiltinimo, vertikaliai apšiltinta keliais sluoksniais vietoj vieno storo sluoksnio), netinkama fasado apdaila (netinkami dažai, jie sueižėję, trupa, tepasi, netinkamai suformuoti langų angokraščiai, išoriniai kampai, palangės neįleistos į vidų, nepanaudotas cokolinis profilis), netinkamai įrengtas stogas (per žemai lietaus surinkimo latakai, įlinkis stogo plokštumoje, tarp mūrloto ir mūro nėra hidroizoliacijos). Nurodytiems trūkumams ištaisyti nustatyta 29 877,40 Eur suma. Už eksperto išvadą ieškovas sumokėjo 1 000 Eur.
22. Iš byloje nustatytų aplinkybių matyti, kad ieškovas prašė teismo ginti jo teises CK 6.334 straipsnio 1 dalies 3 punkte nustatytu pažeistų pirkėjo teisių gynimo būdu – reikalauja, kad atsakovė (pardavėja) atlygintų ieškovo išlaidas iš atsakovės nusipirkto daikto trūkumams pašalinti, jeigu trūkumus įmanoma pašalinti. Atsakovė gynėsi nuo pareikšto ieškinio prašydama taikyti ieškinio senaties terminą ir tuo, kad namo trūkumai buvo akivaizdūs, be to, ieškovas buvo nerūpestingas, tikrindamas ir įvertindamas perkamą namą.
23. Pagal CPK 314 straipsnį, apeliacinės instancijos teismas atsisako priimti naujus įrodymus, kurie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai pirmosios instancijos teismas nepagrįstai juos atsisakė priimti ar kai šių įrodymų pateikimo būtinybė iškilo vėliau.
24. Ieškovas apeliacinės instancijos teismui pateikė susirašinėjimą su kaimynais „Messenger“ programėle ir elektroniniu paštu, taip pat UAB „Lakista“ 2018 m. spalio 11 d. komercinį pasiūlymą dėl namo perdažymo darbų (T. 2, b. l. 51–67).
25. Šios nutarties 24 punkte nurodyti nauji įrodymai nepagrindžia būtinybės juos pateikti vėliau, t. y. ne pirmosios, bet apeliacinės instancijos teisme. Apeliantas nenurodė, kodėl po to, kai pirmosios instancijos teismas priėmė sprendimą, kreipėsi į kaimynus ir užklausė apie tai, kas matė, kaip statytas ginčo namas, ar stogas buvo įlūžęs. Be to, ieškovas nepagrindė, kodėl įrodymus apie fasado perdažymą teikia tik apeliacinės instancijos teismui ir kodėl šių įrodymų negalėjo pateikti pirmosios instancijos teismui. Dėl to teisėjų kolegija sprendžia, kad ieškovas pavėluotai teikia naujus įrodymus, todėl juos atsisako priimti.
26. Pagal CK 6.333 straipsnio 1 dalį, pardavėjas privalo perduoti daiktus, kurių kokybė atitinka pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas bei daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus. Pardavėjas atsako už daiktų trūkumus, jeigu pirkėjas įrodo, kad jie atsirado iki daiktų perdavimo arba dėl priežasčių, atsiradusių iki daiktų perdavimo.
27. CK 6.317 straipsnio 2 dalyje nustatyta garantija pagal įstatymą, pagal kurią pardavėjas patvirtina turimą nuosavybės teisę į parduodamą daiktą ir to daikto kokybę.
28. Vadovaujantis CK 6.333 straipsnio 2 dalimi, pardavėjas neprivalo garantuoti, kad nėra paslėptų trūkumų, jeigu apie juos pirkėjas žino arba jie yra tiek akivaizdūs, kad bet koks atidus pirkėjas būtų juos pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo. CK 6.334 straipsnio 4 dalyje įtvirtinta, kad sutarties sąlygos, panaikinančios ar apribojančios pardavėjo atsakomybę už daiktų trūkumus, negalioja, išskyrus atvejus, kai jis pirkėjui atskleidė daikto trūkumus, kurie pardavėjui buvo ar turėjo būti žinomi, taip pat atvejus, kai pirkėjas savo rizika pirko daiktus iš asmens, kuris nėra profesionalus pardavėjas.
29. Pagal CK 6.338 straipsnio 2 dalį, kai nenustatytas daikto kokybės garantijos ar tinkamumo naudoti terminas, tai pirkėjas reikalavimus dėl daikto trūkumų gali pareikšti per protingą terminą, bet ne vėliau kaip per dvejus metus nuo daikto perdavimo dienos, jeigu įstatymai ar sutartis nenumato ilgesnio termino.
30. Pagal CK 1.125 straipsnio 5 dalies 2 punktą, ieškiniams dėl parduotų daiktų trūkumų taikomas sutrumpintas šešių mėnesių ieškinio senaties terminas.
Dėl ieškinio senaties termino
31. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ieškovas elektroniniu paštu 2016 m. spalio 10 d. pateikė atsakovei pretenziją dėl namo trūkumų. Atsakovė 2016 m. spalio 23 d. elektroniniu laišku atsakė, kad netenkins ieškovo pretenzijos. Taigi apie savo teisių pažeidimą ieškovas sužinojo 2016 m. spalio 23 d. Tą dieną prasidėjo 6 mėnesių ieškinio senaties terminas. Nurodytas terminas suėjo 2017 m. kovo 23 d. Ieškovas ieškinį teisme pareiškė 2018 m. vasario 9 d. Teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas padarė pagrįstą išvadą, kad ieškovas praleido ieškinio senaties terminą dėl trūkumų, išvardytų 2016 m. spalio 10 d. pretenzijoje.
32. Apeliantas teigia, kad teismas neįvertino to, kad atsakovė tyčia paslėpė trūkumus, kad ieškovo 2016 m. spalio 10 d. pretenzijoje ir 2017 m. birželio 7 d. pretenzijoje nurodyti skirtingi namo trūkumai bei kad ieškovas ieškinyje remiasi vėlesnėje pretenzijoje išvardytais trūkumais. Teisėjų kolegija sprendžia, kad nurodytas apelianto argumentas nepagrįstas dėl tokių priežasčių. Pirma, pirmosios instancijos teismas padarė išvadą, kad ieškovas praleido ieškinio senaties terminą tik dėl tų trūkumų, kurie nurodyti ieškovo 2016 m. spalio 10 pretenzijoje. Antra, paskesnėje pretenzijoje ieškovas išsamiau aptarė ir apibūdino pirmojoje pretenzijoje išvardytus namo trūkumus, nurodė priežastis, dėl kurių, jo nuomone, atsirado trūkumų, bei nurodė papildomų trūkumų.
33. Ieškovo 2016 m. spalio 10 d. pretenzijoje nurodyti tokie trūkumai: 1) namo pirmame ir antrame aukšte prastai įrengtas grindinis šildymas – vamzdelių ilgis nepakankamas namo šildymui); 2) po namo pirmojo aukšto grindimis ant grunto padėtas 5 cm storio putų polistirolo sluoksnis, kuris neatitinka Statybos techniniame reglamente galiojančių normų; 3) namo stogo konstrukcija sumontuota nepadarius gelžbetoninio vainiko, stogas pastatytas ant silikatinių blokelių; 4) per stogą sunkiasi vanduo; 5) ilgai lyjant, namo siena drėksta.
34. Ieškovo 2017 m. birželio 7 d. pretenzijoje nurodyti tokie trūkumai: 1) stogas vietomis sutrūkęs; 2) kyla abejonių, ar tinkamai uždėtas murlotas; 3) netinkamai sutvirtintas ir apšiltintas rostverkas; 4) drėksta antrame namo aukšte esanti siena; 5) netinkamai įrengtas grindų šildymas; 6) po grindimis paklota per mažai putplasčio; 7) auga augalų ten, kur neturėtų augti; 8) namo pamatai kybo ore; 9) kai kuriose vietose atsilupo putplastis, kuriuo apšiltinti pamaitai.
35. Palyginus išvardytus trūkumus, spręstina, kad pirmosios instancijos teismas padarė pagrįstą išvadą, kad reikalavimų, kurie sutampa su pretenzijoje nurodytais trūkumais – dėl grindų apšiltinimo ir grindinio šildymo (ieškinio 16 punkto a ir b papunkčiai), stogo trūkumų (įlinkusios stogo konstrukcijos ir leidžiamo vandens, nurodytų ieškinio 16 punkto g papunkčio ii paragrafas) praleistas ieškinio senaties terminas.
36. Byloje nustatyta, kad atsakovė buvo neprofesionali pardavėja. Ginčo namą jai padovanojo tėvai ir ji šį turtą pardavė ieškovui. Gyvenamojo namo pardavimas ieškovei buvo vienkartinis sandoris. Byloje nenustatyta, kad atsakovė žinojo apie namo trūkumus. Reikšminga tai, kad namas buvo nebaigtas įrengti, atsakovė jame negyveno. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad yra tam tikrų nenustatytų ir jai nežinomų trūkumų, t. y. kad namo kokybė nėra labai gera, pareiškėjai turėjo būti žinoma, nes ji sutiko sumažinti parduodamo namo kainą nuo pradinės 81 000 Eur kainos iki 71 000 Eur. Tai nereiškia, kad atsakovė žinojo konkrečius, vėliau ieškovo nustatytus namo trūkumus ir jų tyčia neatskleidė ieškovui iki sutarties sudarymo. Nekonstatavus ieškovės tyčios dėl to, kad ji neatskleidė namo trūkumų, nurodyta aplinkybė nėra svarbi priežastis, dėl kurios būtų galima atnaujinti praleistą ieškinio senaties terminą. Be to, ieškovas, prieš sudarydamas pirkimo-pardavimo sutartį, patikrinęs perkamą daiktą, jį įvertino, pasiūlė mažesnę kainą (70 000 Eur), su kuria atsakovė galiausiai iš esmės sutiko (namas parduotas už 71 000 Eur).
37. Tai, kad namo trūkumų atsirado ne iš karto, taip pat nelaikytina svarbia priežastimi, dėl kurios turėtų būti atnaujintas praleistas ieškinio senaties terminas. Ieškovas namą nusipirko 2015 m. gruodžio 16 d., rengėsi įsirengti jo vidų, tvarkė aplink namą esančią teritoriją. Į teismą ieškovas kreipėsi 2018 m. vasario 9 d. Ieškovas nepagrindė, kodėl dėl reikalavimų 2016 m. spalio 10 d. pretenzijoje nurodytų trūkumų objektyviai negalėjo pareikšti teisme per CK 1.125 straipsnio 5 dalies 2 punkte nustatytą sutrumpintą ieškinio senaties terminą.
Dėl ginčo namo kokybės ir ieškovo nurodytų trūkumų kvalifikavimo
38. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad kasacinio teismo suformuota bendra taisykle dėl tam tikros teisės normos aiškinimo, jeigu šis aiškinimas yra bendro pobūdžio, galima vadovautis taip pat ir bylose, kurių faktinės aplinkybės nesutampa su kasacinio teismo nagrinėtos bylos faktinėmis aplinkybėmis. Tokios pozicijos laikomasi taip pat ir kasacinio teismo praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. gruodžio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-446/2009).
39. Nagrinėjamoje byloje pirmosios instancijos teismas rėmėsi kasacinio teismo išaiškinimu dėl pardavėjo pareigos informuoti pirkėją apie parduodamo daikto kokybė. Be kita ko kasacinis teismas išaiškino, kad aplinkybė, dėl kokios kokybės daiktų susitarta pirkimo–pardavimo sutartyje, gali būti nustatoma ne tik tiesiogiai iš sutarties sąlygų, bet ir išsiaiškinus sutarties sudarymo aplinkybes, šalių elgesį iki sutarties sudarymo ir pan., jei tai leidžia nustatyti šalių suderintą valią dėl pirkimo–pardavimo sutartimi perduodamo daikto kokybės (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-180-695/2018). Tai – bendro pobūdžio teisės normos išaiškinimas. Dėl to pirmosios instancijos teismas pagrįstai juo rėmėsi, nepaisant to, kad nagrinėjamos ir kasacinio teismo bylų faktinės aplinkybės neidentiškos.
40. Šalių sutarties 7.1 punkto 10 pastraipoje atsakovė garantavo, kad sutarties sudarymo momentu nėra paslėptų daiktų (namo ir žemės sklypo) trūkumų, dėl kurių daiktų negalima būtų naudoti pagal paskirtį arba jų naudingumas sumažėtų taip, kad pirkėjas apie tuos trūkumus žinodamas arba nebūtų jų visai pirkęs, arba bebūtų už juos tiek mokėjęs (T. 1, b. l. 20).
41. Sutarties 7.2 punkto 2 pastraipoje ieškovas pareiškė, kad iki sutarties sudarymo turėjo galimybę apžiūrėti kelis kartus ir su pakviestais ekspertais apžiūrėjo daiktus jų buvimo vietoje (...). Nurodyto sutarties punkto 3 pastraipoje ieškovas pareiškė, kad turėjo galimybę atlikti daiktų techninį, aplinkos apsaugos ir teisinį patikrinimą, įvertino daiktų teisinį ir techninį statusą, faktinę būklę, ir patvirtina, kad daiktai visiškai atitinka jo, kaip pirkėjo, keliamus reikalavimus bei mokamą kainą (...).
42. Šalių sutartyje taip pat aptarta daiktų kokybė. Sutarties 8.1 punkte nustatyta, kad pirkėjas yra susipažinęs su perkamo daikto kokybe ir, atsižvelgiant į ją (įskaitant, bet neapsiribojant pastato stogą), pirkėjo prašymu buvo sutikta sumažinti daikto kainą iki 71 000 Eur (T. 1, b. l. 21).
43. Sutarties 8.2 punkte įtvirtinta, kad pardavėjas įstatymų nustatyta tvarka yra atsakingas už paslėptus daiktų trūkumus, dėl kurių daiktų negalima būtų naudoti pagal paskirtį arba jų naudingumas sumažėtų taip, kad pirkėjas apie tuos trūkumus žinodamas arba nebūtų jų visai pirkęs, arba nebūtų už juos tiek mokėjęs, išskyrus jei pardavėjas įrodo, kad jie atsirado po daikto perdavimo dėl pirkėjo ar trečiųjų asmenų kaltės arba dėl nenugalimos jėgos.
44. Sutarties 8.3 punkte nustatyta, kad pardavėjas nėra atsakingas už daiktų trūkumus, kuriuos pardavėjas žinojo arba jie yra tiek akivaizdūs, kad bet koks atidus pirkėjas būtų juos pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo.
45. Įvertinus aptartas bylos šalių sutarties sąlygas darytina, išvada, kad pirmosios instancijos teismas teisingai sprendė, jog pardavėja aiškiai davė suprasti, kad namo kokybė nėra gera ir kad ji, kaip neprofesionali pardavėja, negali garantuoti namo kokybės, o pirkėjas sutinka su tokia daikto kokybe. Be to, ieškovas patvirtino, kad pasitelkė ekspertus ir išsamiai įvertino namo kokybę. Apeliaciniame skunde ieškovas teigia, kad namą apžiūrėjo ne su ekspertais, bet su šeimos nariais, bet nepaaiškina, kodėl į pirkimo-pardavimo sutartį įrašė kitokią formuluotę, t. y. jog namą apžiūrėjo su ekspertais.
46. Teisėjų kolegija daro išvadą, kad ieškovas nepaneigė šalių sutarties 7.1 punkto 10 pastraipoje įrašytos sąlygos apie atliktą namo apžiūrą pasitelkus ekspertus. Atsakovė buvo neprofesionali pardavėja, sumažino parduodamo namo su sklypu kainą 10 000 Eur (nuo siūlytos 81 000 Eur iki 71 000 Eur). Dėl to, vadovaujantis CK 6.334 straipsnio 4 dalimi, šalių sutarties 8.1 punkte įtvirtina sąlyga, kuria apribota atsakovės, kaip pardavėjos atsakomybė, yra galiojanti. Be to, atsakovė per atstovą (tėvą) atskleidė stogo trūkumus – apie tai įrašyta pirmiau nurodytoje sutarties sąlygoje. Apeliantas neteisingai teigia, kad pirmosios instancijos teismas neįvertino argumentų, jog ieškovas sutarties 8.1 punktą suvokė tik kaip stogo apšiltinimo trūkumą. Pažymėtina, kad pirmosios instancijos teismas nurodė, kad šis ieškovo teiginys neįrodytas ir yra tik subjektyvus ieškovo vertinimas.
47. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad ieškovas stogo apšiltinimo trūkumą siejo su 1 000 Eur kainos sumažinimu, t. y. nuo atsakovės pasiūlytos 72 000 Eur iki 71 000 Eur. Kita vertus nurodyta pozicija neapima viso šalių elgesio ir derybų dėl kainos. Pirmiau nustatyta, kad atsakovė siūlė 81 000 Eur pradinę namo ir sklypo pardavimo kainą. Ieškovas, apžiūrėjęs daiktus pasiūlė 70 000 Eur kainą. Atsakovė sutiko parduoti daiktus už 72 000 Eur. Notarų biure kaina šalys sulygo dėl galutinės 71 000 Eur kainos. Susiejus šalių elgesį su sudarytos pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų turiniu, darytina išvada, kad ieškovas įvertino ne tik stogo apšiltinimo trūkumą, bet taip pat viso namo kokybę. Dėl to teisėjų kolegija sprendžia, kad nagrinėjamoje byloje pirmosios instancijos teismas tinkamai aiškino šalių sutarties 8.1 punktą.
48. Reikšminga tai, kad šalių pirkimo-pardavimo sutartyje įrašyti Nekilnojamojo turto registro duomenys apie ginčo namo ir sklypo vertes. Nekilnojamojo turto registro duomenimis, namo vidutinė rinkos vertė buvo 126 000 Eur, sklypo – 19 600 Eur, bendra viso turto vidutinė rinkos vertė – 145 600 Eur. Ieškovas namą ir sklypą nusipirko už 71 000 Eur kainą, t. y. dvigubai mažesnę negu Nekilnojamojo turto registre įrašyta pirkto turto vidutinė rinkos vertė. Tokią situaciją vertinant pagal vidutiniškai protingo neprofesionalaus pirkėjo standartą, darytina išvadą, kad apdairus, atidus vidutinis pirkėjas objektyviai turėjo galimybių suvokti, kad už dvigubai mažesnę negu vidutinė rinkos vertė kainą iš neprofesionalaus pardavėjo įsigyjamo daikto kokybė gali turėti trūkumų. Nurodytos aplinkybės pagrindžia, kad nagrinėjamoje byloje yra pagrindas taikyti CK 6.334 straipsnio 4 dalyje nustatytos taisyklės dėl pardavėjo atsakomybė panaikinančių ar apribojančių sąlygų negaliojimo išimtį (šalių sutarties 8.1 punkto sąlygą).
49. Pažymėtina, kad bet koks atidus pirkėjas, pasitelkęs ekspertus, būtų pastebėjęs lietaus nutekėjimo latakų įrengimo, murloto hidroizoliacijos trūkumus, dažų sueižėjimą, nutrupėjimą, netinkamą langų angokraščių tinkavimą, cokolio ir kampinių profilių nenaudojimą, skardinių palangių neįleidimą po angokraščio plokštuma, nes jie išoriškai matomi (CK 6.333 straipsnio 2 dalis). Nurodydamas kitus trūkumus, ieškovas neįrodė to, kad dėl šių trūkumų namas yra netinkamas gyventi arba ši funkcija ženkliai pablogėjo. Nėra įrodymų, kad grindų apšiltinimas, šildymo sistema, rostverko (cokolio) apšiltinimas yra toks, kad namo energetinis naudingumas neatitinka deklaruoto šalių pirkimo-pardavimo sutartyje. Sutarties 8.5 punkte ieškovas pareiškė, kad susipažino su namo energetinio naudingumo savybėmis ir dėl jų neturi pretenzijų. Taigi ieškovas patvirtino, kad jį tenkina namo energetinis naudingumas.
50. Teisėjų kolegija atmeta kaip nepagrįstą apeliacinio skundo argumentą, kad pirmosios instancijos teismas neatsižvelgė į ieškovo nurodytą kasacinio teismo išaiškinimą, kad parduodamo daikto kokybės trūkumus pardavėjas turi atskleisti pakankamai aiškiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. gruodžio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-530/2010). Pažymėtina, kad pirmosios instancijos teismas nenukrypo nuo nurodyto kasacinio teismo išaiškinimo, aiškindamas atsakovės pareigą atskleisti parduodamo namo kokybės trūkumus. Be to, nurodytos kasacinio teismo bylos ir nagrinėjamos bylos faktinės aplinkybės nesutampa, nes kasacinio teismo nagrinėtoje byloje pirkimo-pardavimo sutarties šalys nebuvo nustačiusios sutarties sąlygų panaikinančių ar apribojančių pardavėjo atsakomybę už daikto kokybės trūkumus.
51. Pasisakydama dėl bylinėjimosi išlaidų, teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas nustatė pagrįstą jų dydį. Jų dydį teismas sumažino nuo 5 055,38 Eur iki 3 938,88 Eur. Teismas atsižvelgė į maksimalius rekomenduojamų dydžių koeficientus už kiekvieną procesinio dokumento rūšį. Taip pat teismas įvertino bylos pobūdį, sudėtingumą, atsakovės atstovų teiktų teisinių paslaugų pobūdį, darbo ir laiko sąnaudas. Dėl to nėra pagrindo keisti bylinėjimosi išlaidų paskirstymo.
52. Kiti šalių argumentai yra išvestiniai iš pirmiau šioje nutartyje aptartųjų, todėl teisėjų kolegija išsamiau dėl jų nepasisako. Teisėjų kolegija sutinka su kitais pirmosios instancijos teismo motyvais, jiems pritaria, todėl jų nekartoja.
53. Dėl visų šioje nutartyje išvardytų priežasčių teisėjų kolegija konstatuoja, kad ieškovo apeliacinis skundas atmestinas, o apskųstas pirmosios instancijos teismo sprendimas paliktinas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo
54. Atmetus apeliacinį skundą, atsakovei iš ieškovo priteistinos bylinėjimosi išlaidos. Atsakovė nurodė, kad patyrė 1 936 Eur išlaidų advokato pagalbą surašant atsiliepimą į apeliacinį skundą. Atsižvelgdama į teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio 8.11 punktą, į bylos pobūdį, keltų ir nagrinėtų klausimų sudėtingumą, apimtį, įvertinęs atsiliepimo į apeliacinį skundą turinį, aplinkybę, kad tas pats advokatas atsakovę atstovavo pirmosios instancijos teisme, teismas daro išvadą, kad atsakovės prašomų priteisti išlaidų už advokato pagalbą dydis per didelis, todėl mažintinas iki 1 200 Eur.
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 98, 325, straipsniu, 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 2 dalimi, 331 straipsniu, teisėjų kolegija
nutaria:
Atmesti ieškovo I. V. apeliacinį skundą.
Palikti nepakeistą kitą Vilniaus miesto apylinkės teismo 2019 m. rugsėjo 20 d. sprendimą.
Priteisti atsakovei V. B. (a. k. (duomenys neskelbtini) iš ieškovo I. V. (a. k. (duomenys neskelbtini) 1 200 Eur (tūkstantį du šimtus eurų) bylinėjimosi išlaidų, patirtų bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme.