- Teismas
- Kauno apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2019-02-05
- Bylos Nr.
- 2A-376-480/2019
- Teisminio proceso Nr.
- 2-69-3-01945-2018-0
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Edvardas Paliokas, Albina Rimdeikaitė, Arūnas Rudzinskas
- Ieškovas
- uždarosios akcinės bendrovės „Salvijos medicinos centras“
- Atsakovas
- Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Albinos Rimdeikaitės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Arūno Rudzinsko ir Edvardo Palioko,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Salvijos medicinos centras“, atstovaujamos advokato D. P., apeliacinį skundą dėl Kauno apylinkės teismo 2018 m. spalio 31 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-7150-921/2018 pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Salvijos medicinos centras“ ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyriaus vedėjo įsakymo panaikino, valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir restitucijos taikymo, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, Kauno miesto savivaldybės administracija.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) „Salvijos medicinos centras“ kreipėsi į teismą, prašydama panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyriaus vedėjo 2017 m. lapkričio 21 d. įsakymą Nr. 8VĮ-1339-(14.8.2) ir pripažinti 1994 m. balandžio 20 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties Nr. 11-1848 vienašališką nutraukimą prieš terminą neteisėtu ir negaliojančiu; priteisti iš atsakovės turėtas bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškinyje nurodė, kad 1994 m. balandžio 20 d. Lietuvos valstybė ir ieškovė sudarė valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį, kuria ieškovei buvo išnuomotas 0,12 ha ploto žemės sklypas, esantis adresu: (duomenys neskelbtini), 99 metų terminui, t. y. iki 2093 m. balandžio 20 d. Ieškovė šiame žemės sklype įsipareigojo pastatyti specialiosios paskirties pastatą – mokomąją vaistinę. Atsakovė 2017 m. lapkričio 21 d. įsakymu vienašališkai prieš terminą nutraukė tarp šalių 1994 m. balandžio 20 d. sudarytą valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį. Sutartis buvo nutraukta todėl, kad atsakovė 2017 m. liepos 31 d. atlikto patikrinimo metu nustatė, jog išnuomotame žemės sklype nėra vykdoma jokia veikla, jame nėra jokių funkcionuojančių ir eksploatuojamų statinių ar priklausinių, kurie būtų naudojami pagal tikslinę žemės sklypo paskirtį. Ieškovė su atsakovės įsakymu dėl valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties vienašališko nutraukimo prieš terminą nesutinka, mano, kad jis neteisėtas, todėl turi būti panaikintas. Ieškovė nurodė, kad ji tinkamai vykdė visus sutartimi prisiimtus įsipareigojimus, t. y. mokėjo žemės nuomos mokestį bei pradėjo organizuoti mokomosios vaistinės statybos darbus. Statybos darbai iki šiol nebuvo pradėti dėl objektyvių priežasčių: dėl ieškovės direktoriaus sveikatos būklės, dėl architekto netinkamai ir ne laiku atliktų darbų bei dėl 2008 m. prasidėjusios ekonominės krizės. Ieškovė šiuo metu toliau tęsia (jau su kitu architektu) mokomosios vaistinės projektavimo darbus ir yra pilnai pasirengusi statyboms. Ieškovė atkreipė dėmesį ir į tai, kad tarp šalių sudarytoje valstybinės žemės sklypo nuomos sutartyje nebuvo numatyta jokio konkretaus termino, per kurį ji privalėjo pastatyti specialiosios paskirties pastatą. Ieškovės nuomone, aplinkybė, kad žemės sklype iki šiol nėra savarankiškai funkcionuojančių statinių, atsakovei nedavė pakankamo pagrindo nutraukti valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį.
Atsiliepimas
3. Atsakovė su ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti. Atsiliepime nurodė, kad tarp Lietuvos valstybės ir užsienio kapitalo įmonės Vokietijos St. Andres-Apteke filialo (dabar – ieškovė) 1994 m. balandžio 20 d. buvo sudaryta valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis. Šios sutarties pagrindu ieškovei buvo išnuomotas 0,12 ha ploto žemės sklypas, esantis adresu: (duomenys neskelbtini), mokomajai vaistinei statyti. Atsakovė 2017 m. liepos 31 d. atliko išnuomoto žemės sklypo naudojimo patikrinimą vietoje ir nustatė, kad žemės sklype nėra savarankiškai funkcionuojančių ir eksploatuojamų statinių ar priklausinių, kurie būtų naudojami pagal paskirtį, jame nėra vykdoma jokia veikla. Atsakovės Kauno miesto skyriaus vedėjas 2017 m. lapkričio 21 d. įsakymu nutraukė prieš terminą 1994 m. balandžio 20 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį.
4. Trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, Kauno miesto savivaldybės administracija, nurodė, kad nors ieškovė 2007–2008 metais ėmėsi tam tikrų veiksmų, tačiau, jų duomenimis, iki šiol nėra parengto ir patvirtinto žemės sklypo, esančio adresu: (duomenys neskelbtini), detalaus plano. Atkreipė dėmesį ir į tai, kad iš kai kurių institucijų išduotų planavimo sąlygų matyti, jog ieškovė planavo žemės sklype statyti gyvenamąjį namą su komercinėmis patalpomis, o ne sutartyse numatytą mokomąją vaistinę. Pažymėjo ir tai, kad Kauno miesto savivaldybės administracija nėra išdavusi ieškovei jokio statybą leidžiančio dokumento dėl vaistinės ar kitokios paskirties pastato statybos ginčo žemės sklype.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
5. Kauno apylinkės teismas 2018 m. spalio 31 d. sprendimu ieškinį atmetė, priteisė iš ieškovės UAB „Salvijos medicinos centras“ valstybei 16,14 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu.
6. Teismas nurodė, kad ieškovė 1994 m. balandžio 20 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutartimi 99 metams išsinuomojo 0,12 ha ploto žemės sklypą, esantį adresu: (duomenys neskelbtini). Šios sutarties 3 punkte buvo numatyta, kad ieškovė turi mokėti žemės nuomos mokestį ir sklypą naudoti pagal tikslinę žemės sklypo paskirtį. Sutarties 4 punktas numatė, kad sutartis gali būti nutraukta, jei nevykdomas šios sutarties 3 punktas. Žemės sklypo paskirtis buvo numatyta 1993 m. gruodžio 30 d. sutartyje, sudarytoje tarp Kauno miesto valdybos ir ieškovės. Šioje sutartyje šalys buvo susitarę, kad ieškovė išsinuomotame žemės sklype įsipareigoja pastatyti mokomąją vaistinę, kurioje vyks Kauno aukštesniosios medicinos mokyklos farmacijos specialybės studentų praktinis mokymas.
7. Teismas nustatė, kad ieškovė nuo valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties sudarymo dienos, t. y. nuo 1994 m. balandžio 20 d., iki šios dienos jokių statinių minėtame žemės sklype nepastatė. Ieškovė per 24 metų laikotarpį nuo valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties sudarymo atliko tik epizodinius veiksmus, kurie nepatvirtina, kad šiuo metu yra visiškai pasiruošta mokomosios vaistinės statybai.
8. Teismas sprendė, kad atsižvelgiant į tai, jog nuo valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties sudarymo yra praėję 24 metai, sutarties nevykdymas ar netinkamas vykdymas negali būti pateisinamas nei dėl ieškovės direktoriaus sveikatos būklės, nei dėl architekto netinkamų veiksmų, nei dėl ekonominis krizės, įvykusios 2008 metais. Ieškovei per 24 metų laikotarpį be objektyvių priežasčių nenaudojus ir nepradėjus naudoti išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį, atsakovė turėjo pagrindą nutraukti ginčo žemės sklypo nuomos sutartį prieš terminą.
9. Teismo vertinimu, atsakovė turėjo teisę minėtu pagrindu nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį prieš terminą nepaisant to, kad šalys nebuvo numatę konkrečių terminų per kuriuos turėjo būti pastatyta mokomoji vaistinė. Ieškovės motyvas, kad ji pareigingai mokėjo žemės nuomos mokestį, investavo piniginių lėšų, nesudaro pagrindo panaikinti atsakovės priimtą įsakymą ir pripažinti vienašališką nuomos sutarties nutraukimą neteisėtu. Pažymėjo, jog valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis, sudaryta su ieškove, buvo nutraukta ne dėl nuomos mokesčio nemokėjimo, o dėl to, kad ieškovė nenaudojo žemės sklypo pagal sutartyje numatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai
10. Apeliaciniu skundu ieškovė UAB „Salvijos medicinos centras“ prašo panaikinti Kauno apylinkės teismo 2018 m. spalio 31 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą - tenkinti ieškovės ieškinį; priteisti iš atsakovės visas ieškovės turėtas bylinėjimosi išlaidas.
10.1. Nurodė, kad 1994 m. balandžio 20 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutartimi valstybė išnuomojo ieškovei ginčo žemės sklypą mokomajai vaistinei statyti, tačiau nenustatė jokių terminų per kuriuos ieškovė šiuos įsipareigojimus turėtų įvykdyti. Atsakovė bei pirmos instancijos teismas nepakankamai atsižvelgė į ieškovės nurodytas statybų vėlavimo priežastis bei ieškovės jau faktiškai atliktus darbus.
10.2. Iš pateiktų įrodymų matyti, kad ieškovė atliko eilę veiksmų, kurių tikslas buvo išnuomotame žemės sklype pastatyti mokomosios vaistinės kompleksinį pastatą. Ieškovė 2007 m. birželio 20 d. pati kreipėsi į Kauno miesto savivaldybės administracijos direktorių su prašymu dėl detaliojo plano organizatoriaus teisių ir pareigų perdavimo. Šiuo prašymu ieškovės vadovas prašė nustatyti nuomojamo žemės sklypo naudojimo būdą ir pobūdį, statybos reglamentą. Ieškovė taip pat rengė detalųjį sklypo planą, teikė prašymus Kauno miesto Urbanistikos ir architektūros skyriui dėl leidimų projektavimui. Ieškovei tęsiant darbus architektas R. K. sukūrė būsimo specialiosios paskirties pastato projektą, tačiau dėl architekto vėlavimo atlikti darbus nustatytais terminais ir ieškovės vadovo sunkios sveikatos būklės, projektas nebuvo laiku pateiktas svarstymui, tapo nebešiuolaikiškas ir buvo atmestas. 2014 m. architektas M. M. ieškovės užsakymu sukūrė bei pateikė gydymo paskirties pastato priešprojektinį pasiūlymą, o šiuo metu ginčo sklype vykdo projektavimo darbus pastatui „Gydymo paskirties pastatas su mokomąja vaistine“. Tokiu būdu buvo pilnai pasirengta sutartyje numatyto specialiosios paskirties pastato statyboms. Visi šie ieškovės veiksmai rodo, kad ji žemės sklypą naudojo pagal tikslinę žemės paskirtį, naudojimo būdą ir pobūdį ir jos veiksmai neprieštaravo valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygoms.
10.3. Pažymėjo, kad ginčo sutartyje nebuvo nurodyta per kokį konkretų terminą ieškovė privalo pastatyti specialiosios paskirties pastatą. Nors ieškovė pasirengimo statyti naują mokomosios vaistinės pastatą pradėjo vykdyti faktiškai tik 2007 m., tačiau pati atsakovė, vykdydama žemės sklypo naudojimo kontrolę, patikrinimą atliko tik 2017 m. liepos 31 d.
10.4. Nurodė, kad valstybinės žemės nuomos sutartis buvo sudaryta 99 metų laikotarpiui, todėl negalima laikyti, jog dėl savarankiškai funkcionuojančių statinių nebuvimo žemės sklype atsakovės interesai buvo iš esmės suvaržyti, nes esminį sutarties pažeidimą nulemia tai, ar nukentėjusioji šalis negavo didžiąja dalimi to, ką pagal sutartį per visą jos terminą pagrįstai tikėjosi gauti.
Atsiliepimas
10.5. Atsakovė įrodinėjo tik žemės sklypo nenaudojimo pagal tikslinę paskirtį faktą, t. y. teigė, kad ieškovė daug metų nepastatė mokomosios vaistinės ir nevykdė veiklos, tačiau atsakovė neįrodinėjo, jog dėl tokio ieškovės sutarties pažeidimo ji patyrė neigiamo pobūdžio pasekmių, t. y. nepateikė jokių jos patiriamą žalą patvirtinančių įrodymų. Ieškovės įsitikinimu, kad tai, jog ieškovė valstybei priklausančiame ginčo žemės sklype nepastatė mokomosios vaistinės, savaime nesudaro pagrindo teigti, kad sutartis buvo iš esmės pažeista, nes neįrodytas neigiamų pasekmių (žalos) faktas.
10.6. Pirmos instancijos teismas netinkamai aiškino ir taikė CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą ir nukrypo nuo nurodytos kasacinio teismo praktikos spręsdamas, kad atsakovė turėjo pagrindą nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą. Nors ieškovė kurį laiką valstybinės žemės sklypo galimai nenaudojo pagal paskirtį, atsakovė dėl to nereiškė pretenzijų ir nelaikė tai esminiu sutarties pažeidimu. Nuo 2007 metų ieškovė pati ėmėsi aktyvių sklypo sutvarkymo ir naudojimo pagal jo paskirtį veiksmų ir dėl to yra patyrė ženklių išlaidų. Taigi šių faktinių aplinkybių visuma kartu įvertinus ir 2008 m. ekonominės krizės padarinius, negali būti vertinama esminių sutarties pažeidimu, dėl kurio buvo patirta kokia nors reali žala.
11. Atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos (toliau - Nacionalinė žemės tarnyba) atsiliepime į apeliacinį skundą prašo palikti Kauno apylinkės teismo 2018 m. spalio 31 d. sprendimą nepakeistą.
Nurodo šiuos argumentus:
11.1. Ieškovės atlikti veiksmai 2007-2008 metais susiję su žemės sklypo detaliojo plano parengimu ir tuo pagrindu priimti sprendimai yra nebegaliojantys. Pažymėjo, kad detalaus plano procesas priklausė išimtinai nuo pačios ieškovės veiksmų bei iniciatyvos, taip pat iš 2007-2008 metais išduotų planavimo sąlygų matyti, jog buvo planuojama statyti gyvenamąjį namą su komercinėmis patalpomis, o ne mokomąją vaistinę. Kauno miesto savivaldybės administracija patvirtino, kad ginčo žemės sklypui nėra parengto ir patvirtinto detalaus plano.
11.2. Ieškovė per 24 metų laikotarpį nuo valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties sudarymo atliko tik epizodinius veiksmus, kurie nepatvirtina, kad šiuo metu yra visiškai pasiruošta mokomosios vaistinės statybai. Teismas pagrįstai įvertino, kad šiuo atveju sutarties nevykdymas ar netinkamas vykdymas negali būti pateisinamas nei dėl ieškovės direktoriaus sveikatos būklės, nei dėl architekto netinkamų veiksmų, nei dėl ekonominės krizės, įvykusios 2008 metais.
11.3. Pažymėjo, kad ginčo žemės sklypas 1994 m. balandžio 20 d. valstybinės žemės nuomos sutartimi buvo išnuomotas tikslu pastatyti vaistinę, kurioje turėjo vykti Kauno aukštesniosios mokyklos farmacijos specialybės studentų praktinis mokymas. Vadinasi, žemės sklypo nuomininkas išnuomotame žemės sklype turėjo plėtoti ūkinę veiklą, kuri neįmanoma nepastačius atitinkamų objektų ir jų nenaudojant. Jeigu nuomininkas pagal valstybinės žemės nuomos sutartį nepradeda komercinės ūkinės veiklos, tokiai veiklai plėtoti nepastato atitinkamų statinių, tai yra pagrindas pripažinti, kad nuomininkas žemės sklypo nenaudoja pagal tikslinę naudojimo paskirtį.
11.4. Tai, kad ieškovė įsipareigojusi pastatyti vaistinę, kurioje turėjo vykti Kauno aukštesniosios mokyklos farmacijos specialybės studentų praktinis mokymas, per 24 metus vaistinės nepastatė, yra pagrindas pripažinti, kad ieškovė žemės sklypo nenaudoja pagal tikslinę naudojimo paskirtį ir tai sudaro pagrindą valstybinės žemės nuomos sutartį nutraukti vienašališkai prieš terminą.
11.5. Pažymėjo, kad ieškovė žemės sklype ketino statyti gyvenamąjį namą su komercinėmis patalpomis. Iš 2014 m. rugsėjo 22 d. sutarties sudarytos tarp ieškovės ir UAB „Projektuotojai“, matyti, kad UAB „Projektuotojai“ atlieka administracinio, paslaugų pastato prieš projektinį pasiūlymą, o apeliaciniame skunde ieškovė nurodo, kad yra paruoštas prieš projektinis gydymo paskirties pastato pasiūlymas. Taigi akivaizdu, kad potvarkis ir tas tikslas, kuriam potvarkiu buvo suteiktas ir ne aukciono tvarka išnuomotas žemės sklypas ne tik kad buvo neįgyvendintas, bet ir nebuvo ketinama jo įgyvendinti.
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai
12. Apeliacinės instancijos teismas, neperžengdamas apeliacinio skundo ribų, patikrino pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą. Apeliacinės instancijos teismas taip pat patikrino ar nėra absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, numatytų CPK 329 straipsnio 2 dalyje, apeliacinės instancijos teismas nenustatė.
13. Įvertinusi apeliacijos dalyką, apeliacinį skundą, atsiliepimo į jį argumentus, teisėjų kolegija konstatuoja, jog nenustatyta būtinybė apeliacinį skundą nagrinėti žodinio proceso tvarka, o rašytinis šios bylos nagrinėjimas nepažeis šalių teisių ir užtikrins civilinio proceso koncentracijos ir ekonomiškumo principų įgyvendinimą (CPK 321 ir 322 straipsniai).
14. Ginčo nagrinėjimo objektą sudaro aplinkybės dėl 1994 m. balandžio 20 d. sudarytos Valstybinės žemės nuomos sutarties (notarinio reg. Nr. (duomenys neskelbtini)) (toliau – Sutartis) nutraukimo teisėtumo.
15. Ieškovė savo apeliaciniame skunde akcentuoja, kad ginčo Sutartyje, kuri buvo sudaryta 99 m. laikotarpiui, nebuvo nurodyta per kokį konkretų terminą ji privalo pastatyti specialiosios paskirties pastatą. Ieškovės įsitikinimu, kad tai, jog ieškovė valstybei priklausančiame ginčo žemės sklype nepastatė mokomosios vaistinės, savaime nesudaro pagrindo teigti, kad sutartis buvo iš esmės pažeista. Šiuos ir juos detalizuojančius argumentus teisėjų kolegija atmeta kaip nepagrįstus.
16. CK 6.564 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta: 1) jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį; 2) jeigu žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino šio mokesčio nesumoka; 3) kitais įstatymų nustatytais atvejais. Iš esmės analogiškos CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktui nuostatos įtvirtintos ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalyje (ginčui aktuali įsakymo dėl Sutarties nutraukimo metu galiojusi redakcija), kurioje nustatyta, kad valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą arba yra keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) būdas, išskyrus atvejus, kai Vyriausybės nustatytais atvejais ir tvarka valstybinės žemės nuomos sutartyje arba jos pakeitime numatyta galimybė keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą. Kasacinis teismas 2010 m. lapkričio 29 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-473/2010, be kita ko, yra išaiškinęs, kad ši Žemės įstatymo norma reiškia, jog atsakovas turi ne tik teisę, bet ir viešosios teisės normų nustatytą pareigą reaguoti į esminį sutarties pažeidimą. Kasacinis teismas šioje nutartyje pripažino, kad neefektyvią veiklą ir neracionalų visuomeninių išteklių naudojimą sukuriančių santykių išsaugojimas neturėjo jokios vertės, todėl sprendžiant tolesnių sutartinių santykių tarp šalių tęsimo klausimą atsakovas sutarties stabilumo principui (favor contractus) pagrįstai nesuteikė prioriteto ir sutartį vienašališkai nutraukė.
17. Byloje nustatytos aplinkybės, kad 1993 m. gruodžio 30 d. Kauno miesto valdyba ir užsienio kapitalo įmonė Vokietijos St. Andreas-Aptheke filialas (šiuo metu – ieškovė UAB „Salvijos medicinos centras“, toliau – ieškovė arba apeliantė) sudarė sutartį Nr. 63. Kauno miesto valdyba įsipareigojo: išnuomoti ieškovei ne aukciono tvarka iki 0,12 ha žemės sklypą (duomenys neskelbtini) mokomosios vaistinės statybai su sąlyga, kad joje bus įrengta vaistų formų technologijos laboratorija, kurioje vyks Kauno aukštesniosios medicinos mokyklos farmacijos specialybės studentų praktinis mokymas (sutarties dalies Miesto valdyba 1 p.). Ieškovė šioje sutartyje įsipareigojo: pervesti į Kauno miesto valdybos nebiudžetinio fondą sąskaitą 23 316 Lt iki 1994 m. kovo 1 d.; pastatytoje vaistinėje įrengti vaistų formų technologijos mokymo patalpą, kurioje vyks Kauno aukštesniosios medicinos mokyklos farmacijos specialybės studentų praktinis mokymas, sudarant su šia mokykla papildomą dvišalę bendradarbiavimo sutartį; naudoti žemę tik pagal šioje sutartyje numatytą paskirtį ir kt. (sutarties dalies Vokietijos St. Andreas-Aptheke filialas 1 ir 2 p.). Ieškovė sutartyje nurodytas pinigines lėšas į Kauno miesto valdybos nebiudžetinio fondo sąskaitą pervedė 1994 m. sausio 27 d. 1994 m. balandžio 20 d. Kauno miesto valdyba ir ieškovė sudarė valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį Nr. 11-1848 (toliau – Sutartis), kuria ieškovei 99 metų laikotarpiui buvo išnuomotas 0,12 ha žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini).
18. Teisėjų kolegija pažymi, kad kai tos pačios šalys vienu metu arba per trumpą laikotarpį sudaro kelis sandorius, susijusius su jų teisėmis ir pareigomis, tuo pačiu dalyku, šie sandoriai aiškintini ne izoliuotai, o kartu, t. y. vadovaujantis sisteminio aiškinimo principu, nes tik taip gali būti atskleista tikroji šalių valia (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. rugsėjo 28 d. nutartis civilinėje Nr. 3K-7-288/2009; 2010 m. lapkričio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-409/2010; kt.).
19. Pagal Sutarties 4 punktą, ji gali būti nutraukta, jei nevykdomas šios sutarties 3 (trečias) punktas. Sutarties 3.1 punktu ieškovė įsipareigojo mokėti žemės nuomos mokestį. Sutarties 3.5 punktu ieškovė įsipareigojo sklypą naudoti pagal tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Žemės sklypo paskirtis, kaip jau minėta nutarties 16 pastraipoje, buvo numatyta 1993 m. gruodžio 30 d. sutartyje Nr. 53. Šioje sutartyje šalys buvo sutarę, kad ieškovė išsinuomotame žemės sklype įsipareigoja pastatyti mokomąją vaistinę, kurioje vyks Kauno aukštesniosios medicinos mokyklos farmacijos specialybės studentų praktinis mokymas.
20. Bylos duomenimis taip pat nustatyta, kad atsakovė 2017 m. rugpjūčio 31d. informavo ieškovę raštu, jog 2017 m. liepos 31 d. buvo atliktas patikrinimas vietoje, kurio metu nustatyta, kad valstybiniame žemės sklype adresu (duomenys neskelbtini) nėra jokių savarankiškai funkcionuojančių ir eksploatuojamų statinių ar priklausinių, kurie būtų naudojami pagal paskirtį, veikla žemės sklype nevykdoma. Minėtu raštu ieškovė taip pat buvo informuota, kad 1994 m. balandžio 20 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis Nr. 11-1848 bus nutraukta vienašališkai suėjus 2 mėnesiams po šio rašto gavimo. Minėtame rašte atsakovė nurodė, kad ieškovė nuo įregistravimo dienos Kauno apskrities VMI žemės nuomos deklaracijų neteikė ir mokesčio nemokėjo. Atsižvelgdama į Kauno apskrities VMI pateiktą informaciją, Kauno apskrities viršininko administracija 2001 m. gruodžio 28 d. raštu Nr. 09-2440 ieškovei pranešė, kad 1994 m. balandžio 20 d. valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. 11-1848 pripažinta negaliojančia nuo 2002 m. vasario 29 d. Taigi, iš minėto rašto turinio, priešingai nei nurodo ieškovė, galima spręsti, kad ieškovė žemės nuomos mokesčio nemokėjo, tačiau šiuo aspektu byla nebuvo nagrinėjama. Minėtame rašte Sutarties nutraukimo pagrindu atsakovė nurodė tai, kad žemės sklypas nėra naudojamas pagal paskirtį, jame nėra savarankiškai funkcionuojančių ieškovei priklausančių statinių, o 1993 m. gruodžio 30 d. sutartis Nr. 63 ir 1994 m. balandžio 20 d. valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. 11-1848 neteko galios, taigi žemės sklypas negali būti nuomojamas. 1994 m. balandžio 20 d. valstybinės žemės, esančios (duomenys neskelbtini), nuomos sutartis Nr. 11-1848 prieš terminą buvo nutraukta atsakovės Kauno miesto skyriaus vedėjo 2017 m. lapkričio 21 d. įsakymu Nr. 8VĮ-1339-(14.8.2).
21. Aukščiau nurodytos teisės normos ir Sutarties sąlygos, reglamentuojančios (valstybinės) žemės nuomos sutarties nutraukimą nuomotojo reikalavimu, patvirtina, kad tiek nuomininko aktyvūs veiksmai (veikimas), tiek nuomininko pasyvūs veiksmai (neveikimas) sudaro pagrindą nutraukti (valstybinės) žemės nuomos sutartį. Taip šios nuostatos yra aiškinamos ir kasacinio teismo praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-54/2008; 2010 m. spalio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-378/2010; 2015 m. rugpjūčio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-464-969/2015; 2018 m. kovo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-113-611/2018). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, jog ir žemės sklypo nenaudojimo aplinkybė gali sudaryti pagrindą nutraukti žemės nuomos sutartį (2010 m. spalio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-378/2010).
22. Kasacinis teismas yra konstatavęs, kad žemės sklypo nenaudojimo šešerius metus pagal sutartyje nustatytą paskirtį aplinkybė sudaro pagrindą nutraukti nuomos sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-54/2008). Kita vertus, tai nereiškia, jog šis išaiškinimas besąlygiškai saisto visais atvejais, nepriklausomai nuo konkrečių faktinių (žemės sklypo nenaudojimo pagal sutartyje nustatytą paskirtį) aplinkybių. Sprendžiant nurodytą klausimą, be žemės sklypo nenaudojimo pagal paskirtį trukmės, turi būti įvertintos ir tokio nenaudojimo priežastys (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. kovo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-113-611/2018).
23. Pirmosios instancijos nustatytos aplinkybės patvirtina, kad ieškovė per 24 metų laikotarpį nuo valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties sudarymo atliko tik epizodinius veiksmus, kurie, priešingai, nei teigia ieškovė, nepatvirtina, kad šiuo metu yra visiškai pasiruošta mokomosios vaistinės statybai. Bylos nagrinėjimo metu nustatyta, kad ieškovė tik 2007 m. (praėjus trylikai metų po valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties sudarymo) kreipėsi į Kauno miesto savivaldybės administraciją dėl žemės sklypo esančio adresu (duomenys neskelbtini) detaliojo plano parengimo, tačiau šis planas iki šiol neparengtas, nepateiktas tvirtinti. Ieškovės veiksmai, atlikti dar 2007-2008 metais, susiję su žemės sklypo detaliojo plano parengimu, ir tuo pagrindu priimti sprendimai šiuo metu, kaip pažymėjo trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, yra netekę galios. Mokomosios vaistinės galutinis projektas neparuoštas per 24 metus, negauta statybą leidžiančių dokumentų. Pateikti rašytiniai įrodymai patvirtina tai, kad ieškovė žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini), ketino statyti gyvenamąjį namą su komercinėmis patalpomis, bet ne mokomąją vaistinę. Ieškovė taip pat pateikė 2014 m. rugsėjo 22 d. su UAB „Projektuotojai“ sudarytą sutartį Nr. 14.09.22, kuria minėta įmonė įsipareigojo parengti ieškovei administracinio, paslaugų pastato priešprojektinį pasiūlymą adresu (duomenys neskelbtini). Priešprojektinis gydymo paskirties pastato pasiūlymas parengtas 2014 m. Ieškovė įrodymų, patvirtinančių objektyvias, pateisinamas priežastis, dėl ko iki šios dienos nėra parengtas galutinis mokomosios vaistinės projektas ir nepasiruošta statybai, nepateikė. Nagrinėjant bylą teisme ieškovės direktorius paaiškino, kad šiuo metu jo įmonė susiduria su finansiniais sunkumais.
24. Pagal jau minėtas CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto nuostatas žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad šioje įstatymo nuostatoje nustatyti du alternatyvūs pagrindai, leidžiantys teigti, kad sutartis pažeista: pirma, žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutarties sąlygas, antra, žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal tikslinę žemės naudojimo paskirtį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-565-219/2015). Teisėjų kolegija pažymi, kad šias aplinkybes privalo įrodyti asmuo, kuris šiuo pagrindu grindžia vienašališką sutarties nutraukimą, todėl nagrinėjamo ginčo atveju tokių aplinkybių įrodinėjimo našta teko sutartį nutraukusiai atsakovei. Tačiau atsakovė neturi įrodinėti jai atsiradusių neigiamų pasekmių (žalos) dėl aptariamu pagrindu padaryto Sutarties pažeidimo (CPK 178, 185 straipsniai).
25. Remdamasis byloje nustatytomis aplinkybėmis, pirmosios instancijos teismas teisingai konstatavo, jog atsižvelgiant į tai, kad nuo valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties sudarymo yra praėję 24 metai, Sutarties nevykdymas ar netinkamas vykdymas negali būti pateisinamas nei dėl ieškovės direktoriaus sveikatos būklės, nes darbuotojas, kuris ilgą laiką dėl savo sveikatos būklės negali eiti pareigų ar dirbti pavesto darbo, paprastai atleidžiamas iš darbo; nei dėl architekto netinkamų veiksmų, nes tokį ilgą laiko tarpą neteisėti veiksmai/neveikimas negali būti toleruojami; nei dėl ekonominis krizės, įvykusios 2008 metais, nes, kaip visuotinai žinoma, ši krizė jau yra pasibaigusi. Nė vienas iš byloje esančių rašytinių įrodymų nepatvirtina, kad ieškovė artimiausiu metu ketina vykdyti įsipareigojimus ir išsinuomotame valstybiniame žemės sklype pastatyti mokomąją vaistinę. Akivaizdu, kad ieškovės atlikti epizodiniai veiksmai, nurodyti skundžiamo sprendimo 13 punkte bei šios nutarties 23 pastraipoje, nesuteikia ir negali suteikti atsakovei pagrindo tikėtis, kad situacija ateityje gali pasikeisti ar pasikeis. Byloje nustatytos aplinkybės, kaip pagrįstai sprendė pirmosios instancijos teismas, teikia pagrindą išvadai, kad ieškovei per 24 metų laikotarpį be objektyvių priežasčių nenaudojus ir nepradėjus naudoti išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį, atsakovė turėjo pagrindą nutraukti ginčo žemės sklypo nuomos sutartį prieš terminą (CPK 178, 185 straipsniai).
26. Dėl kitų apeliacinio skundo argumentų teisėjų kolegija nepasisako, nes jie nedaro įtakos skundžiamo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui.
27. Vadovaudamasi nurodytomis aplinkybėmis teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas nagrinėjamoje byloje tinkamai ir teisingai įvertino byloje pateiktus įrodymus, išaiškino ir teisingai nustatė bylos aplinkybes, atskleidė bylos esmę, teisingai aiškino bei taikė materialinės teisės normas dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo ir priėmė teisėtą, pagrįstą sprendimą dėl ginčo esmės, todėl apeliacinis skundas atmetamas, o pirmosios instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas (CPK 263 straipsnio 1 dalis, 329 straipsnio 1 dalis, 330 straipsnis).
28. Atmetus apeliacinį skundą, bylinėjimosi išlaidos apeliacinės instancijos teisme apeliantei neatlyginamos (CPK 93 straipsnio 1 dalis).
29. Iš apeliantės valstybei priteistina 7,77 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (CPK 88 str. 1 d. 3 p.).
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Kauno apylinkės teismo 2018 m. spalio 31 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Salvijos medicinos centras“, j. a. k. 110165745, valstybei 7,77 Eur (septynis eurus 77 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, sumokant jas Valstybinei mokesčių inspekcijai prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, įmonės kodas 188659752, į biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini), „Swedbank“, AB, kodas 73000, įmokos kodas 5660.
Ši Kauno apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.