- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2014-05-29
- Bylos Nr.
- 2A-1209-661/2014
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-13495-2013-7
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Rita Kisielienė, Andrutė Kalinauskienė, Alvydas Barkauskas
- Ieškovas
- UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“
- Atsakovas
- UAB „Gėlių pieva“
- Kategorijos
- 35.3.6pavadinimo nepavyko patikrinti
- 121.14pavadinimo nepavyko patikrinti
- 121.18pavadinimo nepavyko patikrinti
- 121.21pavadinimo nepavyko patikrinti
Vilniaus apygardos teismo teisėjų kolegija, kurią sudaro kolegijos pirmininkas Alvydas Barkauskas (pranešėjas), kolegijos teisėjai Andrutė Kalinauskienės ir Rita Kisielienė rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2013 m. lapkričio 4 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ieškinį atsakovui UAB „Gėlių pieva“ dėl skolos priteisimo, teismas, išnagrinėjęs bylą,
Aprašomoji dalis
nustatė:
I Ginčo esmė
Ieškovas prašo priteisti iš atsakovo 6 721,36 Lt nuomos mokesčio, 24 600 Lt baudą, 41,22 Lt delspinigių, 21,50 Lt kompensuojamųjų palūkanų, 7,51 procentų dydžio metines procesines palūkanas, patirtas bylinėjimosi išlaidas.
Ieškovas nurodo, kad 2012-10-10 ieškovas ir atsakovas sudarė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį (toliau - Sutartis), kurios pagrindu atsakovui buvo išnuomotos patalpos, esančios (duomenys neskelbtini), Vilniuje, ir pastarasis įsipareigojo kas mėnesį mokėti ieškovui nuomos, komunalinius mokesčius. Ieškovas atsakovui pateikė PVM sąskaitas-faktūras nuo 2013-01-01 iki 2013-03-01 6 721,36 Lt sumai, kurių atsakovas neapmokėjo. Už prievolės nevykdymą, ieškovas paskaičiavo 41,22 Lt delspinigių už 180 dienų, ir 21,50 Lt kompensacinio pobūdžio palūkanų. Pažymi, kad šalys sudarė terminuotą vienerių metų nuomos sutartį, pagal kurios 6.5 p. nuomininkas turi teisę ne teismo tvarka vienašališkai nutraukti sutartį nesvarbu dėl kokių priežasčių, prieš tai įspėdamas kitą šalį prieš du mėnesius. Sutartis nutraukiama remiantis 6.5 p. 2013-04-27. Pagal sutarties 3.5 p., jei šalis nutraukia sutartį prieš terminą, privalo kitai šaliai sumokėti 24 600 Lt baudą.
Atsiliepimas
Atsakovas atsiliepimu su ieškovo ieškiniu nesutiko, prašo ieškinį atmesti kaip nepagrįstą ir priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad už nuomos laikotarpį iki 2012-10-10 Sutarties nutraukimo yra visiškai atsiskaitęs. Atsakovas dar 2013 m. sausio mėn. reiškė pretenzijas, kad atsakovas neužtikrino nuomojamose patalpose reikiamos oro temperatūros, kuri nesiekė net 15 laipsnių ir, kad tokiomis sąlygomis neįmanoma darbuotojams dirbti (darbuotojai iš viso atsisakė eiti į darbą), taip pat, kad dėl per žemos temperatūros šąla atsakovo produkcija (skintos ir vazoninės gėlės), kurią atsakovas privalėjo nurašyti į nuostolius, taip pat, kad netinkamai veikia oro ventiliacija - vietoje šilto oro, pučiamas šaltas oras, prekybos centras nėra galutinai įrengtas. Paaiškina, kad nuomojamose patalpose atsakovas buvo įkūręs gėlių parduotuvę, todėl tokie patalpų trūkumai trikdė įprastinę bendrovės, parduotuvės veiklą bei nepatraukliai atrodė klientams -bendrovė iš šios prekybos vietos neuždirbdavo net padengti nuomos mokesčiui, kuris beje buvo nepagrįstai didelis bei neatitiko atitinkamu laikotarpiu buvusių įprastinių atitinkamos nuomos rinkos kainų. Atsakovas 2013-01-09, 2012-01-31, 2013-02-20 raštais kreipėsi į ieškovą, kad nuomojamos patalpos buvo netinkamos tokiai veiklai, atsakovas ieškovui reiškė pretenzijas dėl patalpų būklės, tačiau ieškovas nesiėmė jokių veiksmų, jog būtų pašalinti nuomojamų patalpų trūkumui bei toliau reikalavo formaliai vykdyti Sutartį. Todėl atsakovas vienašališkai sutartį nutraukė 2013-02-20, t.y. nustačius perduotų patalpų trūkumus, ir paaiškėjus, jog ieškovas nesiima jokių realių veiksmų, šiems trūkumams pašalinti. Atsakovas, nutraukęs vienašališkai Sutartį, 2013-04-12 grąžino ieškovui jo išrašytas PVM sąskaitas faktūras. Todėl konstatuoja, kad ieškovas neįrodė reikalaujamos priteisti 6 721,36 Lt sumos pagrįstumo. Kadangi Sutartis nutraukta dėl nepašalintų nuomojamų patalpų trūkumų, ieškovas nepagrįstai reikalauja iš atsakovo baudos.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
Vilniaus miesto apylinkės teismas 2013 m. lapkričio 4 d. sprendimu ieškinį atmetė. Teismas konstatavo, kad Sutartį, kuri turėjo nustatyti nuomos teisinius santykius, šalys sudarė daugiau kaip prieš du mėnesius iki pastato pripažinimo tinkamu eksploatuoti ir teismas taikė sutarčių aiškinimo taisyklę, jog jeigu abejojama dėl sąvokų, kurios gali turėti kelias reikšmes, šioms sąvokoms priskiriama priimtiniausia, atsižvelgiant į tos sutarties prigimtį, esmę bei jos dalyką, reikšmę (CK 6.193 str. 3 d.). Pagal CK 6.193 str. 4 d. nuostatas kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies (ieškovo) nenaudai ir jas priėmusios šalies (atsakovo) naudai, tuo pačiu visais atvejais sutarties sąlygos turi būti aiškinamos sutartį prisijungimo būdu sudariusios šalies (atsakovo) naudai. Todėl tesimas konstatavo, kad neįrodžius Sutartimi aptarto patalpų atidarymo fakto, ieškovas nepagrįstai reikalauja priteisti nuompinigius ir jų pagrindu kildinamus delspinigius bei baudą.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį argumentai
Apeliantas (ieškovas) pateikė apeliacinį skundą dėl pirmosios instancijos teismo sprendimo. Jis prašo panaikinti pirmosios instancijos sprendimą ir priimti naują – ieškinį patenkinti. Apeliantas nurodė, jog teismas nepagrįstai konstatavo, kad prekybos centras nebuvo atidarytas. Apelianto nuomone, prekybos centro atidarymas - tai užtikrinimas galimybės išsinuomotose patalpose be trukdžių vykdyti prekyba. Tokios sąlygos atsakovui buvo sudarytos nuo 2013 m. sausio 1 d., nuo kurios ir buvo skaičiuojamas nuomos mokestis: patalpos buvo įrengtos, suremontuotos, sutvarkytos, paruoštos klientų aptarnavimui, jose buvo visos reikalingos komunikacijos ir pan. Iš ieškovo į bylą pateikto VĮ Registrų centras Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašo matyti, kad prekybos centro, esančio adresu (duomenys neskelbtini), Vilniuje, plotas sudaro 4992,66 kv.m. Iš to paties išrašo matyti, kad nuo 2012-11-05 sudaryta nuomos sutartis su UAB „Lupra“ (tai yra parduotuvė „Kubas“). Pažymi, kad tiek Atsakovė, tiek visi byloje apklausti liudytojai patvirtino, kad parduotuvė „Kubas“ buvo oficialiai atidaryta ir veiklą pradėjo vykdyti nuo 2012 m. gruodžio mėn. pabaigos. Taigi, akivaizdu, kad pradėjus veikti vienam stambiausių nuomininkų, kuris užima beveik pusę prekybos centro ploto bei formuoja didžiąją dalį klientų srauto, prekybos centras laikomas atidarytu. Tuo pačiu pažymi, kad visi apklausti liudytojai patvirtino, kad nuo 2013-01-01 prekybos centre veiklą pradėjo ir smulkieji nuomininkai, kurie 2013 m. sausio mėnesį užėmė apie 800 kv.m. ploto, tame tarpe ir byloje apklausti liudytojai. Taigi, teismas nesivadovavo viešais, įstatymų nustatyta tvarka nenuginčytais duomenimis, dėl to padarė nepagrįstą išvadą ir nepriteisė iš Atsakovo Ieškovo naudai 6 721,36 Lt įsiskolinimo sumos už patalpų nuomą.
Atsiliepimas
Atsakovas UAB „Gėlių pieva“ pateikė atsiliepimą į pareikštą apeliacinį skundą su juo nesutinka ir prašo jį atmesti kaip nepagrįstą. Atsakovas nurodė:
1) pagal 2012-10-10 Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties (toliau - Sutartis) 4.2 dalies nuostatas nuomos mokestis pradedamas skaičiuoti nuo prekybos centro atidarymo dienos, bet ne nuo to momento, kai pastatas pripažįstamas tinkamu naudoti ar patalpų perdavimo momento, kas atitinka sąlyginės prievolės sampratą su atidedamąja sąlyga (CK 6.30 str. 1 d.), t.y. priešingai nei teigia apeliantas nuomos mokestis turėjo būti pradedamas mokėti ne nuo 2012-12-28 Statybos užbaigimo akto ar kaip nurodo apeliantas nuo 2013-01-01.
2) Sutartyje kalbama apie netesybas, neatsižvelgiant dėl kokių priežasčių nesinaudojama patalpomis ir dėl kurios šalies kaltės Sutartis nutraukiama. Tuo tarpu pagal įstatymą netesybų paskirtis – kompensuoti minimalius nuostolius. Ieškovas neįrodė tokių nuostolių buvimo fakto. Remdamasis minėtomis faktinėmis aplinkybėmis labiau tikėtina, kad dėl sutarties nutraukimo yra kaltas pats ieškovas, todėl jis ir turi prisiimti atsakomybę už nuostolių atsiradimą.
3) apeliantas atsakovui perdavė neįrengtas ir neparuoštas klientų aptarnavimui patalpas, jokių pranešimų apie pastato pripažinimą tinkamu naudoti ar prekybos centro veiklos pradžią nei atsakovas, nei kiti nuomininkai negavo, ką patvirtino ir byloje apklausti liudytojai - tokių įrodymų apeliantas teismui nepateikė. Todėl visos šios faktinės aplinkybės paneigia apelianto argumentus, kad atsakovas nuomos mokestį pagal sutartį turėjo pradėti mokėti nuo jų perdavimo atsakovui momento.
Šalies argumentai
4) apelianto teiginiai, kad patalpos buvo įrengtos, suremontuotos, sutvarkytos, paruoštos klientų aptarnavimui, o jose buvo visos reikalingos komunikacijos bei, kad tokiu būdu užtikrino atsakovui galimybę išnuomotose patalpose vykdyti prekybą, yra neteisingi, sąmoningai klaidinantys teismą. Nuomojamose patalpose atsakovas buvo įkūręs gėlių parduotuvę, todėl tokie patalpų trūkumai trikdė įprastinę bendrovės veiklą bei nepatraukliai atrodė klientams - bendrovė iš šios prekybos vietos neuždirbdavo net padengti nuomos mokesčiui, kuris beje buvo nepagrįstai didelis bei neatitiko atitinkamu laikotarpiu buvusių įprastinių atitinkamos nuomos rinkos kainų. Iš 2013-01-09, 2012-01-31, 2013-02-20 atsakovo raštų apeliantui matyti, jog nuomojamos patalpos buvo netinkamos tokiai veiklai, atsakovas apeliantui reiškė pretenzijas dėl patalpų būklės.
5) Kadangi Sutartis nutraukta dėl nepašalintų nuomojamų patalpų trūkumų, todėl apeliantas nepagrįstai reikalauja iš atsakovo baudos remdamasis Sutarties 6.5 dalimi. Pažymi, jog tiek pagal Sutarties 5.2.12 p., tiek pagal CK 6.493 str. 1 d. nuomininkas privalo daryti išnuomoto daikto tik einamąjį remontą o ne iš esmės tvarkyti neaptartus nuomos sutartyje išnuomoto daikto trūkumus. Taigi, šiuo atveju ne atsakovas, o apeliantas atsako už nuomoto daikto trūkumus apie kuriuos atsakovas savo pretenzijose reiškė nuo pat 2013 m. sausio mėn. ir kurių apeliantas nesiteikė pašalinti, todėl neturi teisinio pagrindo reikalauti iš atsakovo už vienašališką sutarties nutraukimą Sutartyje numatytos 24.600,00 Lt baudos.
Motyvuojamoji dalis
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 str. 1 d.). Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus, kai to reikalauja viešasis interesas (CPK 320 str. 2 d.). Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų nėra nustatyta. Todėl analizuotini apeliacinio skundo faktiniai ir teisiniai pagrindai. Byloje yra kilęs ginčas dėl negyvenamosios patalpos nuomos teisinių santykių.
Sutartinė civilinė atsakomybė reiškia atsakomybę už sutartinės prievolės pažeidimą, kai šalis prieš padarant žalos jau siejo prievoliniai teisiniai santykiai. Pagal CK 6.256 straipsnio 1 dalį sutartinė civilinė atsakomybė atsiranda už netinkamą prievolės įvykdymą. Netinkamas prievolės įvykdymas gali reikštis įvairiais būdais – visišku prievolės neįvykdymu, prievolės įvykdymu tik iš dalies, prievolės įvykdymo termino praleidimu, bendradarbiavimo stoka, imperatyviųjų teisės normų nesilaikymu ir pan. Asmuo, neįvykdęs ar netinkamai įvykdęs savo sutartinę prievolę, privalo atlyginti kitai sutarties šaliai šios patirtus nuostolius, sumokėti netesybas (baudą, delspinigius) (CK 6.256 straipsnio 2 dalis). Sutartinė civilinė atsakomybė galima tik nustačius pagal bylos faktines aplinkybes visas būtinas įstatyme nurodytas sąlygas: neteisėtus veiksmus, nuostolius, priežastinį ryšį tarp nuostolių ir neteisėtų veiksmų, kaltę (CK 6.246 – 6.249 straipsniai). Įstatymo ar sutarties nurodytais atvejais civilinė atsakomybė gali atsirasti ir be kaltės (CK 6.248 straipsnio 1 dalis). Reikalaudamas nuostolių atlyginimo, skolininko (atsakovo) neteisėtus veiksmus, kaip vieną iš civilinės atsakomybės sąlygų, privalo įrodyti kreditorius (ieškovas). Įrodinėtini nuostoliai ir priežastinis ryšys, kaip teisinės atsakomybės sąlygos, teisiškai reikšmingos yra tik tada, kai ieškovas įrodo atsakovo neteisėtus veiksmus kaip vieną iš išvardytų būtinųjų civilinei atsakomybei atsirasti sąlygų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. kovo 16 d. nutartis UAB „Vakarų krova“ v. UAB „ Litforina“ byloje Nr. 3K-3-107/2010; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. vasario 15 d. nutartis UAB „Tikroji vaivorykštė“ v. AB„ Lituanica“ byloje Nr. 3K-3-52/2011). CK 6.256 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad verslininko sutartinė atsakomybė atsiranda be kaltės. Kaltės klausimas sprendžiant kylantį iš sutarties ginčą nėra teisiškai reikšmingas, kai skolininkas ir kreditorius yra verslo subjektai, kurių sutartyje neįtraukta išlyga dėl kaltės kaip civilinės atsakomybės sąlygos. Sutarties šalys gali sutarimu nutraukti civilinius teisinius santykius (CK 6.154, 6.156 straipsniai); vienašališkai sutartį galima nutraukti tik sutartyje ar įstatyme nustatytais pagrindais ir tvarka (CK 6.217–6.220 straipsniai). Nagrinėjamoje byloje, pirmosios instancijos teismas sprendė, kad atsakovas įvykdė sutartyje šalių nustatytas pareigas (laikydamasis sutartyje nurodyto termino įspėjo dėl sutarties nutraukimo, sumokėjo sutartyje nustatyto dydžio baudą), nutraukdamas sutartį prieš terminą, ją nutraukė dėl susidariusių objektyvių aplinkybių, nepažeidė bendrojo pobūdžio pareigos elgtis atidžiai ir rūpestingai. Tai patvirtina byloje ištirti įrodymai, kurie apibūdina šalių elgesį prieš ir po nutraukiant sutartį: Atsakovas 2013-01-09, 2012-01-31, 2013-02-20 raštais kreipėsi į ieškovą, kad nuomojamos patalpos buvo netinkamos tokiai veiklai (b.l. 37-40), Atsakovas nuo 2013-03-01 nutraukęs vienašališkai Sutartį, 2013-04-12 grąžino ieškovui jo išrašytas PVM sąskaitas faktūras (b.l. 41), 2013-03-12 antstolio M. D. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas patvirtina, jog atsakovas protokolo surašymo dieną ieškovo išnuomotose patalpose komercinės veiklos nevykdė (b.l. 78-81), teismo posėdyje liudytojai J. D., Š. G., T. P. patvirtino, kad prekybos centras nebuvo pritaikytas vykdyti verslą, prekybą, nes nebuvo galimybės daryti iškabas, reklamas, patalpose buvo šalta, elektros kainos didelės, eskalatorius neveikė, pastate pastoviai vyko statybos darbai, todėl jie buvo priversti nutraukti sutartis, nes negalėjo pritraukti klientų, nuomos kaina buvo per didelė, o veikla nuostolinga, vyksta teisminiai ginčai su ieškovu (b.l. 108-113).
Pagal Sutarties 6.5 p. Nuomininkas turėjo teisę ne teismo tvarka vienašališkai nutraukti Sutartį nesvarbu dėl kokių priežasčių ir bet kokiais kitais ne Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse ar šioje Sutartyje nustatytais pagrindais laikantis atitinkamų sąlygų: raštu Įspėdamas Nuomotoją prieš 2 mėnesius iki numatomos sutarties nutraukimo datos ir sumokėdamas 6 procentų mėnesinių nuomos mokesčio dydžio baudą. Taigi, padaryta pagrįsta išvada, jog bauda turi būti mokama tik tuo atveju, jeigu Sutartis nutraukiama kitais pagrindais, kurie nenurodyti CK ar šioje Sutartyje. Todėl apelianto teiginiai, kad atsakovas Sutartį nutraukė nesilaikydamas joje numatytos nutraukimo tvarkos yra visiškai nepagrįsti ir neteisėti. Nagrinėjamu atveju atsakovas Sutartį nutraukė CK 6.217 str., 6.485 str. 2 d. 3 p. pagrindais, kurie nepatenka į Sutarties 6.5 dalyje nustatytus pagrindus (nesvarbu dėl kokių priežasčių ir bet kokiais kitais nei Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse ar šioje Sutartyje nustatytais pagrindais), pačiam apeliantui nevykdant Sutarties. Todėl atsakovas neturėjo ir neprivalėjo laikytis joje nustatytos Sutarties nutraukimo sąlygos - pranešti apie vienašalį Sutarties nutraukimą prieš du mėnesius.
Pirmosios instancijos teismas pagrįstai sprendė, jog Sutartis nutraukta dėl nepašalintų nuomojamų patalpų trūkumų, todėl apeliantas nepagrįstai reikalavo iš atsakovo baudos remdamasis Sutarties 6.5 dalimi. Pagal Sutarties 5.2.12 p. bei pagal CK 6.493 str. 1 d. nuomininkas privalo daryti išnuomoto daikto tik einamąjį remontą o ne iš esmės tvarkyti neaptartus nuomos sutartyje išnuomoto daikto trūkumus. Taigi, šiuo atveju ne atsakovas, o apeliantas atsako už nuomoto daikto trūkumus (CK 6.485 str. 1 d.) apie kuriuos atsakovas savo pretenzijose reiškė nuo pat 2013 m. sausio mėn. ir kurių apeliantas nesiteikė pašalinti, todėl neturi teisinio pagrindo reikalauti iš atsakovo už vienašališką sutarties nutraukimą Sutartyje numatytos 24.600,00 Lt baudos.
Teismas daro išvadą, kad pirmosios instancijos teismas teisingai įvertino byloje surinktus įrodymus ir tuo pagrindu tinkamai pritaikė materialinės teisės normas, reglamentuojančias ginčo santykį, dėl ko skundžiamas teismo sprendimas yra teisėtas ir nepagrįstas(CPK 320 str.).
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos Civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teismas,
nutaria:
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2013 m. lapkričio 4 d. sprendimą palikti nepakeistą.