Kauno apygardos teismo nutartis

4. Utenos apylinkės teismas 2025 m. balandžio 7 d. sprendimu ieškinį nusprendė atmesti.

5. Byloje kilo ginčas dėl ieškovės teisės pastatų ir inžinerinių statinių eksploatavimui įsigyti nuosavybėn valstybinės žemės sklypą ne aukciono tvarka.

6. Teismas rėmėsi Žemės įstatymo 11 straipsnio 5 dalies 1 punktu, kuriame nustatytos valstybinių žemės sklypų pardavimo be aukciono būdu sąlygos bei Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260, kuriuo patvirtintos Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklės (toliau – taisyklės), 2.2 papunkčiu ir taisyklių 3 ir 8 punktais. Atsižvelgiant į nurodytą teisinį reglamentavimą, teismas padarė išvadą, kad asmuo, siekiantis įsigyti naudojamą kitos paskirties valstybinės žemės sklypą ne aukciono būdu, turi atitikti šias būtinąsias sąlygas: 1) žemės sklypas turi būti užstatytas šiam asmeniui priklausančiais statiniais ar įrenginiais; 2) jis turi būti skirtas šiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti; 3) statiniai ar įrenginiai turi būti naudojami (eksploatuojami) pagal NTR įrašytą jų tiesioginę paskirtį.

7. Ginčo žemės sklypui nustatyta pagrindinė žemės naudojimo paskirtis – kitos paskirties žemė, naudojimo būdas – pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos. Pastatų, kaip jie apibrėžti minėto aprašo 19 punkte, ginčo žemės sklype nėra, taip pat žemės sklype nėra jokio ieškovei priklausančio pagrindinio statinio, su kuriuo būtų susiję žemės sklype esantys statiniai, kurių paskirtis – pagalbinio ūkio ir vandentiekio tinklų – ir kuriems pagal teisės aktus sklypai šiuo metu nėra formuojami. Teismas padarė išvadą, kad statinių paskirtis neatitinka minėto žemės sklypo naudojimo būdo.

8. Teismas pažymėjo, kad ieškovė dėl žemės sklypo pardavimo kreipėsi 2023 m. kovo 6 d., todėl nėra jokio pagrindo manyti, kad žemės sklypo pardavimo sąlygoms turėtų būti taikomi teisės aktai galioję žemės sklypo suformavimo metu. Pagal kasacinio teismo praktiką, asmens teisė nuomoti ar pirkti valstybinės žemės sklypą grindžiama jo realiu faktiniu naudojimu atitinkamam tikslui – turimiems nuolatiniams statiniams ar įrenginiams eksploatuoti (Lietuvos Aukščiausiojo teismo 2018 m. gruodžio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-483-701/2018, 42 punktas). Duomenų, jog iki ieškovės kreipimosi dėl žemės sklypo pardavimo buvo pradėta ir neužbaigta žemės sklypo pardavimo procedūra nėra, todėl žemės sklypo pardavimas gali vykti tik pagal šiuo metu galiojančius teisės aktus.

9. Ieškovei nuosavybės teise adresu (duomenys neskelbtini) priklauso 5 nekilnojamojo turto objektai, pastatyti laikotarpiu nuo 1972 iki 1986 metų. Teismas iš 2025 m. sausio 23 d. NTR išrašo nustatė kad: 1) pastato – siurblinės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pagrindinė naudojimo paskirtis – pagalbinio ūkio, nusidėvėjimo procentas – 54 procentai; pastato – siurblinės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pagrindinė naudojimo paskirtis – pagalbinio ūkio, nusidėvėjimo procentas – 30 procentų; kitų inžinerinių statinių – stoginės, rezervuarų, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pagrindinė naudojimo paskirtis – kitos paskirties, nusidėvėjimo procentas – 70 procentų; kitų inžinerinių statinių – tvoros, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pagrindinė naudojimo paskirtis – kitos paskirties, nusidėvėjimo procentas – 70 procentų; vandentiekio bokšto – vandentiekio bokšto su gręžiniais, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pagrindinė naudojimo paskirtis – vandentiekio tinklų, nusidėvėjimo procentas – 75 procentai.

10. Byloje pateikti duomenys neleidžia konstatuoti fakto, jog žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) suformavimas ir valstybinės žemės nuomos sutartis, kuri buvo sudaryta 2004 m. ir pakeista 2017 m., buvo sudaryti statiniams, inžineriniams įrenginiams bei tinklams esant tokios pačios būklės bei jų naudojimo galimybėms, kokios yra dabar. Ieškovė jokių objektyvių duomenų apie statinių būklę šiuo metu bei jų tinkamumą naudoti ateityje pagal paskirtį nepateikė. Taip pat nepateikė jokių įrodymų apie tai, kiek ir kada investuota lėšų į jai nuosavybės teise priklausančius statinius su tikslu naudoti juos pagal paskirtį. Duomenų apie tai, kad ieškovė ir / ar kitas asmuo naudotų pagal paskirtį nekilnojamuosius daiktus, nėra.

11. Nors dublike ieškovė nurodė, kad statiniai yra naudojami, po žeme esančiais tinklais iš bokšto tiekiamas vanduo į aplinkinius statinius, tačiau taip pat nurodė, jog jai nuosavybės teise priklausantys pastatai buvo blogos būklės jau įsigijimo metu ir šiuo metu yra „užkonservuoti“. Teismas pažymėjo, kad ieškovė statinius įsigijo 2017 m., taigi, jeigu statinių būklė prieš beveik 8 metus buvo bloga, neabejotina, jog šiuo metu jų būklė dar blogesnė. Be to, bylos nagrinėjimo metu atstovė nurodė, kad statiniai pagal paskirtį nuo jų įsigijimo nebuvo naudojami ar remontuojami ir šiuo metu.

12. Teismas iš Lietuvos geologijos tarnybos prie Aplinkos ministerijos duomenų nustatė, kad Žemės gelmių registre nėra registruota gręžinių žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini) ir ieškovei nėra išduota leidimo naudoti požeminio vandens telkinius. Iš 2023 m. balandžio 26 d. atlikto faktinių duomenų patikrinimo vietovėje akto Nr. FD-1777-(5.63.) teismas nustatė, kad valstybinės žemės sklype (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) esantys pastatai šiuo metu nenaudojami pagal NTR įregistruotą jų tiesioginę paskirtį, tvora apgriuvusi.

13. Vadovaudamasis NTR išrašu ir 2023 m. balandžio 26 d. atlikto faktinių duomenų patikrinimo vietovėje aktu Nr. FD-1777-(5.63.), ieškovės atstovo paaiškinimais, teismas sprendė, kad valstybinės žemės sklype esančių ir ieškovei nuosavybės teise priklausančių statinių nusidėvėjimas yra didelis. Mažiausias nusidėvėjimas yra siurblinių – 30 ir 54 procentai; visų kitų inžinerinių statinių ir tinklų net 70 – 75 procentai.

14. Teismas atmetė kaip nepagrįstus ieškovės argumentus, jog ji, neturėdama žemės sklypų valdymo ir (ar) naudojimo teisės, negali statinių naudoti pagal jų paskirtį, jų remontuoti ir pan. Pagal 2017 m. birželio 13 d. susitarimo 4 punktą šalys susitarė, kad išnuomojamame žemės sklype, nuomininkui be išankstinio raštinio nuomotojo sutikimo leidžiama statyti naujus statinius ar įrenginius, rekonstruoti, remontuoti esamus pastatus (statinius, įrenginius), nepažeidžiant Lietuvos Respublikos statybos įstatymo ir Statybos techninių reglamentų (STR) nuostatų. Pagal Statybos įstatymo 3 straipsnio 2 dalies 1 punktą (šis punktas ginčui nagrinėjamoje byloje aktualiu laikotarpiu nuo 2017 m. nepakito), statytojo teisė įgyvendinama, kai statytojas žemės sklypą, kuriame statomas statinys, valdo nuosavybės teise arba valdo ir naudoja kitais Lietuvos Respublikos įstatymų nustatytais pagrindais; šis reikalavimas netaikomas Aplinkos ministerijos nustatytais atvejais, kai nėra suformuoti žemės sklypai (atnaujinant (modernizuojant) pastatus, atliekant statinio kapitalinį ar paprastąjį remontą ir pan.), o pagal 3 dalį šio straipsnio 2 dalies reikalavimai netaikomi statinius griaunant teismų sprendimu, jeigu griovimo darbus organizuoja Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos.

15. Atsakovės atstovė patvirtino, jog joks leidimas iš nuomotojo, nuomininkui siekiant naudotis turtu, remontuoti ar rekonstruoti jį, nagrinėjamu atveju nėra reikalingas. Abiejų šalių atstovai patvirtino, kad kreipimųsi dėl nurodytų darbų atlikimo nebuvo teikta ir gauta, todėl, teismo vertinimu, nėra jokio pagrindo manyti, jog ieškovei yra keliamos negrįstos kliūtys dėl turimų statinių naudojimo, priežiūros, remonto. Todėl ieškovės teiginiai, jog ji tokios galimybės neturi, yra deklaratyvūs ir visiškai nepagrįsti.

16. Teismas vadovavosi kasacinio teismo praktika, kad priimant sprendimus dėl valstybinės žemės valdymo, naudojimo ir disponavimo teisės įgyvendinimo, sudarant valstybinės žemės sandorius, turi būti laikomasi ir Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo (toliau – VSTVNDĮ) 9 straipsnyje įtvirtintų valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo principų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. kovo 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-76-684/2018, 26, 27 punktai; 2020 m. sausio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-114-403/2020, 26 punktas). Minėtame straipsnyje, be kita ko, įtvirtinti visuomeninės naudos ir efektyvumo principai, pagal kuriuos valstybės ir savivaldybių turtas turi būti valdomas, naudojamas ir disponuojama juo rūpestingai, siekiant užtikrinti visuomenės interesų tenkinimą (VSTVNDĮ 9 straipsnio 1 punktas), o sprendimais, susijusiais su valstybės ir savivaldybių turto valdymu, naudojimu ir disponavimu juo, turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei (VSTVNDĮ 9 straipsnio 2 punktas).

17. Byloje nėra objektyvių įrodymų, jog iš gręžinių, vandens bokšto yra tiekiamas vanduo į aplinkinius statinius ir jie neatsiejamai susiję bei skirti tarnauti ieškovės statiniams, esantiems kitoje Kranto gatvės pusėje. Ieškovės teiginiai, jog praeityje vandens bokštas ir kiti aplinkiniai statiniai buvo susiję, nes į juos buvo tiekiamas vanduo, t. y. buvo vienas kompleksas, neleidžia daryti išvados, jog ginčo žemės sklype esantys statiniai yra kituose sklypuose esančių statinių priklausinys, skirtas jiems tarnauti. NTR duomenimis, ginčo žemės sklype esantys statiniai nėra registruoti kaip kitų statinių priklausiniai, jų naudojimui ir eksploatavimui buvo suformuotas atskiras žemės sklypas, kitokių duomenų, kurie leistų konstatuoti jų susiejimą su kokiais nors kitais statiniais, nėra pateikta.

18. Vandentiekio tinklai, esantys (duomenys neskelbtini), yra registruoti kaip Molėtų rajono savivaldybės nuosavybė. Savivaldybė nenurodė turinti kokį nors interesą dėl ginčo žemės sklype esančių statinių naudojimo. Iš pateiktos vandentiekio tinklų schemos matyti, jog vandentiekio tinklų trasos nuo ginčo sklypo išsišakoja į skirtingas puses ir statinius, į kuriuos tikėtina praeityje buvo tiekiamas vanduo, tačiau ieškovės atstovas patvirtino, kad statiniai yra nenaudojami. Ieškovės atstovas nenurodė, nuo kada tiksliai statiniai nėra naudojami, tačiau ieškovė statinius įsigijo 2017 m., todėl nuo statinių įsigijimo praėjus beveik 8 metams, jų nepradėjus naudoti, nėra pagrindo manyti, jog ateityje jie bus pradėti naudoti pagal paskirtį. Nors statinių tinkamai eksploatacijai ieškovė turėjo ir šiuo metu turi žemės sklypo nuomos teisę, tačiau teismo vertinimu, akivaizdu, jog statiniai visą tą laikotarpį nebuvo tinkamai prižiūrimi, naudojami, nebuvo į juos investuota piniginių lėšų, dėl ko šiuo metu visų pastatų nusidėvėjimo procentas yra pakankamai didelis. Nėra jokių duomenų, kad ieškovė pati ketina investuoti lėšas į statinių atnaujinimą tam, kad juos galima būtų naudoti pagal tiesioginę paskirtį.

19. Nurodyti duomenys leidžia konstatuoti, jog ginčo žemės sklype esantys statiniai nėra naudojami pagal paskirtį, taip pat nėra pagrindo išvadai, jog jie ateityje dėl savo būklės, nusidėvėjimo galės būti naudojami pagal paskirtį. Tai, kad nuomos sutarčių pagrindu ieškovė ant vandens bokšto suteikė teisę įrengti telekomunikacijų įrangą, savaime neįrodo aplinkybės, jog statiniai yra naudojami pagal jų tiesioginę paskirtį. Būtent statinio naudojimo pagal jo paskirtį faktas yra pagrindas įgyti nuosavybės teisę į žemę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gruodžio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-483-701/2018).

20. Įvertinęs nurodytas aplinkybes, teismas sprendė, kad valstybinės žemės sklypas netarnauja statinių eksploatacijai, t. y. nėra sąlygų, kurioms esant žemės sklypas gali būti parduotas be aukciono, todėl padarė išvadą, kad ieškovė neturi teisės į ginčo žemės sklypo pirkimą ne aukciono būdu ir ieškinį nusprendė atmesti.

Žemesnės instancijos teismas

21.1. Teismas nurodė, kad statinių paskirtis neatitinka ginčo žemės sklypo naudojimo būdo, tačiau tokia teismo pozicija prieštarauja teisiniam reguliavimui. Teismas nevertino aplinkybės, kad ginčo žemės sklypas suformuotas ir paskirtis bei naudojimo būdas nustatyti dar 2000 m., t. y. iki Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2005 m. sausio 20 d. įsakymu Nr. 3D-37/D1-40 „Dėl Žemės naudojimo būdų turinio aprašo patvirtinimo“ įsigaliojimo. Nuo 2000 m. balandžio 1 d. jokie nauji pastatai žemės sklype nebuvo pastatyti, jokie pastatai/statiniai nebuvo nugriauti, t. y. nuo 2000 m. iki šios dienos situacija yra nepakitusi. Naujai suformuotame žemės sklype likusių ieškovei nuosavybės teise priklausančių statinių paskirtis ir fizinė būklė nepakito. Žemės sklypas buvo suformuotas 2000 m. balandžio 1 d. būtent jame esantiems ieškovei priklausantiems statiniams eksploatuoti, atitinkamai buvo nustatyta žemės naudojimo paskirtis bei būdas. Tai, kad vėliau keitėsi tam tikri apibūdinantys elementai, nepaneigia aplinkybės, jog suformuojant sklypą ginčo statinių eksploatacijai žemės naudojimo paskirtis bei būdas nustatyti tinkamai.

21.2. Pagal šiuo metu galiojančio Žemės įstatymo 11 straipsnio 5 dalies 1 punktą, valstybinės žemės sklypai parduodami be aukciono jeigu jie užstatyti fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais statiniais ar įrenginiais ir naudojami bei būtini jiems eksploatuoti pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) naudojimo būdą. Priešingai nei nurodė teismas, įstatymo leidėjas nenumato, kad ir naudojimo būdas turi atitikti, nes šios normos konstrukcija formuluojama, kaip alternatyva per žodį ,,ar“. Taigi naudojimo būdas nėra būtina sąlyga sudaryti valstybinės žemės be aukciono pirkimo pardavimo sutartį.

21.3. Teismas nevertino, jog žemės sklypo nuomininkas neturi teisės keisti žemės sklypo paskirties ar jo naudojimo būdo. Pagal Pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir būdo nustatymo, keitimo tvarkos ir sąlygų aprašo 4 punktą, pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) būdas (-ai), išskyrus Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 23 straipsnio 3 dalyje ir Aprašo 5 punkte nurodytus atvejus, keičiami žemės savininkų, valstybinės žemės patikėtinių ar įstatymų nustatytais atvejais, kitų subjektų prašymu Nacionalinės žemės tarnybos vadovo ar jo įgalioto viešojo administravimo funkcijas vykdančiame Nacionalinės žemės tarnybos padalinyje vadovaujamas pareigas einančio valstybės tarnautojo, mero ar jo įgalioto savivaldybės administracijos direktoriaus arba specialiojo teritorijų planavimo dokumentą tvirtinančios institucijos sprendimu pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus.

21.4. Teismas sprendimą grindžia byloje netirtomis aplinkybėmis. Nei atsakovė, nei teismas byloje klausimų apie tai kiek ir kada investuota lėšų į ieškovei nuosavybės teise priklausančius statinius nekėlė. Atsakovė šių aplinkybių neginčijo ir šios aplinkybės nesudarė atsakovės sprendimo pagrindo. Taip pat atsakovė nekėlė klausimo kokia statinių būklė buvo 2004 m., ir šie argumentai taip pat nesudarė ginčijamo atsakovės sprendimo pagrindo. Todėl nurodyti teismo argumentai yra siurpriziniai, nes jais nebuvo grindžiamas ginčijamas 2023 m. lapkričio 6 d. atsakovės sprendimas, jie nebuvo ginčo dalyku ar jo dalimi byloje ir šios aplinkybės nebuvo nagrinėjamos ir tirtos bylos nagrinėjimo metu.

21.5. Teismas, vertindamas pastatų naudojimo pagal paskirtį faktą, nukrypo nuo kasacinio teismo praktikos formuojamos šiuo klausimu. Kasacinio teismo praktikoje pažymėta, kad teisinis reguliavimas, nustatantis teisę nuomoti statiniams naudoti reikalingą valstybinės žemės sklypą lengvatine – ne aukciono – tvarka, negali būti aiškinamas kaip reiškiantis, jog susiklosčius situacijai, kada savininkas negali valstybinėje žemėje esančių statinių naudoti pagal paskirtį dėl statinių būklės pablogėjimo, ypač jeigu tokia situacija susiklosto dėl veiksnių, kurie nepriklauso nuo savininko valios, įtakos, jis neturi (netenka) teisės naudoti valstybinės žemės sklypą lengvatine – ne aukciono – tvarka, jeigu pagal galiojančius teisės aktus tokių statinių savininkas turi teisę atkurti statinius ir šią teisę jis įgyvendina tinkamai, per protingą terminą. Statinio savininko ketinimas naudoti statinį pagal jo tiesioginę paskirtį Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkto ir Taisyklių 28 punkto taikymo prasme būtent ir reiškia šio asmens ketinimą įgyvendinti savo, kaip statinio savininko, turimas teises į statinį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. spalio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-291-313/2018, 2019 m. vasario 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-8-403/2019, 2022 m. balandžio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-12-378/2022, 2022 m. lapkričio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-246-823/2022).

21.6. Lietuvos Aukščiausias Teismas 2022 m. balandžio 4 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-12-378/2022 suformulavo tokią teisės aiškinimo taisyklę: tik nustačius statinio visiško sugriuvimo, sunaikinimo ar nugriovimo faktą, t. y. kad statinio konstrukcijų nelikę arba likusios tik po žemės paviršiumi giliau kaip 0,5 m esančios laikančiosios konstrukcijos (požeminio statinio, t. y. statinio, kurio visos konstrukcijos arba didžioji jų dalis buvo po žemės paviršiumi, atveju – kai nelikę visų statinio laikančiųjų konstrukcijų), išskyrus atvejus, kai statinio ar jo dalių griovimo darbai atliekami statinio rekonstravimo ar kapitalinio remonto metu, laikytina, kad statinys yra išnykęs, todėl jis ir daiktinės teisės į jį turi būti išregistruoti. Vienas iš statinio savininko nuosavybės įgyvendinimo būdų yra teisė atkurti statinį, kuris nėra visiškai sugriuvęs, sunaikintas ar sugriautas. Todėl apeliantė, būdama teisėtas pastatų savininkė, įstatymų nustatyta tvarka turi teisę įgyvendinti savo, kaip nuosavybės teisės turėtojos, teises.

21.7. Apeliantė pažymėjo, kad pastatus įsigijo realizuojant ankstesnio savininko įsiskolinimus bankroto procese, šie pastatai buvo tokios pačios būklės kaip ir dabar, todėl net ir laikant, kad šiuo metu pastatai yra apleisti (tai riboja jų eksploatacijos galimybes), tokia jų būklė susidarė ne dėl apeliantės kaltės ir ši situacija gali būti ištaisyta tik statybos būdu. Kadangi apeliantė neturi žemės sklypo nuosavybės teisės, jos kaip statytojos teisė yra ribojama, kadangi jai yra nustatyta prievolė Vyriausybės nustatyta tvarka sumokėti atlyginimą (Žemės įstatymo 10 straipsnio 3 dalis) bei ribojama galimybė statyti naujus statinius.

21.8. Teismas nepagrįstai absoliutino vandens (ne)tiekimo faktą. Vandens bokštas su vandens gręžiniais egzistuoja ir nors šiuo metu faktiškai vandens netiekia, tačiau yra užkonservuoti ir paruošti naudoti, esant poreikiui. Sprendime nurodyta aplinkybė, jog Lietuvos geologijos tarnybos prie Aplinkos ministerijos pateiktais duomenimis, Žemės gelmių registre nėra registruota gręžinių žemės sklype (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), o apeliantei nėra išduota leidimo naudoti požeminio vandens telkinius, yra neesminė, nes šiai dienai toks leidimas nėra reikalingas, tačiau tai nepaneigia fakto, jog vandens bokštas su vandens gręžiniais egzistuoja ir yra paruoštas tiekti vandenį. Teismas taip pat nevertino, kad ginčo žemės sklype yra 8 gręžiniai, vandentiekio bokštas ir siurblinės pastatas. Jokiu kitu būdu panaudoti šių statinių nėra galimybės. Gręžiniai įregistruoti Lietuvos Geologijos tarnyboje, pagal reglamentavimą turi savo sanitarinę zoną.