- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2008-12-30
- Bylos Nr.
- 2A-461/2008
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Marytė Mitkuvienė, Virginija Čekanauskaitė, Valdimaras Bavėjanas
- Ieškovas
- G., G. J., D. S., G. S., R. J.
- Atsakovas
- uždarajai akcinei bendrovei ,,Laivyno inžinerijos centras“
- Advokatai
- Jurgita Spaičienė, Vilis Striužas
- Kategorijos
- 25.3pavadinimo nepavyko patikrinti
- 35.5pavadinimo nepavyko patikrinti
- 42.4pavadinimo nepavyko patikrinti
- 45.6pavadinimo nepavyko patikrinti
- 121.19.7pavadinimo nepavyko patikrinti
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Valdimaro Bavėjano, Virginijos Čekanauskaitės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Marytės Mitkuvienės,
viešame teismo posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų G. J. , D. S. , G. S. ir R. J. apeliacinį skundą dėl Klaipėdos apygardos teismo 2008 m. kovo 17 d. sprendimo, kuriuo ieškinys atmestas, civilinėje byloje Nr. 2-324-622/2008 pagal ieškovų G. J. , D. S. , G. S. ir R. J. ieškinį atsakovui uždarajai akcinei bendrovei ,,Laivyno inžinerijos centras“ dėl sutarčių pripažinimo ir turto priteisimo.
Aprašomoji dalis
nustatė:
Šalies argumentai
Ieškovai G. J. , D. S. , G. S. ir R. J. kreipėsi į teismą su patikslintu ieškiniu atsakovui UAB ,,Laivyno inžinerijos centras“ prašydami:
- Pripažinti pirkimo-pardavimo sutartimis ieškovo G. J. ir atsakovo 2005 m. balandžio 26 d. sudarytą sutartį, ieškovų D. S. ir G. S. bei atsakovo 2005 m. kovo 29 d. sudarytą sutartį bei ieškovės R. J. ir atsakovo 2005 m. kovo 17 d. sudarytą sutartį;
- Priteisti iš atsakovo ieškovui G. J. butą su priklausiniais, esančius (duomenys neskelbtini); ieškovams D. ir G. S. – butą su bendro naudojimo patalpomis, esančius (duomenys neskelbtini), o ieškovei R. J. – butą su bendro naudojimo patalpomis, esančius (duomenys neskelbtini);
- Priteisti atsakovui iš ieškovo G. J. 322 536,28 Lt, iš ieškovų D. ir G. S. – 202 330,80 Lt, o iš ieškovės R. J. – 140 822,60 Lt.
Šalies argumentai
Ieškovai nurodė, kad su atsakovu 2005 m. balandžio 26 d., 2005 m. kovo 29 d. ir 2005 m. kovo 17 d. sudarė notarinės formos sutartis dėl patalpų, esančių statomame pastate (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo ir sumokėjo atsakovui (pardavėjui) dalį kainos. Tačiau atsakovas veikė nesąžiningai, nevykdė savo sutartinių įsipareigojimų, vengė sudaryti patalpų priėmimo-perdavimo aktus, todėl ieškovai priversti kreiptis į teismą dėl turto priteisimo natūra.
Ieškovų teigimu, minėtos ginčo sutartys turi būti laikomos nekilnojamojo daikto (patalpų) pirkimo-pardavimo sutartimis, nes atitinka CK 6.305 straipsnio pirmojoje dalyje įtvirtintą pirkimo – pardavimo sutarties sampratą bei visus tokioms sutartims keliamus reikalavimus: sutartys sudarytos notarine forma, nurodyti duomenys apie nekilnojamąjį daiktą bei jo kaina. Ieškovų nuomone, ginčo sutarčių 5.1 punkte įtvirtinta sąlyga, kad šalių įsipareigojimas sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį turi būti įvykdytas iki 2006 m. gruodžio 31 d., taip pat 6.3 punkto sąlygą, atleidžianti pardavėją nuo atsakomybės už įsipareigojimų nevykdymą, yra niekinės, nes prieštarauja pirkimo-pardavimo sutarties esmei bei imperatyvioms nekilnojamojo daikto (patalpų) pirkimo-pardavimo sutarčių sąlygas reglamentuojančioms teisės normoms, CK 1.5 straipsnyje įtvirtintiems teisingumo, sąžiningumo bei protingumo principams ir yra niekinės. Ieškovai taip pat nurodė, kad nuo ginčo sutarčių pasirašymo ginčo butai faktiškai buvo perduoti jiems valdyti, o pagal CK 6.309 straipsnio pirmąją dalį, įsipareigojimas parduoti daiktą kartu perduodant daiktą būsimam pirkėjui valdyti yra to daikto pirkimas-pardavimas. Ieškovai taip pat sutiko, kad teismas iš jų priteistų atsakovui visą ginčo sutartyse nurodytą butų kainą pagal sutartą butų kainos apskaičiavimo metodiką.
Atsakovas UAB ,,Laivyno inžinerijos centras“ su pareikštu ieškiniu nesutiko. Nurodė, jog su ieškovais buvo sudarytos preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartys. Šalys pagrindines sutartis sutarė sudaryti iki 2006 m. gruodžio 31, tačiau dėl nuo atsakovo nepriklausančių aplinkybių (dėl rangovų kaltės vėlavo statybos darbai, kito darbų apimtys ir jų bei medžiagų kainos ir kt.), nekilnojamojo turto vienetai nebuvo suformuoti ir pagrindinės sutartys nebuvo sudarytos.
Žemesnės instancijos teismas
Klaipėdos apygardos teismas 2008 m. kovo 17 d. sprendimu ieškinį atmetė. Teismas konstatavo, kad šalys sudarė preliminariąsias, o ne pagrindines pirkimo – pardavimo sutartis. Šią išvadą teismas grindė nurodydamas, jog ginčo sutartys turi visus preliminariosioms sutartims būdingus bruožus: ginčo sutarčių 2 punktas apibrėžia sutarties objektą, tai yra įsipareigojimą nupirkti ir parduoti nekilnojamąjį turtą; ieškovai sutartyje įvardinti kaip būsimi pirkėjai, atsakovas – kaip būsimas pardavėjas; sutarčių 2.3 punktuose sutartis įvardinta kaip preliminarioji; sutarčių 3 ir 4 punktai apibrėžia būsimų pirkėjų ir pardavėjų teises ir pareigas; sutarčių 3.3.1 ir 3.3.2. punktuose nurodomos būsimo pardavėjo pareigos iki pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo; sutarčių 5 punktas kalba apie šalių įsipareigojimus sudaryti pirkimo – pardavimo sutartį ir atsiskaitymo tvarką, nurodytas konkretus terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; sutartys patvirtintos notaro. Teismas taip pat teismas pažymėjo, jog Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad piniginiai mokėjimai pagal preliminariąsias sutartis yra galimi, tik jie neatlieka mokėjimo – atsiskaitymo funkcijos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo civilinė byla Nr. 3K-P-382/2006). Teismo teigimu, nagrinėjamu atveju ieškovų atlikti mokėjimai turi būti traktuojami kaip avansas, o avanso sąvoka gali būti vartojama ir pagrindinėje pirkimo – pardavimo, ir preliminariojoje sutartyse.
Šalies argumentai
Apeliaciniu skundu ieškovai G. J. , D. S. , G. S. ir R. J. prašo minėtą teismo sprendimą panaikinti ir perduoti bylą pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo. Skundą grindžia tokiomis aplinkybėmis:
1. Teismo sprendimas yra naikintinas esant vienam iš absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, nes teismas išsprendė ne visus byloje pareikštus reikalavimus ir bylos negalima išskirti CPK 327 straipsnio antrojoje dalyje nustatyta tvarka (CPK 329 str. 2 d. 7 p.). Teismas pasisakė, kodėl negali būti tenkinamas ieškovų reikalavimas pripažinti ginčo sutartis pirkimo-pardavimo sutartimis, tačiau nepasisakė dėl ieškovų reikalavimo priteisti ginčo butus natūra, atsakovui priteisinat pagal sutarčių sąlygas paskaičiuotą būtų su priklausiniais kainą. Nagrinėjamu atveju ieškovai kelia du alternatyvius reikalavimus, kuriais siekiama vieno materialiojo rezultato (atlygintinai gauti ginčo butus), todėl bylos negalima išskirti CPK 327 straipsnio antrosios dalies nustatyta tvarka.
2. Teismo sprendime neatskleista bylos esmė, nes teismas formaliai įvertino, kokias sutartis sudarė šalys, tačiau nesiaiškino esminės aplinkybės – ar atsakovas pažeidė ieškovų teises, ar yra sąlygos, būtinos atsakovo civilinei atsakomybei atsirasti, ir, jeigu atsakovo veiksmais buvo pažeistos ieškovų teisės, tai kokiu būdu jos turėtų būti apgintos, ar ieškovų prašomi taikyti pažeistų civilinių teisių gynimo būdai neprieštarauja CK 1.138 straipsniui. Vien tik konstatavimas, kad ginčo sutartys laikytinos preliminariosiomis sutartimis, neleidžia daryti išvados, kad ieškovų teisės nebuvo pažeistos ir kad jų negalima apginti kitu ieškovų prašomu būdu.
3. Teismas nepagrįstai atmetė ieškovų reikalavimus pripažinti ginčo sutartis pirkimo-pardavimo sutartimis. Teismas neturėjo apsiriboti formalia teisės aktų ir sutarčių nuostatų analize. Vertindamas šį ieškovų reikalavimą teismas neatsižvelgė į CK 1.138 straipsnio 5 punkte įtvirtintą teismo teisę civilines teises ginti pakeičiant teisinį santykį.
4. Teismas privalėjo teisiškai kvalifikuoti tarp šalių susiklosčiusius santykius. Teismo sprendime neįvertinta, kad preliminariąja sutartimi sukuriama sutartinė prievolė CK 6.1 straipsnio prasme, kad prievolės šalys privalo elgtis sąžiningai, protingai ir teisingai (CK 6.4 str.). Teismas nevertino eilės byloje esančių įrodymų, patvirtinančių, kad atsakovas pažeidė CK įtvirtintą pareigą prievoliniuose santykiuose elgtis sąžiningai ir pareigą tinkamai vykdyti sutartines prievoles. Teismas nevertino ginčo sutarčių neįvykdymo padarinių, ieškovų teisėtų lūkesčių principo.
Atsiliepimas
Atsiliepimu į apeliacinį skundą atsakovas UAB ,,Laivyno inžinerijos centras“ prašo skundą atmesti ir teismo sprendimą palikti nepakeistą. Nurodo, kad teismas, atmesdamas ieškinį, priėmė sprendimą dėl visų ieškovų reikalavimų. Atsakovo nuomone, pripažinus ginčo sutartis preliminariosiomis, negalima priteisti nei ginčo patalpų, nei atsakovui piniginių lėšų. Atsakovas teigia, jog ieškovai nei savo procesiniuose dokumentuose, nei bylos nagrinėjimo metu nenurodė, jog pateikia alternatyvius reikalavimus, be to, teisės reikšti alternatyvius reikalavimus nesuteikia ir civilinio proceso įstatymai.
Motyvuojamoji dalis
Apeliacinis skundas tenkintinas.
Teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas nevisapusiškai ir nepilnai ištyrė aplinkybes, svarbias nagrinėjamam ginčui išspręsti, neatskleidė šios bylos esmės ir dėl minimos priežasties galėjo būti neteisingai išspręsta ši civilinė byla, todėl skundžiamas teismo sprendimas yra neteisėtas, nepagrįstas ir naikintinas (CPK 329 str. 1 d., 263 str. 1 d.).
Pirma, teisėjų kolegija sprendžia, jog nagrinėjamu atveju, kaip teisingai nurodė apeliantai, pirmosios instancijos teismas pasisakė ne dėl visų ieškovo pareikštų reikalavimų, bylos šioje dalyje negalima išskirti, todėl teismo sprendimas naikintinas ir teismo neišspręsti klausimai perduotini spręsti iš naujo pirmosios instancijos teismui (CPK 326 str. 1 d. 4 p.).
Kaip žinoma, pagal CPK 265 straipsnio antrąją dalį, teismas turi priimti sprendimą dėl visų ieškovo, atsakovo ir trečiojo asmens pareikštų reikalavimų, atskirai nurodydamas, kuris iš jų tenkinamas, kuris tenkinamas iš dalies ir kuris atmetamas. Taigi, išnagrinėjus bylą iš esmės pirmosios instancijos teisme, neturi likti pareikštų, bet neišspręstų teismo sprendimu reikalavimų. Tuo atveju, kai teismas išsprendžia ne visus byloje pareikštus reikalavimus ir bylos negalima išskirti CPK 327 straipsnio antrojoje dalyje nustatyta tvarka, teismo sprendimas turi būti naikinamas kaip turintis absoliutų negaliojimo pagrindą (CPK 329 str. 1 d. 7 p.).
Nagrinėjamu atveju ieškovai ne kartą tikslino savo ieškinį ir keitė jame keliamus reikalavimus: 2007 m. balandžio 13 d. ieškiniu ieškovai prašė įpareigoti atsakovą sudaryti su jais ginčo turto priėmimo-perdavimo aktus (t. 1, b. l. 55); 2007 m. rugpjūčio 29 d. patikslintu ieškiniu ieškovai prašė pripažinti negaliojančiais ginčo sutarčių 5.1 ir 6.3 punktus, pripažinti ginčo sutartis pirkimo-pardavimo sutartimis bei įpareigoti atsakovą perduoti ieškovams ginčo butus (t. 1, b. l. 129), o 2008 m. vasario 5 d. patikslintu ieškiniu ieškovai prašė pripažinti ginčo sutartis pirkimo-pardavimo sutartimis, priteisti ieškovams ginčo butus, o atsakovui priteisti iš ieškovų pinigus už minėtus butus (t. 2, b. l. 8-9). Be to, iš pastarajame patikslintame ieškinyje nurodytų argumentų matyti, jog ieškovai, nors ir nebesuformulavo atskiro reikalavimo pripažinti minėtus ginčo sutarčių punktus prieštaraujančiais imperatyvioms įstatymo nuostatoms ir niekiniais, tačiau pačiame ieškinyje remiasi šiais argumentais (t. 2, b. l. 5). Tuo tarpu pirmosios instancijos teismas, atmesdamas ieškinį, skundžiamame sprendime konstatavo, jog šalys sudarė preliminariąsias, o ne pirkimo-pardavimo sutartis, nurodė argumentus, kuriais grindė šią savo išvadą. Taigi, kaip teisingai nurodė apeliantai, teismas neišnagrinėjo visų ieškinyje nurodytų reikalavimų, tai yra nepasisakė dėl ieškinio reikalavimų priteisti ginčo turtą ieškovams natūra, o atsakovui – iš ieškovų priteisti pinigus. Nors šie reikalavimai iš esmės galėtų būti laikomi išvestiniais reikalavimais iš reikalavimo pripažinti ginčo sutartis pagrindinėmis, tačiau tai neatleidžia teismo nuo minimos pareigos. Teismas taip pat nepasisakė dėl ieškovų išdėstytų argumentų, jog ginčo sutarčių 5.1 ir 6.3 punktai prieštarauja imperatyvioms įstatymų nuostatoms ir turi būti pripažinti niekiniais. Nors šie teiginiai yra nurodyti patikslinto ieškinio motyvuojamojoje dalyje ir nesuformuluoti kaip konkretūs reikalavimai, tačiau teismas, nagrinėdamas bylą, kaip žinia, privalo įvertinti ir visą procesinių dokumentų turinį. Tuo labiau, jog, kaip matyti iš pirmojo patikslinto ieškinio, ieškovai buvo suformulavę ir atskirą reikalavimą dėl pripažinimo, jog minėti ginčo sutarčių punktai prieštaravo imperatyvioms įstatymo nuostatoms, ir tokio reikalavimo atsisakymo klausimas nebuvo sprendžiamas. Taigi toks ieškovų reikalavimas laikytinas atskiru reikalavimu, kuris turi būti nagrinėjamas nepriklausomai nuo to, ar ginčo sutartys laikomos pagrindinėmis, ar preliminariosiomis sutartimis (CPK 185 str.).
Be to, kaip teisingai nurodė apeliantai apeliaciniame skunde, pirmosios instancijos teismas, nustatęs, jog ginčo sutartys yra preliminariosios, nevertino ieškinyje nurodytų aplinkybių, susijusių su atsakovo sąžiningumu bei ieškovo teisių pažeidimu neteisėtais atsakovo veiksmais. Net ir tokiu atveju, jei ginčo sutartys pripažįstamos preliminariosiomis ir atmetamas ieškovų reikalavimas laikyti jas pagrindinėmis sutartimis, būtina ištirti ieškovų nurodytas aplinkybes, susijusias su galimu jų teisių bei teisėtų interesų pažeidimu. Kaip yra išaiškinęs Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, tuo atveju, jei šalims nesusitarus nėra sudaroma pagrindinė sutartis, būtina įvertinti tai, jog šalies teisė pradėti derybas ir jas nutraukti nėra absoliuti, šią teisę šalis turi įgyvendinti nepažeisdama sąžiningumo principo. Dėl to, jei viena iš šalių elgiasi nesąžiningai ir pagrindinė sutartis dėl to nėra sudaroma, tai nesąžiningai šaliai gali būti taikoma civilinė atsakomybė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006). Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija sprendžia, jog nagrinėjamu atveju, nors ieškovai ir nekėlė klausimo dėl nuostolių atlyginimo, nes ginčo sutartis laikė pagrindinėmis, tačiau esant reikalavimui dėl nurodytų sutartinių nuostatų nuginčijimo bei patikslintame ieškinyje nurodant argumentus, susijusius su atsakovo sąžiningumu bei su pagrindinės sutarties nesudarymo priežastimis, teismas privalėjo nagrinėti šiuos motyvus ir dėl jų pasisakyti (CPK 185 str.).
Atsižvelgdama į nurodytas aplinkybes, patikslinto ieškinio bei pirmosios instancijos teismo sprendimo turinį, teisėjų kolegija sprendžia, kad teismas neišnagrinėjo visų pareikštų reikalavimų bei nurodytų argumentų, todėl teismo sprendimas naikintinas, o byla perduotina nagrinėti pirmosios instancijos teismui iš naujo (CPK 265 str. 2 d.).
Antra, teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismo išvada, jog šalys sudarė preliminariąsias, o ne pirkimo-pardavimo sutartis ir ieškinys turi būti atmestas, padaryta neįvertinus tam tikrų bylai reikšmingų aplinkybių, todėl ir šioje dalyje teismo sprendimas naikintinas, o klausimas dėl teisinių santykių kvalifikavimo perduotinas nagrinėti pirmosios instancijos teismui iš naujo.
Kaip matyti iš Lietuvos teismų informacinės sistemos LITEKO duomenų, ši byla nėra vienintelė, kurioje sprendžiamas ginčas dėl sutarčių, sudarytų tarp fizinių ar juridinių asmenų bei atsakovo dėl patalpų, esančių (duomenys neskelbtini). Viena iš šių bylų buvo išnagrinėta Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. spalio 6 d. nutartimi (civilinės bylos Nr. 3K-3-455/2008). Šioje civilinėje byloje buvo nagrinėjamas ginčas tarp ieškovo A. J. individualios įmonės ir atsakovo dėl buto, esančio ginčo name, priteisimo. Ieškovo teigimu, atsakovas neteisėtai atsisakė sudaryti buto pirkimo-pardavimo sutartis, kaip buvo numatyta preliminariojoje sutartyje, todėl prašė priteisti jam ginčo butą natūra. Šioje byloje kasacinis teismas sprendė klausimą, ar preliminarioji nepastatyto buto pirkimo-pardavimo sutartis, sudaryta ieškovo individualios įmonės ir atsakovo, gali būti kvalifikuojama kaip būsimo buto pirkimo-pardavimo sutartis, reglamentuojama CK 6.401 straipsnyje. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas išaiškino, kad CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo-pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, kurios vienas iš skiriančių bruožų yra subjektinė sudėtis – pirkėjas turi būti fizinis asmuo, o pardavėjas – juridinis asmuo ir kartu profesionalus nekilnojamojo turto statytojas. Teismas išaiškino, kad tokiu atveju pirkėjas laikomas silpnesne sandorio šalimi, kuriai taikoma su tokiu statusu susijusi teisinė apsauga (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004 m. rugsėjo 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-451/2004, 2007 m. vasario 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-72/2007). Teismas sprendė, kad nagrinėtoje byloje ginčo sutartis negalėjo būti laikoma būsimo būsto pirkimo-pardavimo sutartimi pagal CK 6.401 straipsnį, kadangi individuali įmonė yra juridinis asmuo.
Taigi, šios bylos bei minėtos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nagrinėtos bylos aplinkybės nesutampa tuo, jog, pirmiausia, kasacinio teismo nagrinėtoje byloje tarp šalių nebuvo ginčo dėl to, ar ginčo sutartis yra pagrindinė, ar preliminarioji, o buvo nesutariama, ar tai yra būsimo buto pirkimo-pardavimo sutartis pagal CK 6.401 straipsnį, ar preliminari buto pirkimo-pardavimo sutartis pagal CK 6.165 straipsnį; antra – ieškovu buvo ne fizinis, o juridinis asmuo. Tačiau teisėjų kolegija konstatuoja, jog Lietuvos Aukščiausiojo Teismo pateikti išaiškinimai, susiję su ginčo santykiams analogiškų teisinių santykių kvalifikavimu, yra aktualūs ir nagrinėjamu atveju. Kaip minėta, kasacinis teismas ginčo sutarties minėtoje byloje nekvalifikavo kaip specifinės sutarties rūšies – būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties pagal CK 6.401 straipsnį, atsižvelgdamas į tai, jog ieškovu buvo individuali įmonė, o šios sutarties subjektu (pirkėju) gali būti tik fizinis asmuo. Tačiau nagrinėjamu atveju šios kliūties nėra, todėl, teisėjų kolegijos nuomone, pirmosios instancijos teismas, nagrinėdamas pareikštame ieškinyje išdėstytas faktines aplinkybes - analizuodamas faktinį ieškinio pagrindą, ir spręsdamas dėl tarp šalių susiklosčiusių faktinių santykių teisinio kvalifikavimo, turėjo pasisakyti ir šiuo klausimu, tai yra ar ginčo sutartys neturėtų būti laikomos ypatingos rūšies preliminariosiomis sutartimis, kurios yra reglamentuojamos CK 6.401 straipsnyje.
Kaip yra išaiškinęs Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2006 m. rugsėjo 25 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-441/2006, CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, ji turi bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, ją išskiriančių iš kitų preliminariųjų sutarčių. Tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Sutarties šalis – pardavėjas įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą. Skirtingai negu CK 6.165 straipsnyje, preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties esminės sąlygos yra išvardytos įstatyme; tai – būsto kaina, statybos terminai, rangovas, architektas ir kiti statybą ir jos priežiūrą atliksiantys asmenys, žemės sklypo, kuriame statomas namas ar butas, teisinis statusas, pirkėjo teisės į tą žemės sklypą ir kt. Neatskiriama preliminariosios sutarties dalis yra gyvenamojo namo ar buto projektas, jo sąmata ir kiti dokumentai. Šalys preliminariojoje nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartyje turi suderinti 6.401 straipsnio 2 dalyje nurodytas esmines sąlygas, nes taip pirmiausia siekiama apsaugoti šiuose santykiuose silpnesnės šalies – pirkėjo (fizinio asmens) interesus. Be to, preliminariosios būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties dalykas yra ne tik pastatyti butą, bet ir po to sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį (CK 6.401 str. 1 d., 6.165 str. 1 d.)(Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. rugsėjo 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-468/2006).
Iš bylos medžiagos matyti, kad nagrinėjamu atveju ginčo sutartys sudarytos tarp fizinių asmenų (pirkėjų) ir juridinio asmens (pardavėjo); sutarčių objektas yra butai; sudarant ginčo sutartis šie butai dar nebuvo pastatyti; sutartyse yra aptarta būsimų būtų vieno kvadratinio metro kaina, pirkimo-pardavimo sutarčių sudarymo terminai, kainos sumokėjimo tvarka, neatskiriama sutarčių dalimi yra ginčo būtų schemos ir pan. Taigi šios sutartys turi bruožų, būdingų būsimo buto pirkimo-pardavimo sutartims. Tačiau, kaip minėta, pirmosios instancijos teismas nesiaiškino, ar ginčo sutartis galima laikyti būsimo buto pirkimo-pardavimo sutartimis. Tuo tarpu teisėjų kolegija pažymi, jog yra būtina atsakyti į klausimą, ar šiems teisiniams santykiams taikytinos CK 6.165 straipsnio, ar specialiosios CK 6.401 straipsnio nuostatos, nes tai lemtų ieškovams taikomos teisinės apaugos specifiką. Kaip minėta, būsimo gyvenamojo būsto pirkimo-pardavimo sutarčių atveju fiziniai asmenys (pirkėjai) laikomi silpnesniosiomis sandorio šalimis, atsižvelgiant į tai, jog tai yra fiziniai asmenys, vartotojai, siekiantys apsirūpinti gyvenamuoju būstu. Tokios sutartys pirkėjams yra ne pasipelnymo priemonė. Dėl to, tuo atveju, jei būtų konstatuotas nesąžiningas pardavėjo elgesys bei nepagrįstas atsisakymas sudaryti pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį, galėtų būti sprendžiamas klausimas, ar gali būti taikomos fizinių asmenų teisių bei gyvybiškai svarbių interesų apsaugos priemonės priteisiant butą natūra, ko iš esmės siekia ieškovai nagrinėjamu atveju.
Kaip matyti iš skundžiamo teismo sprendimo turinio, pirmosios instancijos teismas šių lemiamą reikšmę bylai turinčių aplinkybių neaiškino, ieškovų išdėstytų faktinių aplinkybių netyrė ir nekvalifikavo, o tik pasitenkino konstatavimu, jog ginčo sutartys yra preliminariosios sutartys. Dėl to akivaizdu, kad bylos esmė pirmosios instancijos teisme atskleista nebuvo.
Apeliacinės instancijos teismas privalo patikrinti neįsiteisėjusio pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumą bei pagrįstumą, tai yra turi pareigą neperžengdamas apeliacinio skundo ribų patikrinti faktinį sprendime padarytų išvadų pagrindimą. Tačiau nagrinėjamu atveju, kai pirmosios instancijos teismas yra neatskleidęs bylos esmės, tai reikštų naujai išnagrinėti visą bylą iš esmės, o ne patikrinti skundžiamą sprendimą apeliacine tvarka (CPK 301 str. 1 d., CPK 329 str. 1 d.). Šią išvadą patvirtina taip pat ir Lietuvos Aukščiausiojo teismo formuojama teismų praktika šiuo klausimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. vasario 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2005). Tokiu būdu iš šalių būtų atimta teisė išnagrinėti jų bylą iš esmės pirmosios instancijos teisme, tai yra šalys prarastų vieną iš galimų bylos nagrinėjimo instancijų.
Dėl to, teisėjų kolegija šį pirmosios instancijos teismo sprendimą panaikina, o bylą perduoda nagrinėti iš naujo tam pačiam pirmosios instancijos teismui, nes, kaip minėta, esant neatskleistai šios bylos esmei, apeliacinės instancijos teismas negali pašalinti minimo trūkumo (CPK 327 str. 1 d. 2 p.). Nagrinėjant bylą iš naujo, būtina ne tik išspręsti pirmosios instancijos teismo nenagrinėtus klausimus, tačiau aiškintis anksčiau šioje nutartyje nurodytas reikšmingas aplinkybes, susijusias su ginčo sutarčių teisiniu kvalifikavimu bei ieškovams taikytina teisine apsauga bei jos apimtimi.
Rezoliucinė dalis
Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos CPK 326 straipsnio pirmosios dalies 4 punktu,
nutaria:
Klaipėdos apygardos teismo 2008 m. kovo 17 d. sprendimą panaikinti ir perduoti civilinę bylą Nr. 2-324-622/2008 pagal ieškovų G. J. , D. S. , G. S. ir R. J. ieškinį atsakovui uždarajai akcinei bendrovei ,,Laivyno inžinerijos centras“ dėl sutarčių pripažinimo ir turto priteisimo tam pačiam pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo.