Kauno apygardos teismo sprendimas

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Evaldo Burzdiko, Arūno Rudzinsko (kolegijos pirmininkas, pranešėjas) ir Mindaugo Šimonio,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės ŽŪB „Žemės fondas“ atstovo advokato Martyno Duksos ir atsakovės E. A. G. atstovo advokato T. B. apeliacinius skundus dėl Šakių rajono apylinkės teismo 2015 m. lapkričio 18 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2635-443/2016 pagal ieškovės ŽŪB „Žemės fondas“ patikslintą ieškinį atsakovei E. A. G., trečiajam asmeniui A. M. dėl nuomos teisių perkėlimo.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

Ginčo esmė

Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

Apeliacinių skundų ir atsiliepimų į juos teisiniai argumentai

Apeliaciniu ieškovė ŽŪB „Žemės fondas“, atstovaujama advokato Martyno Duksos, prašo panaikinti Šakių rajono apylinkės teismo 2015 m. lapkričio 18 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovės ieškinį patenkinti bei iš atsakovės ir trečiojo asmens priteisti visas ieškovo turėtas bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

Žemės ūkio paskirties žemės nuomos kainos nuolat kinta, todėl teigti, kad sudaryta sutartis su trečiuoju asmeniu yra ekonomiškai naudingesnė atsakovei yra visiškai nepagrįsta ir neatitinka realios situacijos. Apeliantės bei atsakovės žemės sklypų nuomos sutartis buvo sudaryta 2010 metais ir jos terminas buvo iki 2014 m. gruodžio 31 d. Tuo tarpu atsakovė ir trečiasis asmuo žemės sklypo nuomos sutartį sudarė 2015 m. Žemės nuomos kaina 2010 metais būtent vidurio Lietuvoje, Šakių rajone, vidutiniškai buvo apie 240 Lt/ha (69,51 EUR/ha). Apeliantė, sudarydama sutartį su atsakove, sąžiningai vadovavosi rinkoje vyraujančiais įkainiais, siekė sudaryti tokią nuomos sutartį, kurioje nustatytas įkainis būtų palankus atsakovei. Trečiasis asmuo atsakovei nepasiūlė geresnių sąlygų, o sutartimi nustatė tokią kainą, kuri sutarčių sudarymo metu buvo įprasta Šakių rajone, sudarant analogiškas sutartis. Jeigu žemės sklypas 2015 metais būtų išnuomotas apeliantei, sutartys būtų sudarytos taip pat aukštesnėmis kainomis palyginus su tomis, kurios rinkoje vyravo 2010 metais ir buvo įtvirtintos sutartyje.

Atsakovės ir trečiojo asmens sutartyje atsiskaitymas už nuomą yra numatytas vieną kartą per metus (analogiškai kaip ir apeliantės bei atsakovės sutartyje), o atsiskaitymų terminai skiriasi tik keliais mėnesiais. Toks neilgas laiko tarpas tarp atsiskaitymų analizuojamose sutartyse yra pakankamas pagrindas konstatuoti, kad atsakovės ir trečiojo asmens sutartis nėra ekonomiškai naudingesnė atsakovei.

Apeliantė su atsakove atsiskaityti pavėlavo tik du kartus, iš kurių vieną kartą – 5 dienas, o kitą – 28 dienas. Toks pažeidimas turėtų būti vertinamas kaip mažareikšmis, kadangi apeliantė atsiskaityti vėlavo itin trumpą laiką, o sukeltos pasekmės yra visiškai neadekvačios padarytam pažeidimui. Taigi, teismo pozicija dėl netvarkingo sutarties vykdymo ir pirmumo teisės praradimo nėra objektyviai pagrįsta.

Žemės sklypas apeliantei buvo nuomojamas pakankamai ilgą laiką, todėl keleto dienų vėlavimas turi būti įvertinamas visų susiklosčiusių aplinkybių kontekste, o ne laikomas kaip vienintelė ir neginčijama prielaida atsisakyti nuomoti žemės sklypą buvusiam nuomininkui. Sutartis buvo sudaryta ketverių metų laikotarpiui, apeliantė visą nuomos terminą tvarkingai naudojo žemės sklypą pagal jo tikslinę paskirtį, prižiūrėjo, dirbo, nesukėlė jokių neigiamų padarinių atsakovei. Taigi, atsakovė, vadovaudamasi sąžiningumo, protingumo bei teisingumo principais, turėjo pareigą pranešti apeliantei apie jos galimybę pasinaudoti pirmumo teise ir sudaryti nuomos sutartį naujam terminui.

Atsakovė per ketverius nuomos metus nėra pateikusi nei vienos pretenzijos ar įspėjimo dėl nuomos mokesčio ar palūkanų mokėjimo. Atsižvelgiant į tai, darytina išvada, kad sutarties vykdymas atsakovę tenkino ir trumpo vėlavimo atsiskaityti atsakovė nelaikė netvarkingu sutarties vykdymu. Atsakovė per savo atstovą dėl palūkanų mokėjimo į apeliantę kreipėsi tik iškilus teisminiam ginčui dėl nuomininko teisių ir pareigų perkėlimo, siekdama įrodyti, jog nuomininkas netvarkingai vykdė šią sutartį.

Remiantis CK 6.482 straipsnio 2 dalimi atsakovė turėjo įstatyminę pareigą pasiūlyti apeliantei sudaryti naują žemės sklypo nuomos sutartį, tačiau šios pareigos neįvykdė ir pažeidė apelianto teisėtus interesus. Tuo tarpu nuomininko pareigos kreiptis į nuomotoją bei siūlyti naujas sutarčių sąlygas, ypač tada, kai nuomotojas aiškiai išreiškia valią toliau nebenuomoti žemės sklypu, įstatyme nėra įtvirtintos. Be kita ko, apeliantui apskritai nebuvo pranešta apie ketinimą nuomoti žemės sklypą, todėl jis neturėjo galimybės derėtis ir siūlyti atsakovės poreikius tenkinančių kainų. Tuo atveju, jeigu apeliantė būtų žinojusi sąlygas, kurias siūlė trečiasis asmuo, galimai būtų pasiūliusi tokias pačias ar netgi ekonomiškai naudingesnes.

Teismas, priimdamas sprendimą rėmėsi tik CK 6.566 straipsniu, tačiau nesirėmė CK 6.482 straipsnio 2 dalimi, kurioje įtvirtinta nuomotojo pareiga pranešti buvusiam nuomininkui apie ketinimą nuomoti žemės sklypą, nors abi teisės normos yra taikomos, nuomininkui siekiant pasinaudoti pirmumo teise išsinuomoti žemės sklypą. CK 6.566 straipsnio norma iš esmės pakartoja CK 6.482 straipsnį, todėl jie turi būti taikomi sistemiškai.

Bendrojoje normoje (CK 6.482 str.) bei specialiojoje normoje (CK 6.566 str.) nėra įtvirtintas terminas, per kurį reikalavimas perkelti teises ir pareigas pagal nuomos sutartį turėtų būti pareiškiamas. Todėl vadovaujantis įstatymo analogija (CK 1.8 str. ir 4.79 str. 3 d.) bei protingumo principu (CK 1.5 str.), laikytina, kad pirmenybės teisės gynimui ir šiuo atveju turėtų būti taikomas analogiškas terminas, kaip ir ginant pirmenybės teisę kitais atvejais (pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo atveju) – 3 mėnesiai, terminą skaičiuojant nuo sužinojimo apie sudarytas naujas nuomos sutartis su trečiaisiais asmenimis momento.

CK 4.79 straipsnio 3 dalyje nustatytas 3 mėnesių terminas nėra terminas skirtas daiktinei teisei (pirkėjo teisėms ir pareigoms perkelti), o yra specialusis terminas, skirtas teisės doktrinoje vadinamosioms „privilegijų“ teisėms ginti. Nagrinėjamu atveju nuomininko pirmenybės teisė yra konkreti privilegija ieškovui prieš visus trečiuosius asmenis, todėl įstatymas būtent ir numato trumpesnius šios teisės įgyvendinimo bei gynimo terminus. Tokia pozicija yra grindžiama Rusijos Federacijos Respublikos civilinio kodekso 621 straipsnio aiškinimu.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, apibendrindamas įstatymus, kuriuose yra įtvirtinta pirmenybės teisės privilegija (CK 4.79 str., Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 31 str., Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 5 str. 8 d.) pažymėjo, kad „[...] visuose minėtuose įstatymuose yra įtvirtintas iš esmės vienodo turinio pirmenybės teisės institutas, kuriuo siekiama tų pačių tikslų, šios teisės pažeidimo teisinių padarinių pašalinimas negali iš esmės skirtis. Tokių pačių pirmenybės teisės gynimo būdų suteikimas visais šios teisės įstatyminio reglamentavimo atvejais yra būtinas ne tik remiantis pirmenybės teisės prigimtimi, bet ir bendraisiais teisės principais (CK 1.8 straipsnis) bei sisteminiu civilinės teisės normų aiškinimu. [...] nustatančios tokį patį juose įtvirtintos pirmenybės teisės gynimo būdą [...] jeigu šis reikalavimas pareiškiamas per trijų mėnesių laikotarpį“ (LAT 2007 m. birželio 11 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-232/2007).

Vertinant nurodytą LAT formuojamą teismų praktiką bei tai, kad bendrojoje normoje (CK 6.482 str. 4 d.) bei specialiojoje normoje (CK 6.566 str.) nėra įtvirtintas terminas, per kurį reikalavimas perkelti teises ir pareigas pagal nuomos sutartį turėtų būti pareiškiamas, o terminas šiuo atveju negali būti neapibrėžtas laike, vadovaujantis įstatymo analogija (CK 1.8 str., CK 4.79 str. 3 d., Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 5 str. 8 d.) laikytina, kad pirmenybės teisės gynimui ir šiuo atveju turėtų būti taikomas analogiškas terminas, kaip ir ginant pirmenybės teisę kitais atvejais (pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo atveju) – 3 mėnesiai, terminą skaičiuojant nuo sužinojimo apie sudarytą naują nuomos sutartį su trečiaisiais asmenimis momento. Asmens teisių gynimas neturi iš esmės skirtis nuo kituose įstatymuose nurodyto analogiškos teisės gynimo būdų, todėl šiai teisei įgyvendinti bei ginti taikytinos CK 4.79 straipsnio taisyklės.

Iš atsakovės pateiktos VĮ „Registrų centras“ Saugos įgaliotinio tarnybos pažymos matyti, kad duomenys apie juridinius ginčo žemės sklypo faktus buvo tikrinti 2015 m. sausio 16 d. 11 val. 07 min. 35 sek. Šiuos duomenis tikrino UAB „Agro Managment Team“ – AB „Agrowill Group“ dukterinė įmonė. UAB „Agro Management Team“ bei ŽŪB „Žemės Fondas“ (ieškovė) priklauso AB „AGROWILL GROUP“ įmonių grupei, t. y. tarpusavyje susiję asmenys. Kadangi ieškovė nėra sudariusi Nekilnojamojo turto registro duomenų teikimo sutarties su VĮ „Registrų centras“, dėl ko internetu negalėjo patikrinti duomenų apie žemės sklypus, todėl šios paslaugos (patikrinimo apie žemės sklypus) paprašė susijusios įmonės, kuri prisijungimo duomenis turėjo, todėl ieškinio senaties terminas ieškovei prasidėjo būtent nuo 2015 m. sausio 16 d.

Apeliantės argumentai, kad pagal analogiją turi būti taikomas CK 4.79 straipsnio 3 dalyje numatytas terminas nepagrįsti, kadangi ieškinio senaties terminai yra įsakmiai nustatomi įstatymo (CK 1.124 str.), o teisės ar įstatymo analogija ginčo atveju nėra galima (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. birželio 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-363-469/2015).

Nuosekliai formuojamoje teismų praktikoje taip pat yra pasisakyta, kad „<...> Nustatyti įvairiuose teisės šaltiniuose įtvirtintų ieškinio senatį reglamentuojančių teisės normų tarpusavio santykį svarbu ne tik siekiant įvertinti, kurių teisės normų taikymui konkrečioje situacijoje turi būti teikiama pirmenybė. Būtina taip pat turėti omeny, kad specialiosios teisės normos, numatančios bendrųjų taisyklių išimtis, negali būti taikomos pagal analogiją (CK 1.8. str. 3 d.). Tuo tarpu teismų praktikoje pasitaiko klaidų, kadangi kartais specialiosios ieškinio senatį reglamentuojančios teisės normos yra taikomos pagal analogiją„ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2002 m. gruodžio 20 d. teisėjų senato nutarimo Nr. 39 apžvalga).

Remiantis CK 6.482 straipsnio 4 dalyje numatytu teisiniu reguliavimu, darytina išvada, kad buvusio nuomininko pirmumo teisė įstatymu yra saugoma vienerius metus. Kadangi sutartis tarp atsakovės ir trečiojo asmens buvo sudaryta nepraėjus vieneriems metams po ieškovės ir atsakovės sutarties pabaigos, todėl ieškovė turi teisę ginti savo pirmenybės teisę vienerius metus. Tokį išaiškinimą yra pateikęs ir Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, nurodydamas, kad „<...> esant pažeistai ankstesnio nuomininko pirmenybės teisei atnaujinti nuomos sutartį, per CK 6.482 straipsnyje nustatytą vienerių metų terminą ji gali būti ginama teisme CK 6.566 straipsnio pagrindu perkeliant jam nuomininko teises ir pareigas ar atlyginant nuostolius“ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-689-695/2015).

Tvarkingas sutarties vykdymas ir esminis sutarties pažeidimas nėra tapačios teisinės kategorijos. Esminiu sutarties pažeidimu būtų laikomas vėlavimas atsiskaityti pagal nuomos sutartį daugiau kaip 3 mėnesius (CK 6.564 str. 1 d. 2 d.). Sutapatindama šias dvi sąvokas, apeliantė netiesiogiai nurodo į tai, kad vėlavimas mokėti nuomos mokestį iki trijų mėnesių reiškia tvarkingą sutarties vykdymą.

Byloje teismo pagrįstai nustatyta, kad apeliantė netvarkingai vykdė esminį savo įsipareigojimą – laiku, vieną kartą per metus (o ne kiekvieną kalendorinį mėnesį), kalendoriniams metams pasibaigus, iki kovo mėnesio pirmos dienos, sumokėti žemės nuomos mokestį. Kad tinkamai nebuvo vykdoma esminė ieškovės pareiga, patvirtina tiek aplinkybė, jog ieškovė atsakovei mokėjo netesybas, tiek teisės normos bei teismų praktika.

Atsakovė pateikė ieškovei pranešimą dėl sutarties pabaigos, kurį sąlygojo netinkamas sutarties vykdymas (2014 m. vasario 14 d. pranešimas), pateikė pretenziją dėl netesybų sumokėjimo. Taigi, pagrindo teigti, kad atsakovė sutiko su sutarties pažeidimu, ir jam neprieštaravo, nėra.

2010-02-14 sutartis nebuvo atnaujinta ne dėl esminio sutarties pažeidimo, o dėl netinkamo jos vykdymo. Įstatymas nenustato išlygos, kad vėlavimo atsiskaityti su nuomotoju atveju laikoma, kad sutartys vykdomos tvarkingai. Todėl esant vėlavimo atsisakyti pagal 2010-01-14 nuomos sutartį faktui, atsižvelgiant į aukščiau pateikiamas teisės normas, akivaizdu, kad sutartys nebuvo vykdomos tvarkingai.

Patenkinus apeliacinį skundą, trečiasis asmuo netektų teisių, jam suteiktų 2015 m. sausio 7 d. nuomos sutartimi, t. y. teismo sprendimas šioje byloje jam tiesiogiai sukeltų neigiamas teisines pasekmes.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados.

Apeliacinės instancijos teismas, neperžengdamas apeliacinio skundo ribų, patikrino pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas taip pat patikrino, ar nėra absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 320 str.). Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, numatytų CPK 329 straipsnio 2 dalyje, apeliacinės instancijos teismas nenustatė.

Nagrinėjamoje byloje sprendžiamas ginčas dėl žemės nuomininko pirmumo teisės atnaujinti žemės nuomos sutartį.

Dėl ieškovės ŽŪB „Žemės fondas“ apeliacinio skundo.

Apeliantė ŽŪB „Žemės fondas“ savo apeliaciniame skunde nurodo, kad remiantis CK 6.482 straipsnio 2 dalimi atsakovė E. A. G. turėjo įstatyminę pareigą pasiūlyti apeliantui sudaryti naują žemės sklypo nuomos sutartį, tačiau šios pareigos neįvykdė ir pažeidė apelianto teisėtus interesus. Tuo tarpu nuomininko pareiga kreiptis į nuomotoją bei siūlyti naujas sutarčių sąlygas, ypač tada, kai nuomotojas aiškiai išreiškia valią toliau nebenuomoti žemės sklypo, įstatyme nėra įtvirtinta. Apeliantei apskritai nebuvo pranešta apie ketinimą nuomoti žemės sklypą, todėl ji neturėjo galimybės derėtis ir siūlyti atsakovės poreikius tenkinančių kainų.

Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ieškovė ŽŪB „Žemės fondas“ (nuomininkė) su atsakove E. A. G. (nuomotoja) 2010 m. sausio 14 d. pasirašė privačios žemės nuomos sutartį, pagal kurią nuomotoja išnuomojo jai nuosavybės teise priklausantį 29,08 ha ploto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), žemės sklypą ieškovei, o nuomininkė įsipareigojo mokėti 250 Lt/ha mokestį, kuris per metus sudaro 6245,00 Lt. Nuomos sutarties terminas nustatytas iki 2014 m. gruodžio 31 d.

Atsakovė E. A. G. 2014 m. vasario 14 d. ieškovei išsiuntė įspėjimą, kad nuo 2015 m. sausio 1 d. nutraukiama 2010 m. sausio 14 d. sudaryta prieš tai minėta žemės nuomos sutartis.

Ieškovė 2014 m. rugsėjo 19 d. išsiuntė atsakovei E. A. G. pranešimą apie pageidavimą atnaujinti žemės nuomos sutartį, kuriame nurodė, kad pageidauja pasinaudoti savo pirmumo teise ir atnaujinti arba pasirašyti naują žemės nuomos sutartį. Taip pat prašė atsakovės tuo atveju, jeigu ši planuoja ir toliau nuomoti ginčo žemės sklypą pateikti ieškovei planuojamos sutarties sąlygas, tokias, kokias pateikė ar pateiks kitiems potencialiems nuomininkams, tam, kad ieškovė galėtų tinkamai pasinaudoti įstatymuose numatyta pirmumo teise. Šiame pranešime ieškovė priminė atsakovei, kad nesuteikus galimybės pasinaudoti Civiliniame kodekse įtvirtinta pirmumo teise išsinuomoti ieškovei žemės sklypą ir jį išnuomojus kitam asmeniui, pagal galiojančius įstatymus žemės sklypo nuomos sutartį su ieškove gali įpareigoti sudaryti teismas.

Byloje nėra pateikta įrodymų, kad į šį ieškovės pranešimą buvo atsakyta. Ieškovės ir atsakovės žemės nuomos sutartis atnaujinta nebuvo.

Ieškovė iš Nekilnojamojo turto registro duomenų 2015 m. sausio 16 d. sužinojo, kad ginčo žemės sklypas išnuomotas trečiajam asmeniui A. M..

Iš byloje esančios tarp atsakovės ir trečiojo asmens A. M. 2015 m. sausio 7 d. sudarytos privačios žemės nuomos sutarties matyti, kad žemės sklypas išnuomojamas nuo 2015 m. sausio 4 d. iki 2016 m. gruodžio 20 d. Šalys susitarė, kad trečiasis asmuo už nuomojamą žemę ieškovei mokės 130,33 Eur už vieną hektarą žemės ūkio naudmenų ploto, kas bendroje sumoje sudaro 3255,64 Eur.

CK 6.545 straipsnio 1 dalyje apibrėžta žemės nuomos sutarties samprata – pagal žemės nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį.

Žemės nuoma suteikia galimybę žemės savininkams, dėl vienokių ar kitokių priežasčių negalintiems ar neketinantiems dirbti žemės, už atlygį ją perduoti žemės ūkį plėtojantiems asmenims, kurie ne tik įsipareigoja išlaikyti žemės dirvos kokybę, bet ir įgyja galimybę dirbti žemę ir gauti šio darbo vaisius. Žemės ūkio darbai priklauso nuo sezoniškumo, oro sąlygų, auginamų kultūrų. Paprastai tam, kad susidarytų didesnė nauda iš dirbamos žemės naudingųjų savybių ir būtų pasiekti geresni rezultatai, žemė turėtų būti naudojama ilgesnį laiką, o žemės ūkio darbai – planuojami keleriems metams į priekį, todėl ir žemės nuomos sutartys dažniausiai yra sudaromos ilgesniam, pavyzdžiui, penkerių metų, periodui.

CK 6.566 straipsnyje nustatyta žemės nuomininko pirmumo teisė atnaujinti žemės nuomos sutartį, esant trims privalomoms sąlygoms: 1) pasibaigęs žemės nuomos sutarties terminas; 2) su buvusiu nuomininku tokiomis pačiomis sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja kiti asmenys; 3) buvęs nuomininkas tvarkingai vykdė pagal žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.

Žemės nuomos sutarties termino pasibaigimas yra viena iš lengviausiai nustatomų aplinkybių, tačiau kitoms dviem nustatyti gali prireikti papildomo aplinkybių tyrimo ir teisės aiškinimo tikslumo. CK 6.566 straipsnio žemės nuomininkui suteikta pirmumo teisė atnaujinti sutartį yra ne pati jo subjektinė teisė sudaryti sutartį, o vienas iš šios teisės įgyvendinimo ypatumų, kuris atsiranda tik subjektui įgyvendinant šią teisę, todėl kiekvienu atveju vertinant žemės nuomininko pirmumo teisės atnaujinti žemės nuomos sutartį sąlygas turi būti laikomasi privalomų sutarčių teisės principų.

Pažymėtina, kad nors CK 6.566 straipsnyje įtvirtintas naujos žemės nuomos sutarties sudarymas tokiomis pačiomis sąlygomis, tačiau žemės nuomos sutarties atnaujinimo būdai nenustatyti. CK 6.566 straipsnis yra specialioji norma CK 6.482 straipsnio, nustatančio nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti sutartį, atžvilgiu. CK 6.482 straipsnio 3 dalyje yra nustatyta galimybė šalių susitarimu keisti atnaujinamos nuomos sutarties sąlygas. Taip įgyvendinamas sutarties šalių laisvės principas, suteikiantis teisę žemės savininkui ir nuomininkui laisvai apsispręsti, kokiomis sąlygomis sudaryti atnaujinamą sutartį. Taigi vertinant nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti sutartį, turėtų būti laikomasi nuostatų, kad sutarties sąlygos gali būti keičiamos nustatant naujas, bet ankstesnis nuomininkas turi teisę atnaujinti savo pasibaigusią sutartį naujomis sąlygomis, kurios yra tokios pačios, kokios siūlomos naujam nuomininkui. Šiuo atveju sąlygų tapatumas lyginamas tarp naujajam nuomininkui siūlomų nuomos sąlygų ir ankstesniojo nuomininko sutikimo laikytis šių naujų sutarties sąlygų. Jų tapatumas neturėtų būti suprantamas kaip nuomotojo negalėjimas keisti sutarties sąlygų ar nustatyti naujas sutarties sąlygas. Jei su nuomotojo keliamomis naujomis nuomos sąlygomis sutinka naujasis ir ankstesnis nuomininkai, tai pagal CK 6.566 straipsnį pirmenybės teise sudaryti sutartį naudojasi ankstesnis nuomininkas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2015 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-689-695/2015).

Minėtoje kasacinio teismo nutartyje nurodyta, kad pagal CK 6.566 straipsnį žemės nuomos sutartį turi pretenduoti sudaryti ir kiti asmenys, t. y. vyksta tam tikra konkurencija dėl nuomojamos žemės. Konkurencija – tai procesas, kurio metu vyksta varžymasis dėl ekonominės naudos, nors ekonominė nauda ne visada gali būti susijusi tik su didesnio pelno gavimu, pavyzdžiui, žemę gali būti siekiama išsinuomoti, nes sklypas yra šalia jau asmens turimų sklypų, dėl to, kad jo dirva yra tinkama asmens planuojamai veiklai vykdyti ir t. t. Visų pirma žemę turi siekti išsinuomoti kiti asmenys tokiomis pačiomis, kaip pasibaigusios žemės nuomos sutarties, sąlygomis, tačiau jei dėl vienokių ar kitokių priežasčių žemės savininkas ketina siūlyti keisti žemės nuomos sąlygas, tokį pasiūlymą jis visų pirma turėtų pateikti esamam žemės nuomininku, t. y. sutarties šalys turi bendradarbiauti, o varžymasis turi vykti sąžiningai.

Trečioji CK 6.566 straipsnyje įtvirtinta nuomininko pirmumo teisės atnaujinti sutartį sąlyga yra tvarkingas nuomos sutarties vykdymas. Sutarties vykdymo principai yra įtvirtinti CK 6.200 straipsnyje, t. y. šalys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai, bendradarbiauti ir kooperuotis bei vykdyti sutartį kuo ekonomiškesniu kitai šaliai būdu. Taigi visų pirma sutarties šalys turi laikytis teisės aktuose ir sutartyje nustatytų taisyklių. Tam tikri sutarties vykdymo trūkumai, nepažeidžiantys pirmiau išvardytų principų, neturėtų būti laikomi netinkamu sutarties vykdymu, jei kita šalis laiku nepareiškia prieštaravimų. Vadinasi, nuomos sutartis neatleidžia nuomojamo daikto savininko nuo pareigos domėtis savo daiktu ir jo naudojimu.

Pažymėtina, kad, esant pažeistai ankstesnio nuomininko pirmenybės teisei atnaujinti nuomos sutartį, per CK 6.482 straipsnyje nustatytą vienerių metų terminą ji gali būti ginama teisme CK 6.566 straipsnio pagrindu perkeliant jam nuomininko teises ir pareigas ar atlyginant nuostolius.

Pirmosios instancijos teismas netenkindamas ieškovės ieškinio sprendė, kad atsakovė trečiajam asmeniui privačios žemės sklypą išnuomojo akivaizdžiai palankesnėmis sąlygomis nei ieškovei, o ieškovė palankesnių sąlygų atsakovei nepasiūlė. Trečiasis asmuo pasiūlė daugiau nei 40 proc. didesnę kainą, palankesnę atsiskaitymo tvarką, didesnes palūkanas. Be to, teismas nurodė, kad sutartyje numatyta, jog nuomininkas pirmenybės teisės atnaujinti sutarties neturi, todėl atsakovė neturėjo ignoruoti intereso gauti didesnį nuomos mokestį. Teismas pažymėjo, kad ieškovė per ketverių metų laikotarpį turėjo atsiskaityti su atsakove ne kiekvieną mėnesį, o kartą per metus, t. y. iš viso atsiskaityti su atsakove penkis kartus. Iš šių penkių kartų ieškovas, vėluodamas atsiskaityti du kartus, prievolę įvykdė netinkamai.

Byloje nustatyta, kad šalių 2010 m. sausio 14 d. sudaryta nuomos sutartis buvo terminuota ir jos terminas baigėsi 2015 m. gruodžio 31 d. Byloje taip pat nustatyta, kad ieškovė ŽŪB „Žemės fondas“ siekė atnaujinti nuomos sutartį, 2014 m rugsėjo 19 d. išsiųsdama atsakovei pasiūlymą, tačiau nuomotoja į šiuos ieškovės ketinimus nereagavo, apeliacinės instancijos teismo vertinimu, taip pažeisdamas sutarties šalių bendradarbiavimo principą.

Pagal suformuotą kasacinio teismo praktiką, sutarties šalys turi teisę derėtis dėl kitokių, jiems palankesnių sutarties sąlygų, tačiau šiuo atveju nenustatyta, kad atsakovė Elena A. G. būtų siūliusi ieškovei sudaryti naują nuomos sutartį kitokiomis sąlygomis. Nors šiuo atveju sutartis baigėsi suėjus jos terminui, CK 6.482 straipsnio 4 dalyje įtvirtinta papildoma garantija buvusiam nuomininkui vienerius metus reikalauti perduoti jam nuomininko teises ir pareigas, jei nuomotojas nepranešęs sudaro to paties daikto nuomos sutartį.

Byloje nustatyta, kad atsakovė, nepranešusi ieškovei ŽŪB „Žemės fondas“ sudarė naują ginčo žemės sklypo nuomos sutartį su trečiuoju asmeniu A. M. nepraėjus vienerių metų terminui – 2015 m. sausio 7 d., taigi pačių nuomos santykių atsakovė neatsisakė, todėl jie turi būti vykdomi esant įstatymo nustatytoms sąlygoms, užtikrinant ankstesnio nuomininko teises.

Atsakovė ginčija ieškovės pirmumo teisę atnaujinti nuomos sutartį, kadangi, jos vertinimu, ieškovė netinkamai vykdė buvusios nuomos sutarties sąlygas. Iš byloje esančių duomenų nustatyta, kad ieškovė pagal 2010 m. sausio 14 d. žemės nuomos sutartį nuomos mokestį už einamuosius metus turėjo sumokėti ne vėliau kaip iki ateinančių metų kovo 1 d., o už paskutinius metus iki tų metų gruodžio 31 d.

Iš atsakovės į bylą pateiktų duomenų nustatyta, kad už 2010 metus ieškovė už žemės nuomą atsakovei sumokėjo 2011 m. vasario 9 d., už 2011 metus – 2012 m. kovo 29 d., už 2012 metus – 2013 m. vasario 21 d., už 2013 metus – 2014 m. vasario 26 d., už 2014 metus – 2015 m. kovo 6 d. Taigi, nustatyta, kad ieškovė iš penkių kartų du kartus pavėlavo sumokėti nuomos mokestį, t. y. už 2011 metus pavėlavo sumokėti 29 dienomis, už 2014 metus pavėlavo sumokėti 6 dienomis.

Pažymėtina, kad byloje nėra duomenų, jog atsakovė dėl šių vėlavimų buvo pareiškusi ieškovei pretenzijas. Nors pirmosios instancijos teismo vertinimu vėlavimas sumokėti žemės nuomos mokestį laikytinas netinkamu sutarties vykdymu, tačiau šiuo atveju nesant kitos šalies laiku pareikštų prieštaravimų, nežymus pavėlavimas du kartus sumokėti žemės nuomos mokestį negali būti laikomas tokiu netinkamu sutarties vykdymu, kuris sukeltų neigiamas pasekmes – pirmumo teisės atnaujinti nuomos sutartį panaikinimą (CK 6.566 str.).

Atsižvelgusi į visas nustatytas aplinkybes, apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija sprendžia, kad nagrinėjamu atveju egzistavo CK 6.566 straipsnyje įtvirtintos sąlygos, dėl kurių ieškovė turėjo pirmumo teisę atnaujinti nuomos sutartį. Tuo labiau, jog ieškovė ėmėsi veiksmų, kurie rodė aktyvų siekį dar kartą sudaryti nuomos sutartį, t. y. ieškovė siuntė atsakovei pranešimą, kad pageidauja atnaujinti sutartį ir toliau nuomotis atsakovei priklausančią žemę, bei nurodė, kad sutiktų su nuomos sutarties sąlygų pakeitimu.

Dėl atsakovės E. A. G. apeliacinio skundo.

Apeliantė E. A. G. savo apeliaciniame skunde prašo taikyti ieškinio senatį ir nurodo, kad nagrinėjamu atveju pirmenybės teisės gynimui turėtų būti taikomas analogiškas terminas, kaip ir ginant pirmenybės teisę kitais atvejais (pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo atveju) – 3 mėnesiai, terminą skaičiuojant nuo sužinojimo apie sudarytas naujas nuomos sutartis su trečiaisiais asmenimis momento.

Teisėjų kolegija prieš tai jau nurodė, kad esant pažeistai ankstesnio nuomininko pirmenybės teisei atnaujinti nuomos sutartį, ji gali būti ginama teisme per CK 6.482 straipsnyje nustatytą vienerių metų terminą CK 6.566 straipsnio pagrindu perkeliant jam nuomininko teises ir pareigas ar atlyginant nuostolius.

Nagrinėjamu atveju teismas nustatė, kad atsakovė E. A. G. su trečiuoju asmeniu privačios žemės nuomos sutartį sudarė 2015 m. sausio 7 d. Apie šią sutartį ieškovė sužinojo 2015 m. sausio 16 d. Į teismą su ieškiniu dėl nuomos teisių perkėlimo ieškovė kreipėsi 2015 m. balandžio 30 d. Šiuo atveju ieškovės pažeistai teisei ginti yra taikytinas CK 6.482 straipsnio 4 dalyje nustatytas vienerių metų ieškinio senaties terminas. Todėl sutiktina su pirmosios instancijos teismo išvada, kad nagrinėjamu atveju ieškovas ieškinio senaties termino nepraleido. Įvertinusi nustatytas aplinkybes, teisėjų kolegija konstatuoja, kad atsakovės apeliacinis skundas atmestinas kaip nepagrįstas.

Teisėjų kolegija, atsižvelgusi į visas anksčiau išdėstytas aplinkybes sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas iš esmės netinkamai aiškino ir taikė ginčo santykius reglamentuojančias materialiosios teisės normas, todėl priėmė neteisėtą ir nepagrįstą sprendimą, kuris naikintinas ir klausimas išspręstinas iš esmės – ieškovės ŽŪB „Žemės fondas“ ieškinys tenkintinas visiškai, perkeliant ieškovei ŽŪB „Žemės fondas“ nuomininko teises ir pareigas pagal 2015 m. sausio 7 d. sudarytą tarp atsakovės E. A. G. ir trečiojo asmens A. M. 29,08 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį (CPK 326 straipsnio 1 dalies 2 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo.

Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies (CPK 93 str. 1 d.). Apeliacinės instancijos teismui nusprendus panaikinti skundžiamą teismo sprendimą ir patenkinti ieškinį, atitinkamai perskirstytinos ir bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 str. 5 d.), priteisiant iš atsakovės E. A. G. visas ieškovės ŽŪB „Žemės fondas“ turėtas bylinėjimosi išlaidas tiek pirmosios, tiek apeliacinės instancijos teisme.

Iš byloje esančių įrodymų nustatyta, kad ieškovė už ieškinį sumokėjo 43,00 Eur žyminio mokesčio, už suteiktą teisinę pagalbą advokatui sumokėjo 847,00 Eur. Už apeliacinį skundą ieškovė 2015 m. gruodžio 28 d. sumokėjo 43,00 Eur žyminio mokesčio. Duomenų apie apeliacinės instancijos teisme ieškovės turėtas teisinės pagalbos išlaidas byloje nėra. Taigi, iš viso ieškovė tiek pirmosios, tiek apeliacinės instancijos teismuose turėjo 933,00 Eur bylinėjimosi išlaidų, kurios priteistinos ieškovės ŽŪB „Žemės fondas“ naudai iš atsakovės E. A. G. (CPK 93 str. 1 d., 5 d.).

Taip pat iš atsakovės E. A. G. priteistinos tiek pirmosios instancijos teismo, tiek apeliacinės instancijos teismo turėtos išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu, valstybei, kas sudaro 4,50 Eur (CPK 96 str.).

Rezoliucinė dalis

Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 2 punktu, 93, 96 straipsniais,

nusprendžia:

Šakių rajono apylinkės teismo 2015 m. lapkričio 18 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškovės žemės ūkio bendrovės „Žemės fondas“ ieškinį patenkinti visiškai.

Perkelti ieškovei žemės ūkio bendrovei „Žemės fondas“ (juridinio asmens kodas 300558595) nuomininko teises ir pareigas pagal 2015 m. sausio 7 d. sudarytą tarp atsakovės E. A. G. (a.k. (duomenys neskelbtini) ir trečiojo asmens A. M. (a.k. (duomenys neskelbtini) 29,08 ha žemės sklypo, unikalus Nr. 8494-0006-0029, nuomos sutartį.

Priteisti iš atsakovės E. A. G. (a. k. (duomenys neskelbtini) 933,00 Eur (devynis šimtus trisdešimt tris eurus 00 ct) bylinėjimosi išlaidų ieškovei žemės ūkio bendrovės „Žemės fondas“ (juridinio asmens kodas 300558595).

Priteisti iš atsakovės E. A. G. (a. k. (duomenys neskelbtini) 4,50 Eur (keturis eurus 50 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, valstybei, šias išlaidas sumokant į Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos surenkamąją sąskaitą Nr. LT24 7300 0101 1239 4300, įmonės kodas 188659752, „Swedbank“, AB, banko kodas 73000, įmokos kodas 5660, nurodant „bylinėjimosi išlaidos“.

Sprendimas įsiteisėja nuo jo priėmimo dienos.