Klaipėdos apygardos teismo nutartis

Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Erinijos Kazlauskienės, Larisos Šimanskienės ir Danutės Žvinklytės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja),

apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „(duomenys neskelbtini)“ apeliacinį skundą dėl Klaipėdos apylinkės teismo 2022 m. kovo 29 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės (duomenys neskelbtini) ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „(duomenys neskelbtini)“ dėl iškeldinimo ir atsakovės priešieškinį ieškovei dėl sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

Apeliacinis skundas netenkintinas.

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, argumentai ir motyvai

2. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas bylą nagrinėja neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus, kai to reikalauja viešasis interesas (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Apeliacinės instancijos teismas absoliučių skundžiamo sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatė (CPK 329 straipsnis).

3. CPK 321 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad apeliacinis skundas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka, išskyrus CPK 322 straipsnyje nurodytas išimtis. Apeliacinis skundas nagrinėjamas žodinio proceso tvarka, jei bylą nagrinėjantis teismas pripažįsta, kad žodinis nagrinėjimas yra būtinas (CPK 322 straipsnis). Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į byloje esančius rašytinius įrodymus, į bylos nagrinėjimo dalyką, šalių procesiniuose dokumentuose nurodytas aplinkybes bei argumentus, daro išvadą, jog nėra pagrindo bylą nagrinėti žodinio proceso tvarka. Skundžiamo teismo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo įvertinimas gali būti pasiektas rašytinio proceso priemonėmis.

Dėl naujų įrodymų pridėjimo

5. CPK 314 straipsnis įtvirtina ribojimus naujų įrodymų pateikimui apeliacinės instancijos teisme. Atsisakoma priimti naujus įrodymus, jeigu jie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai tas teismas nepagrįstai atsisakė juos priimti ar kai tokių įrodymų pateikimo būtinumas iškilo vėliau, nei buvo priimtas teismo procesinis sprendimas (nutartis).

6. Atsakovė kartu su papildomais paaiškinimais į bylą papildomai pateikė naujus įrodymus – ketinimų protokolą. Atsižvelgdamas į tai, kad pateikti nauji įrodymai yra tiesiogiai susiję su nagrinėjamoje byloje sprendžiamu klausimu, ir tai, kad šių įrodymų pateikimas į bylą iki skundžiamo sprendimo priėmimo buvo neįmanomas, apeliacinės instancijos teismas priima pateiktus naujus įrodymus (CPK 314 straipsnis).

Dėl nuomos sutarties nutraukimo ne teismo tvarka

7. Sutartis yra dviejų ar daugiau asmenų susitarimas sukurti, pakeisti ar nutraukti civilinius teisinius santykius, kai vienas ar keli asmenys įsipareigoja kitam asmeniui ar asmenims atlikti tam tikrus veiksmus (ar susilaikyti nuo kitų veiksmų atlikimo), o šie įgyja reikalavimo teisę (CK 6.154 straipsnio 1 dalis). Sutarties esmė – šalių susitarimas, pasiektas suderinus jų valią. Sutarčių laisvės principas reiškia, kad civilinių teisinių santykių dalyviai patys sprendžia, ar sudaryti sutartį (CK 6.156 straipsnis). Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 straipsnio 1 dalis). Kiekviena sutarties šalis, turėdama sutartinių santykių, privalo elgtis sąžiningai (CK 6.158 straipsnio 1 dalis).

8. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad sutarties šalių valia ir ja prisiimtų įsipareigojimų apimtis nustatytinos pagal sutarčių aiškinimo taisykles. Sutartis aiškinama tada, kai kyla ją sudariusių šalių ginčas dėl sutarties galiojimo, jos rūšies, pobūdžio, sąlygų turinio, šalių teisių bei pareigų apimties, sutarties pakeitimo, pasibaigimo ir pan. Sutarties turinio ir sąlygų, dėl kurių tarp jos šalių kyla ginčas, išaiškinimas pagal sutarčių aiškinimo taisykles, taip identifikuojant tikrąjį šalių susitarimą, pasiektą joms disponuojant laisve savanoriškai nustatyti sutarties turinį ir suderinus jų valią, koreliuoja su sutarties laisvės principu ir nereiškia šio principo pažeidimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. spalio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-345-701/2018, 52 punktas).

9. Nagrinėjamu atveju Nuomos sutarties 3.1.3 punkte šalys buvo susitarusios, kad nuomotojas turi teisę vienašališkai nutraukti sutartį, jeigu nuomininkas pažeidžia savo sutartinius įsipareigojimus arba per 2 mėnesius neapmoka pateiktų sąskaitų. Kaip matyti iš ieškovės 2020 m. liepos 23 d. pranešimo, ginčo statinių Nuomos sutartis ieškovės buvo nutraukta vienašališkai ir ne teismo tvarka. Iš šio pranešimo matyti ir tai, kad Nuomos sutartis vienašališkai buvo nutraukta, remiantis minėtu Nuomos sutarties 3.1.3 punktu. Apeliantės nuomone, ši sutartis galėjo būti nutraukta tik teismo tvarka, nes taip nustatyta CK 6.497 straipsnio 1 dalyje.

11. Nutraukiant sutartį vienašališkai, svarbu laikytis sutarties nutraukimo pagrindų ir tvarkos, antraip toks (neteisėtas) nutraukimas nesukurs pageidaujamų teisinių padarinių. Pareiškimas apie sutarties nutraukimą pagal teisinį turinį yra vienašalis sandoris, todėl jis gali būti veiksmingas nutraukiant sutartį (dvišalį sandorį) tik tada, kai atliktas laikantis tam nustatytos tvarkos. Bendruosius pagrindus nutraukti sutartį reglamentuoja CK 6.217 straipsnis, o tvarką – 6.218 straipsnis. Pagal CK 6.217 straipsnį, sutarties pažeidimas gali būti laikomas esminiu dviem pagrindais: pirma, pažeidimas gali būti laikomas esminiu pagal įstatymą; antra, šalys gali pačios susitarti, ką jos laikys esminiu pažeidimu (CK 6.217 straipsnio 5 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-297/2012).

12. Kasacinio teismo taip pat išaiškinta, kad ne kiekvienas sutartyje nurodytas vienašališko nutraukimo atvejis turi būti susietas su kitos šalies kalte dėl atsiradimo aplinkybių, sudarančių pagrindą vienašališkai nutraukti sutartį. Sutartis aptariamu teisiniu pagrindu gali būti vienašališkai nutraukta dėl susidariusių objektyvių aplinkybių, susiklosčius tam tikrai padėčiai, kai šios vienašališko sutarties nutraukimo sąlygos yra šalių iš anksto aptartos sutartyje ir faktinė padėtis, aplinkybės atitinka tokias sutartyje įvardytas sąlygas. Nusistačiusios vienašališko sutarties nutraukimo atvejus sutartyje šalys taip susitaria iš esmės dėl to, kad atsiradus tam tikroms sąlygoms nebūtinai dėl kitos šalies kaltės viena iš sutarties šalių praras interesą toliau vykdyti sutartį, kartu ji įgis teisę vienašališkai nutraukti sutartį joje nustatytomis sąlygomis. Taigi, skirtingai nuo CK 6.217 straipsnio 1 ir 2 dalyse įtvirtinto vienašališko sutarties nutraukimo teisinio pagrindo – esminio sutarties pažeidimo, nulemto sutartį pažeidusios šalies kaltų veiksmų, aptariamo straipsnio 5 dalyje įtvirtintas vienašališko sutarties nutraukimo pagrindas – sutartyje nurodytais atvejais – nebūtinai siejamas su vienos iš sutarties šalių kalte ar sutarties neįvykdymu (netinkamu vykdymu) siekiant sutartį vienašališkai nutraukti šiuo teisiniu pagrindu.

13. Teisėjų kolegija atsižvelgia į apeliacinio skundo argumentus, jog pirmosios instancijos teismo nurodyta Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika dėl CK 6.217 straipsnio 5 dalies taikymo skiriasi nuo nagrinėjamos bylos savo faktinėmis ir teisinėmis aplinkybėmis. Tačiau pirmosios instancijos teismo cituojamoje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-102/2011 buvo išaiškinta CK 6.217 straipsnio 5 dalies taikymo esmė dėl sutartyse numatytų vienašališkų sutarčių nutraukimo pagrindų, net ir nesusiejant jų su konkrečiomis bylos aplinkybėmis. Kasacinis teismas išaiškino, kad šalys, nustačiusios sutartyje pagrindus, kuriais tiek nuomotojas, tiek nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį, pagal CK 6.217 straipsnio 5 dalį įgyja teisę šiais pagrindais sutartį nutraukti vienašališkai, t. y. nesikreipdamos į teismą, kai realiai atsiranda tokį sutarties nutraukimą leidžiančios jų pačių sutartyje nurodytos sąlygos ar aplinkybės.

14. Apeliaciniame skunde akcentuojama, kad esminio Nuomos sutarties pažeidimo šioje byloje ieškovė neįrodinėjo ir tokio pažeidimo taip pat nenustatė pirmosios instancijos teismas, o tai, apeliantės nuomone, suponuoja išvadą, kad ieškovė vienašališkai ne teismo tvarka nutraukė terminuotą trisdešimt penkeriems metams sudarytą Nuomos sutartį dėl neesminio pažeidimo. Apeliantės teigimu, pirmosios instancijos teismas neatskleidė bylos esmės, absoliučiai nevertindamas aplinkybių, kad ieškovės nurodomi sutarties vykdymo pažeidimai nėra esminiai. Teisėjų kolegija su tokiais apeliantės argumentais nesutinka, pažymėdama, kad CK 6.217 straipsnio 5 dalyje suteikta teisė sutarties šalims vienašališkai nutraukti sutartį joje numatytais atvejais, net kai sutarties pažeidimas nėra esminis, todėl sutartyje nustatyti jos nutraukimo pagrindai pagal CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtintus kvalifikuojančius požymius nevertinami. Šalių susitarimas dėl sąlygų, kuriomis sutartis gali būti nutraukta vienašališkai, nesikreipiant į teismą, yra sutarties laisvės principo išraiška (CK 6.156 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004 m. birželio 29 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-346/2004; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2003 m. gruodžio 3 d. nutartis Nr. 3K-3-1097/2003; 2007 m. gruodžio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-577/2007; 2008 m. lapkričio 17 d. nutartis Nr. 3K-3-474/2008; kt.). Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, tai, jog ieškovė neįrodinėjo, kad sutarties pažeidimas yra esminis, teismo sprendimo pagrįstumui įtakos neturi. Be to, kaip teisingai pažymėta atsiliepime į apeliacinį skundą, nagrinėjamu atveju nuompinigių nemokėjimas kelerius metus iš eilės pats savaime yra nuomos sutarties esminis pažeidimas, nes nuomos sutarties esminis dalykas ir yra tai, kad nuomotojas patalpas išnuomoja ne veltui, bet turėdamas tikslą gauti pajamų.

15. Taigi, sutarties šaliai neįvykdžius arba netinkamai įvykdžius sutartį, kita jos šalis, atsižvelgiant į aplinkybes, įgyja teisę taikyti sutartyje ir įstatyme nustatytus pažeistų teisių gynimo būdus, taip pat vienašalį sutarties nutraukimą, jeigu toks nutraukimas atitinka sutarties ir įstatymų sąlygas. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, nagrinėjamu atveju ieškovė, turėdama Nuomos sutarties 3.1.3 punkte suteiktą teisę vienašališkai nutraukti sutartį, šia teise teisėtai pasinaudojo, pasirinkdama savo teisių gynybos būdą, numatytą CK 6.217 straipsnio 5 dalyje. Sutiktina su pirmosios instancijos teismo išvada, kad CK 6.497 straipsnio nuostatos nagrinėjamu atveju netaikytinos ir atsakovės argumentai dėl to, kad ieškovė turėjo sutartį nutraukti teismo tvarka, atmetami kaip nepagrįsti.

Dėl termino pašalinti trūkumus pagrįstumo / proporcingumo

16. Apeliaciniame skunde atsakovė nurodo, kad Nuomos sutarties 5.4 punktu šalys nusistatė, jog iškilę ginčai ir pretenzijos bus sprendžiami derybų ir tarpusavio bendradarbiavimo keliu, bet nuo 2019 m. rugpjūčio 20 d. elektroniniu paštu atsiųsto dokumento „Pranešimas dėl vienašališko negyvenamųjų patalpų sutarties (duomenys neskelbtini) nutraukimo dėl nuomininko kaltės“ ieškovė atsisako bendradarbiauti ir derybų keliu spręsti ilgalaikės nuomos klausimus.

17. Apeliacinės instancijos teismas tokius apeliantės argumentus vertina kritiškai, kadangi byloje pateikti duomenys pagrindžia priešingas aplinkybes. Kaip matyti iš ieškovės byloje pateikto rašto, ieškovė 2019 m. kovo 15 d. raštu įspėjo atsakovę, kad nesumokėta 57 349,20 Eur suma turi būti sumokėta arba bus kreipiamasi į teismą dėl skolos priteisimo. Po 2019 m. kovo 15 d. įspėjimo sumokėti skolą apeliantei turėjo būti aišku, kad ieškovė siekia, jog Nuomos sutartis butų vykdoma taip, kaip sutartimi buvo susitarta. Tačiau apeliantė savo įsipareigojimo apmokėti pateiktas sąskaitas nevykdė, o skolą dalimis pradėjo grąžinti tik 2020 m. liepos 1 d., gavusi naują ieškovės 2020 m. gegužės 28 d. įspėjimą dėl vienašališko nuomos sutarties nutraukimo ir jau po to, kai Klaipėdos apygardos teismas 2020 m. birželio 29 d. sprendimu skolą priteisė.

18. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į apeliantės argumentus, kad 2019 m. kovo 15 d. raštas dėl įspėjimo atsakovei buvo išsiųstas netinkamu adresu (atsakovės teigimu, siųstas į neeksploatuojamus žiemą poilsio namus) ir kitais būdais nebuvo susisiekta. Su šiais teiginiais nėra pagrindo sutikti, nes bylos duomenys patvirtina, kad minėtas raštas paštu buvo išsiųstas atsakovės registruotu įmonės adresu, taip pat ir el. paštu. Be to, atsakovei pagal sutarties sąlygas buvo aiškiai žinoma, kad skolos turi būti sumokėtos, o nesumokėjus sutartis bus nutraukta. Atsakovės nereagavimas į ieškovės siųstą raginimą neeliminuoja atsakovės pareigos apmokėti pateiktų sąskaitų ir atlikti būtinus veiksmus pastatams renovuoti.

19. Apeliantė akcentuoja aplinkybę, kad sutartis buvo sudaryta 35 metų laikotarpiui, ir nurodo, kad jei sutarties šalis ilgą laiką toleravo pažeidimą, leidžia toliau vykdyti sutartį ir priima gautą naudą, tuomet negalima daryti išvados, kad ji negauna to, kas buvo sutarta. Atsakovės vertinimu, 30 dienų terminas įsipareigojimams pagal Nuomos sutartį įvykdyti nėra proporcingas. Tačiau nagrinėjamu atveju svarbu pažymėti tai, kad iš 11 metų nuomos laikotarpio apeliantė iki pirmojo įspėjimo dėl susidariusios skolos nesumokėjo nuomos mokesčio tokio dydžio, kuris sudaro dvejų metų nuomos mokestį, ir nepradėjo pastatų renovacijos, o tai būtent ir yra sutartyje numatytos aplinkybės, kurių nevykdymas suteikia pagrindą vienašališkai nutraukti Nuomos sutartį. Be to, kaip jau minėta, sumokėti uždelstą mokėti nuomos mokestį jau buvo prašoma nuo 2019 m. kovo 15 d. ir tik tuomet, kai apeliantė ignoravo ieškovės laišką, buvo pradėti siųsti įspėjimai dėl vienašališko sutarties nutraukimo. Atkreipiamas dėmesys į tai, kad su įspėjimais apeliantė nesutiko, pirmąjį atsakymą apeliantė ieškovei pateikė 2019 m. rugpjūčio 27 d., nurodydama, kad nesutinka su vienašališku sutarties nutraukimu. Tai tik patvirtina, kad 2019 m. rugpjūčio 27 d. apeliantei buvo visiškai aišku, kad ji privalo nuomos mokestį sumokėti, kitus įsipareigojimus, tarp jų ir pastatų renovaciją, atlikti tinkamai. Bylos aplinkybės patvirtina, kad apeliantės žinojimas apie inicijuojamą vienašališką sutarties nutraukimą tęsėsi apie metus laiko, todėl įspėjimas sutartinius įsipareigojimus įvykdyti per 30 dienų, kaip tai numatyta įstatyme (CK 6.218 straipsnio 1 dalis), apeliacinės instancijos teismo vertinimu, nelaikytinas neproporcingu.

20. Sutiktina su atsiliepime į apeliacinį skundą nurodytais argumentais, kad niekas apeliantei netrukdė pradėti renovacijos paruošiamųjų darbų ir renovaciją pradėti 2019 metais pasibaigus vasaros poilsio sezonui. Bet iš visų apeliantės veiksmų buvo matyti, kad apeliantė nesiruošia sumokėti nuomos mokesčio (nepradėjo mokėti bent dalimis), taip pat renovuoti pastatų ar bent pašalinti jų avarinę būklės. Todėl apeliantės nurodytame 2019 m. rugsėjo 12 d. ieškovės valdybos posėdyje ši situacija ir buvo aptariama. Apeliacinės instancijos teismas atkreipia dėmesį į tai, kad, kaip matyti iš bylos duomenų, apeliantės pasiūlymas sudaryti taikos sutartį ir sumokėti skolą pagal grafiką, pradėti pastatų renovaciją tik 2023 metais ieškovės kolegialaus organo – valdybos buvo atmestas 2019 m. rugsėjo 12 d. Taigi nuo to laiko iki paskutinio įspėjimo sumokėti skolą (2020 m. gegužės 28 d.) praėjo pakankamas laiko tarpas, kurio metu atsakovė galėjo imtis priemonių tiek įsiskolinimui padengti, tiek renovacijai pasiruošti, nes leidimas dėl pastatų renovacijos įsigaliojo 2016 metais. Tačiau jokių konkrečių veiksmų dėl sutarties įvykdymo atsakovė neatliko, o skolą, kaip jau minėta, pradėjo grąžinti tik Klaipėdos apygardos teismui 2020 m. birželio 29 d. priėmus teismo sprendimą.

21. Atmetami kaip nepagrįsti apeliantės argumentai, kad atsikaityti su ieškove negalėjo dėl pritaikytų laikinųjų apsaugos priemonių. Pažymėtina, kad teismo nutartimi, kuria buvo areštuota apeliantės sąskaita, buvo leidžiama atsiskaityti su kreditore.

22. Apeliacinio teismo vertinimu, nepagrįstas ir apeliantės argumentas, jog Nuomos sutarties išregistravimas iš Nekilnojamojo turto registro trukdė pradėti pastatų renovaciją. Pažymėtina, kad Nuomos sutartis iš Nekilnojamojo turto registro buvo išregistruota tik 2020 m. rugpjūčio 6 d. VĮ Registrų centro sprendimu, t. y. po vienašališko 2020 m. liepos 23 d. Nuomos sutarties nutraukimo ieškovės sprendimu (pasibaigus nuomos santykiams). Nuo pat 2016 metų (kai įsigaliojo leidimas dėl pastatų renovacijos) apeliantei nebuvo jokios kliūties pradėti pastatų renovaciją.

23. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į apeliantės argumentus, kad tai, jog nuomos sutartis po 2015 metų, kai pagal sutartį turėjo įvykti rekonstrukcija ir susidarė skola, buvo toliau vykdoma, lemia, kad atsakovė galėjo pasikliauti ieškove, jog ši vienašališkai nenutrauks sutarties. Tačiau, atsižvelgiant į tai, kad dar 2019 m. kovo 15 d. apeliantei jau buvo pranešta, jog reikalaujama padengti skolą, o 2019 m. rugsėjo 12 d. atsisakyta pakeisti sutarties įvykdymo sąlygas pagal apeliantės pasiūlymą, iki sutarties nutraukimo 2020 m. liepos 23 d. apeliantė turėjo pakankamai laiko sutartį įvykdyti, padengdama įsiskolinimą ir bent jau pradėdama pastatų renovaciją. Esant šioms aplinkybėms, apeliacinės instancijos teismas daro išvadą, kad ieškovė įvykdė savo pareigą informuoti atsakovę apie galimą vienašališką sutarties nutraukimą, nustatė pakankamą terminą sutarties vykdymo trūkumams pašalinti, o atsakovė, žinodama savo įsipareigojimus pagal Nuomos sutartį, turėjo pakankamai laiko sutartį įvykdyti tinkamai. Šioje situacijoje manytina, kad pati ieškovė nebuvo pakankamai aktyvi ir nesidomėjo sutartinių įsipareigojimu tinkamu vykdymu. Todėl, 2020 m. gegužės 28 d. įspėjimu nustačius 30 dienų apmokėjimo terminą, toks terminas visiškai atitinka įstatymo reikalavimą ir niekaip negali būti laikomas nepagrįstu ar pažeidžiančiu proporcingumo principą.

Dėl favor contractus (sutarties naudai) principo

24. Apeliantė akcentuoja favor contractus (prioritetas sutarties vykdymui) principą, kuris šalis įpareigoja išsaugoti sutartį, jei tai įmanoma. Atsakovės nuomone, pirmosios instancijos teismas padarė nepagrįstą išvadą, jog šis principas yra nepažeistas.

25. Kasacinio teismo konstatuota, kad sutarties nutraukimas, kaip vienas iš pažeistų teisių gynybos būdų, pagal tarptautinėje sutarčių teisėje pripažįstamą favor contractus principą ir jį atspindintį nacionalinį teisinį reguliavimą yra išimtinis teisių gynimo būdas, todėl norint jį taikyti turi būti konstatuotas pakankamas įstatyme įtvirtintas ir faktinis pagrindas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-569/2010). Vis dėlto, pripažįstant favor contractus principo svarbumą sutartiniams santykiams, negalima šio principo suabsoliutinti, paneigiant kitų kreditoriaus teisių gynimo būdų egzistavimą ir panaudojimo galimybę, nes sutarties laisvės principas užtikrina sutarties šalies teisę pasirinkti ir pasinaudoti jo interesus geriausiai atitinkančiu teisių gynimo būdu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-306/2012; 2013 m. birželio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-349/2013).

26. Kasacinio teismo praktikoje pabrėžiama, kad siekis išsaugoti sutartį nėra absoliutus ir jos nutraukimas gali būti pateisinamas, jeigu nustatomos tam tikros aplinkybės – pažeidimo pobūdis, mastas ar kitos svarbios aplinkybės, leidžiančios spręsti dėl pagrindo vienašališkai nutraukti sutartį buvimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. rugsėjo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-388-684/2016, 30 punktas).

27. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai, atsižvelgdamas į kasacinio teismo praktiką, įvertino, ar nagrinėjamu atveju ieškovės pasirinktas Nuomos sutarties vienašališkas nutraukimas joje numatytais pagrindais atitiko sąžiningumo kriterijų, neproporcingai nesuvaržė nuomininkės interesų palyginti su nuomotojos interesais, nepažeidė favor contractus (prioritetas sutarties vykdymui) principo.

28. Pirmosios instancijos teismo nustatyta, kad Nuomos sutartis nutraukta, vadovaujantis sutarties 3.1.3 punktu, kuriuo šalys buvo susitarusios, kad nuomotojas turi teisę vienašališkai nutraukti sutartį, jeigu nuomininkas pažeidžia savo sutartinius įsipareigojimus arba per 2 mėnesius neapmoka pateiktų sąskaitų.

29. Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad iki kreipimosi į teismą dėl skolos priteisimo atsakovė buvo negavusi beveik dvejų metų nuomos mokesčio, atsakovės skola ieškovei pradėjo kauptis jau nuo 2016 metų: 2015 m. nesumokėtas likutis buvo 11,56 Eur, 2016 m. – 12 359,74 Eur, 2017 m. – 31 869,29 Eur, 2018 m. – 57 349,20 Eur, 2019 m. – 69 963,18 Eur. Teismas atkreipė dėmesį į tai, kad nors atsakovė skolą ieškovei sumokėjo, tačiau visiškai atsiskaitė jau po vienašališko sutarties nutraukimo (2020 m. liepos 23 d.). Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, teismas pagrįstai konstatavo, kad tai, jog atsakovė su ieškove atsiskaitė, nekeičia tos aplinkybės, kad ieškovės teisė gauti mokėjimus pagal pateiktas sąskaitas buvo pažeidinėjama ilgą laiką (nuo 2016 metų), t. y. kur kas ilgiau nei Nuomos sutarties 3.1.3 punkte numatytas 2 mėnesių terminas, kaip vienašališko sutarties nutraukimo pagrindas.

30. Teismo nustatytos aplinkybės patvirtina, kad atsakovės įsipareigojimų pagal Nuomos sutartį pažeidimas buvo tęstinis ir ilgalaikis – ji nemokėjo nuomos mokesčio, nesiėmė jokių veiksmų nuo pat 2016 metų dėl pastatų renovacijos, nė karto iki įspėjimų sumokėti mokesčius ir nutraukti sutartį nesikreipė nei raštu, nei žodžiu dėl sutarties sąlygų pakeitimo. Atsakovė kelis kartus įspėjo ieškovę apie sutartinių įsipareigojimų nevykdymą ir dėl to kilsiančias pasekmes. Po pirmojo įspėjimo apie sutarties nutraukimą 2019 m. rugpjūčio 20 d. atsakovė nenutraukė sutarties, apsvarstė atsakovės pasiūlymą dėl tolesnio sutarties vykdymo, pateikė atsakovei ir savo pasiūlymus, tačiau šalys nepasiekė sutarties sąlygų pakeitimo, atsakovė savo įsipareigojimų pagal Nuomos sutartį ir toliau nevykdė. Antras įspėjimas dėl sutarties nutraukimo atsakovei buvo pateiktas 2020 m. gegužės 28 d. Po pirmojo įspėjimo apie sutarties nutraukimą atsakovė beveik metus nenutraukė sutarties. Tai patvirtina, kad atsakovė iš karto nesiėmė pačių griežčiausių priemonių ir sutarties iš karto nenutraukė. Atsakovė beveik po metų dar kartą įspėjo ieškovę apie įsipareigojimų nevykdymo pasekmes ir tik po to nutraukė sutartį. Nustatytos aplinkybės tik patvirtina, kad pirmosios instancijos teismas turėjo pakankamą pagrindą konstatuoti, kad atsakovė teisėtai pasinaudojo sutarties 3.1.3 punkte įtvirtinta vienašališko sutarties nutraukimo galimybe.

31. Atsakovė teigia, kad tikrieji ieškovės ketinimai buvo parduoti išnuomotas patalpas UAB „(duomenys neskelbtini)“. Apeliacinės instancijos teismas tokius apeliantės teiginius vertina kritiškai, pažymėdamas, kad Nuomos sutarties sąlygų nevykdė pati atsakovė: dėl nuomos mokesčio nemokėjimo ieškovė turėjo kreiptis į teismą dėl skolos priteisimo, atsakovė delsė vykdyti priimtus įsipareigojimus, apleido pastatus ir neįvykdė įsipareigojimo dėl pastatų renovacijos. Atsakovė nepateikė jokių argumentų, kodėl ieškovė turėjo ir toliau toleruoti tokius atsakovės veiksmus, o matydama atsakovės neveikimą, praradusi pasitikėjimą atsakove, negalėjo ieškoti potencialių investicijų į renovuotinus pastatus. Be to, atsakovei laiku pašalinus Nuomos sutarties pažeidimus ir toliau tinkamai vykdant Nuomos sutartį, ieškovės investuotojų paieškos tolesniam sutarties vykdymui jokios įtakos net nebūtų turėjusios. Teisėjų kolegijos vertinimu, atsakovės pateiktas ketinimų protokolas dėl UAB „(duomenys neskelbtini)“ jokių naujų aplinkybių nepatvirtina ir šis įrodymas yra niekuo nesusijęs su atsakovės įsipareigojimų pagal Nuomos sutarties sąlygas vykdymu, todėl plačiau dėl šio dokumento vertinimo apeliacinės instancijos teismas nepasisako.

32. Atsakovė apeliaciniame skunde akcentuoja ir tai, kad ieškovė ribojo jos teises naudotis pastatais. Tačiau apeliaciniame skunde nurodytų ribojimų laikotarpis yra 2019–2020 metų žiema, kai pagal Neringos savivaldybės administracijos perspėjimus nuomininkas pats nesiėmė veiksmų, kad būtų pašalinti avarinės būklės elementai dėl pastatų nepriežiūros. Taigi, pačiai atsakovei neprižiūrint nuomojamų pastatų, ieškovė, kaip nurodoma atsiliepime į apeliacinį skundą, buvo priversta nudaužyti pastatų lauko sienų atšokusį tinką ir ištrupėjusias plytas, pašalinti statybines liekanas, užsandarinti pastatus, aptverti visą teritoriją, kad pašaliniai asmenys nepatektų į nesaugią, per žiemą atsakovės visiškai neprižiūrimą, likimo valiai paliktą netvarkingą teritoriją. Būtent jai, kaip turto savininkei, kilo neigiami padariniai ir buvo keliami kompetentingų institucijų reikalavimai, susiję su bloga ginčo statinių būkle.

33. Atsakovės teigimu, ieškovė teismui pateikė tikrovės neatitinkančias aplinkybes apie tariamą ginčo pastatų „avarinę būklę“. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad nors byloje nėra atliktos ekspertizės dėl pastatų būklės, tačiau bloga pastatų būklė užfiksuota Neringos savivaldybės administracijos 2018 m. liepos 17 d. ir 2019 m. rugsėjo 13 d. raštuose dėl apleistų statinių, adresu (duomenys neskelbtini), taip pat 2021 m. spalio 12 d. statinių techninės priežiūros patikrinimo aktuose. Sutiktina su ieškovės argumentais, kad atsakovė nepateikė jokių įrodymų, kad bent kartą per laikotarpį nuo nuomos sutarties sudarymo ėmėsi remontuoti pastatus, kad nebūtų fiksuojami tokie pastatų pažeidimai, kurie jau vizualiai leidžia teigti, kad pastatai faktiškai jau yra avarinės būklės.

34. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į apeliantės argumentus, kad Nuomos sutarties nutraukimo atveju atsakovė patirtų labai didelių nuostolių, nes ji savo sąskaita parengė techninį projektą ir gavo leidimą statyti naują (-us) statinį (-ius), rekonstruoti statinį (-ius), atnaujinti (modernizuoti) pastatą, be to, ji savo sąskaita, siekdama vykdyti savo įsipareigojimus pagal Nuomos sutartį, dalyvavo teisminiuose ginčuose dėl statybos leidimo. Tokius apeliantės argumentus teisėjų kolegija vertina kritiškai. Visų pirma, kaip teisingai nurodė ieškovė atsiliepime į apeliacinį skundą, apeliantė nepateikė jokių rašytinių įrodymų, pagrindžiančių atsakovės patirtas išlaidas techniniam projektui parengti ir minėtam leidimui gauti. Antra, sutarties šalys susitarė, kad lėšos, investuotos į išsinuomotų patalpų renovaciją bei remontą, pasibaigus nuomos sutarties terminui, negrąžinamos, nekompensuojamos. Nagrinėjamu atveju darytina išvada, kad nuostoliai dėl sutartų įsipareigojimų nevykdymo yra sukelti ieškovei, bet ne atsakovei. Sutiktina su ieškovės argumentais, kad jei atsakovė mano, jog ieškovė yra jai skolinga už techninio projekto parengimą, bylinėjimąsi dėl leidimo išdavimo, savo teises gali ginti įstatymų nustatyta tvarka, reikalaudama nuostolių atlyginimo.

Dėl procesinės bylos baigties

35. Nustatytų teisinių ir faktinių aplinkybių pagrindu konstatuotina, jog pirmosios instancijos teismas tinkamai nustatė bylos aplinkybes, teisingai kvalifikavo tarp šalių susiklosčiusius teisinius santykius, priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą. Apeliaciniame skunde nenurodyta jokių objektyvių argumentų, kurie būtų pagrindas naikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą, todėl, atmesdamas skundą, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti pirmosios instancijos teismo priimto sprendimo motyvams. Tokia teismo sprendimo motyvavimo pareigos tinkamo įvykdymo samprata pateikiama ne vien kasacinio teismo, bet ir Europos Žmogaus Teisių Teismo praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. gegužės 27 d. nutartis Nr. 3K-3-219/2009). Apeliacinės instancijos teismas sutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimo motyvais, plačiau jų nekartodamas mano, kad sprendimas yra teisėtas ir pagrįstas, todėl konstatuoja, jog nėra pagrindo jį keisti ar naikinti (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

36. Kiti apeliacinio skundo argumentai neturi įtakos skundžiamo teismo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui, todėl apeliacinės instancijos teismas dėl jų nepasisako.

Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme

37. Vadovaujantis CPK 93 straipsnio 1 dalimi, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą.

38. Atsakovės (apeliantės) UAB „(duomenys neskelbtini)“ apeliacinį skundą atmetus, jai apeliacinės instancijos teisme turėtos bylinėjimosi išlaidos nepriteisiamos (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Tuo tarpu ieškovė (duomenys neskelbtini) pateikė prašymą priteisti bylinėjimosi išlaidas, kurias sudaro 1 000 Eur atsiliepimo į apeliacinį skundą rengimo išlaidos. Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymu Nr. 1R-77 patvirtintomis Rekomendacijomis dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas), nusprendžia, kad ieškovės prašomos priteisti bylinėjimosi išlaidos neviršija nustatytų maksimalių dydžių, todėl yra priteisiamos iš atsakovės ieškovei.

Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Klaipėdos apylinkės teismo 2022 m. kovo 29 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „(duomenys neskelbtini)“ ieškovei (duomenys neskelbtini)i 1 000 Eur (vieną tūkstantį eurų) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.