Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas

viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės D. M. ieškinį atsakovei G. K. dėl baudos ir procesinių palūkanų išieškojimo.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Pagal sutarties 5.1 punktą atsakovė turi sumokėti baudą dėl pagrindinės sutarties nesudarymo dėl atsakovės kaltės, kad bauda sudaro tik 1,8 proc. šalių sutartos buto kainos, todėl tokia bauda nelaikytina pernelyg didele (CK 6.258 str. 3 d.).

Sutarties sąlyga dėl baudos sumokėjimo pažeidžia šalių lygiateisiškumo (pariteto) principą, leidžia praturtėti kitos šalies sąskaita, todėl yra pagrindas nukrypti nuo sutarties sąlygų turinio. Sutarties sudarymas ir siekis gauti pažymą (kreipimasis į Bendrijos pirmininkę žodžiu ir raštu) rodo, kad šalių valia sudaryti atsakovei priklausančio buto pirkimo-pardavimo sutartį buvo ilgalaikė ir nuosekli. Teigia, kad atsakovė neturi vykdyti neteisėtos sutarties sąlygos ar juo labiau mokėti baudą, kurios dydžio ieškovė neįrodė.

Teigia, kad ieškovė prieš pasirašydama sutartį puikiai žinojo buto faktinę ir teisinę būklę, o jos atsisakymas sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį yra nepagrįstas. Pažymos turinys nėra šios bylos nagrinėjimo dalykas, tačiau atsakovė pažymi, kad pažymos turinys neatitinka faktinių aplinkybių – buto teisinę registraciją patvirtina ieškovės pateiktas Nekilnojamojo turto registro Centrinio duomenų banko išrašas. Remiantis Civilinio kodekso 4.262 straipsniu, įrašyti į viešą registrą duomenys laikomi teisingais ir išsamiais, kol nenuginčijami įstatymų nustatyta tvarka. Bendrija nėra įgaliotas subjektas spręsti statybų teisėtumo klausimą.

Dėl baudos dydžio nurodo, kad nustatyta 1 000 Eur bauda yra neprotingai didelė ir leidžia tariamai nukentėjusiajai šaliai piktnaudžiauti savo teise bei nepagrįstai praturtėti kitos šalies sąskaita.

CK prasme baudinės netesybos yra neteisėtos, todėl šiuo atveju spręstina, ar sutartinės netesybos - 1 000 Eur bauda, nėra neprotingai didelė (CK 6.73 straipsnio 2 dalis, 6.258 straipsnio 3 dalis). Kasacinis teismas yra konstatavęs, kad nors šalių sutartimi sulygtos netesybos ir yra laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurių jam nereikia įrodinėti, kai skolininkas neįvykdo arba netinkamai įvykdo sutartinę prievolę, tačiau tais atvejais, kai yra pareiškiamas reikalavimas mažinti netesybas ar kyla netesybų mažinimo teismo iniciatyva klausimas, kreditorius turi pagrįsti netesybas įrodinėdamas realiai patirtus nuostolius, kas yra žemiausioji netesybų mažinimo riba (Lietuvos A. T. Civilinių bylų skyriaus 2013 m. rugsėjo 18 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-446/2013).

Nurodo, kad ieškovė nepateikė jokių įrodymų, pagrindžiančių realiai patirtus nuostolius, todėl 1 000 Eur netesybos, kurios sudaro 2 proc. buto kainos, įtvirtina galimybę ieškovei piktnaudžiauti savo teise ir nepagrįstai praturtėti kitos šalies sąskaita, nes tokio dydžio netesybos yra aiškiai neprotingai didelės, juolab, kad sutartyje nenustatyta ieškovės, kaip pirkėjos, atsakomybė sutarties neįvykdymo atveju (Lietuvos A. T. 2010 m. kovo 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-106/2010).

Teismui netenkinus atsakovės prašymo atmesti ieškinį kaip nepagrįstą ir neįrodytą, yra pagrindas netesybų dydį sumažinti (CK 6.73 str. 2 d., 6.258 str. 3 d.). Ieškovė neįrodė nei tariamai patirtos žalos ir nuostolių dydžio, nei žalos ar nuostolių fakto apskritai, o civilinės atsakomybės taikymas, nenustačius bent vienos iš būtinųjų kumuliatyvių civilinės atsakomybės atsiradimo sąlygų, yra negalimas.

Atsakovės pateikti duomenys, pagrindžiantys turtinę padėtį (turimą turtą, įsipareigojimus, gaunamas pajamas ir kt.), sudaro sąlygas, teismui neatmetus ieškinio bei nesumažinus netesybų dydžio, tenkinti ieškovės prašymą išdėstyti sprendimo vykdymą (CPK 284 str. 1 d.).

Teismo posėdžio metu ieškovė, jos atstovas prašė ieškinį tenkinti ieškinyje nurodytais argumentais. Teismo posėdžio metu atsakovė, jos atstovė prašė ieškinį atmesti procesiniuose dokumentuose nurodytais argumentais.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys atmestinas.

Iš byloje esančių rašytinių įrodymų nustatyta, kad ieškovė ir atsakovė 2019-09-27 sudarė preliminariąją buto pirkimo pardavimo sutartį, kuria ieškovė įsipareigojo iki 2019-10-07 nupirkti, o atsakovė parduoti už 55 000 Eur butą, esantį (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (sutarties 1.1, 3.1, 4.1.1.1 p.). NTR išrašas patvirtina, kad butas, esantis (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklauso G. K..

Šalys sutarties 3.1 punktu sutarė, kad terminas (pagrindinei sutarčiai sudaryti, - teismo pastaba) gali būti pratęstas bendru šalių sutarimu atsiradus sutartyje nenumatytoms aplinkybėms.

Sutarties 4.1.1.1. punktu šalys susitarė, kad buto kainos dalis, lygi 1 000 Eur (toliau vadinama avansu), turės būti sumokėta pardavėjui iškart po šios sutarties pasirašymo. Byloje nėra ginčo, kad 1 000 Eur avansas buvo sumokėtas.

Sutarties 5.1 punktu šalys susitarė, kad jei pagrindinė sutartis nėra sudaroma šioje sutartyje nustatytomis sąlygomis ir/ar per šios sutarties 3.1 punkte nustatytą terminą dėl pirkėjo kaltės, ši sutarties laikoma nutrūkusi ir pardavėjui kaip nuostolių atlyginimas lieka sumokėtas avansas. Jeigu pagrindinė sutartis nėra sudaroma šioje sutartyje nustatytomis sąlygomis ir/ar per šios sutarties 3.1 punkte nustatytą terminą dėl pardavėjo kaltės, ši sutartis yra laikoma nutrūkusi ir pardavėjas privalo grąžinti pirkėjui avansą bei sumokėti avanso dydžio baudą.

Nagrinėjamoje byloje kilo klausimas dėl atsakovės pareigos sumokėti sutartyje numatytą baudą už pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties nesudarymą.

Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Preliminariajai sutarčiai, be kitų, yra būdingas tas ypatumas, kad tokios sutarties šalys neturi teisės reikalauti priverstinio sutarties įvykdymo natūra – šalims per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą nesudarius pagrindinės sutarties, prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 5 dalis). Vis dėlto šis preliminariosios sutarties ypatumas nereiškia, kad šalies atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį, nulemtas subjektyvių – nuo tokios šalies valios priklausančių – priežasčių, nesukelia jai neigiamų teisinių padarinių – ta preliminariosios sutarties šalis, kuri nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis).

Civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Pažymėtina, kad šios sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį. Teisėjų kolegija apibendrindama konstatuoja, kad civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (Lietuvos A. T. 2020-02-06 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

Ieškovė šioje byloje teigia, kad pagrindinė sutartis nesudaryta dėl atsakovės kaltės, kadangi ji pati grąžino avansą be jokio paaiškinimo. Atsakovė teigia, kad nėra jos kaltės, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta.

Kaip matyti iš preliminariosios sutarties, ji buvo sudaryta 2019-09-27, o terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti buvo nustatytas iki 2019-10-07. Šalys patvirtino, kad šalių susitarimu šis terminas buvo pratęstas 20 dienų, ką patvirtina ir susirašinėjimas 2019-11-08 el. laišku.

Iš šalių paaiškinimų nustatyta, kad sutarties tekstą ir terminus nurodė atsakovė. Iš atsakovės paaiškinimų teismo posėdyje nustatyta, kad atsakovė pinigus grąžino, kadangi 2019-10-07 ji neturėjo bendrijos pažymos, reikalingos pagrindinei sutarčiai sudaryti. Teigė, kad dėl tokios pažymos kreipėsi sutarties sudarymo diena, t.y. 2019-09-27, pažymos pakartotiniais raštais prašė 2019-10-01, 2019-10-07. Iš susirašinėjimo SMS matyti, kad bendrijos pirmininkė patvirtino, kad atostogauja iki lapkričio 26 d., kad visais klausimais reikia kreiptis į valdybą.

Kaip matyti iš 2019-10-09 el. laiško, atsakovė, esant nenumatytoms aplinkybėms (namo bendrijos pirmininkė išėjo atostogų ir atsisakė išduoti pažymą dėl atsiskaitymo už komunalines paslaugas savo atostogų metu) nurodė spalio 7 d. grąžinusi avansą, pareikšdama, kad ieškovė nėra įsipareigojusi pirkti butą, kad, gavusi reikalingą pažymą, atsakovė sutinka parduoti savo butą.

Iš šalių susirašinėjimo el. laiškais matyti, kad ieškovė 2019-11-07 klausė atsakovės, ar ši turi pažymą. Atsakovė atsakė, kad pažymą turi, tačiau nesutinka su jos turiniu.

Kaip patvirtina bylos duomenys, bendrijos pažyma buvo išduota 2019-10-17. Pažymoje nurodoma, kad G. K. nėra įsiskolinusi bendrijai, tačiau liko kitos neįvykdytos prievolės bendrijai, t.y. nepateikti dokumentai, įrodantys pastatytų papildomų sienų teisėtumą, o savininkės pastatytos sienos bendrosiose patalpose nėra išardytos. Pažymoje nurodoma, kad bendrijos žiniomis savininkė šalia savo buto yra savavališkai apsitvėrusi bendrijai priklausantį plotą, kuris anksčiau buvo naudojamas evakuaciniam išėjimui ir kitoms bendrosioms reikmėms. Pažymoje nurodoma, kad turi būti pateiktas bendrijos duotas sutikimas pastatyti mūrinę sieną, statybos leidimai, projektai. Bendrijos pirmininkė nurodė, kad kol tai nepadaryta, bendrija laiko, kad savininkė pagal šią prievolę nėra atsiskaičiusi su bendrija.

2019-11-07 laišku D. M. nurodė, kad „kai rašėmės preliminarią sutartį, Jūs užtikrinote, kad visi reikalingi leidimai buvo gauti ir buto dokumentai tvarkingi. Pažyma išduota prieš tris savaites, kodėl vilkinote laiką ir su manimi nesusisiekėte? Suprantu, kad nusprendėte buto neparduoti“.

2019-11-07 el. laišku G. K., be kita ko, nurodė, kad visus leidimus turi, kad sienos pastatytos 1994 m., kada net nebuvo bendrijos ir jokių leidimų nereikėjo.

2019-11-08 ieškovė el. laišku atsakovei nurodė, kad pagal sutartį atsakovė patvirtino, kad visi dokumentai yra tvarkingi, kad atsakovė 2019-10-09 prašė 20 dienų pratęsti pagrindinės sutarties sudarymą, kad šis terminas yra suėjęs, o sutartis nesudaryta dėl atsakovės kaltės, tad preliminarią sutartį galima laikyti nutrūkusia ir paprašė pervesti 1 000 Eur baudą.

Kaip matyti iš atsakovės su 2020-01-15 prašymu pateiktų duomenų, ta pati bendrijos pirmininkė 2019-04-15 buvo išdavusi G. K. 2019-04-15 pažymą apie atsiskaitymus už komunalines paslaugas, kurioje nurodoma, kad G. K., turinti butą (duomenys neskelbtini), pilnai atsiskaitė su bendrija už komunalines paslaugas ir iki 2019-03-01 įsiskolinimo bendrijai neturi. Ši pažyma buvo reikalinga sudaryti 2019-04-18 bendro naudojimo patalpų pirkimo pardavimo sutartį.

Taigi, bendrija šešių mėnesių skirtumu yra išdavusi dvi skirtingas pažymas: nors abejose pažymose patvirtinama, kad piniginių prievolių G. K. neturi, tačiau antrojoje pažymoje (2019-10-17) keliamas statybų teisėtumo, dokumentų pateikimo, sienų griovimo ir pan. klausimai.

Pažymėtina, kad bylos nagrinėjimo metu į bylą nepateikta duomenų, kad pažymoje minimi veiksmai yra savavališka statyba ar pažeidžia priešgaisrinės saugos reikalavimus. Be to, atsakovė su 2020-01-15 prašymu pateikė bendrijos pirmininkės SMS, kad vyksta posėdžiai dėl namo priešgaisrinio išėjimo įrengimo atlikimo darbų pagal naują statybos leidimą.

Teismo posėdžio metu ieškovė patvirtino ir pateikė įrodymus, kad nei ji pati, nei jos vaikai kito būsto neįsigijo. Duomenų, kad atsakovė būtų pardavusi ginčo butą, taip pat nėra.

Įvertinęs bylos aplinkybes, teismas daro išvadą, kad dėl pagrindinės sutarties nesudarymo yra kaltos abi šalys.

Atsakovės kaltė pasireiškė tuo, kad ji, gavusi pažymą, operatyviai neinformavo ieškovės apie gautą pažymą, nedėjo pastangų aiškintis su bendrijos pirmininke dėl pažymos turinio, tuo labiau, kad ji su pažyma nesutiko, t.y. nesiėmė veiksmų, kurie leistų ieškovę patikinti, kad savavališkos statybos nėra, negavo naujos bendrijos pažymos apie įsiskolinimų nebuvimą. Nors atsakovė teikė duomenis (bendrijos pirmininkės SMS), kad yra gautas naujas statybos leidimas dėl priešgaisrinio išėjimo įrengimo, tačiau paties statybos leidimo nepateikė, neprašė jo išreikalauti, t.y. nepatvirtino, kad butas yra tvarkingas ir nėra jokių kliūčių dėl jo sudaryti pirkimo pardavimo sutartį.

Ieškovės kaltė pasireiškė tuo, kad ji nebuvo pakankamai atidi ir rūpestinga apžiūrėdama butą ir susipažindama su buto dokumentais, nekėlė klausimų dėl jo išplanavimo pagal buto dokumentus, o, susipažinusi su bendrijos pažyma, nepageidavo sudaryti tokio turto pirkimo pardavimo sutarties. Nors terminas pagrindinei sutarčiai šalių sutarimu buvo pratęstas, tačiau po jo pasibaigimo ieškovė domėjosi dėl bendrijos pažymos, o, sužinojusi jos turinį, pareiškė, kad sutartis nesudaryta dėl atsakovės kaltės. Nors bylą nagrinėjant teisme paaiškėjo (bendrijos pirmininkės SMS), kad yra išduotas statybos leidimas dėl priešgaisrinio išėjimo įrengimo, ieškovė buto pirkimo pardavimo sutarties už tą pačią kainą sudaryti nepageidavo, nors atsakovė sutiko ją sudaryti.

Pripažinus, kad pagrindinė sutartis dėl abiejų šalių kaltės, teismas neturi pagrindo priteisti iš atsakovės ieškovės prašomos 1 000 Eur baudos. Dėl nurodytos priežasties ieškinys yra atmestinas.

Teismo nuomone, kiti šalių argumentai neturi reikšmės teisingai išnagrinėti bylą.

Atmetus ieškinį, ieškovės patirtos išlaidos iš atsakovės nėra priteisimos.

Rezoliucinė dalis

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 269-270, straipsniais,

nusprendžia:

Ieškinį atmesti.

Sprendimas per trisdešimt dienų gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus miesto apylinkės teismą.