- Teismas
- Klaipėdos apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2021-09-03
- Bylos Nr.
- e2-1493-941/2021
- Teisminio proceso Nr.
- 2-24-3-00977-2019-6
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Vaida Rimkienė
- Ieškovas
- A.
- Atsakovas
- UAB „Gaudesta“
- Advokatai
- Artūras Jaskelevičius, Eligijus Karbauskas
- Kategorijos
- 2.6.10.5.1Sutartinė atsakomybė
Klaipėdos apylinkės teismo Klaipėdos rajono rūmų teisėja Vaida Rimkienė, sekretoriaujant Jurgai Šideikienei, dalyvaujant ieškovui A.ndriui B.alčyčiui, jo atstovui advokatui Eligijui Karbauskui, atsakovei UAB „Gaudesta“, jos atstovams direktoriui K.ęstučiui G.audiešiui ir advokatui Artūrui Jaskelevičiui, viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo A.ndriaus B.alčyčio ieškinį atsakovei UAB „Gaudesta“ dėl baudos priteisimo.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
Šalies argumentai
ieškovas A.ndrius B.alčytis 2020-12-03 kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydamas priteisti iš atsakovės UAB „Gaudesta“ 10 000 Eur dydžio baudą, 5 procentų procesines palūkanas bei bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad ieškovas ir atsakovė 2019-05-07 sudarė atsakovės parengtą preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį, kuria atsakovė įsipareigojo pastatyti ir parduoti 90 kv. m kotedžą ir 1,9 a žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini)Tolminkiemio g. 12A, Klaipėda, o ieškovas įsipareigojo nupirkti šį žemės sklypą ir pastatytą gyvenamąjį kotedžą. Sutarties kaina – 100 000 Eur. Pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis pas notarą turėjo būti pasirašyta iki 2020-09-30. Sutarties vykdymui užtikrinti ieškovas sutarties pasirašymo metu sumokėjo 10 000 Eur avansą. Atsakovė savo įsipareigojimų numatytų sutartyje neįvykdė, t. y. iki 2020-09-30 nepastatė ir nepardavė ieškovui kotedžo, 2020-09-02 informavo ieškovą, kad neįvykdys sutarties iki nustatyto termino 2020-09-30 ir kad atsakovei neapsimoka parduoti kotedžo už sutartą 100 000 Eur kainą. Ieškovas 2020-11-16 kreipėsi į atsakovę, prašydamas iki 2020-11-20 grąžinti sumokėtą 10 000 Eur avansą bei sumokėti sutartyje nustatytą 10 000 Eur baudą. Atsakovė 2020-11-19 reikalavimą iš dalies įvykdė, t. y. 10 000 Eur avansą grąžino, tačiau sutartyje nustatytos baudos ieškovui nesumokėjo, taip pažeisdama šalių sudarytą sutartį. Prašė bylą nagrinėti dokumentinio proceso tvarka.
Klaipėdos apylinkės teismo 2020-12-14 preliminariu sprendimu ieškinys patenkintas (civilinė byla Nr. (duomenys neskelbtini)e2-12782-941/2020).
Šalies argumentai
Atsakovė UAB „Gaudesta“ 2021-01-06 pateiktais prieštaravimais dėl pareikšto ieškinio ir preliminaraus teismo sprendimo su ieškiniu nesutinka. Nurodo, kad ieškovas ieškinyje labai lakoniškai aptaria šalių bendradarbiavimą pagal preliminarią sutartį, iš esmės vengdamas teismui plačiau atskleisti ir paaiškinti šalis siejusius santykius. Atsakovė UAB „Gaudesta“ pateikia teismui tarp šalių vykusį susirašinėjimą el. paštu, kuris išsamiai ir plačiai atskleidžia šalių santykius. UAB „GGaudesta“ įvykdė visus jai priklausančius vykdyti įsipareigojimus, niekada neatsisakė parduoti pastatyto turto ieškovui, todėl UAB „Gaudesta“ paneigia visus su tuo susijusius ieškovo paaiškinimus ieškinyje. Šalys keitėsi tarpusavyje visais sutarties vykdymo klausimais, ieškovas teikė savo pageidavimus dėl kotedžo statybos, atsakovė į juos atsižvelgė. Sąmatoje prie sutarties numatyta, kad, jei pirkėja keičia sprendimus, sutartinė kaina gali būti tikslinama. Ieškovas vykdant sutartį buvo nurodęs, kad tam tikrų sprendimų dar neturi, juos patikslins vėliau, kas paveikia ir rangovo darbų atlikimą. Ieškovas 2020-06-30 el. pranešimu informavo atsakovą, kad notarinę sutartį galės pasirašyti tik gavus banko paskolą, kad tam reikės turto vertinimo, kuriame kotedžo baigtumas turės būti ne mažesnis kaip 80 proc., kad turto vertinimas ir vėlesni veiksmai su banku pareikalaus papildomo laiko ir gali užtrukti. Taigi ieškovas iki galo neįvertino savo galimybių laiku ir tinkamai atsiskaityti už įsigytą nekilnojamąjį turtą. Šalys pagal preliminarią sutartį nesitarė, kad kotedžo baigtumas būtų 80 procentų, kaip to reikalavo iš ieškovo jį ketinantis finansuoti bankas. Kad būtų pasiektas 80 procentų baigtumas, buvo reikalinga atlikti daugiau darbų, negu šalys buvo sutarusios. Todėl ieškovas pradėjo su atsakove derybas dėl preliminarios sutarties sąlygų pakeitimo, sutarties įvykdymo termino pratęsimo. A.ndrius B.alčytis buvo nurodęs, kad jam reikia apie 6 mėnesių turimam butui parduoti ir apie 2 mėnesių paskolai gauti. Ieškovas 2020-10-01, t. y. jau pasibaigus preliminarios sutarties įvykdymo terminui, siuntė pritarimą dėl sutarties pratęsimo 6 su puse mėnesio, pridedant ieškovo pageidaujamą papildomą 6 su puse mėnesio terminą sutarčiai pas notarą pasirašyti. Derybos tarp šalių dėl preliminarios sutarties vykdymo tęsėsi ir po 2020-09-30, tačiau šalims naujo susitarimo pasiekti nepavyko. Tikrosios preliminarios sutarties neįvykdymo priežastys yra ieškovo 2020-06-30 nurodytos aplinkybės dėl galimybės pasirašyti notarinę sutartį gavus kreditą iš banko, ir reikalavimas dėl 80 procentų objekto baigtumo. Ieškovas neteisingai aiškina preliminarios sutarties turinį, jos esmines bei kitas sąlygas ir šalių veiksmus po preliminarios sutarties sudarymo. Prašo 2020-12-14 preliminarų sprendimą panaikinti ir ieškinį atmesti.
Atsiliepimas
Ieškovas A.ndrius B.alčytis 2021-01-20 pateiktu atsiliepimu su prieštaravimais nesutinka. Nurodo, kad atsakovės subjektyvus interpretavimas tarp šalių vykusio susirašinėjimo nėra ir negali būti pagrindas keisti ar naikinti preliminarų teismo sprendimą. Atsakovas pažeidė sutartį, t. y. iki 2020-09-30 nepastatė ir ieškovui neperdavė gyvenamojo kotedžo ir žemės sklypo, todėl jam kyla civilinė atsakomybė. Prie preliminarios sutarties buvo sudaryta 2019-05-07 sąmata, kurioje numatyta darbų pradžia 2019-05-08 ir darbų pabaiga 2020-09-30. Sąmatoje buvo numatyta, kad darbai vyks trimis etapais, ir nurodyta, kokie darbai bus atlikti. Darbai, kuriuos privalėjo atlikti atsakovė, būtent ir sudaro 80–85 procentų nekilnojamojo turto baigtumą. Ieškovas tikėjos, kad atsakovė, būdama profesionali nekilnojamojo turto vystytoja / statytoja, įvykdys savo pačios parengtos sutarties ir jos prieduose prisiimtus įsipareigojimus sutartyje nustatytais terminais. Tačiau atsakovė iki 2020-09-30 sutartyje ir jos prieduose nurodytų darbų neatliko. Likus mėnesiui iki sutartyje numatytų darbų atlikimo pabaigos nuvykus ir apžiūrėjus objektą, tapo aišku, kad sutarti statybos darbai iki nustatyto termino nebus atlikti. Ieškovas 2020-08-24 ir 2020-08-26 kreipėsi į atsakovę, siekdamas suderinti susitikimą ir išsiaiškinti aplinkybes susijusias su sutarties nevykdymu. 2020-09-02 susitikimo metu ieškovas paaiškino atsakovės atstovui situaciją, kad jo sutuoktinė laukiasi, todėl griežtas terminų laikymasis turi esminės įtakos. Tačiau atsakovė pareiškė, kad darbų sutartyje nustatytu terminu neatliks, kad darbai vėluos apie 4 mėnesius ir daugiau, o jei tai ieškovui netinka, tai atsakovė nutraukia preliminarią sutartį ir grąžina ieškovui avansą. Ieškovas 2020-09-08 elektroniniu laišku kreipėsi į atsakovę, aptardamas susitikimo eigą ir prašydamas paspartinti darbų atlikimą. Atsakovė 2020-09-11 ieškovui nurodė, kad užbaigti darbų laiku nespės ir dėl to labai apgailestauja, dėl realaus darbų užbaigimo termino informuos per savaitę. Atsakovė 2020-09-30 susitikimo metu pareiškė, kad darbams užbaigti reikės 4 mėnesių ir nekilnojamojo turto įregistravimui 1,5 mėnesio. Atsakovės teiginys, kad įvykdė visus jai priklausančius įvykdyti įsipareigojimus, yra melagingas ir neatitinkantis faktinių aplinkybių bei klaidinantis teismą. Atsakovė pažeidė savo prievoles, kotedžo nepastatė, sutartų darbų neatliko ir ieškovui neperdavė. Mano, kad atsakovė tyčia pažeidė sutartį bei siekė pakelti turto kainą. Kaip ieškovas nurodė 2020-11-11 elektroniniame laiške atsakovei, atsakovės atstovas K.ęstutis telefonu jam pranešė, kad atsakovei nebeapsimoka parduoti kotedžo už sutartą kainą, kad prašo 1 450 Eur už kvadratą ir kad kotedžą galėtų parduoti už 130 000 Eur, o jiems suteiktų nuolaidą ir parduotų už 120 000 Eur, liepė rinktis. Sudarius sutartį atsakovė buvo nurodžiusi, kad, jei ieškovas pageidaus atlikti kokių nors pakeitimų vykdant statybas, apie tai turės informuoti iki atitinkamų darbų pradžios. Todėl ieškovas, siekdamas nesudaryti sunkumų atsakovei, iš anksto teiraudavosi apie darbus bei galimų pakeitimų pateikimo terminus. Iš esmės jokie ieškovo sprendimai nesudarė atsakovei jokių sunkumų vykdyti sutartį, jokios įtakos statybos darbų eigai neturėjo ir negalėjo turėti. Atsakovė kotedžo nepastatė ir ieškovui neperdavė, todėl ieškovui neatsirado pareigos mokėti sutartyje nustatytą kainą. Jei atsakovė būtų įvykdžiusi savo įsipareigojimus, ieškovas būtų įvykdęs prievolę sumokėti sutartą kainą. Pažymi, kad ne ieškovas pradėjo derybas dėl sutartyje nustatyto termino pratęsimo. Priešingai, ieškovas sutarties vykdymo metu atsakovės buvo nuolat klaidinamas, kad ji savo įsipareigojimus įvykdys. Derybos dėl sutarties įvykdymo termino pratęsimo ne dėl ieškovo, o būtent dėl atsakovo sutarties pažeidimo, t. y. prievolių netinkamo vykdymo. Ieškovas savo įsipareigojimus pagal preliminarią sutartį įvykdė, t. y. sumokėjo avansą bei buvo pasirengęs sudaryti notarinę sutartį iki sutartyje numatyto termino. Visi kiti sutartyje nustatyti įsipareigojimai buvo susiję išimtinai atsakove, kaip projekto (duomenys neskelbtini) „Bachmano žemė“ vystytoja. Tačiau atsakovė įsipareigojimų neįvykdė. Prašo 2020-12-14 preliminarų sprendimą palikti nepakeistą.
Ieškovas A.ndrius B.alčytis ir jo atstovas ieškinį palaiko ieškinyje ir atsiliepime į prieštaravimus išdėstytais argumentais ir motyvais.
Šalies argumentai
Ieškovas A.ndrius B.alčytis papildomai paaiškino, kad statytojas save pristatė kaip labai patikimą, sąžiningą, turintį daug patirties statybose. Atsakovės vadovas pats suruošė sutartį, atspausdino ir davė susipažinti. Sakė atsakovės atstovui, kad namą pirks su banko paskola ir klausė, ar sutarta darbų apimtis tinkama. Jam buvo atsakyta, kad tai yra standartinė sutartis, tokias sutartis pasirašo ir su kitais klientais, kurie perka per bankus, ir jokių problemų nėra. Statybos pradėtos vykdyti tik 2020 m. pradžioje. Iki statybų pradžios sugalvojo, kad nori keisti patalpų išplanavimą ir nusiuntė UAB „Gaudesta“ prašymą. Vėliau dar nepradėjus statyti pranešė UAB „Gaudesta“, kad nori su dizainere pasidaryti išplanavimo projektą. Paprašė, kad atsiųstų planus bei darbų grafikus, kad galėtų prisiderinti prie statybų. Ieškovė atsiuntė visus reikiamus planus. Susiskambinę su Kęstučiu aptarė viską, ką norėjo pasikeisti, kiek tai papildomai kainuos. Suderino ir parašė laišką, kad nepasimirštų. Apie papildomus darbus ar baigtumo didinimą nebuvo kalbos. Buvo kalbama tik apie pertvaros, durų aukščio ir panašius pakeitimus. Likus trims mėnesiams iki sutarties termino pabaigos, pamatė, kad padarytas tik pirmas aukštas su perdanga. Pradėjo abejoti, ar laiku pastatys namą, todėl parašė laišką ir paklausė. Atsakovė nuramino ir patikino, kad stengsis užbaigti laiku iki sutarties termino pabaigos, kad yra dar nemažai laiko, planuoja padaryti daug darbų. Likus mėnesiui iki sutarties termino pabaigos, jo inicijuoto susitikimo metu Kęstutis pasakė, kad reikia 4 mėnesių užbaigti statyboms. Sakė, kad vėluoja dėl finansinių problemų, dėl pandemijos, bankai klientams nebeduoda paskolų, dėl to vėluoja įmokos, medžiagos vėluoja. Susitikimas baigėsi be jokio abipusio susitarimo. Vėliau vyko derybos dėl sutarties pratęsimo sąlygų. Po sutarties termino pabaigos paskambinęs Kęstutis pasakė, kad nežino, kada parduos jam sutartą būstą, kad nenori įsipareigoti dėl galutinio termino. Pasiūlė grąžinti avansą ir sumokėti 3 000 Eur išlaidų dizainerei kompensaciją. Sakė, kad, kai pastatys tą būstą, ieškovas galės jį nusipirkti. Jis nesutiko, norėjo prasitęsti terminą. Vėliau Kęstutis paskambino ir pasakė, kad jo nebetenkina kaina, nori 1 450 Eur už kvadratą, kad gali gauti už kotedžą 130 000 Eur, tačiau jam parduotų už 120 000 Eur. Pateikė advokato parengtą sutartį, kurios sąlygos buvo visiškai kitokios. Su tokiomis sutarties sąlygomis nesutiko. Gavęs iš banko paskolą už 100 000 Eur nusipirko 80 kv. m butą.
Atsiliepimas
Atsakovė ir jos atstovas su ieškiniu nesutinka prieštaravimuose išdėstytais argumentais ir motyvais.
Atsakovės UAB „Gaudesta“ vadovas K.ęstutis G.audėšius papildomai paaiškino, kad pats parengė preliminarią sutartį ir sąmatą. Statybų iškart nepradėjo, nes nebuvo gautas statybos leidimas. Pagal sutartyje nurodytus darbus, objekto baigtumas turėjo būti apie 75–78 proc. Tame kvartale statė daug objektų, apie 20 objektų pardavė. Apie 80 procentų pirkėjų pirko su banko paskola ir nereikalavo didesnio baigtumo. Ieškovas 2020 m. birželio mėnesį pradėjo keisti sutarties sąlygas – reikalavo 80 proc. baigtumo. Tuo metu objekto baigtumas buvo apie 50 procentų. Statybų eigos nefiksavo, darbai vyksta be statybų žurnalo, darbų nefiksuoja ir neaktuoja. Objektą įregistruoja, kai pabaigia statyti. 2020-09-30, kai turėjo būti sudaryta pagrindinė sutartis, objektas buvo apie 55–60 proc. baigtumo, Nekilnojamojo turto registre nebuvo įregistruotas. 2020-09-30 buvo atlikti visi pirmu etapu numatyti darbai. Iš antrojo etapo darbų buvo atliktas perdangos montavimas ir pradėta stogo danga, kiti antrojo etapo darbai nebuvo atlikti, išorės apdaila nebuvo pradėta. Iš trečiojo etapo darbų buvo padaryta vidaus kanalizacija. Sutarties negalėjo įvykdyti, nes ieškovas 2020-06-30 pradėjo keisti sutarties sąlygas ir reikalauti didesnio baigtumo, kad galėtų išspręsti finansavimo klausimus su banku, prašė atidėti mokėjimą pusei metų. Iškilo klausimas, ar ieškovas pirks objektą. Taip pat darbai užtruko dėl vėluojančių medžiagų ir darbuotojų ligų. Prieš mėnesį informavo ieškovą, kad negalės įvykdyti sutarties. Šiuo metu objektas yra apie 70–72 proc. baigtumo, neįregistruotas. Nežino, kada pradėjo pardavinėti objektą, nes skelbimus deda vadybininkė. Kainos nuolat keičiasi. Objekto pardavimo kainos nurodyti negali, bet ji yra didesnė nei 100 000 Eur. Jo teiktuose susitarimų dėl sutarties pratęsimo projektuose dėl pandemijos laikotarpiu vėluojančių medžiagų nebeliko atsakovės civilinės atsakomybės sąlygos. Ieškovas siūlė pratęsti preliminarią sutartį. Atsakovė taip pat prašė pratęsti sutarties vykdymo terminą, bet nesusitarė. Nežino, ar pokalbio metu siūlė ieškovui grąžinti avansą. Nesakė ieškovui, kad jam nebeapsimoka parduoti namo dėl kylančių kainų.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
Preliminarus sprendimas paliktinas nepakeistas.
Faktinės aplinkybės
Byloje esančiais įrodymais ir dalyvaujančių byloje asmenų paaiškinimais nustatyta, kad atsakovė UAB „Gaudesta“ yra nuo 2006 m. veikianti statybų kompanija, turinti didelę patirtį gyvenamųjų namų statyboje, ne mažiau kaip trijų gyvenamųjų kvartalų, tarp jų kvartalo (duomenys neskelbtini)Danės upės slėnyje „Bachmano žemė“, vystytoja.
Atsakovė UAB „Gaudesta“ (pardavėja) ir ieškovas A.ndrius B.alčytis (pirkėjas) 2019-05-07 sudarė atsakovės parengtą preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį, kuria ieškovas (pirkėjas) įsipareigojo nupirkti, o atsakovė (pardavėja) įsipareigojo pastatyti ir parduoti ieškovui (pirkėjui) 90 kv. m kotedžą ir 1,9 a žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini)Tolminkiemio g. 12A, Klaipėda, už 100 000 Eur. Sąmatoje prie preliminarios sutarties nurodyta: darbų pradžia 2019-05-07, darbų pabaiga 2020-09-30; statybos darbai atliekami trimis etapais: I etapas – pamatai, lauko ir vidaus sienų mūras, pertvarkos, sąramos, ventiliacijų angos; II etapas – perdanga, stogas, išorės apdaila (klinkerinės plytos, priešvėjinė vata, parapetų apskardinimas, pastogės apkalimas ir nudažymas), lietvamzdžiai ir jų prijungimas prie drenažinių vamzdžių, trinkelės, veja; III etapas – vidaus darbai (sumontuojami plastikiniai trijų stiklų paketų langai, įėjimo durys, išvedžiojami vandentiekio sistemos ir kanalizacijos vamzdžiai, įrengiama elektros instaliacija (50 taškų), TV antenos laidai, signalizacijos laidai, nutinkuojamos sienos, įrengiamos šildomos grindys, apšiltinamas stogas, išpilami betoniniai laiptai į antrą aukštą), tarp sklypų aptveriama žalia tinklinė tvorelė. Pagal preliminarius vertinimus, atlikus sąmatoje nurodytus darbus, kotedžo baigtumas būtų 80–85 procentai (aplinkos sutvarkymas namo baigtumui įtakos neturi).
Šalys susitarė pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį pas notarą pasirašyti iki 2020-09-30. Ieškovas (pirkėjas) sutarties vykdymui užtikrinti 2019-05-07 sumokėjo atsakovei (pardavėjai) 10000 Eur avansą. Atsakovė (pardavėja) įsipareigojo, neįvykdžius preliminarioje sutartyje numatytų reikalavimų, grąžinti avansą ir sumokėti tokio pat dydžio baudą netesybų (preliminarios sutarties 7 p.). Preliminari 2019-05-07 sutartis neįvykdyta – pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis iki 2020-09-30 ir vėliau nebuvo sudaryta.
Leidimas statybai išduotas 2019-11-28. 2020-01-25 objekto statybos darbai dar nebuvo pradėti. Fotonuotraukose užfiksuota: 2020-03-27 tik išpilti išorinių sienų poliniai pamatai, 2020-04-23 pradėti montuoti vidaus pertvarų pamatai, 2020-05-15 vyksta pasiruošimas pirmo aukšto lauko sienų mūro darbams, 2020-05-20 pradėti pirmo aukšto lauko sienų mūro darbai, 2020-06-06 išmūrytos 6 eilės blokelių, 2020-06-18 įrengtos sąramos virš angų, 2020-06-30 antras aukštas nepradėtas, 2020-08-07 pradėta montuoti stogo konstrukcija, 2020-08-28 ne iki galo įgyvendintas I darbų etapas ir pradėtas II darbų etapas, 2020-09-27 (likus 3 dienoms iki sutarties pabaigos) nebaigti II etapo darbai ir nepradėti III etapo darbai, 2021-05-10 nebaigti II etapo darbai ir neatlikti III etapo darbai.
Objektas (bylos išnagrinėjimo teismo posėdyje dieną – 2021-08-19) Nekilnojamojo turto registre nėra įregistruotas.
Preliminarios sutarties galiojimo laikotarpiu tarp šalių vyko susirašinėjimas elektroniniais laiškais, tarp jų:
2019-12-06 – 2020-03-31 dėl patalpų išplanavimo, klinkerio spalvos ir pan.
2020-06-30 ieškovas domėjosi dėl statybų darbų pabaigos, informavo atsakovę, kad iki notarinės sutarties sudarymo reikės gauti banko paskolą, todėl gyvenamojo kotedžo baigtumas turi būti ne mažesnis kaip 80 procentų, ir kad turtui įvertinti bei paskolai gauti reikia papildomo laiko.
2020-07-01 atsakovė pateikė atsakymą, kad stengsis statybas atlikti laiku, kad dar yra nemažai laiko, planuojama padaryti daug darbų, likus mėnesiui iki sutarties pabaigos galės susitikti ir aptarti niuansus.
2020-08-24 ir 2020-08-26 ieškovas klausė atsakovės, kada ir kur galima susitikti aptarimui, nes lieka mėnuo iki sutarties pabaigos.
2020-08-26 atsakovė nurodė susitikimo datą 2020-09-02 ofise.
2020-09-08 ieškovas užfiksuoja, kas buvo aptarta 2020-09-02 susitikimo metu, kad atsakovės vadovas pranešė, jog sutartyje nurodytu terminų darbų neužbaigs, kad gali prireikti 4 mėnesių, skaičiuojant nuo susitikimo datos, t. y. 3 mėnesių nuo sutartyje numatytos užbaigimo datos, neįsipareigojant, kad šis terminas bus galutinis. Akcentuoja, kad statybos užbaigimo terminas jam yra labai svarbus. Nurodo, kad po susitikimo buvo telefonu susisiekęs su vadybininke dėl darbų paspartinimo, tačiau atsakymo nesulaukė.
2020-09-11 atsakovė informavo ieškovą, kad dėl pasikeitusios situacijos užbaigti darbų laiku nespės, dėl to apgailestauja, dėl užbaigimo termino informuos per savaitę.
2020-09-30 ieškovas informavo, kad nepageidauja nutraukti sutarties, kad nori pratęsti sutartį ir yra pasiruošęs deryboms dėl trumpesnio termino, kuris reikalingas kreditui gauti (laikas nuo statybų pabaigos iki sutarties pasirašymo pas notarą datos).
2020-10-01 atsakovė pateikė ieškovui 2020-09-30 datuojamo susitarimo dėl preliminarios sutarties įsipareigojimų įvykdymo termino pratęsimo projektą, kuriame numatyta UAB „Gaudesta“ įsipareigojimų įvykdymo terminą pratęsti iki 2021-04-15, nenumatant netesybų dėl įsipareigojimų neįvykdymo, nenurodant objekto kainos.
Vėliau po preliminarioje sutartyje numatyto pagrindinės sutarties sudarymo termino tarp šalių (ieškovo iniciatyva) vyko susirašinėjimas elektroniniais laiškais dėl preliminarios sutarties pratęsimo sąlygų, tačiau šalims susitarti nepavyko.
Ieškovas (pirkėjas) 2020-11-16 kreipėsi į atsakovę (pardavėją) su pranešimu (pretenzija) dėl pagal preliminarią sutartį sumokėto avanso grąžinimo bei preliminarioje sutartyje numatytos baudos sumokėjimo.
Atsakovė (pardavėja) 2020-11-19 grąžino ieškovui (pirkėjui) 10 000 Eur avansą.
Ieškovas A.ndrius B.alčytis su sutuoktine, bankui „Luminor Bank“ AS po 2020-11-27 suteikus 80 000 Eur kreditą būstui, 2020-12-03 įsigijo 84,56 kv. m bendro ploto, 90 procentų baigtumo butą (duomenys neskelbtini)Ragainės g. 12-21, Klaipėdoje, ir tinkamai už jį atsiskaitė.
Ieškovas prašo priteisti preliminarioje sutartyje numatytas netesybas – baudą, atsakovė su ieškiniu nesutinka.
Šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas (LR CK 6.156 str. 1 d.). Teisėtai sudaryta sutartis jos šalims turi įstatymo galią (LR CK 6.189 str. l d.). Šalys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai (LR CK 6.200 str. l d.). Vienašališkai atsisakyti įvykdyti prievolę draudžiama (LR CK 6.59 str.). Skolininkas laikomas pažeidusiu prievolę, kai neįvykdomos ar netinkamai vykdomos sutartyje numatytos sąlygos; skolininkas praleidžia prievolės įvykdymo terminą (LR CK 6.63 str. 1 d., 2 d.). Netinkamas prievolių, kylančių iš sutarties, vykdymas sąlygoja dėl sutarties nevykdymo kalto asmens civilinės atsakomybės atsiradimą. Už prievolės neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą kaltoji šalis privalo sumokėti netesybas (baudą, delspinigius) (LR CK 6.71 str. 1 d., 6.258 str. 1 d.).
Preliminariąja sutartimi šalys, joje aptartomis sąlygomis, įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę sutartį (preliminarios sutarties objektas). Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Jeigu šalys per preliminarioje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (LR CK 6.165 str. 1 d., 4 d, 5 d.). Preliminariosios sutarties šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, kaip ir bet kuri kita prievolė (kaip suprantama pagal LR CK 6.1 str.), gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (LR CK 6.70 str.).
Netesybos yra civilinės atsakomybės forma. Tai įstatymų, sutarties ar teismo nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta arba netinkamai įvykdyta (bauda, delspinigiai) (LR CK 6.71 str.). Netesybų tikslas – kompensuoti kreditoriaus galimus praradimus. Šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų reiškia tai, kad kreditoriui nereikia įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi sulygtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie pripažįstami minimaliais nuostoliais. Jeigu netesybos aiškiai per didelės, teismas gali netesybas sumažinti, tačiau tik tiek, kad jos netaptų mažesnės už nuostolius, patirtus dėl prievolės neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo.
Preliminariosios sutarties šalis turi teisę reikalauti netesybų, kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje. Jeigu netesybų mokėjimo pagrindas pagal preliminariosios sutarties nuostatas yra pagrindinės sutarties nesudarymas ir nustatyta, kad kita šalis tinkamai vykdė pareigas pagal sutartį ir neprisidėjo prie pagrindinės sutarties nesudarymo (nesutrukdė kitai šaliai sudaryti pagrindinę sutartį), tokios sutarties nuostatos yra pagrindas taikyti asmeniui civilinę atsakomybę netesybų forma, nebent jis įrodytų civilinę atsakomybę šalinančias aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartys civilinėse bylose Nr. 3K-7-304/2007, Nr. 3K-3-401/2008, Nr. e3K-3-209-695/2018, Nr. e3K-3-193-469/2019, Nr. e3K-3-11-469/2020 ir kt., Vilniaus apygardos teismo nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-475-467/2018).
Dėl ieškinio
Atsakovė yra daug metų statybų versle veikianti įmonė ir gyvenamųjų kvartalų vystytoja. Ieškovas yra fizinis asmuo, ketinęs įsigyti kotedžą atsakovės vystomame gyvenamųjų namų kvartale. Šiuo požiūriu ieškovas (pirkėjas) laikytinas silpnesniąja šalimi. Preliminarią sutartį, iš kurios kildinami reikalavimai, parengė atsakovė. Taip pat ir sąlygas dėl netesybų – baudos įsipareigojimų neįvykdymo atveju.
Byloje esantys įrodymai neabejotinai patvirtina, kad atsakovė savo įsipareigojimų preliminarioje sutartyje nustatytu terminu pastatyti ir parduoti ieškovui joje nurodytą turtą neįvykdė. Statybos darbai pradėti vėliau nei po 8 mėnesių nei preliminarioje sutartyje numatyta darbų pradžia. Preliminarioje sutartyje numatytą pagrindinės sutarties sudarymo dieną nebuvo atlikti visi sutarti II darbų etapo darbai ir nepradėti III etapo darbai, objektas nebuvo įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Objekte ir bylos nagrinėjimo metu (praėjus beveik metams po preliminarios sutarties pabaigos) nėra atlikti visi preliminarioje sutartyje numatyti dabai. Akivaizdu, kad pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta būtent dėl to, kad atsakovė nebuvo įvykdžiusi savo įsipareigojimų.
Atsakovės argumentai, kad ji sutarties neįvykdė dėl ieškovo veiksmų – reikalavimo padidinti objekto baigtumo procentą ir pakeisti atsiskaitymo terminus, nepagrįsti. Atsakovė ydingai, atsietai nuo visų faktinių aplinkybių konteksto, sau palankiai interpretuoja ieškovo 2020-06-30 elektroninio laiško turinį, kad neva ieškovas keitė preliminarios sutarties sąlygas. Ieškovas savo įsipareigojimus pagal preliminarią sutartį buvo įvykdęs – sumokėjęs avansą. Ieškovas pagal preliminarią sutartį daugiau jokių įsipareigojimų, išskyrus nustatytu terminu sudaryti pagrindinę sutartį, neturėjo. Į bylą pateiktas šalių susirašinėjimas patvirtina, kad ieškovas buvo aktyvus – preliminarios sutarties galiojimo laikotarpiu domėjosi statybų eiga, ragino atsakovę vykdyti savo įsipareigojimus, akcentavo terminų svarbą, informavo apie būtinybę atlikti turto vertinimą ir gauti finansavimą, ko neįmanoma atlikti atsakovei neįvykdžius įsipareigojimų – t. y. nepastačius ketinamo įsigyti objekto ir jo neįregistravus. Pažymėtina, kad atsiskaitymo sąlygos, išskyrus objekto kainą, preliminarioje sutartyje nebuvo nustatytos. Atsiskaitymo sąlygos iš esmės yra pagrindinės sutarties dalykas ir turėjo būti nustatomos pagrindinėje sutartyje. Atsakovė objekto nepastatė ir jo ieškovui nepardavė, todėl ieškovo pareiga atsiskaityti neatsirado. Jokių objektyvių duomenų, kad ieškovas būtų buvęs nepajėgus atsikaityti už įsigyjamą objektą (jei jis būtų buvęs pastatas), nėra. Priešingai, tai, kad ieškovas su sutuoktine, nepavykus susitarti su atsakove dėl preliminarios sutarties pratęsimo sąlygų, netrukus įsigijo ir tinkamai atsiskaitė už kitą panašios kainos gyvenamosios paskirties objektą (butą), rodo jo ketinimų įsigyti būstą šeimai rimtumą, jų realizavimą ir gebėjimą už įsigyjamą turtą tinkamai atsiskaityti.
Ieškovo pateiktais preliminariais vertinimais preliminarios sutarties priede – sąmatoje – numatyti statybos darbai sudaro apie 80–85 procentų kotedžo baigtumą. Iš susirašinėjimo matyti, kad ieškovas ragino atsakovę įvykdyti sutartyje numatytus darbus, jokių papildomų darbų atlikti nereikalavo. Todėl atsakovo argumentai, kad neva atsakovas už tą pačią kainą reikalavo didesnio kotedžo baigtumo, nei buvo sutarta preliminaria sutartimi, yra deklaratyvūs, visiškai nepagrįsti ir atmestini.
Ieškovas neatsisakė sudaryti pagrindinės sutarties. Priešingai, ieškovas pageidavo ir sutiko, kad preliminarios sutarties terminas būtų pratęstas analogiškomis sąlygomis. Susirašinėjimas dėl sutarties pratęsimo vyko iš esmės ieškovo iniciatyva. Tai rodo jo ketinimų įsigyti preliminarioje sutartyje nurodytą nekilnojamąjį turtą rimtumą. Tačiau atsakovė be jos įsipareigojimų įvykdymo termino pratęsimo siekė iš esmės sau palankiai pakeisti preliminarios sutarties sąlygas, taip pat ir objekto kainą (tiksliau jos preliminarioje sutartyje visiškai nenurodė). Į bylą pateiktų skelbimų bei byloje nedalyvaujančių asmenų susirašinėjimo su atsakove apie parduodamo turto kainą duomenys leidžia manyti, kad ieškovė siekė ženkliai padidinti kainą.
Atsakovei, kaip ilgametei gyvenamųjų namų statytojai ir kvartalų vystytojai, nėra ir negali būti jokia staigmena, kad pirkėjai absoliučia dauguma gyvenamuosius būstus įsigyja iš bankų pasiskolintomis lėšomis. Tai pripažino ir atsakovės atstovas, paaiškindamas, kad jo praktikoje tokių sandorių yra daugiau nei 80 procentų.
Atsakovė galėjo ir privalėjo įvertinti savo galimybes ir aplinkybes, kurios leistų protingai numatyti, kada darbai bus atlikti. Ieškovas, sudaręs preliminariąją sutartį, pagrįstai tikėjosi, kad atsakovė, būdama profesionali nekilnojamojo turto statytoja ir vystytoja, įvykdys pačios parengta sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Byloje nėra duomenų ir / ar įrodymų, patvirtinančių ieškovo nesąžiningumą ikisutartiniuose santykiuose su atsakove. Ieškovo elgesio dinamika ir visuma byloje nustatytų aplinkybių liudija, kad ieškovas realiai ketino įsigyti turtą iš atsakovės, t. y. įvykdyti preliminarią sutartį. Nėra jokio pagrindo išvadai, kad preliminarioji sutartis neįvykdyta dėl ieškovo (pirkėjo) kaltės. Įvertinus byloje esančių įrodymų visumą, darytina išvada, kad preliminari sutartis neįvykdyta dėl atsakovės kaltės. Pagal šalių susitarimą, neįvykus pagrindiniam sandoriui, turi būti ne tik grąžintas sumokėtas avansas, bet ir sumokėta avanso dydžio bauda, kaip minimalūs nuostoliai. Atsakovė jos civilinę atsakomybę šalinančių aplinkybių neįrodė ir net neįrodinėjo.
Atsakovė yra sėkmingai veikianti statybos įmonė, nekilnojamojo turto kainos yra ženkliai padidėjusios ir dar kyla. Šiuo metu objektas pardavinėjamas už ženkliai (apie 30 procentų) didesnę, nei buvo numatyta preliminarioje sutartyje, kainą. Ieškovas preliminarios sutarties galiojimo laikotarpiu patyrė su būsimo šeimos būsto išplanavimo ir interjero projektavimu susijusių išlaidų. Vėliau už tokią pat kainą, kaip numatyta preliminarioje sutartyje, įsigijo mažesnės kvadratūros butą. Ieškovas dėl neįvykusio pagrindinio sandorio nebejotinai patyrė žalos, kurios dydžio, esant susitarimui dėl baudos (minimalių nuostolių), įrodinėti neprivalo. Aplinkybių, sudarančių pagrindą mažinti netesybas, nenustatyta. Beje, atsakovė tokių aplinkybių nenurodė ir neįrodinėjo bei netesybų mažinti neprašė.
Esant tokioms aplinkybėms, ieškovo reikalavimas dėl netesybų – 10 000 Eur baudos –priteisimo yra teisėtas ir pagrįstas, todėl tenkintinas.
Už laiku neįvykdytą piniginę prievolę iš atsakovės ieškovui priteistinos 5 procentų metinės palūkanos už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo (LR CK 6.37 str. 2 d., 6.210 str. 1 d.).
Esant tokioms aplinkybėms Klaipėdos apylinkės teismo 2020-12-14 preliminarus sprendimas paliktinas nepakeistas bei paskirstytinos po jo priėmimo šalių patirtos bylinėjimosi išlaidos (LR CPK 430 str. 6 d. 1 p., 7 d.).
Dėl bylinėjimosi išlaidų
Ieškovas sumokėjo 113 Eur žyminį mokestį bei patyrė 3 025 Eur teisinės pagalbos išlaidų (1 210 Eur iki preliminaraus teismo sprendimo priėmimo ir 1 815 Eur po preliminaraus sprendimo), iš viso patyrė 3 138 Eur bylinėjimosi išlaidų. Teisinės pagalbos išlaidos, atsižvelgiant į procesinių dokumentų bei atstovavimo kokybę, yra protingos ir proporcingos, neviršija maksimalių rekomenduojamų priteisti dydžių. Patenkinus ieškinį, iš atsakovės ieškovui priteistinos visos jo patirtos ir rašytiniais įrodymais pagrįstos bylinėjimosi išlaidos (LR CPK 93 str. l d.). Palikus preliminarų sprendimą nepakeistą, ieškovui iš atsakovės papildomai priteistina 1 815 Eur po preliminaraus sprendimo patirtų teisinės pagalbos išlaidų. Atsakovė patyrė 1 210 Eur teisinės pagalbos išlaidų. Patenkinus ieškinį, atsakovės bylinėjimosi išlaidos neatlygintinos. Išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu, sudaro 7 Eur. Patenkinus ieškinį, šios išlaidos valstybei priteistinos iš atsakovės (LR CPK 93 str. 1 d.).
Rezoliucinė dalis
Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos CPK 259 str., 270 str., 430 str. 6 d. 1 p., 7 d., 8 d.,
nusprendžia:
Klaipėdos apylinkės teismo 2020-12-14 preliminarų sprendimą, kuriuo iš atsakovės UAB „Gaudesta“ priteista 10 000 Eur bauda, 5 procentų palūkanos nuo priteistos 10 000 Eur sumos nuo bylos iškėlimo teisme 2020-12-14 iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 1 323 Eur bylinėjimosi išlaidų ieškovui A.ndriui B.alčyčiui, palikti nepakeistą.
Priteisti iš atsakovės UAB „Gaudesta“ 1 815 Eur bylinėjimosi išlaidų ieškovui Andriui Balčyčiui.
Priteisti iš atsakovės UAB „Gaudesta“ 7 Eur bylinėjimosi išlaidų valstybei (įmokos kodas 5660).
Sprendimas per 30 dienų nuo paskelbimo dienos apeliaciniu skundu gali būti skundžiamas Klaipėdos apygardos teismui per Klaipėdos apylinkės teismą Klaipėdos rajono rūmus.