Kauno apygardos teismo sprendimas

Kauno apygardos teismo teisėja Jolita Cirulienė, sekretoriaujant Elenai Skruodenienei, dalyvaujant ieškovei R. Š. ir jos atstovei advokatei Marytei Vietaitei, atsakovės administratorės įgaliotam asmeniui Vytautui Česoniui bei atstovui advokato padėjėjui Simonui Baltrušaičiui,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjusi civilinę bylą pagal ieškovės R. Š. ieškinį atsakovei BUAB „Norekso nekilnojamasis turtas“ dėl garažo pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo galiojančia (tretysis asmuo - A. P.),

Aprašomoji dalis

nustatė:

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys tenkintinas.

Nustatyta, jog 2006-07-13 šalys bei tretysis asmuo sudarė Preliminariąją Buto pirkimo–pardavimo sutartį (b. l. 15-22), kuria atsakovė (pardavėja, tuo metu dar nebankrutuojanti) 3.1 ir 3.3 punktais įsipareigojo pastatyti ir parduoti ieškovei bei trečiajam asmeniui ne vėliau kaip iki 2007-10-30 butą Nr. 16 Kaune, (duomenys neskelbtini); Sutarties 3.1 punkte buvo numatyta, kad butas parduodamas su terasa, garažu Nr. 3, esančiu Kaune, (duomenys neskelbtini), ir sandėlio patalpa rūsyje; Sutarties 4 punkte buvo nustatyta, kad statomo buto pardavimo kaina yra 3 800 Lt už vieną kvadratinį metrą bendro buto ploto, terasos kaina 9 000 Lt, sandėlio kaina 5 000 Lt, garažo kaina 23 000 Lt. 2008-03-17 sutartimi (not. reg. Nr. 1706) (b. l. 23-30) atsakovė, atstovaujama direktoriaus L. V., pardavė ieškovei ir trečiajam asmeniui, atstovaujamoms įgaliotinės M. Y., butą Nr. 16, 2008-03-17 pasirašė turto perdavimo-priėmimo aktą (b. l. 31-32). Kaip teismo posėdyje patvirtino liudytoju apklaustas buvęs atsakovės direktorius L. V., pasirašęs ir 2006-07-13 preliminariąją sutartį, 2008-03-17 sutartimi garažas buvo neperleistas tik todėl, kad M. Y. įgaliojime nebuvo aptarta tokia teisė.

Taip pat nustatyta, jog 2009-01-07 šalys papildomai pasirašė Preliminarią garažo pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 09-01-07 (b. l. 8), kurioje nurodyta, kad UAB „Norekso nekilnojamasis turtas“ parduoda pirkėjui (ieškovei) garažą Nr. 3 (adresas (duomenys neskelbtini), Kaunas) už 23 000 Lt, kuriuos ieškovė įsipareigoja sumokėti iki 2009-05-01 (Sutarties 1 p.); kad garažas perduodamas sutarties pasirašymo dieną (2 p.); kad komunaliniai patarnavimai už garažo eksploataciją mokami nuo garažo priėmimo-perdavimo dienos (3 p.); kad UAB „Norekso nekilnojamasis turtas“ įsipareigoja sudaryti notarinę pirkimo-pardavimo sutartį iki 2009-12-20 (4 p.). 2009-05-04 kasos pajamų orderio kvitas serija Nr. 179NNT (b. l. 9) patvirtina, jog ieškovė sumokėjo atsakovei visą sutartą už garažą 23 000 Lt sumą. 2009-12-18 kasos pajamų orderio kvitas serija SM Nr. 000143 (b. l. 13) bei 2010 m. balandžio mėn. sąskaita (b. l. 14) patvirtina, jog nuo 2009-01-07, t. y. nuo garažo perdavimo, ieškovė naudojasi šiuo garažu ir moka butų savininkų bendrijai „Smėliai“ komunalinius mokesčius už šio garažo aptarnavimą.

Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas patvirtina, jog ginčo garažas (boksas) G3 (69 proc. baigtumas) jau nuo 2005-01-24 buvo nuosavybės teise įregistruotas atsakovės vardu, t. y. tiek 2006-07-13 preliminariosios buto pirkimo–pardavimo, tiek 2009-01-07 preliminarios garažo pirkimo–pardavimo sutarčių sudarymo metu šis garažas buvo atsakovės nuosavybė.

Taip pat pažymėtina, jog pagal 2006-07-13 Preliminariąją Buto pirkimo–pardavimo sutartį butą ir garažą atsakovė įsipareigojo parduoti kaip vientisą objektą ne vėliau kaip per 30 kalendorinių dienų po Buto teisinės registracijos Nekilnojamojo turto registre.

Kadangi ginčo garažas Nr. 3 (adresas (duomenys neskelbtini), Kaunas), kuris jau nuo 2005-01-24 buvo nuosavybės teise įregistruotas atsakovės vardu ir dėl kurio, kaip vieningo objekto kartu su butu (kuris ieškovei parduotas 2008-03-17 sutartimi, b. l. 23-30), tarp šalių 2006-07-13 buvo sudaryta preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis, ieškovei 2009-01-07 Sutartimi Nr. 09-01-07 (b. l. 8) buvo parduotas (o ne įsipareigotas parduoti ateityje) už 23 000 Lt, kuriuos visus ieškovė 2009-05-04 sumokėjo, ginčo garažas ieškovei buvo perduotas faktiškai naudotis 2009-01-07 ir nuo šios dienos ieškovė mokėjo komunalinius patarnavimus už jo eksploataciją, teismas 2009-01-07 preliminariąją garažo pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 09-01-07 kvalifikuoja kaip pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, atitinkančią visas šiai sutarčiai būdingas būtinąsias sąlygas, nustatytas CK 6.305 str., 6.306 str., 6.397 str., 6.398 str., t. y. buvo nustatyta parduodamo daikto kaina, už jį buvo sumokėti pinigai, jis buvo pardavėjo nuosavybė, šis daiktas buvo perduotas pirkėjai, t. y. ne tik ieškovė vykdė, bet ir atsakovė vykdė savo įsipareigojimus, nurodytus 2009-01-07 sutartyje. Iš 2009-01-07 preliminarios sutarties teksto matyti, kad ieškovė susitarė ne ateityje sudaryti kitą - pagrindinę sutartį, o tik notariškai įforminti jau sudarytąją. Be to, šioje sutartyje prievolės dalykas yra ne šalių veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį, o veiksmai, kuriais objektas – vertybė – yra parduodamas (jį perduodant) kitai sutarties šaliai. Toks prievolės dalykas yra ne preliminariosios, o pagrindinės sutarties požymis. Ginčo šalių 2009-01-07 rašytiniai įsipareigojimai prilygintini ne preliminariam susitarimui, kuriuo išreikšti šalių ketinimai ateityje sudaryti pagrindinę nekilnojamųjų daiktų pirkimo-pardavimo sutartį, toks susitarimas, teismo nuomone, buvo ar tapo pačia pirkimo-pardavimo sutartimi, kuriai pagal įstatymą būtinas atitinkamas įforminimas. Nagrinėjamoje byloje konstatuotina, kad ginčo šalių 2009-01-07 sutartyje išdėstytos prievolinės pareigos neatitinka preliminariosios sutarties požymių. Atsižvelgiant į tai, šalių susitarimas pripažįstamas pagrindine, t. y. nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartimi.

Nekilnojamojo turto perleidimo sutartis yra specifinė sutarties formos ir momento, nuo kurio sutartis laikoma sudaryta, požiūriu. Nekilnojamojo turto perleidimo sutarčiai, kaip dvišaliam sandoriui, privaloma notarinė forma, notarinės formos reikalavimo nesilaikymas daro sutartį niekiniu sandoriu, todėl pagal bendrąją taisyklę tokia sutartis laikoma sudaryta ne nuo šalių susitarimo, o nuo sutarties notarinio patvirtinimo momento (CK 6.159, 6.181 str. 4 dalis, 6.393 str. 1, 2 dalys). Pagal faktines aplinkybes konstatavus, kad šalys ne tik susitarė dėl esminių garažo pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų, bet ir pradėjo vykdyti jos turinį sudarančius įsipareigojimus, tačiau viena iš šalių vengė sutartį patvirtinti notariškai, sutartį įvykdžiusios ir jos sudarymu suinteresuotos šalies teisės yra ginamos CK 1.93 str. 4 dalies ir 6.309 str. 3 d. normų pagrindu ir tokia sutartis pripažintina galiojančia teismo sprendimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009-11-09 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-489/2009).

Teismas taip pat nemano, jog notarinė pirkimo-pardavimo sutartis buvo nesudaryta dėl ieškovės kaltės, nes, kaip patvirtino teismo posėdyje liudytoju apklaustas buvęs atsakovės direktorius L. V., pasirašęs ir 2009-01-07 preliminariąją sutartį, 2008-03-05 jis paruošė pastatytų objektų (tame tarpe ir ginčo garažo) inventorizacinę bylą su 100 procentų baigtumu, tačiau nebuvo spėta atlikti galutinį pridavimą, todėl 2009-01-07 faktiškai jau baigto, bet neįregistruoto 100 procentų baigtumo ginčo garažo parduoti ieškovei negalėjo ir todėl sudarė tik preliminariąją sutartį, o parduoti po 2009-05-05, kai buvo sutvarkyti dokumentai, jam visai neberūpėjo, nes jis galvojo tik apie tai, kaip išgelbėti įmonę nuo bankroto.

Teismo vertinimu, tinkamam nagrinėjamo ginčui išsprendimui taip pat yra svarbus ir CK 6.401 str., įtvirtinančio būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties institutą, aiškinimas ir taikymas. CK 6.401 str. 1 dalyje nustatyta, kad pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminarioje sutartyje numatytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminarioje sutartyje nurodytą kainą. Taigi būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartis yra tam tikra specifinė preliminarios sutarties rūšis, kurios ypatumus ir įtvirtina CK 6.401 str. nuostatos. Taip pat pažymėtina, kad kai pirkėjas – fizinis asmuo gyvenamąjį namą ar butą įsigyja ne su vartotojo verslu ar profesija susijusiu tikslu, tokia sutartis laikytina ir vartojimo sutartimi su visomis iš to išplaukiančiomis teisinėmis pasekmėmis. Tokios pozicijos laikomasi ir teismų praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010-07-30 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-353/2010; 2010-11-08 nutartis civilinėje byloje V Nr. 3K-3-435/2010). Teismo nuomone, ginčo šalių sudaryta sutartis, įvertinant ja prisiimtų įsipareigojimų pobūdį, šalių statusą, sutarties sąlygas, taip pat galėtų būti kvalifikuojama ir kaip būsimo garažo pirkimo-pardavimo sutartimi, sudaryta su vartotoju. Vien tai, kad pačioje sutartyje nenumatyti tam tikri privalomi šalių įsipareigojimai, pavyzdžiui, pirkėjo teisė atsisakyti preliminarios sutarties, neleidžia daryti priešingos išvados (CK 6.156 str. 4 dalis, 6.157 str. 1 dalis). Faktai, kad nagrinėjamu atveju iki sudarant sutartį jau buvo atlikti beveik visi garažo statybos darbai, taip pat neturi įtakos nurodytam santykių teisiniam kvalifikavimui, nes CK 6.401 str. tokių draudimų nėra nustatyta (CK 6.156 str. 1 dalis). Visgi, esminė aplinkybė nagrinėjamo ginčo atveju būtų ta, ar pagal šalių sudarytą sutartį buvo atliekamas finansavimas ar ne, nes nuo tuo priklauso, ar ieškovė, sumokėjusi visą sutartą kainą, įgijo nuosavybės teisę į perkamą turtą. CK 6.401 str. 5 dalyje būsimo gyvenamojo namo ar buto finansavimo samprata nėra tiesiogiai atskleista, tačiau, vertinant joje įtvirtintą nuostatą, kad visiška nuosavybės teisė įgyjama nuo visos preliminarioje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo, galima daryti išvadą, kad finansavimą neabejotinai apima visos tokios kainos sumokėjimas. Kartu pažymėtina, kad aptariama norma neįtvirtina reikalavimo, kad būsimo nekilnojamojo turto statybos būtų išimtinai finansuojamos pirkėjo lėšomis ar tokių lėšų dalis sudarytų esminę finansavimo dalį ir pan. Kitaip sakant, teismo vertinimu, bent jau nagrinėjamos bylos atveju, visos būsimo turto statybos kainos sumokėjimas taip pat galėtų būti pagrindas pripažinti, kad pirkėja finansavo statybas ir į pastatytą objektą įgijo nuosavybės teisę. Ginčo šalių sutartyje buvo numatyta, kad visa būsimo garažo kaina turi būti sumokėta dar iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo. Toks ieškovės įsipareigojimas, teismo nuomone, iš esmės galėtų reikšti statybų finansavimą CK 6.401 str. 5 dalies prasme. Pažymėtina, kad netgi esant abejonėms dėl tokio susitarimo egzistavimo, aptarta sąlyga turėtų būti aiškinama ieškovės – vartotojos naudai (CK 6.193 str. 4 dalis). Tai, kad dalį ginčo garažo statybos darbų iki preliminarios sutarties su ieškove sudarymo finansavo pati atsakovė banko lėšomis, ir dar iki 23 000 Lt sumokėjimo nebaigtas statyti ginčo garažas, nustačius 69 procentų baigtumą, buvo įregistruotas viešame registre (b. l. 11), padarytai išvadai neprieštarauja, tuo labiau, kad namą atsakovė statė verslo tikslais – pardavimui. Dėl išdėstytų argumentų teismas daro išvadą, kad šalių santykius būtų galima kvalifikuoti ir vadovaujantis CK 6.401 str. 5 dalies norma (kas atitiktų Lietuvos apeliacinio teismo 2010-12-02 sprendimu, priimtu civilinėje byloje Nr. 2A-101/2010, formuojamai praktikai) ir kas tik patvirtina šioje byloje pareikštų ieškovės reikalavimų pagrįstumą.

Bylos bei Lietuvos teismų informacinės sistemos LITEKO duomenimis nustatyta, jog atsakovei Kauno apygardos teismo 2009-09-04 nutartimi iškelta bankroto byla (c. b. Nr. B2-603-343/2010), kuri įsiteisėjo 2009-10-22. Taip pat nustatyta, jog ieškovė yra pasinaudojusi ĮBĮ suteikiama teise pareikšti finansinį reikalavimą bankrutuojančiai įmonei bei teismo nustatytu terminu ir tvarka pareiškė bankrutuojančiai atsakovei 23 000 Lt finansinį reikalavimą (b. l. 53), kylantį iš 2009-01-07 su atsakove sudarytos preliminariosios garažo pirkimo–pardavimo sutarties Nr. 09-01-07, kurį Kauno apygardos teismas 2010-02-17 nutartimi patvirtino (b. l. 50-52). Atsakovės nuomone, ieškovė negali naudotis šiuo teisių gynimo būdu, nes yra pareiškusi analogišką reikalavimą bankroto byloje, toks reikalavimas teismo yra patvirtintas. Teismų praktikoje pripažįstama, kad Įmonių bankroto įstatymo 10 str. 7 dalies 3 punkto norma, nustatanti, be kita ko, kad, įsiteisėjus teismo nutarčiai iškelti bankroto bylą, draudžiama vykdyti visas finansines prievoles, neįvykdytas iki bankroto bylos iškėlimo, neriboja kreditorių ar trečiųjų asmenų teisės susigrąžinti (išsireikalauti) jiems nuosavybės teise priklausantį turtą iš bankrutuojančios įmonės valdymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009-03-03 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-91/2009). Teismo nuomone, būtų neprotinga atsisakyti tenkinti ieškovės reikalavimą, taip paneigiant jos nuosavybės teisę ir ieškovę pastatant greta kitų trečiosios eilės kreditorių, kurių galimybės visiškai patenkinti savo reikalavimus iš bankrutuojančios įmonės turto yra sunkiai tikėtinos. Kita vertus, tenkinus ieškinį, sumažėtų ieškovės kreditorinio reikalavimo suma, o tuo pačiu – ir bankrutuojančios įmonės skola, kas vertintina teigiamai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009-03-03 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-91/2009). Teismas atmeta atsakovės atsikirtimus, jog ieškovės interesai yra apginti įtraukus ją į kreditorių sąrašą. Ieškovės paaiškinimu nustatyta, kad ieškovė pareiškė prašymą dėl jos įtraukimo į kreditorių sąrašą tik todėl, kad toks prašymas galėjo būti pareikštas tik per teismo nustatytą terminą, kurį praleidusi ji būtų praradusi teisę ginti savo interesus kaip kreditorė bankroto byloje, kurioje patvirtintų reikalavimų ji atsisakysianti, jeigu teismas šioje byloje priims jai palankų sprendimą. Nors teismas bankroto byloje ir patvirtino ieškovės finansinį reikalavimą, tačiau pagal šios bylos aplinkybes, teismo nuomone, ieškovė neprarado teisės reikalauti jai priklausančio garažo, kurį atsakovė įsipareigojo parduoti kartu su butu (kuris jau yra parduotas), kaip visumą, už kurį dar iki bankroto bylos atsakovei iškėlimo yra sumokėta visa sutarta kaina ir kuris ieškovei jau yra perduotas. Tokia situacija, atsižvelgiant į aukštesnių teismų formuojamą praktiką (pavyzdžiui, Lietuvos apeliacinis teismas 2010-05-03 nutartis civilinėje byloje Nr. 2A-407/2010 ir kt.) kvalifikuotina kaip savininko valios išraiška dėl būdo, kuriuo siekiama ginti savo, kaip pirkėjo teises, būtent – siekį susigrąžinti priklausantį turtą. Tačiau teismas pažymi, kad įsiteisėjus teismo sprendimui, kuriuo ieškinys patenkintas, bankroto byloje turės būti sprendžiamas ieškovės išbraukimo iš atsakovės kreditorių sąrašo klausimas ĮBĮ nustatyta tvarka.

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

ieškinį tenkinti.

Pripažinti galiojančia (patvirtinti) 2009-01-07 tarp ieškovės R. Š. 9a. k. (duomenys neskelbtini) ir UAB ,,Norekso nekilnojamasis turtas“ (į. k. 135781823) sudarytą garažo (bokso) G-3 (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio Kaune, (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 09-01-07 ir pripažinti šią sutartį pagrindine sutartimi.

Sprendimas per 30 d. gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos apeliaciniam teismui per Kauno apygardos teismą.