Šiaulių apylinkės teismo sprendimas

2. Ieškinyje nurodyta, kad ieškovas ir atsakovas 2019 m. liepos 9 d. sudarė Preliminariąją buto pirkimo-pardavimo sutartį (toliau tekste – Preliminarioji sutartis), kuria atsakovas (pardavėjas) įsipareigojo per 2 mėnesius po pastato pridavimo valstybinei komisijai sudaryti su ieškovu (pirkėju) buto su žemės sklypu ir parkavimo vieta, esančių (duomenys neskelbtini), pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Preliminariosios sutarties šalys susitarė, kad minimas butas bus parduotas ieškovui už 50000 Eur. Ieškovas atliko visus reikiamus veiksmus butui įsigyti, sumokėjo atsakovui 5300 Eur avansą, buvo pasirengęs sudaryti su atsakovu pagrindinę nekilnojamųjų daiktų pirkimo-pardavimo sutartį, banko sąskaitoje turėjo pakankamai lėšų butui įsigyti. Sužinojęs, kad pastato, esančio (duomenys neskelbtini), rekonstrukcija baigta ir 2021 m. gruodžio 6 d. įregistruota VĮ Registrų centras, ieškovas žodžiu ir raštu ragino atsakovą skubiai pateikti dokumentus, reikalingus notarinei buto pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti, tačiau atsakovas be jokios priežasties atsisakė vykdyti sutartinius įsipareigojimus, 2022 m. sausio 4 d. raštu informavo ieškovą, jog atsisako parduoti butą, esantį (duomenys neskelbtini), o Preliminariąją sutartį nutraukia ir jos nebevykdys. Atsakovas grąžino ieškovui 5300 Eur avansą, kurį pralaikė 2,5 metų, tačiau neatlygino ieškovo patirtų nuostolių. Per 2,5 metų panašių butų rinkos kainos labai išaugo, panašaus buto (duomenys neskelbtini), kaina išaugo 3 kartus, dabartinė ginčo buto vertė 2022 m. kovo 15 dienai sudaro 125000 Eur, t. y. pakilo 75000 Eur. Be to, ieškovas prarado galimybę 2019 metais investuoti į kitą panašų butą Palangoje arba Kaune, kuriame butų nupirkęs butą už 67000 Eur (šiuo metu buto kaina yra apie 97000 Eur), nes pinigus, reikalingus pagrindinei pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti, nuolat laikė banko sąskaitoje. Dėl nesąžiningų atsakovo veiksmų ieškovas prarado didelę galimybės įsigyti butą piniginę vertę, nes už tą pačią sumą dabar nebegali įsigyti panašaus buto, koks buvo sutartas Preliminariojoje sutartyje. Nuostoliams atlyginti prašo taikyti objektyvų (abstraktų) nuostolių apskaičiavimo metodą, kadangi ieškovas nesudarė naujos, pakeičiančios sutarties.

6. Bylos duomenimis nustatytos šios faktinės aplinkybės:

6.1. Šalys 2019 m. liepos 9 d. sudarė Preliminariąją sutartį (1 t., b. l. 7-8);

6.2. 2022 m. sausio 4 d. elektroniniu laišku atsakovas informavo ieškovą, kad jo šeima nutarė buto Palangoje neparduoti, nutraukti Preliminariąją sutartį ir grąžinti ieškovui avansą, kadangi per 2,5 metų pasikeitė daug sąlygų, aplinkybių, nepriklausančių nuo jų (1 t., b. l. 23);

6.3. 2022 m. kovo 15 d. konsultacijoje dėl galimos turto kainos UAB „OBER-HAUS“ įvertino buto, esančio (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), rinkos kainą, išvadoje pasisakydama, kad labiausiai tikėtina (galima) buto kaina rinkoje 2022 m. kovo 15 dienai galėtų būti 125000 Eur (1 t., b. l. 25-28);

6.4. Poilsio patalpos (duomenys neskelbtini) turto vertės nustatymo ekspertizės akto Nr. (duomenys neskelbtini), pasirašyto teismo eksperto R. G., išvadoje nurodyta, kad lyginamuoju metodu apskaičiuota poilsio patalpos (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančios (duomenys neskelbtini), rinkos vertė jos nustatymo dieną (2022-03-15) yra 134000 Eur (1 t., b. l. 66-80);

6.5. Poilsio patalpos (duomenys neskelbtini) turto vertės nustatymo ekspertizės akto Nr. (duomenys neskelbtini), pasirašyto teismo eksperto R. G., išvadoje nurodyta, kad lyginamuoju metodu apskaičiuota poilsio patalpos (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančios (duomenys neskelbtini), retrospektyvinė rinkos vertė 2022 m. sausio 4 dieną yra 133000 Eur (1 t., b. l. 186-200);

6.6. Nekilnojamojo turto registro duomenimis butas, esantis (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise priklauso V. D. ir D. D. (1 t., b. l. 81-83, 173, 201-203).

7. Civilinių santykių dalyviai, vykstant deryboms dėl tam tikros sutarties sudarymo, fiksuoja per derybas pasiektus susitarimus ir pasirašo įvairius ikisutartinius dokumentus. CK 6.165 straipsnyje nustatyta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Pagal preliminariosios sutarties sampratą šalys sutartyje turi susitarti dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų, taip pat turi nustatyti terminą, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis, šis susitarimas įforminamas rašytine forma. Pagrindinė preliminariosios sutarties sąlyga, skirianti ją nuo pagrindinės sutarties, – aiškiai išreikštas įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Preliminariosios sutarties atveju nėra prievolės objekto kaip tos turtinės vertybės, dėl kurios šalys sudaro pagrindinę sutartį. Preliminariosios sutarties objektas yra būsima pagrindinė sutartis. Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 str. 4 d.).

8. Civilinei atsakomybei šaliai, nepagrįstai vengusiai ar atsisakiusiai sudaryti pagrindinę sutartį, taikyti pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Kasacinio teismo pabrėžiama, kad civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020-02-06 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

9. Iš Preliminariosios sutarties turinio matyti, kad šia sutartimi ieškovas ir atsakovas susitarė per 2 mėnesius po pastato, esančio (duomenys neskelbtini), pridavimo valstybinei komisijai sudaryti buto su žemės sklypu ir parkavimo vieta, esančio (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį (Pagrindinę sutartį), kuria atsakovas (pardavėjas) parduos, o ieškovas (pirkėjas) įsigis nuosavybėn aptariamą butą adresu (duomenys neskelbtini) (toliau tekste – Butas) už 50000 Eur sumą (Preliminariosios sutarties 1.1, 1.2, 2.1, 3.1, 4.1.1.1 punktai). Šalys susitarė, kad ieškovas sumokės atsakovui 5000 Eur avansą per 14 dienų po Preliminariosios sutarties pasirašymo, o likusi buto kainos dalis turės būti sumokėta pardavėjams prieš pasirašant Pagrindinę sutartį (Preliminariosios sutarties 4.1.1.1 punktas). Jeigu Pagrindinė sutartis nėra sudaroma dėl pardavėjų kaltės, Preliminarioji sutartis yra laikoma nutrūkusi ir pardavėjai privalo grąžinti pirkėjui avansą (Preliminariosios sutarties 5.1 punktas; 1 t., b. l. 7-8). Bylos šalys neginčijo, jog avansas pagal Preliminariąją sutartį buvo sumokėtas atsakovui tinkamai pagal sutarties nuostatas, vėliau atsakovo grąžintas ieškovui (1 t., b. l. 113, 114). Taip pat šalys sutarė, kad Preliminarioji sutartis buvo nutraukta atsakovo iniciatyva 2022 m. sausio 4 d., atsakovui atsisakius parduoti ieškovui ginčo butą. Byloje nėra ginčo dėl to, jog ieškovas neįsigijo jokio kito nekilnojamojo daikto tiek po Preliminariosios sutarties sudarymo, tiek po jos nutraukimo. Ieškovas įrodinėja, kad dėl atsakovo nesąžiningumo, nepagrįsto atsisakymo sudaryti Pagrindinę sutartį jis patyrė 30000 Eur dydžio nuostolius, kuriuos ir prašo priteisti iš atsakovo. Nuostolių atlyginimą ieškovas grindžia Preliminariojoje sutartyje nurodyto buto kainos ir šio buto rinkos vertės Preliminariosios sutarties nutraukimo dienai, t. y. 2022 m. sausio 4 d., skirtumu, prašydamas taikyti abstraktų nuostolių skaičiavimo metodą.

10. Lyginamojoje sutarčių teisėje pripažįstami du pagrindiniai nuostolių apskaičiavimo metodai: objektyvus (abstraktus) ir subjektyvus (konkretus). Abu šie metodai yra įtvirtinti 1980 m. Jungtinių Tautų konvencijoje dėl tarptautinio prekių pirkimo-pardavimo sutarčių. Konkretus nuostolių apskaičiavimo metodas įtvirtintas šios konvencijos 75 straipsnyje, jame nustatyta, kad nuostoliai gali būti apskaičiuojami nustatant skirtumą tarp nutrauktoje sutartyje šalių sulygtos kainos ir kainos, už kurią prekės buvo parduotos ar nupirktos jau nutraukus sutartį. Šis metodas taikytinas tais atvejais, kai sutartis nutraukiama ir per protingą laiką sudaroma nauja pirkimo–pardavimo sutartis. Tuo tarpu abstraktus nuostolių apskaičiavimo metodas taikytinas tais atvejais, kai nukentėjusi sutarties šalis nebesudaro naujos pirkimo–pardavimo sutarties, todėl nuostoliai apskaičiuojami nustatant skirtumą tarp nutrauktoje sutartyje šalių sulygtos kainos ir sutarties nutraukimo momentu buvusios einamosios kainos (Konvencijos 76 straipsnio 1 dalis). Panašios nuostatos įtvirtintos ir soft law (negriežtosios teisės) šaltiniuose, pvz., UNIDROIT principų 7.4.5 ir 7.4.6 straipsniuose. UNIDROIT principų 7.4.5 straipsnyje („Žalos įvertinimas pakeičiančiojo sandorio atveju“) nurodyta, kad, kai nukentėjusi šalis nutraukė sutartį ir per protingą laiką bei protingu būdu sudarė pakeičiantįjį sandorį, ji gali susigrąžinti nutrauktos sutarties kainos ir pakeičiančiojo sandorio kainos skirtumą. Iš esmės analogiško pobūdžio nuostatos, reglamentuojančios subjektyvų (konkretų) nuostolių apskaičiavimo metodą, yra įtvirtintos ir CK 6.258 straipsnio 5 dalyje. Pagal UNIDROIT principų 7.4.6 straipsnio („Žalos įvertinimas pagal esamą kainą“) 1 dalį nukentėjusiai sutarties šaliai suteikiama teisė reikalauti nuostolių atlyginimo nesudarius pakeičiančiosios sutarties, tokiu atveju šio atlyginimo dydį apskaičiuojant abstrakčiu metodu – kaip nutrauktos sutarties kainos ir šios sutarties nutraukimo metu esamos kainos skirtumą. Sąvoka „esama kaina“ įprastai reiškia ne ką kita, o rinkos kainą (Konvencijos 76 straipsnio 2 dalis, UNIDROIT principų 7.4.6 straipsnio 2 dalis). Pažymėtina, kad Vakarų teisės tradicijos jurisdikcijose paprastai objektyviam (abstrakčiam) metodui teikiamas prioritetas prieš subjektyvų (konkretų) metodą, nes egzistuoja rizika, kad, taikydama pastarąjį ir kaip vieną iš orientyrų žalai įvertinti naudodama sudarytos pakeičiančiosios sutarties kainą, kuri tuo konkrečiu atveju neatitinka rinkos kainos, nukentėjusi sutarties šalis pati sau gali sukelti nuostolių. Tuo tarpu naudodama objektyvų (abstraktų) metodą ir nuostolių atlyginimo dydį grįsdama sutartyje sulygtos kainos ir sutarties nutraukimo metu buvusios rinkos einamosios kainos skirtumu, nukentėjusi sandorio šalis negali pati sau sukelti nuostolių, nes rinkos kaina yra objektyvi (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022-11-03 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-241-381/2022).

11. Daugumoje jurisdikcijų objektyvus (abstraktus) nuostolių apskaičiavimo metodas, kaip ginantis lūkesčio (sutarties tinkamo įvykdymo) interesą, yra taikomas sutartinės civilinės atsakomybės atveju ir nėra taikomas ikisutartinių pareigų nevykdymo (pažeidus pasitikėjimo interesą) situacijoje. Atkreiptinas dėmesys, kad tiek pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. lapkričio 6 d. nutarime civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006, tiek pagal naujausioje kasacinio teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022 pateiktus išaiškinimus tam tikrais atvejais galimas tinkamo sutarties įvykdymo (lūkesčio) intereso gynimas ir ikisutartiniuose teisiniuose santykiuose. Pastarojoje nutartyje kasacinis teismas, apibrėždamas, kokie tai atvejai, nurodė, kad šalies pagrįstas pasitikėjimas ir įsitikinimas, kad sutartis tikrai bus sudaryta, paprastai gali atsirasti, kai derybos yra pasiekusios aukščiausią derybų pažangos laipsnį. Kitaip tariant, kuo didesnis derybų pažangos laipsnis, tuo didesnis ir šalių tarpusavio pasitikėjimas. Aukštas šalių tarpusavio pasitikėjimo lygis yra artimas tam lūkesčio interesui, kurį šalys įgyja sudariusios pagrindinę sutartį. Taigi teisinės apsaugos apimtį ikisutartiniuose santykiuose lemia pati šių civilinių teisinių santykių prigimtis ir tai, kad tam tikrame derybų etape yra sukuriamas šalių tarpusavio pagrįstas pasitikėjimas, todėl, nesąžiningai šaliai atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį, nukentėjusiai sutarties šaliai turi būti atlyginami nuostoliai už šalių tarpusavio pagrįsto pasitikėjimo, kuris gali prilygti tinkamą sutarties įvykdymą saugančiam lūkesčio interesui, sužlugdymą. Gana toli pažengę šalių ikisutartiniai santykiai paprastai užfiksuojami rašytinę formą privalančioje turėti preliminariojoje sutartyje. Esant tokiai preliminariajai sutarčiai, kai derybų pažangos laipsnis yra aukščiausio lygmens, kai sukuriamas didžiausias pasitikėjimas tarp šalių ikisutartiniuose santykiuose ir kitai šaliai sukuriamas pagrįstas įsitikinimas, kad sutartis bus sudaryta, toks santykis yra artimas tam santykiui, kuris sukuriamas jau sudarius pagrindinę sutartį. Todėl tokioje situacijoje atsakomybės apimtis turėtų skirtis nuo tos, kuri galėtų būti taikoma šalims esant tik pradinėje derybų stadijoje. Jeigu ikisutartiniai santykiai buvo pasiekę aukščiausią derybų pažangos laipsnį ir dėl to tarp šalių yra atsiradęs pagrįstas šalių tarpusavio pasitikėjimas, kuris iš esmės yra artimas tam lūkesčio interesui, kurį šalys įgyja sudariusios pagrindinę sutartį, o nesąžininga šalis sužlugdė šį pagrįstą tarpusavio pasitikėjimą, taikant nesąžiningos šalies ikisutartinę civilinę atsakomybę galimas ir pagrindinės sutarties tinkamo įvykdymo lūkesčio intereso gynimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 40–42 punktai). Esant šalių sudarytai tokiai savo turiniu preliminariajai sutarčiai, kuri teikia pagrindą pripažinti šalių derybas pasiekusiomis aukščiausią pažangos laipsnį, abstraktaus (objektyvaus) nuostolių apskaičiavimo metodo (kaip skirtumo tarp preliminariojoje sutartyje nurodytos kainos ir turėjusios būti sudarytos pagrindinės sutarties objekto rinkos vertės, buvusios preliminariosios sutarties pasibaigimo momentu) taikymas galimas ir ikisutartinės civilinės atsakomybės atveju. Negautų pajamų, šiuo atveju grindžiamų preliminariojoje sutartyje nurodytos ginčo buto kainos ir šio turto rinkos vertės skirtumu, faktą ir dydį turi įrodyti prašanti juos priteisti šalis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022-11-03 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-241-381/2022).

12. Ieškovas, prašantis atlyginti patirtus nuostolius, pateikė į bylą šio sprendimo 6.3-6.5 punktuose aptartus turto vertės nustatymo paskaičiavimus. Nagrinėjamu atveju reikšmingas sprendimo 6.5 punkte nurodytas teismo eksperto R. G. pasirašytas nekilnojamojo daikto, esančio (duomenys neskelbtini), turto vertės nustatymo ekspertizės aktas Nr. (duomenys neskelbtini), kurio išvadoje nurodyta, kad lyginamuoju metodu apskaičiuota poilsio patalpos (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančios (duomenys neskelbtini), retrospektyvinė rinkos vertė 2022 m. sausio 4 dieną (Preliminariosios sutarties nutraukimo dieną) yra 133000 Eur (1 t., b. l. 186-200). Atsakovas neginčijo ieškovo pateikto turto vertės nustatymo ekspertizės akto Nr. (duomenys neskelbtini), neteikė savo turto vertės paskaičiavimų, paneigiančių ieškovo pateiktas turto vertes, nepageidavo turto vertės nustatymo ekspertizės, todėl spęstina, kad ieškovo pateiktame ekspertizės akte Nr. (duomenys neskelbtini) esančiais turto vertės nustatymo duomenimis abejoti nėra nei teisinio, nei faktinio pagrindo. Pažymėtina, kad Preliminariojoje sutartyje nurodytos nekilnojamojo daikto (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) kainos ir Preliminariosios sutarties nutraukimo dieną šio daikto rinko vertės skirtumas pinigine išraiška yra 83000 Eur, t. y. daugiau kaip 2,5 kartų didesnė suma nei prašo priteisti ieškovas.

14. Atsakovas nurodo, kad Preliminariąją sutartį turėjo sudaryti abu sutuoktiniai, tačiau sprendimą parduoti butą jis priėmė vienas, tad ieškovas turėjo įvertinti, kad turtas yra bendras, kad gali kilti problemų butą įsigyti. Šiuos atsakovo teiginius teismas vertina kritiškai, kaip siekimą išvengti nuostolių ieškovui atlyginimo. Iš šalių sudarytos Preliminariosios sutarties, kuria pasirašė atsakovas, bet ne trečiasis asmuo D. D., teksto matyti, kad sutarties nuostatose dažnai vartojamas žodis „pardavėjai“, pvz., 4.1.1.1, 4.1.2, 4.1.3.0, 4.1.4, 5.1 punktuose (1 t., b. l. 7-8), taigi, spręstina, kad pasirašydamas sutartį kaip pardavėjas, atsakovas suvokė veikiąs ne tik savo, bet ir sutuoktinės interesais, išreiškė ne tik savo, bet ir sutuoktinės valią, nors ir ne išreikštą jos pačios parašu sutartyje. Iš šalių susirašinėjimo sms žinutėmis matyti, kad atsakovas informavo ieškovą, jog sutuoktinė jau nebenori parduoti buto, nes dėl Covido ir karantino nebus galimybių niekur išvykti (1 t., b. l. 24). Elektroninis šalių susirašinėjimas patvirtina, kad 2022 m. sausio 4 d. atsakovas informavo ieškovą, jog atsakovo šeima nutarė buto Palangoje neparduoti, nutraukti Preliminariąją sutartį ir grąžinti ieškovui avansą (1 t., b. l. 23). Įvertinus aptartą šalių susirašinėjimą, darytina išvada, kad apie Preliminariąją sutartį ir jos sąlygas trečiajam asmeniui iš esmės buvo žinoma, trečiasis asmuo sandoriui neprieštaravo, tačiau vėliau atsakovo šeima, įskaitant ir trečiąjį asmenį, apsigalvojo, atsisakė sudaryti Pagrindinę sutartį dėl, jų nuomone, pasikeitusių asmeninio gyvenimo aplinkybių. Atsakovo atsisakymas parduoti ginčo būstą, teismo įsitikinimu, neatitinka sąžiningo, rūpestingo, tinkamo sutartinių teisinių santykių šalies elgesio standartų. Pažymėtina, kad ir pasibaigus Covid-19 pandemijai atsakovas nesiekė sudaryti Pagrindinės sutarties su ieškovu, nesiūlė ieškovui sudaryti Pagrindinę sutartį aukštesne turto kaina, nei šalys susitarė Preliminariojoje sutartyje. Taip pat pažymėtina, kad Astravo atominės elektrinės statybos prasidėjo gerokai anksčiau, nei šalys sudarė Preliminariąją sutartį, internetinio puslapio www.wikipedia.org duomenimis ši elektrinė buvo pradėta statyti 2011 metais, o eksploatacijos pradžia – 2020 metais, tad atsakovas, sudarydamas Preliminariąją sutartį, galėjo ir turėjo įvertinti šios elektrinės keliamas grėsmes bei įtaką Preliminariosios sutarties sąlygų tinkamam įvykdymui.

15. Sudarydamos Preliminariąją sutartį šalys suvokė, suprato ir susitarė, kad Pagrindinę sutartį jos sudarys per 2 mėnesius po to, kai pastatas, esantis (duomenys neskelbtini), bus priduotas valstybinei komisijai, taigi, šalys dėl Pagrindinę sutartį sudaryti trukdančių formalumų įsipareigojo laukti tol, kol jie bus pašalinti, t. y. tiek ieškovas, tiek atsakovas prisiėmė tokio laukimo riziką, jog Preliminariojoje sutartyje sulygta kaina gali kisti didėjimo ar mažėjimo linkme, todėl spręstina, kad šalys Preliminariojoje sutartyje susitarė dėl nekilnojamojo daikto kainos, įvertinę galimų kainos pokyčių riziką.