- Teismas
- Vilniaus miesto apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2023-03-01
- Bylos Nr.
- e2-1215-1171/2023
- Teisminio proceso Nr.
- 2-06-3-03218-2022-1
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Vilma Brazinskienė
- Ieškovas
- L. A.
- Atsakovas
- J. S.
- Advokatai
- Kristina Smaidžiūnaitė, Giedrė Gudžiūnaitė
- Kategorijos
sekretoriaujant Ilonai Terminienei, Ivetai Kavaliauskaitei, Rasai Kaupinytei, Laimai Šidlauskienei,
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo L. A. ieškinį atsakovui J. S. dėl baudos ir nuostolių priteisimo.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
Šalies argumentai
ieškovas L. A. (toliau - ieškovas) kreipėsi į teismą, pateikdamas ieškinį, kuriame prašo iš atsakovo J. S. ieškovo naudai priteisti 4 300 Eur sumą bei 5 proc. dydžio procesines palūkanas, skaičiuojamas nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, bei priteisti bylinėjimosi išlaidas.
Ieškinyje nurodė, jog nekilnojamojo turto skelbimų portale www.aruodas.lt atradęs tinkamą, jo kriterijus atitinkantį 53,9 kv. m. butą, esantį adresu (duomenys neskelbtini) (toliau – butas arba patalpos), susisiekė skelbime nurodytais kontaktais. Pažymi, jog minėtas turtas buvo pardavinėjamas kaip butas, atsakovas J. S. (toliau – atsakovas) skelbimu aiškiai deklaravo ketinantis parduoti gyvenamosios paskirties turtą, o ne gamybines patalpas. Susisiekus su ieškovu bendravo nekilnojamojo turto brokeris, atstovavęs atsakovą. Ieškovui butas tiko, tačiau besidomint paaiškėjo, kad buto paskirtis nėra gyvenamoji. Atsakovo atstovai ieškovą patikino, kad atsakovo žmona V. B. neva turi visus sutikimus ir leidimus pakeisti buto paskirtį į gyvenamąją. Ieškovui aiškiai bei nedviprasmiškai buvo patvirtinta, kad buto paskirtis į gyvenamąją bus pakeista iki pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, sąlyga dėl turto paskirties pakeitimo bus įtraukta į sutartį. 2022 m. sausio 7 d. ieškovas ir atsakovas, veikiantis per įgaliotą atstovę V. B., sudarė Preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. 415 (toliau – Sutartis), pagal kurią atsakovas įsipareigojo iki 2022 m. balandžio 1 d. už 107 000 Eur sumą ieškovui parduoti turtą – nekilnojamąjį daiktą – patalpas, esančias adresu (duomenys neskelbtini). Sutarties 5.1.1 p. Atsakovas įsipareigojo iki 2022 m. kovo 1 d. pakeisti buto paskirtį iš gamybinių patalpų į gyvenamosios paskirties patalpas. Nepavykus pakeisti buto paskirties iki 2022 m. kovo 1 d., šalys sulygo įvertinus buto paskirties nepakeitimo priežastis, sutarti papildomą protingą terminą atsakovui įvykdyti savo įsipareigojimą dėl buto paskirties pakeitimo. Pagal Sutarties 5.1.2 p. šalims sutarus dėl papildomo termino buto paskirčiai pakeisti, atitinkamai šalys pratęsia pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo terminą. Ieškovas su atsakovu sudarė Sutartį, kurioje buvo įtrauktas besąlygiškas atsakovo įsipareigojimas dėl buto paskirties pakeitimo, kuris, be kita ko, buvo ir būtina sąlyga pagrindinei pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti (Sutarties 7.7, 2.3, 5.1.1, 7.2.1, 7.2.2). Ieškovas pažymi, jog butą ketino pirki savo asmeninėms reikmėms (gyvenimui). Ieškovas nurodo, kad nei iki Sutarties sudarymo, nei po nėra matęs atsakovo ar su juo bendravęs, nes visas procesas vyko per atsakovo atstovus, t. y. nekilnojamojo turto brokerį ir žmona prisistačiusią V. B. Pasirašydamas Sutartį ieškovas matė, kad Sutartyje pardavėju yra nurodytas J. S. Pagal Sutarties 4.2 punktą ieškovas į atsakovo banko sąskaitą pervedė 4 000 Eur dydžio avansą, kuris yra įskaičiuotas į bendrą Sutarties 4.1 punkte nurodytą buto kainą. Po Sutarties sudarymo ieškovas domėjosi ar atsakovas atlieka veiksmus dėl buto paskirties pakeitimo. Atsakovo žmona V. B. nurodė, kad neva visi reikalingi veiksmai pakeisti buto paskirtį į gyvenamąją yra atliekami. Vis dėlto iki 2022 m. kovo 1 d., kaip buvo numatyta Sutarties 5.1.1. punkte, atsakovas neįvykdė savo įsipareigojimo dėl buto paskirties pakeitimo. Atsakovui neįvykdžius savo įsipareigojimo dėl buto paskirties pakeitimo, atsakovas įsipareigojo ieškovui grąžinti sumokėtą avanso dalį ir sumokėti ieškovui jo sumokėto avanso dydžio baudą (Sutarties 7.7 p.). Ieškovas dėjo visas pastangas, jog būtų išsiaiškintos buto paskirties nepakeitimo priežastys, t. y. ieškovas daug kartų atsakovo prašė pateikti įrodymus apie inicijuotus veiksmus, pats aiškinosi kaip pakeisti buto paskirtį, kadangi butą ketino ir norėjo įsigyti. Tačiau atsakovas po daugkartinių ieškovo prašymų niekada nepateikė jokios objektyvios informacijos, kuri leistų identifikuoti buto paskirties nepakeitimo priežastis ir jų objektyvumą. Vėliau atsakovas patvirtino, kad buto paskirties pakeisti neketina ir neinformavęs ieškovo, grąžino ieškovui 4 000 Eur sumokėtą avansą iki Sutartyje numatyto termino pagrindinei sutarčiai sudaryti. Ieškovas vėliau pastebėjęs pervestą pinigų sumą ir matydamas, kad pavedimas atliktas 2022 m. kovo 11 d., informavo atsakovą, jog šios sumos grąžinti neprašė bei nesutinka su tokiu veiksmu ir nelaiko to Sutarties nutraukimu, nes ieškovas dar siekė ir tikėjosi, jog atsakovas savo įsipareigojimus pagal Sutartį įvykdys. Tuo tarpu atsakovas pervesdamas ieškovo sumokėtą avansą, tokiu būdu galutinai patvirtino, kad nebeketina vykdyti savo įsipareigojimų pagal Sutarties 5.1.1 ir 7.7 punktus ir neketina su ieškovu sudaryti pagrindinės buto įsigijimo sutarties. 2022 m. balandžio 5 d. ieškovas pateikė atsakovui pretenziją dėl atsakovo pareigų pažeidimo ir Sutartyje numatytų teisinių pasekmių taikymo, tačiau atsakovas oficialaus atsakymo nepateikė. Ieškovas nurodo, kad pagrindinė buto pirkimo – pardavimo sutartis su atsakovu buvo nesudaryta dėl atsakovo neteisėtų veiksmų, nes jis ieškovo atžvilgiu elgėsi nesąžiningai, pateikė klaidinančią informaciją apie tai, jog buto paskirtis bus pakeista iki Sutartyje nustatyto termino ir pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties. Būtent dėl atsakovo veiksmų bei kaltės pagrindinė buto pardavimo sutartis nebuvo sudaryta. Ieškovas pažymėjo, kad atsakovas ir/ar jo atstovai visą laikotarpį po Sutarties sudarymo ieškovui nepateikė jokių įrodymų, kad pradėjo vykdyti savo įsipareigojimus dėl buto paskirties pakeitimo. Todėl ieškovas daro išvadą, kad atsakovas savo įsipareigojimų pagal Sutartį neįvykdė, buvo pasyvus, nebendradarbiavo ir net neketino įvykdyti savo prisiimto įsipareigojimo dėl buto paskirties pakeitimo Sutarties šalių sulygtais terminais. Ieškovas nesutinka su atsakovo prieštaravimais, nurodo, kad atsakovas meluoja teigdamas, jog „skolininkui bandant susisiekti su kreditoriumi, šis visą laiką skolininką ignoravo, nebendradarbiavo, nebandė pratęsti termino, derėtis, tartis taikos keliu. Toks tendencingas kreditoriaus elgesys (Preliminarios sutarties rengimas, išimtinai skolininkui Sutartyje nepalankių sąlygų numatymas, vengimas bendradarbiauti) suponuoja kreditoriaus nesąžiningumą<..>“. Ieškovas itin stengėsi išsaugoti Sutartį, o atsakovas ieškovui jokios informacijos neteikė ir nedėjo pastangų Sutarties išsaugojimui. Ieškovas nesuvokia atsakovo teiginio, jog Sutartį rengė ieškovas, nes būtent atsakovo atstovas – profesionalus nekilnojamojo turto brokeris – parengė Sutartį ir pateikė ją ieškovui. Nurodo, kad nepagrįstas atsakovo teiginys, kad tariamai ieškovas žinojo apie atsakovo psichinę sveikatą, nes ieškovas paties atsakovo gyvenime nėra matęs, o visa komunikacija buvo vykdoma per nekilnojamojo turto brokerį ir atsakovo sutuoktinę V. B. Papildomai nurodo, kad atsakovo pateikti duomenys apie tariamai prastą psichinę sveikatą yra niekaip nesusiję su šia byla, nes, pirma, atsakovas neginčija sudarytų sandorių, įskaitant Sutarties ar įgaliojimo, kurį išdavė savo sutuoktinei, antra, atsakovo pateikta medicininė informacija yra ginčui neaktualiu laikotarpiu – medicininio išrašo data yra 2022 m. gegužės 4 d., t. y. jau po Sutartyje numatytų visų terminų pasibaigimo. Ieškovas vadovaudamasis Sutarties 7.7 punktu, esant nustatytiems neteisėtiems atsakovo veiksmams, nurodo, jog atsakovas ieškovui turi sumokėti 4000 Eur sumą, kuri laikytina minimaliais pirkėjo nuostoliais dėl pardavėjo atliktų neteisėtų veiksmų. Šie nuostoliai laikomi šalių iš anksto aptartais, todėl papildomai neįrodinėtini. Ieškovas pastebi, kad dėl pardavėjo veiksmų neįvykdžius Sutarties, dėl itin staigių ir didelių kainų pokyčių nekilnojamojo turto rinkoje būtent 2022 m. I ketvirtyje ieškovui gyvenimui skirtą būstą teko įsigyti už ženkliai didesnę kainą. Ieškovas 159 000 Eur sumą įsigijo panašų, mažesnį 41,5 kv.m dydžio butą, kai tuo tarpu ginčo butą, kurio plotas 53,9 kv.m, ieškovas turėjo įsigyti už 107 000 Eur sumą. Taigi, dėl atsakovo neteisėtų veiksmų ieškovas prarado daug laiko, patyrė ženklių finansinių nuostolių, privalėdamas gyvenimui skirtą būstą įsigyti už žymiai didesnę kainą nei planavo. Ieškovas prašo iš atsakovo priteisti 4 000 Eur baudą ir 300 Eur išlaidų teisinei pagalbai, susijusiai su nuostolių išieškojimu ne teismo tvarka, iš viso 4 300 Eur. Taip pat, atsakovas ieškovui privalo mokėti 5 proc. dydžio palūkanas, skaičiuojamas nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
Atsiliepimas
Atsiliepimu į ieškinį atsakovas prašė ieškinį atmesti bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, jog atsakovas ir ieškovas 2022 m. sausio 7 d. pasirašė preliminariąją nekilnojamojo turto – negyvenamųjų patalpų – gamyklinių patalpų, adresu (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį. Šalys įsipareigojo notarinę Turto pirkimo-pardavimo sutartį sudaryti iki 2022 m. balandžio 1 d., jeigu šalys nesusitars kitaip. Atsakovas įsipareigojo iki 2022 m. kovo 1 d. pakeisti daikto pagrindinė naudojimo paskirtį iš gamybinės į gyvenamąsias patalpas. Atsakovas 2022 m. kovo 11 d. mokėjimo nurodymu grąžino 4 000 Eur sumokėtą avansą ieškovui. Atsakovas nepripažįsta 4 000 Eur baudos nei pagal Sutarties nuostatas, nei pagal teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principus. Teigia, kad bauda negali būti taikoma formaliai nenustačius priežasčių ir neįsigilinus į Sutarties turinį. Pažymi, kad šalių pasirašytoje Sutartyje nėra sąlygų, jog atsakovas turi atlyginti ieškovui nuostolius ir tuomet, kai sutarties nesudarymą lemia kitos, nuo jo valios nepriklausančio priežastys. Sutarties 7.4. numatyta, kad nutraukus Sutartį dėl pardavėjo kaltės, pardavėjas už savo įsipareigojimų nevykdymą privalo grąžinti iš pirkėjo gautą avansą. Teigia, jog atsakovas dėjo visas įmanomas pastangas tam, kad iki Sutartyje numatyto termino pakeisti buto paskirtį į gyvenamųjų patalpų, bet paskirtis nebuvo pakeista ne nuo jo valios priklausančių priežasčių, o dėl savivaldybės ir trečiųjų asmenų veiksmų. 2022 m. sausio 19 d. atsakovas surinko parašus dėl paskirties keitimo 38 patalpų savininkai tam neprieštaravo. Pakeisti paskirtį pageidavo 4 savininkai ((duomenys neskelbtini) patalpų savininkai). Atsakovas dokumentus atidavė architektui, tam, kad būtų padaryta patalpų nauja inventorizacija ir gauti nauji statybos leidimai. Atsakovo patalpos atitiko visus reikalavimus paskirties pakeitimui - taigi atsakovas atliko visus veiksmus tam, kad tinkamai įvykdyti Sutartį. Savivaldybės atstovai šią aplinkybę taip pat patvirtino, pareikalavo, kad patalpų paskirtis būtų pakeista visame koridoriuje. Kitų patalpų savininkai keisti paskirties nepanoro, todėl atsakovo ir kitų trijų patalpų savininkų prašymai buvo atmesti. Atsakovas dėjo visas įmanomas pastangas, suinvestavo savo asmenines lėšas tam, kad patalpų paskirtis būtų pakeista, o parduodamos patalpos būtų tinkamos pripažinti gyvenamosiomis patalpomis. 2022 m. sausio 17 d. kreipėsi savivaldybės nurodytą įmonę, kuri tvarko visą dokumentaciją dėl paskirties pakeitimo - http://www.paskirtieskeitimas.lt/kontaktai/. Šiai įmonei buvo pateikti visi reikalingi dokumentai, tame tarpe ir atsakovo atstovės surinkti sutikimai kitų gyventojų. Po kurio laiko įmonės atstovas direktorius G. Ž. susisiekęs telefonu nurodė, kad nieko negali padaryti ir savivaldybė paskirties nepakeis ir kad tai neturi nieko bendro su reikalavimais patalpoms ar atsakovo turima dokumentacija, kuri yra tinkama. Teigia, jog ieškovas pats nesutiko pirkti patalpų su kitokia paskirtimi, nors Sutartyje ir nurodytas Sutarties objektas negyvenamosios patalpos gamybinės patalpos, adresu (duomenys neskelbtini). Tuo tarpu atsakovas objektyviai nėra pajėgus išreikalauti sutikimą iš beveik 50 patalpų savininkų, tam, kad būtų pakeista patalpų paskirtis. Atsakovas tik sužinojęs, kad patalpų paskirties pakeisti nepavyks, elgėsi sąžiningai ir nedelsiant grąžino ieškovo sumokėtą avansą, tačiau baudos nemokėjo, nes Sutartis neįvykdyta ne dėl atsakovo kaltės, o būtent dėl trečiųjų asmenų ir savivaldybės. Atsakovas nesutinka ir su ieškovo argumentais, jog atsakovo atstovai patikino ieškovą, kad atsakovas turi visus sutikimus ir leidimus pakeisti buto paskirtį į gyvenamąją. Atsakovo atstovai iš karto informavo ir tą nurodė Sutartyje, kad paskirtis yra gamybinės patalpos. Atsižvelgiant į tai ir buvo nustatyta kur kas mažesnė nei rinkos kaina. Atsakovas apie tai, kad negalės pakeisti būsto paskirties sužinojo daug vėliau nei pasirašė Sutartį ir iš karto po to grąžino ieškovui avansą. Apie tai atsakovas informavo ieškovą SMS žinute. Atsakovas nesutinka su ieškovo teiginiu, jog dėl pardavėjo veiksmų neįvykdžius Sutarties, dėl itin staigių ir didelių kainų pokyčių nekilnojamojo turto rinkoje ieškovui gyvenimui skirtą būstą teku įsigyti už ženkliai didesnę kainą. Akcentuoja, jog atsakovo turtas buvo parduodamas už ženkliai mažesnę nei rinkos kainą atsižvelgiant į tai, kad patalpų paskirtis gamybinės. Sutartis pasirašyta 2022 m. sausio 7 d., o avansas ieškovui grąžintas po dviejų mėnesių laiko, teiginiai apie tai, kad per 2 mėnesius būstų kainos ženkliai kilo, dėl to ieškovas patyrė nuostolių, yra absoliučiai nelogiški. Priešingai - šis trumpas laiko tarpas tik pagrindžia, kad net jei laikytume, jog dėl atsakovo kaltės Sutartis nebuvo įvykdyta, apie tai ieškovas sužinojo labai greitai ir dėl to objektyviai negalėjo patirti jokių didesnių nuostolių, juolab vertinamų 4 000 Eur suma. Atsakovas pažymi, kad su ieškovu bendravo atsakovo atstovė sutuoktinė V. B., o jokios sutarties su brokeriu nebuvo ir joks brokeris nebuvo įgaliotas atstovauti atsakovą. Sutartį parengė ieškovas ir ją pasirašyti davė atsakovo atstovei su ja susitikus. Ieškovo teikiamas išrašas, jog brokeris G. A. jam siuntė Sutartį, nepagrindžia, kad ši Sutartis buvo siunčiama atsakovo ar jo atstovės prašymu. Su šiuo brokeriu atsakovas neturėjo nieko bendro, o apie parengtą sutartį sužinojo tik po to kai pats ieškovas pateikė ją pasirašyti.
Dublike ieškovas nurodė, jog atmeta atsakovo nurodytus argumentus. Pirma, šalys buvo pasiekusios aukščiausią pažangos laipsnį derybose dėl buto įsigijimo, t. y. ginčo šalis siejantis santykis buvo artimas tam santykiui, kuris sukuriamas jau sudarius pagrindinę sutartį, tačiau ginčo šalių Sutartis buvo sudaryta dėl to, kad jos sudarymo metu egzistavo kliūtys sudaryti pagrindinę sutartį, t. y. pagrindinės sutarties objektu turėjusių būti patalpų paskirtis dar nebuvo pakeista į gyvenamosios (kaip šalys buvo sutarusios) ir nebuvo atlikta jų, kaip gyvenamųjų patalpų, teisinė registracija. Taigi, pasirašydamas Sutartį atsakovas jau turėjo būti ne tik išsiaiškinęs patalpų paskirties keitimo galimybes ir perspektyvas, bet ir būti suderinęs visus tam reikiamus dokumentus. Tuo tarpu iš atsakovo su atsiliepimu pateikto susirašinėjimo matyti, kad galimai tik po Sutarties sudarymo jis pradėjo aiškintis patalpų paskirties pakeitimo galimybes. Antra, iš atsakovo kartu su atsiliepimu pateikto el. susirašinėjimo matyti, kad vos praėjus 10 dienų po Sutarties sudarymo atsakovas jau žinojo, kad Patalpų paskirties nepavyks pakeisti, tačiau apie tai neinformavo ieškovo. Be to, iš kartu su ieškiniu pateikto el. susirašinėjimo tarp šalių matyti, kad atsakovo atstovė (žmona) teigė neva atsakovas yra sudaręs sutartį su įmone, kuri neva tvarko dokumentus Patalpų paskirčiai pakeisti, tuo tarpu iš kartu su atsiliepimu pateikto el. susirašinėjimo matyti, kad jokių sutarčių pasirašyta nebuvo, tad darytina išvada, kad atsakovas melavo ieškovui, jog atlieka kažkokius veiksmus dėl patalpų paskirties keitimo ir neatskleidė visos padėties, kuri atsakovui buvo žinoma. Trečia, atsakovas nepagrįstai siekia išvengti atsakomybės už Sutarties pažeidimą, teigdamas, kad ginčo patalpų paskirtį jam neva sutrukdė pakeisti tretieji asmenys. Ieškovas teigia, kad atsakovo nurodomos aplinkybės yra deklaratyvios, jis nepateikė įrodymų, kad aukščiau nurodyti teisiniai veiksmai buvo atlikti, todėl akivaizdu, kad atsakovas neįrodė, jog, visų pirma, sudarydamas Sutartį su ieškovu buvo sąžiningas ir neprisiėmė įsipareigojimų, kurių jau Sutarties sudarymo metu buvo neįmanoma įvykdyti, antra, kad tinkamai vykdė Sutartimi prisiimtus įsipareigojimus ir atliko visus veiksmus, kad Sutartį įvykdytų ir pakeistų patalpų paskirtį bei su ieškovu pasirašytų pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Ketvirta, su ieškiniu pateiktame portalo www.aruodas.lt skelbime „Butas, (duomenys neskelbtini), 2 kambarių butas“ pardavėjas aiškiai bei nedviprasmiškai numatė, kad „Šalia (duomenys neskelbtini), prestižiniame (duomenys neskelbtini) rajone, (duomenys neskelbtini), parduodamas erdvus 2 kambarių butas“. Taigi, pagal naudojimo paskirtį butas yra gyvenamosios paskirties objektas ir atsakovas butą pardavimo paskelbimo metu pardavinėjo kaip gyvenamosios paskirties patalpas – butą. Skelbime esančiame buto aprašyme niekur nėra pažymėta, kad patalpos yra gamybinės paskirties, priešingai skelbime reklamuojama, kad parduodama būtent butas, o skelbimo turinys leido nustatyti parduodamo buto esmines savybes ir sąlygas, todėl turėjo būti teisingi. Ieškovas teigia, kad skelbime buvo pateikta esminė informacija, skatinanti įsigyti nekilnojamąjį turtą, t. y. nurodyta įsigyjama prekė ir jos savybės bei kaina, skatino pirkti butą skelbime nurodytomis sąlygomis. Tai reiškia, kad vidutiniam vartotojui, pamačius buto skelbimą tokį, koks jis buvo paviešintas, pakako duomenų susidaryti įspūdį, jog bus parduodamas gyvenamosios paskirties objektas – butas. Penkta, atsakovo vardu veikė ir parduodant turtą tarpininkavo Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos sertifikuotas nekilnojamojo turto agentas G. A. Atsakovas atsiliepime į ieškinį siekia sudaryti melagingą įspūdį, kad Sutartį neva parengė ieškovas, o su ieškiniu pateiktas susirašinėjimas neva nepatvirtina, kad tarpininkas G. A. veikė atsakovo/jo atstovų prašymu. Šiuo atveju iš atsakovo atsiliepimo į ieškinį taip ir neaišku, ar atsakovas teigia, kad jo vardu patalpų Sutarties pasirašymą derino jo neįgaliotas asmuo, ar visgi jis neneigia, kad toks asmuo veikė atsakovo interesais. Tuo atveju, jeigu atsakovas neigia, kad nekilnojamojo turto tarpininkas G. A. veikė atsakovo interesais, visiškai neaiški atsakovo pozicija, iš kur nekilnojamojo turto agentas gavo visus atsakovo asmens duomenis, reikalingus Sutarčiai sudaryti, o taip pat visą informaciją apie parduodamą butą. Ieškovas pažymi, kad atsakovo interesais veikęs G. A. parengė ir ieškovui atsiuntė Sutarties projektą, dalyvavo iki pat galutinio Sutarties suderinimo etapo. Taigi, atsakovas nepateikė įrodymų, atleidžiančių jį nuo civilinės atsakomybės, todėl jo pozicija atmestina kaip nepagrįsta.
Atsakovas triplike pažymi, jog pateiktas susirašinėjimas patvirtina, kad atsakovo atstovė V. B. 2022 m. sausio 17 d. kreipėsi į G. Ž. dėl būsto paskirties pakeitimo. Iš esmės pakartojo atsiliepime nurodytas aplinkybes. Atsakovas teigia, kad neturi priimti neigiamų pasekmių dėl to, kad Sutartis nebuvo įvykdyta ne dėl jo kaltės, o dėl trečiųjų asmenų valios ir savivaldybės neigiamo atsakymo. Atsakovas dėjo visas įmanomas pastangas, suinvestavo savo asmenines lėšas tam, kad patalpų paskirtis būtų pakeista, o parduodamos patalpos būtų tinkamos pripažinti gyvenamosiomis patalpomis. Akcentuoja, jog Sutarties esmė yra pardavimo santykiai, o ne daikto paskirties keitimas. Sudaryti pirkimo-pardavimo pagrindinę sutartį atsisakė pirkėjas, o ne pardavėjas. Pardavėjas buvo sąžiningas ir sužinojęs, kad nepavyks pakeisti būsto paskirties grąžino avansą pirkėjui. Tačiau pardavėjui negali būti taikoma bauda dar ir dėl to, kad sudaryti pirkimo-pardavimo sutarties, būtent dėl ko buvo sudaryta Sutartis, jis neatsisakė. Sutartyje nėra numatyta, kad turto paskirties pakeitimas būtų esminė Sutarties sąlyga. Atsakovas paskelbimo metu pardavinėjo kaip gyvenamosios paskirties patalpas pažymi, kad šios patalpos realiai atitiko butui keliamus reikalavimus (išskyrus tai nebuvo teisiškai įregistruota). Atsakovo atstovai iš karto informavo ir tą nurodė Sutartyje, kad paskirtis yra gamybinės patalpos. Ši aplinkybė buvo įtraukta į Sutartį, taigi pagrindo teigti, kad atsakovas neva ką nors nuslėpė nuo ieškovo, nėra. Atsakovas nėra pasirašęs jokios Sutarties su brokeriu, jam nebuvo teiktos jokios paslaugos ir atsakovas nesupranta iš kur ir kokiomis aplinkybėmis šis brokeris veikė pardavimo procese, dėl to mano, kad brokeris veikė ieškovo pavedimu ir interesais. Tiek atsakovas, tiek jo atstovė žmona V. B. sunkiai serga, dėl to priėmė sprendimą kuo greičiau parduoti ginčo turtą. Atsižvelgiant į tai, atsakovas pasirašydamas Sutartį sutiko su visomis Sutarties sąlygomis, kuris atsakovui yra itin nenaudingos dalyje dėl baudos ir įsipareigojimo pakeisti paskirtį, nors sprendimą pakeisti paskirtį priima ne atsakovas, o savivaldybės atsakingas skyrius. Taigi atsakovas sutiko su bet kuo, nes reikėjo parduoti turtą.
Ieškovas L. A. ir jo atstovė advokato padėjėja Giedrė Gudžiūnaitė teismo posėdyje palaikė procesiniuose dokumentuose nurodytus argumentus ir prašė ieškinį tenkinti.
Atsakovo atstovės advokatės Kristina Smaidžiūnaitė – Lankevičienė ir Renata Janušytė palaikė jų pateiktuose procesiniuose dokumentuose nurodytus argumentus ir ieškinį prašė atmesti.
Liudytojas P. Š. teismo posėdyje parodė, jog jo tėvas ir atsakovas yra buvę bendradarbiai. Paaiškino, kad tame pačiame name jis turi administracinės paskirties patalpas, todėl jam yra aktualus patalpų paskirties pakeitimo klausimas. Patalpų paskirties pakeitimas į gyvenamąją paskirtį yra komplikuotas. V. B. rinko parašus dėl patalpų paskirties pakeitimo, jis taip pat norėjo pakeisti paskirtį. Neprisimena, kada rinko parašus, gal praeitais metais. Sužinojus, kokios yra patalpų pakeitimo sąlygos, teko sustoti. Jis davė sutikimą dėl ginčo objekto paskirties pakeitimo, neprisimena kada pasirašė. Kiek girdėjo, name yra pakeista vieno buto ketvirtajame aukšte paskirtis. Daro prielaidą, jog tas butas identiškas. Kai V. B. gavo atsakymą iš savivaldybės, jis buvo informuotas iš karto, kad negalima paskirties pakeisti. Visas aukštas turi duoti sutikimus dėl paskirties pakeitimo. Pastate dalyje patalpų yra įsikūrusios įmonės, dalyje patalpų žmonės gyvena. Jis buvo vienu iš suinteresuotų asmenų, kurie norėjo pasikeisti paskirtį. Prieš kokius 3 metus gyventojai taip pat yra bandę pakeisti patalpų paskirtį, tačiau nepavyko. Pirmiau buvo tarp gyventojų dėl paskirties keitimo susitarta, vėliau atliekami veiksmai.
Liudytojas G. Ž. teismo posėdyje parodė, jog turi savo įmonę. Jis – statybos inžinierius. Į jį kreipiasi asmenys dėl patalpų paskirties pakeitimo, jis peržiūri dokumentus, jei viskas gerai, tuomet samdo architektus, procesas dėl patalpų paskirties pakeitimo trunka apie 3 mėn. Bylos šalių nepažįsta. Su V. B. yra bendravę dėl negyvenamųjų patalpų paskirties pakeitimo. Ji kreipėsi maždaug prieš metus elektroniniu paštu. Buvo tikriausiai žiema, gali būti šių metų (2022 m.) pradžia. Gal buvo ir skambutis, jei neklysta, buvo pateiktas kadastrinės bylos planas. Atsakymą klientams duodavo per savaitę, kai peržiūrėdavo medžiagą. Dėl tokių namų kaip (duomenys neskelbtini) gatvėje iš karto pasakydavo, kad paskirties keitimas neįmanomas. Tai buvo labai sudėtingas projektas, jo manymu. Dėl patalpų paskirties pakeitimo (duomenys neskelbtini) gatvėje į jį yra kreipęsi asmenys ir anksčiau. V. B. jam buvo parašiusi elektroninį laišką, į jį neatsakė, tuomet skambino, gal savaitė praėjo po laiško gavimo. Tam, kad galima būtų pakeisti paskirtį, turi būti atskiri inžineriniai tinklai, įėjimas.
Žemesnės instancijos teismas
Teismo posėdyje liudytoja K. B. parodė, jog draugauja su ieškovu. Paaiškino, kad buvo žiema, sausio mėn., (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) kavinėje susitiko su V. B. pasirašyti Preliminarios sutarties. Prie staliuko jie sėdėjo trise: ji, ieškovas ir V. B. Sutartį atsinešė V. L. sutarties neturėjo. V. B. ir L. A. skaitė sutartis, abu jas pasirašė ant abiejų kopijų kiekvieno lapo. Paskirties pakeitimo klausimas buvo aptartas iki sutarties pasirašymo, tai buvo aptarta sutartyje, jokios naujos informacijos neaptarė. Sutartį derino su brokeriu. Pirmąjį sutarties variantą gavo iš G., tame variante jau buvo įsipareigojimas, kad bus pakeista objekto paskirtis. Kad parduodamas objektas pamatė Aruode. Skelbimą pamatė prieš šventes 2021 m. gruodžio mėn. Pirmasis komunikavimas vyko su G. L. jo paprašė atsiųsti nuotraukas, aptarė kitus klausimus. Tada susitarė susitikti bute. Parodė, jog jiems aktualus buvo objekto paskirties pakeitimas, nes jie ėmė paskolą. Pirmo susitikimo metu buvo pasakyta, kad yra viskas paruošta paskirties pakeitimui: surinkti parašai, ruošiasi eiti į savivaldybę. Ji girdėjo L. pokalbį su brokeriu, kadangi pokalbis vyko įjungus telefono garsiakalbį. Be paskirties pakeitimo, buvo kalbama apie šildymą, paskolą. Po šio pokalbio vyko susitikimas bute, kuriame dalyvavo ji, ieškovas ir brokeris. Jie nurodė, kad suinteresuoti buto pirkimu, todėl norėjo susitikti su pardavėja. Antras susitikimas vyko su pardavėja. Pardavėja norėjo įrengti šildymą, todėl apie tai norėjo pakalbėti. Kai susitiko su pardavėja ir jos sūnumi, jie pristatė, kokią šildymo sistemą nori įrengti – modernų tinklelio šildymą, valdomą pulteliu. Pardavėjas buvo nusprendęs koks bus šildymas, pirkėjai turėjo nuspręsti dėl tinklelio vietos parinkimo. V. B. paaiškino, kad ji dalyvauja namo bendrijos veikloje, yra pirmininko pavaduotoja, sakė, kad sutikimai gyventojų yra pasirašyti, neš dokumentus dėl paskirties pakeitimo į savivaldybę. Buvo teigiama, kad pasirašom sutartį ir toliau jie keis paskirtį. Apie objekto paskirties pakeitimą kalbėjo V. ir brokeris. Nuo pat pradžių brokeris sakė, nėra problemų dėl paskirties pakeitimo. Jei būtų buvę abejonių, jie sutarties nebūtų pasirašę. Apsidraudimui buvo nustatytas ilgesnis terminas paskirčiai pakeisti. Manė, kad dviejų savaičių gali neužtekti. V. gyvena (duomenys neskelbtini), todėl susitarė susitikti šalimais kavinėje. Jie turėjo dar vieną susitikimą su V. sūnumi M. Atrodo, kad buvo vasario galas, sakė, kad dokumentai dėl pakeitimo nunešti. Tačiau vasario gale jie sunerimo, L. klausė pardavėjos, gal reikia kažkuo padėti, nes daug laiko buvo praėję. Kovo pradžioj, pardavėja pradėjo vengti kontakto, bendravimo ryšys susilpnėjo. Jie butą norėjo įsigyti, bet nebuvo atgalinio ryšio. Kai sužinojo, kad buto įsigyti nepavyks, jie norėjo pamatyti dokumentus, kad negalima pakeisti paskirties, nes galvojo, kad gal atsirado kitas pirkėjas, bet dokumentų jiems neparodė, tik grąžino avansą. Galiausiai susirašinėjimas vyko žinutėmis, jos buvo piktos, nesuprato, kodėl taip vyksta.
Liudytojas G. A. teismo posėdyje parodė, kad šiuo metu jis užsiima individualia veikla brokerio veiklos nevykdo. V. ieškojo objekto pirkimui, jis pardavinėjo objektą, taip jie susipažino. Ji pasiūlė parduoti savo objektą. V. sakė, kad jei ras klientų, gali pasiūlyti tą butą. Jis nufotografavo butą, įkėlė skelbimą į portalą ir ieškojo klientų. Objekto paskirtis – gamybinės patalpos, bet skelbime nurodė prie butų. Pradžioje bandė parduoti objektą be paskirties pakeitimo. Iki ieškovo atsiradimo paskirties objekto nebandė keisti. Ieškovas jam paskambino telefonu. Jis klausinėjo standartinių klausimų apie objektą. Ieškovui kilo klausimas dėl paskirties pakeitimo, nes jis norėjo pirkti butą su paskola. Iš pardavėjos gavo informaciją, kad galima keisti paskirtį, šią informaciją jis pateikė ieškovui. Pirmame susitikime V. nedalyvavo. Pasiūlė susitikti su pardavėja, kad aptarti paskirties pakeitimo klausimą. Jis nežinojo, kokios yra V. galimybės dėl objekto paskirties pakeitimo. V. pokalbyje minėjo, kad turi galimybę dėl paskirties pakeitimo. Garantuoti 100 proc. dėl paskirties pakeitimo negali. Jis pats nežadėjo, kad paskirtis bus pakeista, nes jis to nedaro. Su V. jis nebuvo sudaręs rašytinės sutarties. Sutarė, kad jei bus klientas, sudarys sutartį. Šiuo atveju preliminarią sutartį rengė visi bendra, vieni su kitais elektroniniu paštu derino sutarties sąlygas ir siuntė vieni kitiems. Kiekviena iš šalių įtraukė jos norimas sąlygas. Vyko susirašinėjimas, V. sutartį jis siuntė į sūnaus paštą. Galutinį preliminarios sutarties variantą jis nunešė V. susipažinti ir tada sutarties šalims davė kontaktus. Dėl susitikimo preliminarios sutarties pasirašymui tikriausiai V. pasiūlė vietą. Kas vyko vėliau, daugiau informacijos neturi. Paaiškino, kad skelbimai yra nuolat atnaujinami ir keičiami. Gali būti ir kasdien atnaujinami. Dėl to paties objekto gali būti įdėti ir trys skelbimai. Nėra taip, kad įdeda vieną skelbimą ir jis metus stovi. Neaišku pagal kurį skelbimą ieškovas jam skambino. Skelbime V. telefono numerio nedavė. Informacija skelbime yra įdėta iš VĮ Registro centro, neatsimena ar tą informaciją apie objektą jis pats išsitraukė, ar V. davė. Nuotraukas darė jis pats. Vizualizaciją darė jo samdytas žmogus. Objekto kainą nustatė V. Kaina taip pat keitėsi: prasidėjo nuo 120 ar 130 tūkstančių, paskui buvo pokytis į apačią. Bute galima buvo įrengti šildymą nuo elektros šaltinio, siūlymas buvo pardavėjo, jis L. tiko.
Motyvuojamoji dalis
Ieškinys tenkinamas.
Bylos duomenimis nustatyta, jog 2022 m. sausio 7 d. tarp J. S. (pardavėjo) ir L. A. (pirkėjo) buvo sudaryta Preliminarioji nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartis Nr. 415 (T.1, e. b. l. 21-24), kuria šalys įsipareigojo sudaryti bei pasirašyti Sutarties 2.1 punkte nurodyto nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutartį šioje Sutartyje nustatytomis sąlygomis, tvarka ir terminais (Sutarties 1 p.). Sutarties dalykas – nekilnojamasis daiktas - negyvenamoji patalpa – gamybinės patalpos, adresu: (duomenys neskelbtini) (Sutarties 2.1 p.). Šalys sutarė, kad turto pardavimo kaina yra 107 000 Eur (Sutarties 4.1 p.). Avansas sumokamas sekančia tvarka: 4 000 Eur sumokama per 1 darbo dieną po šios Sutarties pasirašymo dienos; 3000 Eur sumokama per 2 darbo dienas po dienos, kai pardavėjas pateikia pirkėjui įrodymus, patvirtinančius turto patalpų paskirties pakeitimą iš gamybinių patalpų į gyvenamosios paskirties patalpas (Sutarties 4.2.1, 4.2.2 p.). Pardavėjas įsipareigojo iki 2022 m. kovo 1 d. pakeisti daikto pagrindinę naudojimo paskirtį iš gamybinės į gyvenamąsias. Tuo atveju, jei daikto pagrindinė naudojimo paskirtis nebus pakeista iki nurodytos dienos, šalys susitarė tarpusavyje įvertinti paskirties nepakeitimo priežastis bei nustatyti protingą papildomą terminą pardavėjui įvykdyti šį įsipareigojimą (Sutarties 5.1.1 p.) Nutraukus Preliminarią sutartį dėl pardavėjo kaltės, pardavėjas už savo įsipareigojimų nevykdymą privalo grąžinti gautą iš pirkėjo avansą 7000 Eur (Sutarties 7.4 p.). Nurodyta, jog pardavėjui yra žinoma, kad pirkėjas planuoja imti būsto paskolą turto pirkimui. Todėl pardavėjas įsipareigoja pakeisti daikto pagrindinę naudojimo paskirtį iš gamybinės į gyvenamąsias patalpas, taip pat užtikrinti, kad turtas faktiškai atitiktų gyvenamosios patalpos keliamus reikalavimus, nustatytus teisės aktuose. Pardavėjui neįvykdžius šios sąlygos Sutartyje nustatytais terminais, pirkėjas vienašališkai turi teisę nutraukti sutartį, o pardavėjas privalo per 3 kalendorines dienas pirkėjui grąžinti sumokėtą avansą bei sumokėti pirkėjo sumokėto pardavėjui avanso dydžio baudą (Sutarties 7.7 p.). 2022 m. sausio 7 d. L. A. mokėjimo parvedimu J. S. sumokėjo 4000 Eur avansą (T.1, e. b. l. 25). Minėtą sumą ieškovui J. S. 2022 m. kovo 11 d. mokėjimo nurodymu grąžino (T.1, e. b. l. 26). 2022 m. balandžio 5 d. ieškovas atsakovui pateikė pretenziją, kurioje nurodė argumentus, pagrindžiančius pardavėjo pareigų pažeidimą ir pagrindą taikyti Sutartyje numatytas teisines pasekmes, tačiau atsakovas atsakymo į pretenziją nepateikė (T.1. 68-72).
Taigi, ginčas šioje byloje yra kilęs dėl skirtingo Sutarties sąlygų aiškinimo. Pasak ieškovo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo nesąžiningų veiksmų nevykdant savo įsipareigojimų dėl turto paskirties pakeitimo, neatskleidžiant pirkėjui tikrosios informacijos apie turto paskirties pakeitimo galimybę. Tuo tarpu atsakovas teigia, kad Preliminariojoje sutartyje nėra sąlygų, kad pardavėjas turi atlyginti pirkėjui nuostolius ir tada, kai sutarties nesudarymą lemia kitos, nuo jo valios nepriklausančios priežastys. Ieškovo gynybinė pozicija grindžiama tuo, jog pagrindinė turto pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės.
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.156 straipsnyje nustatytas sutarties laisvės principas reiškia asmens universalią teisę savo pasirinkimu ir laisva valia pradėti derybas, sudaryti preliminariąją sutartį dėl pagrindinės sutarties, sudaryti vienos ar kelių rūšių sutarčių elementų turinčią sutartį, nurodyti sąlygines sandorio sąlygas ir pan. Tai reiškia, kad sutarties laisvės principas leidžia asmeniui savo valia spręsti ir sudaryti CK normomis reglamentuotas ir šiomis normomis tiesiogiai nereglamentuotas, tačiau imperatyviosioms teisės normoms neprieštaraujančias sutartis (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. liepos 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-258/2009).
Žemesnės instancijos teismas
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, aiškindamas materialiosios teisės normas, reglamentuojančias preliminariosios sutarties institutą, yra konstatavęs, kad preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje. Tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo. Vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Taigi, preliminariosios sutarties objektas yra ne turtas, veiksmų rezultatas ar pan., dėl kurių įgijimo susitaria sutarties šalys, bet kitos sutarties sudarymas ateityje (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011, 2020 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-7-378/2020, 19 punktas ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika). Tai sutartis dėl kitos (pagrindinės) sutarties sudarymo, iš jos kyla šalių prievolė aptartomis sąlygomis sudaryti pagrindinę sutartį. Preliminariosios sutarties pažeidimo santykius reglamentuoja CK 6.165 straipsnio 4 dalis, o teismas, taikydamas nurodytą teisės normą, vadovaujasi CK 1.5 straipsnio 4 dalyje įtvirtintais principais (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. gruodžio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-592/2007; 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011; kt.).
Sprendžiant dėl atsakomybės už preliminariosios sutarties pažeidimą, būtina turėti omenyje tai, kad ikisutartiniai santykiai yra specifiški. Pagal CK 6.163 straipsnio 2 dalį šalys yra laisvos derėtis ir neatsako už tai, kad nepasiekiamas susitarimas. Taigi ir baigiamajame ikisutartinių santykių etape – sudarant preliminariąją sutartį – dar nėra visiško tikrumo dėl to, ar bus sudaryta ir vykdoma pagrindinė sutartis, nes tai gali lemti įvairios aplinkybės. Todėl, sprendžiant dėl nukentėjusios ikisutartinių santykių šalies teisės reikalauti piniginio atlyginimo už prarastą galimybę, esminę reikšmę turi šalies, atsisakančios sudaryti pagrindinę sutartį, veiksmai sąžiningumo požiūriu. Teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis). Laikoma, kad derybos pradedamos arba deramasi nesąžiningai, kai derybų šalis neturi tikslo sudaryti sutartį, taip pat atlieka kitus sąžiningumo kriterijų neatitinkančius veiksmus (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011). Sprendžiant, kiek kuri sutarties šalis yra atsakinga už sutarties nevykdymą, turi būti vertinama ne tik tai, kokias tarpusavio teises ir pareigas pagal pasiektą susitarimą ir taikytiną teisinį reguliavimą sutartis sukuria jos šalims, bet ir jų elgesys vykdant sutartį, sutarties vykdymo principų, įtvirtintų CK 6.200 straipsnyje (bendradarbiavimo, kooperavimosi, ekonomiškumo ir kt.), laikymasis bei kitos reikšmingos aplinkybės. Įstatymas įpareigoja kiekvieną sutarties šalį ne tik sąžiningai, tinkamai vykdyti prievoles, bet ir atlikti savo pareigas kuo ekonomiškiau, bendradarbiauti su kita šalimi (CK 6.38 straipsnis, 6.200 straipsnis). Pažymėtina, jog pareigą bendradarbiauti ir savo teises įgyvendinti sąžiningai turi abi sutarties šalys, todėl jos abi turi veikti aktyviai ir atlikti protingumo kriterijų atitinkančius veiksmus, esančius tinkamo šalių bendradarbiavimo prielaida.
Kasacinio teismo praktikoje nurodoma, jog nagrinėjant preliminariosios sutarties šalies kaltės dėl pagrindinės sutarties nesudarymo klausimą aktualūs ir teismo turi būti vertinami šalių veiksmai (neveikimas) laikotarpiu iki termino, kada turėjo būti sudaryta pagrindinė sutartis. Po šio termino atlikti veiksmai nekeičia sandorio šalių kaltės kvalifikavimo (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. balandžio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-213-701/2015).
Ieškovas ieškiniu prašė priteisti iš atsakovų 4000 Eur netesybas (baudą) pagal preliminariosios sutarties 7.7 punktą, teigdamas, kad pagrindinė sutartis dėl turto pirkimo – pardavimo šiuo atveju buvo nesudaryta dėl atsakovo kaltės, nes iki Sutartyje nustatyto termino 2022 m. kovo 1 d. pardavėjas neįvykdė pareigos pakeisti turto paskirties. Nepaisant daugkartinių pirkėjo prašymų, pardavėjas nenurodė jokių objektyvių turto paskirties nepakeitimo priežasčių, grąžino avansą. Atsakovas su ieškovo argumentais nesutiko, teigdamas, jog dėjo visas įmanomas pastangas tam, kad iki Sutartyje nustatyto termino pakeisti būsto paskirtį į gyvenamųjų patalpų, bet paskirtis nebuvo pakeista ne nuo jo valios priklausančių priežasčių, o dėl savivaldybės ir trečiųjų asmenų veiksmų.
Teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra ne bet koks, o būtent nesąžiningas šalies elgesys. Įrodymai civilinėje byloje yra bet kokie faktiniai duomenys, kuriais remdamasis teismas įstatymų nustatyta tvarka konstatuoja, kad yra aplinkybių, pagrindžiančių šalių reikalavimus ir atsikirtimus, ir kitokių aplinkybių, turinčių reikšmės bylai teisingai išspręsti, arba kad jų nėra (CPK 177 straipsnio 1 dalis). Šalių paaiškinimai taip pat yra įrodymais byloje. Ieškovas viso proceso metu nuosekliai tvirtino, jog jis siekė su banko paskola įsigyti patalpas, pakeitus jų paskirtį, esančias (duomenys neskelbtini) gatvėje. Net po to, kai jam buvo grąžintas avansas, jis norėjo išsiaiškinti tikrąsias sandorio nesudarymo priežastis, manydamas, kad gal atsirado kitas pirkėjas. Tokius paaiškinimus patvirtino ir liudytoja K. B., jie neprieštarauja ir kitiems bylos duomenims. Priešingai, nei teigė atsakovas, byloje nėra duomenų, jog L. A. būtų atsisakęs sudaryti pagrindinę sutartį. Teismo posėdyje liudytoja V. B. patvirtino, jog ji pirkėjui yra sakiusi, kad paskirtį galima pakeisti. Paaiškino, kad patalpos įrengtos kaip butas, jie norėjo pakeisti paskirtį. Nors teismo posėdyje liudytojas G. A. nepatvirtino, jog jis suteikė ieškovui informaciją, kad galima pakeisti ginčo objekto paskirtį, tačiau iš garso įrašo ir jo stenogramos nuo 00:08:20 matyti, jog ikisutartinių santykių metu jis patikino ieškovą, kad paskirtį pakeisti trunka „Šiaip sako dvi savaites. Jei paduodi dokumentus visus – per dvi savaites“, „Bet šiaip per mėnesį - pusantro turėtų būt, nu turėtume sutvarkyti“. Pasak, liudytojos V. B., ji su brokeriu nieko bendro neturėjo, tačiau liudytojas G. A. patvirtino, jog su pardavėju buvo žodinis susitarimas, sutarė, kad jei atsiras klientas, tuomet sutartį pasirašys. Pastarojo liudytojo parodymais teismas neturi pagrindo netikėti, kadangi pati liudytoja V. B. parodė, jog „G. paskambino ir pasakė, kad turi pirkėją. (...)brokeriui davė raktus“. Akivaizdu, jog pašaliniam asmeniui, su kuriuo nesietų jokie santykiai, liudytoja raktų nuo atsakovui priklausančių patalpų nebūtų patikėjusi. Beje, kad minėtus asmenis siejo tam tikri sutartiniai ryšiai patvirtina ir kiti bylos duomenys. Iš susirašinėjimo medžiagos matyti, jog būtent brokeris, suderinęs su V. B., el. paštu informavo ieškovą dėl susitikimo pasirašant Preliminarią sutartį vietos ir laiko bei nurodė V. telefono numerį (T.1, e. b. l. 111). Iš telefoninių ieškovo susirašinėjimų su liudytoja V. B. matyti (T.1, e. b. l. 56-67), jog jis siekė pasirašyti pagrindinę sutartį: siekė sutarimo ir dėl sutarties pratęsimo, prašė pateikti informaciją, kada turėtų būti atsakymas iš savivaldybės, norėjo susipažinti su dokumentais, kuriuos turi pardavėja, ir tuomet siūlė priimti sprendimą kartu dėl sandorio, tuo tarpu V. B. grąžino avansą. Be to, 03-23 žinute ieškovui atsakė „O tu nori pirk ar nutrauk sutartį tai jau tavo pasirinkimas“ ir siūlė „kad aš tau skolinga kažką atiduok į teismą“. Taigi, minėtieji duomenys patvirtina, kad ieškovas teikė prioritetą pagrindinės sutarties sudarymui su atsakovu, su juo bendradarbiavo. Akivaizdu, jog šiuo atveju iki Preliminariojoje sutartyje nurodyto termino pabaigos tik ieškovas ėmėsi aktyvių veiksmų pagrindinei sutarčiai su atsakovu sudaryti ir iki pat numatyto termino pagrindinei sutarčiai sudaryti buvo su atsakovu sąžiningas. Tuo tarpu atsakovas, sudarydamas Preliminarią sutartį ir ja prisiimdamas įsipareigojimą dėl parduodamų patalpų paskirties pakeitimo, objektyviai nebuvo įvertinęs savo galimybių dėl tokios prisiimtos pareigos realaus įgyvendinimo. Liudytojas G. Ž. parodė, jog maždaug praėjus savaitei po to, kai į jį kreipėsi V. B. dėl patalpų paskirties pakeitimo, informavo ją, kad paskirties pakeisti negali. Tuo tarpu liudytoja V. B. tik 03.03 žinute informavo ieškovą, jog kai tik gaus iš įmonės informaciją su kuria pasirašė sutartį dėl dokumentų tvarkymo, informuos ieškovą (T.1, e. b. l. 57). Jokių objektyvių rašytinių įrodymų, jog realiai atsakovas ėmėsi veiksmų dėl patalpų paskirties pakeitimo iš karto po Preliminarios sutarties pasirašymo 2022 m. sausio 7 d. į bylą nepateikta. Iš Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 2022 m. rugpjūčio 12 d. rašto Nr. A51-/22(3.3.2.26E-STR) matyti, jog į ją V. B. dėl galimybės pakeisti patalpų paskirtį adresu (duomenys neskelbtini), kreipėsi tik 2022 m. liepos 15 d. Be to, atsakovas grąžino avansą, apie tokius savo planus net neinformavęs prieš tai ieškovo ir nesiekęs susidariusios situacijos išspręsti jokiu kitu derybiniu būdu. Toks atsakovo elgesys teismo yra vertintinas kaip nesąžiningas. Teismas tik iš dalies sutinka su atsakovo pozicija, jog paskirtis nebuvo pakeista ne nuo jo valios priklausančių priežasčių, o dėl savivaldybės ir trečiųjų asmenų veiksmų. Teismo vertinimu, vis tik prisiimant tam tikrus sutartinius įsipareigojimus, sutarties šalis turi būti išsiaiškinusi situaciją dėl jų įgyvendinimo realaus galimumo. Tuo tarpu to nepadarius, sutarties šalis negali remtis aplinkybe, jog įsipareigojimų neįvykdė dėl trečiųjų asmenų kaltės. Todėl šiuo konkrečiu atveju trečiųjų asmenų veiksmai negali būti atleidimo nuo atsakomybės pagrindu.
Šalių pasirašytoje preliminariojoje sutartyje, konkrečiai 2.1 punkte nurodyta, kad parduodama negyvenamoji patalpa – gamybinės patalpos. Byloje esantys duomenys patvirtina, kad ieškovas prieš pirkdamas turtą jį apžiūrėjo; pardavėjui paaiškino, jog patalpos perkamos su banko paskola ir dėl to būtina sąlyga – turi būti pakeista patalpų paskirtis. Liudytoja V. B. posėdyje šių aplinkybių neginčijo. Tiek ieškovas, tiek liudytojas G. A. patvirtino, kad buvo derinamos Preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties sąlygos, liudytojas G. A. pats parengė pradinį sutarties variantą, kurį šalys derino elektroniniais laiškais tarpusavyje ir galutinį sutarties variantą jis pat nuvežė V. Atsakovas Preliminariąją sutartį pasirašė, patvirtindamas, kad sutarties sąlygos atitinka jo valią, taip pat sutiko su įsipareigojimu dėl paskirties pakeitimo bei Sutarties 7.7 p. įtvirtinta sankcija. Teismas laiko neįrodytu ir šios aplinkybės nepatvirtina jokie bylos duomenys, jog liudytoja V. B. pasirašė sutartį jos neperskaičiusi, neva tai ieškovas ją buvo atnešęs ir sakė, kad yra pakeitęs tik paskutinį Sutarties lapą. Pati liudytoja V. B. turi aukštąjį universitetinį išsilavinimą, kaip paaiškėjo nagrinėjant bylą tai nebuvo pirmasis nekilnojamojo turto objektas dėl kurio buvo sudaromas sandoris, todėl tokiais liudytojos paaiškinimais neturi pagrindo tikėti. Atsakovas, teismo vertinimu, Preliminariosios sutarties sudarymo metu, turėjo ir galėjo suvokti sudaromos sutarties esmę ir joje sulygtus šalių sutartinius įsipareigojimus, todėl atsakovas turi prisiimti su tuo susijusią riziką. Preliminariosios sutarties sąlygos yra aiškios ir suprantamos, atsakovas turėjo galimybę prieš pasirašydamas sutartį konsultuotis su nekilnojamojo turto brokeriu, sutarties nepasirašyti, jei jo manymu, Sutartis neatitiko jo lūkesčių.
Ieškovas nurodo, kad jis patyrė nuostolių dėl nesudarytos pagrindinės turto pirkimo – pardavimo sutarties, pažymėdamas, kad nekilnojamojo turto kainos gerokai pakilo, jog buvo priverstas įsigyti kitą brangesnį nekilnojamąjį turtą. Pažymi, kad dėl atsakovo neteisėtų ir nesąžiningų veiksmų ieškovas patyrė nuostolių. Teismas laiko šiuos teiginius įrodytasis, t. y. byloje ieškovas pateikė duomenis, kad įgijo kitą nekilnojamąjį turtą ir kokia jo vertė. Sutarties šalies prarasta galimybė gauti konkrečią turtinę naudą dėl to, kad nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis, šiuo atveju yra pagrįsta realiomis, įrodytomis, neišvengiamomis išlaidomis. Tokio pobūdžio nuostoliai gali būti priteisti sąžiningai preliminariosios sutarties šaliai.
Preliminariosios sutarties šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, kaip ir bet kuri kita prievolė, kaip ji suprantama pagal CK 6.1 straipsnį, gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Netesybos pagal sutartį – sutarties nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta ar netinkamai įvykdyta (CK 6.71 straipsnio 1 dalis). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad netesybų, kurios atlieka ir esamų bei būsimų prievolių įvykdymo užtikrinimo funkciją, tikslas – kompensuoti kreditoriaus galimus praradimus neįvykdžius ar netinkamai įvykdžius sutartinius arba ikisutartinius įsipareigojimus. Šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų reiškia, kad kreditoriui nereikia įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi apibrėžtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliais (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. spalio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-304/2007; 2019 m. birželio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-193-469/2019). Kasacinio teismo praktikoje pažymėta, kad preliminariosios sutarties šalis CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme turi teisę reikalauti ir netesybų, kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-11-469/2020).
Kaip jau minėta, Preliminariojoje sutartyje nurodyta, jog pardavėjui yra žinoma, kad pirkėjas planuoja imti būsto paskolą turto pirkimui. Todėl pardavėjas įsipareigoja pakeisti daikto pagrindinę naudojimo paskirtį iš gamybinės į gyvenamąsias patalpas, taip pat užtikrinti, kad turtas faktiškai atitiktų gyvenamosios patalpos keliamus reikalavimus, nustatytus teisės aktuose. Pardavėjui neįvykdžius šios sąlygos Sutartyje nustatytais terminais, pirkėjas vienašališkai turi teisę nutraukti sutartį, o pardavėjas privalo per 3 kalendorines dienas pirkėjui grąžinti sumokėtą avansą bei sumokėti pirkėjo sumokėto pardavėjui avanso dydžio baudą (Sutarties 7.7 p.). Taigi, pagal Preliminarios sutarties sąlygas, galimybė reikalauti netesybų buvo susieta su tuo, dėl kurios šalies kaltės nesudaryta pagrindinė sutartis. Bylos duomenimis nustatyta, kad pagrindinė patalpų pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės. Kaip minėta, pagal tarp šalių sudarytos preliminariosios sutarties nuostatas civilinė atsakomybė netesybų forma šalims gali būti taikoma tik tuo atveju, jei kurios nors iš preliminariosios sutarties šalių veiksmai lėmė pagrindinės sutarties nesudarymą, t. y., be kita ko, turi būti nustatytas priežastinis ryšys tarp vienos iš šalių ar abiejų šalių neteisėtų veiksmų ir pagrindinės sutarties nesudarymo. Nuostata, įtvirtinanti ieškovo teisę reikalauti iš atsakovo netesybų nesudarius pagrindinės sutarties, sutartyje yra nurodyta. Taigi šalys preliminariojoje sutartyje numatė pareigą mokėti netesybas, atsisakius pasirašyti pagrindinę sutartį, tiek pirkėjo (ieškovo) atžvilgiu, tiek tokia pareiga buvo numatyta ir pardavėjo (atsakovo) atžvilgiu.
Įvertinus anksčiau nurodytą teisinį reglamentavimą bei preliminariosios sutarties nuostatas, konstatuotina, jog esant konstatuotai atsakovo kaltei dėl pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties nesudarymo preliminariojoje sutartyje nustatytu terminu, ieškovas turi teisę reikalauti iš atsakovo 4000 Eur baudos dėl to, kad nebuvo pasirašyta pagrindinė turto pirkimo – pardavimo sutartis bei 300 Eur, susijusių su nuostolių išieškojimu ne teismo tvarka. Nustačius priežastinį ryšį tarp neteisėtų atsakovo veiksmų ir pagrindinės sutarties nesudarymo kaip vienos iš būtinųjų atsakovės civilinės atsakomybės sąlygų, atsakomybė netesybų (baudos) forma atsakovui gali būti taikoma, tai yra, nustačius, jog pagrindinė turto pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės, atsiranda faktinis ir teisinis pagrindas atsakovui taikyti Preliminariosios sutarties 7.7 p. įtvirtintas teisines pasekmes. Tenkinus pagrindinį ieškinio reikalavimą, vadovaujantis CK 6.37 straipsnio 2 dalies, 6.210 straipsnio 1 dalies nuostatomis, iš atsakovo priteistinos ir 5 proc. procesinės palūkanos, skaičiuojamos nuo priteisiamos 4 300 Eur sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos, t. y. 2022 m. liepos 5 d., iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
Dėl kitų šalių dėstomų argumentų teismas nepasisako, nes jie nedaro įtakos skundžiamo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą.
Dėl bylinėjimosi išlaidų
CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą.
Proceso šalies patirtų atstovavimo išlaidų atlyginimą reglamentuoja CPK ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro įsakymu patvirtintos Rekomendacijos dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio (toliau – Rekomendacijos).
Teismo sprendimas priimtas ieškovo naudai, todėl pagal CPK 93 straipsnio 1 dalį jis turi teisę į patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Pagrindo tenkinti atsakovo prašymą dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo nėra.
Ieškovas teismo prašė priteisti jam iš atsakovo jį atstovavusiai advokatės padėjėjai sumokėtas jo patirtas 2 700 Eur išlaidas (išlaidos už ieškinio, dubliko rengimą; už prašymo dėl teismo liudijimo išdavimo rengimą; teismo liudijimo pateikimą ir prašymo dėl įrodymų pagal išduotą teismo liudijimą rengimą UAB „Diginet“; papildomų įrodymų (garso įrašo su stenograma bei pagal teismo liudijimą gautų įrodymų) pateikimą teismui; susipažinimą su atsakovo pateiktais papildomais įrodymais; pasirengimą teismo posėdžiui, baigiamųjų kalbų rengimą ir atstovavimą teismo posėdžiuose).
Teismas, vadovaudamasis Rekomendacijų nuostatomis, atsižvelgęs į bylos sudėtingumo laipsnį, spręstų teisinių klausimų pobūdį, teiktų teisinių paslaugų kokybę, ieškovo prašymą dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo tenkina ir priteisia jam iš atsakovo 2700 Eur bylinėjimosi išlaidas
Šioje byloje patirta 26,72 Eur procesinių dokumentų siuntimo išlaidų, todėl jos priteistinos iš atsakovo.
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259 straipsniu, 268-270 straipsniu teismas
nusprendžia:
ieškinį tenkinti.
Priteisti ieškovui L. A., a.k. (duomenys neskelbtini), iš atsakovo J. S., a.k. (duomenys neskelbtini), 4300 Eur (keturių tūkstančių trijų šimtų eurų) nuostolių atlyginimą, 5 proc. dydžio palūkanas, skaičiuojamas nuo bylos iškėlimo teisme 2022 m. liepos 5 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei 2700 Eur (du tūkstančius septynis šimtus eurų) bylinėjimosi išlaidų.
Priteisti valstybei iš atsakovo J. S., a.k. (duomenys neskelbtini), 26,72 Eur (dvidešimt šešių eurų ir 72 ct) bylinėjimosi išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų siuntimu (išlaidos turi būti sumokėtos Valstybinei mokesčių inspekcijai prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos (juridinio asmens kodas 188659752) į vieną iš biudžeto pajamų surenkamųjų sąskaitų, nurodytų Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos interneto tinklapyje, įmokos kodas 5662; teismui pateikiant išlaidų apmokėjimą patvirtinantį dokumentą).
Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.