- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2023-06-06
- Bylos Nr.
- e2A-1201-565/2023
- Teisminio proceso Nr.
- 2-06-3-03218-2022-1
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Rūta Burdulienė, Dainius Rinkevičius, Rosita Patackienė
- Atsakovas
- J. S.
- Ieškovas
- L. A.
- Kategorijos
- 2.6.2.1Netesybos
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Rūtos Burdulienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Rositos Patackienės ir Dainiaus Rinkevičiaus,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo J. S. apeliacinį skundą dėl 2023 m. kovo 1 d. Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo L. A. ieškinį atsakovui dėl baudos ir nuostolių priteisimo.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovas L. A. (toliau – ieškovas) kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydamas iš atsakovo J. S. (toliau – atsakovas) priteisti 4 300 Eur, 5 proc. dydžio metines procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovas nurodė, kad atsakovas pardavinėjo nekilnojamąjį turtą, esantį (duomenys neskelbtini). Parduodamas nekilnojamasis turtas buvo nurodytas kaip 53,9 kv. m. gyvenamosios paskirties butas (toliau – ir Butas). Ieškovas ketino įsigyti Butą, tačiau paaiškėjo, kad Buto paskirtis nėra gyvenamoji. Atsakovo atstovai ieškovą patikino, kad atsakovo žmona V. B. turi visus sutikimus ir leidimus pakeisti Buto paskirtį iš gamybinių patalpų į gyvenamąsias patalpas. Ieškovui aiškiai bei nedviprasmiškai buvo patvirtinta, kad Buto paskirtis į gyvenamąsias patalpas bus pakeista iki pirkimo pardavimo sutarties sudarymo, sąlyga dėl Buto paskirties pakeitimo bus įtraukta į preliminariąją sutartį. 2022 m. sausio 7 d. ieškovas ir atsakovas sudarė preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Preliminarioji sutartis), kuria atsakovas įsipareigojo iki 2022 m. balandžio 1 d. už 107 000 Eur kainą ieškovui parduoti Butą. Preliminariosios sutarties 5.1.1 punktu atsakovas įsipareigojo iki 2022 m. kovo 1 d. pakeisti Buto paskirtį iš gamybinių patalpų į gyvenamosios paskirties patalpas.
3. Po Preliminariosios sutarties sudarymo ieškovas domėjosi, ar atsakovas atlieka veiksmus Buto paskirčiai pakeisti. Atsakovo žmona nurodė, kad neva visi reikalingi veiksmai pakeisti Buto paskirtį yra atliekami. Vis dėlto iki 2022 m. kovo 1 d., kaip buvo numatyta Sutarties 5.1.1. punkte, atsakovas neįvykdė savo įsipareigojimo pakeisti Buto paskirtį. Atsakovui neįvykdžius savo įsipareigojimo dėl Buto paskirties pakeitimo, atsakovas įsipareigojo ieškovui grąžinti sumokėtą avansą ir sumokėti ieškovui avanso dydžio baudą (Preliminariosios sutarties 7.7 punktas). Taip pat ieškovas patyrė 300 Eur išlaidas teisinei pagalbai, siekdamas išieškoti baudą ne teisminiu keliu. Ši suma ieškovui taip pat turi būti priteista iš atsakovo.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
4. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2023 m. kovo 1 d. sprendimu ieškinį tenkino. Pirmosios instancijos teismas nurodė, jog:
4.1. 2022 m. sausio 7 d. tarp atsakovo (pardavėjo) ir ieškovo (pirkėjo) buvo sudaryta preliminarioji nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) (Preliminarioji sutartis), kuria šalys įsipareigojo sudaryti bei pasirašyti Preliminariosios sutarties 2.1 punkte nurodyto nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo sutartį Preliminariojoje sutartyje nustatytomis sąlygomis, tvarka ir terminais. Preliminariosios sutarties dalykas – negyvenamoji patalpa-gamybinės patalpos, esančios (duomenys neskelbtini) (Butas). Šalys susitarė, kad Buto pardavimo kaina yra 107 000 Eur. Avansas sumokamas tokia tvarka: 4 000 Eur sumokami per 1 darbo dieną po Preliminariosios sutarties pasirašymo dienos; 3 000 Eur sumokami per 2 darbo dienas po dienos, kai pardavėjas pateikia pirkėjui įrodymus, patvirtinančius Buto paskirties pakeitimą iš gamybinių patalpų į gyvenamosios paskirties patalpas. Pardavėjas įsipareigojo iki 2022 m. kovo 1 d. pakeisti Buto pagrindinę naudojimo paskirtį iš gamybinės į gyvenamąsias. Tuo atveju, jei Buto pagrindinė naudojimo paskirtis nebus pakeista iki nurodytos dienos, šalys susitarė tarpusavyje įvertinti to priežastis bei nustatyti protingą papildomą terminą pardavėjui įvykdyti šį įsipareigojimą. Nutraukus Preliminariąją sutartį dėl pardavėjo kaltės, pardavėjas privalo grąžinti gautą iš pirkėjo avansą. Nurodyta, jog pardavėjui yra žinoma, kad pirkėjas planuoja imti būsto paskolą Buto pirkimui. Todėl pardavėjas įsipareigoja pakeisti Buto pagrindinę naudojimo paskirtį iš gamybinės į gyvenamąsias patalpas, taip pat užtikrinti, kad Butas faktiškai atitiktų gyvenamajai patalpai keliamus reikalavimus, nustatytus teisės aktuose. Pardavėjui neįvykdžius šios sąlygos Preliminariojoje sutartyje nustatytais terminais, pirkėjas vienašališkai turi teisę nutraukti sutartį, o pardavėjas privalo per 3 kalendorines dienas pirkėjui grąžinti sumokėtą avansą bei sumokėti pirkėjo sumokėto pardavėjui avanso dydžio baudą. 2022 m. sausio 7 d. ieškovas mokėjimo parvedimu sumokėjo atsakovui 4 000 Eur avansą. Šią sumą atsakovas 2022 m. kovo 11 d. mokėjimo pavedimu ieškovui grąžino. 2022 m. balandžio 5 d. ieškovas atsakovui pateikė pretenziją, kurioje nurodė argumentus, pagrindžiančius atsakovo pareigų pažeidimą ir pagrindą taikyti Preliminariojoje sutartyje numatytas teisines pasekmes, tačiau atsakovas atsakymo į pretenziją nepateikė;
4.2. ginčas šioje byloje yra kilęs dėl skirtingo Preliminariosios sutarties sąlygų aiškinimo. Pasak ieškovo, pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo neteisėtų veiksmų nevykdant savo įsipareigojimų dėl Burto paskirties pakeitimo, neatskleidžiant ieškovui tikrosios informacijos apie Buto paskirties pakeitimo galimybę. Tuo tarpu atsakovas teigia, kad Preliminariojoje sutartyje nėra sąlygų, kad atsakovas turi atlyginti ieškovui nuostolius ir tada, kai pagrindinės sutarties nesudarymą lemia kitos, nuo atsakovo valios nepriklausančios, priežastys;
4.3. byloje nėra duomenų, jog ieškovas būtų atsisakęs sudaryti pagrindinę sutartį. Teismo posėdyje liudytoja V. B. patvirtino, jog ji ieškovui yra sakiusi, kad paskirtį galima pakeisti. Nors teismo posėdyje liudytojas G. A. nepatvirtino, jog jis suteikė ieškovui informaciją, kad galima pakeisti Buto paskirtį, tačiau iš garso įrašo ir jo stenogramos nuo 00:08:20 matyti, jog ikisutartinių santykių metu jis patikino ieškovą, kad paskirtį pakeisti trunka „Šiaip sako dvi savaites. Jei paduodi dokumentus visus – per dvi savaites“, „Bet šiaip per mėnesį - pusantro turėtų būt, nu turėtume sutvarkyti“;
4.4. iš telefoninių ieškovo susirašinėjimų su liudytoja V. B. matyti, jog ieškovas siekė pasirašyti pagrindinę sutartį, siekė susitarimo ir dėl Preliminariosios sutarties pratęsimo, prašė pateikti informaciją, kada turėtų būti atsakymas iš savivaldybės, norėjo susipažinti su dokumentais, kuriuos turi atsakovas, tuo tarpu atsakovas tiesiog grąžino ieškovui avansą. Be to, 2022 m. kovo 23 d. žinute ieškovui atsakė „O tu nori pirk ar nutrauk sutartį tai jau tavo pasirinkimas“. Šie duomenys patvirtina, kad ieškovas teikė prioritetą pagrindinės sutarties sudarymui su atsakovu, su juo bendradarbiavo;
4.5. akivaizdu, jog iki Preliminariojoje sutartyje nurodyto termino pabaigos tik ieškovas ėmėsi aktyvių veiksmų pagrindinei sutarčiai su atsakovu sudaryti ir iki pat numatyto termino pagrindinei sutarčiai sudaryti buvo su atsakovu sąžiningas. Tuo tarpu atsakovas, sudarydamas Preliminariąją sutartį ir ja prisiimdamas įsipareigojimą pakeisti Buto paskirtį, pakeitimo, objektyviai nebuvo įvertinęs savo galimybių įvykdyti šią pareigą;
4.6. liudytojas G. Ž. parodė, jog maždaug praėjus savaitei po to, kai į jį kreipėsi V. B. dėl Buto paskirties pakeitimo, jis informavo ją, kad paskirties pakeisti negali. Tuo tarpu liudytoja V. B. tik 2022 m. kovo 3 d. žinute informavo ieškovą, jog kai tik gaus iš įmonės informaciją, su kuria pasirašė sutartį dėl dokumentų tvarkymo, informuos ieškovą. Jokių objektyvių rašytinių įrodymų, jog realiai atsakovas ėmėsi veiksmų dėl Buto paskirties pakeitimo iš karto po Preliminarios sutarties pasirašymo, į bylą nepateikta. Iš Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 2022 m. rugpjūčio 12 d. rašto Nr. (duomenys neskelbtini) matyti, jog V. B. dėl galimybės pakeisti Buto paskirtį kreipėsi tik 2022 m. liepos 15 d. Be to, atsakovas grąžino avansą, apie tokius savo planus net neinformavęs prieš tai ieškovo ir nesiekęs susidariusios situacijos išspręsti derybiniu būdu. Toks atsakovo elgesys teismo yra vertinamas kaip nesąžiningas;
4.7. teismas iš dalies sutiko su atsakovo pozicija, jog Buto paskirtis nebuvo pakeista dėl ne nuo jo valios priklausančių priežasčių, o dėl savivaldybės ir trečiųjų asmenų veiksmų. Vis tik, teismo vertinimu, tam tikrus sutartinius įsipareigojimus prisiimanti sutarties šalis turi būti išsiaiškinusi situaciją dėl jų įgyvendinimo realumo. To nepadarius, sutarties šalis negali remtis aplinkybe, jog įsipareigojimų neįvykdė dėl trečiųjų asmenų kaltės. Todėl šiuo konkrečiu atveju trečiųjų asmenų veiksmai negali būti atleidimo nuo atsakomybės pagrindu;
4.8. esant konstatuotai atsakovo kaltei dėl pagrindinės sutarties nesudarymo Preliminariojoje sutartyje nustatytu terminu, ieškovas turi teisę reikalauti iš atsakovo Preliminariojoje sutartyje nustatytos 4 000 Eur baudos ir 300 Eur, susijusių su nuostolių išieškojimu ne teismo tvarka.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai
5. Atsakovas pateikė apeliacinį skundą, kuriuo prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. kovo 1 d. ir priimti naują sprendimą – ieškovo ieškinį atmesti. Apeliaciniame skunde nurodo šiuos esminius argumentus:
5.1. byloje buvo objektyvūs duomenys, kad atsakovas ėmėsi realių veiksmų Buto paskirčiai pakeisti, tačiau teismas šiuos bylos įrodymus ignoravo. Į bylą su tripliku pateiktas S. A. elektroninis laiškas, iš kurio matyti, kad ji yra namo, esančio (duomenys neskelbtini), gyventoja ir norėjo prisijungti prie paskirties pakeitimo. Teisme apklaustas liudytojas P. Š. patvirtino, kad namo gyventojai ketino bendrai keisti paskirtį, o V. B. rinko parašus, viską organizavo. Gavus galutinį atsakymą, kokios yra sąlygos, paskirties keitimas sustojo. Liudytojas G. Ž. – statybos inžinierius – nurodė, kad su V. B. bendravo telefonu ir elektroniniu paštu, V. B. atsiuntė kadastrinį planą. Į jį kreipiasi dėl paskirties pakeitimo, nes daro projektus. Negali vienas butas būti, kitas šalia ne butas, todėl V. B. nurodė, kad paskirties pakeisti nepavyks;
5.2. apklausta teismo posėdžio metu liudytoja V. B. nurodė, kad pirmiausia kreipėsi į Registrų centrą, gavus pažymą, pradėjo rinkti parašus, tuomet kreipėsi į savivaldybę. Buvo kreiptasi savivaldybės duotais kontaktais į įmonę „paskirties keitimas“, kuri rengia projektus paskirčiai pakeisti, tvarko dokumentaciją. Šiai įmonei buvo pateikti visi reikiami dokumentai. Po kurio laiko įmonės atstovas G. Ž. telefonu nurodė, kad nieko padaryti negali, savivaldybė paskirties nepakeis ir kad tai neturi nieko bendro su reikalavimais patalpoms ar atsakovo turima dokumentacija, kuri yra tinkama. Liudytoja V. B. teismo posėdžio metu nurodė, kad po to kreipėsi į kitą įmonę, kuri turėjo atlikti inventorizaciją ir tik po to sužinojo, kad paskirtis nebus pakeista, tą patį vakarą pervedė ieškovui sumokėtą avansą. Iš savivaldybės žodinį atsakymą, kad paskirties pakeisti negalima, gavo kovo mėnesį. Liudytoja nurodė, kad Butą pardavinėjo kaip gyvenamosios paskirties, nes tikrai galvojo, kad pakeis paskirtį. Apie reikalavimą, kad visas koridorius turi pakeisti paskirtį, iš pradžių net užsiminta nebuvo;
5.3. šiuo atveju dėl pagrindinės sutarties nesudarymo nebuvo jokio atsakovo nesąžiningumo, jis kreipėsi tiek į savivaldybę, tiek į įmones, kurios tvarko dokumentus, rinko gyventojų parašus dėl paskirties pakeitimo. Tačiau savivaldybė nurodė, kad paskirtį turi pakeisti viso namo koridoriaus gyventojai. Paskirtį pakeisti pageidavo 4 savininkai. Kiti savininkai paskirties keisti nepanoro, todėl prašymai dėl paskirties keitimo nebūtų buvę tenkinti;
5.4. teismas nepagrįstai konstatavo atsakovo nesąžiningumą dėl to, kad jis grąžino avansą prieš tai neinformavęs ieškovo, nesiekęs susidariusios situacijos išspręsti derybų būdu. Atsakovo vertinimu, tokie jo veiksmai kaip tik ir pagrindžia jo sąžiningumą. Ieškovas kategoriškai pareiškė, kad pirks Butą tik su pakeista paskirtimi. Dėl to atsakovui buvo žinoma, kad derybos situacijos neišspręs;
5.5. šalių pasirašytoje Preliminarioje sutartyje nėra sąlygų, kad pardavėjas turi atlyginti pirkėjai nuostolius ir tada, kai sutarties nesudarymą lemia kitos, nuo jo valios nepriklausančios, priežastys. Manytina, kad atsakovas neturi prisiimti neigiamų pasekmių dėl to, kad Preliminariojo sutartis nebuvo įvykdyta ne dėl jo kaltės, o dėl trečiųjų asmenų valios (kitų gyventojų nenoro keisti paskirtį);
5.6. teismas nevertino to, jog ieškovas realiai jokių nuostolių dėl nesudarytos pagrindinės sutarties nepatyrė. Preliminarioji sutartis pasirašyta 2022 m. sausio 7 d., o avansas ieškovui grąžintas 2022 m. kovo 11 d., po dviejų mėnesių, teiginiai apie tai, kad per 2 mėnesius būstų kainos ženkliai kilo ir dėl to ieškovas patyrė nuostolių, yra absoliučiai nelogiški. Byloje nepateikta jokių duomenų, kad per dviejų mėnesių laikotarpį būstų kainos staigiai ženkliai kilo.
6. Ieškovas prašo atsakovo apeliacinį skundą atmesti. Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas šiais esminiais argumentais:
6.1. pasirašydamas Preliminariąją sutartį atsakovas jau turėjo būti ne tik išsiaiškinęs Buto paskirties keitimo galimybes ir perspektyvas, bet ir turėjo būti suderinęs visus ar bent dalį reikiamų dokumentų (sutikimų, leidimų) tam, kad po Preliminariosios sutarties pasirašymo beliktų atlikti tik finalinius veiksmus arba sulaukti procedūrų pabaigos, nes būtent tą jis nurodė prieš ieškovui pasirašant Preliminariąją sutartį, t. y., kad visi reikiami leidimai jau yra gauti, beliko nunešti dokumentus į savivaldybę, kuri priims sprendimą pakeisti Buto paskirtį;
6.2. aplinkybę, kad iki sudarant Preliminariąją sutartį atsakovo atstovai patvirtino ieškovui apie jau vykdomą Buto paskirties keitimo procedūrą ir tai, kad jai užbaigti nebus kliūčių, nes visi reikiami dokumentai jau surinkti, patvirtina byloje pateiktas telefoninio pokalbio įrašas tarp atsakovo atstovo Buto pardavimo procese – brokerio G. A. – ir ieškovo, liudytojais apklaustų K. B. ir G. A. liudijimai bei nuoseklūs ieškovo paaiškinimai;
6.3. po Preliminariosios sutarties sudarymo atsakovas pradėjo aiškintis Buto paskirties pakeitimo galimybes ir nors neilgai trukus (maždaug po dviejų savaičių) sužinojo, kad Buto paskirties nebus galima pakeisti, apie tai neinformavo ieškovo, toliau teigė ieškovui, kad jokių problemų su Buto paskirties keitimu nėra ir aplinkybės, kad Buto paskirtis nebus pakeista, neatskleidė iki pat Preliminariojoje sutartyje numatyto termino pabaigos. Nepaisant daugkartinių ieškovo prašymų, atsakovas nenurodė jokių objektyvių Buto paskirties nepakeitimo priežasčių, nepaaiškino, kokius veiksmus yra atlikęs, kur kreipęsis, o tiesiog iš niekur nieko, neinformavęs ieškovo, po to, kai pažeidė Preliminariąją sutartį, grąžino avansą ieškovui, taip patvirtindamas, kad santykių tęsti nebeketina;
Atsiliepimas
6.4. iš atsakovo kartu su atsiliepimu pateikto el. susirašinėjimo matyti, kad praėjus 10 dienų po Preliminariosios sutarties sudarymo atsakovas jau žinojo, kad Buto paskirties nepavyks pakeisti, tačiau apie tai neinformavo ieškovo iki Preliminariosios sutarties 5.1.1. punkte nustatyto termino, t. y. iki 2022 m. kovo 1 d. Tai tik dar kartą patvirtina atsakovo nesąžiningumą Preliminariosios sutarties vykdymo kontekste. Be to, iš kartu su ieškiniu pateikto el. susirašinėjimo tarp šalių matyti, kad atsakovo žmona teigė, neva atsakovas yra sudaręs sutartį su įmone, neva tvarko dokumentus Buto paskirčiai pakeisti, tuo tarpu byloje nebuvo pateikta jokių tokius susitarimus patvirtinančių įrodymų, tad darytina išvada, kad atsakovas melavo ieškovui, jog atlieka kažkokius veiksmus dėl Buto paskirties keitimo ir neatskleidė visos padėties dėl galimybių pakeisti Buto paskirtį nebuvimo, kuria disponavo atsakovas. Atsakovas ir apeliaciniame skunde kartoja, kad buvo susitaręs su kažkokiomis įmonėmis dėl darbų Buto paskirčiai pakeisti, bet iki šiol byloje nėra nei vieno tai patvirtinančio įrodymo;
6.5. Statybos techniniame reglamente STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“, patvirtintame Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. gruodžio 12 d. įsakymu Nr. D1-878 (toliau – Reglamentas), nurodyta, kad norint gauti leidimą pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį, savivaldybės administracijai tiesiogiai ar Reglamento 12 punkte nustatyta tvarka nuotoliniu būdu pateikiamas prašymas (Reglamento 1 priedas), Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalyje nurodyti dokumentai (išskyrus tuos, kurie yra statinio projekto sudėtyje) ir Reglamento 6 priede nurodyti rašytiniai pritarimai. Statybos įstatymo 14 straipsnio 1 dalies 3 ir 4 punktuose įtvirtinta, kad statytojas privalo turėti nustatyta tvarka parengtą ir patvirtintą statinio projektą; šio įstatymo nustatyta tvarka gauti statybą leidžiantį dokumentą. Statybos įstatymo 24 straipsnio 1 dalies 12 punkte įtvirtinta, kad pastato paskirties keitimo projektas rengiamas keičiant pastato paskirtį, kai atliekami arba neatliekami jokie statybos darbai;
6.6. atsakovas nepateikė įrodymų, kad aukščiau nurodyti veiksmai buvo atlikti, todėl akivaizdu, kad atsakovas neįrodė, jog, visų pirma, sudarydamas Preliminariąją sutartį su ieškovu buvo sąžiningas ir neprisiėmė įsipareigojimų, kurių jau Preliminariosios sutarties sudarymo metu buvo neįmanoma įvykdyti, antra, kad tinkamai vykdė Preliminariąja sutartimi prisiimtus įsipareigojimus ir atliko visus veiksmus, kad Preliminariąją sutartį įvykdytų ir pakeistų Buto paskirtį bei su ieškovu pasirašytų pagrindinę sutartį;
6.7. Vilniaus m. savivaldybė patvirtino, kad jokių kreipimųsi galiojant Preliminariajai sutarčiai iš atsakovo pusės nebuvo, savivaldybė neteikia atsakymų žodžiu. Galiausiai, netgi bylos nagrinėjimo metu gautame atsakyme dėl paskirties keitimo nėra nurodyto tokio teiginio, kad paskirtį turi keisti visi koridoriaus gyventojai. Vilniaus m. savivaldybės atsakyme matyti techniniai reikalavimai patalpoms, norint jas iš gamybinių paversti gyvenamosiomis;
6.8. techniniai reikalavimai buvo pagrindinė priežastis, kodėl šiuo konkrečiu atveju Buto paskirties nebūtų galima pakeisti, nes gyvenamosios paskirties patalpos negyvenamosios paskirties pastatuose turi būti atskirtos nuo kitos paskirties patalpų atitvaromis, turi turėti atskirus įėjimus ir atskirtas (atjungimo ventiliais, apskaitos prietaisais, sklendėmis ir pan.) inžinerines sistemas, o pastate, kuriame yra Butas, tokių atskyrimų nebuvo, ką patvirtino patalpų paskirties keitimu užsiimantis liudytojas G. Ž.. Atsakovas prisiėmė įsipareigojimus parduoti Butą su pakeista paskirtimi, prieš tai visiškai nepasidomėjęs ir neįvertinęs paskirties keitimo galimybių;
6.9. Preliminariojoje sutartyje buvo numatyta galimybė pratęsti pagrindinės sutarties sudarymo terminą, ieškovas atsakovui tą siūlė padaryti, bet atsakovas atsisakė tai padaryti;
6.10. skelbimuose Butas buvo reklamuojamos kaip gyvenamosios patalpos, atsakovas vienareikšmiškai įsipareigojo pakeisti Buto paskirtį ir to nepadarė, akivaizdu, kad būtent atsakovas pažeidė Preliminariąją sutartį;
6.11. atsakovo paminėtas S. A. el. laiškas niekaip nepaneigia atsakovo kaltės, nes jame matyti tik tai, kad pastate, kuriame yra virš 70 atskirų nekilnojamojo turto vienetų, vyko kažkokie pokalbiai, iniciatyvos ir kad konkretus asmuo norėjo pasikeisti savo turto paskirtį. Visgi tai niekaip nepaneigia aplinkybės, kad atsakovas, pasirašydamas Preliminariąją sutartį, nebuvo išsiaiškinęs Buto paskirties keitimo galimybių;
6.12. atsakovas nepateikė jokių įrodymų, jog į savivaldybę buvo kreiptasi prieš sudarant ar jau sudarius Preliminariąją sutartį. Bylos eigoje ieškovui gavus rašytinius įrodymus iš savivaldybės apie visus atsakovo kreipimusis, paaiškėjo, jog atsakovas pirmą kartą į savivaldybę kreipėsi tik po to, kai buvo pradėtas šis teisminis procesas;
6.13. atsakovo teiginiai, kad ieškovas nepatyrė nuostolių, nes nekilnojamojo turto kainos per tokį trumpą laiką negalėjo taip pakilti, prieštarauja visuotinai žinomoms aplinkybėms, o būtent, kad 2022 m. vasario pabaigoje prasidėjus karui Ukrainoje, Vilniuje itin staigiai pakilo nekilnojamojo turto kainos dėl padidėjusios paklausos (į Lietuvą staiga atvykusių naujų gyventojų), o taip pat kainos rekordiškai tuo metu kilo dėl didelės infliacijos.
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos faktinės aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
7. Apeliacinio proceso paskirtis – laikantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnyje įtvirtintų bylos nagrinėjimo ribų, patikrinti pirmosios instancijos teismo procesinį sprendimą tiek jo teisėtumo, tiek pagrįstumo aspektu. Tai atliekama nagrinėjant ir faktinę, ir teisinę bylos puses, t. y. tiriant byloje surinktus įrodymus patikrinama, ar pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė faktines bylos aplinkybes ir ar nustatytoms faktinėms aplinkybėms teisingai taikė materialiosios teisės normas, ar nepažeidė įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą reglamentuojančių proceso teisės normų. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas, ir, neperžengus skundo ribų, būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio (pagal pareigas) patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.
8. Apeliacinės instancijos teismas absoliučių pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų, taip pat būtinybės peržengti apeliacinio skundo ribas nenustatė.
9. Iš byloje esančių įrodymų nustatyta, kad ieškovas ir atsakovas 2022 m. sausio 7 d. sudarė preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) (Preliminarioji sutartis). Preliminariosios sutarties 5.1.1 punktu atsakovas įsipareigojo iki 2022 m. kovo 1 d. pakeisti atsakovui nuosavybės teise priklausančios negyvenamosios patalpos-gamybinių patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (Butas), paskirtį iš gamybinių patalpų į gyvenamąsias patalpas. Preliminariosios sutarties 5.1 punktu šalys susitarė iki 2022 m. balandžio 1 d. sudaryti Buto pirkimo pardavimo sutartį, kuria atsakovas parduos ieškovui Butą. Preliminariosios sutarties 7.7 punkte nurodyta, kad atsakovui yra žinoma, jog ieškovas ketina imti būsto paskolą Butui pirkti. Todėl atsakovas įsipareigoja pakeisti Buto paskirtį iš gamybinių patalpų į gyvenamąsias patalpas, taip pat užtikrinti, kad Butas faktiškai atitiktų gyvenamosioms patalpoms keliamus reikalavimus, nustatytus teisės aktuose. Atsakovui neįvykdžius šios sąlygos Preliminariojoje sutartyje nustatytais terminais, ieškovas turi teisę vienašališkai nutraukti sutartį, o atsakovas privalo per 3 dienas ieškovui grąžinti avansą bei sumokėti ieškovo sumokėto atsakovui avanso dydžio baudą.
10. Ieškovas pagal Preliminariosios sutarties 4.2.1 punkto sąlygas sumokėjo atsakovui 4 000 Eur avansą. Atsakovas Preliminariojoje sutartyje nustatytu terminu Buto paskirties nepakeitė, o 2022 m. kovo 11 d. grąžino ieškovui 4 000 Eur avansą. Pagrindinė sutartis Preliminariojoje sutartyje nustatytu terminu nebuvo sudaryta.
11. CK 6.165 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Jei preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Pagal CK 6.71 straipsnio 1 dalį, šalys gali susitarti, kad už prievolės neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą kaltoji šalis privalo sumokėti kitai šaliai netesybas (baudą, delspinigius). Viena iš netesybų paskirčių – kompensuoti iš anksto nustatytus kreditoriaus patirtus nuostolius, nereikalingus įrodinėti.
12. Iš ieškovo pateikto Buto pardavimo skelbimo matyti, kad atsakovas Butą viešai siūlė parduoti kaip 2 kambarių butą (gyvenamąją patalpą). Iš ieškovo paaiškinimų, Preliminariosios sutarties nuostatų matyti, kad ieškovas ketino pirkti Butą būtent kaip gyvenamosios paskirties patalpą, tam ieškovas ketino imti būsto kreditą, ir šios aplinkybės atsakovui buvo žinomos sudarant Preliminariąją sutartį. Atsakovas Preliminariąja sutartimi įsipareigojo iki 2022 m. kovo 1 d. pakeisti Buto paskirtį iš gamybinių patalpų į gyvenamąsias patalpas ir iki 2022 m. balandžio 1 d. sudaryti su ieškovu gyvenamosios paskirties Buto pirkimo pardavimo sutartį.
13. Iš Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Statybos reglamentavimo skyriaus 2022 m. rugsėjo 26 d. rašto Nr. (duomenys neskelbtini) matyti, kad atsakovas (jo sutuoktinė) su prašymu suteikti informaciją apie Buto paskirties keitimo tvarką kreipėsi tik 2022 m. liepos 15 d., t. y. jau pasibaigus Preliminariojoje sutartyje nustatytam terminui, per kurį atsakovas turėjo pakeisti Buto paskirtį. Atsakovui (jo sutuoktinei) buvo paaiškinta, kokie yra reikalavimai patalpų paskirties keitimui ir patalpų paskirties keitimo tvarka, t. y., kad norint pakeisti patalpų paskirtį, kai atliekami statinio paprastojo remonto darbai arba neatliekami jokie statybos darbai, visų pirma turi būti rengiamas patalpų paskirties keitimo projektas, kuriam pagal Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 6 punktą išduodamas statybą leidžiantis dokumentas; kad pagal Statybos techninio reglamento STR 1.01.03:2027 „Statinių klasifikavimas“ 5 dalį, gyvenamosios paskirties patalpos negyvenamosios paskirties pastatuose turi būti atskirtos nuo kitos paskirties patalpų atitvaromis, turi turėti atskirus įėjimus ir atskirtas (atjungimo ventiliais, apskaitos prietaisais, sklendėmis ir pan.) inžinerines sistemas. Minėtame rašte nurodyta, kad savivaldybė neturi duomenų, ar yra rengiamas Buto paskirties pakeitimo projektas.
14. Iš prie atsakovo atsiliepimo į ieškinį pateikto el. susirašinėjimo matyti, kad atsakovo sutuoktinė 2022 m. sausio 17 d. el. paštu kreipėsi į G. Ž. dėl galimybės pakeisti Buto paskirtį, G. Ž. atsakyme el. paštu atsakovo atstovei nurodė, kad telefoninio pokalbio su atsakovo sutuoktine metu buvo išsiaiškinta situacija ir atsakyta, kad Buto paskirties pakeisti nepavyks dėl to, kad nebuvo galima atskirti gyvenamąsias patalpas nuo negyvenamųjų patalpų. Liudytojas G. Ž. teismo posėdžio pirmosios instancijos teisme metu nurodė, kad pokalbis su atsakovo sutuoktine, kurio metu buvo pateikta informacija, kad Buto paskirties pakeisti nepavyks, įvyko praėjus maždaug savaitei po atsakovo sutuoktinės kreipimosi į liudytoją.
15. Kaip nurodyta ankščiau, Statybos techninio reglamento STR 1.01.03:2027 „Statinių klasifikavimas“ 5 punkto 3 dalyje nustatyta, kad gyvenamosios paskirties patalpos negyvenamosios paskirties pastatuose turi būti atskirtos nuo kitos paskirties patalpų atitvaromis, turi turėti atskirus įėjimus ir atskirtas (atjungimo ventiliais, apskaitos prietaisais, sklendėmis ir pan.) inžinerines sistemas.
16. Nors atsakovas nurodė, kad sudarė sutartį su įmone, ruošiančia dokumentus patalpų paskirties keitimui, ir 2022 m. sausio 17 d. pateikė tai įmonei visą reikalingą dokumentaciją ir atsakovo sutuoktinės surinktus kitų pastato, kuriame yra Butas, gyventojų sutikimus dėl Buto paskirties keitimo, tačiau byloje nėra jokių šias aplinkybes patvirtinančių įrodymų. Atsakovas taip pat nepateikė į bylą įrodymų, kad negalėjo pakeisti Buto paskirties būtent dėl trečiųjų asmenų (kitų pastato, kuriame yra Butas, gyventojų) veiksmų nepagrįstai atsisakant pritarti Buto paskirties keitimui.
17. Taigi, nurodytos aplinkybės duoda pagrindą teigti, kad atsakovas nepakeitė Buto paskirties Preliminariojoje sutartyje nustatytu terminu ne dėl trečiųjų asmenų veiksmų ar aplinkybių, kurių atsakovas negalėjo kontroliuoti ir protingai numatyti Preliminariosios sutarties sudarymo metu, o dėl to, kad atsakovas, Preliminariąja sutartimi prisiimdamas įsipareigojimą iki 2022 m. kovo 1 d. pakeisti Buto paskirtį iš gamybinių patalpų į gyvenamąsias patalpas, neišsiaiškino, ar egzistuoja reali galimybė tokį pakeitimą atlikti, nors, prieš prisiimdamas nurodytą įsipareigojimą, turėjo tai padaryti. Pagal bylos duomenis, atsakovas jau 2022 m. sausio mėn. pabaigoje žinojo (turėjo žinoti) apie tai, kad nebus galimybės pakeisti Buto paskirtį (labiausiai tikėtina, dėl to, kad nėra galimybės įvykdyti Statybos techninio reglamento STR 1.01.03:2027 „Statinių klasifikavimas“ 5 punkto 3 dalyje nustatytą reikalavimą dėl gyvenamosios paskirties patalpų negyvenamosios paskirties pastatuose atskyrimo nuo kitos paskirties patalpų arba toks atskyrimas yra sunkiai įgyvendinamas), tačiau apie tai ieškovo neinformavo. To atsakovas nepadarė ir 2022 m. kovo 11 d., grąžindamas ieškovui pagal Preliminariąją sutartį sumokėtą avansą.
18. Todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad Buto pirkimo pardavimo sutartis Preliminariojoje sutartyje nustatytu terminu ir sąlygomis nebuvo sudaryta dėl neteisėtų kaltų atsakovo veiksmų, todėl pagrįstai priteisė iš atsakovo ieškovui Preliminariosios sutarties 7.7 punkte nustatytą 4 000 Eur baudą ir 300 Eur išlaidas, susijusias su baudos išieškojimu ne teismine tvarka.
19. Kaip jau nurodyta ankščiau, viena iš netesybų paskirčių – kompensuoti iš anksto nustatytus kreditoriaus patirtus nuostolius, nereikalingus įrodinėti. Todėl atsakovo argumentai, kad ieškovas neįrodė dėl Buto pirkimo pardavimo sutarties nesudarymo patirtų nuostolių dydžio, nėra teisiškai reikšmingi.
20. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, apeliacinio skundo argumentai nesudaro pagrindo panaikinti ar pakeisti skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą, todėl apeliacinis skundas atmetamas, skundžiamas sprendimas paliekamas nepakeistas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
21. Atsakovo apeliacinį skundą atmetus, atsakovo turėtos bylinėjimosi išlaidos atsakovui neatlyginamos. Ieškovas pateikė įrodymus, kad už atsiliepimo į atsakovo apeliacinį skundą rengimą sumokėjo advokatui 998,25 Eur. Šios išlaidos ieškovui priteisiamos iš atsakovo (CPK 93 straipsnio 1, 3 dalys, 98 straipsnis).
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. kovo 1 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti iš atsakovo J. S. ieškovo L. A. naudai 998,25 Eur bylinėjimosi išlaidų.