Šiaulių apygardos teismo nutartis

Įžanginė dalis

Šiaulių apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Rasos Bartašienės (pirmininkė ir pranešėja), Birutė Simonaitienė ir Irenos Stasiūnienės,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovės UAB „VAKG“ apeliacinį skundą dėl Telšių rajono apylinkės teismo 2016 m. birželio 13 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės UAB „VSKG“ ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai dėl vienašalio nuomos sutarčių nutraukimo pripažinimo neteisėtu.

Aprašomoji dalis

nustatė:

I. Ginčo esmė

Ieškovė UAB „VSKG“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie ŽŪM 2015-09-15 įsakymą Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl 2005-02-14 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) nutraukimo“, kuriuo nuspręsta nutraukti prieš terminą 2005-02-14 valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini); panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie ŽŪM 2015-09-15 įsakymą Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl 2005-02-14 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) nutraukimo“, kuriuo nuspręsta nutraukti prieš terminą 2005-02-14 valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini); panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie ŽŪM 2015-09-15 įsakymą Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl 2005-02-14 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) nutraukimo“, kuriuo nuspręsta nutraukti prieš terminą 2005-02-14 valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini); panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie ŽŪM 2015-09-15 įsakymą Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl 2005-02-14 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) nutraukimo“, kuriuo nuspręsta nutraukti prieš terminą 2005-02-14 valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini); panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie ŽŪM 2015-09-15 įsakymą Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl 2005-02-14 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) nutraukimo“, kuriuo nuspręsta nutraukti prieš terminą 2005-02-14 valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini); panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie ŽŪM 2015-09-15 įsakymą Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl 2005-02-14 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) nutraukimo“, kuriuo nuspręsta nutraukti prieš terminą 2005-02-14 valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini); panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie ŽŪM 2015-09-15 įsakymą Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl 2006-07-03 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) nutraukimo“, kuriuo nuspręsta nutraukti prieš terminą 2006-07-03 valstybinės Žemės nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini); panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie ŽŪM 2015-09-15 įsakymą Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl 2004-06-01 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) nutraukimo“, kuriuo nuspręsta nutraukti prieš terminą 2004-06-01 valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini); panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie ŽŪM 2015-09-15 įsakymą Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl 2005-02-14 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) nutraukimo“, kuriuo nuspręsta nutraukti prieš terminą valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) bei priteisti ieškovės naudai visas patirtas bylinėjimosi išlaidas.

Nurodė, kad valstybinės žemės nuomos sutartimis UAB „Progresyvus verslas“ buvo išnuomoti žemės sklypai. 2009-12-03 Teisių ir pareigų perleidimo sutartimi Nr. (duomenys neskelbtini) UAB „Progresyvus verslas“ perleido ieškovei UAB „VAKG“ visas nuomininko teises ir pareigas, kylančias iš Sutarties Nr. 1, Sutarties Nr. 2, Sutarties Nr. 3, Sutarties Nr. 4, Sutarties Nr. 5, Sutarties Nr. 6, Sutarties Nr. 7, Sutarties Nr. 8, Sutarties Nr. 9. 2015-07-09 raštu Nr. (duomenys neskelbtini) Nacionalinės žemės tarnybos prie ŽŪM Telšių skyrius informavo ieškovą, kad visi žemės sklypai pagal nustatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir būdą nenaudojami, nekilnojamojo turto objektų statybos darbai nevykdomi, žemės sklypų nuomos sutarčių sąlygos dėl sklypų užstatymo terminų nevykdomos, todėl nuo 2015-09-14 vienašališkai nutraukia valstybinės žemės nuomos sutartis. Paaiškino, kad nors šiai dienai ginčo sklypai yra neužstatyti ir statybos nevyksta, tačiau nuomotojas, vienašališkai nutraukdamas valstybinės žemės nuomos sutartį, neatsižvelgė, kad nuomininkas užstatyti žemės sklypus negalėjo dėl objektyvių priežasčių. Ginčo atveju, nuomininkas užstatyti nuomojamų Žemės sklypų (duomenys neskelbtini) negalėjo dėl objektyvių, nuo nuomininko valios nepriklausančių priežasčių - nepakeisto detaliojo plano.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

Telšių rajono apylinkės teismas 2016 m. birželio 13 d. sprendimu ieškinį atmetė, įsiteisėjus teismo sprendimui panaikino Telšių rajono apylinkės teismo 2015 m. rugsėjo 17 d. ir 2015 m. spalio 12 d. nutartimis taikytas laikinąsias apsaugos priemones, priteisė iš ieškovės UAB „VAGK“ 16,24 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų siuntimu, į valstybės biudžetą.

Teismas nurodė, kad nuomos sutartyse nurodyta pagrindinė tikslinė valstybinės žemės naudojimo paskirtis – statyti pastatus, statinius, įrenginius, komunikacijas ir juos eksploatuoti komerciniais tikslais – reiškia, kad žemės sklypo nuomininkas išnuomotuose sklypuose turi plėtoti ūkinę veiklą, kuri neįmanoma nepastačius atitinkamų objektų ir jų nenaudojant. Jeigu nuomininkas pagal valstybinės žemės nuomos sutartį nepradeda komercinės ūkinės veiklos, tokiai veiklai plėtoti nepastato atitinkamų statinių, tai yra pagrindas pripažinti, kad nuomininkas žemės sklypo nenaudoja pagal tikslinę naudojimo paskirtį. Faktas, kad per 10 metų (ir daugiau metų nuo pirmos sutarties sudarytos 2004-06-01 praėjo 12 metų) nebuvo teisėtai pastatyta statinių ir nepradėta komercinė veikla nei viename iš išnuomotų žemės sklypų, sudaro pagrindą valstybinės žemės nuomos sutartis nutraukti vienašališkai prieš terminą nuomotojo reikalavimu neteismine tvarka.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai

Apeliaciniu skundu ieškovė UAB „VSKG“ prašo panaikinti Telšių rajono apylinkės teismo 2016 m. birželio 13 d. sprendimą ir ieškinį tenkinti.

Teismas, spręsdamas kilusį ginčą, privalėjo įvertinti ar egzistuoja visos būtinosios sutarties pažeidimo pripažinimo esminiu sąlygos, taip pat įvertinti priežastis, dėl kurių ginčo atveju išsinuomoti žemės sklypai nebuvo užstatyti, ir tik tada spręsti teisėtai ar neteisėtai atsakovė vienašališkai nutraukė nuomos sutartis. Byloje esantys įrodymai patvirtina, kad apeliantė visą sutarčių galiojimo laikotarpį tinkamai vykdė pagrindinę nuomos sutarčių sąlygą - laiku ir tinkamai mokėjo nuomos mokestį. Šios aplinkybės atsakovė neneigė. Sutarčių galiojimo laikotarpiu apeliantės sumokėtas nuomos mokestis jau šiai dienai viršija išsinuomotų žemės sklypų rinkos kainą. Apeliantė tinkamai prižiūrėjo išsinuomotus žemės sklypus, juos tvarkė, šienavo. Vien užstatymą numatančios sutarčių sąlygos neįvykdymas dėl priežasčių, nepriklaususių nuo apeliantės valios, negali būti laikomas esminiu nuomos sutarčių pažeidimu.

Būtina įvertinti aplinkybę, kad valstybinės žemės sklypų nuomos sutarčių nutraukimą inicijavo Telšių rajono savivaldybės administracijos atstovai po to, kai išsinuomotuose žemės sklypuose įrengtuose reklaminiuose stenduose buvo paskelbta jų oponentų politinė reklama. Būtent nesutarimai tarp su juo susijusių asmenų ir vietinės valdžios atstovų tapo pretekstu nutraukti nuomos sutartis.

Žemės sklype (duomenys neskelbtini) apeliantė suplanavo statyti 60-80 vietų viešbutį su automobilių/autobusų parkavimo aikštele, tačiau projekto įgyvendinti iki 2015 m. negalėjo dėl objektyvių, nuo jo valios nepriklausančių priežasčių - nepakeisto detaliojo plano. Viešbučio statybai Žemės sklypo (duomenys neskelbtini) ploto neužteko, t. y. neužteko ploto automobilių ir autobusų stovėjimo aikštelės įrengimui. Atsakovė kelis kartus žadėjo svarstyti prašymą koreguoti detalųjį planą, kas sukėlė pagrįstą lūkestį ieškovei, kad šalims pavyks susitarti.

Kvartalo tarp (duomenys neskelbtini) Telšių mieste detaliojo plano dalies keitimo detalusis planas buvo patvirtintas tik 2014-11-20. Nagrinėjant bylą pirmosios instancijos teisme atsakovės atstovas paaiškino, kad apeliantės prašymas dėl projektinių sprendinių nebuvo svarstytas (buvo tik pagarsintas), o liudytoja apklausta Telšių rajono savivaldybės vyr. architektė tik teismo posėdžio metu nurodė, neva tokių sprendinių įgyvendinimas buvo negalimas kultūros paveldo teritorijoje, nors joks oficialus atsakymas į UAB „VAKG“ prašymą detaliojo plano rengimo ir/ar svarstymo metu pateiktas nebuvo. Taigi, apeliantės prašymas dėl detaliojo plano sprendinių tvirtinant pakoreguotą detalųjį planą išspęstas nebuvo. Siekdama išvengti bet kokių teisinių ginčų, apeliantė sprendimų dėl detaliojo plano patvirtinimo neginčijo, o siekdami išspręsti aikštelės įrengimo problemą, su apeliante susiję asmenys įsigijo gretimą žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini).

Teritorijų planavimo įstatymo, galiojusio detaliojo piano rengimo metu (redakcija, galiojusi nuo 2012-09-26) 23 str. numatė, jog būtent detaliajame plane yra numatomi esminiai statinio sprendiniai, t. y. leistinas pastato aukštis, sklypo užstatymo tankis, intensyvumas, statinių statybos zona, susisiekimo sistemų organizavimas. Tol, kol nėra patvirtintas detalusis planas, statinio projektavimas apskritai yra neįmanomas. Taigi, iki pat 2014 metų gruodžio mėn., t. y. iki pakoreguoto detaliojo plano patvirtinimo, apeliantė neturėjo galimybės nei pradėti rengti techninio projekto, nei juo labiau gauti statybos leidimo bei pradėti statybos darbus.

Žemės sklype (duomenys neskelbtini) statiniai nepastatyti dėl paties žemės sklypo trūkumų. Tik išsinuomojus Žemės sklypą (duomenys neskelbtini) ir padarius topografinę nuotrauką paaiškėjo, kad komunikacijų tinklai su savo apsauginėmis zonomis užima daugiau nei du trečdalius šio žemės sklypo, t. y. per Žemės sklypą (duomenys neskelbtini) nutiesti miesto vandentiekio ir kanalizacijos tinklai. Šios aplinkybės sudarant nuomos sutartį atskleistos nebuvo. Vertinant apeliantės, kaip nuomininko, atsakingumą ir sąžiningumą yra būtina įvertinti aplinkybę, kad net ir trūkumų turintį žemės sklypą jis sugebėjo pritaikyti komercinėms reikmėms: Žemės sklype (duomenys neskelbtini) apeliantė įrengė reklaminį stendą, kuriame yra publikuojama reklama. Teisę įrengti išorinės reklamos stendą apeliantei išdavė Telšių rajono savivaldybės administracija, kas patvirtina, kad viešojo administravimo subjektai Žemės sklypo (duomenys neskelbtini) panaudojimą tokioms reikmėms pripažįsta tinkamu ir naudingu.

Teismas atsakovės sprendimų nutraukti nuomos sutartis proporcingumo tariamam pažeidimui nevertino, taip pat nevertino ir apeliantei dėl Sutarčių nutraukimo kylančių neigiamų padarinių masto. Nuomodama žemės sklypus apeliantė patyrė tiesiogines 41.862,36 Eur išlaidas.

Trečiasis asmuo Telšių rajono savivaldybės administracija pateiktu atsiliepimu prašo atmesti ieškovės apeliacinį skundą ir skundžiamą teismo sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:

Nuo 2008 metų apeliantė nedarė nieko, nei papildomai kreipėsi dėl detaliojo plano koregavimo, nei atnaujino projektavimo sąlygas statybai, kurios pagal tuo metu galiojančius teisės aktus galiojo tik 3 metus, jei pagal jas neišduotas statybą leidžiantis dokumentas. Tariamas apeliantės teisėtas lūkestis yra tik pasirinkta gynybos versija siekiant išvengti atsakomybės.

Apeliantė teigia, kad negalėjo statyti viešbučio be atitinkamo ploto automobilių aikštelės. Apeliantė Administracijai neteikė jokių duomenų kiek jiems yra reikalinga automobilių stovėjimo vietų šalia būsimo viešbučio. Tuo metu galioję teisės aktai leido išimtis dėl automobilių stovėjimo vietų šalia viešbučių senamiesčiuose, prieš tai jas patvirtinus savivaldybės taryboje. Nereglamentuojamas autobusų vietų kiekis, o autobusų stovėjimą galima numatyti atskirose aikštelėse.

Apeliantė nepagrįstai teigia, kad negalėjo projektuoti statinio, nes nebuvo patvirtinto detaliojo plano. Detalusis planas patvirtintas 2002 m. birželio 28 d. Telšių rajono savivaldybės tarybos sprendimu Nr. 101 „Dėl kvartalo tarp (duomenys neskelbtini) detaliojo plano“ (toliau - 2002 m. Tarybos sprendimas). Vadovaujantis teritorijų planavimo įstatymo nuostatomis detalieji planai galioja neterminuotai arba tol, kol parengiami ir patvirtinami juos keičiantys detalieji planai. Statinio projektavimas buvo įmanomas ir iki Tarybos sprendimo priėmimo koreguoti detalųjį planą. Iki Tarybos sprendimo koreguoti detalųjį planą nebuvo jokio draudimo projektuoti statinį pagal tuo metu teritorijoje galiojančio detaliojo plano sprendinius. Išsinuomodama žemės sklypą apeliantė puikiai žinojo tos teritorijos detaliojo plano sprendinius, todėl argumentai dėl statinio projektavimo negalimumo yra aiškiai nepagrįsti.

Atsakovė Nacionalinė žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Telšių skyrius pateiktu atsiliepimu prašo atmesti ieškovės apeliacinį skundą ir skundžiamą teismo sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:

2003 m. liepos 3 d. su ieškove sudarytų nuomos sutarčių 3 punkte buvo numatyta žemės naudojimo paskirtis ir būdas - komercinės paskirties ir smulkaus verslo objektų teritorijos. Ieškovė ieškinyje nurodė, jog neturėjo tiek resursų ir finansų, kad būtų galėjusi vienu metu vykdyti statybos darbus visuose nuomojamuose 9 žemės sklypuose. Mano, kad šiai aplinkybei paaiškėjus ieškovė galėjo sutartis nutraukti. Šios negalėjimo vykdyti statybos darbus nuomojamuose žemės sklypuose priežasties negalima priskirti prie objektyviai egzistuojančių ir ieškovo veiksmus įtakojančių priežasčių.

Žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą tuo atveju, jeigu žemes nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, galimybės įtvirtinimas įstatyme (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas, kuris kartu yra ir specialioji norma CK 6.217 straipsnio atžvilgiu) reiškia ir įstatyme nustatyto pagrindo pripažinimą žemės nuomos sutarties esminiu pažeidimu.

Ieškovė kaip objektyvią priežastį dėl žemės sklypo (duomenys neskelbtini) neužstatymo nurodo nebuvimą galimybės pakeisti detalųjį planą ir taip suformuoti didesnį žemės sklypą, kuris reikalingas automobilių parkavimo vietų įrengimui. Ieškovė pateikė rašytinius įrodymus apie jo veiksmus 2007 - 2013 metais dėl detaliojo plano sprendinių pakeitimo, tačiau rengiant kvartalo tarp (duomenys neskelbtini), detaliojo plano dalies keitimo detalųjį planą, ieškovė nedalyvavo viešojo svarstymo procedūrose, detaliojo plano rengėjui nepateikė siūlymų ar pageidavimų dėl plano sprendinių, patvirtintą detalųjį planą neapskundė teisės aktais nustatyta tvarka. Tokios pasyvios pozicijos pateisinimui ieškovė nei ieškinyje, nei apeliaciniame skunde nepateikė nė vienos objektyvios priežasties.

Žemės sklypą (duomenys neskelbtini) nuo žemės sklypo (duomenys neskelbtini) skiria daugiau nei 100 metrų atstumas, todėl šie sklypai funkciškai nėra niekaip susiję. Nežiūrint į tai, ieškovė bando įrodyti, kad kotedžų statybai aštuonis sklypus ir (duomenys neskelbtini) gatvėje esantį sklypą buvo galima užstatyti tik pastačius viešbutį.

2004 metais aukcione nuomojamas žemės sklypas buvo suformuotas 2002 m. detaliuoju planu. Detaliajame plane esanti informacija buvo perkelta į skelbimą apie sklypo aukciono organizavimą, todėl sklypo užstatymo parametrai ir apribojimai ieškovei buvo žinomi dalyvaujant nuomos aukcione ir sudarant nuomos sutartį.

Telšių rajono savivaldybės administracijos Architektūros skyrius 2007 - 2008 metais atsakymuose ieškovei nurodė, kad ieškovės prašymą numatoma spręsti tarybos posėdyje, kad sprendimo projektas bus parengtas artimiausiam tarybos posėdžiui. Šių atsakymų ieškovei parengtų atsakymų turinys leidžia teigti, kad juose nubuvo jokių konkrečių savivaldybės institucijos įsipareigojimų, konkrečių veiksmų atlikimo datų ir tokio bendro pobūdžio atsakymai negalėjo ieškovei suteikti kokių nors pagrįstų lūkesčių.

Motyvuojamoji dalis

konstatuoja:

IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

Apeliacinis skundas netenkintinas.

Byloje nustatyta, kad 2004 m. birželio 1 d. UAB „Progresyvus verslas“ Valstybinės žemės nuomos sutartimi Nr. (duomenys neskelbtini) iš valstybės išsinuomojo 0,1910 ha žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini). Išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis, žemės naudojimo būdas ir pobūdis - komercinės paskirties ir smulkaus verslo objektams statyti ir eksploatuoti. 2005 m. vasario 14 d. UAB „Progresyvus verslas“ sudarė 7 valstybinės žemės nuomos sutartis, kuriomis iš valstybės išsinuomojo šiuos žemės sklypus Telšių mieste: 0,0159 ha ploto žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini); (išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis, naudojimo būdas ir pobūdis: kita (individualiems namams/statiniams statyti ir eksploatuoti), gyvenamoji teritorija, mažaaukščių statinių teritorija. Teritorijos užstatymo terminas - 2 metai); 0,0183 ha ploto žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) (išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis, naudojimo būdas ir pobūdis: kita (individualiems namams/statiniams statyti ir eksploatuoti), gyvenamoji teritorija, mažaaukščių statinių teritorija. Teritorijos užstatymo terminas - 2 metai); 0,0186 ha ploto žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) (išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis, naudojimo būdas ir pobūdis: kita (individualiems namams/statiniams statyti ir eksploatuoti), gyvenamoji teritorija, mažaaukščių statinių teritorija. Teritorijos užstatymo terminas - 2 metai); 0,0187 ha ploto žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) (išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis, naudojimo būdas ir pobūdis: kita (individualiems namams/statiniams statyti ir eksploatuoti), gyvenamoji teritorija, mažaaukščių statinių teritorija. Teritorijos užstatymo terminas - 2 metai); 0,0176 ha ploto žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) (išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis, naudojimo būdas ir pobūdis: kita (individualiems namams/statiniams statyti ir eksploatuoti), gyvenamoji teritorija, mažaaukščių statinių teritorija. Teritorijos užstatymo terminas - 2 metai); 0,0165 ha ploto žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) (išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis, naudojimo būdas ir pobūdis: kita (individualiems namams/statiniams statyti ir eksploatuoti), gyvenamoji teritorija, mažaaukščių statinių teritorija. Teritorijos užstatymo terminas - 2 metai); 0,0258 ha ploto žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) (išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis, naudojimo būdas ir pobūdis: kita (individualiems namams/statiniams statyti ir eksploatuoti), gyvenamoji teritorija, mažaaukščių statinių teritorija. Teritorijos užstatymo terminas - 2 metai). 2006 m. liepos 3 d. UAB „Progresyvus verslas“ Valstybinės žemės nuomos sutartimi Nr. (duomenys neskelbtini) iš valstybės išsinuomojo penkiasdešimčiai metų 0,1207 ha ploto žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini). Žemės sklypas išnuomotas 50-čiai metų, skaičiuojant nuo 2006 m. liepos 3 d. Sutarties 3 punkte numatyta, kad išnuomoto žemės sklypo pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis, naudojimo būdas ir pobūdis: paskirtis - kita, žemės naudojimo būdas - komercinės paskirties objektų teritorijos, pobūdis - prekybos, paslaugų ir pramogų objektų statybos. Sutarties 4 punkte numatyta, kad žemės sklypas turi būti užstatytas per tris metus.

2005 m. gegužės 11 d. Telšių rajono savivaldybės administracijos Statybos ir komunalinio ūkio skyrius UAB „Progresyvus verslas“ išdavė projektavimo sąlygų sąvadą (reg. Nr. (duomenys neskelbtini)) 60 vietų viešbučio statybai ir projektavimo sąlygų sąvadą (reg. Nr. (duomenys neskelbtini)) gyvenamųjų kotedžų statybai. 2007 m. balandžio 11 d., 2008 m. birželio 12 d. UAB „Progresyvus verslas“ kreipėsi į Telšių rajono savivaldybės merą ir Tarybą dėl teritorijos tarp (duomenys neskelbtini) detalaus plano koregavimo ir papildymo, nurodydama, kad Telšių miestui reikalingas didesnis, 60-80 vietų, viešbutis su 150 vietų konferencijų sale, kavine-restoranu, pirtimi su baseinu bei 30 automobilių ir 2-3 vietų autobusų parkavimo aikštele, todėl būtina didinti viešbučio statybai numatytą sklypą iš dalies prijungiant prie jo kotedžų statybai numatytus sklypus. 2007 m. birželio 6 d. raštu Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl detaliojo plano rengimo“ Telšių rajono savivaldybės administracijos Architektūros skyrius ieškovę informavo, kad jos prašymas bus sprendžiamas 2007 m. liepos mėn. Telšių rajono tarybos posėdyje, o 2008 m. rugpjūčio 27 d. raštu Nr. (duomenys neskelbtini) informavo, kad sprendimo projektas dėl leidimo keisti detalųjį planą bus parengtas artimiausiam tarybos posėdžiui. 2009 m. gruodžio 3 d. Teisių ir pareigų perleidimo sutartimi UAB „Progresyvus verslas“ neatlygintinai perleido, o UAB „VAKG“ perėmė visas teises ir pareigas kylančias iš šios bylos ginčo sutarčių.

2012 m. gruodžio 27 d. Telšių rajono savivaldybės taryba priėmė sprendimą Nr. (duomenys neskelbtini), kuriuo leido rengti kvartalo tarp (duomenys neskelbtini), detaliojo plano, patvirtinto Telšių rajono savivaldybės tarybos 2002-06-28 sprendimu Nr. (duomenys neskelbtini), dalies pakeitimą. 2013 m. rugpjūčio 14 d raštu Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl detaliojo plano rengimo“ Telšių rajono savivaldybės administracija informavo UAB „VAKG“ apie pradedamą rengti teritorijų planavimo dokumentą ir pasiūlė raštu pateikti administracijai pageidavimus dėl sklypų ribų patikslinimo bei teritorijos tvarkymo režimo nustatymo. 2013 m. rugsėjo 20 d. ieškovė „VAKG“ kreipėsi į Telšių rajono savivaldybės administraciją prašydama rengiant kvartalo tarp (duomenys neskelbtini), detaliojo plano dalies pakeitimą, laisvose, valstybei priklausančiuose sklypuose (schemoje pažymėtus Nr. (duomenys neskelbtini) ir Nr. (duomenys neskelbtini)) numatyti ir suformuoti automobilių parkavimo, inžinerinės infrastruktūros teritorijas bei susisiekimo ir inžinerinių tinklų koridoriui skirtus žemės sklypus. 2013 m. spalio 23 d. Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Telšių skyriaus specialistai atliko žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), naudojimo valstybinę kontrolę ir surašė Žemės naudojimo patikrinimo aktą Nr. (duomenys neskelbtini), kuriame konstatavo, kad žemės sklypas neužstatytas, nevykdomi jokie statybos darbai. 2013 m. spalio 23 d. Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Telšių skyriaus specialistai atliko naudojimo valstybinę kontrolę žemės sklypų, esančių (duomenys neskelbtini) (patikrinimo aktas Nr. (duomenys neskelbtini)), (duomenys neskelbtini) (patikrinimo aktas Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) (patikrinimo aktas Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) (patikrinimo aktas (duomenys neskelbtini)), patikrinimus, kuriuose nustatyta, kad nuomos sutarčių sąlygos dėl sklypų užstatymo nevykdomos, sklypai neužstatyti, statybos darbai nevykdomi. 2013 m. lapkričio 11 d. Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Telšių skyriaus specialistai atliko žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), naudojimo valstybinę kontrolę (patikrinimo aktas Nr. (duomenys neskelbtini)) ir žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), naudojimo valstybinę kontrolę (patikrinimo aktas Nr. (duomenys neskelbtini)), patikrinimus, jų metu nustatyta, kad sklypai neužstatyti, statybos darbai nevykdomi.

Telšių rajono savivaldybės administracija 2014 m. vasario 25 d. raštu visuomenę ir suinteresuotus asmenis informavo apie tai, kad pradedamas rengti kvartalo tarp (duomenys neskelbtini) detaliojo plano dalies keitimo detalusis planas, kurio tikslas - žemės sklypų, patenkančių į detaliojo plano teritoriją, ribų patikslinimas, teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimo nustatymas. Informacija buvo paskelbta 2014 m. liepos 4 d. leidinio „Telšių žinios“ numeryje (duomenys neskelbtini). Informacijoje nurodyta, kad viešas susirinkimas visuomenės pareikštiems pasiūlymams ir plano sprendiniams aptarti įvyks 2014 m. rugpjūčio 13.00 val., susipažinti su sprendiniais buvo galima nuo 2014 m. liepos 18 d. iki 2014 m. rugpjūčio 18 d. 2014 m. rugpjūčio 18 d. įvyko detaliojo plano svarstymo viešas susirinkimas, buvo pateiktas ir svarstytas vienas B. S. pasiūlymas raštu. Ieškovė UAB „VAKG“ nepateikė jokių pasiūlymų, viešame susirinkime nedalyvavo, detaliojo plano sprendinių neskundė. 2015 m. liepos 3 d. Telšių skyriaus specialistai atliko ginčo žemės sklypų naudojimo valstybinę kontrolę, kurios metu nustatyta, kad visi žemės sklypai pagal nustatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir būdą nenaudojami, neužstatyti, nekilnojamojo turto objektų statybos darbai nevykdomi, žemės sklypų nuomos sutarčių sąlygos dėl sklypų užstatymo terminų nevykdomos.

2015 m. liepos 9 d. raštu UAB „VAKG“ buvo informuota apie tai, kad vadovaujantis LR civilinio kodekso 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 2 dalimi, Žemės įstatymo 9 straipsnio 13, 14 punktais nuo 2015 m. rugsėjo 14 d. bus prieš terminą nutrauktos 9 ginčo valstybinės žemės sklypų nuomos sutartys. 2015 m. rugsėjo 15 d. Telšių skyriaus vedėjas priėmė ieškiniu ginčijamus įsakymus: Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl 2005-02-14 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) nutraukimo“; Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl 2005-02-14 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) nutraukimo“; Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl 2005-02-14 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) nutraukimo“; Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl 2005-02-14 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) nutraukimo“; Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl 2005-02-14 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) nutraukimo“; Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl 2005-02-14 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) nutraukimo“; Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl 2005-02-14 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) nutraukimo“; Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl 2004-06-01 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) nutraukimo“; Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl 2006-07¬03 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) nutraukimo“.

Tarp bylos šalių nėra ginčo dėl aptartų faktinių bylos aplinkybių, t. y. neginčijamas pats ginčo sutarčių nevykdymo faktas, tačiau kyla ginčas dėl to, kas sąlygojo sutarčių nutraukimą ir dėl atsakovės teisės nutraukti ginčo valstybinės žemės nuomos sutartis.

CK 6.545 straipsnio 1 dalis numato, kad pagal žemės nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį. CK 6.564 straipsnio 1 dalis numato šiuos žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo reikalavimu pagrindus: 1) jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį; 2) jeigu žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino šio mokesčio nesumoka; 3) kitais įstatymų nustatytais atvejais. Taigi šioje įstatymo nuostatoje nustatyti du alternatyvūs pagrindai, leidžiantys teigti, kad sutartis pažeista: pirma, žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutarties sąlygas, antra, žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 straipsnio 1 dalis). Jei sutartimi sulygta nuomininko prievolė naudoti daiktą tam tikru būdu, vadinasi, šio daikto nenaudojimas ar netinkamas naudojimas yra sutarties pažeidimas. Naudoti reiškia eksploatuoti, vartoti ar kitaip gauti naudą iš daikto naudingųjų savybių. Nenaudojimas – tai jokio ekonominio efektyvumo nesukuriantis elgesys su daiktu, kai jo naudingosios savybės nėra eksploatuojamos. Taigi daikto (šiuo atveju – žemės) nenaudojimas, kai sutartis reikalauja daiktą naudoti, yra sutarties pažeidimas. Pagal CK 6.205 straipsnį sutarties pažeidimas yra ne tik nevykdymas, bet ir netinkamas vykdymas. Tai reiškia, kad žemės nuomos sutartis bus pažeista ne tik tada, kai žemė nebus eksploatuojama, bet ir tada, kai ji bus netinkamai naudojama. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad pagal savo teisinius padarinius tiek nenaudojimas, tiek netinkamas naudojimas gali būti pakankamas pagrindas nutraukti šalių sutartį, kaip ir visiškas jos nenaudojimas (pvz. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-565-219/2015).

Kaip pagrįstai nurodė pirmosios instancijos teismas, aptardamas Lietuvos Respublikos žemės įstatymo aktualias normas, valstybinės žemės patikėtinis turi ne tik teisę, bet ir viešosios teisės normų nustatytą pareigą reaguoti į esminį sutarties pažeidimą. Kasacinis teismas yra suformavęs praktiką, kai išnuomotame žemės sklype nevykdomi statybos darbai, taip pat kai jokios komercinės veiklos nevykdomos išnuomotame valstybinės žemės sklype daugiau kaip šešerius metus, tai pripažįstama pakankamu pagrindu nutraukti žemės sklypo nuomos sutartį (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. spalio 4 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje G. Š. ir kt. v. UAB „Karneta“, bylos Nr. 3K-3-378/2010).

Nagrinėjamos bylos atveju iš laikotarpyje nuo 2004-06-01 iki 2006-07-03 sudarytų ginčijamų valstybinės žemės nuomos sutarčių 3, 4 punktų matyti, kad šalys susitarė, jog išnuomotų valstybinės žemės sklypų pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis yra komercinė, smulkaus verslo objektams statyti ir eksploatuoti, individualiems namams/statyti ir eksploatuoti, gyvenamoji teritorija, mažaaukščių statinių teritorija, komercinės paskirties objektų teritorijos, pobūdis yra prekybos, paslaugų ir pramogų objektų statyba; kiti statiniai. Buvo numatyta galimybė keisti žemės sklypų pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir (ar) pobūdį, numatytus pagal savivaldybės ar jos teritorijos bendrąjį ar specialųjį planą. Kaip teisingai nurodo atsakovė Nacionalinei žemės tarnyba, žemės sklypų naudojimo paskirtis buvo numatyta ir žemės sklypus įregistruojant Nekilnojamojo turto registre 77-96 b. l., II t.), Valstybės įmonės Valstybės turto fondo skelbimuose apie sklypų aukcioną (147, 153 b. l., II t.).

Teisėjų kolegija pažymi, kad valstybinės žemės nuomos sutartyse nurodyta žemės nuomos paskirtis yra esminė nuomos sutarčių sąlyga. Nuomininkui per 11 metų laikotarpį (nuo 2004 m., kai buvo išnuomotas žemės sklypas viešbučio statybai (duomenys neskelbtini) iki žemės nuomos sutarčių nutraukimo 2015 m.) pagal valstybinės žemės nuomos sutartis nepradėjus komercinės ūkinės veiklos, tokiai veiklai plėtoti nepastačius statinių, yra pakankamas pagrindas pripažinti, kad nuomininkas žemės sklypo nenaudoja pagal tikslinę naudojimo paskirtį, kas laikytina esminiu sutarčių pažeidimu, sudarančiu pagrindą sutartis nutraukti. Aplinkybė, kad ieškovė mokėjo nuomos mokestį pagal sudarytas sutartis nepaneigia esminio sutarčių pažeidimo (žemės nenaudojimo pagal numatytą paskirtį), kurio pakanka sutarčių nutraukimui.

Ieškovės argumentas, kad valstybinės žemės sklypų nuomos sutarčių nutraukimą inicijavo Telšių rajono savivaldybės administracijos atstovai po to, kai išsinuomotuose žemės sklypuose įrengtuose reklaminiuose stenduose buvo paskelbta jų oponentų politinė reklama, yra hipotetinis, neturintis esminės reikšmė, dėl šio argumento teisėjų kolegija plačiau nepasisako.

Ieškovė teigia, kad ginčijamos valstybinės žemės nuomos sutartys galėjo būti nutrauktos prieš terminą tik tuo atveju, jeigu žemės sklypų neužstatymas iš esmės pažeidė atsakovės interesus. Atkreiptinas dėmesys, kad žemės nuomos sutartį nutraukiant CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto pagrindu, įstatyme nenustatyta sąlyga, jog dėl aptariamu pagrindu padaryto sutarties pažeidimo turėtų atsirasti neigiamų pasekmių (žalos) nuomotojui. Kaip jau minėta, žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą įtvirtinimas tuo atveju, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte, reiškia nustatyto pagrindo pripažinimą esminiu žemės nuomos sutarties pažeidimu.

Ieškovė UAB „VSKG“ teigia, kad žemės sklypai nebuvo naudojami pagal jų paskirtį dėl objektyvių aplinkybių, kurios nepriklausė nuo ieškovės valios. Objektyviomis aplinkybėmis ieškovė laiko nepakeistą detalųjį planą. Detalusis planas patvirtintas 2002 m. birželio 28 d. Telšių rajono savivaldybės tarybos sprendimu Nr. (duomenys neskelbtini) „Dėl kvartalo tarp (duomenys neskelbtini) detaliojo plano“ (toliau - 2002 m. Tarybos sprendimas). Teisėjų kolegija, aptardama faktines bylos aplinkybes, nustatė, kad ieškovė kelis kartus kreipėsi į atsakovę dėl detaliojo plano keitimo, tačiau rengiant kvartalo tarp (duomenys neskelbtini) detaliojo plano dalies keitimo detalųjį planą, ieškovė nedalyvavo viešojo svarstymo procedūrose, detaliojo plano rengėjui nepateikė siūlymų ar pageidavimų dėl plano sprendinių, patvirtintą detalųjį planą neapskundė teisės aktais nustatyta tvarka. Taigi, ieškovė, vien tik nurodydama, kad viešbučio statybai Žemės sklypo (duomenys neskelbtini) ploto neužteko, t. y. neužteko ploto automobilių ir autobusų stovėjimo aikštelės įrengimui, nedalyvaudama detaliojo plano pakeitimų svarstyme, neteikdama konkretaus jo projekto, negali šiomis aplinkybėmis remtis kaip objektyviomis.

Atkreiptinas dėmesys, kad ieškovė sutarčių nevykdymo priežastimi nurodė Telšių rajono savivaldybės administracijos neveikimą dėl detaliojo plano pakeitimo, kuris turėjo esminę įtaką viešbučio statybai skirto sklypo neužstatymui. Taip pat nurodo, kad ši aplinkybė lėmė ir kitų žemės sklypų neužstatymą. Pažymėtina, kad ieškovė jokiomis leistinomis įrodinėjimo priemonėmis neįrodė, kad ir likusių sklypų neužstatymas priklausė nuo Žemės sklypo (duomenys neskelbtini) užstatymo. Kaip pagrįstai nurodo atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba, žemės sklypų skirtingi naudojimo būdai (sklypo ((duomenys neskelbtini)), skirto viešbučio statybai naudojimo būdas - komercinės paskirties ir smulkaus verslo objektų statyba (teritorija viešbučiams statyti, įrengti ir eksploatuoti), o septynių sklypų ((duomenys neskelbtini)) naudojimo būdas - gyvenamoji teritorija, skirta mažaaukščių namų statybai), žemės sklypą (duomenys neskelbtini) nuo žemės sklypo (duomenys neskelbtini) skiria daugiau nei 100 metrų atstumas, todėl nėra įrodyta, kad šie sklypai funkciškai yra susiję. 2004 metais aukcione nuomojamas žemės sklypas (duomenys neskelbtini) buvo suformuotas 2002 m. detaliuoju planu, jame esanti informacija buvo perkelta į skelbimą apie sklypo aukciono organizavimą. Žemės sklypo (duomenys neskelbtini) planuojamos teritorijos tvarkymo režime nurodyta, kad sklype galima įrengti tik požeminį parkavimą, sklype galima statyti 1-2 aukštų sublokuotą pastatų kompleksą, užstatymo tankis - 0,7, maksimalus užstatymo intensyvumas - 1,5. Taigi, šie sklypo užstatymo parametrai ir apribojimai ieškovei buvo žinomi dalyvaujant nuomos aukcione ir sudarant nuomos sutartį.

Ne mažiau svarbu ir tai, kad ieškovė nepateikė specialistų rekomendacijų, kurių pagrindu darė išvadą, jog būtina didinti (duomenys neskelbtini) sklypą iš dalies prijungiant prie jo kotedžų statybai numatytus sklypus, nes be sklypo padidinimo, viešbučio statyba šioje vietoje praktiškai neįmanoma. Sutiktina su atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos argumentu, kad Telšių rajono savivaldybės administracijos Architektūros skyrius 2007-2008 metais atsakymuose ieškovei, kuriuose nurodė, kad jos prašymą numatoma spręsti tarybos posėdyje, kad sprendimo projektas bus parengtas artimiausiam tarybos posėdžiui, nereiškia jokių konkrečių savivaldybės institucijos įsipareigojimų, konkrečių veiksmų atlikimo datų. Tokio bendro pobūdžio atsakymai negalėjo ieškovei suteikti kokių nors pagrįstų lūkesčių.

Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą. Atmesdamas apeliacinį skundą, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartis byloje Nr. 3K-7-38/2008, 2010 m. birželio 1 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-252/2010, 2010 m. kovo 16 d. nutartis byloje Nr. 3K-3-107/2010, ir kt.). Dėl kitų apeliacinio skundo argumentų teisėjų kolegija nepasisako, nes jie neturi įtakos skundžiamo teismo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui.

Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į aptartas faktines bylos aplinkybes, į įstatyminį valstybinių žemės nuomos sutarčių reglamentavimą, konstatuoja, kad apeliacinio skundo argumentai nesudaro pagrindo panaikinti skundžiamo pirmosios instancijos teismo sprendimo, todėl ieškovės UAB „VSKG“ apeliacinis skundas atmetamas, o Telšių rajono apylinkės teismo 2016 m. birželio 13 d. sprendimas paliekamas nepakeistas.

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teisėjų kolegija

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Telšių rajono apylinkės teismo 2016 m. birželio 13 d. sprendimą palikti nepakeistą.