Lietuvos apeliacinio teismo sprendimas

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Artūro Driuko, Gintaro Pečiulio (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas) ir Jūratės Varanauskaitės,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo R. G. apeliacinį skundą dėl Klaipėdos apygardos teismo 2018 m. birželio 8 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje Nr. e2-762-479/2018 pagal ieškovo R. G. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „IDEGA“ dėl preliminariosios sutarties vienašalio nutraukimo pripažinimo neteisėtu, nuosavybės teisės į butus ir žemės sklypo dalį pripažinimo, įpareigojimo atlikti butų teisinę registraciją.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai

17. Atsakovė kartu su atsiliepimu į apeliacinį skundą pateikė naujus įrodymus. Atsiliepime į apeliacinį skundą taip pat pareikštas prieštaravimas dėl ieškovo procesinio prašymo bylą nagrinėti žodinio proceso tvarka.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

18. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 ir 2 dalimis, bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nustatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. Absoliučių apskųsto sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta.

Dėl bylos nagrinėjimo žodinio proceso tvarka

19. Ieškovas apeliaciniame skunde išreiškė pageidavimą, kad byla būtų nagrinėjama žodinio proceso tvarka. Remiantis bendrąja CPK 322 straipsnio 1 dalyje nurodyta taisykle, apeliacinis skundas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka. CPK 322 straipsnyje nustatyta, kad apeliacinis skundas nagrinėjamas žodinio proceso tvarka, jeigu bylą nagrinėjantis teismas pripažįsta, jog žodinis nagrinėjimas būtinas. Dalyvaujantys byloje asmenys apeliaciniame skunde, atsiliepime į apeliacinį skundą arba pareiškime dėl prisidėjimo prie apeliacinio skundo gali pateikti motyvuotą prašymą nagrinėti bylą žodinio proceso tvarka, tačiau šis prašymas teismui nėra privalomas. Ieškovo pareiškimas dėl žodinio proceso būtinumo apeliacinės instancijos teisme išsamiau nemotyvuojamas. Prielaidų, suponuojančių būtinumą bylą nagrinėti žodine apeliacinio proceso tvarka, teisėjų kolegija, išanalizavusi bylos medžiagą, nenustatė. Teisėjų kolegija sprendžia, jog nėra pagrindo tenkinti ieškovo prašymo dėl bylos nagrinėjimo žodiniame procese.

Dėl naujų įrodymų priėmimo

21. CPK 314 straipsnis įtvirtina ribojimus naujų įrodymų pateikimui apeliacinės instancijos teisme. Atsisakoma priimti naujus įrodymus, jeigu jie galėjo būti pateikti pirmosios instancijos teisme, išskyrus atvejus, kai tas teismas nepagrįstai atsisakė juos priimti ar kai tokių įrodymų pateikimo būtinumas iškilo vėliau, nei buvo priimtas teismo procesinis sprendimas (nutartis).

22. Atsižvelgdama į tai, kad dalis šalių teikiamų naujų įrodymų pagal jų parengimo, gavimo datą negalėjo būti pateikti pirmosios instancijos teismui iki apskųstojo sprendimo priėmimo, įvertindama aplinkybę, jog pateiktais naujais įrodymais grindžiami šalių procesiniuose dokumentuose, skirtuose apeliacinės instancijos teismui, išdėstyti argumentai, tiesiogiai susiję su byloje įrodinėjamomis aplinkybėmis ir šalių paaiškinimais (atsikirtimais), teisėjų kolegija sprendžia, kad objektyvi būtinybė priimti naujus įrodymus (iš esmės – informacinio pobūdžio duomenis) iškilo vėliau, t. y. jau po apskųsto teismo sprendimo priėmimo. Byloje dalyvaujantys asmenys turėjo galimybę pasisakyti dėl teikiamų naujų įrodymų turinio. Teisėjų kolegija priima naujus įrodymus ir vertina kartu su kitais bylos duomenimis.

Dėl ginčo esmės

23. Iš bylos duomenų matyti, kad 2014 m. gruodžio 12 d. atsakovė UAB „IDEGA“ iš BUAB „Alveta“ pirkimo - pardavimo sutartimi įsigijo nebaigtą statyti keturių aukštų gyvenamąjį namą bei žemės sklypą, esančius (duomenys neskelbtini). R. G. ir UAB „IDEGA“ 2015 m. gegužės 13 d. sudarė preliminariąją būsimų gyvenamųjų patalpų tame name pirkimo - pardavimo sutartį (toliau – Sutartis), pagal kurią atsakovė įsipareigojo pastatyti ir parduoti R. G. pirmajame gyvenamojo namo aukšte (pietvakarių pusėje) 4 butus: butą Nr. 2, 46,67 kv. m bendro projektinio ploto, butą Nr. 3, 46,14 kv. m bendro projektinio ploto, butą Nr. 4, 63,75 kv. m bendro projektinio ploto, butą Nr. 5, 75,23 kv. m bendro projektinio ploto. Šalys susitarė, kad visų perkamų butų bendras projektinis plotas yra 231,79 kv. m (Sutarties 2.6 punktas). Šalių sudarytoje Sutartyje nurodyti statomi butai statybos proceso eigoje buvo perplanuoti į penkis butus, tačiau bendras butų plotas iš esmės nepasikeitė, todėl ieškovas ieškiniu prašė teismo pripažinti jam nuosavybės teisę į penkis butus.

24. Sutarties 2.3 punkte šalys susitarė, kad ieškovui bus parduota nuosavybėn dalis žemės sklypo, kurio plotas proporcingas ieškovui teksiančių gyvenamųjų butų plotui ir kurio kaina lygi 100 Eur už 1 arą. Ieškovas prašė teismo pripažinti jam nuosavybės teisę į 6,43 proc. žemės sklypo dalį, tai yra į 2,71 aro dydžio sklypą, įpareigojant ieškovą sumokėti atsakovei 271 Eur.

25. Ieškovas įsipareigojo nupirkti butus už 58 000 Eur (Sutarties 3.1 p.). Butų kainą ieškovas įsipareigojo sumokėti dviem etapais, t. y. 29 000 Eur sumą, kaip avansinį mokėjimą, sutarties pasirašymo momentu (Sutarties 5.3 punktas), likusią 29 000 Eur sumą – ne vėliau kaip iki 2015 m. birželio 30 d. (Sutarties 5.4 punktas).

27. Ieškovas 2015 m. gegužės 13 d. (Sutarties pasirašymo dieną) pervedė atsakovei avansinį mokėjimą (29 000 Eur), o likusią dalį apmokėjimo (29 000 Eur) ieškovas pervedė atsakovei 2017 m. rugsėjo 15 d. Atsakovė 2017 m. rugsėjo 22 d. grąžino ieškovui visą sumokėtą sumą (58 000 Eur), o 2017 m. rugsėjo 23 d. pranešė ieškovui, kad šalių pasirašyta sutartis buvo nutraukta dar 2015 m.

29. Teisėjų kolegija sprendžia, jog analizuojamu atveju pirmiausia tikslinga nustatyti, ar ieškovo ir atsakovės sudaryta sutartis turi būti vertinama ir kvalifikuojama kaip preliminarioji sutartis pagal CK 6.165 straipsnį, ar kaip preliminarioji būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo - pardavimo sutartis, sudaroma ir vykdoma pagal CK 6.401 straipsnio nuostatas.

Dėl šalių sudarytos 2015 m. gegužės 13 d. preliminariosios sutarties teisinio vertinimo

29. Kaip jau minėta šiame sprendime, ieškovas įrodinėja, kad šalys sudarė preliminariąją būsimų butų pirkimo - pardavimo sutartį pagal CK 4.401 straipsnį, nes ieškovas ketino įsigyti butus savo asmeninėms reikmėms. Atsakovė teigia priešingai, kad apeliantas butus siekė įsigyti komercinių tikslų įgyvendinimui. Teisėjų kolegijos vertinimu, pirmosios instancijos teismas neteisingai šalių pasirašytą preliminariąją sutartį aiškino kaip organizacinę, apibūdintą CK 6.165 straipsnyje.

30. CK 6.165 straipsnio 1 dalyje apibrėžta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Šio straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad preliminarioji sutartis turi būti rašytinė. Formos reikalavimų nesilaikymas preliminariąją sutartį daro negaliojančią. CK 6.165 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta, kad preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo. Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (straipsnio 4 dalis). Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (straipsnio 5 dalis).

31. CK 6.401 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo - pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo - pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą. Pagal šio straipsnio 2 dalį preliminariojoje sutartyje privalo būti nurodyta: 1) pirkėjo teisė per dešimt dienų nuo sutarties sudarymo dienos atsisakyti preliminariosios sutarties; 2) būsimo gyvenamojo namo ar buto kaina ir jos patikslinimo ar pakeitimo sąlygos; 3) sutarties dalyko aprašymai ir darbai, kuriuos privalo atlikti pardavėjas; 4) gyvenamojo namo ar buto statybos terminai; 5) teisės į gyvenamąjį namą ar butą suvaržymai (tiek esantys, tiek būsimi); 6) rangovas, architektas, inžinierius ir kiti statybą ir jos priežiūrą atliksiantys asmenys; 7) žemės sklypo, kuriame bus statomas namas ar butas, teisinis statusas ir nusipirkusio gyvenamąjį namą ar butą pirkėjo teisės į žemės sklypą. Neatskiriama preliminariosios sutarties dalis yra gyvenamojo namo ar buto projektas, jo sąmata ir kiti dokumentai (straipsnio 4 dalis).

32. CK 6.401 straipsnio 5 dalyje įtvirtinta specifinė nuostata, kad preliminariojoje sutartyje gali būti numatyta, jog pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą sutartyje numatytomis sąlygomis, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas. Šiuo atveju visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja nuo visos preliminariojoje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo.

33. Pagal kasacinio teismo praktiką CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto pirkimo - pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių. Teisinis santykių reguliavimas pagal CK 6.401 straipsnį skirtas užtikrinti būtent pirkėjo – fizinio asmens, siekiančio įsigyti butą ar namą, t. y. patenkinti savo poreikį į gyvenamąjį būstą, interesus, kai jis sudaro preliminariąją sutartį dėl dar statomo (būsimo) gyvenamojo būsto pirkimo ir savo lėšomis finansuoja statybą. Svarbus būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo - pardavimo sutarties bruožas yra tas, kad viena būsimo būsto pirkimo - pardavimo sutarties šalis – pirkėjas visada yra fizinis asmuo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 20 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-81-219/2015).

34. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje nurodyta, kad vienas iš kriterijų kvalifikuojant šalių santykius kaip preliminariąją sutartį – šalių sutarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimas. Esminėmis sutarties sąlygomis yra laikomos sąlygos, kurių nesant sutartis laikoma nesudaryta. Kurios sąlygos yra esminės, o kurios – ne, priklauso nuo sutarties rūšies, jos pobūdžio, šalių valios ir įstatymo (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 30 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-488/2010).

35. Kasacinio teismo praktikoje taipogi išaiškinta, kad tam, jog į CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nurodytu būdu sukuriamą nekilnojamąjį daiktą (butą, gyvenamąjį namą) galėtų būti įgyjamos nuosavybės teisės, jis turi būti suformuotas kaip turtinis vienetas ir įregistruotas viešame Nekilnojamojo turto registre (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-317-611/2016, 34 punktas).

36. CK 6.401 straipsnio 5 dalies formuluotė „visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja“ negali būti aiškinama taip, kad tik sumokėjęs visą kainą pirkėjas įgyja nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą, o sumokėjęs tik dalį kainos – daiktinių teisių neįgyja. Nesant reglamentuotos situacijos dėl statomo gyvenamojo namo ar buto nuosavybės teisės, kai pirkėjas sumoka ne visą, o dalį jo kainos, tokio objekto nuosavybės teisės klausimas turi būti nustatomas kiekvienu atveju atskirai, atsižvelgiant į sumokėtą kainos dalį, sukurto objekto dalį, į tai, ar gyvenamasis namas ar butas perduotas pirkėjui, ir pan. Be to, įstatymo nedraudžiama pripažinti bendrosios dalinės pirkėjo ir pardavėjo nuosavybės, kai pirkėjas yra finansavęs tik dalį statybos. Kai nekilnojamojo daikto pirkėjas – vartotojas – už pastatytą būstą yra sumokėjęs didesnę dalį sutartos būsto pirkimo kainos, perdavimas pirkėjui neįformintas sutartyje nustatyta tvarka, tačiau būstas faktiškai perduotas pirkėjui, o tolesnis sutarties vykdymas nutrūksta dėl pardavėjo – rangovo (verslininko) bankroto, vartotojas gali būti ginamas CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatyta tvarka pripažįstant pirkėjui nuosavybės teisę į statomą būstą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011).

37. CK 6.193 straipsnyje įtvirtintos sutarčių aiškinimo taisyklės, kurių esminė – sutartys turi būti aiškinamos sąžiningai. Aiškinant sutartį, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu. Jeigu šalių tikrųjų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys. Visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes. Aiškinant sutartį, reikia atsižvelgti ir į įprastines sąlygas, nors jos sutartyje nenurodytos. Jeigu abejojama dėl sąvokų, kurios gali turėti kelias reikšmes, šioms sąvokoms priskiriama priimtiniausia, atsižvelgiant į tos sutarties prigimtį, esmę bei jos dalyką, reikšmė. Kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai. Visais atvejais sutarties sąlygos turi būti aiškinamos vartotojų naudai ir sutartį prisijungimo būdu sudariusios šalies naudai. Aiškinant sutartį, taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių tarpusavio santykių praktiką, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir papročius.

38. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje išaiškinta, kad kilus ginčui dėl tam tikros sutarties vykdymo, tai, kaip teismas teisiškai kvalifikuoja susiklosčiusius šalių teisinius santykius, lemia ne sutarties pavadinimas ar forma, o jos turinys, kuriame išdėstytos šalių teisės ir pareigos, sutarties sąlygos, kurios teisiškai kvalifikuojamos kaip būdingos tam tikrai CK reglamentuojamai sutarčių rūšiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-26-686/2015).

40. Apeliantas nesutinka su tokia teismo pozicija, tvirtindamas, kad butus siekė įsigyti asmeniniam vartojimui, o aplinkybė, kad buto pirkimas gali būti suvokiamas kaip investicija, nepaneigia galimybės sudaryti sutartį, kurios turinys atitinka CK 6.401 straipsnio sąlygas. Byloje nėra duomenų, kad apeliantas butus siekė įsigyti verslo tikslais. Teismas nustatė, kad šalių sutartis pasibaigė 2017 m. balandžio 1 d. nesudarius pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties, tačiau pagal sudarytą sutartį 2017 m. balandžio 1 d. data buvo apibrėžtas ne sutarties galiojimo, o prievolių įvykdymo terminas, kuriam suėjus šalių prievolės pagal Sutartį nepasibaigė.

41. Įvertinus ginčo Sutartyje išdėstytas sąlygas yra pakankamas pagrindas pripažinti, kad Sutartis pagal visus požymius (vartojamą terminiją, sudarymo formą, aptartų prievolių turinį, sutarties vykdymo teisinių pasekmių apibrėžimą) visiškai atitinka preliminariąją būsimų (statomų) butų pirkimo - pardavimo sutartį, kurią reglamentuoja CK 6.401 straipsnio normos, o ne preliminariąją sutartį, sudaromą pagal CK 6.165 straipsnį. Tokią išvadą teisėjų kolegija daro atsižvelgdama ir į tai, kad Sutarties dalykas apima ne tik butų įrengimo darbų atlikimą ir perdavimą (Sutarties 4.1 punktas), bet ir nuosavybės teisės į dalį žemės sklypo perdavimą užsakovui (Sutarties 2.3 punktas). Šalys sutarties 8.3 punkte susitarė dėl pirkėjo teisės per dešimt dienų nuo sutarties sudarymo dienos atsisakyti preliminariosios sutarties. Sutarties 3.1 punkte šalys susitarė dėl būsimų butų kainos (58 000 Eur), sutarė, kad atsakovė (pardavėja) butus parduos ieškovui prieš tai atlikus jų dalinę apdailą, kurią sudaro visų inžinerinių komunikacijų įrengimas, grindų pagrindo su apšiltinimo ir hidroizoliacinėmis medžiagomis įrengimas, sienų ir lubų tinkavimas tinku arba sienų apdaila gipso kartono plokštėmis, lauko ir vidaus atitvarų įrengimas. Šalys sutartimi susitarė dėl butų statybos terminų, t. y. atsakovė įsipareigojo statybos apdailos darbus pradėti ne vėliau kaip 2016 m. kovo 1 d. ir juos pabaigti iki 2017 m. kovo 1 d. (Sutarties 5.1 punktas). Atsakovė sutartyje pareiškė, kad statomo gyvenamojo namo butai niekam nėra perleisti, neišnuomoti ar kitaip neapsunkinti, areštai ar draudimai jiems neuždėti, preliminarių sutarčių nėra sudaryta, teisminių ir neteisminių ginčų dėl jų nėra. Atsakovė informavo, kad žemės sklypui yra nustatyta hipoteka, kurią atsakovė įsipareigojo panaikinti (Sutarties 2.4 punktas). Šalys susitarė, kad atsakovė atliks visus žemės sklypo gerbūvio darbus ir įrengs iki eksploatacinio lygio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo patalpas (Sutarties 4.2 punktas).

42. Pirmosios instancijos teismas sprendime nurodė, kad ieškovas nepagrindė reikalingumo keturių asmenų šeimai įsigyti keturis butus pagal Sutartį. Atsakovė aiškino, kad ieškovas gyvena Palangoje nuosavybės teise jam priklausančiame name, todėl kaip vartotojui nebuvo pagrindo įsigyti ginčo butus savo reikmėms.

43. Kartu su apeliaciniu skundu apeliantas pateikė teismui 2018 m. balandžio 16 d. preliminariąją gyvenamojo pirkimo - pardavimo sutartį, kuria ieškovas susitarė parduoti jam nuosavybės teise priklausantį namą Palangoje. Teisėjų kolegijos vertinimu, tai patvirtina apelianto siekį asmeniniams poreikiams įsigyti butus, priešingai nei nustatė pirmosios instancijos teismas. Kita vertus, jokie galiojantys teisės aktai nedraudžia asmeniui įsigyti ne vieną (ne vienintelį) gyvenamosios paskirties būstą ir juo disponuoti pagal asmeninius poreikius. Pažymėtina, kad apeliantas yra fizinis asmuo, ginčo Sutartį sudaręs savo asmeniniams poreikiams, nesusijusiems su verslu ar profesija, tenkinti, todėl teisėjų kolegija konstatuoja, kad ieškovas įrodė, kad statomus butus jis siekė įsigyti asmeniniams šeimos poreikiams, o ne komerciniais (verslo) tikslais.

Dėl šalių 2015 m. gegužės 13 d. preliminariosios sutarties galiojimo

47. Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad ginčo preliminariąja sutartimi buvo susitarta dėl pagrindinės butų pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo iki 2017 m. balandžio 1 d., tačiau ieškovui ir atsakovei jos nesudarius, teismo vertinimu, šalių pareiga sudaryti pagrindinę butų pirkimo - pardavimo sutartį yra pasibaigusi. Pirmosios instancijos teismas neištyrė pagal CK 6.193 straipsnio nuostatas ginčo sutarties šalių tikrosios valios bei preliminariosios butų pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo aplinkybių.

48. Teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, kad Sutartis tarp šalių nebuvo teisėtai nutraukta, nes ieškovui nustatytu terminu nesumokėjus antrosios įmokos už planuojamą įsigyti turtą, atsakovė Sutartyje nustatyta tvarka nepranešė apie vienašališką sutarties nutraukimą. Beje, dėl tokios išvados atskirai nėra apeliuojama. Sutarties 5.1 punkte šalys susitarė, kad iki 2017 m. balandžio 1 d. sudarys pagrindinę butų pirkimo - pardavimo sutartį. Pirmosios instancijos teismas, vadovaudamasis CK 6.165 straipsnio 5 dalimi, laikėsi nuostatos, kad preliminarioji sutartis yra pasibaigusi, nes iki nustatyto termino (2017 m. balandžio 1 d.) nebuvo sudaryta pagrindinė butų pirkimo - pardavimo sutartis.

49. Kaip teisingai pažymi apeliantas, ginčo Sutarties 5.1 punkte nustatyto termino pasibaigimas nesąlygoja Sutarties (prievolių pagal ją) pasibaigimo, nes pirmosios instancijos teismas netinkamai Sutartį kvalifikavo preliminariąja sutartimi pagal CK 6.165 straipsnį. Aiškinant Sutarties tekstą pažymėtina, kad 2017 m. balandžio 1 d. data apibrėžiamas ne Sutarties galiojimo pabaigos, o sutartinių įsipareigojimų vykdymo terminas. Pasibaigus šiam terminui šalių prievolės nesibaigė, o nors Sutartyje buvo įtvirtinta ieškovo teisė nutraukti sutartį, ieškovas ją nesinaudojo. Teismas nustatė, kad gyvenamųjų patalpų pripažinimo tinkamomis naudoti aktas dar nebuvo pasirašytas, tačiau netinkamai įvertino Sutarties sąlygą (5.1 punktas), pagal kurią butų pirkimo - pardavimo sutartis turi būti sudaryta ne vėliau kaip per 30 dienų po gyvenamojo namo ir butų pripažinimo tinkamais naudoti momento, todėl ir šiuo pagrindu sutartis nelaikytina pasibaigusia ar kitaip nutrūkusia, todėl yra galiojanti.

Dėl pirkėjo nuosavybės teisės į būstą pripažinimo

51. Pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį pirkėjas, finansavęs gyvenamojo namo ar buto statybą, įgyja visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą nuo visos preliminariojoje sutartyje nustatytos statybos kainos sumokėjimo. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2011 m. birželio 8 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011 pažymėjo, kad minėta įstatymo formuluotė negali būti aiškinama taip, kad tik sumokėjęs visą kainą pirkėjas įgyja nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą, o sumokėjęs tik dalį kainos – daiktinių teisių neįgyja. Pagal kasacinio teismo praktiką, toks aiškinimas neatitiktų CK 6.401 straipsnio 5 dalyje reglamentuotos sutarties tikslo – aprūpinti fizinį asmenį (dažniausiai vartotoją) gyvenamuoju būstu, taip pat netinkamai paskirstytų šalių teises ir pareigas, nes sumokėjęs net ir didžiąją dalį statomo namo ar buto kainos pirkėjas neįgytų į šį daiktą jokių teisių bei jam tektų pardavėjo nemokumo rizika. Nesant reglamentuotos situacijos dėl statomo gyvenamojo namo ar buto nuosavybės teisės, kai pirkėjas sumoka ne visą, o dalį jo kainos, tokio objekto nuosavybės teisės klausimas turi būti nustatomas kiekvienu atveju atskirai, atsižvelgiant į sumokėtą kainos dalį, sukurto objekto dalį, į tai, ar gyvenamasis namas ar butas perduotas pirkėjui, ir pan.

52. Bylos duomenimis nustatyta, kad ieškovas buvo sumokėjęs visą sutartą butų pirkimo kainą, t. y. 58 000 Eur, tačiau ginčo butai nebuvo perduoti ieškovui, o atsakovė grąžino ieškovui visą jo sumokėtą sumą, nurodžiusi, kad sutartis esą buvo nutraukta 2015 metais. Nėra ginčo dėl to, kad šios bylos iškėlimo ir nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme metu atsakovė nebuvo baigusi butų statybos ir įrengimo darbų, taip pat nėra ginčo, kad ieškovas visą sutartą butų pirkimo kainą sumokėjo praleidęs Sutartyje numatytą mokėjimo terminą dėl objektyvių priežasčių.

53. Teisėjų kolegija, konstatavusi, kad tarp šalių pasirašyta Sutartis kvalifikuotina pagal CK 6.401 straipsnio normines nuostatas, kad Sutartis yra galiojanti ir nepasibaigusi, kad ginčo butai jau įregistruoti Nekilnojamojo turto registre, kad ieškovas buvo sumokėjęs atsakovei visą sutartą pirkimo kainą (58 000 Eur), sprendžia, jog ieškovo reikalavimas pripažinti jam nuosavybės teises į pastatytus butus, taip pat į atitinkamą dalį žemės sklypo, reikalingo namui eksploatuoti, yra pagrįstas ir tenkintinas. Tuo pačiu iš ieškovo, kaip pirkėjo, priteistinos atsakovei atitinkamos pinigų sumos už ieškovui tenkančius nuosavybėn daiktus.

Dėl bylos procesinės baigties

54. Vadovaudamasi pirmiau išdėstytais motyvais, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas, atmesdamas ieškinį, netinkamai kvalifikavo šalių pasirašytą 2015 m. gegužės 13 d. sutartį, dėl to netinkamai ištyrė ir įvertino faktines aplinkybes, neteisingai aiškino bei taikė materialinės ir proceso teisės normas, tokiu būdu priimdamas neteisingą procesinį sprendimą dėl ginčo esmės (CPK 263 straipsnio 1 dalis, 329 straipsnio 1 dalis, 330 straipsnis).

55. Teisėjų kolegija daro išvadą, kad ieškovo apeliacinis skundas yra tenkintinas, Klaipėdos apygardos teismo 2018 m. birželio 8 d. sprendimas naikintinas ir byloje priimtinas naujas sprendimas patenkinti ieškinį, pripažįstant 2015 m. gegužės 13 d. preliminarios būsimų gyvenamųjų patalpų pirkimo - pardavimo sutarties vienašalį nutraukimą neteisėtu, taip pat pripažįstant ieškovui nuosavybės teisę į butus, esančius (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini), ir į 643/10000 dalis (2,71 arą) žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), įpareigojant ieškovą sumokėti atsakovei 271 Eur už ieškovui tenkančią žemės sklypo dalį ir 58 000 Eur už atitenkančius butus.

Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo ir laikinųjų apsaugos priemonių galiojimo

56. Apeliacinės instancijos teismui priėmus byloje naują sprendimą, atitinkamai pakeičiamas bylinėjimosi išlaidų paskirstymas (CPK 93 straipsnio 5 dalis).

57. Patenkinant ieškovo ieškinį, teisėjų kolegija sprendžia, jog yra pagrindas tenkinti ir jo prašymą dėl pirmosios instancijos bei apeliacinės instancijos teismuose patirtų bylinėjimosi išlaidų priteisimo.

58. Ieškovo vardu pirmosios instancijos teismui buvo pateikti prašymai priteisti teisinės pagalbos išlaidas: 2018 m. vasario 1 d. prašymas dėl 1 000 Eur ir 2018 m. gegužės 18 d. prašymas dėl 1 210 Eur (iš viso 2 210 Eur pagalbos išlaidų). Pateikti šias išlaidas pagrindžiantys įrodymai (sąskaita už teisines paslaugas, pinigų priėmimo kvitas, PVM sąskaita faktūra, kasos pajamų orderis). Iš pateiktos 2018 m. vasario 1 d. sąskaitos už teisines paslaugas matyti, kad buvo suteiktos tokios teisinės paslaugos: ieškinio parengimas – 700 Eur, atsiliepimo į atskirąjį skundą parengimas – 100 Eur, dubliko parengimas – 200 Eur. Pateiktoje PVM sąskaitoje faktūroje nurodyta, kad ieškovui buvo suteikta teisinių paslaugų už 1 200 Eur, o prašyme ieškovo atstovas detalizavo šią sumą, nurodydamas, kad ieškovui buvo suteiktos teisinės konsultacijos, procesinių dokumentų parengimas, pasirengimas teismo posėdžiams ir dalyvavimas teismo posėdžiuose. Taipogi ieškovas, reikšdamas ieškininius reikalavimus bei prašymą dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo, buvo sumokėjęs iš viso 1 282 Eur žyminio mokesčio (1 099 Eur už turtinį reikalavimą, 70 Eur ir 75 Eur už neturtinius reikalavimus, 38 Eur už prašymą dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo). Apeliacinės instancijos teisme ieškovas patyrė 1 174 Eur bylinėjimosi išlaidų, kurias sudarė žyminis mokestis už apeliacinį skundą.

59. Kadangi šiuo procesiniu sprendimu ieškovo apeliacinis skundas tenkinamas, tai ieškovo bylinėjimosi išlaidos dėl žyminio mokesčio mokėjimo, patirtos nagrinėjant bylą pirmosios ir apeliacinės instancijos teismuose (2 456 Eur), priteistinos ieškovui iš atsakovės.

60. Remiantis Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintomis Rekomendacijomis dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio (Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymo Nr. 1R-77 redakcija) (toliau – Rekomendacijos), pagal 2018 m. vasario 1 d. sąskaitą už teisines paslaugas, suteiktos teisinės paslaugos neviršija Rekomendacijose nustatytų maksimalių dydžių, todėl šios patirtos išlaidos (1 000 Eur) priteistinos ieškovui iš atsakovės.

61. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad 2018 m. gegužės 18 d. PVM sąskaita faktūra, iš kurios matyti, kad ieškovas patyrė 1 210 Eur bylinėjimosi išlaidų už advokato suteiktas teisines paslaugas, yra nedetalizuota, t. y. nėra išskirta, kokios paslaugos buvo suteiktos ieškovui ir kokia buvo suteiktų atskirų teisinių paslaugų suma. Ši PVM sąskaita faktūra buvo išrašyta už paslaugas, suteiktas laikotarpiu nuo 2018 m. balandžio 16 d. iki 2018 m. gegužės 18 d. Teismų informacinės sistemos LITEKO duomenimis, nurodytu laikotarpiu ieškovo atstovas advokatas R. K. procesinių dokumentų teismui neteikė, bet atstovavo ieškovą trijuose teismo posėdžiuose (2018 m. balandžio 16 d. teismo posėdis truko 45 min., 2018 m. gegužės 18 d. teismo posėdis truko apie 3 val., 2018 m. gegužės 22 d. teismo posėdis truko 1,5 val.). Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į Rekomendacijų 8.19 punkte nustatytą maksimalų užmokestį už teisinių paslaugų teikimo valandų skaičių bei suteiktų teisinių paslaugų pobūdį, sprendžia, jog yra pagrindas ieškovo pateiktą prašymą dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo pagal 2018 m. gegužės 18 d. PVM sąskaitą faktūrą tenkinti iš dalies ir priteisti 537,12 Eur atstovavimo išlaidų (6 val. x 89,52 Eur = 537,12 Eur).

62. Patenkinant ieškovo ieškinį, Klaipėdos apygardos teismo 2017 m. spalio 5 d. nutartimi taikytos laikinosios apsaugos priemonės paliekamos galioti iki teismo sprendimo įvykdymo (CPK 150 straipsnio 3 dalis).

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 2 punktu,

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

panaikinti Klaipėdos apygardos teismo 2018 m. birželio 8 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – R. G. ieškinį patenkinti.

Pripažinti atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „IDEGA“ (j. a. k. 302249409) įvykdytą 2015 m. gegužės 13 d. preliminariosios būsimų gyvenamųjų patalpų pirkimo - pardavimo sutarties Nr. 2015/05/13 vienašalį nutraukimą neteisėtu.

Pripažinti ieškovui R. G. (a. k. (duomenys neskelbtini) nuosavybės teisę į: butą, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), esantį adresu (duomenys neskelbtini), butą, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), esantį adresu (duomenys neskelbtini), butą, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), esantį adresu (duomenys neskelbtini), butą, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), esantį adresu (duomenys neskelbtini), butą, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), esantį adresu (duomenys neskelbtini). Pripažinti ieškovui R. G. (a. k. (duomenys neskelbtini) nuosavybės teisę į 643/10 000 idealiąsias dalis (2,71 arą) žemės sklypo, unikalus numeris (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini).

Priteisti iš ieškovo R. G. (a. k. (duomenys neskelbtini) atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „IDEGA“ (j. a. k. 302249409) 271 Eur už ieškovo nuosavybėn atitenkančią žemės sklypo dalį ir 58 000 Eur už ieškovo nuosavybėn atitenkančius butus (iš viso priteisti penkiasdešimt aštuonis tūkstančius du šimtus septyniasdešimt vieną eurą).

Priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „IDEGA“ (j. a. k. 302249409) ieškovui R. G. (a. k. (duomenys neskelbtini) 3 993,12 Eur (tris tūkstančius devynis šimtus devyniasdešimt tris eurus ir 12 ct) bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

Klaipėdos apygardos teismo 2017 m. spalio 5 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. e2-762-479/2018 taikytas laikinąsias apsaugos priemones palikti galioti iki teismo sprendimo įvykdymo.