Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo UAB „Restoranų projektai“ ieškinį atsakovui UAB „Vilniaus vandenys“ dėl vienašališko nuomos sutarčių nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir patalpų nuomos sutarties sąlygos pakeitimo ir atsakovo UAB „Vilniaus vandenys“ priešieškinį ieškovui UAB „Restoranų projektai“ dėl skolos priteisimo.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Teismo posėdyje ieškovo atstovė patikslinto ieškinio reikalavimus palaikė ir prašė tenkinti, o atsakovo priešieškinį atmesti. Papildomai nurodė, kad nepaisant į bylą pateikto antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolo, ieškovas laikosi pozicijos, kad radiatoriai kai kuriose patalpose buvo nupjauti. Pripažinus sutarčių nutraukimą neteisėtu, jų terminas galėtų būti pratęstas penkerių metų laikotarpiui. Kokiu pagrindu sutarčių terminas galėtų būti pratęstas, įvardinti negali.

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

Bylos duomenimis nustatyta, kad 2015 m. birželio 5 d. tarp šalių buvo sudaryta patalpų nuomos sutartis Nr. 03-305 (30.01), kurios pagrindu atsakovas perdavė, o ieškovas priėmė pastate, esančiame (duomenys neskelbtini), Vilnius, nuomojamas negyvenamasis patalpas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), plane pažymėtas 2B1/p (toliau – Sutartis Nr. 1). Minėtos sutarties 5.1. punktu ieškovas įsipareigojo kas mėnesį mokėti 721,54 EUR dydžio nuomos mokestį, kuris turėjo būti sumokėtas per 5 dienas nuo sąskaitos gavimo dienos (Sutarties Nr. 1 5.2. punktas, 1 t., e. b. l. 40-47). 2015 m. rugpjūčio 4 d. priėmimo-perdavimo aktu minėtos patalpos buvo perduotos ieškovui (1 t., e. b. l. 2-3). Priėmimo-perdavimo akto 4 punktu ieškovas patvirtina, kad nuomos objektą apžiūrėjo, ir pareiškė, jog atsakovui dėl nuomos objekto įrengimo lygio ir būklės pretenzijų neturi ir ateityje neturės. Iš byloje pateiktų pastato, esančio (duomenys neskelbtini), Vilnius, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro duomenų matyti, kad viso pastato bendras plotas sudaro 46,51 kv. m, jame įrengtas centrinis šildymas ir komunalinis vandentiekis (1 t., e. b. l. 8-11). 2016 m. gegužės 17 d. buvo parengtos vandens tiekimo ir nuotekų šalinimo sąlygos, su kuriomis ieškovas sutiko (1 t., e. b. l. 13). 2017 m. rugsėjo 7 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas patvirtina, kad patalpose, esančiose (duomenys neskelbtini), Vilnius, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), radiatoriai nenupjauti (2 t., e. b. l. 8-15).

2016 m. gegužės 18 d. tarp šalių buvo sudaryta patalpų nuomos sutartis Nr. 03-973 (30.01), kurios pagrindu atsakovas perdavė, o ieškovas priėmė pastate, esančiame (duomenys neskelbtini), Vilnius, nuomojamą 42 kv. m pastatą-transformatorinę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), plane pažymėtą 11H1p (toliau – Sutartis Nr. 2). Sutarties Nr. 2 4.1. punktu šalys sulygo dėl 884,10 EUR nuomos mokesčio, kuris turėjo būti sumokėtas per 5 dienas nuo sąskaitos gavimo dienos (1 t., e. b. l. 48-55). Iš byloje pateiktų transformatorinės, esančios (duomenys neskelbtini), Vilnius, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kadastro bylos duomenų matyti, kad viso pastato bendras plotas sudaro 33,80 kv. m (2 t., e. b. l. 24-25).

Pagal Sutarties Nr. 1 4.1. ir 5.2. punktu nuomos mokestis pradedamas mokėti nuo patalpų perdavimo-priėmimo akto pasirašymo dienos. 2015 m. rugpjūčio 4 d. šalims pasirašius patalpų priėmimo-perdavimo aktą, atsakovas laikotarpiu nuo 2015 m. rugpjūčio 31 d. iki 2017 m. balandžio 24 d. išrašė ieškovui PVM sąskaitas-faktūras, apie kurių apmokėjimą byloje duomenų nėra (1 t., e. b. l. 80-100).

Ieškovui tinkamai nevykdant savo sutartinių įsipareigojimų, atsakovas nuo 2017 m. balandžio 17 d. vienašališkai nutraukė Sutartis Nr. 1 ir 2 su ieškovu (1 t., e. b. l. 22, 103). Iš byloje pateikto tarpusavio skolų užskaitymo suderinimo akto Nr. 1019894 matyti, kad ieškovo įsiskolinimas atsakovui sudaro 9911,90 EUR (1 t., e. b. l. 102).

Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.154 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad sutartis yra dviejų ar daugiau asmenų susitarimas sukurti, pakeisti ar nutraukti civilinius teisinius santykius, kai vienas ar keli asmenys įsipareigoja kitam asmeniui ar asmenims atlikti tam tikrus veiksmus (ar susilaikyti nuo tam tikrų veiksmų atlikimo), o pastarieji įgyja reikalavimo teisę. CK 6.156 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti ir šio kodekso nenumatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams.

CK 6.217 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. Be to, vienašališkai sutartis gali būti nutraukta sutartyje numatytais atvejais (CK 6.217 straipsnio 5 dalis). Vienašališkai nutraukiama sutartis laikoma nutraukta nuo įspėjime (pranešime) nurodytos datos (CK 6.218 straipsnis). Jeigu šalis nesilaiko sutartyje ar teisės normose nustatytų įspėjimo terminų, tai sutarties nutraukimo diena pripažįstama sutartyje ar teisės normoje nustatyto termino pabaiga (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civiliniu bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. rugsėjo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-430/2008). Civiliniame procese šalys dispozityviai naudojasi procesinėmis teisėmis ir pareigomis (CPK 13 straipsnis), būtent ieškovas suformuluoja ieškinio reikalavimą ir jo pagrindą. Ieškovui nekeliant klausimo dėl sutartyje numatyto įspėjimo apie sutarties nutraukimą termino laikymosi, teismas šiuo aspektu sutarties nutraukimo teisėtumo nevertina.

Dėl 2015-06-05 patalpų nuomos sutarties vienašališko nutraukimo ir nuomos mokesčio priteisimo

Šalių sudarytos 2015 m. birželio 5 d. Patalpų nuomos sutarties 11.1 punktu šalys susitarė, kad nuomotojas turi teisę vienašališkai, nesikreipdamas į teismą, nutraukti šią sutartį, raštu įspėjęs nuomininką, jei nuomininkas nevykdo bet kokių sutartimi prisiimtų įsipareigojimų arba vykdo juos netinkamai, yra objektyvi nuomininko kaltė ir nuomininkas per 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų nuo rašytinio nuomotojo pranešimo gavimo dienos nepašalina nuomotojo nurodytų sutarties vykdymo trūkumų.

Pagal CK 6.189 straipsnio 1 dalį, teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią. Nuomos sutarties 1.1 punktu nuomininkas įsipareigojo savo sąskaita rekonstruoti, remontuoti pastatą (suformuoti pastato vientisą fasado vaizdą), sutvarkyti pastato aplinką (po kasimo ar kasybos darbų grąžinti vietą, kurioje buvo kasama, ir visus kasimo vietoje esančius statinius į padėtį, buvusią iki kasimo ar kasybos darbų atlikimo, aplinką užsėti veja ir (ar) kitais želdiniais, vaikščiojimo takus iškloti trinkelėmis, plytelėmis ir pan.) bei pritaikyti pastatą visuomeniniam maitinimui; nuomotojui patvirtinus nuomininko parengtą nuomos objekto rekonstrukcijos, pritaikymo viešojo maitinimo paslaugų teikimui projektą, nuomos objekto įrengimą pagal su nuomotoju suderintą projektą nuomininkas atlieka savo sąskaita ir pajėgumais; pagal šalių suderintą planą nuomininko atlikti nuomos objekto įrengimo, remonto ir pastato remonto bei jo aplinkos tvarkymo darbai nėra laikomi nuomos objekto ir pastato pagerinimu ir nebus nuomotojo kompensuojami nutraukus šią sutartį ar jai kitaip pasibaigus, nepriklausomai nuo tokio sutarties nutraukimo ar kitokio jos pasibaigimo pagrindo; nuomininko projekte, be kita ko, turi būti numatytas pertvarų, technologinės įrangos, sandėliavimo, darbo ir poilsio patalpų, tualetų, sanitarinės technikos įrenginių, vandens tiekimo ir kanalizavimo įrangos, įsilaužimo, gaisro signalizacijos įrangos išdėstymas nuomos objekte su pagrindinėmis techninėmis specifikacijomis; nuomininko projektas turi remtis sutarties Priede Nr. 2 nurodytu baziniu Nuomos objekto įrengimo lygiu (Nuomos sutarties 1.3 p.).

Priede Nr. 2 prie patalpų nuomos sutarties yra pateiktos perduodamo nuomos objekto įrengimo lygio nuotraukos. Šio priedo 2.2 punkte nurodyti darbai, kuriuos įsipareigojo atlikti nuomininkas, vienas iš tokių darbų - apšildymo sistemos dalinis perdarymas, dažymas, remontas. Nuomos objekto perdavimo – priėmimo akte (1 t. e. b. l. 27-39). Priedo prie nuomos sutarties Nr. 3 (1 t. e. b. l. 127) 4 punkte nurodyta, kad nuomininkas patvirtina, jog nuomos objektą apžiūrėjo ir pareiškia, jog nuomotojui dėl nuomos objekto įrengimo lygio ir būklės neturi bei ateityje neturės jokių pretenzijų (skundų). Dar daugiau, ieškovas 2015 m. vasario 12 d. paraiškoje dalyvauti nuomos konkurse nurodė, kad įsipareigoja investuoti į išnuomojamas patalpas 57924 Eur sumą, už kurią įsipareigojo atlikti darbus: rekonstruoti pastato stogą, fasadą, sienų pertvaras, grindis lubas, atlikti vidaus apdailos darbus, įstatyti naujus langus bei duris, suprojektuoti ir įdiegti kanalizacijos ir vandentiekio tinklus, prijungti prie miesto kanalizacijos ir vandentiekio tinklų ir įrengti nuotekų valymo įrenginius, sutvarkyti aplinką šalia pastato pagal su nuomotoju suderintus projektus (2 t., e. b. l. 2-3). Iš visų šių aplinkybių darytina išvada, kad ieškovui buvo žinoma išnuomotų patalpų būklė, t. y. tiek kanalizacijos ir vandentiekio tinklų nebuvimo faktas, tiek ir tai, kad reikalinga tvarkyti apšildymo sistemą. Nors ieškovas tvirtino, kad atsakovas nupjovė radiatorius, tačiau ši aplinkybė liko neįrodyta. Teismo posėdyje ieškovo atstovė negalėjo įvardinti nei kuriose konkrečiose patalpose radiatoriai buvo nupjauti, nei kada tai buvo atlikta. Atvirkščiai, atsakovo pateiktas antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas patvirtina, kad išnuomotose patalpose yra sumontuoti radiatoriai. Pažymėtina, kad nuomos sutarties sudarymo metu ieškovui buvo žinoma faktinė patalpų būklė, taip pat buvo žinoma, kad iki patalpos bus suremontuotos, ieškovas patalpose negalės vykdyti visuomeninio maitinimo veiklos. Ši aplinkybė buvo aptarta ir šalims sudarant nuomos sutartį: nuomos sutarties 4.1 punkte numatyta, kad šalys supranta, jog patalpas nuomininkas turės pritaikyti numatytai visuomeninio maitinimo veiklai, todėl šešis mėnesius nuo sutarties pasirašymo dienos kiekvieną iš šešių mėnesių, einančių po sutarties pasirašymo dienos, kaip nuomininko sumokėtas nuomos mokestis įskaitomos lėšos, nuomininko panaudotos pastato remontui, rekonstrukcijai ir/ar aplinkos tvarkymui, neviršijant mėnesinio nuomos mokesčio dydžio 721,54 Eur.

Ieškovas nuomos mokesčio nemokėjimą grindė CK 6.485 straipsniu, kurio 1 dalyje numatyta, kad nuomotojas atsako už išnuomoto daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį, net ir tais atvejais, kai nuomotojas sudarydamas sutartį apie tuos trūkumus nežinojo. Pažymėtina, kad nurodytoje normoje yra numatyti galimi nuomininko teisių gynimo būdai, tačiau net ir konstatavus, kad yra neatskleistų daikto trūkumų, nuomininkas savavališkai negali nemokėti nuomos mokesčio. Toks nuomininko teisės gynimo būdas nenumatytas ir šalių sudarytoje nuomos sutartyje. Vis dėlto, nagrinėjamu atveju pažymėtina, kad tiek sutarties sudarymo metu, tiek patalpų perdavimo metu ieškovui buvo žinoma patalpų faktinė būklė, t. y. tai, kad patalpose būtina atlikti patalpų tvarkymo darbus, kad patalpas būtų galima naudoti visuomeninio maitinimo veiklai. Iš pateiktų įrodymų visumos spręstina, kad nėra pagrindo konstatuoti, kad ieškovui sudarant sutartį nebuvo atskleisti patalpų trūkumai.

Sutarties 7.1 punkte nuomininkas įsipareigojo laiku ir tinkamai sutartyje nustatyta tvarka mokėti nuomotojui nuomos mokestį ir kitas pagal sutartį priklausančias mokėti sumas. Byloje nėra ginčo, kad ieškovas nuomos mokesčio nemokėjo (yra sumokėtas įnašas siekiant dalyvauti viešame konkurse ir 3 mėnesių nuomos mokesčio dydžio užstatas). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad jeigu šalys susitarė, kad tam tikros sutarties sąlygos pažeidimas yra pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį, tai nebūtina, kad jos būtų susitarusios šį pažeidimą vertinti kaip esminį. Tokiu atveju teismas netikrina, ar sutartyje įtvirtintas sutarties nutraukimo pagrindas savo pobūdžiu atitinka CK 6.217 straipsnio 2 dalies kriterijus. Sutartyje nurodytas nutraukimo pagrindas yra sutarties sąlyga, todėl teismo vertinamas ir kontroliuojamas sutarties sąlygų teisėtumo ir sąžiningumo aspektais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. sausio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-114/2014). Nagrinėjamu atveju šalys buvo sutarusios, kad bet koks nuomos sutartimi prisiimtų įsipareigojimų nevykdymas ar netinkamas vykdymas gali būti pagrindas nutraukti nuomos sutartį vienašališkai, nesikreipiant į teismą. Ieškovas sutartyje numatytais terminais ir tvarka nemokėdamas nuomos mokesčio pažeidė nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus mokėti nuomos sutartį, todėl spręstina, kad atsakovas turėjo pagrindą vienašališkai nutraukti nuomos sutartį.

Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, darytina išvada, kad atsakovas pagrįstai nutraukė 2015 m. birželio 5 d. patalpų nuomos sutartį Nr. 03-305(30.1), todėl reikalavimas pripažinti šios sutarties vienašališką nutraukimą negaliojančiu atmestinas.

CK 6.487 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad nuomininkas privalo laiku mokėti nuomos mokestį, o jeigu įstatymai ar sutartis nenustato ko kita, jis turi teisę reikalauti atitinkamai sumažinti nuomos mokestį, kai dėl aplinkybių, už kurias jis neatsako, sutartyje numatytos naudojimosi daiktu sąlygos arba daikto būklė iš esmės pablogėja. Nagrinėjamu atveju nenustatyta, kad nuomos objekto būklė ar naudojimosi nuomos objektu sąlygos būtų pablogėjusios. Ieškovas nepateikė į bylą jokių įrodymų, kurie pagrįstų jo teiginius apie tai, kad patalpų būklė po viešo konkurso pabaigos buvo pabloginta. Pažymėtina, nuomos mokestis šalių susitarimu gali būti nustatytas tiek konkrečia pinigų suma, kuri mokama iš karto ar periodiškai, tiek nuomininko pareiga savo lėšomis pagerinti nuomojamą daiktą, tiek kitais šalių sutartais būdais (CK 6.487 str. 3 d.), be to, šalys gali susitarti ir dėl mišraus nuomos mokesčio nustatymo būdų taikymo (CK 6.487 str. 4 d.). Ieškovas neįrodinėjo aplinkybių, kad nuo patalpų perdavimo – priėmimo akto pasirašymo jis panaudojo lėšas pastato remontui, rekonstrukcijai ar aplinkos tvarkymui ir pateikė atsakovui tai galinčius patvirtinti dokumentus. Konstatavus, kad ieškovas nepagrįstai nemokėjo atsakovui nuomos mokesčio, ieškovo reikalavimas dėl nuomos mokesčio priteisimo tenkintinas. Atsakovui iš ieškovo priteistina 9911,90 Eur nuomos mokesčio už 2015 m. rugpjūčio 4 d. - 2017 m. balandžio 17 d. laikotarpį (CK 6.38 str., 6.487 str. 1 d.).

CK 6.258 str. 1 d. numatyta, kad įstatymai ar sutartis gali nustatyti, kad už prievolės neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą kaltoji šalis privalo sumokėti netesybas (baudą, delspinigius). Sutarties 10.1 punkte numatyta, kad nuomininkui vėluojant sumokėti nuomotojui nuomos mokestį ar bet kurias kitas pagal šią sutartį mokėtinas sumas, jis moka nuomotojui 0,06 procentų dydžio delspinigius, skaičiuojamus nuo visos laiku nesumokėtos sumos už kiekvieną pavėluotą mokėjimo dieną. Ieškovas nevykdė prievolės mokėti nuomos mokestį, todėl atsakovas pagrįstai reikalauja priteisti netesybas. Dėl nurodytų motyvų tenkintinas atsakovo reikalavimas ir iš ieškovo priteistina 1051,30 Eur delspinigių už 2017-03-01 – 2017-08-31 laikotarpį.

CK 6.37 str. 2 d. numatyta, kad skolininkas taip pat privalo mokėti įstatymų nustatyto dydžio palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.CK 6.37 str. ir 6.210 str. 2 d. pagrindu iš ieškovo atsakovui priteistinos 6 procentų dydžio metinės palūkanos nuo priteistos sumos, tačiau teisingumo ir sąžiningumo principus atitiktų procesinių palūkanų priteisimas nuo priešieškinio reikalavimų priėmimo dienos 2017-09-08.

Dėl 2016-05-18 patalpų nuomos sutarties vienašališko nutraukimo ir sutarties sąlygos dėl nuomos objekto pakeitimo

Šalių sudarytos 2016 m. gegužės 18 d. Patalpų nuomos sutarties 10.1 punktu šalys susitarė, kad nuomotojas turi teisę vienašališkai, nesikreipdamas į teismą, nutraukti šią sutartį, raštu įspėjęs nuomininką, jei nuomininkas nevykdo bet kokių sutartimi prisiimtų įsipareigojimų arba vykdo juos netinkamai, yra objektyvi nuomininko kaltė ir nuomininkas per 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų nuo rašytinio nuomotojo pranešimo gavimo dienos nepašalina nuomotojo nurodytų sutarties vykdymo trūkumų.

Šalys tiek ikisutartiniuose santykiuose, tiek ir sudarius sutartį turi elgtis sąžiningai, sudarytos sutartys šalims turi įstatymo galią ir turi būti vykdomos. Ieškovas pasirašė nuomos sutartį, kurioje aiškiai įvardijamas nuomos objektas – transformatorinės pastatas (Sutarties įžanginė dalis), taip pat aiškiai nurodyta, kad nuomos objekto 1 kv. m nuomos kaina yra 21,05 kv. m (Sutarties 4.1 p.). Iš bylos medžiagos matyti, kad ieškovas 2016-01-20 kreipėsi į atsakovą (1 t. e. b. l. 152), prašydamas išnuomoti UAB „Vilniaus vandenys“ priklausančias nenaudojamas buvusios transformatorinės 42 kv. m ploto patalpas. Skelbime apie paskelbtą pastato nuomos konkursą (1 t., e. b. l. 153) nurodyta, kad UAB „Vilniaus vandenys“ išnuomoja nenaudojamą pastatą – transformatorinę, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), Vilniuje. Šiame skelbime yra aiškiai ir nedviprasmiškai nurodoma, kad išnuomojamas visas pastatas, pradinė pastato 1 kv. m nuomos kaina – 21 Eur be PVM. Pažymėtina, kad ieškovui buvo žinoma, kad atsakovas išnuomoja ne patalpas, esančias transformatorinės pastate, bet visą pastatą. Tokią aplinkybę patvirtina paties ieškovo užpildyta 2016 m. balandžio 22 d. Paraiška dalyvauti nekilnojamojo turto nuomos konkurse (2 t., e. b . l. 4-5), kurioje ieškovas nurodė, kad teikia paraišką dalyvauti pastato nuomos konkurse bei siūlo konkretų nuompinigių dydį už pastato 1 kv. m nuomą. Šios aplinkybės patvirtina, kad ieškovui dar iki nuomos sutarties sudarymo buvo žinoma ir suprantama, kad bus išnuomotas visas pastatas, o ne šio pastato vidaus patalpos.

Šios sutarties 5.1 punkte nurodoma, kad prieš perduodant nuomos objektą nuomininkas privalo pateikti nuomotojui 3 (trijų) mėnesių nuomos mokesčio dydžio piniginį užstatą, vietoj užstato nuomininkas gali pateikti nuomotojui priimtiną banko garantiją arba kelias nuomotojui priimtinas vienerių metų ar kitokio ilgesnio termino banko garantijas, užtikrinant, kad jų galiojimas būtų pratęsiamas tiek kartų, kad čia minimas prievolių užtikrinimas tęstųsi visą nuomos laikotarpį ir dar tris mėnesius po sutarties pabaigos; nuomininkui neįvykdžius, netinkamai ar ne laiku įvykdžius šiame sutarties punkte nurodytą įsipareigojimą yra laikoma, kad nuomininkas iš esmės pažeidė šią sutartį. Tarp šalių nėra ginčo, kad ieškovas šios sutarties sąlygos nevykdė, trijų mėnesių nuomos mokesčio dydžio piniginio užstato nesumokėjo, nors ir buvo raginamas tai padaryti.

Nagrinėjamu atveju atsakovas 2017 m. balandžio 11 d. pranešimu Nr. S-2666 informavo ieškovą apie nuomos sutarties nutraukimą nuo 2017 m. balandžio 17 d., pranešime sutarties nutraukimo pagrindas nėra nurodytas. Iš pateikto tarp šalių vykusio susirašinėjimo matyti, kad ieškovas sutartinio įsipareigojimo sumokėti trijų mėnesių nuomos mokesčio dydžio užstatą nevykdė, kadangi siekė pakeisti sutarties sąlygas dėl nuomos objekto ploto ir atitinkamai dėl nuomos mokesčio dydžio. Nustačius, kad ieškovui dar iki sutarties pasirašymo buvo žinomos sutarties sąlygos, įskaitant ir sąlygas, susijusias su nuomos objekto pobūdžiu ir jo plotu, vertintina, kad ieškovas siekė sutarties sąlygų keitimo nesant tam pagrindo. Tai reiškia, kad ieškovas, nevykdydamas sutarties 5.1 punkto, ieškovas dėl savo kaltės nuomos sutartį pažeidė iš esmės. Dėl nurodytų aplinkybių atsakovas pagrįstai sprendė, kad yra pagrindas vienašališkai nutraukti nuomos sutartį.

Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, darytina išvada, kad atsakovas pagrįstai nutraukė 2016 m. gegužės 18 d. patalpų nuomos sutartį Nr. 03-973(30.1), todėl reikalavimas pripažinti šios sutarties vienašališką nutraukimą negaliojančiu atmestinas. Be to, išdėstytų motyvų pagrindu atmestinas ir reikalavimas pakeisti 2016 m. gegužės 18 d. patalpų nuomos sutarties Nr. 03-973(30.1) sąlygas dėl nuomos sutarties objekto ploto.

Dėl reikalavimo pratęsti nuomos sutarčių terminus

Ieškovo pareikštas reikalavimas pratęsti nuomos sutarčių vykdymo terminus iš esmės yra reikalavimas pakeisti sutarties sąlygas. Sutiktina su atsakovo argumentais, kad šis ieškinio reikalavimas, taip kaip jis suformuluotas yra abstraktus. Pažymėtina, kad teismas ieškovui sudarė galimybę patikslinti šį reikalavimą, suformuluoti reikalavimo pagrindą ir būtent tuo pagrindu skyrė antrą parengiamąjį posėdį.

CK 6.223 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad sutartis gali būti pakeista šalių susitarimu. Vienos iš šalių reikalavimu sutartis gali būti pakeista teismo sprendimu, jeigu: 1) kita sutarties šalis iš esmės pažeidė sutartį; 2) kitais sutarties ar įstatymų nustatytais atvejais (CK 6.223 straipsnio 2 dalis). pažymėtina, kad ieškinys dėl sutarties pakeitimo gali būti pareikštas tik po to, kai kita šalis atsisako pakeisti sutartį ar per trisdešimt dienų iš jos negautas atsakymas į pasiūlymą pakeisti sutartį, jeigu sutartis ar įstatymai nenustato kitokios sutarties pakeitimo tvarkos (CK 6.223 str. 3 d.).

Nagrinėjamu atveju ieškovas nepateikė duomenų, kad būtų kreipęsis į atsakovą dėl sudarytų nuomos sutarčių sąlygų, kuriose numatytas penkerių metų nuomos sutarties termino pratęsimo. Pažymėtina, kad šalys nuomos sutartyse buvo sutarusios, kokia tvarka, terminais ir būdais gali būti sprendžiamas klausimas dėl nuomos sutarčių termino pratęsimo (2015 m. birželio 5 d. sutarties 3.1 punktas, 2016 m. gegužės 18 d. nuomos sutarties 2.1 punktas). Be to, atmetus reikalavimus dėl nuomos sutarčių vienašališko nutraukimo pripažinimo negaliojančiu, nėra pagrindo spręsti dėl nutrauktų sutarčių sąlygų, susijusių su jų galiojimo terminu, pakeitimo. atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, ieškinio reikalavimas pratęsti terminą nuomos sutarčių vykdymui.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

Atmetus ieškinio reikalavimus ir tenkinus priešieškinio reikalavimus, ieškovo patirtos bylinėjimosi išlaidos neatlygintinos, o iš ieškovo atsakovui priteistinos jo patirtos bylinėjimosi išlaidos, kurias sudaro 805 Eur atstovavimo išlaidų ir 247 Eur sumokėto žyminio mokesčio, iš viso 1052 Eur bylinėjimosi išlaidų (CPK 93 str. 1 d., 98 str. 1-2 d.).

Rezoliucinė dalis

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259 straipsniu, 269 straipsniu, 270 straipsniu, 279 straipsniu,

nusprendžia:

ieškinį atmesti.

Priešieškinį patenkinti visiškai.

Priteisti iš ieškovo UAB „Restoranų projektai“, į. k. 303307235, atsakovo UAB „Vilniaus vandenys“ naudai 9911,90 Eur (devynis tūkstančius devynis šimtus vienuolika eurų devyniasdešimt centų) skolą, 1051,30 Eur (tūkstantį penkiasdešimt vieną eurą trisdešimt centų) delspinigių, 6 proc. dydžio metines procesines palūkanas nuo priteistos 10963,20 Eur sumos nuo 2017 m. rugsėjo 8 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo dienos ir 1052 Eur (tūkstantį penkiasdešimt du eurus) bylinėjimosi išlaidų.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui, skundą paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.