- Teismas
- Vilniaus miesto apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2022-12-07
- Bylos Nr.
- e2-17140-925/2022
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-12519-2022-3
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Jorūnė Pukinskienė
- Ieškovas
- Ž. J.
- Atsakovas
- K. L.
- Advokatai
- Rūta Goliančik, Rimantas Jonynas
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo Ž. J. ieškinį atsakovui K. L. dėl avanso ir baudos priteisimo.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
Šalies argumentai
1. Ieškovas Ž. J. (toliau – ir ieškovas, pirkėjas) pareikštu ieškiniu prašo teismo priteisti iš atsakovo K. L. (toliau – ir atsakovas, pardavėjas) 2000 eurų avansą, 2000 eurų baudą, 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir patirtas bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovas ieškinio reikalavimus grindė tokiais pagrindiniais argumentais:
2.1. 2021 m. kovo 31 d. ieškovas sudarė su atsakovu Preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį (toliau – ir Sutartis), kurio 2.1 punktu šalys įsipareigojo iki 2022 m. sausio 1 d. sudaryti atsakovui nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto – (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), perkamas namo plotas 2246 kv. m., pažymėta priede Nr. 1 (duomenys neskelbtini), bei žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), min. 2 arai, esantis (duomenys neskelbtini), pažymėta priede Nr. 1 (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Turtas), - pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, kuri kartu bus ir Turto bei nuosavybės teisių į jį priėmimo-perdavimo aktu (detalės pateikiamos priede Nr. 2 – šis prierašas Sutartyje padarytas ranka (teismo pastaba)). Sutarties 2.2 punktu šalys susitarė, jog Turtas bus parduodamas už 15 000 Eur sumą, kurią būsimasis pirkėjas (ieškovas) privalės sumokėti ketinamo parduoti turto savininkui (atsakovui) pagrindinėje Turto pirkimo-pardavimo sutartyje nustatyta tvarka ir terminais. Sutarties Priedu Nr. 2 šalys susitarė, kad galutinė Turto kaina - ne didesnė nei 16 000 Eur.
2.2. Sutarties 3.1 punktu ieškovas, užtikrindamas savo prievolių pagal Sutartį įvykdymą, įsipareigojo sumokėti ketinamo parduoti turto savininkui 2000 Eur sumą, kurią sumokėjo Sutarties sudarymo dieną, t. y. 2021 m. kovo 31 d. Sutarties Priedu Nr. 2 ketinamo parduoti turto savininkas, t. y. atsakovas, įsipareigojo iki pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo dienos gauti bendraturčių pirmenybės teisės atsisakymą, pateikti notarui nuosavybės dokumentus, sodų bendrijos pažymą dėl skolos, energetinio efektyvumo pažymą, atlikti žemės geodezinius matavimus. Sutarties 7.2 punktu šalys numatė, jog ši sutartis gali būti pakeista, papildyta ar nutraukta tik laikantis įstatymo nustatytos rašytinės formos. Atlikus ketinamo parduoti žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), geodezinius matavimus, 2021 m. liepos 25 d. buvo parengtas Žemės sklypo naudojimosi tvarkos tarp bendraturčių nustatymo planas.
2.3. 2021 m. spalio 4 d. ieškovas el. paštu gavo iš Vilniaus m. 2-ojo notarų biuro pagrindinę Turto pirkimo-pardavimo sutartį. Susipažinus su gauta sutartimi (sutarties projektu), ieškovui tapo aišku, jog atsakovas Vilniaus m. 2-ajam notarų biurui nepateikė 2021 m. kovo 31 d. Preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties. 2021 m. spalio 4 d. Vilniaus m. 2-ojo notarų biuro Pirkimo-pardavimo sutartyje nurodyta didesnė nei Preliminariojoje pirkimo-pardavimo sutartyje Turto kaina – 18 000 Eur (Sutarties 3.1 p.), joje nėra nurodyta, kas buvo sutarta Preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties Priede Nr. 1, į sutartį nėra įtraukti esminiai Preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties 4.8, 4.9, 4.10 punktai. Ieškovas apie notaro parengtos Pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų neatitikimą 2021 m. kovo 31 d. Preliminariajai pirkimo-pardavimo sutarčiai 2021 m. spalio 11 d. el. laišku pranešė Vilniaus m. 2-ojo notarų biurui, tačiau kito, pakoreguoto, papildyto pagrindinės Pirkimo-pardavimo sutarties varianto iš Vilniaus m. 2-ojo notarų biuro negavo.
Šalies argumentai
2.4. Ieškovo teigimu, pagrindinė Turto Pirkimo-pardavimo sutartis pas notarą nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės: dėl padidintos sandorio kainos, esminių Preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų neįtraukimo į pagrindinę Turto Pirkimo-pardavimo sutartį. Be to, atsakovas, elgdamasis nesąžiningai, pažeisdamas Preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties 4.4 punktą, 2021 m. rudenį patalpino į aruodas.lt skelbimą apie parduodamą Turtą už didesnę nei buvo sutaręs su ieškovu kainą - 22 000 Eur. Ieškovo teigimu, atsakovo nesąžiningą elgesį patvirtina ir tai, jog atsakovas iki pat pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo dienos – 2022 m. sausio 1 d. ir po šio termino, ieškovui rodė ketinimą sudaryti Pagrindinę pirkimo pardavimo sutartį pagal šalių sutartas Preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas, nors iš tiesų tuo pačiu metu ieškojo kito pirkėjo, pirksiančio Turtą už didesnę kainą. Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas patvirtina, jog atsakovas 2022 metų kovo 10 dieną pardavė Turtą kitam pirkėjui.
2.5. 2021 m. kovo 31 d. Preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties 3.3 punktu šalys susitarė, jog tuo atveju, jei pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutartis iki Sutarties 2.1 punkte nustatyto termino nebus sudaryta dėl ketinamo parduoti turto savininko kaltės arba ketinamo parduoti turto savininkui atsisakius sudaryti pagrindinę Turto pirkimo-pardavimo sutartį šioje sutartyje aptartomis sąlygomis, tai ketinamo parduoti turto savininkas privalo grąžinti būsimajam pirkėjui iš jo gautą šios Sutarties 3.1 punkte nurodytą sumą bei sumokėti tokio paties dydžio baudą už ketinamo parduoti turto savininko prievolių pagal šią sutartį neįvykdymą. Kadangi, ieškovo teigimu, Preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis neįvykdyta ir pagrindinė Turto Pirkimo-pardavimo sutartis nesudaryta dėl atsakovo kaltės, ieškovas turi teisę ne tik į sumokėto 2000 Eur avanso grąžinimą, bet ir į preliminariojoje pirkimo-pardavimo sutartyje nustatytų netesybų – 2000 Eur baudos – priteisimą.
Atsiliepimas
3. Atsakovas pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriuo prašė ieškinį atmesti kaip nepagrįstą. Nesutikimą su ieškiniu atsakovas grindė tokiais pagrindiniais argumentais:
3.1. Atsakovo teigimu, ieškovas vienašališkai ir formaliai interpretuoja preliminariosios sutarties tekstą, jos sudarymo aplinkybes, neatsižvelgia į Sutarties papildymus, padarytus priede Nr. 2, kitus susitarimus rengiantis sudaryti pagrindinę Turto pirkimo-pardavimo sutartį. Atsakovas nurodė, kad ieškovui 2021 metų vasario mėnesio pradžioje susidomėjus jo parduodamo sodo namo ir žemės sklypo dalimi, už kurią prašė 20000 eurų, jis pateikė visus savo siūlomo parduoti turto nuosavybės dokumentus, tame tarpe – NTR išrašą, kadastrinių matavimų bylą, 2016 metų pirkimo-pardavimo ir naudojimosi žemės sklypu nustatymo sutartį su esamais bendraturčiais J. ir T. P. Ieškovas pateiktus dokumentus nusifotografavo. Atsakovas nurodė akcentavęs ieškovui, kad naudojimosi tvarka sodo namu tarp bendraturčių nėra nustatyta, neatlikti nauji kadastriniai patalpų matavimai po atlikto patalpų remonto, nors žodinis susitarimas dėl naudojimosi sodo namo patalpomis yra. Atsakovas nurodė, kad ieškovas buvo atvykęs į sodo sklypą kelis kartus, pabraižė planą, kaip norėtų naudotis perkamo turto dalimis. Atsakovas nurodė siūlęs ieškovui sudaryti ir pasitvirtinti preliminarią turto pirkimo-pardavimo sutartį pas notarą, tačiau ieškovas pasakė, kad internete yra daug pavyzdžių ir nesudėtinga preliminarią sutartį pasirengti patiems, jis tokią sutartį atsispausdinęs atveš. Atsakovas nurodė, kad 2021 m. kovo 31 d. susitiko su ieškovu preliminarios sutarties pasirašymui. Ieškovas buvo parengęs sutarties tekstą ir priedą Nr. 1 – žemės sklypo su sodo namu planą. Parduodamo turto kaina buvo įrašyta 15000 eurų. Atsakovas nurodė paprašęs ieškovo laiko susipažinti su pateikta preliminaria sutartimi. Kadangi ne su visomis ieškovo surašytomis nuostatomis sutiko, surašė savo pastabas. Ieškovas su pasiūlytomis pastabomis sutiko, pasiūlė pridėti prie preliminarios sutarties kaip priedą Nr. 2. Atsakovas Priede Nr. 2 įrašė savo kainą – 16 000 eurų – ir jos nustatymo principą, jeigu po tiksliųjų matavimų keistųsi parduodamas žemės sklypo plotas. Atsakovas pažymėjo, kad atskirų preliminariosios sutarties punktų formuluotės spausdintame sutarties tekste prieštarauja Priede Nr. 2 nurodytoms formuluotėms. Atsakovas laiko, jog esant prieštaringoms sutartinių nuostatų formuluotėms, turėtų būti vadovaujamasi numatytomis Priede Nr. 2.
3.2. Atsakovas nurodė, kad po konsultacijų pas notarus dėl pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo paaiškėjo, kad preliminarioje sutartyje neteisingai įvardintas pardavimo objektas su nuoroda į pridedamą planą. Toks planas, nors ir neįvardintas, yra naudojimosi tvarkos nustatymas, kuris negalimas be trečiųjų asmenų (kitų bendraturčių) sutikimų. Preliminariosios sutarties šalys negali dėl bendrosios dalinės nuosavybės teise Turto valdomo dalių, dėl inžinerinių tinklų ir privažiavimų susitarti dvišaliu preliminariu susitarimu, nes tokių susitarimų negalima perkelti į pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, kadangi būtų pažeidžiamos trečiųjų asmenų teisės. Todėl Vilniaus miesto 2-asis notarų biuras pasiūlė šalims sudaryti pagrindinę Turto pirkimo-pardavimo sutartį nenurodant konkrečios naudojimosi tvarkos, o šiuos klausimus siūlė būsimam Turto savininkui spręsti su Turto bendraturčiais ateityje. Atsakovo teigimu, ieškovas savo ieškinyje neįvardija konkrečių esminių priežasčių, dėl kurių neatvyko 2021 m. spalio 26 d. į Vilniaus m. 2-ąjį notarų biurą sandorio sudarymui ir nepratęsė derybų su pardavėju ir konsultacijų su notaru.
3.3. Atsakovas atkreipia dėmesį į tai, kad preliminariojoje sutartyje nurodomos dvi kainos – 15000 eurų (Sutartyje) ir 16000 eurų (priede Nr. 2). Tuo tarpu 2021-04-23 atsakovo pasiūlyme bendraturčiams J. ir T. P. nurodoma parduodamo turto kaina – 18000 eurų. Atsakovas nurodė, kad 18000 eurų kaina pasiūlyme bendraturčiams nurodyta dėl to, kad po preliminarios sutarties su ieškovu pasirašymo jis bendraturčiams užsiminė, kad rado pirkėją, kuriam gali parduoti siūlomą dalį Turto už 16000 eurų. Bendraturčiai P. jam atsakė, kad šis pasiūlymas juos domina ir galėtų už tokią sumą Turtą pirkti bei lauks atsakovo pasiūlymo dėl to raštu. Atsakovas nurodė apie tai telefonu informavęs ieškovą, kuris kategoriškai jo paprašė į teikiamą bendraturčiams pasiūlymą dėl pirmumo teisės įsigyti turtą įrašyti 18000 eurų kainą, motyvuodamas tuo, kad dėl kainos pakėlimo ir atsiskaitymo būdo su juo susitars vėliau. Taip minėtame pasiūlyme atsirado 18000 eurų kaina, kuri vėliau buvo perkelta į pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties projektą. Atsakovo teigimu, aplinkybę, kad ši kaina buvo suderinta su ieškovu, patvirtina ir Vilniaus miesto 2-ojo notaro biuro notarė, nurodydama sandorio nesudarymo priežastį ne kainoje, o ieškovo reikalavime pirkimo-pardavimo sandoryje nustatyti naudojimosi nekilnojamuoju turtu tvarką. Būtent tokia nekilnojamojo turto kaina (18000 eurų) buvo aptariama galimybė sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį ir Vilniaus miesto 1-ame notarų biure dalyvaujant ieškovui.
3.4. Atsakovas pažymėjo, kad Preliminarios sutarties 7.2 punktu šalys numatė, jog ši sutartis gali būti pakeista, papildyta ar nutraukta tik laikantis įstatymo nustatytos rašytinės formos. Tačiau ieškovas nepareiškė noro pratęsti derybas, neprašė pratęsti preliminarioje sutartyje nustatyto termino ir tokiu būdu, neveikdamas, atsisakė pirkti parduodamą turtą. Atsakovas pažymėjo, kad ieškovas po 2021-10-26 nepareikalavo nutraukti preliminariąją sutartį ir grąžinti avansą, neteikė pasiūlymų. Atsakovas nurodė, kad jo iniciatyva sms žinutėmis jis bendravo su ieškovu ir 2022 metų pradžioje, pasibaigus preliminariosios sutarties galiojimo terminui. Atsakovas nurodė atsakymo negavęs. Tyla truko, kol ieškovas sužinojo, kad atsakovas už tą pačią 18000 eurų kainą ginčo turtą pardavė kitam asmeniui. Atsakovas nurodė nesutinkantis, kad pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutartis pas notarą nebuvo sudaryta dėl jo kaltės. Atsakovas pažymėjo, kad rengdamas Turtą pardavimui, pagal ieškovo pageidavimus ūkio būdu atliko daug paruošiamųjų darbų, sodo name izoliavo atskiras patalpas išimdamas duris, užmūrydamas angas, padarydamas atskirus įėjimus; suformuotos terasos ir uždėtas laikinas stogelis, parengta parkavimo vieta sudedant į šaligatvį plyteles, apie 45 kv. m. Atsakovo teigimu, visa tai buvo materialios išlaidos tikintis abipusio bendradarbiavimo, tuo tarpu nesudarius pagrindinės sutarties, tai tapo atsakovo nuostoliais.
Žemesnės instancijos teismas
4. Teismo posėdžio metu ieškovas ir jo atstovė pareikšto ieškinio reikalavimus palaikė, prašė tenkinti.
Šalies argumentai
5. Teismo posėdžio metu atsakovas ir jo atstovas su ieškiniu nesutiko, prašė ieškinio reikalavimus, kaip nepagrįstus ir neįrodytus, atmesti.
Motyvuojamoji dalis
Ieškinys tenkintinas iš dalies
Žemesnės instancijos teismas
6. Bylos duomenimis nustatyta, kad šalys (ieškovas Ž. J. ir atsakovas K. L.) 2021 m. kovo 31 d. pasirašė Preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį (toliau – ir Sutartis, preliminarioji sutartis). Pagal Sutarties 2.1 punktą, atsakovas įsipareigojo parduoti ieškovui jam nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą – (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), perkamas namo plotas 2246 kv. m., pažymėta priede Nr. 1 (duomenys neskelbtini), bei žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), min. 2 arai, esantis (duomenys neskelbtini), pažymėta priede Nr. 1 (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Turtas), sudarant pagrindinę Turto pirkimo – pardavimo sutartį iki 2022 m. sausio 1 d. Sutarties 2.2 punktu šalys susitarė, kad Turtas bus parduodamas už 15000 eurų kainą. Sutarties 3.1 punktu šalys susitarė, kad būsimasis pirkėjas (ieškovas), užtikrindamas prievolių pagal šią sutartį įvykdymą, įsipareigoja ne vėliau kaip per 5 darbo dienas po šios sutarties pasirašymo dienos sumokėti parduodamo turto savininkui 2000 eurų, kuriuos ketinamo parduoti turto savininkas, šalims iki šios Sutarties 2.1 punkte nustatyto termino sudarius pagrindinę Turto pirkimo-pardavimo sutartį, privalės grąžinti būsimajam pirkėjui arba ši suma galės būti įskaityta į Turto pirkimo-pardavimo kainą, nurodytą šios Sutarties 2.2 punkte, o jeigu pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutarties iki šios sutarties 2.1 punkte nustatyto termino nebus sudaryta dėl būsimojo pirkėjo kaltės arba būsimajam pirkėjui atsisakius sudaryti pagrindinę Turto pirkimo-pardavimo sutartį šioje sutartyje aptartomis sąlygomis, tai šiame punkte nurodyta suma (2000 eurų) lieka ketinamo parduoti turto savininkui kaip būsimojo pirkėjo mokėtina bauda už būsimojo pirkėjo prievolių pagal šią sutartį neįvykdymą. Į bylą pateiktas mokėjimo nurodymas patvirtina, kad Sutarties 3.1 punkte nurodytą sumą (2000 Eur) ieškovas atsakovui sumokėjo 2021-03-31. Sutarties 3.3 punktu šalys taip pat susitarė, kad tuo atveju, jeigu pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutartis iki šios sutarties 2.1 punkte nustatyto termino nebus sudaryta dėl ketinamo parduoti turto savininko kaltės arba ketinamo parduoti turto savininkui atsisakius sudaryti pagrindinę Turto pirkimo-pardavimo sutartį šioje sutartyje aptartomis sąlygomis, tai ketinamo parduoti turto savininkas privalo grąžinti būsimajam pirkėjui iš jo gautą šios sutarties 3.1 punkte nurodytą sumą bei sumokėti tokio paties dydžio baudą už ketinamo parduoti turto savininko prievolių pagal šią sutartį neįvykdymą.
7. Sutarties 6.1 punkte buvo numatyta, kad tuo atveju, jeigu ketinamo parduoti turto savininkas atsisakys šioje sutartyje aptartomis sąlygomis sudaryti Turto pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį ir (arba) nepateiks visų iš jo, kaip ketinamo parduoti turto savininko, pagrindinei Turto pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti reikalingų dokumentų, tuomet būsimojo pirkėjo reikalavimu ši sutartis turi būti nutraukta, būsimasis pirkėjas turi teisę atsiimti šios sutarties 3.1 punkte nurodytą sumą, o ketinamo parduoti turto savininkas tuo atveju privalo grąžinti būsimajam pirkėjui iš jo gautą šios sutarties 3.1 punkte nurodytą sumą bei sumokėti būsimajam pirkėjui tokio paties dydžio baudą už ketinamo parduoti turto savininko prievolių pagal šią sutartį neįvykdymą. Sutarties 6.2 punkte buvo numatyta, kad tuo atveju, jeigu būsimasis pirkėjas atsisakys šioje sutartyje aptartomis sąlygomis sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį ir (arba) nepateiks visų iš jo, kaip būsimojo pirkėjo, pagrindinei Turto pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti reikalingų dokumentų, tai ketinamo parduoti turto savininko reikalavimu ši sutartis turi būti nutraukta, o šios sutarties 3.1 punkte nurodyta suma pasilieka ketinamo parduoti turto savininkui kaip būsimojo pirkėjo mokėtina bauda už būsimojo pirkėjo prievolių pagal šią sutartį neįvykdyta.
8. Sutarties 7.2 punktu šalys susitarė, kad ši Sutartis gali būti pakeista, papildyta ar nutraukta tik laikantis įstatymo nustatytos rašytinės formos. Nustatyta, kad šalys prie preliminariosios sutarties pasirašė du priedus: priedą Nr. 1, kuriame nubraižytos šalims naudotis priskiriamos sodo namo ir žemės sklypo dalys, ir priedą Nr. 2, kuriuo buvo patikslintos atskiros preliminariosios sutarties sąlygos. Kaip matyti iš į bylą pateikto priedo Nr. 2 turinio, minėtu priedu šalys aptarė galimybę pratęsti Sutarties 2.1 punkte numatytą terminą pagrindinei Turto pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti; taip pat šiuo priedu šalys patikslino Sutarties 2.2 punkte nustatytą sutarties kainą, ją padidindamos iki 16000 eurų ir papildomai numatydamos kainos nustatymo principus žemės sklypo matavimų patikslinimo atveju; patikslino, kad Sutarties 3.1, 3.3 punkte numatytos baudos mokėtinos tik tuo atveju, jeigu pirkėjas sąmoningai atsisako pirkti Turtą/ pardavėjas sąmoningai atsisako parduoti Turtą; taip pat patikslinti Sutarties 4.5, 4.6, 4.8, 4.10, 5.4, 6.1, 6.2, 7.4 punktai.
9. Preliminarioji sutartis yra šalių susitarimas, pagal kurį šalys įsipareigoja joje aptartomis sąlygomis ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnis). Pagal CK 6.165 straipsnyje įtvirtintą preliminariosios sutarties sampratą galima išskirti tokius šios sutarties bruožus: pirma, aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; antra, šalių sutarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimas; trečia, terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; ketvirta, šio susitarimo įforminimas rašytine forma. Vienas esminių preliminariosios sutarties bruožų yra terminas, iki kurio turi būti sudaryta pagrindinė sutartis (CK 6.165 straipsnio 3 dalis). Pagrindinės sutarties sudarymo terminas, kaip ir kitos sutarties sąlygos, nustatomas suderinus šalių valią, vadovaujantis sutarties laisvės principu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-220/2011; kt.). Pagal CK 6.165 straipsnio 5 dalį, jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia.
10. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad tuo atveju, jeigu derybose viena iš šalių elgėsi nesąžiningai ir pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl nesąžiningos šalies veiksmų, šiai šaliai gali būti taikoma civilinė atsakomybė, t. y. vadovaujantis CK 6.163 straipsnio 3 dalyje ir 6.165 straipsnio 4 dalyje įtvirtintomis nuostatomis kyla pareiga atlyginti sąžiningai šaliai padarytus nuostolius (2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010; 2016 m. sausio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016). Taigi, neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (elgiasi nesąžiningai) (LAT 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006).
11. Ieškovo teigimu, pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutartis pas notarą nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės: dėl padidintos sandorio kainos, esminių Preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų neįtraukimo į pagrindinę Turto Pirkimo-pardavimo sutartį. Be to, atsakovas, elgdamasis nesąžiningai, pažeisdamas Preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties 4.4 punktą, 2021 m. rudenį patalpino į aruodas.lt skelbimą apie parduodamą Turtą už didesnę nei buvo sutaręs su ieškovu kainą - 22 000 Eur. Ieškovo teigimu, atsakovo nesąžiningą elgesį patvirtina ir tai, jog atsakovas iki pat pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo dienos – 2022 m. sausio 1 d. ir po šio termino, ieškovui rodė ketinimą sudaryti Pagrindinę pirkimo pardavimo sutartį pagal šalių sutartas Preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas, nors iš tiesų tuo pačiu metu ieškojo kito pirkėjo, pirksiančio Turtą už didesnę kainą. Atsakovas Turtą kitam pirkėjui pardavė 2022 metų kovo 10 d. Tai patvirtina į bylą pateikta pirkimo-pardavimo sutartis, iš kurios matyti, kad atsakovas pardavė Turtą kitam pirkėjui už 18000 eurų kainą.
13. CK 6.165 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad, nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti; gali būti atlyginami tik tie nuostoliai, kurie pagal tų nuostolių, taip pat civilinės atsakomybės prigimtį yra prievolę pažeidusio asmens veiksmų ar neveikimo padarinys, t. y. kurių atsiradimo konkrečiu atveju pakankama priežastis buvo būtent šio asmens elgesys. Taigi, turi būti nustatyti kaltė bei priežastinis ryšys tarp asmens veiksmų ir tokių veiksmų padarinių. Be to, turi būti įvertinami ir nuostolius patiriančio asmens veiksmai, t. y. ar jis buvo pakankamai atidus, rūpestingas, ar galėjo numatyti galimas pasekmes, jei nebūtų sudaryta pagrindinė sutartis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje 3K-P-382/2006; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. gegužės 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-209/2007).
14. Nagrinėjamoje byloje ieškovas įrodinėjo atsakovo nesąžiningumą – vengimą sudaryti pagrindinę Turto pirkimo–pardavimo sutartį, nurodydamas, kad atsakovui pardavus Turtą kitam pirkėjui, ieškovas turi teisę atgauti jo sumokėtą 2000 eurų avansą bei turi teisę Sutarties 3.3 punkto pagrindu reikalauti iš atsakovo 2000 eurų dydžio baudos sumokėjimo, nes preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis neįvykdyta ir pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutartis nesudaryta dėl atsakovo kaltės. Tuo tarpu atsakovas įrodinėjo priešingai, kad būtent dėl ieškovo veiksmų – neatvykimo pas notarą, neatsižvelgimo į notaro pastabas, kad preliminariosios sutarties priedas Nr. 1 negali būti įtrauktas į pagrindinės sutarties sąlygas -nebuvo sudaryta Pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis iki preliminariojoje sutartyje numatyto termino pagrindinei sutarčiai sudaryti, dėl to atsakovas mano turintis teisę pasilikti jam ieškovo sumokėtą avansą.
15. Byloje nustatyta, kad po preliminariosios sutarties su ieškovu pasirašymo atsakovas ėmėsi veiksmų šia sutartimi prisiimtų įsipareigojimų įgyvendinimui: atliko ketinamo parduoti žemės sklypo geodezinius matavimus, buvo parengtas Žemės sklypo naudojimosi tvarkos tarp bendraturčių nustatymo planas, gavo pažymą iš SB „(duomenys neskelbtini)“. Be to, atsakovas per notarą parengė ir išsiuntė ketinamo parduoti Turto bendraturčiams pranešimą dėl pasiūlymo pirkti Turtą už 18000 eurų kainą. Teismas pažymi, kad negali vien tik remdamasis atsakovo paaiškinimais nustatyti, dėl kokių priežasčių minėtame pranešime nurodyta Turto pardavimo kaina buvo nurodyta didesnė nei šalių sudarytoje Sutartyje bei negali nustatyti, kad pranešime nurodyta Turto pardavimo kaina (18000 eurų) buvo suderinta su ieškovu (ieškovas šią aplinkybę neigė). Nustatyta, kad šalys raštiškai nebuvo pakeitę Priede Nr. 2 nustatytos būsimos Turto pardavimo kainos, todėl teismas laiko, kad galiojo šalių susitarimas dėl Priede Nr. 2 nustatytos Turto pardavimo kainos (Sutarties 7.2 p.). Visgi teismas pažymi, kad nagrinėjamu atveju svarbu įvertinti ir tai, kad iš bylos duomenų nėra pagrindo išvadai, kad minėtame pranešime bendraturčiams nurodytą kainą ir patį pranešimo turinį atsakovas nuo ieškovo būtų slėpęs. Bylos duomenys patvirtina, kad su šiuo pranešimu ieškovas turėjo visas galimybes susipažinti dar 2021 m. vasarą. Iš šalių paaiškinimų ir bylos duomenų matyti, kad šalys pas skirtingus notarus lankėsi ir konsultavosi dėl pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo kelis kartus. Iš į bylą pateiktos Vilniaus rajono 1-ojo notarų biuro kontoros informacijos matyti, kad 2021 m. vasarą atsakovas į šį notarų biurą buvo atvykęs kartu su ieškovu; turtas buvo planuojamas parduoti už kainą, nurodytą laiške bendraturčiams; būsimi pirkėjas ir pardavėjas išreiškė norą kartu su pirkimo-pardavimo sutartimi nustatyti dalies parduodamo statinio naudojimosi tvarką; kadangi naudojimosi tvarka buvo nustatyta tik žemės sklypui, bet ne statiniui (su esamais bendraturčiais), buvo pasiūlyta sudaryti statinio idealiosios dalies pirkimo-pardavimo sutartį.
16. Vilniaus miesto 2-ojo notarų biuro notarės Daivos Manzurovienės pateiktoje informacijoje nurodoma, kad notarė atsisakė tvirtinti sandorį dėl to, jog tiek Ž. J., tiek K. L. į sandorį norėjo įtraukti sąlygas (nuostatas), prieštaraujančias Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nuostatoms. Notarė nurodė, kad K. L. su savimi turėjo naują matininko nubraižytą naudojimosi visu žemės sklypu tvarkos nustatymo planą. Tiek K. L., tiek Ž. J. pageidavo, kad tuo sandoriu būtų ne tik perleidžiamos nuosavybės teisės į statinio bei žemės sklypo dalį, tačiau tuo pačiu pageidavo nustatyti naudojimosi visu žemės sklypu tvarką pagal pateiktą naująjį matininko nubraižytą planą. K. L. ir Ž. J. ne kartą buvo paaiškinta, kad negali nustatyti naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarkos be visų nekilnojamojo daikto bendraturčių dalyvavimo (4.81 str. 1 d.). Konsultuojant K. L. buvo nurodyta, kad klientas su kitais nekilnojamojo daikto bendrasavininkiais turėtų atvykti į notarų biurą bei iš naujo nusistatyti naudojimosi nekilnojamuoju daiktu (žemės sklypu) tvarką pagal naujausią K. L. pateiktą naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymo planą. Tik tada, po šio veiksmo, K. L. ir Ž. J. pageidavimas sudaryti notarinę pirkimo-pardavimo sutartį būtų išpildytas. Notarė atsakyme į advokato paklausimą taip pat pažymėjo, kad pirkėjas Ž. J. teikė pageidavimus, kad notaro patvirtintu pirkimo-pardavimo sandoriu būtų ne tik perleista nuosavybės teisė į dalį pastato bei žemės sklypo, tačiau ir nustatyta naudojimosi žemės sklypu tarp K. L. ir Ž. J. tvarka. Ž. J. telefoninių skambučių metu buvo išaiškintas atsisakymo tvirtinti pirkimo-pardavimo sandorį turinys. 2021 m. spalio 26 d. K. L. buvo atvykęs į notarų biurą ir nurodė, jog pirkimo-pardavimo sandoris tarp jo ir Ž. J. neįvyks, todėl K. L. pageidauja atsiskaityti su notarų biuru už konsultacijas ir parengtą sandorio projektą.
17. Nors ieškovas teigia, kad pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta su ieškovu išimtinai dėl atsakovo kaltės, tačiau teismas su tokia ieškovo išvada nesutinka ir jos nepatvirtina byloje esanti medžiaga. Kaip matyti iš į bylą pateiktų dviejų notarų biurų, į kuriuos buvo kreipęsis atsakovas dėl pagrindinės sutarties sudarymo, informacijos, ieškovas turėjo interesą ir pageidavo, jog pirkimo-pardavimo sutartimi būtų nustatyta ir naudojimosi parduodamu sodo pastatu ir žemės sklypu tvarka, t. y. būtų nurodyta ieškovo perkama sodo pastato ir žemės sklypo konkreti dalis bendrame Turte (nustatyta realioji dalis), tačiau to nebuvo galimybės padaryti be papildomo suderinimo su kitais bendraturčiais. Tai yra iš notarų pateiktos informacijos akivaizdu, kad preliminariosios sutarties Priedas Nr. 1 negalėjo būti įtrauktas į pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį be papildomų derinimo su bendraturčiais teisinių procedūrų. Iš bylos duomenų matyti, kad ši aplinkybė paaiškėjo dar 2021 m. spalio mėnesį. Be to, atšaukus 2021-10-26 numatytą pagrindinės sutarties sudarymą, teismo vertinimu, ieškovas turėjo visas galimybes išsiaiškinti, kodėl sandoris negali būti koreguojamas ir tvirtinamas pagal ieškovo 2021-10-11 el. laiške nurodytas pastabas. Teismas neturi jokio pagrindo spręsti, jog su ieškovo nurodytomis pastabomis dėl pirkimo-pardavimo sutarties projekto nesutiko išimtinai atsakovas ir būtent dėl atsakovo išreikštos valios/nesutikimo notaras nekoregavo sutarties. Teismas pažymi, kad pirkimo-pardavimo sutartyje notaras negalėjo įrašyti mažesnės Turto pardavimo kainos nei buvo kaina nurodyta bendraturčiams pateiktame pasiūlyme (CK 4.79 str.). Teismo vertinimu, ieškovas turėjo visas galimybes išsiaiškinti, kodėl būtent tokia, t. y. 18000 Eur, kaina įrašyta pirkimo-pardavimo sutarties projekte, tačiau byloje nėra jokių duomenų, kad ieškovas būtų reiškęs konkrečias pretenzijas atsakovui dėl netinkamai parengto pranešimo bendraturčiams pirmenybės teise įsigyti parduodamą turtą po to, kai 2021-10-26 numatytas sandorio sudarymas neįvyko. Byloje taip pat nėra jokių duomenų, išskyrus subjektyvius šalių paaiškinimus, kad po 2021-10-26 šalys būtų bendradarbiavusios ir siekusios pašalinti kliūtis, trukdžiusias į pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį įtraukti visas šalių preliminariojoje sutartyje numatytas ir šalių pageidaujamas sąlygas. Į bylą yra pateiktas skelbimas iš aruodas.lt, iš kurio matyti, jog (duomenys neskelbtini) atsakovas iš naujo paskelbė apie parduodamą Turtą, dėl kurio pardavimo su ieškovu buvo sudaryta preliminarioji sutartis. Šios aplinkybės atsakovas neginčijo, tačiau paaiškino, kad skelbimą įdėjo dėl to, jog nemanė, kad iki preliminariojoje sutartyje numatyto termino (2022-01-01) pavyks su atsakovu sudaryti pagrindinę sutartį. Nustatyta, kad šalys iki preliminariojoje sutartyje nustatyto termino pagrindinės sutarties nesudarė, todėl pareiga šalims sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigė. Nors ieškovas laiko, kad šis terminas šalių buvo pratęstas, nes ieškovas po 2022-01-01 bendravo toliau su atsakovu Turto pardavimo derinimo klausimais, tačiau Sutarties 7.2 punktas numatė, kad visi preliminariosios sutarties pakeitimai turi būti rašytinės formos, todėl į bylą nesant pateikto šalių rašytinio susitarimo dėl termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pratęsimo iki konkrečios datos, o atsakovui termino pratęsimą neigiant, teismas neturi pagrindo spręsti, jog terminas buvo pratęstas.
18. Teismas, išanalizavęs ir įvertinęs visą į bylą pateiktą medžiagą, laiko, kad pagrindinė sutartis iki preliminariojoje sutartyje numatyto termino 2022-01-01 nebuvo sudaryta dėl nepakankamo abiejų šalių bendradarbiavimo siekiant pašalinti notarų nurodytas kliūtis sandorio sudarymui šalių pageidaujamomis sąlygomis. Nesudarius nustatytu terminu pagrindinės sutarties, ieškovas įgijo teisę reikalauti iš atsakovo pastarajam sumokėto 2000 eurų avanso grąžinimo, nes nenustatyta, kad ieškovas būtų atsisakęs sudaryti pagrindinę sutartį iki nustatyto termino ar kad pagrindinės sutarties nesudarymą būtų sąlygoję ieškovo nesąžiningi veiksmai, todėl atsakovui neatsirado pagrindo gautą iš ieškovo avansą pasilikti. Tokiu būdu, atsakovui negrąžinus avanso, 2000 eurų avanso suma ieškovui iš atsakovo priteistina.
19. Kartu teismas laiko, jog ieškovas neįrodė, kad atsakovas iki šalių sutarto termino 2022-01-01 būtų išreiškęs atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį ar sutarties iki nurodyto termino (2022-01-01) nesudarymą būtų sąlygoję išimtinai atsakovo nesąžiningi veiksmai ar neveikimas, todėl ieškovo reikalavimas dėl 2000 eurų baudos iš atsakovo pagal Sutarties 3.3 punktą priteisimo atmestinas kaip nepagrįstas ir neįrodytas (CPK 185 straipsnis).
20. Ieškinį tenkinus iš dalies, pagrįstu pripažintinas ieškovo reikalavimas dėl 5 procentų dydžio metinių procesinių palūkanų priteisimo nuo ieškovui priteistos sumos (2 000 Eur) nuo civilinės bylos iškėlimo teisme (2022-06-01) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo (CK 6.37 straipsnio 2 dalis, 6.210 straipsnio 1 dalis).
Dėl bylinėjimosi išlaidų
21. Teismui nusprendus ieškinį patenkinti iš dalies (50 procentų), atitinkamai paskirstytinos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnio 2 dalis). Ieškovo turėtos bylinėjimosi išlaidos šioje byloje sudaro: 1452 Eur advokatės teisinės pagalbos išlaidų ir 90 Eur sumokėto žyminio mokesčio, iš viso – 1542 Eur. Atsakovo turėtas bylinėjimosi išlaidas sudaro 800 Eur advokato teisines pagalbos išlaidų.
22. CPK 98 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta Teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl darbo užmokesčio. Tokios šiuo metu galiojančios rekomendacijos yra patvirtintos Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 „Dėl Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio patvirtinimo“ (akto redakcija, galiojanti nuo 2015-03-20). Įvertinęs bylos pobūdį ir sudėtingumą, teismui pateiktų procesinių dokumentų pobūdį ir kiekį, vykusių teismo posėdžių trukmę, teismas, vadovaudamasis paminėtų Rekomendacijų nuostatomis, sprendžia, kad šalių patirtos advokatų teisinės pagalbos išlaidas atitinka minėtas rekomendacijas ir mažinti jų nėra pagrindo.
23. Teismui nusprendus ieškinį patenkinti iš dalies, atitinkamai iš atsakovo ieškovui turėtų būti priteista 771 Eur (1542 Eur x 50 proc.) bylinėjimosi išlaidų, o iš ieškovo atsakovui turėtų būti priteista 400 Eur (800 Eur x 50 proc.) teisinės pagalbos išlaidų (CPK 93 straipsnio 2 dalis). Atlikus vienarūšių priešpriešinių reikalavimų dėl bylinėjimosi išlaidų įskaitymą, iš atsakovo ieškovui priteistina 371 Eur jo turėtų bylinėjimosi išlaidų.
24. Teismas turėjo 4,48 Eur pašto išlaidų, kurios yra mažesnės už CPK 96 straipsnio 6 dalyje reglamentuojamą jų dydį, todėl šios išlaidos iš šalių nepriteistinos.
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 268 ir 270 straipsniais, teismas
nusprendžia:
ieškinį tenkinti iš dalies.
Priteisti iš atsakovo K. L., asmens kodas (duomenys neskelbtini), 2 000 Eur (du tūkstančius eurų 00) avanso, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą (2 000 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2022-06-01) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo 371 Eur (tris šimtus septyniasdešimt vieną eurą 00 ct) bylinėjimosi išlaidų ieškovui Ž. J., asmens kodas (duomenys neskelbtini).
Kitoje dalyje ieškinį atmesti.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus miesto apylinkės teismą.