Šiaulių apygardos teismo sprendimas

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovo G. Ž. ieškinį atsakovui uždarajai akcinei bendrovei „Eriadas“, trečiajam asmeniui AB Šiaulių bankas dėl pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimo, restitucijos taikymo, nuostolių atlyginimo ir

Aprašomoji dalis

nustatė:

Kadangi ieškovas 2008-09-10 gavo iš nuomininko pakartotinę pretenziją dėl nuostolių atlyginimo, ją pateikė atsakovui, prašydamas dalį reikalaujamos sumos pervesti tiesiogiai nuomininkui, o jam atlyginti jo patirtus tiesioginius nuostolius dėl nuomos sutarties nutraukimo bei kitus nuostolius. Tačiau atsakovas jo pretenzijos netenkino, laikė ją nepagrįsta, nurodė, kad ėmėsi priemonių, nustatė trūkumus, juos pašalino. Ieškovas nurodo, kad manydamas, jog trūkumai yra pašalinti, nebereiškė atsakovui pretenzijų, bet 2010 m. birželio 11 d. nuvykus į patalpas, paaiškėjo, kad patalpos vėl buvo apsemtos, dėl ko 2010 m. birželio 22 d. atsakovui pakartotinai nusiuntė pretenziją „Dėl patalpų trūkumų ir pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimo", kurioje nurodė savo siekį nutraukti pirkimo-pardavimo sutartį , nepageidavo, kad toliau būtų šalinami defektai. Šalims nepavykus taikiai išspręsti ginčo, reiškia šį ieškinį. Jame nurodo, kad patalpos buvo parduotos su trūkumais ,jų kokybė neatitinka pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų bei daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus, nei įprastinių reikalavimų (CK 6.333 str.) .Taisydamas trūkumus, atsakovas tuo pačiu pripažino, kad perdavė ieškovui netinkamos kokybės patalpas. Po remonto darbų patalpose išsilaikė drėgmė, buvo pastebimas vis prasisunkiantis vanduo,o skirtingais laikotarpiais 2008-08-20 - 2010-06-11 patalpos buvo užliejamos vandeniu. Ieškovas, žinodamas apie tokią patalpų būklę, nebūtų jų pirkęs, kadangi egzistuoja rizika, jog patalpos gali būti bet kada aplietos vandeniu. Ieškovas, įsigydamas prekybos paskirties patalpas, turėjo pagrindinį tikslą - nuomoti šias patalpas ir gauti iš to pelno, bet jo pagrįsti ir teisėti lūkesčiai dėl sutarties vykdymo rezultatų lieka neįgyvendinti. Ieškovas nurodo, kad patalpų trūkumai yra esmingi, parduotas daiktas neatitinka kokybės reikalavimų, po papildomų atsakovo remonto darbų defektai nebuvo pašalinti, o nuomininkas, negalėdamas jose vykdyti prekybinės veiklos, prieš terminą nutraukė su ieškovu sudarytą nuomos sutartį. Kadangi atsakovas pardavimo sutartyje garantavo, jog patalpos neturi paslėptų trūkumų , yra tinkamos naudoti pagal jų tiesioginę paskirtį, todėl įsigydamas naujai pastatytas patalpas, tikėjosi, kad šios patalpos yra tinkamos eksploatuoti ir tikėjosi jas naudoti, nuomoti asmenims, vykdantiems komercinę veiklą. Iki šios dienos patalpų neįmanoma išnuomoti ir dėl šios priežasties iš esmės yra suvaržyti ieškovo interesai, jo lūkesčiai gauti pelną iš šių patalpų nuomos dėl nekokybiškų patalpų perdavimo. Mano, kad nekokybiškų patalpų perdavimas yra esminis sutarties pažeidimas. Kadangi įgijo naujai pastatytas patalpas, jomis negali naudotis, vertinant ieškovo siekį įsigyti naujas ir kokybiškas patalpas bei vertinant patalpų faktinę būklę, apie kurią ieškovas nežinojo prieš įsigydamas patalpas bei kurį laiką po jų įsigijimo, atotrūkis tarp to, ko tikėjosi ieškovas įsigydamas patalpas (sudarydamas sutartį) ir tarp atsakovo sutarties įvykdymo yra didžiulis., todėl atsižvelgiant į nurodytas faktines aplinkybes bei remiantis CK 6.334 straipsnio 1d.4, 6.217 straipsnio 2 d. prašo nutraukti patalpų pirkimo-pardavimo sutartį, grąžinti jo sumokėtą kainą už patalpas, o atsakovui-patalpas.

Remiantis sutarties 4.1.9 punktu, CK 6.256 str. 2 d,6.249 straipsnio 1 dalimi ieškovas prašo atlyginti tiesioginius ir netiesioginius nuostolius. Nurodo, kad patyrė 91 288,74 Lt tiesioginius nuostolius-išlaidas dėl kredito sutarties su AB Šiaulių banku sudarymo, t.y.1 700 Lt administravimo mokestis, 130 Lt už patalpų hipotekos lakšto paruošimą ir įregistravimą, 300 Lt už įkeičiamo turto vertinimą bei sumokėjo 85 403,58 Lt palūkanų, kurios laikytinos patalpų įsigijimo sąnaudos. Įmonei UAB „Ober-haus" , kuris vykdė sutartį dėl atstovavimo išnuomojant patalpas, sumokėjo 2 200 Lt, UADB „Ergo Lietuva" už patalpų draudimą sumokėjo 263,16 Lt, pagal paslaugų teikimo sutartį dėl dujų patalpų šildymui tiekimo AB „Lietuvos dujos" 2007-12-27 sumokėjo 1 292,00 Lt.Prašo priteisti netiesioginius nuostolius, t.y už 26 mėnesius. ir 2 sav.- 58 311,92 Lt, negauto nuomos mokesčio pagal nuomos sutartį su UAB „Sentera Baltica“, kurio negavo dėl atsakovo netinkamo sutarties vykdymo ir nuomos sutarties nutraukimo.

Ieškinys dėl nuostolių atlyginimo turi būti atmestas, neįrodžius atsakovo civilinei atsakomybei kilti reikalingų sąlygų. Kadangi neegzistuoja nei teisinis, nei faktinis pagrindas CK 6.334 str. 1 d. 4 p. numatytam ieškovo-pirkėjo teisių gynybos būdo taikymui , dėl ko neegzistuoja ir teisinis pagrindas 376.000 Lt sumos, sumokėtos už įgytą patalpą, grąžinimui. Kiti ieškovo nurodyti tiesioginiai nuostoliai, yra patirti dėl paties ieškovo veiksmų. Mano, kad nėra priežastinio ryšio tarp atsakovo galimų veiksmų ir ieškovo patirtų tariamų tiesioginių bei netiesioginių nuostolių. Ieškovas šių tariamų nuostolių nebūtų patyręs, jeigu nebūtų jam reikalingas finansavimas patalpų įsigijimui. Kiti reikalavimai atlyginti nuostolius taip pat turi būti atmesti, naudą gavo pats ieškovas, dėl ko sumokėtos sumos negali būti laikomos nuostoliais.

Prašo atmesti ieškovo reikalavimą dėl 58.311,92 Lt netiesioginių nuostolių priteisimo, nesutinka su jo dydžiu bei nurodo, kad nėra priežastinio ryšio tarp neva ieškovo patirtų netiesioginių nuostolių ir atsakovo tariamų neteisėtų veiksmų. Nuomininkas nutraukė sutartį krizės metu, kai daugumą sutarčių buvo nutraukiamos arba peržiūrimos jų sąlygos, patalpos buvo nebenuomojamos ir nebenaudojamos 4 metus .

Šiuos argumentus šalys išdėstė ir kituose procesiniuose dokumentuose-dublike ir triplike (2t., 1-7,10-14b.l.) bei palaikė teisme. Ieškovas papildomai dublike nurodė, kad nors atsakovas pripažindamas savo atsakomybę dėl defektų ne kartą atliko remonto, tvarkymo darbus, tačiau problemos vis atsinaujina, dėl ko pripažintina, kad patalpos turi tokių trūkumų, kurių visiškai ištaisyti nėra galimybių, nuolat egzistuoja tikimybė, jog tos patalpos vėl bus užlietos. Po sandorio sudarymo paaiškėjo, kad naujai įgytos patalpos turi rimtų trūkumų , dėl kurių be padidintos rizikos jų neįmanoma naudoti, eksploatuoti pagal tiesioginę paskirtį. Patalpų dėl jų būklės ir kokybės neįmanoma išnuomoti , gauti už jas pajamų. Tai ieškovas vertina kaip didelį atotrūkį tarp jo lūkesčių ir susiklosčiusios faktinės situacijos. Būdamas atsakingu, sąžiningu verslininku, žinodamas apie patalpų problemas, jis negali išnuomoti patalpų tretiesiems asmenims. Ieškovas mano, kad atsakovas nepagrįstai prašo taikyti 2 metų senaties terminą, šiuo atveju turi būti taikomas 5 metų, o paslėptų statinio elemento trūkumams -10 metų senaties terminas, kurio jis nepraleido. Taip pat šiuo atveju netaikytinas CK 1.125 str.5 dalyje numatytas 6 mėnesių ieškinio senaties terminas, nes ieškinys yra pareikštas ne dėl trūkumų pašalinimo. Teismui pripažinus, kad jis praleistas, prašo atnaujinti kaip praleistą dėl svarbių priežasčių, nes nuo 2010 metų kovo mėnesio dėl faktinio šeimos iširimo , įtemptų su sutuoktine santykių , esant nepadalintai santuokinei nuosavybei, nebuvo galima pareikšti ieškinio, neišsprendus klausimo, kuriam iš sutuoktinių priklausys šios patalpos. Sprendimas dėl santuokos nutraukimo priimtas ir santuoka nutraukta 2011 12 30 d., ieškinį pareiškė 3 mėnesių laikotarpyje po sprendimo įsiteisėjimo.

Mano, kad atsižvelgus į šias objektyvias aplinkybes , remiantis protingumo, sąžiningumo principais, šios aplinkybės turi būti pripažįstamos svarbiomis ieškinio senaties termino atnaujinimui.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys tenkintinas iš dalies.

Bylos medžiaga nustatyta, kad šalys 2007 balandžio 23 d.sudarė pirkimo-pardavimo sutartį dėl negyvenamų prekybos paskirties patalpų adresu (duomenys neskelbtini), pagal kurią ieškovas šias patalpas įgijo iš atsakovo už 376 000 Lt, sumokant 37 600 Lt avansą prieš sutarties patvirtinimą, o likusią sumą 338 400 Lt ieškovas turėjo sumokėti per 30 dienų nuo notarinės sutarties patvirtinimo (1t., 10-13). 2007 11 05 notaro liudijimas patvirtina, kad ieškovas pilnai atsiskaitė už nupirktą turtą (1t., 14 b.l.).Patalpos registruotos kaip parduotuvė (1t., 15 b.l.).Ieškovas patalpas įgijo iš AB Šiaulių banko gautų lėšų pagal 2007 05 02 Kreditavimo sutartį (1t.,16-27 b.l.). Šias patalpas ieškovas 2007 11 14 išnuomojo UAB „Sentera Baltica“3 metų laikotarpiui, t.y. iki 2010 11 14 d. už 2200,45 Lt mėnesio nuomos mokestį (1 t.,31-34 b.l.).Remiantis šio nuomininko ieškovui pateiktomis pretenzijomis dėl patalpų užliejimo ir turto sugadinimo 2008-09-01 ši sutartis buvo nutraukta .

Reikšdamas ieškinį bei teisme ieškovas nurodė, kad įgytos patalpos neturi tų savybių, kurių pirkėjas galėjo protingai tikėtis, t.y. kurios būtinos daiktui, kad jį būtų galima naudoti pagal įprastinę ar specialią paskirtį. Nurodo, kad įgijo prekybai skirtas naujas patalpas, o esminis patalpų trūkumas yra tai, kad jis negali šių patalpų naudoti dėl jų apliejimo bei grėsmės, kad šie apliejimai kartosis ir toliau. Ieškovas, žinodamas apie tokią patalpų būklę, nebūtų jų pirkęs, kadangi egzistuoja rizika, jog patalpos gali būti bet kada aplietos vandeniu.

Pirkimo-pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės (patikėjimo) teise, o šis - priimti daiktą ir sumokėti už jį nustatytą kainą (CK 6.305 straipsnio 1 dalis). Pardavėjo sutartinės prievolės perduoti daiktą turinys apima ir įsipareigojimą perduoti tinkamus daiktus. Pardavėjo prievolė patvirtinti daikto kokybę yra garantija pagal įstatymą (CK 6.317 straipsnio 2 dalis). Todėl ji pasižymi didžiausiu vykdymo intensyvumu. Viena vertus, tai reiškia, kad pardavėjas garantuoja, jog parduodamų daiktų kokybė atitinka reikalavimus daiktui (CK 6.327 straipsnis), o kita vertus pardavėjui atsakomybė už netinkamą daikto kokybę netaikoma tik įstatyme ar sutartyje aiškiai apibrėžtais pagrindais. Pagal CK 6.327 straipsnio 3 dalį pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris buvo nuosavybės teisės perėjimo momentu, net jeigu tai paaiškėja vėliau. Tai reiškia, kad pagal šią nuostatą už paslėptus (neakivaizdžius) daikto trūkumus atsakomybė tenka pardavėjui. Pagal CK 6.327 straipsnio 4 dalį pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris yra bet kokios pardavėjo prievolės, įskaitant tinkamumą naudoti, pažeidimo pasekmė. Esminės nuostatos dėl pardavėjo atsakomybės už parduodamų daiktų atitiktį reikalavimams apimties ir prielaidų įtvirtintos CK 6.327 straipsnyje ,,Reikalavimai daiktui“. Parduodami daiktai turi atitikti sutartyje nustatytus kokybės, kiekio ir kitus kriterijus, o jei sutartyje nurodymų nėra, – įprastus reikalavimus (6.237 straipsnio 1 dalis).

Reikalavimai pagal pirkimo-pardavimo sutartį perduodamo daikto kokybei reglamentuoti CK 6.333 straipsnyje. Pardavėjas privalo perduoti pirkėjui daiktus, kurių kokybė atitinka pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas bei daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus, reikalavimai daikto kokybei apima ir jo tinkamumą naudoti pagal tikslinę paskirtį: jeigu daiktų kokybė sutartyje neaptarta, pardavėjas privalo perduoti pirkėjui tokios kokybės daiktus, kad juos būtų galima naudoti tam, kam jie paprastai naudojami, tačiau jeigu sutarties sudarymo metu pirkėjas pranešė pardavėjui apie konkretų tikslą, kuriam jis perka daiktus, tai pirkėjas privalo perduoti pirkėjui tokios kokybės daiktus, jog jie tiktų tam konkrečiam tikslui.

Jeigu parduotas daiktas neatitinka jam taikytinų įprastų ar sutartyje nustatytų kokybės reikalavimų, pirkėjas gali ginti savo pažeistas teises naudodamasis įstatyme ir sutartyje nustatytais teisių gynimo būdais. Specialūs pirkėjo, nusipirkusio netinkamos kokybės daiktą, teisių gynimo būdai įtvirtinti CK 6.334 straipsnyje; pirkėjas jais turi teisę naudotis savo pasirinkimu. Skirtingi pirkėjo teisių gynimo būdai gali būti derinami kartu, jeigu vieno jų nepakanka pažeistoms teisėms atkurti. Specialūs pirkėjo teisių gynimo būdai gali būti derinami su nuostolių atlyginimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. liepos 3 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB ,,Ruukki Lietuva v. UAB ,,Laugina“, bylos Nr. 3K-3-182/2009; 2010 m. lapkričio 22 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB ,,Mercbusas“ v. UAB ,,Silberauto“, bylos Nr. 3K-3-455/2010).

Kaip jau buvo minėta, ieškovas kaip pirkėjas prašo CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punkto bei 6.217 straipsniu pagrindu vienašališkai nutraukti sutartį ir teigia, kad atsakovas pardavė jam netinkamos kokybės daiktą ir tai yra esminis sutarties pažeidimas.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2010 m. gruodžio 28 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-569/2010 pagal ieškovo UAB NTA ,,Realus pasiūlymas“ ieškinį atsakovui UAB ,,Mega Property“ dėl sutarties nutraukimo ir skolos priteisimo išaiškino, kad sutarties nutraukimas pagal tarptautinės sutarčių teisės favor contractus (sutarties naudai) principą ir jį atspindintį nacionalinį teisinį reguliavimą yra išimtinis teisių gynimo būdas (ultima ratio), todėl jo taikymui turi būti konstatuotas pakankamas įstatyminis ir faktinis pagrindas. Ar sutarties pažeidimas dėl perduoto daikto neatitikimo kokybės reikalavimams yra esminis, turi būti sprendžiama pagal CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtintus kriterijus. Kasacinio teismo praktikoje esminio sutarties pažeidimo klausimu išaiškinta, kad, vertinant CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nurodytus kriterijus, į kuriuos turi būti atsižvelgiama nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis, darytina išvada, jog kuo didesnis atotrūkis tarp sutarties neįvykdymo ir pažadėto vykdymo, tuo didesnė yra tikimybė, kad sutarties neįvykdymas esant ginčui bus pripažintas esminiu; kiekvienu atveju sutarties pažeidimą pripažįstant esminiu, turi būti įvertinta, ar nukentėjusios šalies interesai dėl tokio pažeidimo buvo iš esmės suvaržyti, nes esminį sutarties pažeidimą nulemia tai, ar nukentėjusi šalis negavo didžiąja dalimi to, ką pagal sutartį per visą jos terminą pagrįstai tikėjosi gauti, taip pat ar nukentėjusios šalies teisėti, pagrįsti lūkesčiai dėl numatytų sutarties vykdymo rezultatų lieka neįgyvendinti vien dėl sutartį pažeidusio kontrahento veiksmų ar dėl kitų priežasčių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2004 m. birželio 29 d. nutarimas, priimtas civilinėje byloje J. Z. v. UAB „Baldras“, bylos Nr. 3K-P-346/2004; 2009 m. birželio 26 d. nutartis, priimta civilinėje byloje N. S. v. I. R., bylos Nr. 3K-3-287/2009; 2009 m. kovo 3 d. nutartis, priimta civilinėje byloje A. R. v. V. R. ir kt., bylos Nr. 3K-3-31/2009 kt.).

Galimybė pirkėjui nutraukti sutartį suteikiama kaip paskutinė teisių gynimo priemonė, kai kitų CK 6.334 straipsnio 1 dalies 1–3 punktuose nustatytų gynimo būdų nepakanka pažeistoms pirkėjo teisėms apginti. Sprendžiant dėl sutarties nutraukimo teisėtumo, svarbu nustatyti, jog sutarties nutraukimo priežastis, t. y. daikto trūkumai, yra tokie reikšmingi (esminiai), jog jie pagrindžia sutarties nutraukimą. Tai gali būti tie atvejai, kai konstatuojama, jog daikto trūkumai yra tokie, kad jie negali būti pašalinti; pardavėjas atsisako pašalinti daikto trūkumus ar atlyginti trūkumų šalinimo išlaidas; daikto trūkumų šalinimo būdai pirkėjui pagrįstai nepriimtini ir pan. Tik konstatavęs daikto trūkumų reikšmingumą (esmingumą) ir negalimumą juos pašalinti, pirkėjas gali pasinaudoti teise nutraukti sutartį. Net jeigu daikto trūkumai yra esminiai, bet juos galima pašalinti, pirkėjas neturi teisės nutraukti sutarties tol, kol gali protingai tikėtis, kad pardavėjas, atsižvelgdamas į konkrečias aplinkybes, per protingą terminą pašalins daikto trūkumus. Tokios praktikos laikosi Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (2010 m. vasario 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-19/2010).

Įrodinėjimo dalyku, sprendžiant ginčus dėl parduotų daiktų trūkumų, konkrečiu atveju gali būti vienos ar kitos CK 6.327 straipsnyje ir jo turinį plėtojančiose įstatymo normose nurodytos aplinkybės, su kuriomis įstatymų leidėjas sieja pardavėjo atsakomybę. Teismas konstatuoja, kad įstatyme nėra nustatyta parduotų daiktų trūkumų fakto prezumpcijos, todėl parduotų daiktų trūkumų faktą, t. y. jog daiktai neatitinka sutartyje numatytų kokybės, kiekio ir kitų kriterijų, o jei sutartyje nurodymų nėra, - įprastų reikalavimų (CK 6.327 straipsnio 1 dalis), turi įrodyti pirkėjas, šiuo atveju-ieškovas. Tai išplaukia iš bendrojo įrodinėjimo naštos paskirstymo principo ,,įrodinėja tas, kas teigia“, įtvirtinto CPK 178 straipsnyje. Taigi pirkėjas, teigdamas, kad pardavėjas pažeidė sutartį, negali apsiriboti teiginiu, jog daiktai yra netinkami, jis turi nurodyti tai pagrindžiančias aplinkybes ir pateikti atitinkamus įrodymus. Pardavėjas, gindamasis nuo kaltinimų pažeidus sutartį, gali pateikti įrodymus, kad pardavė atitinkančius sutartį daiktus.

Šalių paaiškinimais, pretenzijomis antstolių faktinių aplinkybių konstatavimo aktais nustatyta, kad 2008 08 20 ir 2010 06 11 d.ieškovo įgytos patalpos buvo apsemtos vandeniu(1t.,40-44,54-56b.l).Taip pat nustatyta, kad šios patalpos turėjo ir kitų trūkumų- patalpų drėgnumas, pratekėjimai, kuriuos konstatavo 2008 06 30 .Šalys pripažįsta, kad patalpos po 2008 06 30 d. trūkumų nustatymo buvo remontuotos atsakovo lėšomis, 2008 rugpjūčio mėnesį buvo šalinami trūkumai. Sis ieškovo įvardijamas patalpų trūkumas negali būti laikomas esminiu, kuris yra nepašalinamas ir trukdantis patalpas naudoti pagal jų tiesioginę paskirtį, t.y. prekybos.

Pastatas, kuriame yra patalpos 2007 m. kovo 12 d. buvo pripažintas tinkamu naudoti , ką patvirtina pastato pripažinimo tinkamu naudoti aktas(1t.,135-139b.l.). Lauko inžineriniai tinklai suprojektuoti laikantis UAB „Šiaulių vandenys" išduotų sąlygų. Pagal tuo metu galiojusio statybos techninio reglamento STR 1.11.01:2002 Statinių pripažinimo tinkamais naudoti tvarka 2 p., Statinių pripažinimo tinkamais naudoti tikslas yra įvertinti, kaip jie atitinka projektus, esminius statinio reikalavimus [6.17], galimybę saugiai naudoti statinį pagal paskirtį ir gaminti žmonių sveikatai saugią produkciją, o pagal 9.6 p. statinio pripažinimas tinkamu naudoti - nustatyta tvarka sudarytos komisijos atliekamas patikrinimas ir patvirtinimas, kad statinys pastatytas pagal privalomųjų statinio projekto rengimo dokumentų reikalavimus, pagal statinio projektą ir atitinka Statybos įstatymo nustatytus esminius statinio reikalavimus bei teisės aktais nustatytos veiklos sričių reikalavimus. Tai reiškia, kad pastatas, įskaitant ir jame esančias patalpas, yra tinkamos naudoti pagal tiesioginę paskirtį. Įrodymų, kurie patvirtintų priešingas aplinkybes, t.y., kad pastatas ir jame esančios patalpos yra netinkamos būklės ir negali būti naudojamos pagal tiesioginę paskirtį ieškovas nepateikia. Pastatas ir jame esančios patalpos nėra pripažintas avarinės būklės, pastate nėra įvykę avarijų .Atsakovas , gavęs 2008 08 26 ieškovo pretenziją , į ją atsakė, ištaisė trūkumus, apie ką pranešė ieškovui 2008-09-12 raštu (1 t.,54-56,59 b.l.) . Iš šio rašto, pateikiamo akto matyti, kad buvo nustatytas paslėptas statybinis defektas , t.y. išardžius grindis buvo rastas nesujungtas fekalinės kanalizacijos vamzdis už ieškovo patalpų ribos (vamzdis buvo pasislinkęs į šoną); Komisija konstatavo, kad šis statybos darbų defektas ir yra priežastis, dėl ko į patalpas patekdavo vanduo(1t.,146-147 b.l.). Nustačius minėtą statybinį defektą, jis buvo pašalintas, ką patvirtina ir bylos duomenys, nes iki 2010 birželio 11 d ieškovas nebereiškė pretenzijų dėl patalpų apliejimo. Iš atsakovo pateiktų įrodymų matyti, kad patalpų apliejimas vandeniu 2010 m. birželio mėn., kurį nurodo ieškovas, įvyko dėl ekstremalių gamtinių sąlygų. Ištyręs patalpų apliejimo priežastis , atsakovas nustatė, kad patalpos buvo aplietos, lauke persipildžius kanalizacijos šuliniams, 2010 m. birželio 11 dieną iškritus dideliam kritulių kiekiui, miesto fekalinės ir lietaus kanalizacijoms nespėjant sugerti didelio kiekio lietaus vandens.Atsakovas nustatė, kad vanduo į patalpas pateko per klozetą, lauke persipildžius kanalizacijos šuliniams. Atidarius įvadinius fekalinės ir lietaus kanalizacijų šulinėlius nustatyta, kad šulinėliai buvo apsemti, patvinus miesto inžineriniams tinklams. Ieškovui buvo pasiūlyta kaip papildomą avarinę apsaugos priemonę įrengti atbulinį vožtuvą prieš unitazą . Teismo posėdžio metu apžiūrėjus patalpas nustatyta, kad patalpose yra likę seno dumblo išbėgimai iš unitazo .Ieškovas nurodo, kad daugiau patalpų apliejimų nenustatė, nes patalpose nesilanko, jomis nesinaudoja. Todėl tikėtina, kad šie apliejimo požymiai liko po 2010 06 11 įvykusio patalpų apliejimo, nes teismo apžiūros metu ir antstolio užfiksuoti dumblo nutekėjimai iš unitazo yra tapatūs. Patalpos yra pusrūsyje(cokoliniame aukšte). Daugiabučio gyvenamojo namo (duomenys neskelbtini), bendrija pažymoje patvirtina, kad siekiant išvengti galimų rūsio patalpų apipylimų per nuotekų tinklus stiprių liūčių metu, bendrijos prašymu 2011 metais AB „Šiaulių vandenys“ nuotekų šulinyje , esančiame už sklypo ribų pastatė atbulinį vožtuvą (2t., 25 b. l) .Bendrija nurodo, jog AB „Šiaulių vandenys“ . vykdama nuotekų tinklų rekonstrukciją, taip pat padidino nuotekų tinklų pralaidą (duomenys neskelbtini) gatvėse. Taip pat bendrija pažymi, kad pritaikius šias priemones per 2011-2012 metus name nebepasitaikė apliejimų ir per šį laikotarpį bendrija nėra gavusi pretenzijų dėl užliejimo vandeniu požeminiame garaže, sandėliukuose ar kituose namo cokoliniame aukšte esančiose patalpose didelių liūčių metu.

Byloje esantys rašytiniai įrodymai patvirtina, kad atsakovas bendradarbiavo su ieškovu, ėmėsi priemonių trūkumams pašalinti ir šie trūkumai buvo pašalinti . Pripažintina, kad 2010 06 11 vanduo į patalpas pateko ne dėl pastato ar jame įrengtų inžinierinių sistemų trūkumų. Ieškovas nepateikė įrodymų ir nenurodo, kad po 2010 metų birželio mėnesio pasikartojo patalpų apliejimo faktai. Nors ieškinyje nurodo, kad patalpos yra drėgnos, tačiau teisme nurodė šia aplinkybe nesiremiąs. Patalpų apžiūrėjimo metu taip pat nustatyta, kad šiuo metu patalpos yra sausos, grindys padengtos sudžiuvusio, sutrūkinėjusio dumblo nuosėdomis, matosi jo ištekėjimo per unitazą požymiai. Ieškovas nurodo, kad patalpų neremontavo po 2010 06 11 įvykusio apliejimo. Kaip patvirtina bylos duomenys, ieškovas jomis nesinaudojo, nesirūpino, patalpose 2008 10 3 buvo atjungtas šildymas, ieškovui nesudarius Gamtinių dujų teikimo sutarties (2t., 24b.l.).Nuo tol patalpos nėra šildomos. Tokiu būdu ieškovas nepateikė įrodymų, kad patalpos būtų nuolatinai užliejamos, kad šiuo metu jomis negalima naudotis. Vienkartiniai patalpų užliejimas neleidžia daryti išvadų, kad yra tęstinis pažeidimas(trūkumas), kad patalpos nėra tinkamos naudoti pagal paskirtį. Ieškovas pateikia prielaidą tik apie numanomą trūkumą, riziką naudoti patalpomis, nes ir ateityje gali įvykti apliejimų. Tokiu būdu teismas sprendžia, kad byloje nėra įrodytas daikto esminis trūkumas ir nėra konstatuotas daikto trūkumo nepašalinamumo faktas.

Esant šioms aplinkybėms, teismas daro išvadą, kad taikyti išimtinį teisių gynimo būdą šioje byloje nėra nei įstatyminio(CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtintų kriterijų), nei faktinio pagrindo, todėl ieškinys šioje dalyje atmestinas.

Dėl ieškinio senatį reglamentuojančių teisės normų taikymoAtsakovas prašo taikyti ieškinio senaties terminą, nes ieškovas ieškinį dėl patalpų trūkumų pripažinimo esminiais ir pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimo reiškia pasibaigus 2 metų garantiniam terminui bei 6 mėnesių ieškinio senaties terminui. Atsakovas mano, kad ieškovo reikalavimai yra kildinami dėl pažeistų teisių, atsiradusių iš sutartinių teisinių santykių , ir siejami su parduoto pagal sutartį daikto trūkumais, o tokių reikalavimų pateikimo teisme senaties terminui taikytina CK 1.125 straipsnio 5 dalies 2punkte nurodyta teisės norma. Atsakovas nepagrįstai remiasi CK 6.338 straipsnio 2 dalyje nurodytu terminu. Sutarties 4.1.5 punkte atsakovas patvirtino, kad sutarties sudarymo momentu nėra paslėptų parduodamo nekilnojamo daikto trūkumų, dėl kurių nebūtų galima naudoti pagal paskirtį arba jo naudingumas sumažėtų taip, kad pirkėjas apie tuos trūkumus žinodamas arba nebūtų jo visai pirkęs arba nebūtų už jį tiek mokėjęs. Nurodoma, kad pardavėjas įstatymų nustatyta tvarka atsako už trūkumus , jei neįrodo, kad jie atsirado dėl pirkėjo, trečiųjų asmenų ar nenugalimos jėgos. Nagrinėjamu atveju yra parduotas naujos statybos name esančios patalpos, kurioms yra taikomas Statybos įstatymo 36 straipsnio 1 dalyje numatytas terminas ir jis skaičiuojamas nuo statinio pripažinimo tinkamu naudoti dienos ir negali būti trumpesnis kaip 5 metai, paslėptų statinio elementų(konstrukcijų, vamzdynų ir kt.)10 metų. Pagal šį įstatymą tai yra statinio garantinis terminas, už kurį atsako statinio projektuotojas, rangovas ir statinio statybos techninis prižiūrėtojas. Namo pardavėjui pretenzijas dėl daikto trūkumo pirkėjai taip pat gali reikšti per šio daikto kokybės garantinį terminą. Šiuo atveju parduotų patalpų trūkumai nebuvo akivaizdūs, namas buvo pastatytas ne paties atsakovo, tik jo užsakymu statytas kito asmens –rangovo. Pardavėjas-atsakovas pagal sutartį prisiėmė atsakyti ta pačia tvarka , kaip numato įstatymas už paslėptus trūkumus, todėl pirkėjas –atsakovas turėjo teisę reikšti pretenzijas per visą garantijos terminą galiojimo laikotarpį. Atsakovas –namo pardavėjas yra namo statytojas, naujai pastatytas namas buvo pripažintas tinkamu naudoti 2007 03 12 aktu (1 t., 135-139b.l.). Pagal CK 6.338 straipsnio 3 dalį, kai yra nustatytas daikto kokybės garantijos terminas, reikalavimai dėl daikto trūkumų gali būti reiškiami, jei šie trūkumai nustatyti per garantijos terminą. Ieškovas per kelis kartus per garantinį terminą reiškė pretenzijas , t.y. per garantinį 5 metų terminą, taigi šių terminų nebuvo praleidęs. Tačiau nagrinėjamu atveju ieškovas neprašo ištaisyti trūkumų, bet prašo nutraukti pirkimo-pardavimo sutartį. Kasacinėje praktikoje pasisakoma, kad sutrumpintas ieškinio senaties terminas gali būti pradėtas skaičiuoti tik nuo daikto kokybės garantijos termino pabaigos. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad pastatas pripažintas tinkamu naudoti 2007 kovo 12 d., pagal įstatymą jam suteikiama 5 metų garantijos terminas, kuris suėjo 2012 kovo 12 d. Tik nuo šios dienos turi būti skaičiuojamas CK 1.125 straipsnio 5 dalies 2 punkte nustatytas šešių mėnesių ieškinio senaties terminas, todėl ieškovas, ieškinį pateikęs 2012 kovo 16 d., šio termino nepraleido. Tokio termino skaičiavimo laikomasi Lietuvos kasacinėje praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo teismo 2011 birželio 21 d, nutartis c.b.Nr.3k-3-288/2011).Šiuo atveju ieškinys buvo reiškiamas dėl pirkimo pardavimo sutarties nutraukimo ir pinigų už sumokėtas patalpas priteisimo, o ne dėl trūkumų ištaisymo ir jų išlaidų priteisimo. Pažymėtina, kad atsakovas neatsakė į ieškovo 2010 06 22 pretenziją dėl sutarties nutraukimo(1 t., 63-64b.l.) Be to jei ieškinio senaties terminas būtų praleistas, tai dėl svarbių praleidimo priežasčių , nurodytų ieškinyje ,būtų pagrindas taikyti CK 1.131straipsnio 2 dalį. Dėl nuostolių atlyginimo

Teismui nustačius, kad nėra nei teisinio , nei faktinio pagrindo CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punkte numatytam ieškovo teisių gynybos būdo taikymui ir nepatenkinus ieškovo reikalavimo dėl namo pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimo, tuo pačiu nėra teisinio pagrindo 376 000 Lt sumos, sumokėtos už įgytas patalpas, grąžinimui. Taip pat netenkintini ieškovo reikalavimai dėl tiesioginių nuostolių , kurie susidarė dėl banko kreditavimo sutarties sudarymo, vykdymo, .t.y dėl 1 700 Lt administravimo mokesčio, 130 Lt už patalpų hipotekos lakšto paruošimą ir įregistravimą, 300 Lt už įkeičiamo turto vertinimą, 85 403,58 Lt palūkanų priteisimo. Šios ieškovo išlaidos yra patalpų įsigijimo sąnaudos, mokamos kredito įstaigai . Ieškovas šių nuostolių nebūtų patyręs, jei jam nebūtų reikalingas finansavimas patalpų įsigijimui. Taip pat netenkintini reikalavimai dėl kitų nuostolių, t.y. dėl išlaidų už komunalines paslaugas už 2007 12 27 -1292,00Lt priteisimo, nes ieškovas patalpomis bei teikiamomis paslaugomis naudojosi, už jas pagal nuomos sutarties 2.4 punktą turėjo mokėti šių patalpų nuomininkas (1t.,31 b.l.).Atmestinas ir reikalavimas dėl 263,16 Lt UAB „Ergo Lietuva" 263,16 Lt už suteiktą draudiminę apsaugą priteisimo, nes draudimo paslaugas yra gavęs pats ieškovas, bei atmestinas reikalavimas dėl 2200 Lt įmonei UAB „Ober-haus" sumokėto mokesčio už ieškovui suteiktas paslaugas, išnuomojant patalpas, priteisimo. Patalpos buvo išnuomotos, ieškovas gavo naudą, todėl sumokėtos sumos negali būti laikomos nuostoliais.

Ieškovas prašo priteisti 58 311,92 Lt netiesioginių nuostolių, kurie susidarė atsakovui pardavus nekokybiškas patalpas ir 2008 09 01 nuomininkui UAB „Sentera Baltica“ nutraukus nuomos sutartį, sudarytą 2007 lapkričio 14 d. Šioje dalyje ieškinys tenkintinas iš dalies. Nuomos sutarties terminas buvo numatytas iki 2010 lapkričio 14 d.(1t., 31-33,34b.l.).Nors atsakovas nesutinka su šiuo reikalavimu, teigdamas, kad jis operatyviai pašalino trūkumus, tačiau atsižvelgtina į tai, kad šios patalpos buvo išnuomotos ne tik biuro veiklai, bet ir prekių ekspozicijai ir jų sandėliavimui(sutarties 1.2,1t.,31b.l.).Byloje pateikti rašytiniai įrodymai patvirtina, kad ši sutartis buvo nutraukta dėl negalėjimo nuomininkui naudotis patalpomis dėl jų užliejimo vandeniu, t.y. dėl nekokybiškų patalpų. Nuomininkas dėl nekokybiškų patalpų kelis kartus pareiškė pretenzijas dėl patalpose ištekėjusio vandens, t.y.2008 06 30,2008 08 22-dėl patalpų apliejimo, pareikalavo nutraukti sutartį, sumokėti patirtus nuostolius (1 t., 37-38 b.l.,1t., 52bl.).2008 rugpjūčio 25 d.antstolės V. Šimkienės Faktinių aplinkybių protokole fiksuojamas viso nuomininko biuro patalpų apsėmimas vandeniu apie 3 centimetrus(1t., 40-45,62b.l.).2008 09 01 antstolės akte užfiksuota, kad nuo drėgmės po vandens išsiliejimo pradėjo irti baldų plokštės, nuomininkas nurodo patyręs dėl inventoriaus sugadinimo 1740 Lt.nuostolį,taip pat kitus nuostolius 12600 Lt ,pareikalavo iš ieškovo nutraukti nuomos sutartį (1t., 46-52,52,62 b.l.).Nors atsakovas ėmėsi priemonių ir nustatė pažeidimo bei patalpų apliejimo priežastis , jas vėliau pašalino, tačiau atsižvelgtina, kad patalpų po apliejimo dėl ilgą laiką jose buvusios drėgmės ir reikšmingo drėgmės patalpose padidėjimo, nebebuvo galima naudoti pagal paskirtį bei pagal nuomos sutartį –prekių ekspozicijai, prekių sandėliavimui, sutartis su nuomininku pagal pastarojo reikalavimą buvo nutraukta 2008 09 01 . Nuomininkui nutraukus nuomos sutartį, ieškovas patyrė dėl to nuostolius. Pažymėtina, kad patalpos vėl buvo užlietos vandeniu 2010 06 14, dėl ko sumažėjo jų išnuomojimo galimybė (1t.,60, 61,69b.l.).Atsakovo teiginiai apie didelę nuomos kainą, nepatrauklią vietą , ekonominę krizę niekuo nepagrįsti, prieštarauja bylos medžiagai. Nutraukiant sutartį, nuomininkas aiškiai nurodė jos nutraukimo priežastį-drėgmė patalpose, jų užliejimas vandeniu. Pažymėtina, kad nuomojamos patalpos ,priešingai atsakovo teiginiui, yra miesto centre, vienoje iš pagrindinių miesto gatvių , o sutartyje numatytos nuomos kainos yra vertintinos kaip nedidelės Šiaulių mieste . Taigi ieškovas negavo pajamų, kurias tikėjosi ir turėjo gauti iš nuomos sutarties santykių. Po šio apliejimo atsirado būtinybė šias patalpas remontuoti, nes jos buvo sugadintos ,dėl ko ieškovui buvo apribotos galimybės išnuomoti patalpas. Patalpų pirkimo-pardavimo sutarties 4.1.5 punkte atsakovas garantavo, kad nėra paslėptų parduodamo daikto trūkumų bei numatė, kad pardavėjas- atsakovas atsako už patalpų trūkumus, jeigu neįrodo, kad jie atsirado po nekilnojamo daikto pardavimo dėl pirkėjo ar trečiųjų asmenų kaltės arba dėl nenugalimos jėgos; o sutarties 4.1.9 įsipareigojo atlyginti pirkėjo-ieškovo nuostolius. Tokiu būdu atsakovui atsiranda ir sutartinė atsakomybė(CK 6.256 str. 2 dalis).

Civilinėje teisėje yra numatytas visiškas nuotolių atlyginimo principas(CK 6.251 str. 1 d.) .Atsakovas turi pareigą atlyginti ir ieškovo nuostolius kaip negautas pajamas, byloje nustačius esant civilinės atsakomybės sąlygas (CK 6.249 str..1 d., 6.246-6.248 str.).Atsakovas netinkamai vykdė savo sutartinę prievolę perleisti ieškovui teisę įsigyti nuosavybėn daiktą, kurio kokybė atitinka sutarties sąlygas ir (ar) įprastus jam keliamus reikalavimus) , padarė perleidimo sutarties pažeidimų (neteisėti veiksmai), lėmusių (priežastinis ryšys) nuomos sutarties nutraukimą.Galimybė gauti pajamas buvo reali, bet pajamų netekta dėl sutarties šalies9atsakovo) neteisėtų veiksmų padarinių. Kaltė nagrinėjamu atveju ir nenustatinėtina, nes atsakovas yra verslininkas ir atsako visais atvejais, jei neįrodo, kad prievolės neįvykdė ar netinkamai ją įvykdė dėl nenugalimos jėgos, jeigu įstatymuose ar sutartyje nenustatyta ko kita (CK 6.256 straipsnio 4 dalis).Negautos pajamos yra asmens tikėtinos gauti lėšos, kurios negautos dėl atsakovo neteisėtų veiksmų, sutrukdžiusių ieškovo veiklą, iš kurios buvo numatyta jas realiai gauti. Ieškovo nurodomi patirti nuostoliai vertinami kaip negautos pajamos, nes jos buvo numatytos gauti iš anksto; jas ieškovas pagrįstai tikėjosi gauti iš nuomos sutarties esant tinkamai patalpų būklei, šių pajamų negavo dėl neteisėtų atsakovo veiksmų, pasireiškusių pardavus nekokybišką daiktą. Negautos pajamos suprantamos kaip suma, kurią sudarytų lėšos, kurias asmuo gautų, jei nebūtų buvę neteisėtų veiksmų(CK 6.249 straipsnio 1 dalis),tai turėtų būti jo grynasis pelnas. Šiuo atveju iš paskaičiuoto negauto nuomos mokesčio yra išskaičiuotinas Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo 6,22 straipsniais numatytas 15 %gyventojų pajamų mokestis (GPM), kurį pagal nuomos sutarties 2.6punktą nuomininkas turėjo išskaičiuoti iš mokėtinos sumos ir jį sumokėti valstybei. Iš gautinų pajamų už nuomą išskaičiuotinas ir 2008 12 22 LR Sveikatos draudimo įstatymo 2,6,8,15,16,17,18,19 straipsnių pakeitimo ir papildymo įstatymu Nr IX-98 numatytas nuo 2009 sausio 1 d. iki 2009 gruodžio 31 d. galiojęs įstatymo 17 str. 8 dalyje nustatytas 6 % dydžio privalomojo sveikatos draudimo įmokos dydis(PSD) (2008-09-01-2008-12-31=4x2200,45=8801.80-15%.GPM=7481.53Lt; 2009-01-01iki 2009-12-31už 12 mėn.x2200.45=26405,40-15%. GPM-6%proc. PSD=20860.27Lt; 2010-01-01iki 2010-11-14 už 10 mėn.14 d.=10x2200,45=2200,45+1026,88(14d.)-15%.GPM=19576.67).Negautomis ieškovo pajamomis pripažintina 47 918,47 Lt.

Iš dalies patenkinus ieškinį, proporcingai patenkintų bei atmestų reikalavimų daliai šalims yra priteistinos bylinėjimosi išlaidos(CK 93 str.2 d.).Ieškovas sumokėjo 9256,00 Lt.žyminį mokestį (1t., 77b.l.).Atsakovas patyrė 4235,00 Lt.atstovavimo išlaidas (2t.,26-29b.l.).Procesinių dokumentų siuntimo išlaidos 20,13Lt(1t., 79b.l.).Ieškovo reikalavimai patenkinti 9,12%, todėl ieškovui iš atsakovo priteistina 1437,55 Lt bylinėjimosi išlaidų, o atsakovui -3848,77 Lt atstovavimo išlaidų. Atlikus priteistinų sumų įskaitymą, iš ieškovo atsakovui priteistina 2411,22 Lt bylinėjimosi išlaidų atsakovui. Iš ieškovo proporcingai priteistinos valstybei procesinių dokumentų siuntimo išlaidos 18,31 Lt(CPK 88 str.1 d. 3 p., 92str.).Kadangi likusi šių išlaidų dalis yra mažesnė negu 10 Lt. iš atsakovo jos nepriteistinos(CPK92 str.).

Rezoliucinė dalis

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos Civilinio proceso kodekso 259,270 straipsniais,

nusprendžia:

Ieškinį patenkinti iš dalies.

Priteisti iš atsakovo uždarosiosios akcinės bendrovės „Eriadas“(įm. Kodas)145883189) ieškovui G. Ž. 47 918,47 Lt (keturiasdešimt septynis tūkstančius devynis šimtus aštuoniolika litų 47 ct.) nuostolių atlyginimo.

Likusioje dalyje ieškinį atmesti.

Priteisti iš ieškovo G. Ž. 2411,22 Lt(du tūkstančius keturis šimtus vienuolika litų 22 ct.) bylinėjimosi išlaidų atsakovui uždarajai akcinei bendrovei „Eriadas“, 18,31 Lt (aštuoniolika litų 31 ct.) procesinių dokumentų siuntimo išlaidų valstybei.

Sprendimas per 30 dienų nuo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos Apeliaciniam teismui per Šiaulių apygardos teismą.