Kauno apygardos teismo nutartis

1. Ieškovai V. S. (toliau – ieškovas) ir N. S. (toliau – ieškovė) (toliau – ieškovai) 2021 m. gegužės 28 d. kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Dipolio valda“ (toliau – UAB „Dipolio valda“ ir atsakovė), kurį 2021 m. lapkričio 24 d. patikslinę, prašė teismo priteisti ieškovams iš atsakovės 15 604,65 Eur ir 1700 Eur nuostolių atlyginimą, 3 000 Eur neturtinės žalos atlyginimą, 6 000 Eur sutartinę baudą, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo civilinės bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas.

2. Nurodė, kad 2020 m. kovo 5 d. ieškovai ir atsakovė sudarė turto rezervavimo sutartį Nr. 15_45-37. Sutartimi šalys įtvirtino, kad ieškovai ketina iš atsakovės įsigyti, o atsakovė – parduoti turtą – negyvenamąją administracinę patalpą, statinio išdėstymo patalpų naudojimosi tvarkai plane pažymėtą Nr. 15, 28,48 kv. m ploto, esančią statinyje unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kuri bus įregistruota kaip atskiras nekilnojamojo turto vienetas, padalinant minėtą turtą į dalis arba, neįregistravus jos kaip atskiro turtinio vieneto, priklausys ieškovams bendrosios dalinės nuosavybės teise su nustatyta naudojimosi tvarka (sutarties 1.1. punktas). Atsakovė įsipareigojo iki 2020 m. gegužės 5 d. perduoti naudotis patalpą ieškovams, kurie turėjo teisę pradėti patalpos įrengimo ir (ar) remonto darbus pagal iš anksto su atsakove raštu suderintą projektą (sutarties 1.2. punktas). Atsakovė ketino iki pagrindinės sutarties sudarymo dienos savo lėšomis ir savo jėgomis suformuoti bei VĮ „Registrų centras“ įregistruoti turtą, kaip numatyta priede Nr. 1 (sutarties 3.1. p.). Šalys susitarė pagrindinę (notarinę) pirkimo–pardavimo sutartį sudaryti per 10 darbo dienų po rašytinio atsakovės pranešimo sudaryti sutartį, bet ne vėliau kaip iki 2020 m. rugsėjo 1 d. (sutarties 1.1., 4.1. punktai), nustatė turto (patalpos su proporcinga bendrojo naudojimo objektų dalimi) kainą – 40 000 Eur (sutarties 2.1. punktas). Ieškovai 2020 m. kovo 6 d. sumokėjo atsakovei 6 000 Eur dydžio avansą (sutarties 2.2. p.). 2020 m. birželio 4 d. patalpos perdavimo–priėmimo aktu atsakovė perdavė ieškovams patalpą naudotis (eksploatuoti), atskirai perdavė raktus, signalizaciją, susitarė dėl magnetinio rakto perdavimo, leido atlikti remonto darbus. Ieškovai, atsižvelgdami į tarpusavio susitarimą ir sutarties 1.2., 3.3. punktus, nuo patalpos naudojimosi teisės pradžios atliko patalpoje įrengimo, remonto, apstatymo ir kitus darbus, 17 188,37 Eur vertės. 2020 m. rugpjūčio 30 d. susitarimu sutarties šalys susitarė pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo terminą pratęsti iki 2021 m. vasario 1 d. Atsakovė atsiuntė ieškovams 2021 m. gegužės 20 d. pranešimą, kuriame nurodė, jog atsižvelgiant į tai, kad sutartyje nustatytais terminais suformuoti negyvenamosios patalpos kaip atskiro turto vieneto dėl objektyvių priežasčių nebuvo galimybės, taip pat į tai, kad sutarties 4.1. punkte įtvirtinta, jog sutartis galioja iki termino turto pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymui pasibaigimo, sutartis nebegalioja nuo 2021 m. vasario 1 d. bei paprašė ne vėliau kaip iki 2021 m. gegužės 26 d. atlaisvinti užimamą patalpą, esančią adresu (duomenys neskelbtini), nurodė, kad 6 000 Eur avansas bus grąžintas iki 2021 m. gegužės 24 d. Ieškovams iš atsakovės atstovo žodžių tapo žinoma, jog iš tikrųjų pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį atsakovė atsisakė sudaryti dėl to, kad atsirado pirkėjas, kuris pareiškė norą įsigyti visas pardavėjui priklausančias patalpas, esančias (duomenys neskelbtini). Ieškovai patalpą siekė įsigyti, norėdami pradėti šeimos hobį ir verslą – fotografijos ir kitos kūrybos studiją. Apie 2020 m. sausį internete pasirodė patrauklus nekilnojamojo turto pardavimo skelbimas apie parduodamą ginčo patalpą, kuri turėjo visas fotografijos studijai reikiamas savybes – buvo stačiakampės formos, aukštomis lubomis, su langu į pietų pusę, per kurį į patalpą patenka daug dienos šviesos, be to, buvo miesto centre. Apžiūrėję patalpą, sutarę sandorio sąlygas ir pasirašydami susitarimą ieškovai su šia patalpa siejo dideles šeimos verslo viltis, kurias nuosekliai ir kryptingai siekė įgyvendinti daugiau nei vienerius metus. Nesąžiningi atsakovės veiksmai sąlygojo ne tik galimą didelių finansinių investicijų, tačiau ir daugiau nei vienerių metų nuoseklaus darbo rezultato praradimą. Atsakovė 2020 m. gegužės 4 d. patalpos perdavimo–priėmimo aktu perdavė ieškovams eksploatuoti patalpą. Šalims teliko įforminti sandorį notarine forma. Atsakovė nepagrįstai ir nesąžiningai atsisakė sudaryti notarinės formos pirkimo–pardavimo sutartį, nurodydama, jog sutartyje nustatytais terminais suformuoti negyvenamosios patalpos, kuri yra sutarties objektas, kaip atskiro turto vieneto, dėl objektyvių priežasčių nebuvo galimybės, nors šalių sudarytoje sutartyje įtvirtinta, jog, jeigu iki pagrindinės sutarties sudarymo dienos turtas nebus įteisintas kaip atskiras nekilnojamojo turto vienetas, pagrindinės sutarties pagrindu ieškovai turtą įgis bendrosios dalinės nuosavybės teise. Nors 2021 m. gegužės 20 d. pranešime atsakovė nurodė, kad susitarimą nutraukia dėl objektyvių priežasčių nepavykus įregistruoti ginčo patalpos kaip atskiro nekilnojamojo turto vieneto, tačiau pagal bylos duomenis ginčo patalpa buvo suformuota padalijimo būdu 2021 m. balandžio 28 d., sutarties 1.1. punkte šalys susitarė, jog ieškovai patalpą įsipareigoja nupirkti ne tik kaip atskirą nekilnojamojo turto vienetą, bet ir bendrosios dalinės nuosavybės teise su nustatyta naudojimosi tvarka. Ieškovus tokios sąlygos tenkino. Jie, būdami įtikinti, jog neabejotinai įgis nuosavybės teises į ginčo patalpą kaip į atskirtą ar neatskirtą turto vienetą, turėjo itin aukštus teisėtus lūkesčius ir todėl dėjo visas įmanomas pastangas patalpos įrengimui savo reikmėms. Atsakovės atstovas 2020 m. kovo 5 d. persiuntė ieškovui elektroninį laišką su sutartimi, kuriame taip pat buvo persiųsta I. Š.-B. žinutė, kurioje nurodyta, kad iki rugsėjo 1 d. bus skaidomos patalpos arba jei dėl kažkokių trečiųjų šalių to nebus galima padaryti, jos bus parduotos pirkėjui su nustatyta naudojimosi tvarka. Šalims buvo neabejotinai žinoma, kad įvyks ginčo daikto nuosavybės teisės perleidimas ieškovams. Šalims pasirašant sutartį buvo likę išspręsti tik formalius bei techninius aspektus, tačiau po didelių ieškovų išlaidų ir darbo investicijų į ginčo patalpą atsakovė nepagrįstai ir nesąžiningai atsisakė sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. Ieškovai sutartį su atsakove sudarė 2020 m. kovo 5 d. ir susitarė pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį pasirašyti per 6 mėn., iki 2020 m. rugsėjo 1 d., vėliau bendradarbiaudami su atsakove dėl tariamai užsitęsusio turto atskyrimo, sutiko pratęsti pasirašymo terminą iki 2021 m. vasario 1 d. Ieškovai nuo pat ginčo patalpos disponavimo teisių suteikimo 2020 m. gegužės 4 d. patalpos perdavimo–priėmimo aktu nuosekliai patalpoje atliko įvairius darbus. Ieškovai išskirtinai savo jėgomis rūpinosi studijine įranga, priemonėmis, blykstėmis, ypatinga bėgine įranga ir jų tvirtinimo sistema, rekvizitais, baldais ir kita. Atsakovė visiškai nepagrįstai ir nesąžiningai, remdamasi tik formaliu sutarties pasibaigimo terminu, atsisakė sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį ir pardavė nekilnojamąjį daiktą, tame tarpe ir ginčo patalpą, kitam pirkėjui, su kuriuo preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį sudarė 2021 m. gegužės 13 d., o pagrindinę sutartį – 2021 m. gegužės 26 d. Tokiais veiksmais atsakovė padarė ieškovams žalą. Ieškovai pagal sutarties 1.2. punktą ir 2020 m. gegužės 4 d. patalpos perdavimo–priėmimo aktą priėmę valdyti patalpą su atsakove suderino projektą ir atliko jos įrengimo ir remonto darbus. Visų patalpos įrengimo ir remonto darbų vertė – 17 188,37 Eur. Praradę galimybę sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, ieškovai atlaisvino patalpą ir išsigabeno daiktus, kuriuos galėjo išsigabenti, jų nesunaikindami arba nesumažindami jų vertės. 2021 m. spalio 1d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokole Nr. 0137/21/22 užfiksuota, kad 2021 m. rugsėjo 8 d. ieškovas, perduodamas patalpą jos savininkui R. T. išsinešė daugumą savo daiktų. Patalpoje liko: fonų kabinimo sistemos Fomei B – 4W laikikliai pritvirtinti prie sienų, 4 vnt.; bėginė apšvietimo sistema Fomei 3×5 pritvirtinta prie lubų, 1 vnt.; įrengtos patalpos apšvietimo lempos, 9 vnt.; ant karnizų pakabintos lango užuolaidos ir užuolaidos, uždengiančios prie sienos įrengtą medinę lentyną, 6 vnt.; medinis kosmetikos stalas su dviem veidrodžiais, pritvirtintais prie sienos, stalčiais, 1 vnt.; medinė lentynų konstrukcija, užimanti beveik visą vieną patalpos sieną ir pritvirtinta prie sienos, 1 vnt.; medžiaga apkaltas šildymo radiatorių uždengiantis skydas; priešgaisrinės įėjimo į patalpą durys, 1 vnt.; patalpoje įrengtas medinis langas su palange, 1 vnt. Be to, palikti patalpos remonto rezultatai: grindys, išklotos laminuoto parketo danga, sienos, dekoruotos struktūrinio tinko danga. Antstolis konstatavo, kad patalpos sienų, lubų, grindų, lango palangės būklė gera, paviršiai nesubraižyti, nenutrinti, įėjimo į patalpą durų būklė gera, durys nesubraižytos, nenutrintos, durys ir spyna nesulūžusios, baldų ir daiktų, paliktų patalpoje, būklė gera, baldai nenutrinti, nesulūžę, įranga daugiausiai pritvirtinta prie lubų, nesulankstyta, apšvietimo lemputės veikiančios. Dėl perduodamos patalpos būklės patalpos savininkas R. T. pastabų neišsakė. Ieškovų nuostolius dėl patalpų remonto ir įrengimo, atskaičius visus ieškovų išsigabentus daiktus, sudarė: 1) už paprastojo remonto darbus sumokėta 12 340,90 Eur, už medinį langą ir palangę sumokėta 1 501,37 Eur, už bėginę sistemą Fomei 3x5 ir fonų kabinimo sistemą Fomei B-4W sumokėta 1 395 Eur, už spintos plokštes sumokėta 157,38 Eur, už individualiai pagamintus langų roletus sumokėta 210 Eur. Viso ieškovų dėl atsakovės kaltės patirti nuostoliai dėl ginčo patalpos įrengimo, paprastojo remonto, apstatymo ir kitų darbų sudaro 15 604,65 Eur. Ieškovams siekiant užtikrinti ginčo patalpos įsigijimui reikalingos sumos turėjimą, ieškovė skubiai pardavė jai priklausančius žemės sklypus, esančius (duomenys neskelbtini). Žemės sklypai buvo parduoti, siekiant visus gautus pinigus investuoti į ginčo patalpos pirkimo, įrengimo bei remonto procesą, todėl parduoti žemesne nei rinkos kaina. Jeigu ne ginčo patalpos pirkimas, ieškovė nebūtų pardavusi jai prieš 10 metų dovanotų žemės sklypų. 2020 m. rugpjūčio 5 d. notarinėje žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutartyje nurodyta trijų žemės sklypų kaina 10 100 Eur. Sudarant pardavimo sutartį dėl trijų žemės sklypų, Nacionalinė žemės tarnyba įvertino juos tikslia pinigine išraiška (t. y. 10 100 Eur), kurios notarų biure įforminant pirkimo–pardavimo sandorį šalys negalėjo pakeisti. Tačiau faktinė žemės sklypų pardavimo kaina buvo 8 300 Eur. Po notarinės žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo ieškovas bankomate išsigrynino 1 700 Eur, 100 Eur pasiskolino iš nekilnojamojo turto brokerės G. M. ir jos akivaizdoje perdavė pirkėjai V. B. skirtumo sumą, sudarančią iš NŽT nustatytos kainos (10 100 Eur) atėmus šalių faktiškai sutartą kainą (8 300 Eur) – 1 800 Eur. Agentūros „Capital“ nekilnojamojo turto brokerė G. M., kuri rūpinosi žemės sklypų pardavimu, patvirtino, jog dėl skubos sumokėti pradinį įnašą už ginčo patalpą, žemės sklypai buvo parduoti 1 700 Eur pigiau nei rinkos kaina. Žemės sklypų rinkos kaina pardavimo metu (2020 m. birželio 25 d.) ekspertės nuomone galėjo siekti apie 15 700 Eur, visiškai realiai siekė 10 000 Eur, tačiau dėl didelės skubos dėl ginčo patalpos įsigijimo buvo parduoti už 8 300 Eur. Atsakovei atsisakius sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, ieškovė dėl šio sandorio patyrė 1 700 Eur nuostolių. Ieškovai dėl atsakovės nepagrįsto atsisakymo sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį bei sutarties nutraukimo patyrė neturtinę žalą, pasireiškusią tuo, jog ieškovai daugiau nei vienerius metus dėjo savo energiją, jėgas, kūrybiškumą ir laiką, kurdami patalpą ateičiai. Ieškovai patyrė dvasinius išgyvenimus, nepatogumus, papildomus rūpesčius, sukrėtimus bei pasitikėjimo kitais asmenimis praradimą dėl absoliutaus jų teisėtų lūkesčių pamynimo. Dėl ieškovų įdirbio darbai studijoje buvo suplanuoti iki 2021 m. spalio mėnesio, todėl buvo prarastos suplanuotos gauti lėšos ir tikėtini klientai, prarasta galimybė vykdyti šventines fotosesijas. Ieškovė dėl planų plėtoti verslą ginčo turte prasitęsė terminą trečius metus auginti mažametį vaiką, už kuriuos valstybė nekompensuoja, todėl taip pat prarado ateityje gautinas lėšas iš lūkesčio ginčo turte generuoti pajamas. Ieškovei nuo 2021 m. birželio 8 d. buvo teikiamos psichologės konsultacijos dėl emocinę, psichologinę įtampą keliančios situacijos, nuviltų lūkesčių, neįvykdytų atsakovės vadovų pasižadėjimų, kurie tiesiogiai paveikė ieškovės fizinę bei emocinę būklę bei sukėlė ilgalaikius traumuojančius veiksnius. Psichologė nustatė, kad ieškovė išgyveno emocinį jautrumą ir potrauminio streso sindromą. Ieškovės psichoemocinės savijautos sutrikdymas lėmė psichosomatinių susirgimų atsiradimą. Todėl ieškovai prašė priteisti patirtą neturtinę žalą dėl nepagrįsto ir neteisėto atsisakymo sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, dėl ko ieškovai patyrė dvasinių išgyvenimų, nepatogumų, papildomų rūpesčių, o ieškovė – emocinį / psichologinį jautrumą ir potrauminio streso sindromą, kurią vertino 3 000 Eur suma. Šalių sudarytos sutarties 3.9. p. numato, kad pardavėjui atsisakius sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, pardavėjas grąžina pirkėjui jo sumokėtą mokestį bei sumoka tokio pat dydžio baudą kaip kompensaciją už neįvykdytus įsipareigojimus. Tuo atveju, jeigu pardavėjas neįvykdytų šioje sutartyje minimų įsipareigojimų (įskaitant, bet neapsiribojant, atskirti ir suformuoti sąskaitą) dėl bet kokios trečiųjų šalių kaltės ir / ar valios (įskaitant, bet neapsiribojant, valstybės institucijų veikimo ar neveikimo, įstatymų pasikeitimo ir pan.) iki sutartyje nurodyto termino, pardavėjas grąžina pirkėjui jo sumokėtą avansą, tačiau šalys susitaria, jog bauda tokiu atveju nėra mokama, taip pat pardavėjas neatlygina jokių pirkėjo dėl to patirtų nuostolių. Atsakovė nepateikė jokių įrodymų, jog sutartyje minimų įsipareigojimų neįvykdė dėl trečiųjų šalių kaltės ir / ar valios. Ginčo patalpos buvo suformuotos padalijimo būdu 2021 m. balandžio 28 d. Be to, minėta sutarties sąlygos formuluotė yra nesąžininga ieškovo atžvilgiu – ja įtvirtinama ne tik deklaratyvi bauda atsakovės atžvilgiu, tačiau ir draudimas ieškovui reikalauti iš atsakovės, jai neįvykdžius savo įsipareigojimų, sutartinės baudos ir net patirtų nuostolių atlyginimo. Ieškovas, nenumatydamas kilsiančio ginčo, sutartyje šalims įtvirtinus, kad ginčo patalpa nuosavybės teise pereis tiek atskyrus ją į atskirą turtinį vienetą, tiek ir neatskyrus, pastarasis nedėjo didelių pastangų deryboms dėl turto rezervavimo sutartimi prisiimtų įsipareigojimų nevykdymo pasekmių (tame tarpe, sutarties 3.9. punkto) ir sutiko sutartį sudaryti prisijungimo būdu. Sutartyje nurodytas terminas 2020 m. rugsėjo 1 d. vėliau buvo pratęstas iki 2021 m. vasario 1 d. Atsakovė savo įsipareigojimų neįvykdė nei iki sutartyje nurodyto termino, o jį praleidus, pranešimą apie avanso grąžinimą ir susitarimo nutraukimą pateikė 2021 m. gegužės 20 d., t. y. po daugiau nei trijų mėnesių nuo formalaus termino sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį suėjimo, po kurio šalys faktiškai tęsė sutartinius santykius. Todėl ieškovai prašė teismo priteisti iš atsakovės 6 000 Eur sutartinę baudą, numatytą sutarties 3.9. punkte.