- Teismas
- Vilniaus miesto apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2026-01-16
- Bylos Nr.
- e2-584-1098/2026
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-05593-2025-0
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Jelena Leščinskienė
- Ieškovas
- V. K.
- Atsakovas
- K. S.
- Trečiasis asmuo
- M. G.
- Advokatai
- Edvinas Bakanauskas, Rasa Kašinskaitė
- Kategorijos
viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės V. K. ieškinį atsakovei K. S. dėl avanso grąžinimo ir baudos priteisimo, trečiasis asmuo – M. G..
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
I. Dalyvaujančių byloje asmenų reikalavimų, atsikirtimų ir paaiškinimų santrauka.
1. Ieškovė V. K. (toliau – ieškovė) kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovei K. S. (toliau – atsakovė), kuriame prašo priteisti iš atsakovės 5 000,00 Eur avansą, 1 000,00 Eur dydžio baudą, 5 proc. dydžio metines procesines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo dienos ir bylinėjimosi išlaidas.
2. Ieškovė V. K. ieškinyje nurodo, kad internetinėje nekilnojamojo turto skelbimų svetainėje „Aruodas.lt“ rado nekilnojamojo turto brokerio M. G. skelbimą apie už 71 000 Eur parduodamą sodybą ir 6 arų sklypą, esančius (duomenys neskelbtini). Su brokeriu susitarė dėl sodybos apžiūros. Anot ieškovės, sodybos apžiūros metu brokeris neturėjo nei sodybos ir sklypo kadastrinių matavimų bylos, nei išrašo iš Nekilnojamojo turto registro, tačiau tvirtino, kad yra rengiami nauji parduodamos sodybos su sklypu dokumentai, kuriuos vėliau pateiks. 2024 m. lapkričio 6 d. su atsakove sudarė preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią atsakovė įsipareigojo parduoti jai nuosavybės teise priklausantį ginčo sodo namą su sklypu, o ji įsipareigojo sutartyje nurodytą turtą nupirkti. Pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta ne vėliau kaip iki 2024 m. gruodžio 20 d. Vykdydama sutartinius įsipareigojimus, ji atsakovei 2024 m. lapkričio 6 d. bankiniu pavedimu sumokėjo 1 000,00 Eur avansą. Pažymi, kad turėjo reikiamą sumą turtui įsigyti, nes už 86 000 Eur pardavė nuosavybės teise priklausantį turtą. Pardavusi turtą 2024 m. gruodžio 9 d. susisiekė su atsakovės brokeriu ir nurodė norinti sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį. Nekilnojamojo turto brokeris jai nurodė, kad vis dar rengiami ginčo turto dokumentai, todėl prašė pratęsti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Kadangi ji pardavė nekilnojamąjį turtą, kuriame faktiškai gyveno, todėl 2024 m. gruodžio 13 d. pratęsiant preliminarios sutarties terminą iki 2025 m. sausio 20 d., šalys papildomai sutarė, kad ji iki pagrindinės pirkimo pardavimo sutarties sudarymo, galės gyventi sodo name. Sudarius preliminarios sutarties pratęsimą, ji papildomai atsakovei sumokėjo 9 000 Eur avansą. Pažymi, kad atsakovės brokeris, nors ir raginamas, iki pat 2024 m. gruodžio 31 d. nebuvo pateikęs jai jokios dokumentacijos, susijusios su ginčo turtu. Ieškovės teigimu, brokeris tik 2024 m. gruodžio 31 d. ir 2025 m. sausio pradžioje atsiuntė jai planuojamo įsigyti turto dokumentus, iš kurių ji sužinojo, kad atsakovei nuosavybes teise priklauso tik dalis žemės sklypo, likusi žemės sklypo dalis priklauso dar šešiems savininkams. Paaiškėjo ir tai, kad atsakovei nuosavybes teise priklauso tik 1/2 pastato Nr. (duomenys neskelbtini) ir 1/2 pastato Nr. (duomenys neskelbtini), kad tikroji parduodamo pastato paskirtis – pagalbinio ūkio, o ne sodo namas, kaip nurodyta šalių preliminarioje sutartyje ir sutarties pratęsime. Kadangi ji niekada nesiekė įsigyti pastato, kurio paskirtis būtų pagalbinio ūkio, todėl paaiškėjus šioms ir kitoms naujoms aplinkybėms, ji informavo brokerį, kad atsisako sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį bei pareikalavo grąžinti avansą. Atsakovės brokeris elektroniniu paštu ją informavo, kad nesutinka su jos argumentais dėl sutarties nutraukimo bei nurodė, kad atsakovė patyrė 4 000,00 Eur išlaidas, susijusias su planuojamo sandorio sudarymu, todėl ši suma jai nebus grąžinta. Ji su tokia brokerio pozicija nesutiko ir 2025 m. sausio 21 d. pateikė atsakovei rašytinę pretenziją dėl 10 000,00 Eur avanso grąžinimo ir 1 000,00 Eur baudos sumokėjimo. Atsakovė su pateikta pretenzija sutiko iš dalies ir pervedė jai 5 000 Eur dalį sumokėto avanso. Kadangi ikiteismine tvarka pavyko ginčą išspręsti tik iš dalies, ji nusprendė kreiptis su ieškiniu į teismą dėl pažeistų teisių gynimo. Ieškovė laikosi pozicijos, kad atsakovė, atstovaujama nekilnojamojo turto brokerio, ikisutartiniuose santykiuose su ja elgėsi nesąžiningai, nuslėpė svarbią informaciją apie parduodamą turtą, suklaidino ją dėl sutarties dalyko (pastato paskirties), todėl pagrindinė turto pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta būtent dėl atsakovės kaltės ir pastaroji privalo jai grąžinti visą jos sumokėtą avansą bei sumokėti sutartyje numatytą baudą. Pabrėžia, kad pagal preliminariąją sutartį sumokėtas 1 000,00 Eur avansas atliko prievolės įvykdymo užtikrinimo funkciją, tačiau šalys, sudarydamos 2024 m. gruodžio 13 d. sutarties pratęsimą, nesitarė, kad papildomai sumokėtas 9 000 Eur avansas atliks prievolės įvykdymo užtikrinimo funkciją. Atitinkamai tiek preliminariosios sutarties, tiek sutarties pratęsimo sąlygos turėtų būti aiškinamos jos naudai, t. y., kad atsakovės, kaip ir ieškovės, prievolės įvykdymo užtikrinimo suma apsiribojo 1 000,00 Eur. Be to, kadangi ji tinkamai vykdė savo sutartimi prisiimtus įsipareigojimus, o atsakovė pažeidė sutartį elgdamasi jos atžvilgiu nesąžiningai, neteisėtai (klaidindama ją, laiku neatskleisdama esminės informacijos sutarčiai sudaryti), todėl atsakovė privalo jai sumokėti 1 000,00 Eur sutartyje numatytas netesybas. Ieškinys grindžiamas Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.163 straipsnio, 6.165 straipsnio, 6.194 straipsnio nuostatomis bei ieškinyje pateikta teismų praktika.
Atsiliepimas
3. Atsakovė K. S. per teismo nustatytą terminą pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriame prašo ieškinį atmesti kaip nepagrįstą ir priteisti iš ieškovės jos patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.
4. Atsakovė K. S. atsiliepime į ieškinį nurodo, kad su nekilnojamojo turto brokeriu M. G. buvo sudariusi tarpininkavimo paslaugų teikimo susitarimą dėl žemės sklypo dalies (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato-pagrindinio pastato (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastato-ūkio pastato (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančių (duomenys neskelbtini), pardavimo. Ginčo atveju ją atstovavo nekilnojamojo turto brokeris, kaip savo srities profesionalas. Ji šiame procese aktyviai nedalyvavo, kadangi pagrįstai pasitikėjo profesionaliu tarpininku, veikiančiu pagal savo kompetenciją ir atsižvelgiančiu į teisės aktų reikalavimus. Būtent brokeris interneto svetainėje www.aruodas.lt patalpino skelbimą, kuriame nurodė, kad parduodama rąstinė sodyba. Atsakovės vertinimu, pastato ir namo tipas, kaip „rąstinis“, „mūrinis“, „sodyba“ ar „kotedžas“ atskleidžia tik statinio konstrukcines savybes ir bendrąsias charakteristikas, tačiau tai neatspindi pastato naudojimo paskirties. Anot atsakovės, ieškovei buvo suteikta visa aktuali ir išsami informacija apie ketinamą įsigyti nekilnojamąjį turtą, įskaitant pastatų paskirtį, kai ji susitiko su brokeriu ir apžiūrėjo objektą vietoje. Brokeris pateikė ieškovei visus, su turtu susijusius dokumentus, detaliai išaiškino jų turinį bei atsakė į ieškovei kilusius klausimus, įskaitant tai, kad žemės sklypui yra nustatyta naudojimosi tvarka. Atsižvelgiant į tai, kad visa esminė informacija apie turtą ieškovei buvo suteikta laikantis įprastos nekilnojamojo turto sandorių sudarymo praktikos, todėl nesutinka su ieškinio argumentais, kad ieškovė buvo suklaidinta. Atsakovės vertinimu, ieškovė turėjo visas galimybes priimti pagrįstą ir informuotą sprendimą dėl turto įsigijimo. Atsakovė pažymi, kad preliminariojo pirkimo-pardavimo sutartis buvo sudaryta, nes ieškovė tuo metu neturėjo pakankamai piniginių lėšų sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį bei planavo parduoti turimą nekilnojamąjį turtą. Ieškovė preliminarioje sutartyje aiškiai ir nedviprasmiškai yra pareiškusi, kad nekilnojamąjį turtą yra apžiūrėjusi, susipažinusi su įsigijimo sąlygomis ir jos ketinimai įsigyti turtą yra rimti. Tokiu būdu, anot atsakovės, ieškovė prisiėmė atsakomybę už savo sprendimą įsigyti nekilnojamąjį turtą ir tai pašalina galimybę ieškovei vėliau remtis tariamu informacijos trūkumu. Atsakovės vertinimu, ieškovė, net ir pardavusi turėtą nekilnojamąjį turtą, iš tikrųjų galimai nedisponavo visa reikalinga suma ginčo turtui įsigyti, todėl pagrindinės sutarties sudarymo terminas buvo pratęstas abipusiu šalių susitarimu, atsižvelgiant į tuo metu buvusias aplinkybes ir abiejų šalių interesus. Sudarius preliminariosios sutarties pratęsimą, ieškovė įsipareigojo sumokėti papildomą 9 000 Eur avanso sumą. Be to, šalys susitarė, kad ieškovė nuo 2024 m. gruodžio 13 d. galės naudotis sodo namu. Pažymi, kad pasitikėdama ieškove ir vertindama pažengusias derybas dėl nekilnojamojo turto įsigijimo, ji sutiko leisti ieškovei faktiškai naudotis turtu dar iki pagrindinės sutarties sudarymo. Gyvendama sodo name ieškovė neturėjo teisės atlikti jokių veiksmų, susijusių su turto pertvarkymu ar naudojimu, tačiau savavališkai ėmėsi keisti namo santechniką, taip pablogindama jo būklę. Kita vertus, toks ieškovės elgesys tik patvirtina aplinkybę, kad jai buvo žinoma visa aktuali informacija apie nekilnojamąjį turtą, o sprendimą jį įsigyti ji priėmė turėdama šią informaciją. Anot atsakovės, joks apdairiai ir protingai besielgiantis asmuo nesikraustytų į turtą ir neatliktų jame santechnikos keitimo darbų, jeigu nebūtų įsitikinęs dėl ketinamo įsigyti nekilnojamojo turto savybių ir savo ketinimų jį įsigyti. Atsakovės manymu, ieškovė jau įsikėlusi gyventi į namą, dėl jai vienai žinomų priežasčių, persigalvojo ir atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, o siekdama išvengti atsakomybės ėmė ieškoti formalių pagrindų, kuriais galėtų nutraukti preliminariąją sutartį ir nepagrįstai perkelti atsakomybę dėl pagrindinės sutarties nesudarymo pardavėjai. Atsakovė laikosi pozicijos, kad pagrindinė sutartis susitarime dėl preliminariosios sutarties pratęsimo nurodytu terminu nebuvo sudaryta ne dėl jos, o dėl ieškovės kaltės. Taip pat pažymi, kad ieškovė nepagrįstai pakartotinai reikalavo pateikti jai informaciją ir dokumentus, su kuriais ji buvo supažindinta dar iki preliminariosios sutarties sudarymo, o pakartotinai gavusi šiuos dokumentus – atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį sulygtomis sąlygomis. Atsakovės vertinimu, ieškovės argumentai dėl tariamai vėliau paaiškėjusių aplinkybių apie ginčo turtą (pardavėjai priklauso tik dalis žemės sklypo, pagrindinio ir ūkinio pastato, tikroji pastato paskirtis yra pagalbinio ūkio) yra nepagrįsti ir prieštarauja faktinėms aplinkybėms. Anot atsakovės, visos minėtos aplinkybės – tiek dėl žemės sklypo bendrosios dalinės nuosavybės, tiek dėl pastatų dalių nuosavybės proporcijų, tiek dėl žemės ploto bei pastato paskirties – buvo aiškiai atsispindėjusios su nekilnojamuoju turto susijusiuose dokumentuose, kurie buvo pateikti ieškovei susipažinti dar iki preliminariosios sutarties sudarymo. Papildomai pažymi, kad preliminariojoje sutartyje aiškiai ir nedviprasmiškai buvo nurodyta, kad žemės sklypui nustatyta naudojimosi tvarka, kas reiškia, kad žemės sklypas turi ne vieną savininką. Kita parduodamo turto bendraturtė – G. B. – pagal jai suteiktą įgaliojimą taip pat būtų perleidusi savo turto dalį, todėl realiai ieškovė būtų gavusi visą pagrindinį pastatą ir ūkio pastatą, o ne tik jų dalį. Atsakovės nuomone, ieškovė, pažeidusi preliminariąją sutartį, nepagrįstai reikalauja taikyti jai atsakomybę bei grąžinti jai likusią dalį avanso ir sumokėti baudą. Pabrėžia, kad geranoriškai ieškovei yra grąžinusi 5 000 Eur dalį avanso, tačiau likusią 5 000 Eur avanso dalį grąžinti nesutinka, nes nėra atsakinga už pagrindinės sutarties nesudarymą bei turi teisę pasilikti 5000,00 Eur avansą kaip netesybas. Nesutinka su ieškovės argumentais, kad nagrinėjamu atveju prievolės užtikrinimas apsiribojo 1000,00 Eur suma, kadangi susitarime nebuvo nurodyta, kad papildomai mokamas 9000,00 Eur avansas atliks prievolės užtikrinimo funkciją. Anot atsakovės, preliminarioje sutartyje šalys aiškiai susitarė, jog nesudarius pagrindinės sutarties dėl pirkėjos (ieškovės) kaltės, pirkėjos (ieškovės) sumokėtas avansas atliks prievolės užtikrinimo funkciją. Šiuo atveju avansas, sumokėtas per du kartus, sudaro 10 000 Eur sumą.
5. Byloje paskyrus pasirengimą nagrinėti bylą teisme paruošiamaisiais dokumentais, ieškovė V. K. pateikė dubliką (DOK-92985), kuriame palaiko ieškinį. Ieškovė pateiktame dublike papildomai nurodo, kad vien aplinkybė, jog atsakovė buvo sudariusi tarpininkavimo sutartį su nekilnojamojo turto brokeriu, nepanaikina atsakovės, kaip preliminariosios sutarties šalies, pareigos užtikrinti, kad pirkėjai būtų suteikta tiksli, aiški ir teisinga informacija apie parduodamą turtą. Ieškovės įsitikinimu, atsakovė turėjo pareigą užtikrinti, kad viešai publikuotame skelbime būtų pateikiama tiksli ir neklaidinanti informacija apie siūlomą įsigyti turtą, įskaitant parduodamo žemės sklypo plotą. Tačiau šiuo atveju skelbime buvo nurodyta klaidinga informacija apie žemės sklypo plotą – teigta, kad parduodamas sklypas yra 6 arų dydžio, kai realus iš tiesų plotas buvo 5,09 aro, t. y. beveik vienu aru mažiau. Atkreipia dėmesį, kad turto pardavimo skelbimo turinys buvo ištaisytas tik tuomet, kai buvo atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį. Tiek preliminariojoje sutartyje, tiek preliminariosios sutarties pratęsime buvo aiškiai įrašyta klaidinga informacija apie parduodamo objekto paskirtį – „sodo namas“, nors iš tiesų tai yra pagalbinio ūkio pastatas. Atsakovė šias sutartis ne tik perskaitė, bet ir savo parašu patvirtino jų turinį, todėl žinojo arba privalėjo žinoti apie jose esančius netikslius duomenis. Pasirašant sutartį, atsakovė šių netikslumų neištaisė bei savo parašu patvirtino jų turinį, tokiu būdu sąmoningai pateikė klaidingą informaciją. Ieškovės nuomone, toks atsakovės elgesys turėtų būti vertinamas kaip nuoseklus informacijos slėpimas ir esminis pareigos veikti sąžiningai pažeidimas. Priešingai nei teigia atsakovė, pasak ieškovės, jai nebuvo suteikta visa aktuali ir išsami informacija apie ketinamą įsigyti nekilnojamąjį turtą, įskaitant pastatų paskirtį. Termino „Sodo namas“ vartojamas, neva ieškovės, suklaidino ją dėl esminės, pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sąlygos, t. y. perkamo pastato paskirties. Ieškovės tvirtinimu, kad siekė įsigyti būtent sodo namą, o ne pagalbinį ūkio pastatą. Atkreipia dėmesį, kad sodo namas ir pagalbinis ūkio pastatas turi visiškai skirtingas paskirtis. Visa aktuali ir išsami informacija apie ketinamą įsigyti nekilnojamąjį turtą, įskaitant pastatų paskirtį, priešingai nei nurodo atsakovė, susitikimo metu su brokeriu metu jai nebuvo pateikta. Ieškovės vertinimu, vien faktas, kad vyko objekto apžiūra, savaime nereiškia, kad jai buvo aiškiai atskleista išsami informacija apie ketinamą įsigyti turtą. Taip pat preliminarioje sutartyje nurodytas bendro pobūdžio pareiškimas, nepanaikina atsakovės pareigos pateikti teisingą, aiškią ir neklaidinančią informaciją apie esmines sandorio aplinkybes. Ieškovė laikosi pozicijos, kad preliminarią turto pirkimo-pardavimo sutartį pasirašė būdama suklaidinta, o ne turėdama tikrą informaciją. Šiuo atveju tiek preliminariąją sutartį, tiek jos pratęsimą rengė atsakovė, veikdama per nekilnojamojo turto brokerį – profesionalą, kuris turėjo pareigą sutartyje nurodyti tikslią ir teisingą informaciją, todėl visi neaiškumai turi būti aiškinami atsakovės nenaudai (CK 6.193 straipsnio 4 dalis). Ieškovė dar kartą pabrėžia, kad pardavusi savo nekilnojamąjį turtą, kuris nebuvo įsigytas su paskola, turėjo pakankamai piniginių lėšų įsigyti ginčo turtą ir jos finansinės galimybės nebuvo priežastimi nesudaryti pagrindinės sutarties. Siekis pratęsti preliminariosios sutarties terminą kilo ne jos iniciatyva, o dėl kliūčių iš atsakovės pusės, t. y. nes brokeris delsė pateikti parduodamo turto dokumentus. Ieškovė taip pat nesutinka su atsakovės argumentais dėl ginčo turto būklės pabloginimo. Pagal preliminarios sutarties pratęsimą jai buvo suteikta teisė naudotis sodo namu ir jį atsakingai prižiūrėti, įskaitant ir jo šildymą. Pasak ieškovės, atvykusi naudotis turtu, ji buvo informuota atsakovės tėvo, jog šildymo katilas neveikia ir kad būtina kviesti meistrą, todėl ir atliko būtinus vamzdynų keitimo darbus. Visi darbai buvo atlikti pagrįstai, būtinybės sąlygomis ir laikantis protingo asmens elgesio standarto. Pažymi, kad jos atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį buvo tiesioginė pasekmė to, kad ji tik 2024 m. gruodžio 31 d. pirmą kartą gavo atsakovės ir jos brokerio pateiktus dokumentus, kurie atskleidė esminius faktinius ir teisinius neatitikimus tarp preliminariojoje sutartyje nurodytų duomenų ir tikrosios situacijos – įskaitant faktą, kad: visų pirma, atsakovei priklauso tik dalis žemės sklypo, antra, atsakovei nuosavybės teise priklauso tik ½ pagalbinio ūkio pastato, trečia, tikroji parduodamo pastato paskirtis yra pagalbinio ūkio, o ne sodo namo, kaip aiškiai nurodyta preliminarioje sutartyje, ketvirta, sklypo plotas yra 5,09 a., o ne 6 a. Ieškovės vertinimu, atsakovės argumentai, kad visas 10 000,00 Eur sumokėtas avansas turėtų būti laikomas prievolės užtikrinimo priemone, yra nepagrįsti ir nepagrįstai išplečiantys preliminariosios sutarties turinį. Anot ieškovės, preliminarioje pirkimo-pardavimo sutartyje prievolės užtikrinimo funkciją aiškiai atlieka tik 1 000,00 Eur avansas, sumokėtas sutarties sudarymo metu. Šalių papildomas susitarimas dėl papildomo 9 000,00 Eur avanso mokėjimo nenumatė, kad ši suma atliks prievolės įvykdymo užtikrinimo funkciją, todėl tokios nuostatos aiškinimas negali būti taikomas ieškovės nenaudai. Ieškovė nesutinka su atsakovės argumentais, kad nepagrįstai reikalaujama priteisti 1 000,00 Eur netesybas, nes preliminarioje sutartyje aiškiai įtvirtina, kad tuo atveju, jeigu pagrindinė sutartis nebus sudaryta dėl pardavėjo kaltės, pardavėjas (atsakovė) privalo sumokėti pirkėjui 1 000,00 Eur baudą.
Atsiliepimas
6. Atsakovė K. S. pateikė tripliką (DOK-108592), kuriame prašė įtraukti į bylą trečiuoju asmeniu brokerį M. G., ieškinį atmesti. Atsakovė pateiktame triplike papildomai nurodo, kad ji neginčija savo pareigos kaip tokios atsakyti prieš kitą preliminariosios sutarties šalį. Vis dėlto, anot jos, šiuo atveju nėra jokių faktinių ar teisinių pagrindų civilinei atsakomybei kilti, nes ji, veikdama apdairiai ir rūpestingai, perdavė brokeriui visą turimą ir aktualią informaciją apie nekilnojamąjį turtą, o šis, jos žiniomis, užtikrino ieškovei realias ir visapusiškas galimybes susipažinti su visomis reikšmingomis aplinkybėmis dar iki preliminariosios sutarties sudarymo. Atsakovės vertinimu, toks jos elgesys visapusiškai atitiko sąžiningumo ir rūpestingumo reikalavimus, įtvirtintus teisės normose (CK 1.5 straipsnis, 6.158 straipsnis, CK 6.163 straipsnis). Pažymi, kad ieškovė, prieš sudarydama preliminariąją sutartį, turėjo pareigą tinkamai domėtis perkamu nekilnojamuoju turtu, nes jai tokia galimybė buvo sudaryta — visuose jai pateiktuose dokumentuose aiškiai ir nedviprasmiškai buvo nurodytos ketinamo įsigyti nekilnojamojo turto savybės. Juolab, atsakovės žiniomis, visi nekilnojamąjį turtą identifikuojantys parametrai, tokie kaip žemės sklypo plotas (arai), naudojimosi žemės sklypu sąlygos, pagrindinio pastato paskirtis ir kitos esminės charakteristikos, ieškovei nekilnojamojo turto brokerio buvo papildomai paaiškinti žodžiu turto apžiūros metu. Kita vertus, ieškovė, vadovaudamasi atidumo, rūpestingumo ir protingumo principais, turėjo teisę nesutikti su sutarties sąlygomis ir atsisakyti jas pasirašyti, jei nebuvo tikra, kad sąlygos atitinka jos valią, taip pat turėjo teisę pasinaudoti specialistų, tokių kaip teisininkai ar notarai, pagalba siekdama išsamiai išsiaiškinti sutarties sąlygas. Anot atsakovės, ji nei sąmoningai, nei tikslingai nesiekė ieškovės suklaidinti. Ieškovės nurodytos priežastys nesudaryti pagrindinės sutarties, anot atsakovės, yra formalios ir pagrindinė sutartis galimai buvo nesudaryta dėl jos pačios aplaidumo ir neapdairumo bei galimai dėl piniginių lėšų trūkumo. Atsakovės vertinimu, ieškovės nurodytos aplinkybės, kad 2024 m. gruodžio mėnesį ji pardavė jai nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą ir iš trečiojo asmens 2024 m. lapkričio 28 d. gavo 12050,00 Eur, o 2024 m. gruodžio 9 d. dar 73 950,00 Eur, patys savaime neįrodo, kad ieškovė turėjo galimybę visa apimtimi atsiskaityti už įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, nes nėra aišku, ar parduotas turtas nebuvo įkeistas bankui. Atsakovė ir toliau palaiko savo poziciją, kad nagrinėjamu atveju prievolės užtikrinimas apsiribojo 1000,00 Eur suma. Nesutiktina ir su ieškovės argumentu, kad šiuo konkrečiu atveju taikytina CK 6.193 straipsnio 4 dalyje įtvirtinta contra proferentem taisyklė, pagal kurią sutarties sąlygos aiškinamos jas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai. Atsakovės vertinimu, ieškovė pati laikė, kad prievolės užtikrinimo suma yra 10000,00 Eur apimtyje. Be to, šiuo atveju preliminariosios sutarties šalys yra fiziniai asmenys, todėl tarp jų nėra laikytinos egzistuojančios nelygiavertės derybinės galios ar vienašalio sąlygų primetimo, kurios pagrindu galėtų būti laikoma, jog viena šalis yra „silpnesnioji“.
Žemesnės instancijos teismas
7. Teismo 2025 m. rugpjūčio 19 d. nutartimi nutarta į bylą trečiuoju asmeniu, nepareiškiančiu savarankiškų reikalavimų dėl ginčo dalyko, įtraukti nekilnojamojo turto pardavimo tarpininką (brokerį) M. G.. Trečiasis asmuo M. G. per teismo nustatytą terminą atsiliepimo į ieškinį nepateikė.
8. Teismo posėdžio metu trečiasis asmuo M. G. parodė, kad su atsakove buvo sudaręs tarpininkavimo sutartį dėl ginčo objekto pardavimo. Praduodamo objekto dokumentus jam pardavė atsakovės vyras ar tėvas, gerai neatsimena. Tarp jam perduotų dokumentų, buvo Registrų centro išrašai, kadastrinė byla, planai ir kiti. Jis įkėlė skelbimą dėl objekto pardavimo. Ieškovė labai susidomėjo parduodamu objektu ir gan greitai pareiškė, kad pirks. Susitikimo metu su ieškove jis turėjo su savimi dokumentus, tarp jų ir Registrų centro išrašą, kuriuos parodė pirkėjai ir iš kurių ieškovė turėjo suprasti, jog yra keli savininkai. Dokumentų kopijų ieškovei jis nedavė, tiksliai neatsimena. Jis parengė preliminarią sutartį, kuri buvo standartinių sąlygų (šabloninė). Neatsimena, kodėl preliminarioje sutartyje nurodė, kad parduodamas turtas priklauso vien atsakovei, nors faktiškai jis priklausė ir jos sesei. Gal dėl to, kad atsakovė turėjo sesers įgaliojimą. Nepamena, ar tuo metu jis buvo susipažinęs su tokiu įgaliojimu. Jis aiškino ieškovei, kad nustatyta žemės klypo naudojimosi tvarka, tačiau nežino, ar ji teisingai suprato šią informaciją. Jo vertinimu, nėra reikšminga kiek bendrasavininkų valdo turtą, todėl šių aplinkybių neakcentavo. Ką daugiau ieškovei aiškino neatsimena. Anot jo, ieškovė neprašė jo jokių dokumentų, todėl apžiūros metu jis jokių dokumentų ieškovei ir nedavė. Neginčija, kad preliminarioje sutartyje neteisingai nurodyta parduodamo objekto paskirtis, tačiau jo vertinimu tai nėra reikšminga. Nepamena, kiek skelbime nurodė parduodama žemės, gal skelbime ir buvo padaryta klaida nurodant, kad parduodami 6 arai, nors pagal dokumentus buvo 5,07 aro. Po preliminarios sutarties sudarymo jis toliau bendravo su ieškove, derino klausimą dėl ieškovės įsikėlimo. Ar sudarant preliminarios sutarties pratęsimą ieškovei buvo perduoti kažkokie dokumentai, jis neatsimena. Dėl kokių priežasčių buvo sudarytas preliminarios sutarties pratęsimas, taip pat nepamena. Jo teigimu, ieškovė atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį dėl streso ir turimos neigiamos patirties praeityje. Pripažįsta, kad pateikė ieškovei standartinę informaciją apie objektą, tačiau galimai ieškovė šios informacijos nesuprato. Dalinai sutinka, kad padarė klaidų, tačiau jo vertinimu, tai neturėjo įtakos pagrindinio sandorio nesudarymui.
Šalies argumentai
9. Teismo posėdžių metu ieškovė V. K. ir jos atstovas advokatas Edvinas Bakanauskas palaikė ieškinyje ir dublike nurodytas aplinkybes, prašė ieškinį tenkinti.
Žemesnės instancijos teismas
10. Teismo posėdžio metu ieškovė V. K. papildomai paaiškino, kad surado skelbimą, kad parduodama sodyba su 6 arais žemės. Susitarė apžiūrėti objektą. Atvažiavo apžiūrėti, namas jai labai patiko, todėl iš kart nusprendė jį pirkti. Planavo turtą pirkti savo asmeninėms poreikiams, gyventi jame nuolatinai. Brokeris jai paaiškino, kad turto dokumentai dar rengiami ar atnaujinami. Ji pasitikėjo brokeriu. Ji apžiūros metu klausinėjo tik apie namą – jo šildymą ir pan. Brokeris jai aprodė namą ir 6 arų žemės sklypą, jo ribas. Susitikimo metu jai jokie dokumentai nebuvo rodomi. Su atsakove pasirašė preliminarią sutartį, kurią parengė brokeris. Ką reiškia, kad žemės sklypui nustatyta naudojimosi tvarka, ji nesuprato, galvojo, kad čia eina kalba apie bendrą privažiavimą, keliuką. Tai buvo pirmas jos įsigyjamas turtas. Ji turi aukštesnįjį išsilavinimą, dirba logistikoje valytoja, jokios patirties sudarant panašius sandorius neturi. Ji tuo metu pardavinėjo butą, todėl pardavusi jį ir gavusi pinigus iškart apie tai informavo brokerį ir nurodė perkanti sodybą. Parduotas butas nebuvo įkeistas, jis buvo paveldėtas. Anot jos, atsakovės prašymu buvo pratęsta preliminari sutartis, nes nebuvo paruošti visi dokumentai. Po pratęsimo sudarymo ji pradėjo gyventi name, gyveno nepilną mėnesį. Kaimynai pradėjo reikšti jai pretenzijas dėl ribų, dėl valymo įrenginio, tada ji suprato, kad kažkas čia ne taip. Pradėjus gyventi paaiškėjo, kad šildymo sistema neveikia, ji pakeitė vamzdynus, šildėsi „buržuike“. Dokumentus ji gavo tik 2024 m. gruodžio 31 d. ir tik su jais susipažinusi suprato, kad ji būtų ne žemės savininkė, o bendrasavininkė, kad namas priklauso ne vien atsakovei, bet ir dar kažkam, kad parduodami ne 6, o 5 arai žemės, kad namas yra ūkinis pastatas. Jos vertinimu, parduodamo namo kitokia paskirtis ir mažesnis parduodamo sklypo plotas turėjo turėti įtakos turto kainai. Dėl naujai paaiškėjusių aplinkybių, kurios jai netiko, ji atsisakė pirkti turtą ir pareikalavo grąžinti avansą.
Atsiliepimas
11. Teismo posėdžių metu atsakovė K. S. ir jos atstovė advokatė Rasa Kašinskaitė palaikė atsiliepime į ieškinį ir triplike nurodytas aplinkybes, prašė ieškinį atmesti.
Žemesnės instancijos teismas
12. Teismo posėdžio metu atsakovė K. S. papildomai paaiškino, kad parduodamą turtą paveldėjo po močiutės mirties. Tuo metu laukėsi, todėl visus turto pardavimo klausimus perdavė tėčiui ir brokeriui. Ji niekuo nesidomėjo. Vienintelį klausimą, kurį pati sprendė, tai išsikvietė iš užsienio sesę, kuri sudarė jai įgaliojimą. Pasirašius įgaliojimą, toliau visus klausimus sprendė brokeris ir jos tėtis. Kada sudarė įgaliojimą neatsimena. Tik gali paaiškinti, kad faktiškai jau anksčiau turėjo sesers įgaliojimą apmokėti sąskaitas ir atlikti kitus veiksmus, tačiau vėliau paaiškėjo, kad jis netinka pardavimui. Sesė atskrido, kai jau buvo pasirašyta preliminarioji sutartis, tada ir buvo iki galo sutvarkyti jos atstovavimo klausimai. Su brokeriu susitarė, kad jis padės parduoti turtą. Sudarius su brokeriu tarpininkavimo sutartį, kažkokius dokumentus jam padavinėjo, gal Nekilnojamojo turto išrašą, neatsimena. Brokeriui buvo žinoma, kad parduodamas namas priklauso jai ir jos sesei, kad žemė valdoma bendrai. Jai buvo pervestas 1 000 Eur ir 9 000 Eur avansas. Paskui paaiškėjo, kad pirkėja turto nepirks. Pasitarusi su tėčiu ir atsižvelgusi į tai, kad pirkėjai buvo leista pagyventi name, kad ji patyrė išlaidas už brokerio paslaugas (apie 2 000 Eur), kad galėjo namą parduoti ar nuomoti kitiems asmenims, nusprendė, jog sumokėtas avansas turėtų būti dalinamas per puse. Anot atsakovės, ji su brokeriu atsiskaitė po to, kai jai buvo pervestas 9 000 Eur avansas. Pasirašydama preliminarią sutartį, šioje sutartyje ji nematė jokių esminių trūkumų, jokios sutarties sąlygos, apart kainos, su ja nebuvo derinamos. Pasirašydama preliminarią sutartį ji net nežinojo, kokia yra parduodamo namo paskirtis. Preliminarios sutarties pratęsimas buvo sudarytas jos iniciatyva, nes turėjo atskristi sesė ir sudaryti jai įgaliojimą. Kada tiksliai sesė sugrįžo, neatsimena, gal iki Naujųjų, o gal po naujųjų metų. Ji asmeniškai net nematė skelbimo, viską tvarkė brokeris. Ji mano, kad susidariusioje situacijoje ieškovė turėjo paprašyti jos pakeisti parduodamo turto paskirtį, tačiau tokio prašymo nepareiškė. Ji mano, kad skelbime neteisingai buvo nurodyta pastato paskirtis.
13. Teismo posėdžio metu apklaustas liudytojas A. P. parodė, kad yra atsakovės tėvas, padėjo dukroms parduodant sodybą – ūkinį pastatą. Faktiškai tai buvo vasarnamis su pirtimi. Jo prisidėjimas buvo minimalus, jis perdavė brokeriui dokumentus, du kartus buvo susitikęs su pirkėja, vieną kartą susitiko norėdamas paaiškinti kaip veikia katilas, sistema. Dokumentus jis brokeriui perdavė gruodžio mėnesį. Jis žinojo, kad iš pradžių buvo pasirašyta viena preliminarioji sutartis, paskui kita, kad trūko kitos dukters įgaliojimo, dėl ko ji buvo atvykusi į Lietuvą lapkričio pabaigoje. Iki tol dukra įgaliojimą buvo išdavusi jam. Anot jo, preliminarioji sutartis turėjo būti sudaryta su abiem dukrom. Parduodamas žemės sklypas, esantis po pastatais, priklausė abiem dukroms, likusi dalis sklypo bendrai naudojama su dar kitais bendasavininkais.
Motyvuojamoji dalis
Ieškinys tenkintinas.
II. Byloje nustatytos teisei taikyti reikšmingos faktinės aplinkybės, jų teisinis vertinimas ir teismo išvados.
14. Remiantis byloje esančiais duomenimis, šalių paaiškinimais nustatyta, kad ieškovė V. K. (pirkėja) ir atsakovė K. S. (pardavėja) 2024 m. lapkričio 6 d. sudarė preliminarią sutartį, pagal kurią sutartyje numatytomis sąlygomis ir terminais pardavėja įsipareigojo parduoti pirkėjai jai nuosavybės teise priklausantį sodo namą su sklypu, adresu (duomenys neskelbtini), o pirkėja įsipareigojo šį turtą nusipirkti (sutarties 1.1 punktas). Preliminaria sutartimi šalys susitarė, kad pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta ne vėliau, kaip iki 2024 m. gruodžio 20 d. (sutarties 2.1 punktas). Pasirašius šią sutartį, pirkėja pardavėjai sumokėjo 1 000 Eur avansą, kuris, remiantis 5.1 punktu, pagrindinės sutarties sudarymo atveju yra įskaitomas į bendrą pirkėjos mokėtiną kainą. Šalys 2024 m. gruodžio 13 d. sudarė preliminarios sutarties pratęsimą, kuriame terminą pratęsė iki 2025 m. sausio 20 d. (sutarties 1.1 punktas). Pasirašius preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties pratęsimą, pirkėja sumokėjo pardavėjai 9 000 Eur avansą, kuris kartu su prieš tai sumokėta 1 000 Eur suma, remiantis 1.4 punktu, pagrindinės sutarties sudarymo atveju yra įskaitomas į bendrą pirkėjos mokėtiną kainą. Per preliminarioje sutartyje numatytą ir jos pratęsime pratęstą terminą pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta. Ieškovė laikosi pozicijos, kad atsakovė (pardavėja) ikisutartiniuose santykiuose elgėsi nesąžiningai, suklaidino ją, neatskleidė svarbios informacijos apie objektą ir jo savininkus, kas turėjo esminės reikšmės jos sprendimui atsisakyti sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, todėl atsakovė privalo grąžinti jai visą sumokėtą avansą bei sumokėti sutartyje sulygto dydžio netesybas. Atsakovė nesutinka su tokia ieškovės pozicija ir įrodinėja, kad pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovės (pirkėjos) kaltės, kuri pasireiškia nesąžiningu elgesiu, pareigos veikti apdairiai ir rūpestingai nevykdymu bei nepagrįstu atsisakymu įvykdyti prisiimtus sutartinius įsipareigojimus.
15. Preliminariosios sutarties 6.1 punkte šalys susitarė, kad jeigu pagrindinė sutartis preliminariojoje sutartyje nurodytais terminais ir sąlygomis nesudaroma dėl pirkėjos kaltės, tai sumokėta pardavėjai suma (avansas) atliks prievolės įvykdymo užtikrinimo funkciją, t. y. ši suma liks pardavėjui, kaip šalių aptartas ir pardavėjos patirtų nuostolių atlyginimas. Preliminarios sutarties 6.2. punkte šalys susitarė, kad jeigu pagrindinė sutartis preliminariojoje sutartyje nurodytais terminais ir sąlygomis nesudaroma dėl pardavėjos kaltės, tai ji privalo grąžinti pirkėjai pastarosios sumokėtą avansą ir sumokėti tokio pat dydžio baudą.
16. Pažymėtina, kad pagrindas mokėti netesybas gali būti nustatytas sutartimi dėl tam tikros prievolės neįvykdymo (CK 6.70 straipsnis). Netesybos yra sutartinės civilinės atsakomybės forma. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje pripažįstama, kad kai sutarties šalys nustato imperatyviosioms teisės normoms neprieštaraujančią sąlygą, jog iš anksto sumokėtas avansas, kuris atliks mokėjimo–atsiskaitymo funkciją ir bus įskaitytas į sutarties, ją įvykdžius, kainą, dėl sutartyje aptartų šalies padarytų pažeidimų negrąžinamas jį sumokėjusiam asmeniui, avansas laikomas netesybomis baudos forma, t. y. atlieka ne tik mokėjimo–atsiskaitymo, bet ir netesybų funkciją (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gegužės 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-302-969/2015). Avansą arba preliminariosios sutarties įvykdymui užtikrinti pinigų sumą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti juos visais atvejais, išskyrus tuos, kai iš preliminariosios sutarties turinio galima daryti išvadą apie šios sutarties šalių susitarimą dėl atsakomybės už šioje sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Tokią sankciją sutartyje nustačius, reikalavimas grąžinti tokias pinigų sumas negali būti tenkinamas ta apimtimi, kiek jis įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu taikyti netesybas (CK 6.130 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2015 m. vasario 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-22-219/2015).
17. Nagrinėjamu atveju ieškovės ieškinys dėl avanso grąžinimo bei baudos priteisimo galėtų būti atmestas tik atsakovei įrodžius, kad ieškovė nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Taigi sumokėtas avansas pagal preliminariąją sutartį kaip netesybos galėtų būti įskaitytas į nuostolių atlyginimą preliminariosios sutarties šaliai – atsakovei, tik įrodžius, kad pagrindinė sutartis nesudaryta dėl avansą sumokėjusios šalies – ieškovės – kaltės.
18. Kadangi šalys skirtingai aiškina savo tikruosius ketinimus ikisutartiniuose ir sutartiniuose santykiuose, pirmiausia bus pasisakyta dėl esminių preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų ir šios sutarties bei jos pratęsimo sudarymo aplinkybių (CK 6.193 straipsnis).
19. Pažymėtina, kad byloje nėra ginčo, kad ginčo turtas buvo pardavinėjamas per nekilnojamojo turto tarpininką, t. y. brokerį M. G., kuris įtrauktas į bylą trečiuoju asmeniu bei davė paaiškinimus teisminio nagrinėjimo metu. Bylos nagrinėjimo metu atsakovės ir trečiojo asmens M. G. sudaryta tarpininkavimo sutartis nebuvo pateikta į bylą (CPK 178 straipsnis). Kaip bylos nagrinėjimo metu paaiškino ieškovė ir šių aplinkybių neginčijo atsakovė, apie parduodamą objektą ieškovė sužinojo iš nekilnojamojo turto portale www.aruodas.lt esančio skelbimo, kuris pateiktas kartu su ieškiniu. Remiantis šiame skelbime pateiktais duomenimis nustatyta, kad už 71 000 Eur buvo parduodama 62 kv. m. ploto rąstinė sodyba su pirtimi ir 6 arų žemės sklypu. Kaip matyti iš 2024 m. lapkričio 6 d. preliminarios sutarties, šioje sutartyje aptariant objektą, nurodyta, kad parduodamas sodo namas su sklypu, kuriam nustatyta naudojimosi tvarka (sutarties 1.1 punktas). Aptariant sutarties 3.1-3.5 punktuose esmines pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas, nurodyta, jog turtas – sodo namas, kuris neturi jokių apribojimų disponavimui, bendra turto pardavimo kaina – 70 500 Eur. Preliminarios sutarties 4.1 punkte numatytas pardavėjos pareiškimas, kad turtas jai priklauso nuosavybės teise ir nėra jokių kitų turto naudojimo/disponavimo suvaržymų, kurie nenurodyti sutartyje; kad 3.2 punkte nurodytus turto naudojimo/disponavimo suvaržymus pardavėja turi pašalinti savo sąskaita ne vėliau, kaip iki pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo dienos; tuo atveju, jei dėl šių suvaržymų nebus galima sudaryti pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties, bus laikoma, kad dėl jos nesudarymo yra kalta pardavėja (sutarties 4.1 punktas). Preliminarios sutarties 4.4 punkte numatytas pirkėjos pareiškimas, kad ji turtą yra apžiūrėjusi, susipažinusi su juo įsigijimo sąlygomis ir jos ketinimai įsigyti turtą yra rimti. Atkreiptinas dėmesys, kad preliminarioje sutartyje nėra numatyta, kad iki šios sutarties sudarymo ar šios sutarties sudarymo metu pirkėjai (ieškovei) buvo sudaryta galimybė susipažinti su parduodamo turto dokumentais ir ji gavo šių dokumentų kopijas. Svarbu atkreipti dėmesį, kad šalių sudaryta preliminari sutartis neturi jokių priedų, preliminarios sutarties 2024 m. gruodžio 13 d. pratęsime papildomai nėra pasisakyta apie parduodamą turtą ir/ar jo savybes (charakteristikas).
20. Bylos nagrinėjimo metu tarp šalių kilo ginčas dėl aplinkybių, kada ieškovei buvo sudaryta galimybė susipažinti su visais esminiai parduodamo turto dokumentais. Atsakovė teigia, kad dokumentai jai buvo pateikti tik 2024 m. gruodžio 31 d., t. y. jau po preliminarios sutarties ir jos pratęsimo sudarymo. Atsakovė laikosi pozicijos, kad visus dokumentus ji buvo perdavusi brokeriui, kuris jau pirmos turto apžiūros metu buvo supažindinęs ieškovę su dokumentais. Byloje neginčijamos aplinkybės, kad pati atsakovė nebuvo perdavusi ieškovei jokių dokumentų. Kaip bylos nagrinėjimo metu paaiškino ieškovė, pirmojo susitikimo metu apžiūrint turtą jai brokeris jokių dokumentų nerodė, juo labiau jokių dokumentų jai nedavė. Tuo tarpu bylos nagrinėjimo metu apklaustas tretysis asmuo (brokeris) M. G. parodė, kad pirmojo susitikimo su ieškove metu jis turėjo su savimi dokumentus, tarp jų ir Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriuos parodė ieškovei ir iš kurių, anot jo, ieškovė turėjo suprasti, kad yra keli turto savininkai. Brokeris neneigė, kad dokumentų kopijų ieškovei jis nedavė. Esant prieštaravimams, dėl šių aplinkybių buvo apklaustas liudytojas A. P., kuris parodė, kad parduodamo turto dokumentus brokeriui perdavė gruodžio mėnesį. Vertinant ieškovės ir brokerio paaiškinimus bei liudytojo parodymus, pažymėtina, kad kaip jau buvo minėta, nagrinėjamu atveju preliminari sutartis buvo sudaryta 2024 m. lapkričio 6 d. Neginčijama, kad ieškovės ir brokerio susitikimas įvyko iki preliminarios sutarties sudarymo, t. y. iki 2024 m. lapkričio 6 d. Kaip matyti iš ieškovės ir brokerio bendravimo SMS žinutėmis ir elektroniniais laiškais, ieškovė 2024 m. gruodžio 23 d., 2024 m. gruodžio 28 d. ir 2024 m. gruodžio 30 d. išsiuntė brokeriui SMS žinutes su prašymais atsiųsti namo planą, į kurias tretysis asmuo (brokeris) atsakydamas nurodė, kad šiandien (t. y. 2024 m. gruodžio 30 d.) atsiųs. Kaip matyti iš susirašinėjimo elektroniniu paštu, tretysis asmuo M. G. 2024 m. gruodžio 31 d. išsiuntė ieškovei dokumentus, t. y. Nekilnojamojo turto išrašą, kadastrinių matavimų bylą, įskaitant turto paveldėjimo teisės pagal testamentą liudijimą ir žemės sklypo pasidalijimo ir naudojimosi tvarkos nustatymo sutartį. Ieškovė, gavusi šiuos dokumentus, 2025 m. sausio 7 d. išsiuntė brokeriui elektroninį laišką, prašydama patikslinti, ar yra pažymėtos sklypo ribos, ar kita parduodamo turto bendrasavininkė sutinka parduoti ar atsisakė nuosavybės, taip pat prašydama atsiųsti naujesnį Nekilnojamojo turto išrašą ir paaiškinti, kodėl preliminarioje sutartyje nurodytas sodo namas, kurio jai pateiktuose dokumentuose nesimato. Nekilnojamojo turto brokeris 2025 m. sausio 8 d. elektroniniu laišku informavo ieškovę, kad žemės sklypo ribos nustatytos, kad kita bendrasavininkė žino apie pardavimą ir yra išdavusi įgaliojimą, kad parduodamo pastato paskirtis – pagalbinis ūkio pastatas. Ieškovė, atsakydama į šį laišką, 2025 m. sausio 8 d. elektroniniais laiškais informavo brokerį, kad preliminaria sutartimi įsipareigojo pirkti sodo namą, o ne ūkinį pastatą, kad planavo įsigyti atskirą 6 arų žemės sklypą, o faktiškai yra 5 arai, todėl reikalauja grąžinti jai sumokėtą avansą. Nekilnojamojo turto brokeris ieškovei siųstuose 2025 m. sausio 8 d. ir 2025 m. sausio 13 d. elektroniniuose laiškuose patvirtino, kad preliminarioje sutartyje buvo padaryta klaida neteisingai nurodant parduodamo objekto paskirtis.
21. Vertinant visumą sprendimo 19-20 punktuose aptartų įrodymų, labiau tikėtina, kad ieškovės ir brokerio susitikimo metu brokeris jokių dokumentų ieškovei nerodė. Ieškovė su parduodamo turto dokumentais susipažino tik 2024 m. gruodžio 31 d., kai šiuos dokumentus jai atsiuntė brokeris. Tokią poziciją užtvirtina liudytojo A. P. parodymai, kuris nurodė, kad dokumentus brokeriui perdavė tik 2024 m. gruodžio mėnesį, o tikslindamas poziciją nurodė lapkričio mėnesio pabaigą. Pažymėtina, kad byloje nėra kitų objektyvių įrodymų, patvirtinančių, kad iki 2024 m. gruodžio 31 d. ieškovė buvo supažindinta su visais parduodamo turto dokumentais, iš kurių galėjo sudaryti teisingą vaizdą apie parduodamą turtą ir jo esmines savybes. Be to, netgi ir darant prielaidą, kad susitikimo su brokeriu metu ieškovei buvo rodomi kažkokie dokumentai, tai įvertinus parduodamo turto charakteristikas (statiniai valdomi bendra nuosavybe, žemės sklypas yra daugelio bendrasavininkų nuosavybė, kurios valdymas nustatytas papildomu susitarimu), nebuvo pakankamas veiksmas pirkėjos teisingam vaizdui sudaryti ir sprendimui dėl turto pirkimo priimti.
22. Teismo vertinimu, byloje neįrodyta, kad atsakovė, parduodama ginčo turtą (įskaitant preliminarios sutarties ir jo pratęsimo sudarymą), veikė savo ir kitos bendrasavininkės vardu. Pasisakant šiuo klausimu, pirmiausia pažymėtina, kad kaip matyti iš byloje esančio 2023 m. liepos 19 d. Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašo, atsakovei priklauso ½ dalis pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kurio paskirtis – pagalbinio ūkio, taip pat po ½ dalį ūkinių pastatų, kurių unikalūs Nr. (duomenys neskelbtini) ir Nr. (duomenys neskelbtini); įsigijimo pagrindas – 2022 m. spalio 25 d, paveldėjimo teisės pagal testamentą liudijimas. Likusi ½ dalis nurodytų trijų pastatų priklauso atsakovės sesei G. B. Remiantis minėto išrašo duomenimis, atsakovei priklauso 634/13495 dalys 1,3495 ha bendro ploto žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), dėl kurio 2009 m. liepos 9 d. sudarytas bendraturčių susitarimas dėl naudojimosi nekilnojamuoju daiktu. Antra, sudarant preliminarią sutartį ir jos pratęsimą, tarp sutartį sudariusių asmenų nebuvo nurodyta duomenų, kad sutartis sudaroma dviejų bendrasavininkių, viena iš kurių kitą atstovauja įgaliojimo pagrindu, vardu. Trečia, bylos nagrinėjimo metu atsakovės pozicija dėl sesers įgaliojimo nebuvo nuosekli bei prieštaravo byloje apklausto liudytojo parodymams. Kaip bylos nagrinėjimo metu ieškinyje nurodė ieškovė, kita bendraturtė (atsakovės sesė) buvo išdavusi jai įgaliojimą parduoti ir jos turto dalį, todėl iš jos pusės nebuvo jokių kliūčių pagrindinio sandorio sudarymui. Bylos nagrinėjimo metu duodama paaiškinimus atsakovė nurodė, kad faktiškai jau anksčiau ji turėjo sesers įgaliojimą, kurio pagrindu galėjo apmokėti sąskaitas ir atlikti kitus veiksmus, tačiau negalėjo parduoti turto. Anot atsakovės, sesė atskrido į Lietuvą, kai jau buvo pasirašyta preliminarioji sutartis, tada ir buvo iki galo sutvarkyti jos atstovavimo klausimai. Kaip parodė bylos nagrinėjimo metu apklaustas liudytojas A. P., turto pardavimui truko atsakovės sesers įgaliojimo, dėl ko ji ir buvo atvykusi į Lietuvą lapkričio pabaigoje. Iki tol dukra įgaliojimą buvo išdavusi jam, o ne atsakovei. Vertinant atsakovės paaiškinimus ir liudytojo parodymus, akivaizdu, kad yra prieštaravimai dėl jų nurodomų aplinkybių, kas liečia kitos bendarsavininkės išduotus įgaliojimus, t. y. nėra aišku kam, kada, kokios apimties įgaliojimas buvo išduotas. Pažymėtina, kad bylos nagrinėjimo metu atsakovė nepateikė į bylą jokių rašytinių įrodymų (pvz. įgaliojimų), kuriuos įvertinus galima būtų pašalinti minėtus prieštaravimus bei tiksliai nustatyti įgaliojimų išdavimo aplinkybes. Kaip matyti iš byloje esančios atsakovės pateiktos 2025 m. gegužės 28 d. notarinės nekilnojamųjų daiktų pirkimo-pardavimo sutarties, sudarant šią sutartį atsakovė veikė savo ir bendrasavininkės (sesers) vardu pagal 2025 m. gegužės 19 d. patvirtintą notarinį įgaliojimą, kas suponuoja išvadą, jog labiau tikėtina, kad iki pagrindinės sutarties sudarymo termino pabaigos atsakovė neturėjo tinkamos apimties įgaliojimo veikti kitos bendrasavininkės (sesers) vardu. Juo labiau atsižvelgiant į tai, kad bylos nagrinėjimo metu, pati atsakovė patvirtino, kad preliminarios sutarties pratęsimas buvo sudarytas jos iniciatyva, nes truko dokumentų sandorio sudarymui.
23. Bylos nagrinėjimo metu atsakovė, įrodinėdama netinkamus ieškovės (pirkėjos) veiksmus, laikėsi pozicijos, kad ieškovė galimai neturėjo pakankamai piniginių lėšų pagrindinės turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Pasisakant dėl šių argumentų, pirmiausia pažymėtina, kad bylos nagrinėjimo metu tiek pati atsakovė, tiek liudytoju apklaustas jos tėvas nurodė, kad preliminarios sutarties pratęsimas buvo sudarytas jų iniciatyva, nes truko dokumentų, kas suponuoja išvadą, jog sutarties pratęsimui neturėjo įtakos ieškovės finansinės galimybės. Antra, bylos nagrinėjimo metu ieškovė kartu su ieškiniu pateikė duomenis, kad 2024 m. lapkričio 28 d. ir 2024 m. gruodžio 9 d. ji gavo daugiau kaip 85 000,00 Eur sumą iš savo parduoto turto. Kaip matyti iš ieškovės banko sąskaitų išrašų, 2024 m. gruodžio 20 d. likutis jos sąskaitoje sudarė 72 134,38 Eur, o 2025 m. sausio 8 d. – sudarė 66 563,81 Eur. Nurodyti duomenys patvirtina, kad ieškovė jau 2024 m. gruodžio 9 d. turėjo visą reikiamą sumą turto įsigijimui pagal preliminariąją sutartį ir jos finansinės galimybės neturėjo įtakos preliminarios sutarties pratęsimui. Byloje nėra duomenų, kad aktualiu laikotarpiu ieškovė turėjo hipotekos kreditorių ar kitų įsipareigojimų (CPK 178 straipsnis), todėl vien prielaidomis paremti atsakovės argumentai, kad ji neturėjo pakankamai lėšų pagrindinio sandorio sudarymui, yra nepagrįsti.
24. Teismo vertinimu, byloje taip pat neįrodyta, kad ieškovė, laikinai (nepilnas mėnuo) gyvendama parduodamame objekte, pablogino jo būklę. Pažymėtina, kad pagal preliminarios sutarties pratęsimą ieškovei buvo suteikta teisė naudotis sodo namu ir jį atsakingai prižiūrėti, įskaitant ir jo šildymą. Bylos nagrinėjimo metu tiek ieškovė, tiek apklaustas liudytojas iš esmės patvirtino, jog ieškovei atvykus gyventi netinkamai veikė šildymas, dėl ko pastaroji pakeitė vamzdynus ir šildėsi „buržuike“. Byloje nėra objektyvių įrodymų, iš kurių galima būtų spręsti, kad keisdama vamzdynus ieškovė būtų padariusi atsakovei žalą pablogindama namo būklę (CPK 178 straipsnis).
25. Teismas, atsižvelgęs į nurodytas aplinkybes bei padarytas išvadas, sprendžia, kad nagrinėjamu atveju atsakovė neįrodė, kad ieškovė nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį (CPK 178 straipsnis). Tuo tarpu ieškovė įrodė, kad atsižvelgiant į preliminarioje sutartyje klaidingai nurodytus parduodamo objekto duomenis (statinio ir žemės sklypo), į jai apribotą galimybę susipažinti su parduodamo turto dokumentais, į preliminarioje sutartyje nenumatytus duomenis apie parduodamo turto bendrasavininkus, ji buvo suklaidinta, todėl būtent atsakovei tenka pareiga prisiimti iš to kylančias teisines pasekmes. Nustačius, kad dėl pardavėjos kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, pardavėjai atsirado pareiga grąžinti ieškovei jos sumokėtą likusią 5 000 Eur dalį avanso ir sumokėti 1 000 Eur baudą.
26. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, ieškovės reikalavimai priteisti iš atsakovės 5 000 Eur avansą ir 1 000 Eur baudą laikytini pagrįstais, todėl tenkintini.
27. CK 6.37 straipsnio 2 dalis ir 6.210 straipsnio 1 dalis numato, kad skolininkas privalo mokėti 5 (penkių) procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, ieškovei iš atsakovės priteistinos 5 procentų dydžio metinės palūkanos už priteistą sumą (6 000 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2025 m. vasario 26 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo dienos.
Dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo.
28. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai (CPK 80 straipsnio 1 dalis 1 punktas, 93 straipsnio 1 dalis).
29. Nagrinėjamu atveju ieškovė prašo priteisti iš atsakovės 2 385 Eur bylinėjimosi išlaidų, kurias sudaro 135 Eur žyminis mokestis ir 2 250 Eur už suteiktas teisines paslaugas byloje (950 Eur už ieškinio parengimą, 800 Eur už dubliko parengimą, 150 Eur už prašymo priimti įrodymus ir paaiškinimus rengimą, 350 Eur už pasirengimą ir atstovavimą 2025 m. gruodžio 11 d. teismo posėdyje). Ieškovė įstatymų nustatyta tvarka ir terminais pateikė įrodymus, patvirtinančius patirtas bylinėjimosi išlaidas (DOK-183725, CPK 178 straipsnis).
30. Teismas, atsižvelgęs į nagrinėjamos bylos sudėtingumą, teisinių paslaugų kompleksiškumą, specialių žinių reikalingumą, advokatų darbo ir laiko sąnaudas, parengtų procesinių dokumentų skaičių, apimtį ir jų turinį, sprendžia, kad bylinėjimosi išlaidos yra protingo dydžio, neviršija Rekomendacijose dėl civilinėse bylose priteisimo užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą maksimalaus dydžio (CPK 98 straipsnio 2 dalis), pagrįstos rašytiniais įrodymais, kas sudaro pagrindą tenkinti ieškovės prašymą.
31. Ieškinį tenkinus, ieškovei iš atsakovės priteistinas 2 385 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimas (CPK 93 straipsnio 1 dalis, 88 straipsnio 1 dalies 1, 6 ir 9 punktai).
Rezoliucinė dalis
Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 268 – 270 straipsniais,
nusprendžia:
ieškinį tenkinti.
Priteisti ieškovei V. K. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) iš atsakovės K. S. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) 5 000 Eur (penkių tūkstančių eurų ir 00 ct) avansą, 1 000 Eur (vieno tūkstančio eurų ir 00 ct) baudą, 5 (penkių) procentų dydžio metines procesines palūkanas, skaičiuojamas nuo priteistos sumos (6 000 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2025 m. vasario 26 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, ir 2 385 Eur (dviejų tūkstančių trijų šimtų aštuoniasdešimt penkių eurų ir 00 t) bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.
Sprendimas per 30 (trisdešimt) dienų nuo jo (sprendimo) priėmimo dienos gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.