- Teismas
- Kauno apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2019-02-26
- Bylos Nr.
- e2A-311-264/2019
- Teisminio proceso Nr.
- 2-28-3-05233-2017-8
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Virginija Lozoraitytė, Aušra Baubienė, Virginija Gudynienė
- Ieškovas
- A. V.
- Atsakovas
- Marijampolės savivaldybės administracijai
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Aušros Baubienės (kolegijos pirmininkė, pranešėja), Virginijos Gudynienės ir Virginijos Lozoraitytės,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo A. V. apeliacinį skundą dėl Marijampolės apylinkės teismo 2018 m. spalio 18 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-833-570/2018 pagal ieškovo A. V. ieškinį atsakovei Marijampolės savivaldybės administracijai dėl įpareigojimo perskaičiuoti turto pardavimo kainą.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovas ieškinyje prašė nustatyti, kad buto su rūsiu, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), 2015 m. kovo 30 d. Marijampolės savivaldybės tarybos sprendimu Nr. 1-131 įrašyto į Marijampolės savivaldybės parduodamų būstų ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų sąrašą (įrašo Nr. 109) rinkos kaina apskaičiuota pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą, Civiliniame kodekse nustatyta tvarka įvertinus parduodamo objekto vertę pakeitusias nuomininko investicijas yra 22 450 Eur arba įpareigoti atsakovę Marijampolės savivaldybės administraciją, ne vėliau kaip per 30 kalendorinių dienų, skaičiuojant nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos, perskaičiuoti minėto parduodamo buto rinkos kainą, ir ją apskaičiuoti įvertinus parduodamo objekto vertę pakeitusias UAB „Skena“ 2016 m. balandžio 29 d. ataskaitoje Nr. 16-04/16 nurodytas bei ieškovo atliktas investicijas; priteisti iš atsakovės visas bylinėjimosi išlaidas.
2. Nurodė, jog ieškovas nuo 1993 metų pradžios iki šiol kaip nuomininkas gyvena 4 kambarių bute, esančiame (duomenys neskelbtini). Šis butas jam buvo suteiktas Marijampolės savivaldybės (tuo metu Valdybos) 1992 m. gruodžio 24 d. potvarkiu kaip tarnybinis, kadangi dirbo Marijampolės griežto režimo pataisos kolonijoje (šiuo metu Marijampolės pataisos namai), viršininko pavaduotoju. Buto suteikimą patvirtino ir Marijampolės miesto valdyba (toliau – Savivaldybė) 1992 m. gruodžio 30 d. potvarkiu Nr. 851. Ieškovo žiniomis, pataisos namai sumokėjo Marijampolės miesto valdybai už butą 28 000 Lt per du kartus ir tokiu būdu atsiskaitė su savivaldybe. Paskirtas butas buvo naujos statybos su daline apdaila, todėl buvo reikalinga atlikti jo įrengimo darbus, kurių neatlikus būstas gyvenimui pagal jo tiesioginę paskirtį nebuvo tinkamas. Teigia laikotarpiu nuo 1993 metų iki 1997 metų atlikęs įrengimo darbus. Detalus atliktų darbų sąrašas yra pateiktas UAB „Skena“ atliktoje 2016 m. balandžio 29 d. ataskaitoje Nr. 16-04/16. Darbus atliko turėdamas žodinį Pataisos namų administracijos leidimą (sutikimą). Ieškovo manymu, buvo atliktas kapitalinis remontas ir jo atliktos investicijos pakeitė būsto vertę, todėl butui esant įrašytam į Marijampolės savivaldybės parduodamų būstų ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų sąrašą bei vadovaujantis LR Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 24 str. 2 d. 5 p. nustatant parduodamo objekto kainą turi būti įvertintos parduodamo objekto vertę pakeitusios nuomininko investicijos. Sutinkamai Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 24 straipsnio 2 dalies 5 punktu, jis turi teisę įsigyti minėtą butą iš savivaldybės (atsakovo) už rinkos kainą, apskaičiuotą pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą, įvertinus parduodamo objekto vertę pakeitusias nuomininko investicijas. Ieškovo pagerinimų įvertinimai apskaičiuoti UAB „Skena“ ir sudaro 13 729,40 Eur. Turto vertintojas UAB „Vaidasa“ atliko ginčo buto rinkos kainos nustatymą ir įvertinus parduodamo objekto vertę pakeitusias nuomininko investicijas sudaro 22 450 Eur. Teigia, kad už tokią kainą ieškovui butas ir turi būti parduotas.
3. Atsakovė su ieškiniu nesutinka ir prašo jį atmesti kaip nepagrįstą. Nurodo, kad 4 kambarių butas su rūsiu, esantis (duomenys neskelbtini), 1992 metais nuosavybės teise priklausė Marijampolės miesto valdybai, kuri 1992 m. gruodžio 16 d. potvarkiu Nr. 823 nutarė įregistruoti 4 kambarių 50,74 m. gyvenamojo ploto butą, esantį (duomenys neskelbtini), Griežtojo režimo pataisos darbų kolonijos (šiuo metu Marijampolės pataisos namai) tarnybiniu butu. Tačiau šis ginčo butas netapo minėtos įstaigos nuosavybe, nebuvo įtrauktas ir į pataisos namų balansą. Šis ginčo butas ieškovui buvo paskirtas buto savininko, t.y. valdybos 1992 m. gruodžio 30 d. potvarkiu Nr. 851 „Dėl butų skyrimo“. Valdyba išdavė ieškovui tarnybinės gyvenamosios patalpos orderį (leidimą) Nr. XII-27 apsigyventi ginčo bute. Ieškovas 1994 m. kovo 18 d. su Marijampolės miesto Valstybine butų ūkio remonto ir eksploatavimo įmone pasirašė Gyvenamosios patalpos valstybinio ir visuomeninio butų fondo namuose nuomos tipinę sutartį ir mokėjo nustatytą nuomos mokestį. Vėliau Marijampolės savivaldybė 2002 m. spalio 21 d. su ieškovu sudarė Gyvenamosios patalpos nuomos sutartį Nr. 29-186- (2.8). Mano, kad tarnybiniai būstai buvo skiriami pilnai įrengti ir jiems nereikėjo papildomo remonto, nebent pats gyventojas pageidaudavo pagal savo poreikius kažką pasikeisti ar prabangiau pasidaryti. Be to, Nuomos Sutarties priedo Gyvenamosios patalpos pase, kurį pasirašė šalys, pateikta informacija, jog gyvenamoji patalpa ir jos įrengimai tuo metu buvo techniškai sutvarkyti. Pagal tuo metu galiojusio Civilinio kodekso 316 straipsnį, tam, jog būtų pagrindas reikalauti ginčo buto pagerinimo išlaidų atlyginimo, remonto darbams, kuriais gerinamas išsinuomotas ginčo butas, turėjo būti gautas nuomotojo (savininko) sutikimas. Pagerinimų, nuomininko padarytų be nuomotojo (savininko) leidimo ir neatskiriamų be žalos išsinuomotam turtui, vertė neprivalo būti atlyginama. Tokio sutikimo ieškovas neturėjo. O jei turėjo tik Griežtojo režimo pataisos darbų kolonijos administracijos leidimą (sutikimą), tai nesuteikia ieškovui pagrindo reikalauti iš atsakovo atlyginti patirtas remonto išlaidas perskaičiuojant ginčo buto pardavimo kainą. Perplanuoti tarnybines patalpas ar atlikti kapitalinį remontą ieškovas galėjo tik gavęs raštišką nuomotojo (savininko) leidimą. Tačiau dėl tokio leidimo Ieškovas į nuomotoją (savininką) nėra kreipęsis.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
4. Marijampolės apylinkės teismo Marijampolės rūmai 2018 m. spalio 18 d. sprendimu ieškinį atmetė.
5. Teismas vertino, jog ieškovui turėjo būti žinoma, jog dėl sutikimo atlikti remonto, pertvarkymo ar kitus buto pagerinimo darbus jis privalėjo kreiptis į nuomotoją (savininką) Savivaldybę, bet ne į Pataisos namų administraciją. Pažymėjo, kad šias aplinkybes patvirtino ir byloje apklausti liudytojai K. N., S. P., nurodydami, jog butas niekada nebuvo pataisos namų balanse, jiems nepriklausė nuosavybės teise.
6. Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad ieškovas, ėmęsis ginčo buto remonto darbų 1993-1997 metais, neabejotinai turėjo žinoti 1994 metų nuomos sutarties sąlygas ir jos priedo – Paso, turinį bei šiuose dokumentuose nustatytas tarnybinių gyvenamųjų patalpų pagerinimo lėšų kompensavimo sąlygas, nes jis pats remiasi būtent nurodytais dokumentais. Pažymėjo, kad ieškovas išsilavinęs, pataisos namų direktoriaus pavaduotojo pareigas užėmęs asmuo.
7. Teismas nustatė, jog byloje nėra duomenų, kad ieškovas, prieš atlikdamas ginčo buto remonto darbus, kreipėsi į tuometį šių gyvenamųjų patalpų valdytoją sutikimo atlikti buto pagerinimo darbus (kapitalinį remontą). Teismas pažymėjo ir tai, jog Nuomos sutartyje neaptarta, kuriai iš šalių tenka pareiga atlikti buto kapitalinio remonto darbus, todėl turi būti vadovaujamasi įstatymo nuostatomis, pagal kurias nuomojamų patalpų kapitalinis remontas yra nuomotojo pareiga (1964 m. CK 306 straipsnis).
8. Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad byloje nėra duomenų, kad ginčo butui buvo reikalingas kapitalinis remontas, kad šio valstybės turto valdytojas nevykdė pareigos tokį remontą atlikti. Atkreipė dėmesį, kad 1994 m. ieškovas nurodė nuomos sutarties sąlygose, jog butas techniškai tvarkingas.
9. Teismas darė išvadą, jog ginčo buto remonto darbus 1993-1997 metais ieškovas atliko neturėdamas tuomečio valstybės turto valdytojo sutikimo pagerinti butą (atlikti jo kapitalinį remontą), nesuderinęs su juo konkrečių remonto darbų ir jų apimties (CPK 176 straipsnio 1 dalis, 185 straipsnis).
10. Teismas nustatęs, kad ieškovas neįvykdė vienos iš būtinųjų sąlygų teisei reikalauti buto pagerinimo išlaidų įgyti, t. y. negavo buto nuomotojo leidimo pagerinti butą, sprendė, kad nėra teisinio pagrindo spręsti dėl buto pagerinimo išlaidų (investicijų) atlyginimo.
11. Pirmosios instancijos teismas nurodė, jog ieškovo pateiktu UAB „Vadasa“ turto vertinimu 2016 m. balandžio 6 d. būklei teismas vadovautis nustatant buto kainą negalėtų, nes butas apžiūrėtas 2017 m. spalio 14 d., tačiau vertintas 2016 m. balandžio 6 d. būklei.
12. Teismas atkreipė dėmesį, jog ieškovas nepaaiškino, kodėl sąmatoje nurodytos išlaidos apskaičiuotos 2016 m. kainomis, kai tuo tarpu medžiagos pirktos ir darbai atlikti 1993-1997 metų kainomis.
13. Teismas pažymėjo, jog jam pasiūlius pateikti turimas sąskaitas, mokėjimo kvitus ar kt. turėtas išlaidas pagrindžiančius įrodymus, ieškovas jų pateikti negalėjo, nes neturėjo. Atsižvelgiant į tai, teismas darė išvadą, kad tokių duomenų ieškovas nepateikė ir vertintojams bei specialistui A. Z., todėl atmetė kaip neįrodytą ieškovo reikalavimą įtraukti jo turėtas investicijas (pagerinimus) į parduodamo buto kainą.
14. Teismas paaiškino, jog bendras 3 metų ieškinio senaties terminas (pagal 1964 m. CK 84 str. 1 d.) negalėtų būti taikomas, kadangi buto pagerinimo (investicijų) įskaitymo klausimas tapo aktualus ir sprendžiamas tik 2015 m. ginčo butą įtraukus į privatizuojamų objektų sąrašą ir suteikus ieškovui teisę jį įsigyti.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai
15. Ieškovas A. V. apeliaciniame skunde prašo apeliacinį skundą patenkinti – Marijampolės apylinkės teismo Marijampolės rūmų 2018 m. spalio 18 d. sprendimą civilinėje byloje Nr. e2-833-570/2018 panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti. Taip pat prašo priteisti ieškovui iš atsakovo bylinėjimosi išlaidas patirtas pirmosios ir apeliacinės instancijos teisme. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
15.1. Pirmosios instancijos teismo išvada, kad 1993-1997 metais ginčo butas buvo atsakovės Marijampolės savivaldybės nuosavybė ir kad ieškovas sutikimą darbams atlikti turėjo gauti iš tuometinio ginčo buto savininko - atsakovo Marijampolės savivaldybės nepagrįsta ir neteisinga.
15.2. Teismas nepagrįstai padarė išvadą, kad ieškovas žinojo, kad buto pagerinimo laikotarpiu (1993-1997 m.) ginčo butas priklausė Marijampolės savivaldybei.
15.3. Atsakovė Marijampolės savivaldybė neįregistravusi nuosavybės sandorio viešajame registre (VĮ Registrų centras) šio fakto negali panaudoti prieš trečiuosius asmenis.
Žemesnės instancijos teismas
15.4. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai padarė išvadą, jog tai, kad ieškovas byloje atsakovu patraukė Marijampolės savivaldybę, o ne Marijampolės pataisos namus įrodo, jog leidimo darbams atlikti reikėjo kreiptis į savininką – Marijampolės miesto savivaldybę.
15.5. Teismas priimtame ginčo sprendime nevertino ir nepasisakė ar ieškovo atlikti darbai laikytini ginčo buto pagerinimo darbais.
15.6. Teismas nepagrįstai pažymėjo, kad UAB „Vadasa“ turto vertinimu negalėtų remtis, kadangi butas apžiūrėtas 2017 m. spalio 14 d., tačiau vertintas 2016 m. balandžio 6 d. būklei.
15.7. Pirmosios instancijos teismo išvada, kad ieškovui neturint sąskaitų, mokėjimo kvitų ar kitų išlaidas pagrindžiančių įrodymų, negali būti tenkinamas ieškovo reikalavimas įtraukti jo turėtas investicijas (pagerinimus) į parduodamo buto kainą nepagrįsta.
Atsiliepimas
16. Atsakovė Marijampolės savivaldybė atsiliepime į apeliacinį skundą prašo ieškovo apeliacinį skundą atmesti ir palikti pirmosios instancijos teismo nutartį nepakeistą. Atsiliepime į apeliacinį skundą nurodomi šie argumentai:
Šalies argumentai
16.1. Ieškovas teigia, kad buto pagerinimo darbus atliko 1993-1997 metais nors, tai, kad minėti darbai buvo atliekami būtent šiuo laikotarpiu byloje pagrindžiančių įrodymų nepateikė.
16.2. Su ieškovu kaip nuomininku sutartį pasirašė ne Marijampolės griežto režimo pataisos darbų kolonija, o Valdybos įgaliotas asmuo - nuomininkas Valstybinė butų ūkio remonto ir eksploatavimo įmonė.
16.3. Ieškovo skunde nurodytas teiginys neva ginčo butas valdymui, naudojimui ir disponavimui patikėjimo teise buvo perduotas Griežto režimo pataisos darbų kolonijai neatitinka tikrovės. Be to ieškovas nepateikė šį teiginį įrodančių duomenų.
16.4. Atsakovės žiniomis tarnybiniai būstai buvo skiriami pilnai įrengti ir jiems nereikėjo papildomo remonto. Tai patvirtina Nuomos Sutarties priedo Gyvenamosios patalpos pase, kurį pasirašė tiek Butų ūkio organizacija, tiek ieškovas pateikta informacija, jog gyvenamoji patalpa ir jos įrengimai šiuo metu yra techniškai sutvarkyti.
16.5. Galutinį sprendimą dėl ginčo buto skyrimo ieškovui priėmė ne Marijampolės griežtojo režimo pataisos darbų kolonijos butų skirstymo reikalams sudaryta komisija savo 1992 m. gruodžio 24 d. protokolu, o Valdyba savo 1992 m. gruodžio 30 d. potvarkiu Nr. 851 „Dėl butų skyrimo“.
16.6. Ieškovas ginčo buto darbams turėjo tik Griežtojo režimo pataisos darbų kolonijos administracijos žodinį leidimą (sutikimą), tai nesuteikia ieškovui pagrindo reikalauti iš atsakovės atlyginti patirtas remonto išlaidas perskaičiuojant ginčo buto pardavimo kainą.
16.7. Ieškovo pateikta UAB „Skena“ 2016 m. balandžio 29 d. ataskaita Nr. 16-04/16 neatitinka nei vieno išlaidų požymių, t. y. realumo, būtinumo ar protingumo. Pateiktos lokalinės sąmatos nustato tik remonto darbų, medžiagų kiekį bei kainą, tačiau neįrodo ieškovo realiai turėtų būtinų išlaidų išsinuomotam turtui pagerinti, t.y. neįrodo, kad ieškovas sumokėjo už ieškinyje išvardintas medžiagas bei darbus. Ieškovas nepateikė jokių statybinių medžiagų įsigijimo čekių (sąskaitų - faktūrų ir pan.), patvirtinančių lokalinėje sąmatoje nurodytą išlaidų dydį. Taip pat nepateikti jokie finansiniai dokumentai įrodantys ir apmokėjimą už atliktus darbus.
16.8. Ieškovo pateiktoje UAB „Skena“ lokalinėje sąmatoje nurodyta 13 729,40 Eur remonto darbų vertė. Pažymėtina, kad lokalinė sąmata sudaryta 2016 m. kovo mėnesio kainomis, nors patys darbai, ieškovo teigimu, atlikti 1993-1997 m. laikotarpiu. UAB „Skena“ ataskaitoje, taip pat nėra nurodyta konkreti darbų atlikimo data.
16.9. Ieškovas pateikia išlaidas už šarvuotas duris ar pakeistus plastikinius langus ir pan., tačiau šie daiktai iš esmės nėra susiję nei su einamuoju, nei su kapitaliniu gyvenamųjų patalpų remontu, o reikalingi tik ieškovo asmeniniams poreikiams ar patogumui.
16.10. Atlikdamas apdailos darbus, nurodomus ieškinyje, ieškovas vykdė savo sutartinius įsipareigojimus, prisiimtus 1994 m. kovo 18 d. Nuomos Sutartimi, o pagal šią Nuomos Sutartį, ieškovas įsipareigojo savo lėšomis atlikti ne tik ginčo buto einamąjį remontą, bet ir keisti technikos įrangą bei pertvarkyti vidaus elektros instaliaciją ir jos įtaisus.
16.11. UAB „Vadasa“ atliktas retrospektyvinis vertinimas neturi juridinės reikšmės bylai, kadangi retrospektyvinio vertinimo ataskaita atlikta remiantis tik ieškovo žodiniais paaiškinimais be nei vieno rašytinio įrodymo, todėl nėra galimybės identifikuoti vertinamo objekto individualių savybių, kurios turi įtaką jų vertei, o taip pat įvertinti, ar pateiktas objektų aprašymas yra teisingas.
16.12. Ieškovas nepateikė duomenų, kad UAB „Vadasa“ pateiktoje turto vertinimo ataskaitoje nurodyta ginčo buto vertė 22 450 Eur yra atėmus ieškovo padarytus buto gerinimo darbus.
16.13. Nei Valdyba, nei Marijampolės savivaldybė, nei jos įgalioti asmenys (nuomotojas Marijampolės miesto Valstybinė butų ūkio remonto ir eksploatavimo įmonė) nėra ieškovui išdavę leidimo (sutikimo) remonto darbams atlikti. Duomenų, kad ieškovas būtų kreipęsis į atsakovę, prašydamas leidimo atlikti būsto pagerinimus nepateikta.
16.14. Ieškovas vadovaujasi CK 1.71 straipsnio nuostata, tačiau darbai buvo atliekami 1993-1997 metais, kai tuo metu galiojo civilinis kodeksas (1964 m.), kurio 43 straipsnio 1 dalies 1 punkto nuostata.
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados.
Apeliacinis skundas atmestinas.
17. Apeliacinės instancijos teismas turi patikrinti, ar pirmosios instancijos teismas teisingai išsprendė bylą faktiniu ir teisiniu aspektais, o nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas apsprendžia apeliacinio skundo teisiniai argumentai bei motyvai, taip pat absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 str. 1 d.). Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė (CPK 329 str.).
18. Teisėjų kolegija, įvertinusi apeliacijos dalyką, apeliacinį skundą, atsiliepimo į jį argumentus, konstatuoja, jog nenustatyta būtinybė apeliacinį skundą nagrinėti žodinio proceso tvarka, o rašytinis šios bylos nagrinėjimas nepažeis šalių teisių ir užtikrins civilinio proceso koncentracijos ir ekonomiškumo principų įgyvendinimą (CPK 321 ir 322 straipsniai).
19. Byloje kilo ginčas dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių nuomininko teisę į nuomojamų savivaldybės patalpų pagerinimo išlaidų kompensavimą, kai tas pats nuomininkas nuomojamas patalpas įgyja nuosavybėn, aiškinimo ir taikymo.
20. Nagrinėjamoje byloje nustatyta ir nekilo ginčo, kad ieškovui A. V. 1992 m. gruodžio 24 d. Marijampolės valdybos potvarkiu bei tos pačios valdybos išduotu buto orderiu buvo suteiktas tarnybinis butas, kuriame gyvena iki šiol nuomininko teisėmis pagal 1994-03-18 ir 2002-10-21 sudarytas neterminuotas Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis. Nuomos sutartys buvo sudarytos pagal Tarnybinių gyvenamųjų patalpų suteikimo, apskaitos ir naudojimosi taisykles, patvirtintas LR Vyriausybės 1991 m. lapkričio 29 d. nutarimu Nr. 495 (toliau- Taisyklės). Taigi tarp ieškovo ir atsakovės yra susiklostę teisiniai gyvenamųjų patalpų nuomos santykiai. Ginčo butas Marijampolės savivaldybės tarybos 2015 m. kovo 30 d. sprendimu Nr. 1-131 yra įrašytas į Marijampolės savivaldybės parduodamų būstų ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų sąrašą (įrašo Nr. 109). Ieškovas šį butą pageidauja įsigyti.
22. Apeliacinis skundas iš esmės argumentuojamas tuo, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai vertino byloje esančius įrodymus, padarė neteisingą išvadą, kad ieškovas ginčo buto remonto darbus 1993-1997 metais atliko neturėdamas tuomečio valstybės turto valdytojo sutikimo pagerinti butą, nesuderinęs su juo konkrečių remonto darbų ir apimties, kad nepakanka įrodymų pagrindžiančių jo turėtas išlaidas, investicijas (pagerinimus) į parduodamo buto kainą. Šiuos ir juos detalizuojančius argumentus teisėjų kolegija atmeta kaip nepagrįstus.
23. CK 6.501 straipsnyje, reglamentuojančiame nuomininko teisę į išnuomoto turto pagerinimo išlaidų atlyginimą, nustatyta, kad kai nuomininkas nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerina, jis turi teisę į turėtų šiam tikslui atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymas ar sutartis numato ką kita; nuomininko padarytus be nuomotojo leidimo pagerinimus, jeigu juos galima atskirti be žalos išnuomotam daiktui ir jeigu nuomotojas nesutinka atlyginti jų vertės, nuomininkas gali pasiimti; nuomininko padarytų be nuomotojo leidimo ir neatskiriamų be žalos išsinuomotam daiktui pagerinimų vertės neprivaloma atlyginti.
24. Sisteminės cituotų įstatymo nuostatų analizės pagrindu teisėjų kolegija konstatuoja, kad Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo 24 straipsnio 2 dalies 5 punkto nuostatos turi būti aiškinamos ir taikomos taip, kad valstybės (savivaldybės) turto pardavimo atveju nuomininko teisėtai, turint nuomotojo leidimą, turėtos būtinos turto pagerinimo išlaidos jam būtų kompensuotos pagal CK 6.501 straipsnyje įtvirtintas taisykles. Kai pagerintą turtą įsigyja pats pagerinimus padaręs nuomininkas, jo teisė į turto pagerinimo išlaidų atlyginimą išlieka ir turi būti ginama: tokiu atveju turto pagerinimo išlaidas turi kompensuoti buvęs parduoto turto savininkas (savivaldybė). Priešingas įstatymo aiškinimas ir taikymas reikštų nepagrįstą savivaldybės praturtėjimo nuomininko sąskaita įteisinimą, todėl prieštarautų bendriesiems teisės ir civilinių santykių teisinio reglamentavimo principams.
25. Kasacinio teismo praktikoje dėl bendrųjų CK nuostatų, reglamentuojančių nuomojamo (naudojamo panaudos pagrindu) turto pagerinimo išlaidų kompensavimą išaiškinta, kad sprendžiant dėl daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo, būtina nustatyti tokias sąlygas: nuomininkas (panaudos gavėjas) pagerino išsinuomotą (naudotą neatlygintinai) daiktą; nuomininkas (panaudos gavėjas) turėjo nuomotojo (panaudos davėjo) leidimą daryti daikto pagerinimus; nuomininko (panaudos gavėjo) turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų dydį; įstatymų ar šalių sutarties nenustatyta kitokių šių išlaidų atlyginimo taisyklių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. birželio 1 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3261/2012; 2015 m. sausio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-69/2015 ir kt.)
26. Ieškovas ieškinį grindė aplinkybėmis, kad 1992 m. gruodžio 24 d. jam skirtas tarnybinis butas buvo ką tik pastatytas su daline apdaila, o jis buto įrengimo darbus atliko su Marijampolės pataisos darbų kolonijos administracijos leidimu, tačiau atsakovė apskaičiuodama buto rinkos vertę, atsisakė įvertinti parduodamo objekto vertę pakeitusias nuomininko investicijas (t.y. jas įskaityti). Taip pat nurodė, kad laikotarpiu nuo 1993 metų iki 1997 metų jis atliko šiuos buto pagerinimo darbus: pakeitė visus langus iš medinių į plastikinius (pakeisti 4 kambarių langai, pakeistas virtuvės langas bei pakeistos dviejų balkonų durys), pakeisti 5 vnt. radiatorių į naujus plieninius, pakeista 7 vnt. durų iš presuoto kartono į medines ( 4 kambarių, virtuvės, vonios, tualeto), pakeistos buto išorinės durys (įdėtos šarvo durys), naujai išvedžiota elektros instaliacija, pakeista grindų danga (virtuvėje, vonioje ir tualete sudėta plytelės, kambaryje sudėta parketlentės), vonioje pervedžiota santechnika, pakeisti santechniniai prietaisai, sudėtos pakabinamos lubos vonioje, išklijuotos apdailos plokšte lubos tualete ir koridoriuje, koridorius ir balkonas iškaltas pušies dailylentėmis, išlygintos kambarių lubos (buvo 2-3 centimetrų pažemėjimai tarp perdengimo plokščių), išlygintos sienos ir kt.. Nurodė, kad pagerinimų įvertinimai apskaičiuoti UAB „Skena“ ir sudaro 13 729,40 Eur, o pagal Turto vertintojo UAB „Vaidasa“ atliktą ginčo buto rinkos kainos nustatymą, įvertinus parduodamo objekto vertę pakeitusias nuomininko investicijas, rinkos kaina yra 22 450 Eur. Už tokią kainą ieškovui butas ir turi būti parduotas.
27. Apeliaciniame skunde ieškovas teigia, kad jis buto pagerinimus atliko turėdamas tuomečio valstybės turto valdytojo Marijampolės pataisos namų administracijos žodinį sutikimą, įrodinėdamas Marijampolės pataisos namų direktoriaus 2016-06-16 raštu Nr. 9/07-8941 bei 1999-05-07 turto perdavimo-priėmimo aktu, liudytojo K. N. paaiškinimais. Tačiau teisėjų kolegijos nuomone, paminėtuose dokumentuose esantys duomenys bei liudytojo paaiškinimai nepakankami šiuos įrodymus vertinti kitaip nei juos vertino pirmosios instancijos teismas, atsižvelgiant į byloje esančių įrodymų visumą.
28. Bylos medžiaga patvirtina, kad ginčo butas nebuvo įtrauktas į Marijampolės pataisos namų balansą, Savivaldybės potvarkiu paskirtas ieškovui kaip tarnybinis butas ir išnuomotas pagal 1994-03-18 ir 2002-10-21 sudarytas neterminuotas Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis. Pagal ieškovo nurodomo laikotarpio 1993-1997 metais buto remonto atlikimo metu galiojusių teisės normų (1964 m. CK 316 straipsnis) reikalavimus tam, jog būtų pagrindas reikalauti Buto pagerinimo išlaidų atlyginimo, remonto darbams, kuriais gerinamas išsinuomotas butas, turėjo būti gautas nuomotojo sutikimas. Kaip matyti iš ieškovo pateiktos 1994 m. ginčo buto nuomos sutarties ir jos priedo - Paso, kuriame aiškiai nurodyta, jog patalpos perduodamos techniškai tvarkingos ir jos nuosavybės teise priklauso Savivaldybei, ieškovui perduotos potvarkio suteikti tarnybinį butą, buto orderio pagrindu. Su apeliantu kaip nuomininku sutartį pasirašė ne Marijampolės griežto režimo pataisos darbų kolonija, o Valdybos įgaliotas asmuo - nuomininkas Valstybinė butų ūkio remonto ir eksploatavimo įmonė, tai atitiko 1964 m. CK 321 straipsnio nuostatas, pagal kurias gyvenamosios patalpos nuomos sutarties šalys yra nuomotojas ir nuomininkas.
29. Pirmosios instancijos teismas teisingai konstatavo, jog nustačius, kad ieškovas neįvykdė vienos iš būtinųjų sąlygų teisei reikalauti buto pagerinimo išlaidų įgyti, t.y. negavo Buto nuomotojo leidimo pagerinti Butą, nėra teisinio pagrindo spręsti dėl Buto pagerinimo išlaidų (investicijų atlyginimo) (CK 6.501 straipsnis).
Žemesnės instancijos teismas
30. Pirmosios instancijos teismas nustatė ir apeliaciniame skunde apeliantas neginčija, kad sudarydamas Sutartį dėl ginčo Buto nuomos, ieškovas, be kita ko, įsipareigojo savo lėšomis atlikti gyvenamųjų patalpų bei įrangos einamąjį remontą: tinkuoti, balinti, dažyti lubas ir sienas; dažyti langų vidinius rėmus, palanges, duris, grindis, radiatorius, vamzdžius; keisti langų ir durų įtaisus, įstiklinti langus; remontuoti buto viduje elektros instaliaciją ir jos įtaisus, įstiklinti langus; remontuoti buto viduje elektros instaliaciją ir jos įtaisus; remontuoti ir keisti sanitarinius technikos įrenginius (klozetus, vonias, kriaukles, praustuvus, elektros virykles) tarnybinės patalpos viduje).
31. Pirmosios instancijos teismas įvertinęs aplinkybę, kad ieškovas nepateikė jokių sąskaitų, mokėjimo kvitų ar kt. turėtas išlaidas pagrindžiančių įrodymų nei teismui, nei turto vertintojams, specialistui A. Z., ieškovo reikalavimą įtraukti jo turėtas investicijas (pagerinimus) į parduodamo buto kainą atmetė ir dėl šių priežasčių.
32. Teisėjų kolegija, sutikdama su pirmosios instancijos teismo išvadomis, pažymi, kad tam tikri daikto remonto darbai savaime nereiškia, kad daiktas yra pagerintas. Kasacinio teismo praktikoje laikomasi pozicijos, kad daikto pagerinimu gali būti pripažįstami tokie darbai, dėl kurių pagerėja to daikto techninės savybės, konkretus daiktas tampa vertingesnis, naudingesnis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 09 19 nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-379/2008). Pagal bendrąją taisyklę būtinomis atlygintinomis turto pagerinimo išlaidomis pripažįstamos tokios, dėl kurių padidėjo nuosavybės objekto, kaip tokio, vertė, t. y. atlygintina ne turėtų išlaidų suma, o jos dalis, atitinkanti turto vertės padidėjimą. Todėl, sprendžiant dėl daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo, aktualu nustatyti ne turėtų išlaidų dydį, bet turto vertės padidėjimą, proporcingą nuomininko turėtoms turto pagerinimo išlaidoms.
33. Nors apeliaciniame skunde apeliantas teigia, kad pirmosios instancijos teismas nevertino ir nepasisakė ar ieškovo atlikti darbai laikytini ginčo buto pagerinimo darbais, tačiau teisėjų kolegijos vertinimu, šioje byloje ieškovas turėjo pareigą įrodyti ir iš esmės neįrodinėjo, kiek dėl įdėtų pagerinimų tapo brangesnis pats butas. Kadangi tam tikri remonto darbai savaime nereiškia, kad daiktas yra pagerintas ir dėl to jie tampa naudingi nuomotojui, esminę reikšmę turi tai, kiek dėl įdėtų pagerinimų geresnis (brangesnis) tapo pats daiktas.
34. Ieškovas buto investicijomis prašė pripažinti langų, šarvuotų durų, radiatorių, santechnikos prietaisų keitimo sumontavimo išlaidas, sienų apdailai išleistas lėšas bendrai 13 729, 40 Eur sumai. Ieškovas šią sumą grindė UAB „Skena“ ataskaita, lokaline sąmata Nr.S001, sudaryta 2016 m. kovo mėnesio kainomis (e. bylos 1 t. b. l. 18-28), atsakovė teigia, kad ieškovas nepateikė jokių įrodymų dėl šių išlaidų datos, dydžio. Turto vertės padidėjimą grindė UAB „Vadasa“ turto vertinimo ataskaita Nr. 17-10-110, kurioje vertinimo datai – 2016 m. balandžio 6 d. nustatyta vertinamo turto rinkos vertė lyginamuoju metodu – 22 450 Eur , o buto apžiūros data - 2017 m. spalio 14 d. , fiksuota buto būklė (ataskaitos 1 lentelė) – bloga (grindų, sienų, lubų apdailos būklė – bloga) (e. bylos 1 tomas b.l. 35-50). Pirmosios instancijos teismas šiuos ieškovo pateiktus rašytinius įrodymus laikė nepakankamais įrodymais, pagrindžiančiais ieškovo nurodytų buto pagerinimo darbų atlikimą 1993-1997 metais bei ieškovo turėtas išlaidas.
35. Kaip teisingai pažymėjo pirmosios instancijos teismas, UAB „Skena“ ataskaita, lokaline sąmata Nr.S001, sudaryta 2016 m. kovo mėnesio kainomis, todėl nepagrindžia ieškovo nurodytų aplinkybių, kad pagerinimo darbus faktiškai atliko 1993-1997 m. ir realiai turėjo pagerinimo išlaidų bendrai 13 729, 40 Eur. Todėl teisėjų kolegija pritaria pirmosios instancijos teismo išvadai, kad ieškovas neįrodė kaip nuomininko turėtų buto pagerinimo tikslui būtinų išlaidų dydžio.
36. Sutiktina su apelianto teiginiais, kad namas pastatytas 1993 m., todėl ginčo butui tuo metu nereikėjo atlikti nei einamojo, nei kapitalinio remonto, todėl ieškovo ieškinyje nurodyti kaip jo atlikti buto pagerinimo darbai 1993-1997 metais galėtų būti priskirtini buto pagerinimams, tačiau kaip minėta šios nutarties 32, 33 punktuose išdėstytą kasacinio teismo praktiką bei ieškovo pareigą įrodyti, kad dėl tokių darbų konkretus daiktas tapo vertingesnis, apeliantas neįrodė (CPK 185 str.).
37. Nors ieškovas nuomininko atliktas investicijas pakeitusias ginčo buto vertę įrodinėjo pateikta UAB „ Vaidasa “ turto vertintojo L. K. atlikta Turto vertinimo ataskaita Nr. 17-10-110 bei pažyma Nr. 17-10-110p, teigiant, kad ginčo buto rinkos vertė įvertinus parduodamo objekto vertę pakeitusias nuomininko investicijas yra 22 450 Eur, tačiau pirmosios instancijos teismas pagrįstai ja nesivadovavo, apklaustas liudytoju L. K. teisme patvirtino, kad jis buto vertę nustatinėjo pagal paties ieškovo žodinius paaiškinimas, nesant 1993-1997 m. buto foto fiksacijos, nesant išlikusių sąskaitų ir mokėjimų kvitų, nesivadovavo ir lokaline sąmata, sudaryta UAB „Skena“. Apelianto nurodytoje turto vertės nustatymo pažymoje nustatyta turto rinkos vertė – 22 450 Eur 2016 m. balandžio 6 dienai lyginamuoju metodu, tačiau kaip matyti iš Turto vertinimo ataskaitos Nr. 17-10-110 , atliekant buto vertės nustatymą, nebuvo vertinama, kad bute pakeisti langai, atnaujinta grindų danga, išorinės durys šarvuotos ir pan., bei kokios investicijos padidino buto vertę ir kiek (kokia procentine išraiška) ji padidėjo dėl šių investicijų, t. y. nėra nustatytas vertės padidėjimas procentais dėl ginčo butui pagerinti padarytų išlaidų.
38. Teisėjų kolegija neturi pagrindo nesutikti su atsakovės atsiliepime į apeliacinį skundą argumentais, kad ieškovo pateikta UAB „Vadasa“ turto vertinimo ataskaita neatitinka Turto ir verslo vertinimo metodikos reikalavimų. Metodikos 2 punkte nurodyta, kad retrospektyvinis vertinimas, tai vertinimas, kai nustatoma praeityje buvusi turto vertė. Atliekant retrospektyvinį vertinimą, turi būti vadovaujamasi minėtos Metodikos 42-45 punktuose įtvirtintomis nuostatomis. Ieškovas nepateikė duomenų, kad UAB „Vadasa“ pateiktoje turto vertinimo ataskaitoje nurodyta ginčo buto vertė 22.450,00 yra atėmus ieškovo padarytus buto gerinimo darbus. Sprendžiant dėl daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo, aktualu nustatyti ne tik turėtų išlaidų dydį, bet turto vertės padidėjimą, proporcingą nuomininko turėtoms turto pagerinimo išlaidoms.
39. Turto vertė rinkoje nustatoma vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo) reikalavimais bei Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159 patvirtintos turto ir verslo vertinimo metodikos (ginčui aktuali nuo 2013 m. birželio 7 d. galiojanti redakcija; toliau – Metodika). Parduodamo savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų vertę, vadovaudamiesi Turto ir verslo vertinimo metodika, patvirtinta vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu, nustato viešuosius pirkimus reglamentuojančiuose teisės aktuose nustatyta tvarka parinktos turto vertinimo įmonės (turto vertintojai). Vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nuostatomis, turto arba verslo rinkos vertė – apskaičiuota pinigų suma, už kurią galėtų būti perduotas turtas arba verslas jo vertinimo dieną, sudarius tiesioginį komercinį norinčių perduoti turtą arba verslą ir norinčių jį įsigyti asmenų sandorį po šio turto arba verslo tinkamo pateikimo rinkai, kai abi sandorio šalys veikia dalykiškai, be prievartos ir nesaistomos kitų sandorių ir interesų (2 straipsnio 10 dalis).
40. Byloje nėra ginčo dėl to, kad minėtas butas atsakovės užsakymu VĮ Registrų centras nepriklausomų turto vertintojų įvertintas 26 900 Eur rinkos verte ir už tokią kainą jis siūlomas įsigyti. Ieškovas nenurodė jokių aplinkybių, dėl kurių teismas turėtų abejoti atsakovės atliktu turto įvertinimu kaip labiausiai atitinkančia rinkos turto vertei. Teisėjų kolegijos nuomone, apeliantas byloje neįrodė nei jo turėtų išlaidų dydžio, nei kiek dėl jo įdėtų lėšų tapo brangesnis pats butas, todėl teismas pagrįstai netenkino ieškinio (CPK 12 str., 176 str., 178 str.,185str.).
41. Kasacinės instancijos teismas ne kartą yra pažymėjęs, jog įstatymuose nustatyta teismo pareiga tinkamai motyvuoti priimtą teismo sprendimą (nutartį) neturi būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną šalių byloje išsakytą ar pateiktą argumentą, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog sutikti su pirmosios instancijos teismo motyvais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009-05-27 nutartis civilinėje Nr. 3K-3-219/2009; 2010-06-22 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-287/2010). Teisėjų kolegija, apibendrindama pirmiau nurodytas aplinkybes, sutinka su pirmosios instancijos teismo skundžiamame sprendime išdėstytais motyvais ir jų nekartoja. Pažymėtina, kad apeliantas, nesutikdamas su teismo išvadomis, kitaip vertina tuos pačius įrodymus, tačiau nepagrindžia, kad teismas, atlikdamas įrodymų vertinimą, būtų pažeidęs teisės normas ar netinkamai jas taikęs, o iš esmės siekia, kad byloje pateiktų įrodymų pagrindu būtų nustatytos kitos faktinės aplinkybės, nei tai padarė pirmosios instancijos teismas.
42. Dėl kitų atsakovės apeliacinio skundo argumentų teisėjų kolegija nepasisako, nes jie neturi įtakos vertinant pirmosios instancijos teismo sprendimo pagrįstumą.
Dėl bylos procesinės baigties.
43. Teisėjų kolegija, įvertinusi bylos medžiagą, daro išvadą, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai nustatė faktines bylos aplinkybes bei vertino byloje esančius įrodymus, nenukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojamos teismų praktikos, padarė pagrįstas, argumentuotas išvadas ir iš esmės priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą, todėl jo keisti apeliacinio skundo argumentais nėra pagrindo (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme.
44. Šaliai, kurios naudai priimtas teismo sprendimas, priteisiamos bylinėjimosi išlaidos iš kitos šalies (Lietuvos Respublikos CPK 93 str. 1 d.). Kadangi ieškovo apeliacinis skundas atmetamas, jis neturi teisės į bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsakovė nereiškė prašymų dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo, todėl šis klausimas nesprendžiamas.
45. Byla elektroninė, todėl apeliacinės instancijos teismas išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu neturėjo (CPK 93 str. 1 d., 92 str.).
Kauno apygardos teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Marijampolės apylinkės teismo Marijampolės rūmų 2018 m. spalio 18 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Ši Kauno apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.