- Teismas
- Kauno apygardos teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2011-11-07
- Bylos Nr.
- 2-2685-264/2011
- Teisminio proceso Nr.
- 2-56-3-01003-2010-3
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Aušra Baubienė
- Ieškovas
- R. J.
- Atsakovas
- BUAB „Nuova 5“
- Trečiasis asmuo
- AB „Swedbank“
- Advokatai
- Ugnė Matekonytė
Kauno apygardos teismo teisėja Aušra Baubienė, sekretoriaujant Ingai Miškinienei, dalyvaujant ieškovei R. J., ieškovės atstovei advokato padėjėjai Ugnei Matekonytei, atsakovo BUAB „Nuova 5“ bankroto administratoriaus UAB „Bankrotų administravimo grupė“ įgaliotam asmeniui Arūnui Gedeikiui, trečiojo asmens AB „Swedbank“ atstovui R. L.,
viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės R. J. ieškinį atsakovui BUAB „Nuova 5“, tretysis asmuo AB „Swedbank“, dėl preliminarios sutarties pripažinimo galiojančia,
Aprašomoji dalis
nustatė:
Šalies argumentai
Ieškovė R. J. ieškiniu (b. l. 3-5) prašo pripažinti 2007-10-01 Preliminariąją būsimo buto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) sudarytą tarp R. J. ir UAB „Nuova 5" galiojančia pirkimo-pardavimo sutartimi.
Ieškovė ir jos atstovė ieškinį palaiko pilnai ir prašo jį tenkinti. Nurodo, kad 2007-10-01 ieškovė ir atsakovas sudarė Preliminariąją būsimo buto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), kuria atsakovas įsipareigojo pastatyti ir parduoti, o ieškovė už Preliminarioje sutartyje numatytą kainą nupirkti ir tam tikslui notarine forma sudaryti pagrindinę pirkimo-paradavimo sutartį dėl nekilnojamojo turto: dviejų kambarių buto Nr. 38, 45.6 kvadratinių metrų bendro ploto, daugiabučiame gyvenamajame name, adresu (duomenys neskelbtini), ir idealinės žemės sklypo dalies. Ieškovė yra pilnai atsiskaičiusi už turtą 2007-10-02 bei 2007-10-09 mokėjimais, taip pat šalys pasirašę Priedą Nr. 1 prie preliminarios sutarties 2008-09-02, kuriuo pardavėjas sutiko sumažinti parduodamo turto kainą 6000 Lt, o ieškovė sutiko sumokėti anksčiau negu buvo įsipareigojusi preliminaria sutartimi visą likusią būsto kainą. 2008-08-27 ieškovė buvo pilnai atsiskaičiusi su atsakovu ir įvykdžiusi visus savo įsipareigojimus pagal sutartį. Kadangi namo statyba užtruko, 2009-07 mėn. šalys pasirašė perdavimo-priėmimo aktą, kuriuo atsakovas perdavė, o ieškovė priėmė butą, taip pat šalys susitarė sudaryti pagrindinę šio buto bei jam tenkančios žemės sklypo dalies pirkimo-pardavimo sutartį per 1 mėn. nuo tos dienos, kai namas bus pripažintas tinkamu naudotis, bet nė vėliau kaip iki 2009-10-25. Nepaisant to, iki šios dienos pagrindinė sutartis nėra sudaryta, todėl pirkėja nėra įgijusi nuosavybės teisės į savo butą, kuriame gyvena. Ieškovės manymu yra visos sąlygos taikyti CK 1.93 str. 4 d. ir 6.309 str. 3 d. ir pripažinti preliminarią sutartį pagrindine nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartimi.
Atsakovo BUAB „Nuova 5“ bankroto administratoriaus UAB „Bankrotų administravimo grupė“ įgaliotas asmuo Arūnas Gedeikis su ieškiniu sutinka ir prašo jį tenkinti. Visos sąlygos, numatytos preliminariojoje sutartyje, įvykdytos. Ieškovės kaip silpnesnės civilinių teisinių santykių pusės interesus reikia ginti, todėl yra visi pagrindai pripažinti preliminarią būsimo buto pirkimo-pardavimo sutartį pirkimo-pardavimo sutartimi. Ieškinyje nėra reikalavimo panaikinti hipoteką, todėl šiai dienai hipoteka išregistruota nebus ir tokio reikalavimo teismas neturi svarstyti. Patenkinus ieškinį, ĮBĮ normos nebūtų pažeistos ir bankrutuojančiai įmonei neatsirastų pareiga atsiskaityti per 30 d., nes banko reikalavimas patvirtintas įsiteisėjusia teismo nutartimi ir visi atsiskaitymai, reglamentuojami ĮBĮ 33 str.
Atsiliepimas
Tretysis asmuo „Swedbank“, AB atsiliepimu į ieškinį (b. l. 31-34) ir jo atstovas teismo posėdyje su ieškiniu nesutinka, prašo jį atmesti. Nurodo, kad UAB „Nuova 5“ be banko raštiško sutikimo neturėjo teisės parduoti, dovanoti ar kitaip perleisti įkeičiamo daikto, t.y. ginčo buto, esančio (duomenys neskelbtini), ir žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), ar jo dalies. Kaip matyti iš ieškovės pateiktos 2007-10-01 Preliminariosios būsimo buto pirkimo-pardavimo sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) 6.5 punkto, ieškovei buvo pranešta, kad statomas namas ir žemės sklypas, kuriame yra statomas namas, pagrindinės sutarties pasirašymo dieną bus įkeisti namo statybą finansuojančiam „Swedbank“, AB. Žemės sklypas buvo įkeistas bankui nuo 2007 m. rugpjūčio mėn., t.y. žemės sklypas buvo įkeistas bankui jau 2007-10-01 Preliminariosios būsimo buto pirkimo - pardavimo sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) sudarymo momentu. Tiek UAB „Nuova 5“, tiek ieškovė suprato ir išreiškė valią sudaryti ne pirkimo - pardavimo sutartį, o susitarti dėl pirkimo pardavimo sutarties sudarymo ateityje, tada ir tik tokiu atveju, jeigu įkaito turėtojas „Swedbank“, AB sutiks, kad ginčo butas bankui priimtinomis sąlygomis būtų perleistas ieškovei. Didžiąją mokėjimo dalį, 238 188 Lt, ieškovė savo rizika atliko jau po to, kai tiek žemės sklypas, tiek gyvenamasis namas buvo įkeistas bankui. Taigi, ieškovė žinojo ir suprato, kad pagrindinės ginčo buto pirkimo pardavimo sutarties be raštiško „Swedbank“, AB sutikimo ji sudaryti negalės ir negalės įgyti nuosavybės teisės į ginčo turtą tačiau savo rizika sudarė 2007-10-01 Preliminarią būsimo buto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) ir savo rizika sumokėjo pinigų sumas atsakovui UAB „Nuova 5“. CK 1.93 str. 4 d. negali būti taikoma, nes bankui įkeisto turto pirkimo - pardavimo ar bet koks kitoks perleidimo sandoris negali būti notariškai tvirtinamas, t.y. sudaromas be raštiško banko sutikimo. Kadangi ieškovė nepateikė raštiško „Swedbank“, AB sutikimo parduoti ginčo turtą, teismas neturi pagrindo tenkinti ieškovės ieškinio.
Motyvuojamoji dalis
Ieškinys tenkintinas visiškai.
Byloje nustatyta, kad Kauno apygardos teismas 2010 m. rugsėjo 13 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. B2-3068-485/2010 atsakovui UAB „Nuova-5" iškėlė bankroto bylą ir jos administratoriumi paskyrė UAB „Bankrotų administravimo grupė“, nutartis įsiteisėjo Lietuvos apeliacinio teismo 2010m. gruodžio 23 d. nutartimi palikus galioti 2010 m. rugsėjo 13 d. KAT nutartį.
2007 m. spalio 1 d. d. ieškovas ir atsakovas UAB „Nuova 5“ sudarė preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį, kuria atsakovas įsipareigojo parduoti, o ieškovė nupirkti dviejų kambarių butą Nr. 38, 45.6 kvadratinių metrų bendro ploto, statomame daugiabučiame gyvenamajame name ir žemės sklypo 0, 5997 ha bendro ploto, tenkančią butui idealinę dalį, adresu (duomenys neskelbtini), už bendrą turto kainą - 287 280 lt (b. l. 6-11).
2007-08-03 Kredito sutartimi ( su vėlesniais pakeitimais) ( b. l. 35-72), sutartinės hipotekos lakštais, atsakovo ir trečiojo asmens AB „Swedbank“ (buvęs AB bankas „Hansabankas“) susitarimu, gyvenamasis namas ir žemės sklypas, turintis 59,97 a, adresu (duomenys neskelbtini), įkeistas bankui, gaunant kreditą šio namo statybai, gyvenamasis namas Kauno miesto apylinkės teismo hipotekos teisėjos nutartimi išskaidytas į atskirus turtinius vienetus - butus, tame tarpe ir ginčijamas butas Nr. 38 (bendras plotas - 45, 77 kv. m. unikalus Nr. (duomenys neskelbtini).
2007-08-03 Kredito sutarties 2.9.4 p., 2.9.5 p. kredito gavėjas UAB „Nuova 5“ įsipareigojo teikti informaciją apie parduodamus turtinius vienetus ir jų pirkėjus, pateikti preliminarių pardavimo sutarčių kopijas, o pagal Kredito sutarties 2.9.8 p., 2.9.9 p . bankas sutiko, kad įkeistas nekilnojamasis turtas, jį išskaidžius į atskirus turtinius vienetus - butus, būtų parduoti ir įkeisti paskesniu įkeitimu su sąlyga, kad ne mažesne kaip 80 proc. dalis nuo pardavimo kainos (be PVM), bet ne mažiau kaip 3000 Lt už kiekvieną kv. m., būtų nukreipta Banko suteikto kredito grąžinimui.
Iš byloje esančių rašytinių įrodymų matyti, kad ieškovė, atsakovo UAB „Nuova 5" sutikimu, už įgyjamą turtą sumokėjo preliminarios sutarties – 4 p., 5 p. sąlygomis ir tvarka visą nustatytą nekilnojamojo turto kainą iki pagrindinės sutarties sudarymo, t.y. 281 280 lt, šalių sutarimu sumažinus turto kainą 6000 Lt, nupirktas nekilnojamasis turtas priėmimo-perdavimo aktu perduotas ieškovei ( b. l. 12-18).
CK 4. 170 str. 3 d. numato, kad hipoteka neatima iš daikto savininko teisės valdyti, naudoti įkeistą daiktą bei juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises.
CK 4. 171 str. 9 d. daikto įkeitimas netrukdo perleisti jo kito asmens nuosavybėn. Šioje byloje atsakovas, būdamas ginčijamo turto savininku, Preliminarios sutarties 6.5 p. , pats prisiėmė pareigą parduodamą turtą, užtikrintą nekilnojamojo turto įkeitimu, jį išlaisvinti nuo apsunkinimo iki pagrindinės sutarties sudarymo, kuri turėjo būti sudaryta per mėnesį nuo namo, kuriame yra butas, pripažinimo tinkamu naudoti, tačiau iki šalių sutarto termino (ne vėliau kaip iki 2009-10-25) pagrindinei pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti to nepadarė, nurodydamas, kad negavo kreditoriaus sutikimo. Ieškovė už tai nebuvo atsakinga. CK 1.93 str. 4 d. numato, kad jeigu viena iš šalių visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį kuriam būtinas notaro patvirtinimas, o antroji šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka, teismas įvykdžiusios sandorį šalies reikalavimu turi teisę pripažinti sandorį galiojančiu. Šiuo atveju sandorio po to notarine tvarka įforminti nebereikia. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo nutartyse yra pažymėjęs, kad CK 1.93 straipsnio 4 dalyje nurodomos išimtys, kai sandorį, kuriam įstatymo nustatyta privaloma notarinė forma ir kuris sudarytas jos nesilaikant, teismas gali pripažinti galiojančiu. Tam būtinos tokios sąlygos: 1) sandoris yra dvišalis; 2) viena sandorio šalis visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį; 3) kita sandorio šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka" (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. sausio 28 d. nutartis civ. byloje Nr.3K-3-20/2008, 2009 m. rugsėjo 29 d. nutartis civ. byloje Nr.3K-3-363/2009, 2011 m. birželio 8 d. nutartis civ. byloje Nr. 3K-3-261/2011).
Iš byloje nustatytų aplinkybių bei ištirtų įrodymų visumos darytina išvada, jog nagrinėjamu atveju egzistuoja visos būtinos sąlygos pripažinti Turto pirkimo-pardavimo sandorį galiojančiu, nes šalys susitarė dėl esminių Turto pirkimo-pardavimo sandorio, kuris yra dvišalis, sąlygų (CK 6.162 str.): sutarties dalykas - Turtas, apibrėžtas Preliminarioje sutartyje ir jos prieduose bei papildomais susitarimais; sutarties kaina, sumažinus ją 6000 Lt (Priede Nr. 1 prie preliminarios sutarties 2008-09-02) galutinai pilnai sumokėta 2008 m. rugpjūčio 27 d. – 281 280 Lt. Ieškovė visiškai sandorį įvykdė, perėmė Turtą valdyti ir naudoti. Trečiojo asmens AB „Swedbank“ AB leidimo nebuvimas dėl įkeisto turto pardavimo (CK 4. 171 str. 9 p.) nėra kliūtis pripažinti pirkimo-pardavimo sandorį galiojančiu CK 1.93 straipsnio 4 dalies, 6.309 straipsnio pagrindu. Atsakovas UAB „Nuova-5“, gavęs iš ieškovės pinigus už parduodamą turtą, vengė sudaryti su ieškove pagrindinę ginčo turto pirkimo-pardavimo sutartį, nevykdė pareigos atsiskaityti su kreditoriumi nustatyta tvarka, elgėsi nesąžiningai, todėl jo teisės neginamos (CK 1. 137 str.). Byloje nėra jokių įrodymų, kad trečiasis asmuo „Swedbank“ AB iki UAB „Nuova-5“ bankroto, jam prieinamų skolininko įsipareigojimų vykdymo kontroliavimo priemonių, kad gautų iš UAB „Nuova-5“ ieškovės sumokėtą ginčo turto kainos dalį (80 procentų), skirtą kredito pagal 2007-08-03 kredito sutartį (duomenys neskelbtini) grąžinimui, elgėsi nerūpestingai, veikė savo rizika, todėl yra atsakingas už atsiradusias pasekmes, nes įgyvendindamas savo teises bei vykdydamas pareigas nesilaikė CK 1. 137 straipsnio 1 d., 3 d. , CK 1. 5 straipsnio 1 d. įtvirtintų reikalavimų ( LAT 2008-04-01. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-203/2008, 2009-12-22 nutartis civ. byloje Nr. 3K-3-575). Pažymėtina, jog bankroto bylos iškėlimo įmonei faktas negali užkirsti kelio asmenims, kurių teises ar teisėtus interesus pažeidė bankrutuojanti ar bankrutavusi įmonė, ginti savo pažeistas teises, pasinaudojant įstatyme nustatytais savo pažeistų teisių gynybos būdais (CK 1.138 str.). Šią galimybę asmuo turi turėti iki įmonės pabaigos, kadangi iki to laiko juridinis asmuo išsaugo pareigą atsakyti pagal savo prievoles. Efektyvią asmens pažeistų teisių gynybą užtikrina ne tik ieškovo teisių pripažinimas, bet ir teismo sprendimo, kuriuo, tenkinant ieškinio reikalavimus pritaikytas konkretus asmens pasirinktas pažeistų teisių gynybos būdas, realaus įvykdymo garantijos. ĮBĮ nustatyta tvarka patvirtintų bankrutuojančios ar bankrutavusios įmonės kreditorių teisės ar teisėti interesai negali būti pripažinti svarbesniais už asmens teisę realiai apginti savo pažeistas teises pagal pasirinktą pažeistų teisių gynybos būdą. Ieškinys dėl sandorio pripažinimo galiojančiu pagrįstas ir tenkintinas (CPK 178 str.).
Rezoliucinė dalis
Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos Civilinio proceso kodekso 257, 268, 270 straipsniais,
nusprendžia:
ieškinį patenkinti visiškai.
Pripažinti Preliminariąją būsimo buto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), sudarytą 2007 m. spalio 1 d. tarp R. J. ir UAB „Nuova 5" dėl dviejų kambarių buto Nr. 38, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir idealinės žemės sklypo dalies, adresu (duomenys neskelbtini), galiojančia pirkimo-pardavimo sutartimi.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos apeliaciniam teismui per Kauno apygardos teismą.