- Teismas
- Šiaulių apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2018-03-14
- Bylos Nr.
- 2-890-1031/2018
- Teisminio proceso Nr.
- 2-70-3-03392-2017-9
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Ernestas Šukys
- Ieškovas
- V. K., M. Š., UAB „Šiaulių būstas“
- Atsakovas
- D. N., K. P., I. G., E. N., UAB „Talša“, Šiaulių miesto savivaldybės administracijai
- Advokatai
- Andrius Kazakevičius, Henrikas Oseckis
dalyvaujant ieškovams V. K., M. Š., minėtų ieškovų ir ieškovo UAB „Šiaulių būstas“ atstovui advokatui Henrikui Oseckiui, atsakovų D. N. ir E. N. atstovui advokatui Andriui Kazakevičiui, Šiaulių miesto savivaldybės administracijos atstovei J. P., UAB „Talša“ atstovui R. J., nedalyvaujant atsakovėms K. P., I. G., D. N. ir E. N.,
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjęs civilinę bylą pagal ieškovų UAB „Šiaulių būstas“, V. K., M. Š. patikslintą ieškinį atsakovams E. N., D. N., K. P., I. G., UAB „Talša“ ir Šiaulių miesto savivaldybės administracijai dėl bendro naudojimo objektų valdymo, naudojimo ir priežiūros jungtinės veiklos sutarties pripažinimo negaliojančia bei pripažinimo neįvykus patalpų savininkų susirinkimo bei susirinkimo metu priimtų nutarimų pripažinimo negaliojančiais,
Aprašomoji dalis
nustatė:
Šalies argumentai
Ieškovai kreipėsi į teismą ieškiniu, kuriuo prašoma pripažinti daugiabučio (duomenys neskelbtini), butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimą 2015-09-11 neįvykusiu, šio susirinkimo metu priimtus nutarimus (sprendimus) ir šio susirinkimo protokolą 2015-09-11 Nr. 001 pripažinti neteisėtais ir negaliojančiais. Taip pat pripažinti daugiabučio namo (duomenys neskelbtini), bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo ir priežiūros jungtinės veiklos (partnerystės) sutartį 2015-09-11 negaliojančia nuo jos sudarymo momento.
Ieškovai ieškinyje nurodė ir jų atstovas teismo posėdyje paaiškino, kad pastate adresu (duomenys neskelbtini), nekilnojamojo turto registre yra registruotos 5 patalpos, šios patalpos priklauso ginčo šalims. Pastatą administruoja UAB “Šiaulių būstas”. 2015-05-06 UAB “Talša” - vienas iš daugiabučio namo (duomenys neskelbtini), patalpos savininkas - atsiuntė UAB “Šiaulių būstas” pranešimą apie daugiabučio namo savininkų susirinkimą, organizuojamą 2015-05-06, 17 val. UAB “Šiaulių būstas” atstovei nuvykus į susirinkimą, susirinkimas neįvyko nesant susirinkimo kvorumo. 2015-09-30 pakartotinai gautas UAB “Talša” reikalavimas 2015-09-29 dėl daugiabučio namo savininkų susirinkimo organizavimo, kad būtų sušauktas daugiabučio namo, esančio (duomenys neskelbtini), patalpų savininkų susirinkimas dėl jungtinės veiklos sutarties sudarymo. UAB “Talša” prašydama namo administratoriaus sušaukti susirinkimą, prašė patalpų savininkams su pranešimu apie šaukiamą susirinkimą pateikti ir balsavimo raštu biuletenius bei informuoti apie teisę pateikti savo nuomonę raštu. Daugiabučio namo, esančio (duomenys neskelbtini), butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimas sušauktas 2015-11-10. Susirinkimui buvo pateikti butų ir kitų patalpų savininkų balsavimo raštu biuleteniai, pagal juos jungtinės veiklos sutarties sudarymui pritarė dviejų patalpų savininkai, o nepritarė trijų patalpų savininkai. UAB “Talša” atstovas, dalyvavęs susirinkime, pateikė raštišką pareiškimą, reikalaudamas E. N. ir D. N. balsavimo raštu biuletenį anuliuoti. 2015-12-01 raštu UAB “Talša” kreipėsi į UAB “Šiaulių būstas” su prašymu pateikti informaciją, rašte buvo nurodoma, kad 2015-11-10 susirinkime nutarta jį atidėti 14 dienų terminui siekiant išsiaiškinti E. ir D. N. nuomonę dėl jungtinės veiklos sutarties sudarymo. Prašoma informuoti, kurią dieną yra paskirtas sekantis susirinkimas. 2016-01-05 UAB “Šiaulių būstas” atsakė, kad buto, pažymėto Nr. 10, savininkų E. ir D. N. išankstinio balsavimo biuletenyje išreikšto sprendimo laikyti negaliojančiu nėra pagrindo, kadangi gyventojai savo parašu paliudijo savo valią.
Ieškovų atstovas pažymėjo, kad pastato administratorius UAB “Šiaulių būstas” 2017-03-27 d. gavo UAB “Talša” pranešimą, kuriuo buvo informuotas, kad 2017-03-07 VĮ “Registrų centras” buvo įregistruota daugiabučio namo (duomenys neskelbtini), bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo ir priežiūros jungtinės veiklos sutartis. Įgaliotu asmeniu išrinktas UAB “Talša”. Jungtinės veiklos sutartis sudaryta 2015-09-11, o įrašas galioja nuo 2017-03-06.
Iš šių duomenų ieškovas nustatė, kad 2015-09-11 įvyko susirinkimas, kuriame trijų patalpų savininkai nutarė pritarti namo bendrojo naudojimo objektų valdymo ir priežiūros būdui, sudarant jungtinės veiklos sutartį, taip pat nutarta jungtinės veiklos sutartimi įgaliotu asmeniu išrinkti UAB “Talša”.
Ieškovų vertinimu, butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo protokolas neatitinka tikrovės, jog 2015-09-11 įvyko susirinkimas, nes apie jokį susirinkimą tą dieną nebuvo jokios informacijos, tuo metu jokia jungtinės veiklos sutartis nebuvo pasirašyta, nes pats atsakovas UAB “Talša” inicijavo susirinkimą ir jungtinės veiklos sutarties pasirašymą, t.y. jau po 2015-09-11. 2015-09-11 Nr. 001 protokole yra nurodyta tikrovės neatitinkanti informacija apie susirinkimo vietą ir laiką, kad jame dalyvavo 3 butų ir kitų patalpų savininkai, turintys 3 balsų. Nelaikant susirinkimą įvykusiu ieškovai vertina, kad ir jame negalėjo būti priimti jokie sprendimai, tame tarpe ir jungtinės veiklos sutartis, todėl priimti sprendimai ir sutarti pripažintini negaliojančiais.
Šalies argumentai
Atsakovai D. N. ir E. N. su ieškiniu sutiko, papildomai nurodė, kad D. N. nei apie rengiamą susirinkimą, nei apie jame priimtus sprendimus nieko nežinojo. Atsakovas E. N. nurodė, kad apie susirinkimą jis nebuvo informuotas, jis pasirašė jungtinės veiklos sutartį kaip projektą svarstyti susirinkime. Sutartis buvo pasirašyta dar iki protokolo.
Atsakovas Šiaulių miesto savivaldybės administracija su ieškiniu sutiko ir nurodė, kad Šiaulių miesto savivaldybės administracija nebuvo informuota apie 2015 m. rugsėjo 11 d. šaukiamą administracinio pastato su gyvenamaisiais butais (duomenys neskelbtini) butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimą dėl Namo bendrojo naudojimo objektų, valdymo, naudojimo ir priežiūros jungtinės veiklos sudarymo. 2017 m. kovo 27 d. Savivaldybė gavo UAB „Talša“ pranešimą, kuriame nurodoma, kad 2017 m. kovo 6 d. VĮ „Registrų centras“ įregistruota Namo Sutartis ir įgaliotiniu paskirta UAB „Talša“. Apie vykusį susirinkimą ir jame priimtus sprendimus atsakovas nurodė nežinantis.
Atsakovės K. P. ir I. G. su ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti. Atsakovės papildomai nurodė, kad savininkų susirinkimo metu 2015-09-11 buvo apsispręsta dėl namo bendrojo naudojimo objektų valdymo ir priežiūros būdo, sudarant patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartį. Atsakovių vertinimu, sprendimas buvo priimtas balsų dauguma ir niekaip nepažeidžia 2 butų savininkų interesų, o pažeidžia UAB „Šiaulių būstas“ turtinius interesus, t.y. eliminuoja jų galimybę šiam ieškovui nepagrįstai turtėti butų ir patalpų savininkų sąskaita, renkant mokesčius savo administracinio aparato išlaidoms padengti bei pastato priežiūros mokesčiams rinkti, kurie pastato priežiūrai nenaudojami.
Atsiliepimas
Atsakovas UAB „Talša“ su ieškiniu nesutiko, prašė ieškinį atmesti. Atsakovas atsiliepime į ieškinį nurodė, taip pat jo atstovas teismo posėdyje paaiškino, kad UAB „Talša“ yra minėto pastato 763/1045 dalies bendrasavininkė, kas sudaro didesnę dalį pastato, daugiau nei būtų sudėjus visų kitų savininkų dalis kartu. Atsakovo UAB „Talša“ vertinimu, jis valdo (nuosavybės teise priklauso 50 patalpų). UAB „Talša“ gavusi kitų bendrasavininkų nusiskundimus, jog UAB „Šiaulių būstas“ renka mokestį už administravimą, tačiau jokių administravimo darbų neatlieka, kartu su kitais namo bendrasavininkais, ne kartą reikalavo UAB „Šiaulių būstas“ sušaukti daugiabučio namo savininkų susirinkimą, dėl jungtinės veiklos sutarties sudarymo ir nesulaukus reikalaujamų veiksmų iš UAB „Šiaulių būstas“ atlikimo, 2015 m. rugpjūčio 14 d. susirinko bendrasavininkų iniciatyvinė grupė ir buvo nutarta iniciatyvinės grupės įgaliotu asmeniu paskirti UAB „Talša“, sušaukti daugiabučio namo, esančio adresu (duomenys neskelbtini), savininkų susirinkimą, dėl jungtinės veiklos sutarties sudarymo, iki 2015-08-24 pranešti gyventojams apie šaukiamą susirinkimą, pranešimą pakabinant namo skelbimų lentoje, susirinkimo datą nustatyti 2015-09-11,18:00 val.
Atsakovo atstovas taip pat pažymėjo, kad 2015 m. rugsėjo 11 d. įvyko pastato savininkų susirinkimas, kuriame dalyvavo H. E., E. N., I. G. ir buvo sudaryta jungtinės veiklos sutartis. Prieš susirinkimą UAB „Talša“ buvo gavusi Šiaulių miesto savivaldybės administracijos žodinį pritarimą sudaryti jungtinės veiklos sutartį.
Atsakovas akcentavo, kad UAB „Šiaulių būstas“ neturi reikalavimo teisės pagal ieškinio reikalavimus, nes ieškinį dėl sandorio pripažinimo negaliojančiu gali pareikšti tik įstatyme nurodyti asmenys, t.y. sandorio šalys ar kitas suinteresuotas asmuo, kurio teises toks sandoris pažeidžia, ieškovas UAB „Šiaulių būstas“ nėra jungtinės veiklos sutarties dalyvė, jai nėra įstatymais suteikta teisė ginti viešąjį interesą. Be to, administracinės paskirties pastatų bendrojo naudojimo objektų priežiūrai administratorius nėra skiriamas, todėl UAB „Šiaulių būstas“ negali būti laikomas minėto pastato administratoriumi.
Motyvuojamoji dalis
Ieškinys tenkintinas.
Žemesnės instancijos teismas
Teismas nustatė tokias reikšmingas nagrinėjamos bylos faktines aplinkybes: pastate, esančiame (duomenys neskelbtini), nekilnojamojo turto registre yra registruotos 5 patalpos, priklausančios šiems savininkams: V. K. priklauso gyvenamoji patalpa – butas, esantis (duomenys neskelbtini); M. Š. priklauso gyvenamoji patalpa - butas, esantis (duomenys neskelbtini); E. N. ir D. N. priklauso gyvenamoji patalpa – butas, esantis (duomenys neskelbtini); K. P. ir I. G. - (duomenys neskelbtini), priklauso negyvenamosios patalpos - kabineto patalpos Nr. 12, atitinkamai 1/3 ir 2/3 dalys; Šiaulių miesto savivaldybei, (duomenys neskelbtini), priklauso 57/1045 pastato - administracinio su gyvenamaisiais butais; UAB “Talša”, (duomenys neskelbtini), priklauso 763/1045 dalys pastato - administracinio su gyvenamaisiais butais (44 – 53 b.l., tomas 1). Minėto pastato administratoriumi paskirtas ieškovas UAB „Šiaulių būstas“ (54 – 61 b.l., tomas 1).
2017-03-07 VĮ “Registrų centras” buvo įregistruota daugiabučio namo (duomenys neskelbtini), bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo ir priežiūros jungtinės veiklos sutartis. Įgaliotu asmeniu išrinktas UAB “Talša”. Įregistruotoje sutartyje nurodoma, kad ji sudaryta 2015-09-11 (126 b.l., tomas 1). Sutartyje yra pasirašę UAB „Talša“ atstovas, vienos patalpos bendraturtis E. N. ir kitos patalpos bendraturtės K. P. ir I. G. (148-152 b.l., tomas 1). Kartu teikiamame susirinkimo dalyvių sąraše K. P. nėra nurodyta ir ji jame nėra pasirašiusi.
2015-05-06 UAB “Talša”, vienas iš daugiabučio namo (duomenys neskelbtini), patalpos savininkas, atsiuntė UAB “Šiaulių būstas” pranešimą apie daugiabučio namo savininkų susirinkimą, organizuojamą 2015-05-06, 17 val. UAB “Šiaulių būstas” atstovei nuvykus į susirinkimą, susirinkimas neįvyko nesant susirinkimo kvorumo.
2015-09-30 UAB “Talša” UAB „Šiaulių būstas“ pateikė reikalavimą 2015-09-29 dėl daugiabučio namo savininkų susirinkimo organizavimo dėl jungtinės veiklos sutarties sudarymo. UAB “Talša” prašydama namo administratoriaus sušaukti susirinkimą, prašė patalpų savininkams su pranešimu apie šaukiamą susirinkimą pateikti ir balsavimo raštu biuletenius bei informuoti apie teisę pateikti savo nuomonę raštu.
Daugiabučio namo, esančio (duomenys neskelbtini), butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimas sušauktas 2015-11-10. Susirinkimui buvo pateikti butų ir kitų patalpų savininkų balsavimo raštu biuleteniai, pagal juos jungtinės veiklos sutarties sudarymui pritarė dviejų patalpų savininkai, o nepritarė trijų patalpų savininkai.
Žemesnės instancijos teismas
UAB “Talša” atstovas, dalyvavęs susirinkime, pateikė raštišką pareiškimą, reikalaudamas E. N. ir D. N. balsavimo raštu biuletenį anuliuoti. Susirinkimas buvo atidėtas išsiaiškinti N. nuomonę dėl jungtinės veiklos sudarymo.
Dėl 2015 m. rugsėjo 11 d. susirinkimo, jame priimtų sprendimų ir jungtinės veiklos sutarties.
Nagrinėjamojoje byloje yra kilęs ginčas, ar 2015 m. rugsėjo 11 d. susirinkimas, kuriame ir buvo sudaryta bei pasirašyta jungtinės veiklos sutartis iš tiesų vyko, ar buvo laikomasi tokio susirinkimo organizavimo tvarkos, ar pastato patalpų savininkai apie susirinkimą buvo informuoti tinkamai, ar 2015 m. rugsėjo 11 d. protokole Nr. 001 nurodytos aplinkybės atitinka tikrovę ir, ar susirinkime buvo sudaryta jungtinės veiklos sutartis dėl bendro naudojimo objektų valdymo, naudojimo ir priežiūros.
Ieškovai, reikšdami ieškinį teismui bei laikydami, kad buvo pažeistos jų subjektinės teisės ir reikalinga šių teisių gynyba, vertina, kad daugiabučio gyvenamojo namo (duomenys neskelbtini), butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimas 2015-09-11 neįvyko, gyvenamojo namo (duomenys neskelbtini), butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo protokolas 2015-09-11 Nr. 001 ir susirinkimo priimti nutarimai (sprendimai) neteisėti ir negaliojantys, taip pat sudaryta daugiabučio namo (duomenys neskelbtini), bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo ir priežiūros jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis yra pripažintina negaliojančia nuo jos sudarymo momento.
Ieškovai V. K. ir M. Š. savo teisių pažeidimą kildina iš to, kad apie rengiamą susirinkimą jie informuoti nebuvo, jokiuose sprendimuose dėl bendro naudojimo objektų nedalyvavo ir sprendimai buvo priiminėjami be šių ieškovų, taip pažeidžiant jų kaip bendraturčių teises, įtvirtintas CK 4.85 straipsnio nuostatose dalyvauti valdant bendro naudojimo namo objektus. Ieškovas UAB „Šiaulių būstas“ savo reikalavimą kildina iš to, jog jis yra paskirtas minėto namo administratoriumi, todėl priimti sprendimai – sudaryta jungtinės veiklos sutartis - iš esmės padaro nereikalingu pastato administravimą, o tai turi įtakos UAB „Šiaulių būstas“ teisėms ir pareigoms. Be to, ieškinio pagrįstumą ieškovas grindžia ir tuo, kad būdamas administratoriumi būtent jis ir turėjo susirinkimo organizavimo pareigą ir teisę, o ne kiti asmenys – atsakovai.
CK 4.85 straipsnio 1 dalis nurodo, kad sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jeigu butas ar kita patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu atstovauja vienas asmuo, kuris turi vieną balsą.
Daugiabučio gyvenamojo namo bendro naudojimo objektai yra valdomi namo gyventojams įsteigiant juridinį asmenį – bendriją, sudarant jungtinės veiklos sutartį, taip pat namo gyventojai gali sudaryti sutartį su tokias paslaugas teikiančiais subjektais. Jei nė vienas iš šių veiksmų neatliekamas, t.y. namo patalpų savininkų pasyvumo atveju, namo bendrojo naudojimo objektų valdymui ir priežiūrai yra skiriamas administratorius. Taigi, administratoriaus skyrimas savo esme yra ultima ratio priemonė, kai patys patalpų savininkai nesiima efektyvios bendro naudojimo objektų priežiūros, todėl visais atvejais turi būti teikiamas prioritetas pačių patalpų savininkų iniciatyvai savo turtu rūpintis patiems. Kita vertus, patalpų savininkų apsisprendimas rūpintis minėtais objektais patiems, pavyzdžiui, sudarant jungtinės veiklos sutartį, negali pažeisti nustatyto teisinio reguliavimo ir vadovautis tokia sutartimi galima tik tada, jeidu ji sudaryta teisėtai.
CK 4.85 straipsnio 4 ir 5 dalys nurodo, kad butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai priimami butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime, prieš dvi savaites Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka paskelbus apie susirinkimo sušaukimą ir jo darbotvarkę. Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimus šaukia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas) arba butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutarties dalyvių įgaliotas asmuo, arba butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administratorius, arba savivaldybės vykdomoji institucija. Taip pat sušaukti susirinkimą gali raštu pareikalauti ne mažiau kaip 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų. Jeigu šioje dalyje nurodyti subjektai per vieną mėnesį nuo reikalavimo pateikimo dienos susirinkimo nesušaukia, susirinkimą šaukia 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų.
Nagrinėjamu atveju minėtame name bendrija įsteigta nebuvo, jungtinės veiklos sutartis taip pat sudaryta nebuvo, todėl susirinkimo rengimo šaukimo teisė priklausė administratoriui ar savivaldybės vykdomajai institucijai, o jiems susirinkimo nesušaukus - 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų grupei.
Kaip jau nustatyta, 2015-05-06 UAB “Talša”, vienas iš daugiabučio namo (duomenys neskelbtini), patalpų savininkų, atsiuntė UAB “Šiaulių būstas” pranešimą apie daugiabučio namo savininkų susirinkimą, organizuojamą 2015-05-25, 17 val. 30 min. UAB “Šiaulių būstas” atstovei nuvykus į susirinkimą, susirinkimas neįvyko nesant susirinkimo kvorumo.
2015-09-14 buvo priimtas nutarimas dėl patalpų savininkų susirinkimo organizavimo, konstatuojant, kad pagal 2015-07-02 reikalavimą susirinkimas neįvyko, todėl susirinkimą šaukia savininkų iniciatyvinė grupė. Nutarimą pasirašė UAB „Talša“ atstovas, E. N. ir I. G.. Šio nutarimo pagrindu buvo priimtas 2015-08-24 pranešimas apie 2015-09-11 18 val. šaukiamą susirinkimą minėto namo laiptinėje.
Žemesnės instancijos teismas
Teismas, vertindamas susirinkimo teisėtumą, pažymi, kad administratoriui nesušaukus susirinkimo tokią teisę turi 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų grupė. Teismo vertinimu, 2015-08-14 pasirašytas nutarimas ir jo pagrindu sušauktas susirinkimas negali būti pripažintas sušauktas 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų grupės. Pranešimą pasirašę E. N. ir I. G. nėra vienasmeniai patalpų savininkai, o yra buto ar administracinės patalpos bendraturčiai. E. N. butas bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklauso kartu su sutuoktine, o I. G. yra administracinės patalpos kartu su K. P. bendraturtės bendroje dalinėje nuosavybėje. Nesant duomenų, kad pasirašę asmenys veikė ir kaip kitų bendraturčių įgaliotiniai, vadovaujantis CK 4.85 straipsnio 1 dalies nuostatomis, kurios nurodo, kad jeigu butas ar kita patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu atstovauja vienas asmuo, kuris turi vieną balsą, teismo vertinimu, nutarimas yra pasirašytas tik vienintelio asmens – UAB „Talša“. Nesant atstovavimo duomenų, teismo vertinimu, nėra pagrindo laikyti, kad E. N. išreiškė ir D. N. valią, o I. G. išreiškė K. P. valią. Esant tokioms aplinkybėms ir laikant, kad nutarimą dėl susirinkimo steigimo pasirašė tik UAB „Talša“, teismas daro išvadą, kad 2015-09-11 susirinkimas negalėjo būti sušauktas, nes nebuvo susidariusi 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų grupė susirinkimui sušaukti. Todėl, teismo vertinimu, nei 2015-08-14 nutarimas dėl susirinkimo organizavimo, nei 2015-08-24 pranešimas dėl susirinkimo šaukimo nėra teisėti ir negali sukurti teisinių padarinių.
Šiame kontekste teismas atmeta ir atsakovo UAB „Talša“ atstovo samprotavimus, kad susirinkimui sušaukti po to, kai jo nesušaukė administratorius, ir sprendimus jame priimti pakanka vienintelio atsakovo UAB „Talša“ balsų. Atsakovo atstovo vertinimu, atsakovui priklauso didesnioji minėto pastato dalis, o pagal 2017 m. rugpjūčio 28 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą atsakovui UAB „Talša“ priklauso 50 patalpų. Teismas pažymi, kad atsakovas netinkamai vartoja statybos įstatyme nurodomą patalpos sąvoką – patalpą suprantant kaip sienomis ar pertvaromis atskirtą erdvę. Tokiu atveju net minimalus vieno kambario butas būtų sudarytas iš kelių patalpų – virtuvės, san. mazgo, vonios kambario, koridoriaus ir gyvenamojo kambario. Tokiam vieno kambario savininkui, atsakovo vertinimu, turėtų priklausyti ne butas kaip viena patalpa, o penkios patalpos ir toks asmuo turėtų penkis balsus.
CK 4.85 straipsnio 1 dalies reglamentavime nurodoma, kad kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą, patalpa suprantama ne kaip pertvaromis atskirta erdvė, bet kaip savarankiškas turto objektas, atskirai įregistruotas viešajame registre, todėl tokios patalpos kaip tualetai ar kabinetai nėra ir negali būti laikomi savarankiškomis patalpomis CK 4.85 straipsnio prasme. Pagal VĮ „Registrų centras“ duomenis UAB „Talša“ yra vienos patalpos, kaip vieno savarankiško turto vieneto, savininkas, todėl vienas atsakovas UAB „Talša“, savo esme turėdamas vieną patalpą, nesudaro ir negali sudaryti 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų grupės.
Teismui konstatavus, kad susirinkimas buvo sušauktas neteisėtai negalima daryti išvados, kad jis vyko teisėtai, taip pat, kad jame priimti sprendimai būtų laikomi teisėtais. Neteisėtu susirinkimą teismas laiko vertindamas ir šalių paaiškinimus, pagal kuriuos nei V. K., nei M. Š., nei Šiaulių miesto savivaldybės administracija nebuvo informuoti apie rengiamą susirinkimą ar jame priimtus sprendimus, bei atsakovo E. N. paaiškinimus, kad susirinkimas kaip procesas nevyko, o jis tik pasirašė UAB „Talšos“ atstovo atneštus dokumentus. Nesant tinkamo informavimo apie susirinkimą buvo atimta ieškovų V. K., M. Š. ir Šiaulių miesto savivaldybės administracijos teisė ne tik spręsti dėl bendro naudojimo objektų, tačiau ir teisė žinoti apie priimtus sprendimus ir juos apskųsti, nes priimti sprendimai niekur nebuvo paskelbti ar su jais nebuvo supažindinti butų (patalpų) savininkai. Dėl šių priežasčių negalima laikyti, kad susirinkimas įvyko teisėtai, todėl savo esme neįvykusiame susirinkime negalėjo būti priimti ir teisėti sprendimai.
Tai, kad 2015 m. rugsėjo 11 d. susirinkimas realiai nevyko, teismo vertinimu, patvirtina ne tik atsakovo E. N. pozicija, kad susirinkimas kaip procesas nevyko, o jis pasirašydamas jungtinės veiklos sutartyje ją suprato kaip būsimo dokumento projektą, tačiau ir visi po 2015 m. rugsėjo 11 d. sekę atsakovo UAB „Talša“ ir kitų atsakovų veiksmai ir elgesys. 2015 m. rugsėjo 29 d. atsakovas UAB „Talša“ pateikė reikalavimą administratoriui reikalaujant sušaukti susirinkimą dėl jungtinės veiklos sutarties sudarymo. 2015 m. lapkričio 2 d. atsakovas UAB „Talša“ su administratoriumi siekė suderinti rengiamo susirinkimo vietą, prašant, kad susirinkimas vyktų (duomenys neskelbtini). 2015 m. spalio 26 d. pranešime UAB „Talša“ parengė pranešimą apie tai, kad organizuojamas susirinkimas, kurį organizuoja administratorius UAB „Šiaulių būstas“. Iš šio pranešimo matyti, kad susirinkimą organizuoja administratorius, o ne kiti tokią teisę turintys subjektai, tokie kaip ¼ butų savininkų grupė, ir susirinkimas yra organizuojamas pagal UAB „Talša“ teiktą prašymą 2015 m. rugsėjo 30 d.
Tai, kad 2015 m. rugsėjo 11 d. susirinkimas nevyko ir jame sprendimai nebuvo priimti, teismo vertinimu, pagrindžia ir buvusių UAB „Talša“ darbuotojų O. Š. ir R. S. paaiškinimai, duoti ikiteisminio tyrimo metu. O. Š., tuo metu buvęs UAB „Talša“ darbuotoju – teisininku - nurodė, kad 2015 m. rugsėjo 11 d. susirinkimas nevyko, o jam dirbant iki 2015 m. lapkričio 30 d. jungtinės veiklos sutartis tikrai nebuvo sudaryta. Po O. Š. dirbęs R. S. taip pat nurodė, kad jam pradėjus dirbti jungtinės veiklos sutartis sudaryta nebuvo, jam buvo paliktas tik jungtinės veiklos sutarties šablonas (projektas).
Teismas, vertindamas atsakovo UAB „Talša“ elgesį po 2015 m. rugsėjo 11 d. kreiptis į administratorių reikalaujant sušaukti butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimą, susirinkimo vietos ir darbotvarkės derinimą, atsižvelgdamas į buvusių UAB „Talša“ darbuotojų paaiškinimus, sprendžia, kad 2015 m. rugsėjo 11 d. minėto namo butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimas nevyko ir sprendimai jame priimti nebuvo, tame tarpe ir nebuvo sudaryta jungtinės veiklos sutartis, todėl teismas sprendžia ieškinį tenkinti.
Teismas šiame kontekste taip pat pažymi, kad įstatyme numatytą susirinkimo organizavimo teisę turinčių subjektų eilė negali būti vertinama kaip alternatyvi eilė, t.y., kad vienu metu susirinkimus galėtų organizuoti (juos inicijuoti) keli asmenys. Iš po 2015 m. rugsėjo 11 d. sekusių atsakovo UAB „Talša“ veiksmų teismas daro išvadą, kad susirinkimo organizavimą vykdė administratorius ir alternatyvus iniciatyvinės grupės organizuojamas susirinkimas nevyko.
Teismas ieškinį tenkina ir vertindamas kitų atsakovų elgesį po 2015 m. rugsėjo 11 d. 2015 m. lapkričio 10 d. vykusiame susirinkime balsavimo raštu biuletenius dėl jungtinės veiklos sutarties pildė K. P., D. N. ir E. N.. Tai, kad šie asmenys, teismo vertinimu, atitinkantys apdairių ir rūpestingų asmenų standartą, nepraėjus nei dviem mėnesiams pakartotinai sprendė jungtinės veiklos sutarties sudarymo klausimą, patvirtina, kad 2015 m. rugsėjo 11 d. susirinkimas nevyko ir jungtinės veiklos klausimas 2015 m. rugsėjo 11 d. sprendžiamas nebuvo.
Dėl tinkamų ieškovų byloje.
Ieškinys byloje pareikštas trijų asmenų - administratoriaus ir dviejų patalpų savininkų. Administratorius reiškiamo ieškinio reikalavimą kildina iš to, kad jungtinės veiklos sutartis turi įtakos administratoriaus teisių ir pareigų turiniui, nes sudarius jungtinės veiklos sutartį baigiasi administratoriaus pareigos, todėl administratorius negali toliau vykdyti savo verslo – administruoti pastato bendrojo naudojimo objektų.
Kaip minėta, administratoriaus skyrimas yra ultima ratio priemonė ir administratorius skiriamas tada, kai patys savininkai nesirūpina bendro naudojimo objektais, esančiais pastate, tačiau visais atvejais turto savininkų sprendimas patiems rūpintis savo turtu yra prioritetinis. Turto savininkams pradėjus rūpintis savo turtu – įsteigus bendriją ar sudarius jungtinės veiklos sutartį – administratorius nustoję vykdęs savo verslą tame objekte, todėl vertinant ieškovo UAB „Šiaulių būstas“ poziciją visais atvejais vien jungtinės veiklos sutarties sudarymas suteiktų administratoriui teisę ginčyti tokias sutartis. Tokiu būdu iš esmės būtų apsunkinta patiems bendraturčiams rūpintis savo turtu. Todėl teismų praktikoje yra suformuota taisyklė, kad administratorius yra subjektas, neturintis reikalavimo teisės ir jo reikalavimas minėtu pagrindu yra atmestinas.
Kasacinis teismas, nagrinėdamas analogiškas bylas, yra nurodęs, kad daugiabučio namo administravimas - tai tam tikra įstatymo nustatyta daugiabučio namo valdymo forma, kuri naudojama tais atvejais, kai savininkai neįsteigia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos arba nesudaro jungtinės veiklos sutarties. Tokio administravimo tikslas - išvengti situacijų, kai namo bendrojo naudojimo objektai yra neprižiūrimi dėl savininkų neveiklumo ar nesant jų bendro sutarimo. Kitaip tariant, namo savininkai turi teisę reikalauti, kad jiems nesusitarus ir neįsteigus bendrijos arba nesudarius jungtinės veiklos sutarties būtų skirtas administratorius, tačiau tai nesuponuoja priešpriešinės administratoriaus teisės reikalauti būti paskirtam ar reikalauti leisti tęsti pradėtą administravimą. Nors tiek jungtinės veiklos sutartis, tiek administratoriaus paskyrimas yra daugiabučio namo valdymo formos, tačiau tai nereiškia, kad vienoje iš jų dalyvaujantys subjektai savaime tampa teisinio santykio dalyviais dėl kitos valdymo formos. Esant paskirtam namo administratoriui, šio teisinio santykio dalyviai yra daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai ir administratorius, o sudarius jungtinės veiklos sutartį, teisinio santykio dalyviais laikomi tik daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai, nes tik jiems sutarties pagrindu atsiranda tam tikros teisės ir pareigos. Namo administratorius nėra jungtinės veiklos sutarties šalis, šia sutartimi jo teisės ir pareigos nenustatomos, todėl nėra jokio pagrindo teigti, kad administratorius turi materialųjį teisinį suinteresuotumą dėl šios sutarties. CK, Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatuose ar kituose teisės aktuose administratoriaus teisė ginčyti jungtinės veiklos sutartį nėra nustatyta, vadinasi, pastarasis neturi ir procesinės teisės (procesinio teisinio suinteresuotumo) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2015 m. spalio 2 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Kauno komunalinis ir butų ūkis“ v. AB „City Servise" ir kt., bylos Nr. 3K-3-505-687/2015; 2016 m. vasario 12 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Kauno komunalinis ir butų ūkis" v. UAB „Namų priežiūros centras" ir kt., bylos Nr. 3K-3-97-421/2016, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2016 m. vasario 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-114- 684/2016).
Kadangi nagrinėjamoje byloje pagal CK 1.78 straipsnio 4 dalį, ieškinį dėl nuginčijamo sandorio pripažinimo negaliojančiu gali pareikšti tik įstatymų nurodyti asmenys, t.y. sandorio šalys ar kitas suinteresuotas asmuo, kurio teises toks sandoris pažeidžia, ieškovas UAB „Šiaulių būstas“ nėra jungtinės veiklos sutarties dalyvis, jam nėra įstatymais suteikta teisė ginti viešąjį interesą, ieškovas nepateikė įrodymų, kokias konkrečias jo teises pažeidžia sutartis, teismas sprendžia, kad jis neturi teisės kreiptis dėl sutarties pripažinimo negaliojančia.
Esant ieškovų daugetui teismas tenkina bendarieškovų patalpų savininkų V. K. ir M. Š. ieškinį, o ieškovo UAB „Šiaulių būstas“ ieškinį sprendžia atmesti.
Dėl bylinėjimosi išlaidų ir jų paskirstymo.
Bylinėjimosi išlaidos paskirstomos proporcingai atmestų ir patenkintų reikalavimų santykiui (CPK 93 straipsnio 2 dalis). Teismui patenkinus ieškovų V. K. ir M. Š. ieškinį, o ieškovo UAB „Šiaulių būstas“ ieškinį atmetus teismas bylinėjimosi išlaidas gali priteisti tik ieškovams, kurių ieškinys patenkintas. Byloje yra pateiktas prašymas dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo (64-66 b.l., tomas 2) ir duomenys apie sumokėtą žyminį mokestį (10 b.l., tomas 1). Abiem atvejais mokėjimus yra atlikęs UAB „Šiaulių būstas“ ir prašymas taip pat pateiktas šio ieškovo vardu. Byloje nėra pateikta duomenų apie ieškovų V. K. ir M. Š. patirtas bylinėjimosi išlaidas. Byloje esant tik duomenims apie ieškovo, kurio ieškinys yra atmestas, bylinėjimosi išlaidas teismas sprendžia jų ieškovui UAB „Šiaulių būstas“ iš atsakovų nepriteisti.
Dėl ieškinio senaties termino.
CK 4.85 straipsnio 9 dalis numato, kad buto ar kitos patalpos savininko teisei apskųsti šiame straipsnyje nustatyta tvarka priimtus butų ir kitų patalpų savininkų sprendimus taikomas 6 mėnesių ieškinio senaties terminas. Ieškinio senatis savo esme yra laiko tarpas, kuriuo yra garantuojama pažeistos teisės gynyba ir esant poreikiui prievartinis tokios teisės įgyvendinimas (CK 1.124 straipsnis). Dėl svarbių priežasčių praleistas ieškinio senaties terminas gali būti atnaujintas.
Teismas taip pat pažymi, kad reikalavimas taikyti ieškinio senatį yra atsakovo teisių gynimo būdas ir šioje byloje atsakovas UAB „Talša“ prašo taikyti ieškinio senatį. Teismo vertinimu, atsižvelgiant į ieškovų prašymą, ieškinio senatis praleista dėl svarbių priežasčių ir yra atnaujintina. Kaip minėta, pasirašyta jungtinės veiklos sutartis ne tik nebuvo paskelbta ar išviešinta, o ieškovams apskritai nebuvo žinoma apie tokios sutarties kaip dokumento egzistavimą iki ji viešai buvo registruota VĮ „Registrų centras“. Apie 2015-09-11 susirinkimą, kad jis vyks ir įvyko ieškovai V. K., M. Š. nebuvo informuoti, taip pat ieškovams nebuvo žinoma apie susirinkime priimtus sprendimus, taip pat, kad nutarta pritarti namo bendrojo naudojimo objektų valdymo ir priežiūros būdui, sudarant jungtinės veiklos sutartį. Atsakovai susirinkimo protokolą ir jungtinės veiklos sutartį 2015-09-11 įregistravo VĮ “Registrų centras” tik 2017-03-06, informaciją apie sudarytą jungtinės veiklos sutartį ieškovai V. K., M. Š. ir administratorius UAB “Šiaulių būstas” gavo tik 2017-03-27, o pačius dokumentus ieškovai gavo 2017-04-10.
Dėl pirmiau minėtų aplinkybių teismas sprendžia ieškinio senaties terminą atnaujinti laikant, kad ieškinio senaties terminas praleistas dėl svarbios priežasties (CK 1.131 straipsnio 2 dalis).
Rezoliucinė dalis
nusprendžia:
Atnaujinti ieškovams V. K., M. Š. ir UAB „Šiaulių būstas“ ieškinio senaties terminą.
Ieškovų V. K., asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir M. Š., asmens kodas (duomenys neskelbtini) ieškinį tenkinti, o ieškovo UAB „Šiaulių būstas“, juridinio asmens kodas 144619514, ieškinį atmesti.
Pripažinti daugiabučio namo (duomenys neskelbtini), butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimą 2015 m. rugsėjo 11 d. neįvykusiu, šio susirinkimo protokolą 2015 m. rugsėjo 11 d. Nr. 001 pripažinti neteisėtu ir negaliojančiu. Pripažinti daugiabučio namo (duomenys neskelbtini), bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo ir priežiūros jungtinės veiklos (partnerystės) sutartį, sudarytą 2015 m. rugsėjo 11 d., negaliojančia nuo jos sudarymo momento.
Sprendimui įsiteisėjus sprendimo kopiją siųsti VĮ „Registrų centras“.
Sprendimas per 30 dienų gali būti skundžiamas Šiaulių apygardos teismui per Šiaulių apylinkės teismo Šiaulių rūmus.