Šiaulių apygardos teismo nutartis

| Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.9; 2.6.8.11.1; 3.1.7.6; 3.3.1.19.1. (S)

2026 m. spalio 28 d.

Šiaulių apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš kolegijos teisėjų Linos Muchtarovienės (kolegijos pirmininkės ir pranešėjos), Aleksandro Rusako ir Irmos Valiuškienės,

teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės M. B. apeliacinį skundą dėl Kauno apylinkės teismo Kėdainių rūmų 2025 m. gruodžio 30 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Corolla Ventures“ ieškinį atsakovei M. B. dėl skolos priteisimo ir sutarties nutraukimo pripažinimo negaliojančiu.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 62³ straipsnio 1 dalies pagrindu ši byla, kuri yra teisminga Kauno apygardos teismui, buvo priskirta nagrinėti Šiaulių apygardos teismui ir teismas šioje byloje veikia Kauno apygardos teismo vardu.

I. Ginčo esmė

Patikslintame ieškinyje nurodyta, kad atsakovė ir UAB „Vilnius Golf & Spa Resort” sudarė 2022 m. liepos 20 d. Nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo ir servitutų nustatymo sutartį, kuria atsakovė įsigijo poilsio patalpas su terasa, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančias pastate, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Pirkimo sutarties 8.3 punktu atsakovė pareiškė ir garantavo, kad jai yra žinoma, kad po nuosavybės teisės į perkamą daiktą įgijimo, jai kartu su kitais pastato patalpų savininkais bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausys pastato bendro naudojimo patalpos, pagrindinės pastato konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga, ji kartu su kitais pastato, kuriame yra daiktas, patalpų savininkais privalės proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas pastatui, kuriame yra daiktas, išlaikyti ir išsaugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Pirkimo sutarties 11.1 punktu atsakovė buvo informuota, kad pardavėja UAB „Vilnius Golf & Spa Resort” ir UAB “Corolla Ventures” 2012 m. liepos 11 d. yra sudarę Korporatyvinę turto administravimo sutartį. Ieškovė ir atsakovė sudarė 2022 m. liepos 20 d. Turto administravimo ir kitų paslaugų teikimo sutartį (toliau – ir Administravimo sutartis), pagal kurios nuostatas administratorė įsipareigoja atlikti visus jam šioje sutartyje numatytus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams, priklausantiems turto savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti bei teritorijai prižiūrėti, administruoti turto savininko mokamus komunalinius mokesčius ir būti tarpininku tarp turto savininko ir komunalinių paslaugų tiekėjų, taip pat vykdyti kitas šia sutartimi jam priskirtas funkcijas, o turto savininkas įsipareigoja mokėti administratorei šioje sutartyje nustatyto dydžio turto administravimo mokestį bei vykdyti kitus šioje sutartyje numatytus įsipareigojimus. Administravimo sutarties 4.1 punktu iki 2024 m. birželio 1 d. atsakovei buvo nustatytas lengvatinis 100,00 Eur per mėnesį (įskaitant PVM) administravimo mokestis. Nuo 2024 m. birželio mėnesio atsakovė įsipareigojo mokėti tai dienai taikomą turto administravimo mokestį, kuris negalėjo būti mažesnis nei 250,35 Eur per mėnesį (įskaitant PVM). Administravimo sutarties 4.1 punktu šalys papildomai susitarė, kad kiekvienų kalendorinių metų pabaigoje yra peržiūrimos administratorės faktiškai patirtos išlaidos ir atitinkamai gali būti koreguojamas sekančių metų turto administravimo mokestis, apie tai raštu informavus turto savininką. Apie administravimo mokesčio dydžio nustatymą bei tokio dydžio pagrindimą visi gyventojai (tame tarpe ir atsakovė) buvo informuoti 2023 m. gegužės 31 d. pranešimu Nr. 2023/05/31-2.

Atsakovė 2024 m. rugpjūčio 29 d. pranešimu nutraukė administravimo sutartį nuo 2024 m. rugpjūčio 29 d. Atsakovė administravimo sutartį nutraukė nesilaikydama Administravimo sutarties 7.3 p. numatytos tvarkos. Turto savininkas yra atsakingas ne tik už jam priklausančio turto priežiūrą bei išlaikymą, bet ir už bendro naudojimo objektų priežiūrą. 2024 m. rugpjūčio 29 d. pranešimo pateikimo dieną atsakovė ieškovei buvo skolinga 1 420,87 Eur ir skola didėjo.

Ieškovė, įgyvendindama savo pareigą vykdyti bendrojo naudojimo objektų nuolatinę techninę priežiūrą, apžiūras, įforminti jas atitinkamais įrašais, vykdyti jų profilaktiką, atlikti bendrosios inžinerinės įrangos reguliatoriaus funkcijas, esant būtinybei, organizuoti bendrojo naudojimo objektų einamąjį remontą, organizavo kasmetinę Pastato apžiūrą, kurios tikslas – įvertinti 2-jų aukštų gyvenamojo namo ir su juo susijusios lauko infrastruktūros techninę būklę bei nustatyti tyrimų ir/ar remonto poreikį, esant pažeidimams. Apžiūros metu įvertinta pastato išorės elementų – fasado, langų, stogo, laikančiųjų konstrukcijų, inžinerinių sistemų būklė, surašytas 2023 m. liepos 24 d. Statinio kasmetinis apžiūros aktas Nr. 8, kuriame užfiksuoti defektai bei pateiktos rekomendacijos šių defektų pašalinimui. Apie planuojamus atlikti pastato bendro naudojimo objektų remonto darbus gyventojai (tame tarpe ir atsakovė) buvo informuoti raštu bei pateikta planuojamų atlikti darbų sąmata. Nei vienas gyventojas nepateikė jokio prieštaravimo dėl numatytų vykdyti remonto darbų. Atsakovė neapmokėjo nei vienos sąskaitos už atliktus darbus, toliau nemoka turto administravimo mokesčio, neatsiskaito už papildomus darbus, teikiamus Administravimo sutarties pagrindu, nors šios paslaugos jai yra teikiamos ir ji šiomis paslaugomis naudojasi. Atsakovė yra skolinga 7 278,51 Eur administravimo mokesčio ir už papildomus darbus, kurie detalizuoti PVM sąskaitose faktūrose ir neįėjo į administravimo mokesčio sudėtį, tačiau buvo teikiami Administravimo sutarties pagrindu.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į apeliacinį skundą esmė

Teismas nepagrįstai taikė CK 6.217 ir 6.218 straipsnius, nors šalių santykiai yra atlygintinų paslaugų teikimo santykiai, kuriems taikytinas specialusis CK 6.721 straipsnis. CK 6.721 straipsnio 1 dalis imperatyviai nustato, kad klientas turi teisę bet kada vienašališkai nutraukti atlygintinų paslaugų teikimo sutartį, neprivalėdamas nurodyti priežasčių ir nepaisant to, ar paslaugų teikėjas jau pradėjo sutarties vykdymą. Ši norma yra lex specialis, todėl jos taikymas eliminuoja CK 6.217-6.218 straipsnių taikymą. Teismas, reikalavęs įrodyti esminį pažeidimą ir laikytis papildomų terminų, paneigė imperatyvią vartotojo teisę, taip padarydamas esminę materialinės teisės taikymo klaidą. Lietuvos Respublikos aplinkos ministerija oficialiai patvirtino, jog pastatui netaikomos CK 4.83-4.84 straipsnių nuostatos, o santykiai reguliuojami CK 4.75-4.81 straipsnių normomis.

Teismas, tenkindamas ieškovės ieškinį, nepasisakė kurios teisės normos taikytinos, konstatavo, kad: „byloje kilęs ginčas dėl pagrindo, kuriuo ieškovė teikia administravimo paslaugas šios bylos aplinkybių kontekste esminės reikšmės neturi“. Tuo tarpu teisinių santykių kvalifikacija lemia šalių teises ir pareigas, o neteisinga kvalifikacija laikytina esmine teisės taikymo klaida.

Teismas ignoravo byloje nustatytą faktą, jog inžinerinės sistemos, privatūs gręžiniai priklauso kitam juridiniam asmeniui, kuris už suteiktas komunalines paslaugas kas mėnesį atsakovei išrašo ir pateikia atskirą sąskaitą už komunalines paslaugas. Visos šios sąskaitos atsakovės apmokėtos ir bus mokamos toliau. Visos komunalinės paslaugos yra apmokamos jų tiekėjui, o ieškovė komunalinių paslaugų neteikia, dėl tokių paslaugų teikimo ir apmokėjimo ginčo šioje byloje nėra.

Ieškovė iš esmės prižiūri sau nuosavybės teise priklausančią aplinką (žemės sklypą), už kurios priežiūrą apmokėjimo reikalauja iš atsakovės.

Teismas, nurodydamas, kad turto administravimo sutarties sudarymas buvo privalomoji daikto pirkimo-pardavimo sąlyga, paneigė asmens nuosavybės teisės principą. Atsakovė nuosavybės teise įgijo nekilnojamąjį turtą.

Po sutarties nutraukimo ieškovė neturėjo teisės teikti paslaugų ir reikalauti už jas atlygio. Nutraukus atlygintinų paslaugų teikimo sutartį CK 6.721 straipsnio pagrindu, paslaugų teikėjas privalo nedelsdamas nutraukti paslaugų teikimą. Bet koks paslaugų teikimas po nutraukimo, be kliento sutikimo, laikytinas neteisėtu ir nesukuria kliento pareigos mokėti. Teismas, priteisdamas mokėjimus už laikotarpį po 2024 m. rugpjūčio 29 d., faktiškai pripažino ieškovei teisę primesti paslaugas prieš apeliantės valią, kas tiesiogiai prieštarauja CK 6.721, CK 1.5 straipsniams bei kasacinio teismo praktikai.

Teismo išvada, jog nuo 2024 m. sausio 1 d. iki 2025 m. rugsėjo 8 d. susidarė 7 278,51 Eur atsakovės skola ieškovei, klaidinga ir prieštarauja bylos įrodymams. Teismas neatsižvelgė, kad visos sąskaitos, kurios buvo pateiktos iki atsakovės sutarties nutraukimo, yra apmokėtos pilnai. Su ieškiniu ieškovės pateiktos sąskaitos, kurių priteisimo prašoma nuo 2024 metų liepos mėnesio. Ankstesnės sąskaitos netgi nebuvo teikiamos, o teismas padarė niekuo nepagrįstą išvadą, kad atsakovė turi skolą dar iš ankstesnio laikotarpio.

Teismas priteisė sumas pagal sąskaitą už papildomus darbus, kurie nebuvo užsakyti ir kurių nei atsakovė, nei kiti kotedžo gyventojai, nepageidavo.

Bylai aktualūs Lietuvos Aukščiausiojo Teismo pateikti išaiškinimai 2026 m. sausio 8 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-21-611/2026.

Byloje nėra jokių duomenų apie tai, kad apeliantė būtų reiškusi pretenzijas dėl netinkamo paslaugų teikimo, įrodinėjusi esminį sutarties nuostatų pažeidimą, būtų nurodžiusi terminus šiems pažeidimams pašalinti ir pan. Vienašališkai nutraukdama Administravimo sutartį, apeliantė taip pat nesilaikė ir numatyto 30 dienų įspėjimo termino. Nurodyti pažeidimai yra pakankamas pagrindas pripažinti sutarties nutraukimą neteisėtu, kaip to prašė ieškovė.

Byloje nepaneigta aplinkybė, kad įsigytose patalpose, nepaisant jų paskirties (poilsio), apeliantė nuolat gyvena. Byloje taip pat nepaneigta aplinkybė, kad pastatas, kuriame apeliantė turi patalpas, yra daugiabutis – jame yra suformuoti dar trys gyvenamieji objektai, kuriuos fiziniai asmenys (tame tarpe ir liudytoju apklaustas L. Ž.) naudoja kaip gyvenamąsias patalpas – jose nuolat gyvena. Pastato ir patalpų paskirtį diktuoja žemės sklypo, kuriame yra pastatytas pastatas, paskirtis – kita, naudojimo būdas: komercinės paskirties objektų teritorija (1 t., b. l. 99), nes minėtame 105,73 ha žemės sklype yra pastatyta ir daug komercinės paskirties objektų (viešbutis Vilnius Grand Resort, SPA centras, Golf klubas, įrengti golfo aikštynai), tačiau tai nepaneigia paties fakto, kad dalis šiame žemės sklype pastatytų pastatų (tiek daugiabučių, tiek vienbučių) yra naudojami ir nuolatiniam gyvenimui. Žemės sklypas pirkimo pardavimo sutartimis nėra perleidžiamas pirkėjams, tačiau jiems yra nustatomi neatlygintini servitutai, suteikiantys teises naudotis minėtu žemės sklypu (prieiti, privažiuoti, naudotis sukurta infrastruktūra ir pan.).

Iš ieškovės pateikto apyvartos žiniaraščio (1 t., b. l. 119, 2 t., b. l. 33) matyti, kad 2024 m. sausio 1 d. buvo fiksuojama 785,24 Eur dydžio atsakovės skola iš praėjusio laikotarpio, kuri persikėlė į sekančius metus. Viso teisminio nagrinėjimo metu apeliantė šio fakto neginčijo, neprašė pateikti praėjusio laikotarpio sąskaitų, neteikė mokėjimo pavedimų. Aplinkybę, neva už 2023 metus net nebuvo pateiktos į bylą sąskaitos, nurodė tik apeliaciniame skunde, todėl tai laikytina tik pasirinkta gynybine pozicija bei netinkamu procesiniu elgesiu.

Apmokėdama vėlesnes sąskaitas apeliantė tik pripažino, kad administratoriaus paslaugomis ji naudojosi ir toliau, tačiau už vienas paslaugas mokėjo, už kitas ne.

Motyvuojamoji dalis

Teismas k o n s t a t u o ja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai ir absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas tikrina tik apskųsto teismo sprendimo dalies teisėtumą ir pagrįstumą ir tik analizuojant skunde išdėstytus argumentus, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis. (CPK 320 straipsnio 2 dalis). Absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų apeliacinės instancijos teismas nenustatė (CPK 329 straipsnis).

Nagrinėjamu atveju byloje kilo ginčas dėl vienašališko sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir skolos, delspinigių ir palūkanų priteisimo.

Pirmosios instancijos teismas, nustatęs, kad byloje nėra duomenų, jog ieškovė kokiu nors būdu pažeidė sutartį, t. y. nėra CK 6.217 straipsnio 2 dalyje numatytų sąlygų, darė išvadą, kad atsakovė neturėjo faktinio pagrindo nutraukti sutartį dėl esminio sutarties pažeidimo. Teismui pripažinus vienašalį sutarties nutraukimą neteisėtu, atsakovė privalo atsiskaityti už faktiškai suteiktas paslaugas, todėl teismas iš atsakovės ieškovei priteisė 7 278,51 Eur skolą, 180,69 Eur delspinigių bei 5 procentų dydžio metinės palūkanų už priteistą sumą (7 459,20 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2025 m. vasario 24 d.) iki visiško teismo sprendimo įvykdymo.

Atsakovė, nesutikdama su pirmosios instancijos teismo argumentais, apeliaciniame skunde akcentuoja, kad teismas netinkamai taikė CK normas, reikalavęs įrodyti esminį pažeidimą ir laikytis papildomų terminų, paneigė imperatyvią vartotojo teisę, taip padarydamas esminę materialiosios teisės taikymo klaidą. Be to, teismo išvada, jog nuo 2024 m. sausio 1 d. iki 2025 m. rugsėjo 8 d. susidarė 7 278,51 Eur atsakovės skola ieškovei, klaidinga ir prieštarauja bylos įrodymams.

Bylos duomenimis nustatyta, kad 2022 m. kovo 15 d. tarp UAB „Vilnius Golf & Spa Resort” ir M. B. buvo sudaryta preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis, kuria šalys susitarė iki 2022 m. liepos 1 d. sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto – poilsio paskirties patalpų, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių pastate, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį. 2022 m. liepos 20 d. buvo sudaryta notarinė nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo ir servitutų nustatymo sutartis, kuria atsakovė iš UAB „Vilnius Golf & Spa Resort” įsigijo negyvenamąją patalpą-poilsio patalpas su terasa, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančias pastate, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Nustatytas žemės sklypo dalies servitutas atsakovei prieiti, privažiuoti ar kitu būdu patekti prie nuosavybės teise priklausančio daikto, taip pat kelio servitutas. Šios sutarties 11.1 punkte numatyta, kad tarp UAB „Vilnius Golf & Spa Resort” ir UAB „Corolla Ventures“ sudaryta Korporatyvinė turto administravimo sutartis. Pirkėja įsipareigojo savo vardu sudaryti atskirą daikto administravimo sutartį su UAB „Corolla Ventures“ dėl daiktui teiktinų paslaugų bei tiesiogiai mokėti už suteiktas paslaugas šiai bendrovei.

Ieškovė ir atsakovė 2022 m. liepos 20 d. sudarė Administravimo sutartį.

2023 m. gegužės 31 d. raštu UAB „Corolla Ventures“ informavo nekilnojamojo turto savininkus ir gyventojus, kad nuo 2023-07-01 bus padidintas turto administravimo mokesčio įkainis ir sudarys 1,83 Eur/ 1 m2.

2023 m. liepos 24 d. statinio kasmetinės apžiūros akte Nr. 8 konstatuota, kad reikalinga: įvertinti technines galimybes pakeisti išsikraipiusius žaliuzių elementus, perdažyti medines žaliuzes; pritvirtinti atšokusias dailylentes, perdažyti medines fasado konstrukcijas; pašalinti samanas ir augalinius defektus nuo fasado dekoratyvinių plokštumų ir perdažyti fasadą; pašalinti atšokusį tinką, iš naujo užglaistyti pažeistas vietas, nugruntuoti ir uždėti naują dekoratyvinį tinką, pašalinti augalinius defektus nuo fasado dekoratyvinės plokštumos ir perdažyti fasado dalį; pritvirtinti laiptų turėklus, pašalinti metalinių laiptų sijų rūdis, nudažyti; pašalinti drėgmės pažeistas vietas ir pelėsį nuo terasos medinių konstrukcijų.

2024 m. rugpjūčio 29 d. atsakovė M. B. pranešimu informavo UAB „Corolla Ventures“, kad nuo 2024 m. rugpjūčio 29 d. nutraukia turto administravimo ir kitų paslaugų teikimo sutartį. 2024 m. lapkričio 22 d. M. B. elektroniniu paštu UAB „Corolla Ventures“ nurodė, kad pateiktų sąskaitų nemokės.

Dėl ginčo ribų

Teisėjų kolegija, vertindama pirmosios instancijos teismo sprendimo pagrįstumą ir atsižvelgdama į apeliacinio skundo argumentus, visų pirma pažymi, kad nagrinėjamo ginčo ribas apibrėžia ieškinio dalykas, t. y. ieškinyje suformuluoti reikalavimai. Nagrinėjamu atveju ieškinyje teismo prašoma: 1) pripažinti 2022 m. liepos 20 d. Administravimo sutarties vienašališką nutraukimą nuo 2024 m. rugpjūčio 29 d. neteisėtu, todėl negaliojančiu; 2) priteisti iš atsakovės M. B. 7 278,51 Eur skolą, 180,69 Eur delspinigius, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki visiško teismo sprendimo įvykdymo, bylinėjimosi išlaidas.

Dėl vienašališko Administravimo sutarties nutraukimo

Administravimo sutarties 7.3. punkte nustatyta, kad „sutarties šalis turi teisę vienašališkai neteismine tvarka nutraukti sutartį dėl esminio sutarties pažeidimo, apie tai raštu įspėjusi kitą šalį prieš 30 kalendorinių dienų, nurodydama konkretų pažeidimą bei protingą terminą pažeidimą pašalinti ir, jeigu kita šalis šio pažeidimo nepašalina per nustatytą protingą terminą“.

CK 6.217 straipsnio 1 dalis nustato, kad šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. To paties straipsnio 2 dalis įtvirtina kriterijus, į kuriuos turi būti atsižvelgiama nustatant, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu.

Esminio sutarties pažeidimo faktą turi įrodyti šalis, kuri nori pasinaudoti vienašališko sutarties nutraukimo teise. Esminio sutarties pažeidimo įrodinėjimas reiškia, kad turi būti konstatuota, jog sutarties nevykdymas atitinka CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nurodytus kriterijus; kiekvienu sutarties pažeidimo atveju tai yra vertinamojo pobūdžio aplinkybės, todėl kita šalis gali gintis įrodinėdama, kad sutarties pažeidimas buvo neesminis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-569/2010).

Bylos duomenimis nustatyta, kad atsakovė M. B. elektroniniu paštu UAB „Corolla Ventures“ nurodė, kad nemokės pateiktų sąskaitų už namo fasado tvarkymą. 2024 m. rugpjūčio 29 d. pranešimu atsakovė informavo ieškovę, kad nuo 2024 m. rugpjūčio 29 d., t. y. nuo tos pačios dienos, kai siunčiamas pranešimas, nutraukia turto administravimo ir kitų paslaugų teikimo sutartį.

Atsakovė kaip pagrindinę sutarties nutraukimo priežastį nurodė tai, kad ji neturi finansinių galimybių mokėti padidėjusio dydžio administravimo mokestį. Atsakovė taip pat nurodė, kad jai nereikalingos ieškovės teikiamos paslaugos, t. y. atsakovė pati gali nusikasti sniegą iš savo automobilio stovėjimo vietos, nupjauti veją, pasirūpinti sugedusios įrangos tvarkymu ir kt., o fasado tvarkymo darbams ji nedavė sutikimo. Apeliaciniame skunde atsakovė taip pat nurodo, kad atsakovė yra vartotojas, todėl vadovaudamasi CK 6.721 straipsnio 1 dalimi, turėjo teisę vienašališkai nutraukti sutartį.

Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, vertindama atsakovės argumentus dėl Administravimo sutarties nutraukimo, pažymi, kad ieškovė ir atsakovė buvo sudariusios Administravimo sutartį, kuri buvo 2022 m. liepos 20 d. notarinės nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo ir servitutų nustatymo sutarties priedas. Pagal Administravimo sutarties 2.1 punktą administratorius įsipareigoja atlikti visus jam šios sutartyje numatytus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams, priklausantiems turto savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti bei teritorijai prižiūrėti, administruoti turto savininko mokamus komunalinius mokesčius ir būti tarpininke tarp turto savininko ir komunalinių paslaugų teikėjų, taip pat vykdyti kitas šia sutartimi jai priskirtas funkcijas, o turto savininkas įsipareigoja mokėti administratoriui šioje sutartyje numatyto dydžio turto administravimo mokestį bei vykdyti kitus šioje sutartyje numatytus įsipareigojimus. Pagal Administravimo sutarties 1.2.13 punktą paslaugos – tai administratoriaus teikiamos turto administravimo, eksploatavimo bei komunalinės paslaugos, o taip pat kitos paslaugos, dėl kurių šalys susitaria šia sutartimi ar priedais prie šios sutarties.

Kasacinio teismo praktikoje nurodoma, kad esant bendrosios dalinės nuosavybės teisei į vieną objektą yra nukreiptos ne vieno, bet dviejų ar daugiau savininkų subjektinių teisių ir santykiuose su trečiaisiais asmenimis bendraturčiai veikia kaip vienas savininkas (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. kovo 19 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-73-701/2020 28 punktą). Bendraturčiams nusprendus nuosavybės teisei į bendrą turtą įgyvendinti samdyti išorinį administratorių, turi būti sudaroma sutartis, siejanti visus bendraturčius iš vienos pusės ir administratorių – iš kitos pusės, o tokio susitarimo keitimas ar nutraukimas galimas tik visų bendraturčių bendru sutarimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2026 m. sausio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-21-611/2026). Atitinkamai CK 6.199 straipsnio norma pavienio bendraturčio teisės nutraukti visų bendraturčių sudarytą bendro turto administravimo sutartį su turto administratoriumi aspektu turi būti aiškinama atsižvelgiant į daiktinės teisės normas, t. y. CK 4.75–4.81 straipsniuose įtvirtinto teisinio reguliavimo ypatumus įgyvendinant nuosavybės teisę į bendrą turtą, ir į tai, kad visi bendraturčiai santykiuose su trečiaisiais asmenimis veikia kaip vienas savininkas. Todėl jeigu pagal CK 4.75 straipsnio 1 dalį bendro turto nuosavybės teisei įgyvendinti būtinas visų bendraturčių bendras sprendimas, įskaitant ir santykiuose su trečiaisiais asmenimis, tai tokia sutartis pagal CK 6.199 straipsnį gali būti nutraukta tik visų bendraturčių bendru sprendimu, atitinkamai negali būti nutraukiama pavienio bendraturčio, nesant kitų pritarimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2026 m. sausio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-21-611/2026).

Atsižvelgiant į tai, jog tarp ieškovės ir atsakovės sudaryta būtent Administravimo sutartis, kuri apima teikiamas paslaugas, susijusias su bendrojo naudojimo objektų, priklausančių turto savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, priežiūra, teismas pagrįstai sutarties nutraukimo aplinkybes vertino pagal Administravimo sutarties sąlygas ir CK 6.217 ir 6.218 straipsniuose nustatytus reikalavimus, t. y. vienašališko sutarties nutraukimo, esant esminiam sutarties pažeidimui, aspektu.

Kaip minėta, esminį sutarties pažeidimo faktą turi įrodyti šalis, kuri nori pasinaudoti vienašališko sutarties nutraukimo teise. Taigi, nagrinėjamu atveju atsakovė, siekdama vienašališkai nutraukti Administravimo sutartį, turėjo įrodyti esminio sutarties pažeidimo faktą, tačiau atsakovės pranešime nėra nurodytas konkretus ieškovės padarytas pažeidimas bei nenumatytas terminas jam pašalinti. Pažymėtina, kad atsakovės pranešimas dėl vienašališko Administravimo sutarties nutraukimo neatitinka numatytos vienašališko sutarties nutraukimo tvarkos ir pranešimo apie sutarties nutraukimą termino, be kita ko, bylos duomenys nepatvirtina, kad ieškovė kokiu nors būdu pažeidė sutartį, t. y. nėra CK 6.217 straipsnio 2 dalyje numatytų sąlygų.

Atsižvelgusi į tai, kad nagrinėjamu atveju nenustatytas esminis sutarties pažeidimas, teisėjų kolegija pritaria pirmosios instancijos teismo išvadai, kad atsakovė neteisėtai nutraukė 2022 m. liepos 20 d. Administravimo sutartį.

Pažymėtina, kad atsakovės kiti argumentai dėl sutarties nutraukimo iš esmės susiję su Administravimo sutarties 4.1 punktu ir administravimo mokesčio dydžio nustatymu. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, šios atsakovės nurodytos aplinkybės nelaikytinos esminiu sutarties pažeidimu. Akcentuotina, kad jeigu atsakovė mano, kad Administravimo sutartis ar jos atskiros nuostatos pažeidžia jos teises, ji gali ginti savo teises teisme, reikšdama reikalavimus dėl sutarties sąlygų pripažinimo negaliojančiomis ar jų pakeitimo, arba inicijuoti bendraturčių sprendimą pakeisti administratorių.

Dėl pirmosios instancijos teismo priteisto skolos dydžio

Pirmosios instancijos teismas, pripažinęs vienašalį sutarties nutraukimą neteisėtu, iš atsakovės ieškovei priteisė 7 278,51 Eur skolą, 180,69 Eur delspinigių bei 5 procentų dydžio metinių palūkanų už priteistą sumą (7 459,20 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2025 m. vasario 24 d.) iki visiško teismo sprendimo įvykdymo.

Atsakovė teigia, kad visos sąskaitos, kurios buvo pateiktos iki atsakovės sutarties nutraukimo, yra apmokėtos pilnai, tačiau nepateikė šiuos argumentus patvirtinančių įrodymų. Ieškovės pateikti buhalteriniai dokumentai patvirtina, kad laikotarpiu nuo 2024 m. sausio 1 d. iki 2025 m. rugsėjo 8 d. susidarė 7 278,51 Eur atsakovės skola ieškovei.

Atsakovės teigimu, teismas priteisė sumas pagal sąskaitą už papildomus darbus, kurie nebuvo užsakyti ir kurių nei atsakovė, nei kiti kotedžo gyventojai, nepageidavo. 2024 m. lapkričio 20 d. ieškovė atsakovei atsiuntė sąskaitą už fasado darbus. Šie darbai buvo atlikti be atsakovės žinios ir pritarimo, nebuvo derinti nei tokie darbai, nei jų kaina.

Pasisakydama dėl šių atsakovės argumentų teisėjų kolegija pažymi, kad pagal Administravimo sutartį administratorius įsipareigoja, be kita ko, atlikti pastatų techninės priežiūros darbų organizavimą ir kontrolę (3.1.7. punktas), sudaryti sutartis su bendrojo naudojimo objektų priežiūros, profilaktikos, remonto ir kitokio tvarkymo paslaugas teikiančiomis įmonėmis. Administratorius rangovus ir paslaugų teikėjus atsirenka konkurso būdu arba atlikdamas kainų apklausą (3.1.11. punktas), privalo vykdyti bendrųjų pastato konstrukcijų techninę priežiūrą (3.1.19. punktas), vykdyti bendrojo naudojimo objektų nuolatinę techninę priežiūrą, apžiūras, įforminti jas atitinkamais įrašais, vykdyti profilaktiką, atlikti bendrosios inžinerinės įrangos reguliatoriaus funkcijas, esant būtinybei, organizuoti bendrojo naudojimo objektų einamąjį remontą (3.1.21. punktas). Iš bylos duomenų matyti, kad ieškovė veikė tarp šalių sudarytos Administravimo sutarties ribose. Tačiau iš Administravimo sutarties turinys nenustato tvarkos ir nedetalizuoja, kokie darbai laikytini būtinais, kokius darbus administratorius privalo derinti su savininkais bei gauti jų sutikimą. Atsakovė, pasirašydama tokią sutartį, sutiko su sutarties sąlygomis. Kaip jau buvo minėta, atsakovė, manydama, kad Administravimo sutarties sąlygos pažeidžia jos teises, dėl sutarties sąlygų keitimo ar galiojimo turi kreiptis į ieškovę, o nesusitarus – savo teises ginti teisme.

Nurodytų aplinkybių pagrindu teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai priteisė ieškovei iš atsakovės 7 278,51 Eur dydžio skolą.

Dėl procesinės bylos baigties

Remiantis išdėstytais argumentais, apeliacinės instancijos teismas daro išvadą, jog pakeisti pirmosios instancijos teismo sprendimą apeliacinio skundo argumentų pagrindu nėra pagrindo, todėl apeliacinis skundas netenkinamas, teismo sprendimas paliekamas nepakeistu (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Atmetus apeliacinį skundą, atsakovei jos patirtos bylinėjimosi išlaidos neatlyginamos.

Pateikti rašytiniai duomenys patvirtina, kad už atsiliepimo į apeliacinio skundo parengimą ieškovė sumokėjo 1403,60 Eur. Minėtos išlaidos, atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio 8.11 punkto nuostatas, nelaikytinos per didelėmis, todėl visa apimtimi priteistinos iš atsakovės ieškovės naudai (CPK 93, 98 straipsniai).

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teisėjų kolegija

nutaria:

Kauno apylinkės teismo Kėdainių rūmų 2025 m. gruodžio 30 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti iš atsakovės M. B. ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Corolla Ventures“ naudai 1403,60 Eur (vieną tūkstantį keturis šimtus tris eurus ir 60 ct) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.

Nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.