Klaipėdos apygardos teismo nutartis

Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Raimondos Andrulienės, Irmos Čuchraj (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Aušros Maškevičienės, teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjusi civilinę bylą pagal ieškovo IES1 ir atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Nuomėja“ apeliacinius skundus dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2025 m. lapkričio 21 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo IES1 ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Nuomėja“ dėl avanso ir baudos priteisimo.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 62³ straipsnio 1 dalies pagrindu ši byla, kuri yra teisminga Vilniaus apygardos teismui, buvo priskirta nagrinėti Klaipėdos apygardos teismui ir teismas šioje byloje veikia Vilniaus apygardos teismo vardu. Ieškovas IES1 ieškiniu prašė priteisti iš atsakovės UAB „Nuomėja“ 46 900 Eur avansą, 46 900 Eur dydžio baudą, 5 procentų dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir atlyginti ieškovo patirtas bylinėjimosi išlaidas.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

III. Apeliacinių skundų ir atsiliepimų argumentai

Argumentuoja, kad pirmosios instancijos teismas ginčijamą sprendimo dalį priėmė netinkamai taikęs materialinės ir procesinės teisės normas, nevisapusiškai išnagrinėjęs byloje surinktus įrodymus ir aplinkybes.

Teismas padarė pagrįstą išvadą, kad ieškovas savo pareigas vykdė tinkamai, o atsakovė savo pareigų tinkamai nevykdė, nes būtent dėl jos kaltės pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta laiku. Taigi, nustatytos visos būtinos sąlygos atsakovei taikyti preliminariojoje sutartyje numatytą civilinę atsakomybę netesybų forma ir atsakovė turi sumokėti ieškovui baudą, tačiau nesutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, kad bauda mažintina. Pažymi, kad sudarydamos preliminariąją sutartį šalys 7.4.4 punktu aiškiai sutarė, kad tuo atveju, jeigu pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis iki numatyto termino nebus pasirašyta dėl pardavėjo (atsakovės) kaltės, tai pardavėjas (atsakovė) per 30 dienų nuo sutarties nutraukimo dienos privalo grąžinti pirkėjui (ieškovui) jo sumokėtas įmokas ir, pareikalavus pirkėjui, sumokėti avanso dydžio baudą. Dėl to, šalims susitarus dėl konkretaus netesybų dydžio, ieškovui nereikia įrodinėti patirtų nuostolių dydžio, nes tokios sutartimi sulygtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais ieškovo nuostoliais, kurie pripažintini minimaliais nuostoliais.

Pažymi, kad atsakovė netesybų dydžio neginčijo, pati parengė sutartį, o ieškovas prie šios sutarties tik prisijungė ją pasirašydamas. Ieškovui sutartyje taip pat buvo numatytos tokio paties dydžio netesybos, jeigu pagrindinė sutartis būtų buvusi nesudaryta dėl jo kaltės (7.4.5 punktas). Atsakovė, būdama verslininke ir savo srities profesionale, rengdama sutartį ir ją teikdama ieškovui (kaip būsimam pirkėjui) pasirašyti, o vėliau ją ir pati pasirašydama, neabejotinai turėjo įvertinti visas sutarties nuostatas ir savo galimybes vykdyti įsipareigojimus pagal sutartį, o jos pažeidimo atveju – galimas sutarties nevykdymo teisines pasekmes. Taigi, sutartyje nustatytas baudos dydis atitiko atsakovės interesus ir buvo jai priimtinas ir teismas neturėjo jokio teisinio pagrindo pripažinti, kad netesybų dydis aiškiai per didelis. Pirmosios instancijos teismas neturėjo teisinio pagrindo mažinti šalių sutartas netesybas savo iniciatyva, ši teismo teisė nėra absoliuti ir jo turi būti naudojamasi tik išimtiniais atvejais. Pažymi, kad jis į statomą namą savo lėšomis nupirko kondicionavimo, ventiliacijos sistemas ir jo užsakymu atlikti šios įrangos instaliacijos darbai, įrengtas šviesolaidinis internetas. Be to, pagrįstai tikėdamasis, kad pagrindinė sutartis bus pasirašyta ir turtas taps jo nuosavybe, į pagalbą buvo pasitelkęs ir interjero dizainerę, kuri jo užsakymu parengė patalpų interjero projektus ir planus. Visi šie darbai jam kainavo apytiksliai 20 000 Eur, taigi, faktiškai patirti nuostoliai yra didesni ir viršija teismo sprendimu Ieškovo naudai priteistą 5 000 Eur dydžio baudą, o tai prieštarauja CK 6.73 straipsnio 2 dalyje įtvirtintam draudimui sumažinti netesybas žemiau tikrosios nuostolių sumos.

Nurodo, kad analogiškose bylose dėl netesybų priteisimo, kuriose, kaip ir šios bylos atveju, buvo reiškiami reikalavimai iš sutartį pažeidusios šalies priteisti konkrečias, tarp šalių pasirašytoje sutartyje numatyto dydžio netesybas, teismai tokius reikalavimus tenkino visiškai priteisdami sutartines netesybas visa apimtimi ir jų nemažindami (pavyzdžiui, Klaipėdos apygardos teismo nutartis civ. byloje Nr. e2A-1459-460/2025). Bendrosios kompetencijos teismų instancinė sistema turi funkcionuoti taip, kad būtų sudarytos prielaidos formuotis vienodai (nuosekliai, neprieštaringai) bendrosios kompetencijos teismų praktikai – būtent tokiai, kuri būtų grindžiama su Konstitucijoje įtvirtintais teisinės valstybės, teisingumo, asmenų lygybės teismui principais (bei kitais konstituciniais principais) neatskiriamai susijusia ir iš jų kylančia maksima, kad tokios pat (analogiškos) bylos turi būti sprendžiamos taip pat, t. y. jos turi būti sprendžiamos ne sukuriant naujus teismo precedentus, konkuruojančius su esamais, bet paisant jau įtvirtintų (žr., Konstitucinio Teismo 2007-10-24 nutarimą). Teismų precedentų privalomumas yra vertikalus ir horizontalus. Todėl teismai, taikydami ir aiškindami įstatymus, privalo atsižvelgti ne tik į aukštesnės instancijos teismų priimtus sprendimus (vertikalus precedentas), bet ir savo sukurtus vėliausius precedentus analogiškose bylose (horizontalus precedentas), t. y. turi atsižvelgti taip pat į savo paties teisės taikymo praktiką (žr., pvz., Lietuvos apeliacinio teismo 2017-03-02 nutartį c.b. Nr. e2-4-943/2017, kt.).

Pagal preliminariąją sutartį pardavėja (atsakovė) turėjo iki pagrindinės sutarties sudarymo (2024 m. gegužės 31 d.) atlikti visus baigiamuosius darbus, nurodytus sutarties priede Nr. 1 (namui užbaigti 86 proc.), atlikti pastato sandarumo testą, kurio rezultatas būtų teigiamas bei atitiktų suprojektuotą pastato energetinę klasę. Atlikusi visus darbus ir gavusi teigiamą sandarumo testo išvadą, atsakovė privalėjo informuoti ieškovą ir per 10 dienų pakviesti jį susipažinti su atliktais darbais. Pirkėjai jau buvo priėmę visus vidaus darbus kaip užbaigtus, taigi, sandarumo testui atsakovė buvo pasirengusi (jis atliekamas iki apdailos darbų pradžios). 2024 m. kovo 19 d. šalys sudarė Turto apžiūros aktą, kuriuo numatė, jog tam tikrus darbus atliks pats ieškovas (2-o aukšto elektros instaliacijos darbai, ortakiai rekuperacinei sistemai). Ieškovas buvo suinteresuotas kainos sumažinimu ir šalys sutarė, kad galutinė turto pardavimo kaina bus sumažinta defektų šalinimo kaštų apimtimi. 2024 m. balandžio 23 d. susitarimu šalys susitarė, jog atsižvelgiant į ieškovo pateiktą sąmatą dėl trūkumų šalinimo, bus suderėta galutinė suma, kuria bus sumažinta objekto kaina. Taigi, defektų (trūkumų) klausimas nebuvo kliūtis sudaryti pagrindinę sutartį.

Dar iki pagrindinės sutarties sudarymo ieškovas ėmėsi savo iniciatyva atlikti tam tikrus darbus name, pasamdė savo rangovus. Atsakovė neprieštaravo, nes laikė ieškovą rimtu pirkėju. Dėl kondicionieriaus sistemos montavimo ir lauko apšvietimo ieškovas namo sienose išgręžė kiaurymes (skyles), kurios liko neužsandarintos. Tai konstatuota antstolio 2024 m. liepos 18 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolu Nr. 13-24-1642 bei pirkėjui atsakovės siųsta 2024 m. birželio 3 d. žinute. Būtent dėl jų atsakovė objektyviai negalėjo atlikti pastato sandarumo testo ir gauti teigiamą įvertinimą. Dėl to nedelsdama informavo ieškovą apie jo rangovų paliktas skyles ir poreikį jas užsandarinti. Taigi, atsakovės pareiga atlikti sandarumo testą tapo neįgyvendinama dėl paties ieškovo iniciatyva atliktų darbų. Nepaisant to, atsakovė užsakė sandarumo testą. Be to, įvykdė papildomus ieškovo pageidavimus, pavyzdžiui, pagal jo parengtus brėžinius atliko pertvarų korekcijas, pakeitė sanitarinių mazgų vietą, išvedžiojo santechniką. Pirkėjams atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį turėjo atstatyti būklę pagal projektą ir tik tada parduoti kitam pirkėjui. Pažymi, kad civilinė atsakomybė nevykdant preliminarios sutarties grindžiama kalte, o pagal CK 6.64 straipsnio 1 dalį ieškovas, pats sutrukdęs atlikti sandarumo testą, negali remtis šia aplinkybe. Būtent ieškovas yra atsakingas už priežastis, dėl kurių neatliktas sandarumo testas ir atsakovės kaltė neegzistuoja. Pirmosios instancijos teismas netinkamai įvertino sandarumo testo neatlikimo priežastis.

Pažymi, kad po 2024 m. balandžio 23 d. susitarimo pratęsti sutarties terminą iki 2024 m. gegužės 31 d. ieškovas ir jo pasamdyti rangovai nebeatvyko į objektą, paliko nebaigtus darbus ir nustojo konstruktyviai bendradarbiauti. Pažadėtos sąmatos dėl trūkumų šalinimo ieškovas nepateikė, todėl nebuvo aišku, kokia suma ieškovas reikalautų kainos sumažinimo, nebuvo galima nustatyti tikslios pagrindinės sutarties kainos ir nebuvo aišku, kokius papildomus darbus ji turi atlikti. Ieškovas, siekdamas sutaupyti, pats siekė atlikti tam tikrus darbus, kurių apimtimi turėjo būti mažinama turto kaina. Atsakovė 2024 m. balandžio 25 d. elektroniniu laišku priminė ieškovui apie jo pažadėtą sąmatą, tačiau ieškovas į šį raginimą nereagavo. Nepaisydama ieškovo tylos, atsakovė galiausiai nusprendė imtis visų reikiamų darbų savo sąskaita, kad laiku įvykdytų visus įsipareigojimus. Taigi, mano, jog ieškovas, matydamas, kad negali parduoti turimo namo ir finansuoti naujo namo įsigijimo, ėmėsi nesąžiningo veikimo tam, kad išvengtų pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo.

Nurodo, kad negavusi sąmatos ir informacijos iš ieškovo, savarankiškai atliko visus darbus pagal MB „Laupetra“ pateiktą vertinimo išvadą, ištaisė pastebėtus trūkumus iki 2024 m. gegužės 30 d. ir informavo ieškovą, kad yra pasirengusi sudaryti pagrindinę sutartį ieškovui tinkamu laiku, pakvietė sekančią dieną atvykti į objektą ir priimti ištaisytus trūkumus. Taigi, pranešė ieškovui apie atliktus darbus ir pagrindinės sutarties sudarymą laiku – 2024 m. gegužės 30 d., nepaisant aplinkybės, kad trukdėsi ir laiką gaišo tik dėl ieškovo kaltės, laukdama jo sprendimų ir informacijos dėl darbų ir kainos. Mano, kad ieškovas reagavo ne konstruktyviai pareiškęs, jog pagal sutartį turėjęs būti informuotas neva prieš 10 dienų iki darbų apžiūros, todėl atvykti tą pačią dieną negalės ir nepageidauja pratęsti pagrindinės sutarties termino motyvuodamas, kad ieškovė nesilaikė sutarties ir nekokybiškai atliko darbus. Pažymi, kad atsakovas negali remtis netinkama darbų kokybe, nes tokia nenustatyta, ieškovas nebuvo atvykęs ir darbų neapžiūrėjo bei vengė bet kokio tolesnio bendradarbiavimo, formalia apkaltino atsakovę tariamu pavėlavimu, teigdamas, kad jam reikalinga pagalba apžiūrai, nors tokią pagalbą jau buvo susiradęs ir naudojosi ne vieno specialisto pagalba.

Mano, kad ieškovo vienašalis sutarties nutraukimas yra nepagrįstas, todėl gavusi ieškovo 2024 m. birželio 3 d. pranešimą, sekančią dieną apie tai jį informavo, pažymėjo, kad darbai užbaigti, o sandarumo testas neatliktas dėl paties ieškovo kaltės ir pakartotinai pakvietė ieškovą per protingą terminą bet kuriuo ieškovui patogiu metu atvykti apžiūrėti namą bei sudaryti pagrindinę sutartį. Teigia, kad patyrė nuostolių dėl ieškovo veiksmų, taip pat ir dėl kito pirkėjo paieškos ir turtą pardavė tik 2024 m. spalio 23 d. Tuo laikotarpiu ieškovas gyveno savo name ir neskubėjo jo parduoti. Taigi, šios aplinkybės leidžia daryti išvadą, kad ieškovas 2024 m. gegužę neturėjo finansinių išteklių sudaryti pagrindinę sutartį. Atsakovė, pasilikusi ieškovo sumokėtą avansą, faktiškai dengė dalį nuostolių, patirtų dėl prarasto laiko ir dėl ieškovo kaltės žlugusio sandorio (turto išlaikymo kaštus, prarastą galimybę anksčiau gauti lėšas, mažinti kainą naujiems pirkėjams ir pan.).

Mano, kad pirmosios instancijos teismas neteisingai aiškino sutarties 4.5 punktą, kuriame buvo numatyta, kad baigusi darbus ir atlikusi sandarumo testą privalo informuoti pirkėją ir per 10 dienų pakviesti susipažinti su atliktais darbais. Sutartyje nenumatyta, kad pirkėjas turi būti informuotas prieš 10 dienų, nors ieškovas būtent taip interpretavo sutartį atsisakydamas atvykti. Taigi, ji nepažeidė aptariamo sutarties punkto, veikė operatyviai, siekė iki termino pabaigos sudaryti pagrindinę sutartį, o ieškovo tik formaliu pretekstu grindžiamas priekaištas dėl tariamai pavėluoto pakvietimo vertintinas kaip jo nesąžiningas elgesys. Mano, kad teismas nepagrįstai atsakomybę dėl pagrindinės sutarties nesudarymo perkėlė tik atsakovei, juo labiau, kad delsė tik ieškovas nebendradarbiaudamas ir kurdamas situacijos neaiškumą.

Teismas nepagrįstai sureikšmino aplinkybę dėl informacijos apie notarų biurą nepateikimo. Pažymi, kad preliminariosios sutarties 4.5 punkte notaras nėra minimas, o 2.5 punkte nurodyta, kad pagrindinė sutartis bus tvirtinama pardavėjos nurodytame notarų biure. Teigia, kad bendradarbiauja su notare, kuri atsakovei patogiu ir reikiamu metu priima ir tvirtina sandorius. Be to, informavimas apie notaro biurą galėjo būti realizuotas galutinės objekto apžiūros metu, tačiau ieškovas apžiūros atsisakė.

Teismas netinkamai vertino aplinkybes dėl trūkumų ištaisymo ir sutarties esminių sąlygų įvykdymo. Trūkumai negalėjo lemti pagrindinės sutarties nesudarymo, nes jie buvo laiku pašalinti, o ieškovas neatvyko įvertinti galutinės darbų kokybės, todėl jo teiginiai apie nekokybiškai atliktus darbus yra deklaratyvūs, juo labiau, kad defektų klausimas buvo derybų dėl galutinės kainos objektas.

Mano, kad būtent ieškovas nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, nutraukė toli pažengusias derybas, nors atsakovė ir ragino ieškovą persigalvoti, sudaryti pagrindinę sutartį. Ieškovas, niekada nepareiškęs, kad terminas yra esminė sąlyga sudaryti pagrindinę sutartį, šį terminą pratęsęs, pats priėmęs darbus ir įsipareigojęs atlikti tam tikrus darbus, iki galo jų neatlikęs (palikęs skyles sienose), pakeitęs savo poziciją dėl defektų ištaisymo ir objekto kainos, elgėsi taip, kad atsakovė neturėjo jokio pagrindo abejoti ieškovo ketinimų rimtumu dėl pagrindinės sutarties sudarymo tuo metu, kai tam buvo pasirengta. Taigi, būtent ieškovas atliko neteisėtus veiksmus ir nepagrįstai nutraukė sutartį.

Mano, kad teismas nevertino ieškovo nesąžiningo elgesio ir nebendradarbiavimo ir visą atsakomybę perkėlė vien atsakovei, nevertino ieškovo finansinio pajėgumo ir netinkamai taikė avanso institutą, t. y. teismas iš esmės taikė nepagrįsto praturtėjimo institutą grąžindamas ieškovui avansą, nors jis sutarties pažeidimo atveju tapo netesybomis.

Argumentuoja, kad vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra. Taigi, jeigu pasibaigus preliminariojoje sutartyje sutartam terminui pagrindinė sutartis nėra sudaroma, nė vienai iš šalių nekyla pareiga ir nė viena iš jų negali būti verčiama ją sudaryti. Atsakovei sumokėtas avansas (46 900 Eur) atliko mokėjimo paskirtį, t. y. turėjo būti įskaitomas į bendrą turto pirkimo–pardavimo kainą, kuri turėjo būti mokama pagal pagrindinę sutartį. Šia paskirtimi gautas avansas gali būti naudojamas tik tuomet, jeigu ateityje atsiranda mokėjimo prievolė, o priešingu atveju, jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį nebelieka ir jis turi būti grąžintas jį sumokėjusiai šaliai. Dėl to atsakovei kilo pareiga grąžinti sumokėtą avansą.

Nesutinka, kad avansas turėjo būti naudojamas kaip netesybos. Preliminariąją sutartį nutraukė jis, o ne atsakovė, ir šio vienašališko sutarties nutraukimo neginčijo. Byloje nenuginčytam ieškovo vienašalio sutarties nutraukimo faktui bei nesant atsakovės reikalavimo priteisti jai iš ieškovo netesybas, laikoma, kad ieškovo vienašalis nutraukimas galioja ir preliminarioji sutartis yra nutraukta dėl atsakovės kaltės. Todėl pareiga mokėti netesybas kyla ne ieškovui, o atsakovei, kaip preliminariąją sutartį pažeidusiai šaliai. Dėl to atsakovė neturi jokio teisinio pagrindo pasilikti jai sumokėtą avansą.

Pagal Preliminariosios sutarties 4.3 punktą atsakovė iki pagrindinės sutarties sudarymo (2024 m. gegužės 31 d.) įsipareigojo atlikti sandarumo testą, kuris būtų teigiamas ir atitiktų suprojektuotą pastato energetinę klasę bei jį pateikti ieškovui. Atsakovė neneigia, kad šios pareigos neįvykdė, o atsakovės atstovas patvirtino, kad šį testą atliekantį asmenį pakvietė atvykti tik 2024 m. birželio 3 d. Taigi, pati atsakovė pripažino, kad reikalavimas atlikti testą ir jį pateikti ieškovui iki pagrindinės sutarties sudarymo nebuvo įgyvendintas dėl pačios atsakovės pavėluoto veikimo, ji iki 2024 m. gegužės 31 d. net nebuvo užsakiusi šio testo atlikimo. Pažymi, kad iki pat 2024 m. gegužės 31 d. nė viename iš el. laiškų, siųstų ieškovui, atsakovė jokių klausimų dėl sienose esančių skylių nekėlė ir jokių pretenzijų dėl to nereiškė. Be to, byloje nėra objektyvių įrodymų, kad sandarumo testas buvo atliekamas, o pateiktoje nuotraukoje, kuria remdamasi atsakovė teigė, kad specialistas buvo atvykęs atlikti testo, neaišku, kada ir kokiame objekte minėtas specialistas yra užfiksuotas ir viso bylos nagrinėjimo metu atsakovė taip ir negalėjo nurodyti nei to specialisto vardo, nei pavardės, nei kitų duomenų, taip pat nėra ir specialisto išvados, kad testas negalėjo būti atliktas dėl skylių sienose.

Pagal preliminariąją sutartį atsakovė įsipareigojo tinkamai ir kokybiškai atlikti darbus ir užtikrinti, kad ieškovui parduodamas turtas būtų tinkamai paruoštas, atitiktų preliminariojoje sutartyje numatytas sąlygas, o nustačius darbų trūkumus / defektus – įsipareigojo juos ištaisyti ne vėliau kaip iki pagrindinės sutarties sudarymo (Preliminariosios sutarties 4.5 punktas). Defektai buvo nustatyti, o atsakovei buvo pateikta ieškovo pasitelktos nepriklausomų statinių ekspertų įmonės MB „Laupetra“ parengta vertinimo išvada, kurioje nurodytus trūkumus atsakovė pripažino ir patikino, kad jie bus ištaisyti. Nors atsakovė tvirtino, kad trūkumus ištaisė, tačiau byloje esantys įrodymai šiuos atsakovės teiginius paneigia. Išvadoje, be kitų nurodytų defektų, įvardyti šie trūkumai: 1) netinkamas trinkelių nuolydis; 2) netinkamai sumontuotas lango metalinis profilis; 3) neįrengtas STR reikalavimus atitinkantis stogo skardinimas; 4) sumirkusi vata; 5) fasado trūkiai. Liudytoju apklaustas atsakovės darbuotojas pripažino, kad netinkamas trinkelių nuolydis taisytas nebuvo, lango metalinio profilio montavimo pakeitimų daryta nebuvo, nes profilis, jo nuomone, sumontuotas tinkamai. Dėl neįengto STR reikalavimus atitinkančio stogo skardinimo liudytoju apklaustas tas pats atsakovės darbuotojas parodė, kad tai ne defektas, o nebaigti darbai, jo teigimu, buvo neuždėta prilydyta danga, kurią atsakovė vėliau prilydė, todėl problema buvo išspręsta. Tačiau liudytoju apklaustas statinio apžiūrą vykdžiusios MB „Laupetra“ inžinierius specialistas, komentuodamas tokį atsakovės pasirinktą sprendimo būdą, nurodė, kad toks sprendinys netinkamas, vien dangos prilydimas nustatyto defekto nepanaikina ir stogas STR reikalavimų neatitinka. Taigi, atsakovė šio defekto neištaisė. Dėl sumirkusios vatos specialistas pažymėjo, kad atsakovės sprendinys – vatos išdžiovinimas – yra netinkamas, nes tokia vata tampa nebetinkama naudoti, ją būtina keisti. Dėl fasado trūkių išvadoje nurodyta, jog dėl tolygaus ir per mažo armuojamojo sluoksnio storio fasadas neatitinka minimalių jam keliamų reikalavimų atsižvelgiant tiek į fasado lygumą, tiek tvirtumą. Atsakovės darbuotojas parodė, kad ant esamo tinko buvo prismaigstyta smaigių, užtepta klijais, uždėtas armavimo tinkas, gruntas ir dekoras. Specialistas, komentuodamas tokį atsakovės pasirinktą defekto šalinimo būdą, nurodė, kad tokios technologijos tokio tipo defekto taisymui nėra. Šiuo atveju defektas turėjo būti taisomas visoje plokštumoje nuimant esamą tinką, ir iš naujo uždedant naują. Taigi, priešingai, nei nurodo atsakovė, šio defekto ji sutartu laiku tinkamai neištaisė. Pažymi, kad atsakovė iš viso nepateikė jokių įrodymų, kad išvadoje nurodyti defektai buvo taisyti. Statyba nebuvo vykdoma tinkamai, darbai buvo atliekami su trūkumais. Ir nors defektai ir buvo nustatyti, atsakovė šių defektų arba visai netaisė, arba buvo pasirinktas netinkamas taisymo būdas, dėl kurio trūkumai tinkamai ištaisyti nebuvo. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, jog atsakovė pažeidė savo pareigą, laiku nepašalino trūkumų ir neužtikrino, kad objektas ieškovui būtų parduotas tinkamas naudoti, be defektų, atitinkantis STR reikalavimus.

Vadovaujantis Preliminariosios sutarties 4.5 punktu, atsakovė įsipareigojo pabaigusi darbus (ištaisiusi darbų trūkumus) ir turėdama atlikto sandarumo testo teigiamą įvertinimą, informuoti apie tai pirkėjus (ieškovą ir jo sutuoktinę) ir per 10 dienų pakviesti juos susipažinti su atliktais darbais. Preliminariosios sutarties tekstą parengė ir pasiūlė būtent atsakovė, o ieškovas prie šios sutarties tik prisijungė ją pasirašydamas ir tokiu būdu sutikdamas su atsakovės pasiūlytomis sąlygomis. Todėl ieškovas šiuo atveju yra laikytinas vartotoju / sąlygas priėmusia šalimi ir kilus abejonių dėl preliminariosios sutarties 4.5 punkto sąlygos aiškinimo, ji turi būti aiškinama būtent ieškovo naudai vadovaujantis contra proferentem taisykle. Taigi, atsakovė apie galutinai atliktus darbus (ištaisytus defektus) turėjo informuoti ieškovą prieš 10 dienų iki jų apžiūros, kad ieškovas galėtų tinkamai, pasitelkęs specialistus, objektą apžiūrėti ir jį įvertinti. Tuo tarpu, atsakovė apie atliktus darbus el. laišku informavo tik preliminariosios sutarties galiojimo išvakarėse, 2024 m. gegužės 30 d. vėlai vakare (21.02 val.) nurodydama 2024 m. gegužės 31 d. 16.45 val. Atvykti priimti likusius darbus ir ištaisytus defektus. Akivaizdu, kad atsakovės nurodomu apžiūros laiku susipažinti su atliktais darbais ieškovui net nebuvo objektyviai įmanoma, per tokį trumpą laiką jis neturėjo galimybės surasti laisvo statybos specialisto, kuris sutiktų penktadienio vakarą atvykti į objektą, jį apžiūrėti ir įvertinti. Todėl informavimas apie užbaigtus darbus preliminariosios sutarties galiojimo išvakarėse negali būti laikomas tinkamu atsakovės informavimo pareigos įgyvendinimu, atsakovė neužtikrino ieškovui galimybės tinkamai, pasinaudojant specialistų pagalba susipažinti ir įvertinti atliktus darbus.

Pažymi, kad net ir paskutinę preliminariosios sutarties galiojimo dieną atsakovė notaro paslaugų patvirtinti pagrindinę sutartį neužsakė. Pažymi, kad atsakovės nurodytas objekto apžiūros laikas buvo 2024 m. gegužės 31 d. (penktadienis) 16 val. 45 min. Taigi, akivaizdu, kad pagrindinės sutarties sudaryti notarų biure nebūtų buvę įmanoma, nes būtų pasibaigęs biuro darbo laikas. Be to, joks notaras nebūtų galėjęs tvirtinti sandorio, nes duomenys apie nekilnojamąjį turtą registre nebuvo patikslinti. Kiekvienas notaras, prieš pirkimo–pardavimo sandorio tvirtinimą privalo VĮ Registrų centrui pateikti prašymą ir užsakyti Registro duomenų, reikalingų sandoriui sudaryti, tikrinimą. Duomenų tikslinimas atliekamas per vieną darbo dieną nuo užsakymo, taigi, net ir užsakius tikslinimą, tą pačią dieną duomenys patikslinti nebūtų, todėl pagrindinė sutartis vis tiek negalėjo būti sudaryta ir notaro patvirtinta 2024 m. gegužės 31 d.

Atsakovės keliamos abejonės dėl jo finansinio pajėgumo ir galimybės atsiskaityti pagal pagrindinę sutartį yra visiškai nepagrįstos. Ieškovas nuo pat derybų pradžios, dar prieš preliminariosios sutarties pasirašymą neslėpė, kad naudosis savo turimomis lėšomis ir paskolos neims. Pažymi, kad jis niekada neteigė ir nenurodė, kad parduos savo turimą namą. Taip pat nepagrįsti atsakovės teiginiai apie neva patirtus nuostolius, kurie nepagrįsti jokiais įrodymais.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

Ieškovo apeliacinis skundas netenkintinas, atsakovės apeliacinis skundas tenkintinas iš dalies.

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, argumentai ir motyvai

Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus, kai to reikalauja viešasis interesas (CPK 320 straipsnio 1, 2 dalys). Teisėjų kolegija nenustatė absoliučių skundžiamo pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 329 straipsnio 2 dalis).

CPK 321 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad apeliacinis skundas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka, išskyrus CPK 322 straipsnyje nurodytas išimtis. Apeliacinis skundas nagrinėjamas žodinio proceso tvarka, jei bylą nagrinėjantis teismas pripažįsta, kad žodinis nagrinėjimas yra būtinas (CPK 322 straipsnis). Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į byloje esančius rašytinius įrodymus, į bylos nagrinėjimo dalyką, procesiniuose dokumentuose nurodytas aplinkybes bei argumentus, daro išvadą, jog nėra pagrindo bylą nagrinėti žodinio proceso tvarka. Skundžiamo teismo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo įvertinimas gali būti pasiektas rašytinio proceso priemonėmis.

Nagrinėjamu atveju ginčas kilo dėl pirmosios instancijos teismo sprendimo, kuriuo iš dalies patenkintas ieškovo ieškinys ir jam priteistas sumokėtas avansas bei bauda iš atsakovės, teisėtumo ir pagrįstumo.

Nustatyta, kad šalys 2023 m. lapkričio 23 d. sudarė preliminariąją turto pirkimo–pardavimo sutartį Nr. LG 23/31, kuria susitarė ne vėliau kai piki 2024 m. gegužės 15 d. sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto – žemės sklypo ir gyvenamojo namo, kurio statybos baigtumas 86 proc., pirkimo–pardavimo sutartį (1.1, 2.6, 4.2, 5.2 punktai). Pardavėja įsipareigojo iki pagrindinės sutarties sudarymo atlikti sandarumo testą, kuris bus teigiamas ir atitiks suprojektuotą pastato energetinę klasę (4.3 punktas) bei atlikti visus 1 priede nurodytus darbus (4.4 punktas), taip pat pabaigusi šiuos darbus ir turėdama sandarumo testo teigiamą įvertinimą informuoti pirkėjus ir per 10 dienų pakviesti juos susipažinti su atliktais darbais, o pirkėjams juos priėmus – sudaryti pagrindinę sutartį. Jeigu pirkėjas nustatytų darbų trūkumų, pardavėja įsipareigojo juos pašalinti per protingą terminą, bet ne ilgesnį kaip pagrindinės sutarties sudarymo terminas (4.5 punktas). Pirkėjas (ieškovas), vykdydamas savo įsipareigojimus, atsakovei (pardavėjai) pagal preliminariąją sutartį sumokėjo: 2023 m. lapkričio 23 d. 20 000 Eur, 2023 m. lapkričio 24 d. 12 500 Eur, 2024 m. kovo 19 d. 14 400 Eur, iš viso 46 900 Eur avansą, kuris įskaičiuojamas į parduodamo turto kainą.

Šalys 2024 m. balandžio 23 d. sudarė preliminarios sutarties pakeitimą, kuriuo pagrindinės sutarties sudarymo terminą numatė iki 2024 m. gegužės 31 d. Taip pat šalys sutarė, kad pirkėjas savo lėšomis pasamdys kvalifikuotą ekspertą, kuris atliks statinio ekspertizę, paskaičiuos sąmatą defektams ištaisyti ir pateiks ją pardavėjai iki 2024 m. gegužės 27 d. Šalys, atsižvelgdamos į sąmatą, sutars dėl galutinės sumos, kuri bus atimta iš objekto kainos.

Ieškovas 2024 m. birželio 3 d. pranešė atsakovei apie preliminarios sutarties nutraukimą ir pareikalavo grąžinti sumokėtą avansą bei sumokėti sutartyje numatytą avanso dydžio baudą. Atsakovė laikėsi pozicijos, kad ieškovas nepagrįstai vienašališkai nutraukė preliminariąją sutartį ir pagrindinė sutartis liko nesudaryta būtent dėl ieškovo kaltės. Taigi, tarp šalių kilo ginčas dėl to, kuri yra kalta dėl pagrindinės sutarties nesudarymo.

Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Preliminariajai sutarčiai, be kita ko, yra būdinga tai, kad tokios sutarties šalys neturi teisės reikalauti priverstinio sutarties įvykdymo natūra – šalims per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą nesudarius pagrindinės sutarties, prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 5 dalis). Vis dėlto šis preliminariosios sutarties ypatumas nereiškia, kad šalies atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį, nulemtas subjektyvių – nuo tokios šalies valios priklausančių – priežasčių, nesukelia jai jokių neigiamų teisinių padarinių – ta preliminariosios sutarties šalis, kuri nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Kasacinis teismas, aiškindamas šią normą, yra nurodęs, kad teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis). Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (elgiasi nesąžiningai). Būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y. atsisako sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022, 34–35 punktai).

Taigi, civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

Kasacinis teismas, aiškindamas įrodinėjimo naštos paskirstymo klausimą bylose, kuriose sprendžiami civilinės atsakomybės taikymo pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį klausimai, yra nurodęs, kad preliminariosios sutarties šalis, teismine tvarka reikalaujanti taikyti civilinę atsakomybę, privalo įrodyti, kad kitos šalies aktyvūs ir (ar) pasyvūs veiksmai nulėmė pagrindinės sutarties nesudarymą, t. y. kad kita šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį. Vienai preliminariosios sutarties šaliai įrodžius, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, įrodinėjimo našta pereina antrajai preliminariosios sutarties šaliai, t. y. ta sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas. Toks įrodinėjimo naštos perkėlimas preliminariosios sutarties šaliai, atsisakiusiai sudaryti pagrindinę sutartį, paaiškintinas tais argumentais, kad vis dėlto ta šalis, kuri pasirinko atitinkamą elgesio modelį, geriausiai žino ir gali paaiškinti priežastis (aplinkybes), nulėmusias tokį pasirinkimą, todėl būtent ji turi geresnes galimybes įrodyti sau naudingas aplinkybes nei kita preliminariosios sutarties šalis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-11-469/2020).

Pirmosios instancijos teismas nusprendė, kad pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės veiksmų, tuo tarpu, atsakovė teigia, kad pagrindinė sutartis nesudaryta išimtinai dėl ieškovo kaltės. Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad atsakovė savo veiksmais neužtikrino, kad ieškovui bus parduotas turtas pagal preliminarioje sutartyje nustatytas sąlygas.

Nors atsakovė teigia, kad po šio 2024 m. balandžio 23 d. susitarimo ieškovas nustojo bendrauti ir bendradarbiauti, byloje esantys įrodymai atsakovės teiginius paneigia. Minėta, kad šiuo susitarimu šalys sutarė, jog pirkėjas savo lėšomis pasamdys kvalifikuotą ekspertą, kuris atliks statinio ekspertizę, paskaičiuos sąmatą defektams ištaisyti ir pateiks ją pardavėjai iki 2024 m. gegužės 27 d. Ieškovas šį susitarimą įvykdė ir 2024 m. gegužės 14 d. elektroniniu laišku išsiuntė atsakovei MB „Laupetra“ parengtą neeilinės ginčo statinio apžiūros specialistų techninio vertinimo išvadą, kurioje detaliai nurodyti atsakovės parduodamo gyvenamojo namo neatitikimai / defektai: įrengiant fasado apdailą plytelėmis palikti neužpildyti tarpai tarp plytelių, pro kuriuos nevaržomai skverbiasi drėgmė, fiksuotas aukštas drėgmės kiekis, viršijantis 20 proc., matomas pelėsis, sumirkusi vata, suklijuotų fasado plytelių paviršius netolygus, pastebimas nuokrypis nuo horizontalumo, lauko fasado dekoratyvinio tinko bei klinkerio plytelių arba joms prilyginamos apdailos sluoksnis neteisingai įrengtas, nevėdinamos sistemos įrengimo mazgas pastato fasado klinkerio apdailos įrengimo dalyje, tarp galutinės apdailos ir sienos neįrengtos deformacinės juostos, nepakankamai į išorę iškišti stogo dalies parapetai, todėl nuo stogo nubėgantis vanduo patenka tiesiai ant fasado plokštumos ir jį gadina, stogo danga bei parapetų skarda sumontuota netinkamai, paliktos kiaurymės, atliekant pastato stogo įrengimo darbus ir įrengiant pastato šiltinamąjį sluoksnį nebuvo suformuoti privalomi nuolydžiai, todėl matomos stogo dalies įdubos, kuriose kaupiasi kritulių metu susidaręs vanduo, tiek pirmajame pastato aukšte, tiek antrajame aukšte dėl aprašytų defektų stebimas aukštas drėgmės kiekis, kuris nevaržomai gadina pastato laikančiąsias konstrukcijas, pastato cokolio dalis nėra hidroizoliuota ir / arba kitaip izoliuota nuo drėgmės poveikio, neįrengta drenažinė membrana su baigiamuoju profiliu, armuojamasis sluoksnis ant pastato fasadų plokštumų įrengtas nesilaikant sisteminių gamintojų nurodymų, dėl netolygaus ir per mažo armuojamojo sluoksnio storio fasadas neatitinka minimalių jam keliamų reikalavimų atsižvelgiant tiek į fasado lygumą, tiek į tvirtumą, išorės angokraščių nuolydžiai suformuoti į lango pusę, nustatyti nesandarumai fasade, skilimai bei kiaurymės, pro kurias nevaržomai patenka drėgmė, sumontuoti langai neatitinka reikalavimų keliamų įstiklintų atitvarų savybėms, išorės palangės įrengtos su nuolydžiu į pastato pusę, palangių sujungimo vietoje paliktos kiaurymės, neįrengta išsiplečianti sandarinimo juosta, antikorozine danga bei dažais nepadengta namo viduje esanti metalo laikančioji konstrukcija, dalis sumontuotų tvoros stulpų yra su pažeistu apsauginiu sluoksniu, matomi korozijos židiniai, o dėl nepakankamo skersinių ilgio po žeme bei per mažo betono sluoksnio montuojant tvoros skersinius jie virsta, grindinio trinkelių nuolydis per mažas, dalis plytelių mechaniškai pažeistos ir kt. Statinys neatitinka STR 2.04.01:2018 „Pastatų atitvaros. Sienos, stogai, langai ir išorinės įėjimo durys“, ST 121895674.205.20.02:2021 „Fasadų įrengimo darbai. Išorinių tinkuojamų sudėtinių termoizoliacinių sistemų įrengimas“, STR 2.01.01(3):1999 reikalavimų. Pateikta išvada, jog statinys neatitinka esminių jam keliamų reikalavimų, visi išvadoje aprašyti defektai privalo būti nedelsiant pašalinti taip atkuriant pastato naudingąsias savybes bei užtikrinant esminius statiniui keliamus reikalavimus. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija pažymi, kad atsakovė tos pačios dienos – 2024 m. gegužės 14 d. – elektroniniu laišku atsakė, jog defektus pasistengs kuo skubiau pašalinti ir kai tik jie bus ištaisyti, iš karto informuos ieškovą.

Šiame kontekste pažymėtina, kad atsakovė nepagrįstai tvirtina, jog defektai (trūkumai) negalėjo būti kliūtimi sudaryti pagrindinę sutartį, nes tai buvo tik galutinės kainos klausimas. Nors atsakovė tvirtina, kad 2024 m. kovo 19 d. šalių sudarytu Turto apžiūros aktu pirkėjas priėmė visus vidaus darbus kaip užbaigtus, iš šio akto turinio bei šalių susirašinėjimo iki šio akto sudarymo turinys patvirtina, kad ieškovas laikėsi pozicijos, jog darbai gali būti priimti iš dalies, nes daug darbų nebaigta, o akte nurodyta, jog pardavėja dar turės pabaigti dalį darbų (įrengti antro aukšto sienas iš gipso kartono plokščių su garso izoliacija pagal su pirkėju suderintą planą) arba sutarta darbų, kuriuos ieškovas atliks pats (antro aukšto elektros instaliacijos, ortakių rekuperacinei sistemai įrengimas), kaina ir nurodyta, jog galutinė parduodamo turto kaina mažinama 1 850 Eur suma. Teisėjų kolegijos nuomone, nepagrįsti atsakovės teiginiai, kad šiuo aktu ieškovas priėmė visus vidaus darbus ir juo labiau nepagrįsti virtinimai, kad ji visus vidaus darbus buvo pabaigusi. Akto turinys patvirtina, kad ieškovas priėmė labai konkrečius darbus: antro aukšto vandentiekio ir nuotekų išvedimo darbus, antro aukšto grindų šildymo sistemos įrengimo bei kolektorių sumontavimo darbus, tačiau jokie kiti darbai, kuriuos ieškovas būtų priėmęs, akte nenurodyti, o aptarta statinio apžiūros techninio vertinimo išvada, kurioje nurodytų trūkumų ir defektų atsakovė neginčijo ir, priešingai, nurodė kuo greičiau ištaisysianti, pagrindžia, jog atsakovės parduodamas statinys neatitiko nei gyvenamiesiems namams teisės aktais nustatytų reikalavimų, nei, tuo pačiu, tinkamos parduodamo daikto kokybės reikalavimų. Taigi, atsakovė negali atsietai nuo byloje esančių įrodymų ir nustatytų faktinių aplinkybių visumos, remtis tik 2024 m. kovo 19 d. apžiūros aktu, ypač kai vėliau (2024 m. gegužę) nustatyta visa eilė kitų statinio ir atsakovės atliktų darbų trūkumų.

Nors atsakovė nurodo, kad ieškovas net „nesiteikė atvykti“ ir priimti jos atliktus darbus, teisėjų kolegija pritaria pirmosios instancijos teismo vertinimui, kad atsakovė, 2024 m. gegužės 30 d. 21 val. išsiuntusi ieškovui elektroninį laišką su kvietimu sekančią dieną – 2024 m. gegužės 31 d. (penktadienį)16.45 val. atvykti apžiūrėti ir priimti darbus, nesielgė sąžiningai ir protingai. Atsakovė žinojo, kad 2024 m. gegužės 31 d. yra paskutinė preliminariosios sutarties galiojimo diena, būtent iki šios dienos ji buvo prisiėmusi įsipareigojimą sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau, akivaizdu, suprato, kad tai objektyviai nebeįmanoma, ji nesuspėjo atlikti darbų ir nedavė pirkėjui pakankamai laiko priimti darbus, juos įvertinti bei pasiruošti pagrindinės sutarties sudarymui. Taigi, formaliai nepažeisdama preliminariosios sutarties 4.5 punkto formuluotės informuoti pirkėją „per 10 dienų“, atsakovė, nepalikdama ieškovui protingo termino susipažinti su atliktais darbai ir juos priimti, sukūrė situaciją, kuri sudarė regimybę, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pirkėjo kaltės. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai pažymėjo, kad esant tokiai situacijai, t. y. atsakovei žinant ir suvokiant, kad nesuspės sudaryti pagrindinės sutarties iki 2024 m. gegužės 31 d., atsakovė neieškojo jokių kitų išeičių, nesiūlė keisti preliminarios sutarties sąlygų, terminų ar kainos, tinkamai su ieškovu nebendradarbiavo.

Šiuo atveju teisėjų kolegija pritaria ieškovo argumentams, kad atsakovė, vėlai vakare informavusi apie užbaigtus darbus ir pasirengimą sudaryti pagrindinę sutartį bei kvietimą atvykti sekančios dienos pavakarę, nepaliko jam protingo termino pasitelkti specialistą ir įvertinti ieškovės atliktus darbus, be to, paneigė preliminarios sutarties 4.5 punkte numatytą galimybę ir savo įsipareigojimą ištaisyti darbų trūkumus, jeigu pirkėjas jų nustatytų. Aplinkybė, kad ieškovas anksčiau naudojosi specialistų pagalba, savaime nereiškia, kad tie patys specialistai, neinformuoti iš anksto, būtų sutikę penktadienio vakarą atvykti įvertinti atsakovės atliktus darbus. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegijos vertinimu, priešinga atsakovės pozicija tik pagrindžia jos nesąžiningumą sutartiniuose santykiuose suvokiant, kad pagrindinė sutartis sutartu terminu sudaryta nebus, nepaisant atsakovės deklaratyvių teiginių apie „savo notarę“, kuri atsakovę priima iš anksto nederinus laiko, juo labiau, kad atsakovei, kaip profesionaliai statybų rinkos dalyvei ir nekilnojamojo turto pardavėjai, taip pat yra žinoma, jog sandorio sudarymui notaras bent prieš vieną darbo dieną turi užsakyti įvairių valstybės registrų pažymas ir informaciją tiek apie patį nekilnojamąjį turtą, tiek apie sandorio šalis, parengti sutarties projektą ir pateikti jį šalims susipažinti.

Taip pat sutiktina su ieškovu, kad teigdama, jog ištaisė specialisto išvadoje nurodytus trūkumus, atsakovė nepateikė jokių objektyvių šiuos teiginius pagrindžiančių įrodymų, o kaip liudytojo apklausto jos darbuotojo nurodytas aplinkybes apie pašalintus trūkumus ir defektus paneigė kaip liudytojas apklaustas išvadą parengęs specialistas. Teisėjų kolegija pažymi, kad jokie įrodymai neturi teismui iš anksto nustatytos galios, tačiau remdamasi byloje nustatytų faktinių aplinkybių ir esančių rašytinių įrodymų visuma, įvertinusi liudytojų parodymus, teisėjų kolegija daro išvadą, jog ieškovas įrodė, kad atsakovės parduodamas namas, kurį jis ketino pirkti, neatitiko kokybės reikalavimų, turėjo trūkumų ir defektų, juo labiau, kad kaip liudytojas apklaustas atsakovės darbuotojas specialisto nurodytus trūkumus vertino ne kaip defektus, bet tik kaip nepadarytus darbus, nors, kaip minėta, 2024 m. gegužės 14 d. iš ieškovo gavusi neeilinės ginčo statinio apžiūros specialistų techninio vertinimo išvadą atsakovė jos neginčijo, nurodytų trūkumų neneigė, priešingai, patvirtino kuo greičiau ištaisysianti.

Nors atsakovė argumentuoja, kad ieškovas nebendravo ir nebendradarbiavo, ilgą laiką iš jo negauta jokių žinių, dėl to laiką ji sugaišo ir darbus vėlavo atlikti dėl ieškovo kaltės, teisėjų kolegija pažymi, kad minėtu 2024 m. balandžio 23 d. susitarimu atsakovė sutiko, kad pirkėjas pasamdys kvalifikuotą ekspertą, atliks statinio ekspertizę, paskaičiuos sąmatą defektams ištaisyti ir pateiks ją pardavėjai iki 2024 m. gegužės 27 d. Taigi, atsakovė, žinodama, kad pagrindinės sutarties sudarymo terminas yra 2024 m. gegužės 31 d., pati sutiko su 2024 m. gegužės 27 d. terminu defektams statyti. Dėl to, teisėjų kolegijos vertinimu, atsakovė negali remtis neva ilgu ieškovo delsimu, juo labiau, kad išvada apie nustatytus defektus atsakovei pateikta gerokai iki šalių sutarto termino – 2024 m. gegužės 14 d. Atsakovei teigiant, kad ieškovas nepateikė sąmatos defektams ištaisyti ir nenurodė sumos, kuria mažintina turto pardavimo kaina, pažymėtina, kad 2024 m. gegužės 14 d. elektroniniu laišku atsakovė patikino ieškovą, kad išvadoje nurodytus defektus ištaisys, taigi, teisėjų kolegijos vertinimu, ieškovas, kaip kiekvienas protingas žmogus, galėjo pagrįstai tikėtis ir suprasti, kad defektus atsakovė ištaisys savo sąskaita, todėl turto pardavimo kaina nebus mažinama ir jam sąmatos rengti nebereikia.

Kita vertus, teisėjų kolegija pažymi, kad bylos aplinkybės leidžia daryti prielaidą, jog ir ieškovas galiausiai galbūt prarado interesą įsigyti ginčo objektą. Gavęs 2024 m. gegužės 30 d. atsakovės elektroninį laišką, ieškovas 2024 m. gegužės 31 d. atsakė, jog daugiau tęsti sutarties (terminų) nepageidauja. Niekas negali būti verčiamas sudaryti sutartį prieš savo valią, tačiau šalių deryboms esant itin pažengusioms ir šalims įgijus aukščiausią tarpusavio pasitikėjimo laipsnį, ieškovas, jeigu iš tiesų turėjo interesą įsigyti ginčo objektą, taip pat neberodė lankstumo, nesiūlė pratęsti pagrindinės sutarties sudarymo termino, kad turėtų pakankamai laiko pasitelkti specialisto pagalbą ir priimti atsakovės atliktus darbus, įvertinti jų kokybę, taigi, taip pat nesiekė sudaryti pagrindinės sutarties.

Pažymėtina ir tai, jog ieškovas 2024 m. gegužės 31 d. elektroniniu laišku taip pat reikalavo, kad atsakovė jam pateiktų preliminariosios sutarties 4.3 punkte nurodytą sandarumo testą, nors byloje esančių aplinkybių visuma sudaro pagrindą išvadai, kad ieškovas žinojo, jog būtent jo samdyti rangovai, vykdydami jo užsakytus darbus, namo sienose buvo išgręžę ir neužsandarinę skylių. Nors ieškovas teigia, kad atsakovė iki pat 2024 m. gegužės 31 d. nebuvo užsakiusi ir atlikusi sandarumo testo, akivaizdu, kad sienose esant išgręžtoms ir neužsandarintoms kiaurymėms, nėra pagrįsta ir protinga reikalauti šio testo atlikimo vien tik tam, kad jis formaliai būtų atliktas ir, tikėtina, nebūtinai atitiktų suprojektuotą energetinę klasę, o ieškovas šiuo pagrindu įgytų teisę atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį.

Kasacinio teismo praktikoje preliminariosios sutarties sudarymas apibūdinamas kaip baigiamasis, atspindintis toliausiai pažengusias derybas, ikisutartinių santykių etapas (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimą civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006). Ikisutartiniuose santykiuose šalis sieja specifiniai – pasitikėjimo teisiniai santykiai, kurie reikalauja abipusio sąžiningumo viena kitos atžvilgiu. Derybose dėl sutarties sudarymo šalys, kaip ir vykdydamos sutartis, privalo elgtis sąžiningai ir tai įtvirtinta CK 1.5, 6.4, 6.158, 6.163 straipsniuose. Šios pareigos pažeidimas, kaip minėta, yra pagrindas taikyti civilinę atsakomybę.

Nustatytų aplinkybių visumos pagrindu teisėjų kolegija daro išvadą, kad nors, kaip nustatyta, yra ir dalis ieškovo kaltės dėl neįvykusio sandorio, tačiau iš esmės atsakovės veiksmai ir elgesys lėmė, kad sandoris su ieškovu neįvyko. Teisėjų kolegijos vertinimu, tokiu atveju atsakovė neturi teisinio pagrindo pasilikti ieškovo sumokėtą avansą, todėl jis priteistinas ieškovui iš atsakovės, tačiau šiuo atveju ieškovo naudai iš atsakovės nepriteistina bauda kaip netesybos, nes jos priteisimas neatitiktų teisingumo protingumo ir sąžiningumo principų. Dėl to pirmosios instancijos teismo sprendimas keistinas, ieškovo ieškinys tenkintinas iš dalies ir jam iš atsakovės priteistina 46 900 Eur sumokėto avanso bei 5 proc. dydžio metinės procesinės palūkanos, o kiti reikalavimai atmetami (CPK 326 straipsnio 1 dalies 3 punktas).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį sprendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną argumentą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. sausio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-46-701/2023, 74 punktas). Kiti apeliacinių skundų ir atsiliepimų į juos argumentai teisiškai nėra reikšmingi teisingam bylos išnagrinėjimui, pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumui bei pagrįstumui, todėl atskirai dėl jų apeliacinės instancijos teismas plačiau nepasisako.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

Priėmus byloje kitokį sprendimą, pakeičiamas bylinėjimosi išlaidų paskirstymas. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 straipsnio 1 dalis).

Ieškovo patirtas bylinėjimosi išlaidas sudaro 9 603,53 Eur išlaidos už teisines paslaugas, 484 Eur kitos išlaidos renkant įrodymus byloje ir 1 746 Eur sumokėtas žyminis mokestis už ieškinį, prašymus dėl laikinųjų apsaugos priemonių, iš viso 11 833,53 Eur. Atsakovės patirtas bylinėjimosi išlaidas sudaro 10 829,50 Eur išlaidos už teisines paslaugas. Nagrinėjamu atveju laikytina, kad patenkinta 50 proc. ieškinio reikalavimų, todėl ieškovo naudai iš atsakovės priteistinas 5 916,77 Eur jo patirtų išlaidų atlyginimas, o atsakovei iš ieškovo priteistinas 5 414,75 Eur patirtų išlaidų atlyginimas.

Pirmosios instancijos teisme valstybės išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų siuntimu, sudarė 20,18 Eur. Ieškinį patenkinus 50 proc., iš ieškovo ir atsakovės į valstybės biudžetą priteistina po 10,09 Eur.

Apeliacinės instancijos teisme ieškovas patyrė 4 076,36 Eur bylinėjimosi išlaidų: sumokėjo 854 Eur žyminį mokestį už apeliacinį skundą, už advokato teisines paslaugas rengiant apeliacinį skundą patyrė 1 491,93 Eur, už atsiliepimo į atsakovės apeliacinį skundą parengimą patyrė 1 219,68 Eur ir 453,75 Eur sumokėjo už prašymą dėl laikinųjų apsaugos priemonių bei 57 Eur žyminį mokestį. Atsakovė sumokėjo 1 004 Eur žyminį mokestį už apeliacinį skundą, už teisines paslaugas rengiant apeliacinį skundą patyrė 2 178 Eur, o rengiant atsiliepimą į ieškovo apeliacinį skundą patyrė 907,50 Eur išlaidų, iš viso atsakovės patirtas išlaidas sudaro 4 089,50 Eur.

Ieškovo apeliacinis skundas atmestas, atsakovės apeliacinis skundas patenkintas iš dalies, įvertinus ginčytą sumą, laikytina, kad atsakovės apeliacinis skundas patenkintas 10 proc. Be to, šalys iš esmės apsigynė nuo viena kitos pareikštų apeliacinių skundų. Dėl to laikytina, kad byla apeliacinėje instancijoje išspręsta 60 proc. atsakovės naudai ir 40 proc. ieškovo naudai. Atitinkamai atsakovei iš ieškovo priteistina 2 453,70 Eur, o ieškovui iš atsakovės priteistinas 1 630,54 Eur apeliacinės instancijos teisme patirtų išlaidų atlyginimas.

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326–331 straipsniais, teisėjų kolegija

nutaria:

pakeisti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2025 m. lapkričio 21 d. sprendimą ir jo rezoliucinę dalį išdėstyti taip: „ieškovo IES1 ieškinį patenkinti iš dalies, ieškovui IES1 iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Nuomėja“ priteisti 46 900 Eur (keturiasdešimt šešis tūkstančius devynis šimtus eurų sumokėtą avansą ir 5 procentų dydžio metines procesines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2024 m. rugsėjo 3 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, 5 916,77 Eur (penkis tūkstančius devynis šimtus šešiolika eurų 77 centus) bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Kitą ieškinio dalį atmesti. Atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Nuomėja“ iš ieškovo IES1 priteisti 5 414,75 Eur (penkis tūkstančius keturis šimtus keturiolika eurų 75 centus) bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Priteisti iš ieškovo IES1 ir atsakovės uždarosios akcinės bendrovė „Nuomėja“ po 10,09 Eur (po dešimt eurų 9 centus) bylinėjimosi išlaidų valstybei. Ši suma turi būti sumokėta Valstybinei mokesčių inspekcijai prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, j. a. k. 188659752, į biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas 5662“.

Ieškovui IES1 iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Nuomėja“ priteisti 1 630,54 Eur (vieną tūkstantį šešis šimtus trisdešimt eurų 54 centus) apeliacinės instancijos teisme patirtų išlaidų atlyginimą. Atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Nuomėja“ iš ieškovo IES1 priteisti 2 453,70 Eur (du tūkstančius keturis šimtus penkiasdešimt tris eurus 70 centų) apeliacinės instancijos teisme patirtų išlaidų atlyginimą.