- Teismas
- Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2026-09-23
- Bylos Nr.
- eA-786-492/2026
- Teisminio proceso Nr.
- 3-61-3-02851-2024-7
- Bylos rūšis
- Administracinė byla
- Teisėjai
- Audrius Bakaveckas (pirm.), Egidijus Šileikis, Virginija Volskienė (pran.)
- Pareiškėjas
- A. J., "KAITRA IR KO"
- Atsakovas
- valstybės įmonei Registrų centrui, VĮ Registrų centras
- Trečiasis asmuo
- M. V.
Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Audriaus Bakavecko (kolegijos pirmininkas), Egidijaus Šileikio ir Virginijos Volskienės (pranešėja), teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo administracinę bylą pagal pareiškėjų A. J. ir uždarosios akcinės bendrovės „Kaitra ir Ko“ apeliacinį skundą dėl Regionų administracinio teismo 2025 m. kovo 27 d. sprendimo administracinėje byloje pagal A. J. ir uždarosios akcinės bendrovės „Kaitra ir Ko“ skundą atsakovui valstybės įmonei Registrų centrui dėl sprendimo panaikinimo (trečiasis suinteresuotas asmuo – M. V.).
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I.
Pareiškėjai A. J. ir uždaroji akcinė bendrovė (toliau – ir UAB) „Kaitra ir Ko“ (toliau kartu – ir pareiškėjai) kreipėsi į teismą su skundu, prašydami panaikinti valstybės įmonės (toliau – ir VĮ) Registrų centro (toliau – ir atsakovas) 2024 m. vasario 14 d. sprendimą Nekilnojamojo turto registro (toliau – ir Registras) įraše Nr. 10/31857 išregistruoti 2017 m. rugpjūčio 1 d. nuomos sutartį Nr. 20170801 ir 2019 m. lapkričio 1 d. nuomos sutartį Nr. 20191101 (toliau – ir Sprendimas) kaip nepagrįstą ir neteisėtą ir įpareigoti VĮ Registrų centrą iš naujo spręsti suinteresuoto asmens prašymą dėl Registro įraše Nr. 10/31857 įregistruotos 2017 m. rugpjūčio 1 d. nuomos sutarties Nr. 20170801 ir 2019 m. lapkričio 1 d. nuomos sutarties Nr. 20191101 (toliau kartu – ir Nuomos sutartys) išregistravimo.
Pareiškėjai skunde nurodė, kad:
VĮ Registrų centro Nekilnojamo turto registro tvarkytojo ginčų nagrinėjimo komisija (toliau – ir Komisija), išnagrinėjusi pareiškėjų 2024 m. vasario 27 d. skundą dėl 2024 m. vasario 9 d. teritorinio registratoriaus sprendimo (pagal VĮ Registrų centro duomenis šis sprendimas priimtas vasario 14 d.) panaikinimo, 2024 m. gegužės 10 d. priėmė sprendimą (toliau – ir Komisijos sprendimas) atmesti pareiškėjų skundą ir palikti galioti teritorinio registratoriaus Sprendimą, kuriuo šis pagal suinteresuoto asmens M. V. prašymą panaikintas Nuomos sutarčių įregistravimo / išviešinimo faktus pastatui, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Pastatas), pagal M. V. pateiktą Vilniaus apygardos teismo 2024 m. vasario 6 d. sprendimą civilinėje byloje Nr. e2A-82-1187/2024 (toliau – ir 2024 m. vasario 6 d. sprendimas).
Jie (pareiškėjai) nesutinka nei su Sprendimu, kuriuo atsisakyta tenkinti jų skundą, nei su atsakovo sprendimu pagal M. V. prašymą išregistruoti viešajame registre įregistruotas nuomos sutartis, kadangi sprendimai yra nepagrįsti ir neteisėti, priimti netinkamai aiškinant bei taikant Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – ir CK) 6.490 straipsnio 4 ir 5 dalis bei kitas CK nuostatas, o Komisijai pasisakius apie nuomos sutarčių negaliojimą ir jų pagrindu priėmus sprendimą išregistruoti sutartis, buvo pažeistos Lietuvos Respublikos nekilnojamo turto registro įstatymo nuostatos (toliau – ir Registro įstatymas), reglamentuojančios teritorinio registratoriaus kompetenciją bei jam pavestas funkcijas.
Skundo teikimo metu nebuvo aišku, bet gavus Komisijos sprendimą paaiškėjo, jog išregistravimo juridiniu faktu nurodytas Vilniaus apygardos teismo 2024 m. vasario 6 d. sprendimas civilinėje byloje Nr.e2A-82-1187/2024. Šiuo teismo sprendimu buvo panaikintas pirmosios instancijos teismo sprendimas ir priimtas naujas sprendimas – patenkintas ieškovo M. V. ieškinys visa apimtimi, t. y. nutraukta 2011 m. rugpjūčio 1 d. panaudos sutartis (toliau – ir Panaudos sutartis), sudaryta tarp UAB „Kaitra ir Ko“, pareiškėjo ir J. Š. (J. Š.) (buvusio Pastato bendraturčio), kuria pareiškėjas ir J. Š., kaip panaudos davėjai nuo 2011 m. rugpjūčio 1 d. perdavė Pastatą neribotam laikui neatlygintinai naudotis panaudos gavėjui UAB „Kaitra ir Ko“ su teise nuomoti patalpas, esančias šiame pastate.
Vadovaujantis tiek ieškinio reikalavimu (nutraukti Panaudos sutartį be bendraturčio pareiškėjo sutikimo), tiek Vilniaus apygardos teismo sprendimo formuluote (nutraukti Panaudos sutartį), matyti, jog nebuvo sprendžiamas nei Panaudos sutarties, nei Nuomos sutarčių pripažinimo negaliojančiomis CK numatytais sandorių negaliojimo pagrindais klausimas, t. y. Panaudos sutartis buvo nutraukta, bet ne dėl to, kad buvo pripažinta negaliojančia, o kitais daiktinės teisės pagrindais, tiesiog konstatuojant sutarties nutraukimo faktą.
Minėtoje civilinėje byloje ieškovas, reikalaudamas nutraukti Panaudos sutartį, vadovavosi būtent CK 6.217 straipsnyje numatytais sutarties nutraukimo, o ne CK 6.224 straipsnyje įtvirtintais sutarčių pripažinimo negaliojančiomis, pagrindais. Galutiniu apeliacinės instancijos teismo sprendimu buvo konstatuotas Panaudos sutarties nutraukimo faktas, nenurodant nei sutarties negaliojimo, nei sutarties nutraukimo pagrindų, tačiau tai nesudaro jokio pagrindo vertinti bei spręsti, kad apeliacinės instancijos teismo sprendimu Panaudos sutartis buvo pripažinta negaliojančia, todėl atsirado pagrindas taikyti CK 6.490 straipsnio 4–5 dalių nuostatas ir jų pagrindu Nuomos sutartis vertinti kaip negaliojančiomis.
Trečiasis suinteresuotas asmuo, teikdamas prašymą teritoriniam registratoriui išregistruoti Nuomos sutartis, nepateikė jokio juridinę galią turinčio dokumento, patvirtinančio, jog Panaudos sutartis ir / ar Nuomos sutartys yra negaliojančios. Trečiasis suinteresuotas asmuo teritoriniam registratoriui galėjo pateikti tik juridinę reikšmę turintį faktą, kad Panaudos sutartis yra nutraukta ir šio juridinio dokumento pagrindu teritorinis registratorius galėjo išregistruoti tik Panaudos sutartį kaip sutartį, nutrauktą teismo sprendimu, paliekant įrašą apie sudarytas ir galiojančias Nuomos sutartis. Teritorinis registratorius net ir esant prašymui, bet nepateikus juridinę reikšmę turinčio dokumento, patvirtinančio, kad Nuomos sutartys yra negaliojančios ir ar nutrauktos, savarankiškai negalėjo spręsti apie tokių sutarčių statusą – nutraukimą ir / ar pripažinimą negaliojančiomis.
Nepaisant to, jog Nuomos sutartys yra sudarytos Panaudos sutarties pagrindu, tačiau bendraturčiui su trečiuoju suinteresuotu asmeniu nereiškus atskiro reikalavimo dėl Nuomos sutarčių galiojimo, teismui priėmus sprendimą nutraukti tik Panaudos sutartį be pareiškėjų bendraturčio sutikimo, Nuomos sutarčių galiojimo / negaliojimo klausimas nebuvo ir iki šiol nėra išspręstas. Kita vertus, pareiškėjo vertinimu, Panaudos sutarties nutraukimas teismo sprendimu automatiškai neišsprendžia Nuomos sutarčių galiojimo, t. y. pagal Panaudos sutarties nutraukimo faktą nesprendžiamas Nuomos sutarčių galiojimo / negaliojimo faktas. Pasak pareiškėjų, tai tik patvirtina, kad esant įregistruotoms nuomos sutartims, nutraukus Panaudos sutartį, jos ne tik netampa automatiškai negaliojančiomis, bet ir negali būti išregistruotos iš Registro pagal vienašališką bendraturčio, trečiojo suinteresuoto asmens prašymą, kadangi neegzistuoja joks Nuomos sutarčių pasibaigimą ir tokio fakto išregistravimą patvirtinantis juridinis faktas, kuo vadovaujantis galėtų būti teisėtai bei pagrįstai išregistruotos iš Registro. Teritorinis registratorius, o vėliau ir Komisija tokias aplinkybes turėjo bei privalėjo įvertinti, o bendraturčio, trečiojo suinteresuoto asmens prašymą dėl Nuomos sutarčių išregistravimo atmesti kaip nepagrįstą ir / ar neteisėtą, kadangi toks prašymas neatitinka Registro įstatymo nuostatų.
Panaikinus teisėtus ir galiojančius įrašus, pažeidžiamos nuomininko teisės bei teisėti interesai, nes sprendimas išregistruoti iš viešo registro Nuomos sutartis neatitinka teritoriniam registratoriui pateikto 2024 m. vasario 6 d. sprendimo turinio (duomenų) ir taip užkertamas kelias nuomininkui naudotis išviešintu teisėtu nuomos faktu.
Teritorinio registratoriaus sprendimas išregistruoti Nuomos sutartis, nesant tam jokio teisėto pagrindo, iš esmės sudaro pagrindą tokį sprendimą interpretuoti ne tik kaip fakto apie Nuomos sutarčių pabaigą išregistravimą, bet ir kaip Nuomos sutarčių pripažinimą negaliojančiomis, kas iš esmės yra skirtingi dalykai.
Atsiliepimas
Atsakovas VĮ Registrų centras atsiliepime į skundą prašė atmesti skundą.
Atsakovas atsiliepime į skundą nurodė, kad:
Registro įraše Nr. 10/31857 yra įregistruotas sandėliavimo pastatas su administracinėmis patalpomis, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini) (Pastatas), kurį bendrosios dalinės nuosavybės teise po 1/2 dalį valdo du bendraturčiai – trečiasis suinteresuotas asmuo M. V. ir pareiškėjas A. J.. Šiame Registro įraše iki 2024 m. vasario 14 d. buvo įregistruoti juridiniai faktai apie 2011 m. rugpjūčio 1 d. panaudos sutartį ir šios sutarties pagrindu sudarytos Nuomos sutartys (2017 m. rugpjūčio 1 d. nuomos sutartis Nr. 20170801 ir 2019 m. lapkričio 1 d. nuomos sutartis Nr. 20191101), kurios 2024 m. vasario 14 d. Registro tvarkytojo sprendimu buvo išregistruotos pagal trečiojo suinteresuoto asmens M. V. 2024 m. vasario 8 d. prašymą ir kartu su prašymu pateiktą įsiteisėjusį teismo sprendimą. Teismo sprendimu buvo nutraukta Panaudos sutartis, sudaryta tarp UAB „Kaitra ir Ko“, pareiškėjo ir J. Š., kuria panaudos davėjai (pareiškėjas ir J. Š.) nuo 2011 m. rugpjūčio 1 d. perdavė Pastatą neribotam laikui neatlygintinai naudotis panaudos gavėjui UAB „Kaitra ir Ko“ su teise nuomoti patalpas, esančias šiame pastate. Nuomos sutartimis UAB „Kaitra ir ko“ dalį Pastate esančių patalpų išnuomojo UAB „TireX“.
Žemesnės instancijos teismas
Atsižvelgiant į faktines ginčo aplinkybes ir galiojantį teisinį reguliavimą, Komisija padarė išvadą, jog įsiteisėjus 2024 m. vasario 6 d. sprendimui, Registre įregistruoti juridiniai faktai apie sudarytas Nuomos sutartis pasibaigė, todėl pagrįstai ir teisėtai atsisakė tenkinti pareiškėjų skundą.
Šalies argumentai
Pareiškėjai skunde teigia, jog tik teismo sprendimu patvirtintas sandoris yra negaliojantis ir tai, kad sandorį pripažinti negaliojančiu gali tik teismas, bet ne sutarties sudarymo faktą išviešinanti ar tą faktą išregistruojanti institucija, šiuo konkrečiu atveju – VĮ Registrų centras (Registro tvarkytojas). Atsakovas tokį pareiškėjų skundo argumentą vertina kaip nepagrįstą, kadangi VĮ Registrų centras nepriėmė sprendimo sandorius pripažinti negaliojančiais. Šiuo atveju buvo pateiktas teismo sprendimas, kuris patvirtina, kad Nuomos sutartys pasibaigė ir atskiras teismo sprendimas dėl Nuomos sutarčių panaikinimo ar pripažinimo negaliojančiomis nėra būtinas.
II.
Regionų administracinis teismas 2025 m. kovo 27 d. sprendimu atmetė pareiškėjų A. J. ir UAB „Kaitra ir Ko“ skundą.
Teismas nustatė, kad:
Trečiasis suinteresuotas asmuo M. V. 2024 m. vasario 8 d. kreipėsi į VĮ Registrų centrą, prašydamas įsiteisėjusio Vilniaus apygardos teismo 2024 m. vasario 6 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2A-82-1187/2024 pagrindu Nekilnojamojo turto registro įraše Nr. 10/31857 išregistruoti juridinius faktus apie nuomą ir panaudą. Registro tvarkytojas 2024 m. vasario 14 d. sprendimu M. V. 2024 m. vasario 8 d. prašymą patenkino ir Registro įraše Nr. 10/31857 išregistravo 2011 m. rugpjūčio 1 d. panaudos sutartį bei šios sutarties pagrindu sudarytas 2017 m. rugpjūčio 1 d. nuomos sutartį Nr. 20170801 ir 2019 m. lapkričio 1 d. nuomos sutartį Nr. 20191101.
Šalies argumentai
Pareiškėjai 2024 m. vasario 27 d. pateikė skundą Komisijai, kuriame nurodė, jog nesutinka su Registro tvarkytojo 2024 m. vasario 14 d. sprendimu dėl Nuomos sutarčių išregistravimo ir prašė jį panaikinti. Komisija 2024 m. gegužės 10 d. sprendimu Nr. CSPR-189 netenkino pareiškėjų skundo ir paliko galioti Registro tvarkytojo sprendimą dėl juridinio fakto apie sudarytas Nuomos sutartis išregistravimo. Pareiškėjas, nesutikdamas su 2024 m. vasario 14 d. VĮ Registrų centro sprendimu ir Komisijos 2024 m. gegužės 10 d. sprendimu Nr. CSPR-189, kreipėsi į teismą.
Byloje nustatytos faktinės aplinkybės apie Nekilnojamojo turto registre (Registro įrašas Nr. 10/31857) įregistruotą sandėliavimo pastatą su administracinėmis patalpomis, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), kurį bendrosios dalinės nuosavybės teise po 1/2 dalį valdo du bendraturčiai – trečiasis suinteresuotas asmuo M. V. ir pareiškėjas A. J.. Šiame Registro įraše iki 2024 m. vasario 14 d. buvo įregistruoti juridiniai faktai apie Panaudos sutartį ir šios sutarties pagrindu sudarytas Nuomos sutartis, kurios išregistruotos pagal trečiojo suinteresuoto asmens M. V. 2024 m. vasario 8 d. prašymą ir kartu su prašymu pateiktą įsiteisėjusį teismo sprendimą.
Atsižvelgęs į faktines ginčo aplinkybes ir galiojantį teisinį reguliavimą (Registro įstatymo 6 str. 4 d., Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2014 m. balandžio 23 d. nutarimu Nr. 379 „Dėl Nekilnojamojo turto registro nuostatų patvirtinimo“ patvirtintų Nekilnojamojo turto registro nuostatų (toliau – ir Nuostatai) 44 p., CK 6.490 str. 4 d.), įsiteisėjus teismo sprendimui, kuriame nuspręsta nutraukti Panaudos sutartį, sudarytą tarp UAB „Kaitra ir Ko“, A. J., ir J. Š., kuria panaudos davėjai (A. J. ir J. Š.) nuo 2011 m. rugpjūčio 1 d. perdavė Pastatą neribotam laikui neatlygintinai naudotis panaudos gavėjui UAB „Kaitra ir Ko“ su teise nuomoti patalpas, esančias šiame pastate, teismas sprendė, kad Registre įregistruoti juridiniai faktai apie sudarytas Nuomos sutartis pasibaigė, todėl atsakovas pagrįstai ir teisėtai atsisakė tenkinti pareiškėjų skundą dėl Registro įrašo Nr. 10/31857 pakeitimo išregistruojant juridinius faktus apie panaudos ir nuomos sutartis.
Žemesnės instancijos teismas
Teismas pažymėjo, kad VĮ Registrų centras nepriėmė sprendimo sandorius pripažinti negaliojančiais, tačiau rėmėsi Nuostatų 44 punktu, numatančiu, kas turi būti pridėta prie prašymo išregistruoti Registro objektą (būtent, dokumentai, patvirtinantys Registro objekto, kurį prašoma išregistruoti, pasibaigimą). Teismas akcentavo, kad šiuo atveju ir buvo pateiktas teismo sprendimas, patvirtinantis, kad Nuomos sutartys pasibaigė, ir atskiras teismo sprendimas dėl Nuomos sutarčių panaikinimo ar pripažinimo negaliojančiomis nebuvo būtinas.
Teismas priėjo prie išvados, kad skundžiamas Sprendimas Registro įraše Nr. 10/31857 išregistruoti Nuomos sutartis bei Komisijos 2024 m. gegužės 10 d. sprendimas Nr. CSPR-189, priimtas išnagrinėjus pareiškėjų skundą, laikytini teisėtais bei pagrįstais, todėl jų naikinti skunde išdėstytais argumentais nėra teisinio pagrindo. Atitinkamai, nėra teisinio pagrindo tenkinti pareiškėjų išvestinio reikalavimo dėl įpareigojimo VĮ Registrų centrą iš naujo spręsti trečiojo suinteresuoto asmens prašymą dėl Registro įraše Nr. 10/31857 įregistruotų Nuomos sutarčių išregistravimo.
III.
Pareiškėjai A. J. ir UAB „Kaitra ir Ko“ apeliaciniame skunde prašo panaikinti Regionų administracinio teismo 2025 m. kovo 27 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – pareiškėjų skundą tenkinti: panaikinti Sprendimą ir perduoti VĮ Registrų centrui iš naujo spręsti suinteresuoto asmens prašymą dėl Registro įraše Nr. 10/31857 įregistruotų Nuomos sutarčių išregistravimo.
Pareiškėjai apeliaciniame skunde nurodo, kad:
Žemesnės instancijos teismas
Pirmosios instancijos teismo sprendimas yra be motyvų. Teismas sprendimo motyvuojamoje dalyje iš esmės tik pakartojo argumentus bei įstatymo nuostatas, kurios buvo nurodytos tiek pareiškėjų skunde, tiek Komisijos sprendime, tačiau neatliko detalesnės pareiškėjų skundo motyvų bei argumentų analizės – nekvalifikavo ginčo teisinių santykių, kurioms buvo pritaikytos CK 6.490 straipsnio 4–5 dalių nuostatos, nors sprendė, kad Registro tvarkytojas teisingai pritaikė minėtas CK nuostatas; deklaratyviai aiškino ir taikė įstatymo nuostatas, reglamentuojančias tiek Registro tvarkytojo kompetenciją, tiek Sprendimo teisėtumo klausimą.
Registro tvarkytojo sprendimas išregistruoti Nuomos sutartis 2024 m. vasario 6 d. sprendimo civilinėje byloje pagrindu yra neteisėtas ir nepagrįstas, nes šiame sprendime ne tik nebuvo pasisakyta dėl Nuomos sutarčių pabaigos (neakcentuojant kokiu pasibaigimo pagrindu), bet net ir nebuvo keltas Nuomos sutarčių galiojimo ir / ar nutraukimo klausimas (reikalavimas), t. y. sprendimas civilinėje byloje yra tik apie Panaudos sutartį ir jos pasibaigimą. Registro tvarkytojui pateikto 2024 m. vasario 6 d. sprendimo pagrindu galėjo būti išregistruota tik Panaudos sutartis. Registro tvarkytojui priėmus sprendimą išregistruoti Nuomos sutartis minėto sprendimo pagrindu, iš esmės buvo pažeistas Nuostatų 44 punktas ir peržengtos Registro tvarkytojo kompetencijos ribos, kas sudaro savarankišką pagrindą pripažinti Registro tvarkytojo Sprendimą kaip neteisėtą.
Registro tvarkytojas, priimdamas sprendimą išregistruoti Nuomos sutartis ne tik 2024 m. vasario 6 d. sprendimo civilinėje byloje, bet ir CK 6.490 straipsnio 4–5 dalių pagrindu, iš esmės atliko teisinių santykių kvalifikavimą, nes tik kvalifikavus teisinius santykius galėjo priimti sprendimą taikyti CK 6.490 straipsnio 4–5 dalis. Būtent tai ir lėmė, kad buvo peržengtos Registro tvarkytojui suteiktos kompetencijos ribos.
CK 6.490 straipsnis reglamentuoja subnuomos teisinius santykius, t. y. teisinius santykius, kurių atsiradimo pagrindas yra nuoma. Šioje ginčo situacijoje nėra susiklostę nei nuomos–subnuomos, nei nuomos–panaudos teisiniai santykiai, o yra susiklostę išimtinai panaudos–nuomos teisiniai santykiai. Ginčo atveju Panaudos sutartimi panaudos gavėjui buvo perduotas nekilnojamas daiktas naudoti neatlygintinai neribotą laiką su teise daiktą nuomoti, o nuoma, kaip nauji teisiniai santykiai, kurie niekaip neapibrėžti Panaudos sutartyje, atsirado būtent išregistruotų Nuomos sutarčių pagrindu. Teismo sprendimu civilinėje byloje nutraukus Panaudos sutartį, panaudos gavėjas tik prarado teisę sudaryti naujas nuomos sutartis, tačiau Nuomos sutartys, kurios buvo sudarytos teisėtai pagal Panaudos sutartį, taip ir liko teisėtai sudarytomis – galiojančiomis sutartimis ir jų pasibaigimo faktą gali konstatuoti tik teismas atskiro reikalavimo pagrindu. Tiek Komisija, tiek pirmosios instancijos teismas, spręsdami, kad esamoje situacijoje turėjo būti taikyti ir Registro tvarkytojas tinkamai pritaikė CK 6.490 straipsnio 4–5 dalis, iš esmės perkvalifikavo ginčo teisinius santykius iš panaudos–nuomos į nuomos–panaudos teisinius santykius bei pritaikė nenumatytas pasekmes – pripažino, kas Nuomos sutartys pasibaigė ne sprendimo civilinėje byloje, bet CK 6.490 straipsnio 4-5 dalių pagrindu.
Atsiliepimas
Atsakovas VĮ Registrų centras atsiliepime į apeliacinį skundą prašo Regionų administracinio teismo 2025 m. kovo 27 d. priimtą sprendimą palikti nepakeistą, o pareiškėjų apeliacinį skundą atmesti.
Atsakovas atsiliepime į apeliacinį skundą pažymi, kad:
Žemesnės instancijos teismas
Teismas, priimdamas sprendimą, įvertino pareiškėjų ir atsakovo argumentus bei išsamiai pasisakė dėl esminio ginčo momento, t. y. ar Registro tvarkytojas turėjo teisinį pagrindą išregistruoti juridinį faktą apie sudarytas Nuomos sutartis. Ta aplinkybė, jog teismas, priimdamas sprendimą, sutiko su Registrų centro pateikiamais argumentais, o pareiškėjų argumentus atmetė, jokiu būdu nereiškia, kad teismo sprendimas yra be argumentų.
Teismų praktikoje pripažįstama, jog Registro tvarkytojas tiria juridinių faktų atsiradimo (pasikeitimo, pasibaigimo) teisinį pagrindą, jo įforminimą. Be to, teismų praktikoje taip pat laikomasi nuostatos, kad Registro tvarkytojui teisės aktai nustato reikalavimus įrašyti į Registrą tik patikimus duomenis apie nekilnojamojo turto objektą. Šiuo atveju Komisija padarė išvadą, jog įsiteisėjus Vilniaus apygardos teismo 2024 m. vasario 6 d. sprendimui, Registre įregistruoti juridiniai faktai apie sudarytas Nuomos sutartis pasibaigė, todėl pagrįstai ir teisėtai atsisakė tenkinti pareiškėjų skundą.
Pirmosios instancijos teismas visiškai pagrįstai nurodė, jog CK 6.490 straipsnio 4 dalyje imperatyviai nustatyta, kad, jeigu nuomos sutartis yra negaliojanti, tai negalioja ir subnuomos sutartis, o to paties straipsnio 5 dalyje nurodoma, kad šio straipsnio nustatytos taisyklės taikomos ir išnuomoto daikto panaudai. Atitinkamai, teismas padarė teisėtą išvadą, kad įsiteisėjus teismo sprendimui, kuriame nuspręsta nutraukti panaudos sutartį, šios sutarties pagrindu įregistruoti juridiniai faktai apie sudarytas Nuomos sutartis pasibaigė. Taip pat teismas pagrįstai pažymėjo, kad VĮ Registrų centras nepriėmė sprendimo sandorius pripažinti negaliojančiais, tačiau šiuo atveju buvo pateiktas teismo sprendimas, patvirtinantis, kad Nuomos sutartys pasibaigė, ir atskiras teismo sprendimas dėl Nuomos sutarčių panaikinimo ar pripažinimo negaliojančiomis nebuvo būtinas.
Atsiliepimas
Trečiasis suinteresuotas asmuo M. V. atsiliepime į apeliacinį skundą prašo atmesti pareiškėjų skundą. Trečiasis suinteresuotas asmuo taip pat prašo priteisti iš pareiškėjų 907,50 Eur patirtų bylinėjimosi išlaidų už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą.
Trečiasis suinteresuotas asmuo atsiliepime į apeliacinį skundą nurodo, kad Vilniaus apygardos teismas 2024 m. vasario 6 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. e2A-82-1187/2024 nutraukė Panaudos sutartį, kuria panaudos davėjai nuo 2011 m. rugpjūčio 1 d. perdavė Pastatą neribotam laikui neatlygintinai naudotis panaudos gavėjui su teise nuomoti patalpas, esančias šiame pastate. Nuomos sutartys buvo sudarytos galiojančios Panaudos sutarties pagrindu. Vienas iš Panaudos sutarties punktų numatė teisę nuomoti patalpas, esančias Pastate. Nutraukus Panaudos sutartį, t. y. pasibaigus Panaudos sutarties galiojimui, visa apimtimi baigė galioti visos Panaudos sutarties sąlygos, taip pat ir Panaudos sutarties sąlyga, kuri numatė teisę nuomoti patalpas, esančias Pastate. Šiuo atveju Panaudos sutarties pasibaigimas savaime lemia Nuomos sutarčių galiojimo pabaigą, tokia teismų praktika yra suformuota Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išnagrinėtose civilinės bylose 3K-3-498-248/2016, 3K-3-483/2013. Pareiškėjai, teikdami apeliacinį skundą šioje byloje, siekia tik vieno – kuo ilgiau vilkinti teisminį procesą ir turi vienintelį tikslą – toliau prisidengiant šiuo ginču tęsti neteisėtus nuomos santykius šiurkščiai paminant kito bendraturčio M. V. teises ir teisėtus interesus.
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
IV.
Nagrinėjamoje byloje ginčas kilo dėl VĮ Registrų centro 2024 m. vasario 14 d. sprendimo Nekilnojamojo turto registro įraše Nr. 10/31857 išregistruoti 2017 m. rugpjūčio 1 d. nuomos sutartį Nr. 20170801 ir 2019 m. lapkričio 1 d. nuomos sutartį Nr. 20191101 teisėtumo ir pagrįstumo bei įpareigojimo VĮ Registrų centrui iš naujo spręsti suinteresuoto asmens prašymą dėl Registro įraše Nr. 10/31857 įregistruotų Nuomos sutarčių išregistravimo.
Byloje nustatyta, kad įsiteisėjusiu Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus 2024 m. vasario 6 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. e2A-82-1187/2024 pagal ieškovo M. V. apeliacinį skundą dėl Vilniaus regiono apylinkės teismo Trakų rūmų 2023 m. spalio 2 d. sprendimo ir 2023 m. spalio 4 d. papildomo sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo M. V. patikslintą ieškinį atsakovams A. J. ir uždarajai akcinei bendrovei „Kaitra ir Ko“ dėl panaudos sutarties nutraukimo be kito bendraturčio sutikimo, trečiasis asmuo individuali įmonė (toliau – ir IĮ) „TireX“, Vilniaus regiono apylinkės teismo Trakų rūmų 2023 m. spalio 2 d. sprendimas ir 2023 m. spalio 4 d. papildomas sprendimas buvo panaikintas ir priimtas naujas sprendimas – ieškinį tenkinti: nutraukti 2011 m. rugpjūčio 1 d. panaudos sutartį, sudarytą tarp UAB „Kaitra ir Ko“, A. J. ir J. Š., kuria panaudos davėjai nuo 2011 m. rugpjūčio 1 d. perdavė pastatą adresu (duomenys neskelbtini), neribotam laikui neatlygintinai naudotis panaudos gavėjui (UAB „Kaitra ir Ko“) su teise nuomoti patalpas, esančias šiame pastate.
Atsakovas VĮ Registrų centras, tenkindamas M. V. 2024 m. vasario 8 d. prašymą, vadovaudamasis Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus 2024 m. vasario 6 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. e2A-82-1187/2024, Registro įraše Nr. 10/31857 išregistravo 2011 m. rugpjūčio 1 d. panaudos sutartį ir jos pagrindu sudarytas Nuomos sutartis (registro įrašas 2024 m. vasario 14 d., Sprendimas).
Byloje nėra ginčo dėl aplinkybės, kad Nuomos sutartimis patalpos buvo išnuomotos IĮ „TireX“. Civilinėje byloje Nr. e2A-82-1187/2024 IĮ „TireX“ dalyvavo trečiuoju asmeniu be savarankiškų reikalavimų ir nurodė, kad ieškovas (M. V.), įgydamas nuosavybės teises į pastatą, perėmė panaudos davėjo teises ir pareigas, nes tiek Panaudos sutartis, tiek Nuomos sutartys buvo įregistruotos viešame registre.
Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad minėtoje civilinėje byloje nebuvo sprendžiamas klausimas dėl su trečiuoju asmeniu sudarytų Nuomos sutarčių galiojimo – nutraukimo ar pripažinimo negaliojančiomis. Reikalavimai dėl Nuomos sutarčių pasibaigimo nebuvo pareikšti, t. y. aptariamu aspektu dėl IĮ „TireX“ teisių nebuvo išspręsta, taigi nagrinėjamoje administracinėje byloje teismas, priimdamas sprendimą dėl Nuomos sutarčių išregistravimo teisėtumo, išsprendė dėl tokio veiksmo kylančių pasekmių nedalyvaujant nuomininkui IĮ „TireX“ – asmeniui, kuriam toks sprendimas sukelia teisines pasekmes.
Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo 146 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad sprendimo negaliojimo pagrindu yra atvejis, kai pirmosios instancijos teismas nusprendė dėl neįtrauktų į bylos nagrinėjimą asmenų teisių ir pareigų. Nustačius, kad teismo sprendimu buvo nuspręsta dėl neįtraukto į bylos nagrinėjimą asmens teisių ir pareigų, toks teismo sprendimas, tenkinant apeliacinį skundą iš dalies, turi būti panaikintas, o byla grąžinta pirmosios instancijos teismui iš naujo nagrinėti.
Teisėjų kolegija pažymi, kad trečiojo suinteresuoto asmens nurodomose civilinėse bylose (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. spalio 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-483/2013, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gruodžio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-498-248/2016) situacijos dėl nuomos / panaudos sutarčių negaliojimo buvo skirtingos negu nagrinėjamoje administracinėje byloje, dėl ginčo nuomos / panaudos sutarčių negaliojimo civilinėse bylose buvo priimti teismų sprendimai, todėl šiose bylose suformuota teisės normų aiškinimas turi būti taikomas atsižvelgiant į faktines bylų aplinkybes, kurioms esant galėtų būti taikomos CK 6.490 straipsnio 4 ir 5 dalies nuostatos.
Nagrinėdamas administracinę bylą iš naujo, teismas turi įvertinti visas CK 6.490 straipsnio 4 ir 5 dalies nuostatų taikymui reikšmingas aplinkybes. CK 6.490 straipsnis „Subnuoma“ yra civilinio kodekso XXVIII skyriuje, kuris reglamentuoja nuomos santykius, todėl jo nuostatos taikytinos iš nuomos sutarčių kylantiems teisiniams santykiams. CK 6.490 straipsnio 4 dalis nustato, kad jeigu nuomos sutartis yra negaliojanti, tai negalioja ir subnuomos sutartis, 5 dalis – kad šio straipsnio nustatytos taisyklės taikomos ir išnuomoto daikto panaudai. Atsižvelgiant į aplinkybę, kad aptariamos normos skirtos reglamentuoti nuomos teisinius santykius, CK 6.490 straipsnio 5 dalis negali būti aiškinama plačiau, t. y. pagal panaudos sutartį valdomo daikto nuomai, ir kad tai yra savarankiškas imperatyvus teisinis pagrindas nuomos santykiams pasibaigti, kai negalioja panaudos sutartis.
Pažymėtina, kad panaudos – neatlygintino naudojimosi daiktu santykiai yra reglamentuojami kitame CK skyriuje – XXXII, kurio 6.629 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta, kad neatlygintinio naudojimosi daiktu sutarčiai atitinkamai taikomos šio kodekso nuomos santykius reglamentuojančios CK 6.477 straipsnio 2 ir 3 dalių, 6.478, 6.479, 6.481, 6.489 straipsnio 1 ir 2 dalių ir 6.501 straipsnio nuostatos, tačiau nėra numatyta, kad panaudos santykiams būtų taikomas CK 6.490 straipsnis.
Panaudos sutarties nutraukimas ir negaliojimas pasekmių prasme yra skirtingos teisinės situacijos, skirtingas teisines pasekmes gali lemti ir aplinkybės, nulėmusios panaudos sutarties nutraukimą. Trečiojo suinteresuoto asmens nurodomoje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. spalio 14 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-483/2013 buvo vertinama situacija, kai nuomos sutartis pasibaigė bendru šalių susitarimu ir tai lėmė išvestinės panaudos sutarties negaliojimą, taigi ginčas buvo kilęs iš nuomos teisinių santykių, kurie reglamentuojami CK 6.490 straipsnio nuostatų. Kitoje nurodomoje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gruodžio 2 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-498-248/2016 buvo sprendžiama dėl panaudos sutarties ir išvestinių nuomos sutarčių nutraukimo pagal byloje ieškovo pareikštus konkrečius reikalavimus, taigi nurodomos situacijos skiriasi faktinėmis aplinkybėmis nuo nagrinėjamo ginčo.
Nagrinėjamu atveju panaudos davėjai buvo turto bendrasavininkiai, todėl panaudos sutarties vėlesnis nutraukimas pagal vieno iš bendraturčių reikalavimą reiškia, kad panaudos gavėjas neteko turto valdymo teisės; turto valdymo teisė grįžo turto savininkams. Panaudos gavėjo sudarytos nuomos sutartys, kurių sudarymui sutikimą buvo davęs panaudos davėjas, buvo sudarytos teisėtai, todėl Panaudos sutarties nutraukimas negali būti pagrindas savaime vertinti, kad Nuomos sutartys yra negaliojančios, tam nėra ir imperatyvaus teisinio pagrindo, todėl sudarytų Nuomos sutarčių pasibaigimas galimas tik bendraisiais CK numatytais pagrindais (pvz., įspėjus kitą šalį, šalims susitarus, teismo sprendimu ir pan.).
Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į aplinkybę, kad byla grąžinama pirmosios instancijos teismui iš naujos nagrinėti, plačiau dėl apeliacinio skundo argumentų nepasisako, trečiojo suinteresuoto asmens prašymo dėl bylinėjimosi išlaidų atlyginimo nesprendžia.
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo 144 straipsnio 1 dalies 4 punktu, teisėjų kolegija
nutaria:
Pareiškėjų A. J. ir uždarosios akcinės bendrovės „Kaitra ir Ko“ apeliacinį skundą patenkinti iš dalies. Regionų administracinio teismo 2025 m. kovo 27 d. sprendimą panaikinti ir bylą perduoti pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo. Nutartis neskundžiama.