Šiaulių apylinkės teismo sprendimas

Sutartis nutraukta Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto ir 2 punkto pagrindu, o būtent dėl to, kad nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę žemės naudojimo paskirtį bei dėl to, kad žemės nuomininkas ilgiau nei 3 mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino nesumoka šio mokesčio. Ieškovė nesutinka su tokiu Sutarties nutraukimu, nes pirma valstybinės žemės nuomos teisiniai santykiai (pirmiausia) yra reglamentuojami specialiuoju įstatymu, o CK šeštosios knygos XXIX skyriaus nuostatos taikytinos subsidiariai, tiek, kiek neprieštarauja specialiajam teisiniam reguliavimui. Taigi Sutartis galėjo būti nutraukta tik Lietuvos Respublikos žemės įstatymo (toliau – Žemės įstatymas) 9 straipsnio 14 dalyje numatytais pagrindais.

Antra, žemės sklypo nenaudojimo terminas turi teisinę reikšmę klausimui dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo išspręsti, tačiau nėra visą lemianti aplinkybė, nuo kurios išimtinai priklausytų sprendimo dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo priėmimas. Pažymėjo, kad žemės sklypo ieškovė nenaudojo 3,5 m. dėl to, kad buvo atliekamos teritorijų planavimo ir statybos projektavimo procedūros, o būtent Žemės sklype esantiems nebaigtiems statyti statiniams 2015-02-27 išduoti specialieji architektūros reikalavimai Nr. SVA-110 (šie reikalavimai galioja 5 m.) prekybos paskirties pastato ir sporto paskirties pastato, (duomenys neskelbtini), statybos projektui rengti. Ieškovė 2016-07-11 kreipėsi į projektuotoją UAB „Idea in“ dėl projektavimo darbų bei 2016-07-11 sudarė projektavimo darbų vykdymo sutartį, pagal kurią 2017 m. buvo parengta teritorijos, esančios (duomenys neskelbtini) sutvarkymo koncepcija, projektiniai pasiūlymai sporto paskirties pastatų, prekybos ir pramogų komplekso - prekybos ir paslaugų paskirties pastatų bei gyvenamosios paskirties pastatų statybai bei žemės sklypo detalaus plano koregavimo projektas. Taigi ieškovė ėmėsi aktyvių veiksmų siekdama užtikrinti Žemės sklypo naudojimą.

Trečia, ieškovė nuo 2016 m. iki šio laikotarpio bylinėjasi teismuose dėl neteisėto įmonės akcijų užvaldymo, todėl ieškovės veikla yra sustabdyta. Nepaisant to, ieškovė mokėjo žemės mokestį, tačiau nesutinka su jo dydžiu, todėl žada inicijuoti teisminį procesą dėl žemės mokesčio nustatymo.

Nurodė, kad Žemės sklypas buvo išnuomotas nuo 2012-02-09 ir jį valdžiusios įmonės nesiėmė jokių veiksmų, kad būtų pabaigti statyti jame esantys pastatai. Taigi atsakovė netinkamai vykdė Sutarties vykdymo priežiūrą. Todėl nutraukdama Sutartį po to, kai ieškovė įsigijo pastatus, investavo į statybos techninius projektus, atsakovė padarė ieškovei žalą. Paaiškino, kad remiantis kasacinio teismo praktika, ieškovė negali būti laikoma praradusia teisėtai įgytą ir valdytą nuosavybę dėl jos išnykimo, nes pastatų savininkas, laikydamasis teisės aktų nustatytos tvarkos, turi teisę sunykusius pastatus atkurti.

LR CK 6.564 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad apie žemės nuomos sutarties nutraukimą nuomotojas privalo raštu pranešti kitos paskirties žemės nuomininkams - prieš du mėnesius iki nuomos sutarties nutraukimo. Nepavykus įteikti pranešimo apie vienašališką Sutarties nutraukimą įteikti registruotu paštu, atsakovė išsiuntė raštus elektroniniais laiškais (duomenys neskelbtini) paskirtam ieškovės administratoriui UAB „Avere“.

Pažymėjo, kad ieškovė Žemės sklypo, kuriame yra nebaigti pastatyti statiniai, neprižiūrėjo, netvarkė, ir šių statinių taip pat neprižiūrėjo, statybų netęsė, ką patvirtina 2016 m. birželio 9 d. žemės naudojimo patikrinimo aktą Nr. 31ŽN-176-(14.31.73.), 2017 m. gegužės 26 d. žemės naudojimo patikrinimo aktas Nr. 31ŽN-84-(14.31.73.). Patikrinimų metu buvo nustatyta, kad pastatai yra apleisti, netvarkomi, nenaudojami pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą šių statinių pagrindinę paskirtį, Žemės sklypo dalis (apie 2,2553 ha) aplink minėtus pastatus netvarkoma, šienaujamas tik stadionas (futbolo aikštelė, kuri užima apie 1,54 ha plotą).

Valstybinės žemės nuomos sutarties galiojimo laikotarpiu ieškovė neatliko veiksmų, kuriais būtų siekiama užbaigti pastatų statybą ir naudoti statinius pagal jų tiesioginę paskirtį, ji siekė žemės sklypą padalinti į tris žemės sklypus, vieną iš tų žemės sklypų padalijant į gyvenamajai statybai reikalingus žemės sklypus, formuoti naujus žemės sklypus gyvenamųjų namų statybai, bet ne naudoti Žemės sklypą pagal paskirtį ir naudojimo būdą. Atsižvelgiant į tai Nacionalinės žemės tarnybos Šiaulių skyrius 2018-09-04 raštu Nr. 31 SD-6943-(14.31.7.) „Dėl žemės sklypo (duomenys neskelbtini) detaliojo plano korektūros“, atsakydamas į UAB „Eurelus“ 2018-08-04 prašymą, atsisakė išduoti sutikimą, leidžiantį koreguoti detalųjį planą ir dalinti Žemės sklypą į 3 žemės sklypus, keisti jo naudojimo būdą.

Tokiu būdu ieškovė, nenaudodama Žemės sklypo pagal sutartį ar nustatytą žemės naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą, ir ilgą laiką (keletą metų) nemokėdama žemės nuomos mokesčio, pažeidė esmines valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygas, todėl vadovaujantis CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktu ir 6.564 straipsnio 1 dalies 2 punktu, buvo pagrindas nutraukti Sutartį vienašališkai.

Galiausiai, nurodė, kad ieškovė ir UAB „Emilė“ 2018-08-22 sudarė kitą sutartį Nr. 1-9946 (viešame registre sutartis išviešinta nuo 2018-09-03), pagal kurią perleido UAB „Emilė“ visus Žemės sklype esančius pastatus. Minėtus pastatus UAB „Emilė“ 2018-09-18 pirkimo-pardavimo sutartimi Nr. 1-11082 pardavė UAB „Linsana“ (įrašas galioja nuo 2018-09-27), kuri kreipėsi į Nacionalinės žemės tarnybos Šiaulių skyrių dėl naujos valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo. Todėl ieškinio surašymo dieną (2018-08-28) ieškovė nebebuvo statinių, esančių Žemės sklype, savininke ir nebeturėjo teisinio pagrindo naudotis Žemės sklypu, o statinius įsigijusiems asmenims sandorių sudarymo metu buvo žinoma aplinkybė, kad valstybinės žemės nuomos sutartis nesudaryta.

Po teismo posėdžio paaiškėjo, kad UAB „ Linsana“ bylos nagrinėjimo metu 2019 01 15 pirkimo pardavimo sutartimi Nr. JŠ -367 visus statinius perleido UAB „Idea in“. Tokiu būdu ieškovė nebeturi teisinio pagrindo toliau naudoti valstybinę žemę, negali turėti teisėto lūkesčio išsinuomoti be aukciono Žemės sklypą. Ir skundžiamo Įsakymo panaikinimas ieškovei nesukeltų teisinių pasekmių.

2019 04 26 Šiaulių apylinkės teismo nutartimi buvo atnaujintas bylos nagrinėjimas iš esmės.

Nagrinėjamoje byloje kilo ginčas dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pagrįstumo ir teisėtumo. Iš byloje esančių rašytinių įrodymų, šalių paaiškinimų nustatyta, kad UAB „Eurelus“ 2015-02-13 pagal pirkimo-pardavimo sutartį Nr. 1-1519 įsigijo nebaigtą statyti (25 % baigtumo) pastatą - sporto salę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nebaigtą statyti (28 % baigtumo) pastatą - laisvalaikio centrą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastatą - ūkinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kitus inžinerinius statinius - stadioną (lHlb tribūna 189,60 kv. m, 2Hlb tribūną 192,00 kv. m, krepšinio aikštelė 495,20 kv. m, futbolo aikštelė 8487,15 kv. m, bėgimo takai 3539,00 kv. m), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir kitus inžinerinius statinius - tvorą (849,10 kv. m), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius (duomenys neskelbtini) ( b. l 38-40 . ) UAB Eurelus“ įsigyti pastatai yra Lietuvos Respublikai nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype, kuris 2012-02-09 Valstybinės žemės nuomos sutartimi Nr. 31SŽN-79 buvo išnuomotas ankstesnių pastatų savininkams „BALTIC REALTY ADVISER (b.l 78-79).

2017-03-21 Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos raštu Nr. 2026(14.31.104) pranešė UAB „Eurelus“ dėl žemės mokesčio sumokėjimo ne vėliau kaip per vieną mėnesį ir nurodė, kad buvo skolinga valstybinės žemės nuomos mokesčio iš viso 131 020,66 Eur, iš šios sumos 9102,18 Eur už 2015 metus, 60959,24 Eur už 2016 metus ir 60959,24 Eur už 2017 metus, taip pat buvo priskaičiuoti delspinigiai 658,368 Eur, Taip pat informavo kad nesumokėjus nuomos mokesčio per vieną mėnesį įgis teisę nutraukti 2012-02-09 Valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 31SŽN-79 (b.l 91-92).

Ieškovei ir toliau nemokant žemės mokesčio -2018 05 14 raštu Nr. 31SD-3593(14.31.104) Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos informavo, UAB „Eurelus“ , kad nuo 2018 07 20 , 2012-02-09 Valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. 31SŽN-79 (b.l 91-92) bus nutraukta vienašališkai (b.l.105-106).

2018 07 20 Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Šiaulių skyriaus vedėjo įsakymu Nr. 31VĮ-2664-(14.31.2.), buvo nutraukta 2012-02-09 valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. 31SŽN-79.

Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ 2.12 papunktyje nustatyta, kad valstybinės žemės pardavėjai ir nuomotojai kontroliuoja, kaip valstybinės žemės sklypų pirkėjai ir nuomininkai vykdo sąlygas, numatytas valstybinės žemės pirkimo-pardavimo ir nuomos sutartyse, o nustatę pažeidimų - reikalauja juos pašalinti arba inicijuoja šių sutarčių nutraukimą ir įstatymų nustatyta tvarka kreipiasi, kad būtų atlyginti nuostoliai. Sutarties 16 punkte yra įrašyta sąlyga, kad sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukiama kitais Civilinio kodekso ir kitų įstatymų numatytais atvejais, 12.1 papunktyje aptarta sąlyga, dėl statinių ir įrenginių nukėlimo nuomininko lėšomis pasibaigus ar nutraukus nuomos sutarčiai ar ją nutraukus prieš terminą. Sutarties 10 punkte nustatyta, kad nuomininkas žemės nuomos mokestį moka pagal savivaldybės tarybos patvirtintą tarifą nuo valstybinės žemės nuomos sutartyje nurodytos vertės, o Sutarties 11 punkte nurodyta, kad žemės nuomos mokesčio mokėjimo terminas yra iki kalendorinių metų lapkričio 15 dienos. CK 6.564 straipsnio 1 dalies 2 punkte nustatyta, kad žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta, jeigu žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino šio mokesčio nesumoka.

Kasacinio teismo praktikoje pasisakyta, kad valstybės žemės perleidimo santykių reglamentavimo įstatymu tikslas – užtikrinti, kad valstybės (savivaldybių) nuosavybė būtų tvarkoma taip, kad tai atitiktų visos visuomenės interesus, viešajam interesui teikiant prioritetą prieš privatų tiek žemės naudojimo tikslų, paskirties, tiek žemės naudojimo sąlygų požiūriu. Šis reglamentavimas yra grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-237/2011). Toks pats aiškinimas taikytinas ir valstybinės žemės nuomos santykių reglamentavimui.

Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais. Ši įstatymo nuostata detalizuojama Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintose Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos (Žin., 1999, Nr. 25-706; 2004, Nr. 167-6128; 2011, Nr. 53-2551, su vėlesniais pakeitimais) taisyklėse, kurių 28.1 punkte nurodyti statiniai ir įrenginiai, kurių naudojimui jų savininkams išnuomojami žemės sklypai. Taigi, teisės nuomoti valstybinę žemę įstatyminis pagrindas – teisėtas šioje žemėje esančių statinių valdymas ir tik pastatų savininkai (nuomotojai) turi įstatymo garantuotą ir ginamą teisę lengvatine (ne aukciono) tvarka nuomoti ar pirkti pastatais užstatytą ir jų eksploatavimo tikslais naudojamą valstybinės žemės sklypą.

Žemės nuomos sutartimi viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje nustatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį (CK 6.545 straipsnio 1 dalis). CK 6.562 straipsnyje įtvirtinta, kad žemės nuomos sutartis baigiasi: 1) kai sueina nuomos terminas; 2) po žemės nuomininko mirties, jeigu įpėdiniai neperima su nuomos sutartimi susijusių teisių ir pareigų arba įpėdinių nėra; 3) kai juridinis asmuo, kuris buvo žemės nuomininkas, likviduojamas; 4) kai nuomojama žemė parduodama, padovanojama ar kitaip perleidžiama nuomininkui; 5) kai žemės nuomos sutartis nutraukiama šio kodekso 6.563, 6.564 ir 6.565 straipsniuose numatytais pagrindais; 6) šalių susitarimu. CK 6.564 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta: 1) jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį; 2) jeigu žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino šio mokesčio nesumoka; 3) kitais įstatymų nustatytais atvejais.

Pagal bendrąją taisyklę sudarytos sutartys turi būti vykdomos taip, kaip šalys susitarė, taip pat šalys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai (CK 6.200 straipsnio 1 dalis). Iš CK 6.545 straipsnio 1 dalyje pateiktos žemės nuomos sutarties sąvokos matyti, kad viena iš esminių šios sutarties sąlygų yra tai, jog nuomininkas sutartyje nurodytą žemės sklypą privalo valdyti ir naudoti pagal šio žemės sklypo paskirtį ir naudojimo sąlygas.