Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas

viešame teismo posėdyje, rengtame nuotoliniu būdu, žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „FrontIT“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „PT Rytai“ dėl dalies depozito grąžinimo, išlaidų ir skolos priteisimo.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

I. Bylos šalių reikalavimų, argumentų ir atsikirtimų esmė

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

II. Apylinkės teismo nustatytos faktinės aplinkybės ir išvados dėl jų teisinio vertinimo

5. Rašytiniai įrodymai patvirtina, kad bylos šalis siejo nuomos teisiniai santykiai. Ieškovė pagal 2019 m. rugsėjo 4 d. sudarytą Nuomos sutartį iki 2024 m. gruodžio 20 d. nuomojosi iš atsakovės 479,36 kv. m ploto patalpas verslo centre „Park Town“ (duomenys – neskelbtini). Nėra ginčo, kad patalpos ieškovei buvo perduotos naujai įrengtos.

6. Taip pat nustatyta, kad šalys, pasibaigus nuomos santykiams, nuomotų patalpų grąžinimą atsakovei įformino Patalpų grąžinimo aktu (I t., b. l. 69). Akto 3 punkte nurodyta, kad perdavimo metu nustatyti patalpų trūkumai sužymėti akto priede Nr. 3 ir kad trūkumus ištaisys ieškovė arba atsakovė ieškovės sąskaita. Priede Nr. 3 buvo įkeltos apgadintų sienų nuotraukos, taip pat įrašyta, kad sulaužyti du žaliuzių jungikliai (I t., b. l. 69).

7. Patalpų grąžinimo aktas surašytas vadovaujantis Nuomos sutarties Bendrųjų sąlygų 9.1 punktu. Jame nustatyta, kad patalpų grąžinimo dieną atliekamas bendras patalpų patikrinimas, grąžinimo akte nurodomi nustatyti trūkumai (išskyrus natūralų nusidėvėjimą), kuriuos turi ištaisyti ieškovė kaip patalpų nuomininkė. Nuomos sutarties Bendrųjų sąlygų 9.2 punkte buvo įtvirtinta, kad atsakovei grąžinamos patalpos turi būti tokios pat būklės, kokios buvo perduotos ieškovei, įvertinus natūralų patalpų nusidėvėjimą. Šios sutartinės sąlygos patvirtina, kad atsakovė pagrįstai išskiria, jog ieškovė, pasirašiusi Patalpų grąžinimo aktą, pripažino, jog turi pareigą pašalinti fiksuotus trūkumus. Toks pripažinimas kartu reiškia, kad trūkumai negali būti traktuojami kaip natūralaus nusidėvėjimo pasekmė. Ieškovė yra verslininkė. O tai leidžia teigti, kad Patalpų grąžinimo aktą ieškovė turėjo pasirašyti įvertinusi, ar nustatyti trūkumai laikytini natūralaus nusidėvėjimo pasekme ir ar bendrovė yra už juos atsakinga (CK 6.193 straipsnio 1, 3 dalys).

8. Šalių paaiškinimai, susirašinėjimas elektroniniu paštu patvirtina, kad Patalpų grąžinimo akto priede Nr. 3 fiksuotus patalpų trūkumus šalino atsakovė. Atsakovė 2025 m. vasario 17 d. elektroniniame laišku nusiuntė ieškovei trūkumų šalinimo paaiškinimą, kad, be kita ko, už sienų dažymą, pataisymus sumokėjo 6 000 Eur, už medžiagas, reikalingas sienoms suvarkyti, – 640,98 Eur (I t., b. l. 86, 87). Nurodytos sumos įvardintos atsakovės paaiškinimo lentelės 1, 5–9 skiltyse. Taip pat atsakovė pateikė ieškovei D. P. parengtą 2025 m. sausio 30 d. Atliktų darbų aktą Nr. 2, kuriame nurodyta, kad D. P. atliko 500 kv. m ploto sienų kosmetinį remontą (I t., b. l. 100).

9. Taip pat nustatyta, kad ieškovė, vykdydama Nuomos sutarties Specialiųjų sąlygų 7.1 punkte ir Bendrųjų sąlygų 5.1 punkte įtvirtintą pareigą, 2019 m. rugsėjo 18 d. sumokėjo atsakovei 27 612,87 Eur dydžio užstatą (I t., b. l. 67). Pagal Nuomos sutarties Bendrųjų sąlygų 5.2 ir 5.3 punktus atsakovė turėjo teisę iš gautos užstato sumos, be kita ko, patenkinti savo reikalavimą dėl patalpų remonto. Kartu atsakovė įsipareigojo grąžinti nepanaudotą užstato dalį per tris mėnesius nuo sutarties pasibaigimo. Atsakovės atsikerta, kad, vadovaudamasi šiomis sąlygomis, išskaičiavo patalpų remonto išlaidas iš užstato.

10. Ieškovė įrodinėja, kad sienų trūkumų pašalinimas neturėjo kainuoti daugiau nei 624 Eur. Ir dėl to, pasak ieškovės, atsakovė be pagrindo negrąžino 6 016,98 Eur (6 000 Eur + 640,98 Eur – 624 Eur) užstato dalies. Ieškovė pripažįsta, kad patalpų sienos turėjo būti remontuojamos. Nesutarimas tarp šalių iš esmės yra kilęs dėl šių klausimų: 1) kokiu būdu trūkumai turėjo būti šalinami: ar perdažant visą pažeistų sienų plotą, ar tvarkant tik pažeistas vietas; 2) koks faktiškai buvo pažeistų sienų plotas; 3) kokia yra pagrįsta trūkumų šalinimo kaina.

11. Pirma, ieškovė įrodinėja, kad trūkumai turėjo būti šalinami tvarkant tik pažeistas vietas. O atsakovė teigia, kad vienintelis galimas pagrįstas trūkumų šalinimo būdas – visų pažeistų sienų ploto perdažymas. Savo poziciją ieškovė grindžia tuo, kad trūkumai turėjo būti šalinami taip, jog ieškovei netektų našta dengti tų išlaidų, kurias atsakovė patirtų šalindama natūralaus nusidėvėjimo pasekmes. Savo poziciją ieškovė grindžia UAB „AIF LT“ parengtu Vertinimo aktu. Akto 6 skirsnyje „Sienų defektų šalinimo kainos pagrindimas“ nurodyta, kad taisytinas sienų plotas yra 6,05 kv. m, į kurį patenka 78 remontuotini taškai, 6,05 kv. m ploto remonto orientacinė kaina galėtų siekti 114,48 Eur, dėl mažo darbų kiekio didžioji dalis statybų meistrų atsisakytų vykdyti darbus, todėl vieno trūkumo šalinimo kaina galėtų siekti 8 Eur.

12. Iš akto turinio aišku, kad UAB „AIF LT“ darbų apimtis nustatė peržiūrėjus Patalpų grąžinimo akto priedo Nr. 3 nuotraukas; bendrovės darbuotojai laikė, kad turi būti taisomi tik konkretūs sienų plotai, kuriuose matosi pažaidos. Akte nepasakyta, ar toks trūkumų šalinimo būdas užtikrintų sienų spalvos vientisumą. Visgi iš 1 lentelės skiltyje „Galimas tvarkymo būdas“ atliktų įrašų „Dažymas (popierinės dažymo juostelės klijuoti nerekomenduojame, nes tuomet dažymo metu gali išryškėti dažymo linija) galima spręsti, kad akto rengėjas bent netiesiogiai pripažino, jog siūlomas trūkumų šalinimo būdas lems spalvos netolygumus. Be to, Vertinimo akte neaprašyta, remiantis kokiais kriterijais nustatytas būtent 8 Eur už vieną pataisymą darbo įkainis. Akte taip pat nepaaiškinta, kodėl visų pažaidų remonto vietos įkainotos vienodu įkainiu, nors sienų trūkumai yra įvairaus pobūdžio (varžtų skylės, nubraukimai, patamsėjimai).

13. Kad pagrįstų, jog pasirinko tinkamą sienų tvarkymo būdą, atsakovė pateikė V. B. E., įrašyto į Lietuvos Respublikos teismo ekspertų sąrašą, parengtą Ekspertinio tyrimo aktą. Kaip galima spręsti iš Ekspertinio tyrimo akto turinio, V. B. E. analizavo Vertinimo aktą. Atsakovės pasitelktas specialistas išdėstė poziciją, kad Vertinimo akte ignoruota, jog dažymas plotais neužtikrintų vienodos sienų spalvos (atspalvis keičiasi dėl aplinkos poveikių), kad nuo užteršimo turėtų būti apsaugota visa grindų danga, taip pat kad UAB „AIF LT“ apskaičiuota galima trūkumų šalinimo kaina yra hipotetinė. Be kita ko, Ekspertinio tyrimo akte išskirta, kad atsakovės už sienų 1 kv. m ploto remontą mokėta 12 Eur suma, įskaitant medžiagas, atitinka žemiausią rinkos kainų riba.

14. UAB „AIF LT“ ir V. B. E. išvados patvirtina, kad, pataisius sienas taip, kaip siūlo ieškovė, susiklostytų situacija, kai atsakovė turėtų perdažyti visą sienos plotą, kad užtikrintų spalvos vientisumą. Ekspertinio tyrimo akte motyvuotai paaiškinta, kokios objektyvios priežastys lemia sienų spalvos pakitimus (pvz., šviesa, aplinkos dulkės). Vertinimo akte netiesiogiai pripažinta, kad dažymas plotais neužtikrintų, jog sienos spalva būtų vienoda per visą plotą. Kita vertus, Vertinimo akte be pagrindo nepasisakyta dėl to, kaip, dažant sienas atskirais plotais, turėtų būti užtikrintas paviršiaus spalvos vienodumas. Pritartina ieškovės pozicijai, kad bendrovei negali tekti našta dengti tų remonto išlaidų, kurios nebūtinos trūkumams pašalinti. Tačiau patalpų trūkumai negali būti šalinami taip, kad nuomotojas bet kuriuo atveju būtų priverstas pakartotinai atlikti remonto darbus vien dėl nuomininko parinkto trūkumų šalinimo būdo. Tokia situacija susiklostytų, jeigu sienų trūkumai būtų šalinami dažant konkrečias sienos vietas, bet ne perdažant visą pažeistos sienos paviršių. Atsakovė pagrįstai teigia, kad toks sienų sutvarkymas, kai sienose matytųsi atskiri dažyti plotai, sienų paviršius nebūtų vientisai nudažytas, objektyviai turėtų mažinti patalpų, kurios nuomojamos biuro veiklai, ekonominę vertę dėl to, kad jos netektų dalies savo estetinio patrauklumo. Taip pat pridurtina, kad trūkumų šalinimas ieškovės nurodytu būdu nebūtų suderinamas su būtinybe, pašalinus trūkumus, grąžinti atsakovę į tą padėtį, kuri būtų buvusi, jeigu sienos nebūtų buvusios pažeistos. Be to, faktiniu požiūriu itin panašiose bylose, kuriose, be kita ko, spręsta dėl nuomininko pareigos pašalinti nuomotų patalpų sienų trūkumus įvykdymo apimties, apeliacinės instancijos teismai yra konstatavę, kad visos sienos turėtų būtų tvarkomos vienu laiku ir tomis pačiomis priemonėmis (Vilniaus apygardos teismo 2023 m. birželio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-1215-936/2023, 41 punktas; Lietuvos apeliacinio teismo 2023 m. vasario 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-88-790/2023, 39 punktas).

15. Apibendrinant tai, kas išdėstyta, šio sprendimo 11–14 punktuose, darytina išvada, kad ginčo sienų patalpų trūkumus atsakovė šalino tinkamu būdu, t. y. perdažant visą pažeistų sienų plotą. Aplinkybė, kad dalis pažeidimų yra įgręžtų varžtų skylės, nustatant trūkumų šalinimo būdą yra teisiškai nereikšminga. Nepriklausomai nuo pažeidimo pobūdžio, pažaidos vieta turi būti pataisyta ir iš naujo perdažyta visa siena, kad būtų užtikrinta, jog nebeliktų pažeidimo žymių ir atkurtas iki pažeidimo buvęs sienos paviršius.

16. Antra, iki buvo iškelta nagrinėjama byla, taip pat procesiniuose dokumentuose atsakovė akcentavo, kad tam, jog būtų pašalinti ieškovės padaryti pažeidimai, reikėjo perdažyti 500 kv. m ploto sienas. Bylos nagrinėjimo eigoje atsakovė pateikė sienų planą, matininko parengtą nuomotų patalpų planą ir dažyto ploto skaičiuoklę. Pagal šiuos duomenis Patalpų grąžinimo akto priede Nr. 3 fiksuotų sienų plotas yra 338,84 kv. m (DOK-188682). Ieškovė šių skaičiavimų pagrįstumo neginčijo (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 178 straipsnis). Bylos šalys Patalpų grąžinimo akto priede Nr. 3 turėjo nurodyti visus patalpų grąžinimo metu pamatytus trūkumus, kurie nėra natūralaus nusidėvėjimo pasekmė. Sudarius aktą, ieškovei nebegali kilti prievolė atsakyti už į priedą Nr. 3 neįtrauktų trūkumų šalinimą. Atsakovė nepagrįstai teigia, kad ieškovė turi atlyginti ir tų sienų, kurios nefiksuotos priede Nr. 3, remonto išlaidas. Juolab, kad atsakovė bet kuriuo atveju nepateikė įrodymų, kurie galėtų patvirtinti, jog patalpų grąžinimo metu buvo ir kitų trūkumų. Dėl to konstatuotina, kad faktiškai pažeistų sienų plotas buvo ne 500 kv. m., o 338,84 kv. m.

17. Trečia, atsakovė teigia, kad už 1 kv. m sienos remontą be medžiagų sumokėjo 12 Eur. Kaip prieš tai minėta, Ekspertinio tyrimo akte nurodyta, kad 12 Eur už 1 kv. m remonto kaina, į kurią įskaičiuota ir medžiagų kaina, yra reali rinkos kaina. Vertinimo akte išskirta, kad darbų kaina yra 10-12 Eur už 1 kv. m. Faktą, kad 12 Eur įkainis yra pagrįstas, patvirtina ir atsakovės pateikti komerciniai pasiūlymai, pagal kuriuos 1 kv. m sutvarkymo kaina viršija 12 Eur (II t., b. l. 12-14). Remiantis tuo, darytina išvada, kad atsakovės įrodinėjamos darbų įkainis yra pagrįstas. Į šį įkainį turi būti įtraukta ir medžiagų kaina. Atsakovė medžiagas, kaip įrodinėjo pati bendrovė, pirko ir panaudojo didesniam sienų plotui perdažyti nei pažeidė ieškovė. Negalima atskirai apskaičiuoti, kiek iš įgytų medžiagų faktiškai galėjo būti panaudota remontuojant Patalpų grąžinimo akto priede Nr. 3 fiksuotus trūkumus. Kita vertus, nustatant ieškovei tenkančią remonto išlaidų dalį turi būti atsižvelgta ir į sienų dėvėjimo faktą. Dėl to, kad būtų užtikrinta šalių interesų pusiausvyra, spręstina, jog, apskaičiuojant ieškovei tenkančią sienų trūkumų šalinimo dalį, turi būti taikomas 12 Eur už 1 kv. m įkainis, įskaitant visas medžiagas.

18. Apibendrinant išdėstytą, konstatuotina, kad ginčo patalpų sienų trūkumų šalinimo kaina yra 4 066,08 Eur (338,84 kv. m × 12 Eur). Būtent tokią sumą atsakovė turėjo teisę išskaičiuoti iš ieškovės sumokėto užstato. Įvertinus faktą, kad atsakovė patyrė 6 640,98 Eur išlaidas, ieškovei iš atsakovės priteisiama 2 574,90 Eur (6 640,98 Eur – 4 066,08 Eur) skola (CK 6.38 straipsnio 1 dalis, Nuomos sutarties Bendrųjų sąlygų 5.2 ir 5.3 punktai). Ieškiniu ieškovė neįrodinėjo, kad atsakovė neturėjo teisės iš užstato išskaičiuoti išlaidų žaliuzių jungikliams pakeisti. Taigi šių išlaidų klausimas, priešingai nei proceso metu kėlė atsakovė, nepatenka į bylos ribas. Nurodytą 2 574,90 Eur sumą atsakovė pagal Nuomos sutarties Bendrųjų sąlygų 5.3 punktą turėjo grąžinti ne vėliau kaip iki 2025 m. balandžio 3 d. Šios savo prievolės atsakovė neįvykdė. Dėl to ieškovei iš atsakovės taip pat priteisiamos 46,98 Eur palūkanos, atliekančios kompensacinę funkciją, už laikotarpį nuo 2025 m. balandžio 3 d. iki 2025 m. liepos 26 d. taikant 6 procentų dydžio metinių palūkanų normą (CK 6.210 straipsnio 2 dalis). Pritartina atsakovės atsikirtimui, kad MAKSVPĮ atsakovės prievolei grąžinti nepanaudotą užstato dalį netaikytinas. Užstatas nėra skirtas apmokėti už perduotas prekes, suteiktas paslaugas ar atliktus darbus.

19. Iš dalies patenkinus reikalavimą dėl skolos priteisimo ieškovei iš atsakovės už priteistą skolos sumą (2 574,90 Eur) priteisiamos 6 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą skolos sumą nuo bylos iškėlimo teisme (2025 m. rugpjūčio 6 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo (CK 6.37 straipsnio 2 dalis, 6.210 straipsnio 2 dalis). Procesinės palūkanos nuo kompensacinių palūkanų nepriteisiamos, nes tai reikštų palūkanų skaičiavimą nuo palūkanų, atliekančių tą pačią funkciją (CK 6.37 straipsnio 4 dalis).

20. Patenkinta 42 procentai (6 221,01 Eur / 2 621,88 Eur) ieškinio reikalavimų ir pagal šią proporciją skirstytinos šalių patirtos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnio 2 dalis). Apskaičiuojant ieškinio sumą į ją neįtrauktinos 363 Eur išlaidos už Vertinimo akto parengimą. Šios išlaidos, vadovaujantis CPK 88 straipsnio 1 dalies 1 punktu, laikytinos bylinėjimosi išlaidomis. Ieškovė sumokėjo už ieškinį 149 Eur žyminį mokestį, už advokato teisinę pagalbą 4 561,71 Eur, 363 Eur už Vertinimo akto parengimą. Nurodytos išlaidos pagrįstos, buvo būtinos ir yra protingo dydžio (CPK 88 straipsnio 1 dalies 1, 6 punktai, 98 straipsnio 2 dalis). Atsakovė pagal pateiktus įrodymus 1 064,80 Eur sumokėjo už Ekspertinio tyrimo akto parengimą, 701,80 Eur už kadastrinių matavimų atlikimą. Ieškovei pastarųjų išlaidų dengimo našta negali tekti, kadangi, jeigu atsakovė būtų tinkamai įvertinusi Patalpų perdavimo akto priede Nr. 3 fiksuotų sienų plotą, nebūtų reikėję atlikti matavimų (CPK 93 straipsnio 4 dalis). Kitos atsakovės išlaidos yra pagrįstos. Atsižvelgiant į išdėstytą, ieškovei iš atsakovės priteisiamas 2 088,54 Eur (149 Eur + 4 561,71 Eur + 363 Eur) × 42 procentai) bylinėjimosi išlaidų atlyginimas, o atsakovei iš ieškovės 617,58 Eur (1 064,80 Eur × 58 procentai).

21. Išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu, neviršija 8 Eur, todėl neskirstomos (CPK 96 straipsnio 6 dalis).

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259 ir 265 straipsniais, teismas

nusprendžia:

Ieškinį tenkinti iš dalies.

Priteisti ieškovei UAB „FrontIT“ iš atsakovės UAB „PT Rytai“ 2 574,90 Eur (dviejų tūkstančių penkių šimtų septyniasdešimt keturių eurų 90 ct) skolą, 46,98 Eur (keturiasdešimt šešių eurų 98 ct) palūkanas, 6 (šešių) procentų dydžio metines palūkanas už priteistą skolos sumą nuo bylos iškėlimo teisme (2025 m. rugpjūčio 6 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 2 088,54 Eur (dviejų tūkstančių aštuoniasdešimt aštuonių eurų 54 ct) bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

Kitoje dalyje ieškinį atmesti.

Priteisti atsakovei UAB „PT Rytai“ iš ieškovės UAB „FrontIT“ 617,58 Eur (šešių šimtų septyniolikos eurų 58 ct) bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

Sprendimas per 30 (trisdešimt) dienų nuo sprendimo priėmimo dienos gali būti apskųstas apeliaciniu skundu Vilniaus apygardos teismui per Vilniaus miesto apylinkės teismą.