- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2021-03-25
- Bylos Nr.
- e2A-565-467/2021
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-03360-2020-5
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Dainius Rinkevičius, Alma Urbanavičienė, Rosita Patackienė
- Ieškovas
- UAB „Vaduvos namai“
- Atsakovas
- Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos
- Kategorijos
- 2.4.4.4pavadinimo nepavyko patikrinti
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, kurią sudaro teisėjai Rosita Patackienė, Dainius Rinkevičius ir Alma Urbanavičienė (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), teismo posėdyje rašytinio proceso apeliacine tvarka išnagrinėjo ieškovės uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „Vaduvos namai“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. lapkričio 19 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės UAB „Vaduvos namai“ ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos (toliau – NŽT) dėl nuomos sutarties pasibaigimo pripažinimo negaliojančiu ir restitucijos taikymo, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų - Vilniaus miesto savivaldybės administracija.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė UAB „Vaduvos namai“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama panaikinti atsakovės NŽT Vilniaus miesto skyriaus vedėjo vienašalį sandorį - 2019 m. gruodžio 23 d. įsakymą Nr. 49VĮ-2453-(14.49.2.) dėl valstybinio žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), nuomos sutarties pasibaigimo, taikyti restituciją ir sugrąžinti ieškovei į šį žemės sklypą nuomos teisę, nustatytą 1996 m. birželio 13 d. valstybinės žemės nuomos sutartyje Nr. 146N01/96-10642 (su vėlesniais pakeitimais).
2. Ieškovė nurodė, kad ginčijamame įsakyme atsakovė remiasi savo 2019 m. lapkričio 8 d. pažyma Nr. 1PA-19-(9.8 E.) ir 2019 m. spalio 4 d. faktinių duomenų patikrinimo vietoje aktu Nr. FD-893-(14.49.140.), kurie ieškovei nėra žinomi, dėl to nėra aišku, kokių teisės aktų ir faktinių aplinkybių pagrindu atsakovė nutraukė valstybinės žemės sklypo terminuotą nuomos sutartį. Įsakyme nurodyta Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.564 straipsnio 2 dalis nustato įspėjimo apie nuomos sutarties nutraukimą terminą, Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 7 straipsnio 1 dalies 1 punkte taip pat nėra nustatytas terminuotos nuomos sutarties nutraukimo pagrindas. Ieškovė daro prielaidą, kad atsakovė valstybinės žemės 1996 m. birželio 13 d. nuomos sutartį (su vėlesniais pakeitimais) nutraukė vadovaudamasi šios sutarties 11.2 papunkčiu, kuriame nustatyti architektūriniai-urbanistiniai apribojimai ir sąlygos: pastato statybos ir sklypo tvarkymo darbus vykdyti tik pagal nustatyta tvarka parengtą ir suderintą projektinę dokumentaciją. Nulinio ciklo darbus įvykdyti per 18 mėn. nuo sutarties teisinio įregistravimo. Tačiau, aiškinant šią nuomos sutarties sąlygą, reikalinga atsižvelgti į tai, kad sutartyje numatytas 99 metų nuomos terminas ir ieškovei buvo būtina gauti statybos leidimą, parengti ir suderinti projektinę dokumentaciją.
3. 1996 m. birželio 13 d. nuomos sutartis buvo sudaryta su R. V. individualia įmone. Vilniaus apskrities viršininko 2010 m. vasario 22 d. įsakymu Nr. 2.3-24 R. V. individualios įmonės teisės ir pareigos pagal 1996 m. birželio 13 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartį Nr. 146 N01/96-10642 perėjo O. V. įmonei, o 2010 m. kovo 6 d. buvo sudarytas papildomas susitarimas prie šios sutarties. Vilniaus apskrities viršininkas 2010 m. birželio 8 d. raštu O. V. įmonei nurodė, kad neprieštarauja dėl statinio statybos išnuomotame sklype, jeigu tokia statyba atitiks nustatytą teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimą ir tai nepažeis trečiųjų asmenų interesų. O. V. individuali įmonė 2015 m. spalio 27 d. pertvarkyta į UAB „Vaduvos namai“, kuri samdė architektus ir teisininkus tam, kad gautų statybą leidžiantį dokumentą ir galėtų pradėti statybas išnuomotame žemės sklype. Ieškovė neatliko jokių veiksmų, kuriais būtų pažeidusi terminuotą nuomos sutartį, todėl ji negalėjo būti atsakovės vienašališkai nutraukta.
Šalies argumentai
4. Atsakovė NŽT su ieškiniu nesutiko, prašė ieškinį atmesti kaip nepagrįstą. Nurodė, kad žemės sklypas (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esantis (duomenys neskelbtini) Vilniuje, kurio paskirtis - kita, naudojimo būdas - komercinės paskirties objektų teritorijos, nuosavybės teise priklauso Lietuvos Respublikai, atstovaujamai NŽT. Šiame žemės sklype nėra nekilnojamojo turto registre registruotų kitiems asmenims priklausančių statinių. Vilniaus miesto valdybos 1992 m. spalio 29 d. potvarkiu Nr. 2192V „Dėl sklypų nuomos ir leidimo statyti sklypuose įmonėms, įstaigoms ir organizacijoms“ buvo suteikti žemės sklypai projektavimui arba žemės tyrinėjimo, arba projektavimo darbams. Šio potvarkio 1.10 punkte nurodyta, kad R. V. individualiai įmonei 0,044 ha žemės sklypas, esantis Vaduvos gatvėje, suteiktas žemės ūkio parduotuvei statyti. Vilniaus apskrities valdytojo administracijos 1996 m. birželio 13 d. įsakymu Nr. 662-01 žemės sklypą nuspręsta išnuomoti R. V. individualiai įmonei, nurodant, kad žemės sklypas bus naudojamas žemės ūkio produktų parduotuvei statyti ir eksploatuoti.
5. Šio įsakymo pagrindu buvo sudaryta 1996 m. birželio 13 d. valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. 146 N01196-10642, kuria R. V. individualiai įmonei buvo išnuomotas žemės sklypas. Sutarties 11.2 papunktyje įtvirtinta: nulinio ciklo darbus įvykdyti per 18 mėn. nuo sutarties įregistravimo, o 15 punkte - kad sutartis gali būti nutraukta vienos šalies reikalavimu ankščiau laiko, jeigu kita šalis nevykdo savo įsipareigojimų arba pažeidžia šios sutarties reikalavimus. 2010 m. kovo 2 d. susitarimu Nr. K01/2010-35 sutartis buvo pakeista, nurodant, kad nuomininku yra laikoma O. V. ir jai pereina visos iš sutarties kilusios teisės bei pareigos. Likviduojama Vilniaus apskrities viršininko administracija, tenkindama O. V. 2010 m. kovo 4 d. prašymą leisti statyti žemės sklype, neprieštaravo, jog nuomojamame žemės sklype būtų statomas statinys, jei tokia statyba atitiks nustatytą teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimą ir tai nepažeis trečiųjų asmenų interesų.
6. Atsakovei 2019 m. spalio 4 d. atlikus faktinių duomenų patikrinimą vietoje buvo surašytas faktinių duomenų patikrinimo aktas Nr. FD-893-(14.49.104), kuriuo konstatuota, kad žemės sklypas yra tuščias, jame nėra statinių. Ieškovė informuota apie sprendimą nutraukti nuomos sutartį. Ieškovė pateikė prašymą sutarties nenutraukti, nes ieškovė sutarties sąlygų nėra pažeidusi, prašyme taip pat išdėstė savo poziciją, kad sutarties 11.2 papunktyje nurodyto reikalavimo - nulinio ciklo darbus įvykdyti per 18 mėnesių eiga prasideda nuo statybą leidžiančio dokumento gavimo ir kad ieškovė atliko veiksmus reikalingus sutarčiai vykdyti: gavo projektinių pasiūlymų rengimo užduotį Nr. PPU-15116, pateikė prašymą Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriui, gavo Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Miesto plėtros departamento atsakymą ir Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Vyriausiojo miesto architekto skyriaus atsakymą. Atsakovė, išanalizavusi ieškovės pateiktus dokumentus, nusprendė, kad ieškovė nepaneigė to, kad sutartis vykdoma netinkamai ir 2019 m. gruodžio 23 d. įsakymu Nr. 49VĮ-2453-(14.49.2.) „Dėl kitos paskirties valstybinės žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), Vilniuje, nuomos sutarties pasibaigimo“ nutraukė žemės sklypo nuomos sutartį.
Atsiliepimas
7. Trečiasis asmuo Vilniaus miesto savivaldybės administracija nurodė, kad ieškovė trečiajam asmeniui 2016 m. vasario 2 d. pateikė prašymą dėl pritarimo projektinių pasiūlymų rengimo užduočiai pagal UAB „V. P. projektavimo studijos archiprojektai“ pateiktą eskizą – Svečių namai, (duomenys neskelbtini) Vilnius, statybos projektui. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos specialistas, patikrino pateiktą projektinio pasiūlymo rengimo užduotį, taip pat įvertino, ar statinio ar jo dalies statyba pagal teritorijų planavimo dokumentus ir/ar galiojančius teisės aktus konkrečiu atveju galima ir 2016 m. vasario 2 d. pritarė pateiktai projektinio pasiūlymo rengimo užduočiai, tačiau tai nėra galutinis pastato statybos projektas.
8. Suderinus projektinio pasiūlymo rengimo užduotį, 2017 m. gruodžio 30 d. IS „Infostatyba“ buvo gautas prašymas išduoti statybą leidžiantį dokumentą statybos projektui – Jaunimo nakvynės namai, (duomenys neskelbtini), Vilnius. Vilniaus miesto savivaldybės administracija, patikrinusi pateiktą projektą, 2018 m. sausio 19 d. jį atmetė, nurodžiusi pastabas. Ieškovė 2019 m. spalio 1 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracijai pateikė prašymą Nr. A50-27939/19, kuriuo prašė išaiškinti, ar galima pagal suderintą projektinio pasiūlymo rengimo užduotį ir toliau tęsti projektavimo darbus ir juos užbaigus, pateikti dokumentus, reikalingus statybos leidimui gauti. Į šį prašymą 2019 m. spalio 8 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracija pateikė atsakymą raštu, kuriame nurodė, jog žemės sklypas (duomenys neskelbtini) patenka į teritorijos tarp Savanorių prospekto ir Vaduvos gatvės detalųjį planą, kuriam yra nustatyti esami užstatymo reglamentai - (duomenys neskelbtini) esantis žemės sklypas yra tuščias, jame statyba nebuvo numatyta. Vilniaus miesto savivaldybės administracijai nustačius, kad statinio projekto sprendiniai neatitinka teritorijų planavimo dokumento sprendinių, konstatavo, kad statybą leidžiantis dokumentas negali būti išduotas.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
9. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2020 m. lapkričio 19 d. sprendimu ieškinį atmetė. Teismas konstatavo, kad nagrinėjamu atveju ginčo žemės sklypas buvo suformuotas ir išnuomotas žemės ūkio produktų parduotuvei statyti ir eksploatuoti. Byloje nėra ginčo, kad per 23 metus ieškovė jai išnuomotame valstybinės žemės sklype pastato nepastatė. Kadangi per 23 metus ieškovė nepastatė Vilniaus miesto valdybos potvarkio Nr. 2192V 1.10 punkte ir Vilniaus apskrities valdytojo administracijos įsakyme Nr. 662-01 nurodyto statinio ir neįvykdė žemės nuomos sutarties 11.2 punkte prisiimtų įsipareigojimų, yra pagrindas išvadai, kad ieškovė lengvatinėmis sąlygomis jai išnuomoto valstybinės žemės sklypo 23 metus nenaudojo pagal paskirtį.
10. Teismas nurodė, kad į bylą pateikti įrodymai patvirtina, jog 2016-2018 metais ieškovė dėjo pastangas gauti statybą leidžiantį dokumentą, tačiau kitos paskirties pastatui (svečių namams), o ne tos paskirties (parduotuvės) statiniui, kuriam statyti buvo išnuomotas valstybinės žemės sklypas, todėl nėra pagrindo išvadai, kad ir nurodytuoju laikotarpiu ieškovė siekė įvykdyti sutartimi prisiimtus įsipareigojimus, naudoti valstybinės žemės sklypą pagal numatytą paskirtį. Dėl to teismas konstatavo, kad yra pagrindas sutikti su atsakove, jog lengvatinės sąlygos, dėl kurių anksčiau buvo išnuomota valstybinė žemė, yra išnykusios, todėl išnyko teisinis pagrindas nuomoti valstybinę žemę ne aukciono būdu ir atsakovė įgijo teisę priimti ginčijamą įsakymą, kuriuo tarp šalių susiklostę valstybinės žemės nuomos santykiai buvo užbaigti (laikytini pasibaigusiais).
11. Teismas padarė išvadą, kad ieškovės prašomas panaikinti 2019 m. gruodžio 23 d. įsakymas Nr. 49VĮ-2453-(14.49.2.) dėl valstybinio žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), Vilniuje, nuomos sutarties pasibaigimo yra priimtas kompetentingo administravimo subjekto, vadovaujantis galiojančiais teisės aktais, laikantis procedūrų ir tinkamai įvertinus ieškovės 2019 m. lapkričio 13 d. prašyme nurodytas aplinkybes, todėl nėra pagrindo jo naikinti.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į jį argumentai
12. Ieškovė UAB „Vaduvos namai“ apeliaciniu skundu prašo Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. lapkričio 19 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą - ieškinį patenkinti visiškai bei priteisti visas bylinėjimosi išlaidas.
13. Apeliantė nurodo, kad teisės aktai, kuriais remiasi pirmosios instancijos teismas ir kuriais rėmėsi teismai cituojamose Lietuvos Aukščiausiojo Teismo bei Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo nutartyse, yra priimti vėliau, negu pasirašyta ginčo valstybinės žemės nuomos sutartis. Jei dėl teisės aktų pasikeitimo buvo teisinis pagrindas nutraukti ir/ar nebepratęsti nuomos sutarties, tai, vadovaujantis minėtais teisės principais, valstybinių sklypų kontrolę atliekanti atsakovė turėjo iš karto inicijuoti tokios nuomos sutarties nutraukimą, nes atsakovei ne kartą buvo pranešta apie tai, kad sklype nėra pastatyto pastato. Šiame kontekste labai svarbu pastebėti ir taikyti teisėtų lūkesčių, teisinio tikrumo bei gero administravimo teisės principus.
14. Ginčijamame teismo sprendime nepateikta jokio alternatyvaus aiškinimo, kaip turėtų būti suprantamas Vilniaus apskrities viršininko 2010 m. birželio 8 d. raštas, juo labiau, kad per teismo posėdį ir atsakovės atstovė pripažino, kad šiuo raštu buvo ieškovei suteikta teisė žemės sklype Vaduvos gatvėje statyti statinį, jeigu tokia statyba atitiks nustatytą teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimą ir tai nepažeis trečiųjų asmenų interesų. Taigi, ieškovė 2010 m. birželio 8 d. ir vėliau turėjo teisę statyti šiame žemės sklype statinį bei teisėtą lūkestį dėti pastangas, tame tarpe patirti išlaidas dėl teisinių bei teritorijos planavimo paslaugų, susijusių su statybą leidžiančio dokumento tame sklype išdavimu. Turėdama šį teisėtą lūkestį, ieškovė atliko eilę darbų (inicijavo (duomenys neskelbtini) žemės sklypo naudojimo būdo nustatymą, užsakė ir UAB „Geodeziniai tyrinėjimai” atliko sklypo kadastrinius matavimus bei suformavo kadastro duomenų bylą, kreipėsi į Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Miesto plėtros departamentą, siekiant, kad (duomenys neskelbtini) sklype teisės aktų nustatyta tvarka būtų nustatyti sklypo tvarkymo reglamentai, derino projektavimo sąlygas, teikė prašymus dėl detaliojo plano korekcijos, pateikė prašymus dėl kvartalo ribų nustatymo ir t. t.), patyrė daug išlaidų, kad galėtų gauti statybą leidžiančius dokumentus. Tuo tarpu atsakovė, nepaisydama ieškovės milžiniškų pastangų, laiko ir patirtų išlaidų, neteisėtai, neteisingai, neprotingai ir nesąžiningai 2019 m. gruodžio 23 d. priėmė ginčo įsakymą, kuriuo vienašališkai laikė, kad (duomenys neskelbtini) sklypo nuomos sutartis yra nutraukta.
15. Pastato (duomenys neskelbtini) Vilniaus mieste statybos, ypač komercinės paskirties pastato, tame tarpe ir jo nulinio ciklo darbai, negalėjo ir negali būti pradėti tol, kol nėra gautas statybą leidžiantis dokumentas, priešingu atveju, tokios statybos butų traktuojamos kaip savavališkos ir ieškovei kiltų teisinė atsakomybė už savavališkas statybas. Be to, nuomos sutartis galėjo būti nutraukta tik tuomet, jei įrodoma, kad ieškovė ją iš esmės pažeidė. Ieškovė neatliko apskritai jokių veiksmų, kuriais būtų pažeidusi terminuotą nuomos sutartį, juo labiau, nėra pažeidusi jos esminių nuostatų. Žemės sklypo nuomos sutartis buvo sudaryta 99 metams (iki 2095 metų), todėl iki šalių sulygto nuomos termino pabaigos buvo likę dar 75 metai. Ieškovė veikė ir veikia atsakingai, taip, kaip buvo sutarta, griežtai laikantis nuomos sutarties sąlygų.
Atsiliepimas
16. Atsiliepime į apeliacinį skundą atsakovė NŽT prašo atmesti apeliacinį skundą kaip nepagrįstą, o Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. lapkričio 19 d. sprendimą palikti galioti. Teigia, kad apeliantė nenurodė jokių aplinkybių, teisės aktų ir aktualios teismų praktikos, kuria remiantis, turėtų būti panaikintas teismo sprendimas, kaip neteisėtas ir nepagrįstas, o taip pat ir atsakovės priimti administraciniai aktai, kurie priimti vadovaujantis teisės aktais, reglamentuojančiais valstybinės žemės nuomą.
17. Ieškovė neginčija nustatytų faktinių aplinkybių: jog nepastatė pastato, taip netinkamai vykdydama sutarties sąlygas, taip pat neginčija ir atsakovės faktų vertinimo, priimant įsakymą; aplinkybių, kad įspėjimo surašymo metu ieškovė žemės sklypą naudojo pagal paskirtį, neįrodinėja, neįrodinėja ir aplinkybės, jog po įspėjimo žemės sklypą pradėjo naudoti pagal sutartyje numatytas sąlygas - nesistengė inicijuoti procedūros, kurios rezultatas būtų žemės ūkio produktų parduotuvė.
Šalies argumentai
18. Ieškovė nenurodo, kokius veiksmus atliko, siekdama pastatyti sutartyje nurodytą pastatą, ir pateikė duomenis, jog siekia žemės sklype pastatyti visai kitą pastatą negu nurodytas sutartyje, kas negali būti laikoma tinkamu sutarties vykdymu ar, kad tokiais veiksmais ieškovė tinkamai vykdė sutarties sąlygas. Lengvatinės sąlygos, dėl kurių anksčiau buvo išnuomota valstybinė žemė, yra išnykusios (žemės sklypas nebuvo naudojamas pagal tą paskirtį, kuriai jis buvo išnuomotas), todėl išnyko teisinis pagrindas nuomoti valstybinę žemę ne aukciono būdu, ko pasėkoje buvo priimtas įsakymas.
Atsiliepimas
19. Atsiliepime į apeliacinį skundą trečiasis asmuo Vilniaus miesto savivaldybės administracija prašo klausimą spręsti atsižvelgiant į Vilniaus miesto savivaldybės administracijos atsiliepime išdėstytas aplinkybes, šio ginčo santykius reglamentuojančius teisės aktus ir Lietuvos teismų praktiką.
20. Pažymi, kad Vilniaus miesto savivaldybės administracija negalėjo išduoti apeliantei statybą leidžiančio dokumento, kadangi nustatė, jog statinio projekto sprendiniai neatitinka teritorijų planavimo dokumento sprendinių, tiksliau, prieštarauja detaliajam planui (konkrečiu atveju turi būti nustatyti žemės sklypo teritorijos naudojimo reglamento parametrai, kurių nustatymui būtų reikalingas minėto detaliojo plano koregavimas).
Motyvuojamoji dalis
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
21. Apeliacinio proceso paskirtis, laikantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnyje įtvirtintų bylos nagrinėjimo ribų, patikrinti pirmosios instancijos teismo procesinį sprendimą tiek jo teisėtumo, tiek jo pagrįstumo aspektu. Tai atliekama nagrinėjant ir faktinę, ir teisinę bylos puses, tai yra, tiriant byloje surinktus įrodymus, patikrinama, ar pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė faktines bylos aplinkybes ir ar teisingai nustatytoms faktinėms aplinkybėms taikė materialiosios teisės normas. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas taip pat patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų.
22. Nagrinėjamu atveju absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų ir pagrindo peržengti apeliacinio skundo ribas nenustatyta, todėl pasisakoma tik dėl apeliacinio skundo faktinių ir teisinių pagrindų, t. y. ginčo nagrinėjimo objektą iš esmės sudaro aplinkybių dėl šalių 1996 m. birželio 13 d. sudarytos valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. 146 N01196-10642 nutraukimo pagrįstumo ir teisėtumo patikrinimas.
Žemesnės instancijos teismas
23. Taigi, byloje nustatyta, kad 0,044 ha ploto žemės sklypas (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esantis (duomenys neskelbtini), Vilniuje, nuosavybės teise priklauso Lietuvos Respublikai, atstovaujamai NŽT. Šis žemės sklypas 1996 m. birželio 13 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. 146/N01196-10642 pagrindu buvo išnuomotas R. V. individualiai įmonei 99 metams žemės ūkio produktų parduotuvei statyti ir eksploatuoti. Vilniaus apskrities viršininko 2010 m. vasario 22 d. įsakymu ir 2010 m. kovo 2 d. susitarimu Nr. K01/2010-35 nurodyta nuomos sutartis pakeista, nuomininku nurodant O. V. įmonę. O. V. įmonė 2015 m. gruodžio 7 d. pertvarkyta į ieškovę UAB „Vaduvos namai“.
24. Atsakovė 2019 m. spalio 4 d. surašė faktinių duomenų patikrinimo vietoje aktą Nr. FD-893-(14.49.140), kuriame konstatavo, kad išnuomotame žemės sklype nėra statinių. Nustačiusi šią aplinkybę, atsakovė 2019 m. spalio 10 d. raštu Nr. 49JN-2692-(14.49.105.) informavo ieškovę, kad, ieškovei neįvykdžius nuomos sutartimi prisiimtų įsipareigojimų, sutartis bus nutraukta prieš terminą, kas ir buvo padaryta 2019 m. gruodžio 23 d. įsakymu Nr. 49-2453-(14.49.2.).
25. Ieškovė nagrinėjamoje byloje ginčija atsakovės 2019 m. gruodžio 23 d. įsakymą Nr. 49VĮ-2453-(14.49.2.) dėl valstybinio žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), nuomos sutarties pasibaigimo, motyvuodama tuo, kad jis yra neteisėtas ir nepagrįstas, nes nuomos sutartis buvo vykdoma ir galiojo, o atsakovė tokią padėtį toleravo, laikėsi prisiimtų įsipareigojimų, nenutraukdama nuomos sutarties, nors faktiškai visą laiką žinojo, kad pastatas ginčo žemės sklype nepastatytas. Tokiu būdu ieškovei pagrįstai susiformavo teisėti lūkesčiai dėl valstybinės žemės naudojimo ginčo nuomos sutarties pagrindu sutartyje nustatytą 99 metų terminą, o tai, kad ji valstybei priklausančiame ginčo žemės sklype dar nepastatė pastato, savaime nesudaro pagrindo teigti, kad sutartis buvo iš esmės pažeista.
Žemesnės instancijos teismas
26. Pirmosios instancijos teismas skundžiamu sprendimu ieškovės argumentus ir juos detalizuojančius įrodymus atmetė, konstatavęs, kad, atsižvelgiant į tai, jog per 23 metus ieškovė nepastatė Vilniaus miesto valdybos potvarkio Nr. 2192V 1.10 punkte ir Vilniaus apskrities valdytojo administracijos įsakyme Nr. 662-01 nurodyto statinio ir neįvykdė žemės nuomos sutarties 11.2 punkte prisiimtų įsipareigojimų, yra pagrindas išvadai, kad ieškovė lengvatinėmis sąlygomis jai išnuomoto valstybinės žemės sklypo nenaudojo pagal paskirtį. Ieškovė su tokia teismo išvada nesutinka, tačiau jos apeliacinio skundo argumentai ir motyvai minėtos išvados nepaneigia.
27. Pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalį žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta: 1) jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį; 2) jeigu žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino šio mokesčio nesumoka; 3) kitais įstatymų nustatytais atvejais. Iš esmės analogiškos nuostatos įtvirtintos ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalyje (ginčui aktuali įsakymo dėl sutarties nutraukimo metu galiojusi redakcija), kurioje nustatyta, kad valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą arba yra keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) būdas, išskyrus atvejus, kai Vyriausybės nustatytais atvejais ir tvarka valstybinės žemės nuomos sutartyje arba jos pakeitime numatyta galimybė keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2010 m. lapkričio 29 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-473/2010, be kita ko, yra išaiškinęs, kad ši Žemės įstatymo norma reiškia, jog NŽT turi ne tik teisę, bet ir viešosios teisės normų nustatytą pareigą reaguoti į esminį sutarties pažeidimą.
Žemesnės instancijos teismas
28. Vienas iš valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo principų, įtvirtintų Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 9 straipsnyje, yra efektyvumo principas, kuris reiškia, kad sprendimais, susijusiais su valstybės ir savivaldybių turto valdymu, naudojimu ir disponavimu juo, turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei. Priešingu atveju, jei žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, nuomotojo reikalavimu žemės nuomos sutartis gali būti nutraukiama prieš terminą (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
29. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte nustatyti du alternatyvūs pagrindai, kuriems esant sutartis pripažįstama pažeista – žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį arba ne pagal tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Taigi, sutarties pažeidimu laikytinas šio daikto nenaudojimas sutartyje nustatytu būdu ar netinkamas jo naudojimas arba naudojimas ne pagal nustatytą žemės naudojimo paskirtį. Nenaudojimu laikomas toks ekonominio efektyvumo nesukuriantis elgesys su daiktu, kai jo naudingosios savybės nėra eksploatuojamos. Netinkamas naudojimas pagal teisinius padarinius taip pat gali būti vertinamas kaip visiškas nenaudojimas tada, kai žemės naudojimo laipsnis yra menkas, palyginti su tuo, kurio tikimasi pagal sutartį (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 29 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-473/2010; 2012 m. gegužės 10 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-196/2012; 2013 m. spalio 30 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-550/2013; kt.).
30. Šioje byloje nėra ginčo, kad lengvatine tvarka išnuomotame žemės sklype turėjęs būti pastatytas statinys, ieškovo nebuvo pastatytas. Nors ieškovė nurodo, kad yra atlikusi eilę veiksmų, jog būtų gautas statybą leidžiantis dokumentas, nes be tokio dokumento statyba nėra galima, teisėjų kolegija konstatuoja, kad ieškovės atliktų veiksmų visuma patvirtina tik aplinkybę, jog ieškovė žemės sklypo iš esmės nenaudojo pagal tikslinę žemės paskirtį, naudojimo būdą ir pobūdį, nors jos veiksmai formaliai ir neprieštaravo valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygoms.
31. Iš 1996 m. birželio 13 d. šalių sudarytos sutarties dėl valstybinės žemės nuomos matyti, kad žemė išnuomota žemės ūkio produktų parduotuvei statyti ir eksploatuoti (sutarties 3 punktas). Architektūriniai - urbanistiniai apribojimai ir sąlygos: pastato statybos ir sklypo tvarkymo darbus vykdyti tik pagal nustatyta tvarka parengtą ir suderintą projektinę dokumentaciją. Nulinio ciklo darbus įvykdyti per 18 mėn. nuo sutarties teisinio įregistravimo (sutarties 11.2 punktas).
32. NŽT 2019 m. lapkričio 8 d. pažymoje Nr. 1PA-19-(9.8 E.) ir 2019 m. spalio 4 d. faktinių duomenų patikrinimo vietoje akte Nr. FD-893-(14.49.140.) konstatuota, kad minėtame žemės sklype nuo 1996 metų jokia veikla nebuvo vykdoma, žemės sklypas nenaudotas pagal paskirtį. Nors ieškovė apeliuoja į tai, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai vertino objektyvias priežastis, dėl kurių nebuvo naudojamas žemės sklypas ir nepastatytas pastatas, tačiau su tuo sutikti nėra pagrindo. Priešingai, pirmosios instancijos teismas tinkamai įvertino ieškovės atitinkamus veiksmus, siekiant gauti statybą leidžiančius dokumentus, ir su šiomis išvadomis teisėjų kolegija visiškai sutinka. Šiuo atveju reikšminga tai, kad byloje nėra pateikta jokių įrodymų, patvirtinančių, kad ieškovė (ar pirminis nuomininkas) ėmėsi pakankamų priemonių tam, kad valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis būtų vykdoma pagal tikslinę jos naudojimo paskirtį - žemės ūkio produktų parduotuvei pastatyti. Nors apeliantė nurodo eilę veiksmų, kuriuos ji tariamai vykdė, siekiant įgyvendinti nuomos sutartį, tačiau šioje vietoje pritartina pirmosios instancijos teismo padarytoms išvadoms, kad visais apeliantės nurodytais darbais buvo siekiama ne įvykdyti nuomos sutartį, tačiau pastatyti visai kitos paskirties pastatą - svečių namus, kas akivaizdžiai neatitiktų tikslinės žemės naudojimo paskirties, nurodytos nuomos sutartyje.
33. Vadovaujantis Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“, 38.13 papunkčiu, valstybinės žemės nuomos sutartis prieš terminą nutraukiama nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą arba keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) būdas, išskyrus atvejus, kai žemės sklypo pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir (ar) būdo keitimas numatytas žemės sklypo nuomos sutartyje. Ši teisės norma ir teisės normos, reglamentuojančios (valstybinės) žemės nuomos sutarties nutraukimą nuomotojo reikalavimu, patvirtina, kad tiek nuomininko aktyvūs veiksmai (veikimas), tiek nuomininko pasyvūs veiksmai (neveikimas) sudaro pagrindą nutraukti (valstybinės) žemės nuomos sutartį. Taip šios nuostatos yra aiškinamos ir kasacinio teismo praktikoje (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. kovo 29 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e3K-3-113-611/2018; ir kt.).
34. Sutiktina su apeliante, kad, sprendžiant šį ginčą, be žemės sklypo nenaudojimo pagal paskirtį trukmės, turi būti įvertintos ir tokio nenaudojimo priežastys. Tačiau nagrinėjamu atveju pirmosios instancijos teismo nustatytos aplinkybės būtent ir patvirtina, kad valstybinės žemės nuomos sutartis su UAB ,,Vaduvos namai“ prieš terminą buvo nutraukta nuomininkei žemės sklypo nenaudojant pagal paskirtį, sklype nevykdant veiklos, nestatant ir nepastačius žemės ūkio produktų parduotuvės iš esmės be pateisinamų priežasčių. Pažymėtina, kad ieškovė per 23 metus po nuomos sutarties sudarymo neatliko net dalies statybos darbų - žemės sklype nėra atitinkamo statinio, nėra atlikti net nulinės stadijos darbai, kurie, pagal sutartį turėjo būti atlikti per 18 mėnesių nuo sutarties įregistravimo viešame registre, nėra gauti ir statybą leidžiantys dokumentai. Tai reiškia, kad ieškovė nepateisinamai ilgą laiką tinkamai neįgyvendino nuomos sutarties 3 punkto nuostatos, todėl žemės sklypas netapo reikalingas žemės ūkio produktų parduotuvės eksploatavimui. Dėl to pirmosios instancijos teismas pagrįstai nustatė, kad statinio nepastatymas per tokį ilgą laiką, yra esminis 1996 m. birželio 13 d. sutarties dėl valstybinės žemės nuomos pažeidimas. Dėl to kiti ieškovės argumentai apie tai, kad ji mokėjo nuomos mokestį, sklypą tinkamai prižiūrėjo, nepaneigia fakto, kad nuomos sutartis nebuvo vykdoma tinkamai kitu aspektu – tinkamai neorganizavus pastato statybų, kad jis būtų tinkamas naudotis žmonėms, o kartu pateisintų žemės sklypo naudojimo paskirtį.
35. Žemės sklypo nenaudojimą pagal paskirtį apeliantė grindžia tuo, kad, siekiant pradėti statybos darbus, buvo būtina gauti visus statybą leidžiančius dokumentus, tačiau dėl nuo ieškovės nepriklausančių aplinkybių, t. y. sudėtingo teisinio reglamentavimo, priimto detalaus plano reglamentavimo oficialaus aiškinimo ir pan., ieškovė net nepriėjo prie pastato leidžiančio dokumento derinimo su atsakove stadijos. Ieškovė nurodė eilę darbų, kuriuos atliko 2016 m. - 2018 m. ir kuriais realiai siekė gauti statybą leidžiantį dokumentą, investavo daug laiko ir lėšų, todėl laiko nepagrįstu atsakovės sprendimą vienašališkai nutraukti nuomos sutartį. Tačiau, kaip tvirtina bylos duomenys, byloje nebuvo įrodyta, kad nuo 1996 metų, kuomet buvo sudaryta ginčo nuomos sutartis, žemės sklypas nebuvo naudojamas pagal paskirtį dėl objektyvių nuo ieškovės nepriklausančių aplinkybių. Pažymėtina, kad 23 metai yra pakankamas laiko tarpas, per kurį objektyviai įmanoma ne tik gauti statybą leidžiančius dokumentus, bet ir pastatyti pastatą, juo labiau, kad nulinio ciklo darbus įvykdyti ieškovė įsipareigojo per 18 mėn. nuo sutarties teisinio įregistravimo. Pažymėtina ir tai, kad ieškovė yra juridinis asmuo, užsiimantis ar tikslingai siekiantis užsiimti statybų veikla, pasitelkęs atitinkamos srities specialistus (teisininkus, architektus), todėl jos pastangos vykdyti valstybinės žemės nuomos sutartį, nelaikytinos pakankamomis.
36. Čia pritartina ir pirmosios instancijos teismo vertinimui, kad ieškovės 2016 m. - 2018 m. atlikti veiksmai nelaikytini tinkamu įsipareigojimų pagal nuomos sutartį vykdymu, kadangi šiais veiksmais buvo siekiama gauti statybą leidžiantį dokumentą ne nuomos sutartyje numatytam statiniui, o visai kitam statiniui - svečių namams/jaunimo nakvynės namams. Byloje apskritai nėra nei vieno dokumento, pagrindžiančio, kad ieškovė būtų inicijavusi žemės ūkio produktų parduotuvės statybą leidžiančių dokumentų gavimo procesą, todėl apeliantės argumentai dėl jos teisėtų lūkesčių pažeidimo atmestini kaip nepagrįsti.
37. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad būtinųjų valstybinės žemės sklypo nuomos ne aukciono būdu sąlygų turi būti laikomasi ir nuomos sutarties galiojimo metu, kitaip būtų paneigta lengvatinio nuomos mokesčio paskirtis. Dėl to, jeigu nuomininkas statinį ir valstybinę žemę naudoja ne pagal nustatytą paskirtį arba nepateisinamai ilgai valstybinės žemės sklypo faktiškai nenaudoja, nebaigto statinio valdytojas nepateisinamai ilgai negauna statybos leidimo ir nepradeda statybos darbų ar statinys (nebaigtas statinys) sunyksta ir negali būti naudojamas pagal paskirtį arba per statybos leidimo galiojimo terminą be pateisinamų priežasčių nepradeda statybos darbų, jų neužbaigia, valstybės įgaliota institucija privalo svarstyti dėl valstybinės žemės sklypo nuomos ne aukciono būdu (lengvatinėmis sąlygomis) sutarties nutraukimo (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. balandžio 9 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-133-219/2018).
38. Taigi, esamas teisinis reguliavimas ir suformuota teismų praktika patvirtina, kad ieškovei be svarbių priežasčių per 23 metus nepastačius statinio, kurio statybai ir eksploatavimui buvo suteiktas žemės sklypas, buvo pakankamas pagrindas pripažinti, jog ji valstybinį žemės sklypą, išnuomotą jai ne aukciono tvarka, naudoja ne pagal tikslinę naudojimo paskirtį ir tai sudarė pagrindą nutraukti tokią nuomos sutartį, ką pagrįstai konstatavo ir nustatė pirmosios instancijos teismas. Teisėjų kolegijos vertinimu, per visą nuomos sutarties galiojimo laikotarpį, vien su statyba susijusių dokumentų tvarkymas nėra pakankamas veikimas palyginti su tuo, ko buvo tikimasi pagal sutartį tam, kad būtų konstatuotas tinkamas naudojimasis valstybiniu žemės sklypu. Ieškovės siekis ir lūkestis ir toliau naudotis valstybiniu žemės sklypu, išnuomotu lengvatine tvarka, įvertinus byloje nustatytas aplinkybes, prieštarauja viešajam interesui ir valstybinės žemės nuomos socialinei paskirčiai, todėl negali būti ginamas teisės aktų nustatyta tvarka.
39. Esant nustatytoms aptartoms aplinkybėms, teisėjų kolegija sprendžia, kad ieškovė neįrodė objektyvių priežasčių, kurios pateisintų nuomojamo žemės sklypo nenaudojimą pagal paskirtį reikšmingai ilgą laiką, t. y. nuo 1996 metų, ir paneigtų nuomos sutarties nutraukimo pagrįstumą (CPK 178 straipsnis).
40. Byloje šalys taip pat nesutaria dėl likviduojamos Vilniaus apskrities viršininko administracijos 2010 m. birželio 8 d. rašto traktavimo ir reikšmės. Nors apeliantė nurodo, kad pirmosios instancijos teismas nepateikia jokio alternatyvaus išaiškinimo, kaip turėtų būti suprantamas minėtas aktas, teisėjų kolegija su tuo nesutinka, nes, vertinant šį raštą nenustatyta, kad juo ieškovei būtų suteikta daugiau teisių nei 1996 m. valstybinės žemės nuomos sutartyje. Rašte iš esmės yra konstatuojama, kad ieškovė turi teisę nuomojamame sklype statyti statinį, kas nėra ginčijama, tačiau statinio paskirtis nėra keičiama, nėra nurodoma, kad ieškovė gali statyti svečių namus ar kitos konkrečios paskirties statinį, neaptartą nuomos sutartyje. Taigi, teisėjų kolegijos vertinimu, minėto akto negalima aiškinti plečiamai, kaip suteikiančio ieškovei teisę žemės sklype statyti bet kokios paskirties statinį, kadangi lengvatine tvarka išnuomodama ieškovei žemę, valstybė turėjo atitinkamų lūkesčių ir todėl suteikė tam tikrus apribojimus (leidimą statyti tik žemės ūkio produktų parduotuvę), kurių minėtas administracinis aktas negali pakeisti ir nepakeitė.
41. Apeliacinio skundo argumentai dėl atsakovės veiksmų/neveikimo iki ginčijamo įsakymo priėmimo (kad nuomos sutartis nebuvo nutraukta anksčiau, nors atsakovė jau senai galimai žinojo, kad jokio pastato žemės sklype nėra), nagrinėjamu atveju neturi teisinės reikšmės, kadangi šiuo atveju yra nagrinėjamas konkretus atsakovės veiksmas ieškovės atžvilgiu (vienašalis nuomos sutarties nutraukimas), o ne atsakovės elgesys apskritai.
42. Taigi, teisėjų kolegija konstatuoja, kad byloje nustatytos faktinės aplinkybės, kaip pagrįstai sprendė pirmosios instancijos teismas, sudaro pagrindą išvadai, kad ieškovei per 23 metų laikotarpį be objektyvių priežasčių nenaudojus ir nepradėjus naudoti išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį, atsakovė turėjo pagrindą nutraukti ginčo žemės sklypo nuomos sutartį prieš terminą (CPK 178, 185 straipsniai).
43. Dėl kitų apeliacinio skundo argumentų nepasisakytina, nes jie neturi įtakos vertinant pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad teismo pareiga pagrįsti priimtą procesinį spendimą neturėtų būti suprantama kaip reikalavimas detaliai atsakyti į kiekvieną skundo argumentą. Atmesdamas apeliacinį skundą, apeliacinės instancijos teismas gali tiesiog pritarti žemesnės instancijos teismo priimto sprendimo motyvams (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 14 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-7-38/2008; 2010 m. balandžio 1 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2010; kt.).
44. Vadovaudamasi nurodytomis aplinkybėmis, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas nagrinėjamoje byloje tinkamai įvertino byloje pateiktus įrodymus, atskleidė bylos esmę, teisingai aiškino bei taikė materialiosios teisės normas dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo ir priėmė teisėtą, pagrįstą sprendimą dėl ginčo esmės, todėl apeliacinis skundas atmetamas, o pirmosios instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas (CPK 263 straipsnio 1 dalis, 329 straipsnio 1 dalis, 330 straipsnis).
45. Apeliacinį skundą atmetus, atmetamas ir ieškovės prašymas dėl bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, atlyginimo (CPK 93 ir 98 straipsniai).
Apeliacinės instancijos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. lapkričio 19 d. sprendimą palikti nepakeistą.