Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas

Šalies argumentai

ieškovė MB „1.Rezultatas“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama priteisti iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės (toliau – ir UAB) „IDA BASAR“ 20 824 Eur sumokėtą užstatą, 20 824 Eur baudą, 8 proc. dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo iki teismo sprendimo visiško įvykdymo dienos ir bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad ieškovė (toliau - Pirkėja) ir atsakovė (toliau - Pardavėja) 2023 m. rugpjūčio 1 d. sudarė preliminariąją pirkimo pardavimo sutartį (toliau – Preliminarioji sutartis) dėl atsakovei priklausančio nekilnojamojo turto – 3177/7066 dalies negyvenamosios patalpos – neįrengtos pastogės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančios adresu (duomenys neskelbtini) (toliau – Turtas) įsigijimo už 120 824 Eur. Turto pirkėja – ieškovė dėl perkamo Turto įsigijimo bendravo su nekilnojamojo turto brokere – MB „Kristy Property“ K. A., kuri vykdė tarpininkavimo parduodant turtą paslaugas atsakovei. Pažymėjo, kad šalys Preliminariąja sutartimi susitarė pagrindinę Turto pirkimo – pardavimo sutartį pasirašyti iki 2023 m. spalio 15 d.; tuo atveju, jei iki nurodyto termino Pardavėjai nepavyktų gauti neįrengtos pastogės bendrasavininkių atsisakymų įgyvendinti pirmumo teisę įsigyti Turtą, šalys bendru sutarimu pratęs terminą protingam laikotarpiui, kad Pardavėja galėtų užbaigti atsisakymų surinkimą (Preliminariosios sutarties 4.1. punktas). Nurodė, kad Pirkėja po Preliminariosios sutarties pasirašymo, vadovaudamasi Preliminariosios sutarties 3.2.1 punkto sąlyga, nustatančia pareigą sumokėti 20 824 Eur užstatą už perkamą Turtą, 2023 m. rugpjūčio 2 d. atliko į Pardavėjos sąskaitą 20 824 Eur pavedimą. 2023 m. rugsėjo 20 d. el. pirkėja paštu gavo iš Pardavėjos laišką, kad parduodamo Turto bendraturtė E. K. nori įgyvendinti pirmumo teisę įsigyti Turtą už 120 824 Eur. Šios teisės įgyvendinimui Pardavėja susitarė su bendraturte E. K. sudaryti sandorį 2023 m. rugsėjo 25 d. Minėtu pranešimu Pardavėja informavo, kad sudarius sutartį su bendraturte, Pardavėja grąžins Pirkėjos sumokėtą užstatą. 2023 m. rugsėjo 25 d. Pardavėja telefonu informavo Pirkėjos atstovą, kad bendraturtė E. K. sutartu laiku neatvyko į notarų biurą ir sandoris neįvyko, todėl 2023 m. rugsėjo 25 d. Pardavėja raštu informavo Pirkėją, kad sandorio sudarymui paskirtas laikas – 2023 m. rugsėjo 27 d. 13 val. (duomenys neskelbtini) notaro biure. Pažymėjo, kad paskirtu laiku Pirkėjos atstovas atvyko į notarų biurą išsiaiškinti susiklosčiusios situacijos dėl bendraturtės pareikšto noro įgyvendinimo ir jo pasekmių. Notarė informavo Pirkėjos atstovą, kad bendraturtė turėjo informuoti notarę, o ne Turto savininką, dėl sandorio datos pakeitimo. Dėl susidariusios situacijos ir neaiškios bendraturtės pozicijos šalys susitarė sudaryti sandorį 2023 m. spalio 4 d. viliantis, kad iki to laiko bus gautas bendraturtės atsisakymas pasinaudoti pirmumo teise. 2023 m. spalio 4 d. šalys atvyko pas notarę, tačiau pagrindinės Turto pirkimo – pardavimo sutarties nepasirašė, nes Pardavėja nurodė, kad tarp šalių sudaryta Preliminarioji sutartis negalioja, užstatas atitenka Pardavėjai, o Pirkėja, jei nori įvykdyti sandorį, turi sumokėti ne likusią sumą – 100 000 Eur, o 120 000 Eur, t. y. Pardavėja nusprendė, kad Turtą parduos ne už 120 824 Eur, kaip numatyta Preliminarios sutarties 3.1. punkte, bet už 140 824 Eur. Šalys atskiro susitarimo dėl Preliminariosios sutarties sąlygų keitimo nebuvo sudariusios ir pasirašiusios, be to, tokio susitarimo šalys net nebuvo aptarusios žodžiu, todėl toks nepagrįstas Pardavėjos sprendimas nesivadovauti Preliminariosios sutarties 3.1. punkte nustatyta Turto pardavimo kaina bei 4.1. punkte nustatytu terminu – sudaryti pagrindinę Turto pirkimo – pardavimo sutartį iki 2023 m. spalio 15 d. suponavo išvadą, kad Pardavėja nebeturėjo jokio intereso iš anksto aptartomis sąlygomis ir kaina parduoti Turtą Pirkėjai. Pirkėjos atstovas, siekdamas išsiaiškinti tikrąją Pardavėjos valią ir ketinimus, 2023 m. spalio 6 d. išsiuntė Pardavėjai Pretenziją dėl pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties, kuria prašė Pardavėjos iki 2023-10-08 pateikti savo poziciją dėl pagrindinės Turto - nekilnojamojo turto: 3177/7066 dalies negyvenamosios patalpos – neįrengtos pastogės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančios adresu (duomenys neskelbtini) pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo šalių 2023-08-01 sudaryta Preliminariąja sutartimi aptartomis sąlygomis ir kaina bei nurodyti konkretų sandorio sudarymo laiką; pateikti bendraturtės E. K. atsisakymą pasinaudoti pirmumo teise įsigyti Turtą. Pretenzijoje taip pat buvo nurodyta, kad Pardavėjui nepateikus savo galutinės pozicijos ir nesutarus dėl sandorio sudarymo datos ir laiko bei nepateikus bendraturtės atsisakymo, bus laikoma, kad pagrindinė Turto pirkimo – pardavimo sutartis nesudaryta dėl Pardavėjos kaltės ir pareikalauta per dvi darbo dienas grąžinti Pirkėjai jos sumokėtą užstatą – 20 824 Eur bei sumokėti 20 824 Eur baudą, remiantis Preliminariosios sutarties 5.3. punkto nuostatomis. Pažymėjo, kad pretenzija buvo išsiųsta 2023 m. spalio 6 d. Pardavėjai el. paštu(duomenys neskelbtini) bei 2023 m. spalio 11 d. pakartotinai išsiųsta Pardavėjai šiais el. pašto adresais: (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini). Negavus atsakymo, Pirkėjos atstovė 2023 m. spalio 12 d. el. pašto adresais: (duomenys neskelbtini)ir (duomenys neskelbtini) išsiuntė priminimą, kuriuo nurodė, kad pagal tarp šalių sudarytą preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį pagrindinė Turto pirkimo – pardavimo sutartis turi būti sudaryta iki 2023-10-15 bei prašė informuoti, kokia galutinė Pardavėjos pozicija dėl sandorio sudarymo bei nurodyti sandorio dieną ir valandą. 2023 m. spalio 13 d. Pardavėja pateikė Pirkėjos atstovei 2023-10-12 atsakymą į pretenziją, kuriame nurodė, kad Pirkėjos direktoriui V. D. 2023-09-27 neatvykus į notarų biurą paskirtu laiku pagrindinei pirkimo – pardavimo sutarčiai pasirašyti, Pardavėja įvertino šią aplinkybę kaip Pirkėjos atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį ir vienašališkai nutraukė 2023-08-01 šalių sudarytą Preliminariąją sutartį dėl Pirkėjos kaltės. 2023 m. spalio 17 d. Pirkėjos atstovas pateikė atsakovei Raginimą/prieš teisminį įspėjimą, kuriuo remiantis Preliminariosios sutarties 5.3. punktu prašė per dvi darbo dienas grąžinti Pirkėjai jos sumokėtą 20 824 Eur užstatą bei sumokėti 20 824 Eur baudą. Teigė, kad Pardavėja iki šiol negrąžino Pirkėjai jos sumokėto užstato.

Ieškovė teigė, kad vadovaujantis CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, ji turi teisę reikalauti netesybų, kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje. Pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra, kai šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo. Preliminariąja sutartimi šalys susitaria, kad joje aptartomis sąlygomis įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę sutartį. Nagrinėjamu atveju šalių sudaryta Preliminarioji sutartis yra rašytinė, pasirašyta tinkamų juridinių asmenų atstovų, todėl galiojanti CK 6.165 straipsnio 2 dalies prasme. Pažymėjo, kad ieškovė buvo pasirengusi sudaryti pagrindinę sutartį, t. y. turėjo pagrįstą lūkestį dėl Turto pagrindinės pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo. Ieškovės atstovo 2023 m. spalio 4 d. pateiktoje pretenzijoje atsakovei buvo siūloma dėl Pagrindinės sutarties sudarymo dienos ir laiko suderinimo kreiptis į ieškovės atstovą, tačiau nei po Pretenzijos, nei vėliau, atsakovė nepateikė jokios informacijos ar savo pozicijos dėl Pagrindinės sutarties sudarymo. Atsakovė 2023 m. spalio 13 d. atsakymu informuodama ieškovę apie Preliminariosios sutarties nutraukimą, aiškiai parodė, kad atsakovė nesudarys su ieškove Pagrindinės sutarties. Atsakovė savo 2023 m. spalio 13 d. atsakyme į pretenziją, nurodė, kad Pirkėjos direktoriui V. D. 2023-09-27 neatvykus į notarų biurą paskirtu laiku pagrindinei pirkimo – pardavimo sutarčiai pasirašyti, Pardavėja įvertino šią aplinkybę kaip Pirkėjos atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį ir vienašališkai nutraukė 2023-08-01 šalių sudarytą Preliminariąją sutartį.

Taip pat ieškovė pažymėjo, kad šalys susitarė dėl Pagrindinės sutarties pasirašymo 2023-10-04 ir numatytą sandorio sudarymo dieną šalims atvykus į notarės biurą sandoris nebuvo sudarytas dėl Pardavėjos kaltės, o būtent dėl atsakovės nepagrįstų reikalavimų: sudaryti naują Preliminariąją sutartį, nes sudarytoji, atsakovės teigimu, nebegalioja (Preliminariosios sutarties 4.1. punkto sąlyga – įsipareigojimas sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį iki 2023 m. spalio 15 d.); sumokėti už parduodamą Turtą ne sutartą 120 824 Eur, o 140 824 Eur. Pabrėžė, kad Preliminariąja sutartimi šalys susitarė, kad parduodamo Turto kaina yra 120 824 Eur ir ieškovė 2023-08-02 sumokėjo 20 824 Eur užstatą, todėl sudarius Pagrindinę turto pirkimo – pardavimo sutartį, ieškovė turi sumokėti likusią sumą, t. y. 100 000 Eur, o ne 120 824 Eur. Atsakovė savo veiksmais parodė, kad neketino aptartomis sąlygomis ir kaina parduoti Turto ieškovei, todėl nepagrįstai teigė, kad Preliminarioji sutartis negalioja jau 2023-10-04 susitikimo metu, kai tuo tarpu šalys dar galėjo derinti sandorio dieną iki pat 2023 m. spalio 15 d. Nurodė, kad ieškovė pateiktoje Pretenzijoje bei atstovų siųstuose el. laiškuose kelis kartus prašė Pardavėjos pateikti savo galutinę poziciją dėl Pagrindinės sutarties sudarymo, prašė informuoti apie sandorio dieną ir laiką, taip tikėdama, kad Turto Pagrindinė sutartis bus sudaryta, tačiau atsakovė neišsakė savo ketinimo sudaryti pagrindinę sutartį arba bent pratęsti terminą pagrindinės sutarties sudarymui. Priešingai, atsakovė nebendradarbiavo ir 2023 m. spalio 12 d. nutraukė Preliminariąją sutartį, remdamasi Preliminariosios sutarties 5.2. punktu, kuriuo nustatyta, kad tuo atveju, jei pirkėjas atsisako sudaryti pagrindinę sutartį arba pradelsia terminą sudaryti pagrindinę sutartį ilgiau kaip 15 kalendorinių dienų, pardavėjas turi teisę vienašališkai nutraukti sutartį dėl pirkėjo kaltės. Šiuo atveju pirkėjas sumoka 20 824 Eur baudą. Vadovaujantis šiuo punktu, pardavėjas gali pirkėjo pagal šią sutartį pardavėjui sumokėtą užstatą užskaityti kaip baudą. Nors atsakovė ieškovės atsisakymą sudaryti sutartį grindė aplinkybe, kad į 2023-09-27 įvykusį šalių susitikimą notarų biure atvyko ne ieškovės direktorius, o atstovas P. B., ieškovė pabrėžė, kad nei minėto susitikimo dieną, nei vėliau sutartą sandorio sudarymo dieną – 2023-10-04 ieškovė nė karto nebuvo išsakiusi savo pozicijos nei raštu, nei žodžiu, kad atsisako ar ketina atsisakyti iš anksto aptartomis sąlygomis ir kaina sudaryti pagrindinę turto pardavimo sutartį. Priešingai, ieškovės elgesys visą laikotarpį buvo nuoseklus ir aiškiai rodantis, kad ji turi lūkestį sudaryti Turto pagrindinę sutartį. Aplinkybė, kad 2023-09-27 susitikimo metu buvo aiškinamasi dėl bendraturtės išreikšto sutikimo pasinaudoti pirmumo teise įsigyti parduodamą Turtą ir jo teisinių pasekmių bei sekančio susitikimo derinimas ir planavimas 2023-10-04, - nereiškia ieškovės atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, priešingai, šios aplinkybės rodo ieškovės ketinimą sudaryti sutartį. Pažymėjo, kad atsakovė atsakyme į pretenziją nurodydama, kad 2023-09-27 į notarės biurą neatvyko ieškovės direktorius, dėl ko atsakovė sprendė, kad yra atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį, galimai pamiršo, kad šalys susitarė susitikti notarės biure 2023-10-04 ir suplanuotą sandorio dieną susitiko, tačiau pagrindinė pirkimo pardavimo sutartis nebuvo sudaryta ne dėl Pirkėjos kaltės, o dėl Pardavėjos nepagrįsto reikalavimo ir spaudimo pasirašyti naują Preliminariąją sutartį su nauja – 20 000 Eur didesne Turto pardavimo kaina. Ieškovės teigimu, atsakovės sprendimą nutraukti Preliminariąją sutartį lėmė ne ieškovės veiksmai, o būtent pačios atsakovės siekis nebeparduoti Turto už Preliminariojoje sutartyje šalių sutartą ir nustatytą kainą – 120 824 Eur. Pardavėjos reikalavimas sudaryti naują Preliminariąją sutartį bei tikslas parduoti Turtą už 20 000 Eur didesnę kainą rodo, kad atsakovė nevykdė Preliminariąja sutartimi prisiimtų įsipareigojimų – Pardavėjos įsipareigojimo parduoti Turtą Pirkėjai už kainą lygią 120 824 Eur bei pagrindinę sutartį sudaryti iki 2023 m. spalio 15 d. Tvirtino, kad atsakovės 2023-10-13 atsiųstame 2023-10-12 atsakyme į pretenziją informavimas apie Preliminariosios sutarties nutraukimą 5.2 punkto pagrindu niekaip nesuderinamas nei su Preliminariosios sutarties 4.1. punkte nustatyta sąlyga – įsipareigojimu pasirašyti pagrindinę sutartį iki 2023 m. spalio 15 d., nei 5.2. punkte nustatytos sąlygos, nustatančios, kad vienašaliam sutarties nutraukimui turi būti įgyvendintas bent vienas iš dviejų pagrindų: i) Pirkėja atsisako sudaryti pagrindinę sutartį; ii) pradelsia terminą sudaryti pagrindinę sutartį ilgiau kaip 15 kalendorinių dienų. Taigi, Preliminariąja sutartimi nustatyti du savarankiški sutarties nutraukimo pagrindai. Pirmu atveju turi būti Pirkėjos atsisakymas: nagrinėjamu atveju, Pirkėja nei susitikimų metu, nei vėliau, nei žodžiu ar raštu nebuvo išsakiusi nesutikimo sudaryti pagrindinę prikimo pardavimo sutartį. Priešingai, Pirkėja ragino Pardavėją parinkti sandorio dieną ir datą, jei Pardavėja siekė parduoti Pirkėjai Turtą iš anksto šalių aptartomis sąlygomis ir kaina. Ieškovės teigimu, atsakovės pasirinkta gynybinė pozicija, kad sutartį nutraukė, nes neva 2023-09-27 į notarės biurą neatvyko Pirkėjos direktorius, prieštarauja tolimesnei įvykių eigai, o būtent suplanuotas ir įvykęs šalių susitikimas 2023-10-04, kuriame Pirkėja turėjo lūkestį sudaryti pagrindinę pirkimo pardavimo sutartį, tačiau Pardavėja nesutiko galiojančios Preliminariosios sutarties sąlygomis sudaryti pagrindinę sutartį, motyvuodama tuo, kad sutartis pasibaigusi ir būtina sudaryti naują sutartį su nauja Turto pardavimo kaina. Be to, net ir po 2023-10-04 įvykusio šalių susitikimo Pardavėja nei karto nesikreipė į Pirkėją su konkrečia sandorio diena ir valanda, kas rodo, kad Pardavėja neturėjo jokio intereso sudaryti pagrindinę sutartį su Pirkėja tomis sąlygomis ir kaina, kurias šalys aptarė Preliminariojoje sutartyje. Todėl Pirkėja ėmėsi iniciatyvos ir dar kartą 2023-10-06 Pretenzijoje bei 2023-10-11 Pirkėjos atstovės el. paštu išsiųstame pranešime paragino Pardavėją informuoti apie sandorio datą ir valandą, tačiau Pardavėja ignoravo Pirkėjos siekį ir norą sudaryti pagrindinę sutartį ir be jokio pagrindo sutartį nutraukė. Atsakovė elgėsi pasyviai visą laikotarpį, nereagavo į ieškovės siekį bendradarbiauti ir sudaryti pagrindinę sutartį, o atsakovės sprendimas nutraukti sutartį rodo, kad ketinimo sudaryti pagrindinę sutartį su ieškove ji nebeturėjo. Atsižvelgiant į tai, kad nagrinėjamu atveju iš ieškovės pusės nėra jokio delsimo sudaryti pagrindinę sutartį ilgiau kaip 15 kalendorinių dienų, - atsakovės sprendimas nutraukti Preliminariąją sutartį 5.2. punkto pagrindu yra nepagrįstas.

Taip pat ieškovė nurodė, kad savo pareigą dėl užstato sumokėjimo įvykdė tinkamai ir laiku, tuo tarpu atsakovė savo pareigos parduoti Turtą už 120 824 Eur Pirkėjai bei iki 2023 m. spalio 15 d. pasirašyti pagrindinę pirkimo pardavimo sutartį neįvykdė. Pasak ieškovės, pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės veiksmų ir kaltės, be to, atsakovė ne tik, kad nepagrįstai nutraukė Preliminariąją sutartį, bet ir be jokio pagrindo pasiliko ieškovės sumokėtą 20 824 Eur užstatą bei užskaitė jį kaip baudą; taip pat atsakovė be jokios objektyvios priežasties vienašališkai nutraukė Preliminariąją sutartį. Atsižvelgiant į tai, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės ir netinkamų veiksmų, vadovaujantis Preliminariosios sutarties 5.3 punktu, CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, atsakovė privalo grąžinti ieškovei jos sumokėtą užstatą – 20 824 Eur pagal Preliminariosios sutarties 3.2.1 punktą. CK 6.165 straipsnio 4 dalyje nustatyta teisė reikalauti netesybų, kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje. Atsižvelgiant į tai, kad Preliminariosios sutarties 5.3. punkte numatyta, kad jeigu pardavėja nutraukia sutartį arba atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, pardavėja pirkėjai turi grąžinti užstatą ir sumokėti 20 824 Eur baudą.