- Teismas
- Regionų apygardos administracinis teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2017-11-09
- Bylos Nr.
- eI-1510-422/2017
- Teisminio proceso Nr.
- 3-62-3-00529-2017-0
- Bylos rūšis
- administracinė byla
- Teisėjai
- Janina Vitunskienė, Natalja Zelionkienė, Gintaras Čekanauskas
- Pareiškėjas
- uždarosios akcinės bendrovės „Investicijų matmenys“
- Atsakovas
- Valstybės įmonės Registrų centro Kauno filialo
- Trečiasis asmuo
- Valstybės įmonės Registro centro, Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos, uždarosios akcinės bendrovės „Žabas“
- Kategorijos
Kauno apygardos administracinio teismo teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Gintaro Čekanausko, Janinos Vitunskienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Nataljos Zelionkienės,
dalyvaujant pareiškėjo uždarosios akcinės bendrovės „Investicijų matmenys“ atstovui advokatui A. G., atsakovo Valstybės įmonės Registrų centro Kauno filialo ir trečiojo suinteresuoto asmens Valstybės įmonės Registro centro atstovei R. Z.,
trečiojo suinteresuoto asmens Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos atstovui A. A.,
trečiojo suinteresuoto asmens uždarosios akcinės bendrovės „Žabas“ atstovui nedalyvaujant,
viešame teismo posėdyje išnagrinėjo administracinę bylą pagal pareiškėjo uždarosios akcinės bendrovės „Investicijų matmenys“ skundą atsakovui Valstybės įmonės Registrų centro Kauno filialui, tretiesiems suinteresuotiems asmenims Valstybės įmonei Registrų centrui, Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos, uždarajai akcinei bendrovei „Žabas“ dėl sprendimų panaikinimo ir įpareigojimo atlikti veiksmus.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
Šalies argumentai
Pareiškėjas kreipėsi į Kauno apygardos administracinį teismą, prašydamas panaikinti Valstybės įmonės Registrų centro Kauno filialo (toliau – ir VĮ Registrų centro Kauno filialas, Kauno filialas, Teritorinis registratorius) 2017 m. sausio 30 sprendimą Nr. KAKT-265 ir 2017 m. kovo 2 d. sprendimą Nr. KAKT-531 bei Valstybės įmonės Registrų centro Centrinio registratoriaus ginčų nagrinėjimo komisijos (toliau –ir VĮ Registrų centras, Centrinis registratorius) 2017 m. kovo 22 d. sprendimą Nr. csprl-70 (toliau –ir Sprendimai, Skundžiami sprendimai).
Pareiškėjas patikslintame skunde ir jo atstovas teismo posėdžio metu nurodė, jog UAB „Investicijų matmenys“ 2016 m. kovo 10 d. pirkimo pardavimo sutartimi (toliau – ir Sutartis) iš UAB „Žabas“ įsigijo pastatus ir statinius, esančius valstybei priklausančiame žemės sklype adresu (duomenys neskelbtini), Kaune. Kartu su pastatais, vadovaujantis Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 6.394 straipsniu, turint žemės savininko (Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos) sutikimą, buvo perimtos visos teisės bei pareigos į 0,1690 ha ploto žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini), Kaune, kylančios iš 1995 m. lapkričio 13 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N19/95-2367.
Pažymėjo, jog Sutarties 3.1.1. punkte nurodyta, jog UAB „Žabas“ perleidžia teises ir pareigas į 0,1690 ha ploto žemės sklypą (duomenys neskelbtini) (dvidešimtas) Kauno m. sav., kylančias iš 1995 m. lapkričio 13 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N19/95-2367, naujajam pastatų ir kitų inžinerinių statinių įgijėjui UAB „Investicijų matmenys“. Pareiškėjas įregistravo nuosavybės teises į pastatus Nekilnojamojo turto registre, tačiau pastebėjo, jog nebuvo įregistruotas nuomininko pasikeitimas, todėl kreipėsi į VĮ Registro centro Kauno filialą su prašymu užregistruoti nuomininko pasikeitimą dėl žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), Kaune, nuomos pagal valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. (duomenys neskelbtini). Teritorinis registratorius, išnagrinėjęs pareiškėjos prašymą bei prie jo pridėtus dokumentus, 2017 m. sausio 30 d. priėmė sprendimą Nr. KAKT-265 „Dėl daiktinių teisių, tų teisių suvaržymų, juridinių faktų registravimo“, kuriuo nusprendė sprendimo priėmimą atidėti, siūlydama iki 2017-02-28 pateikti nuomotojo (NŽT skyriaus) ir naujo nuomininko pasirašytą susitarimą dėl įregistruotos nuomos sutarties pakeitimo.
Pareiškėjas, nesutikdamas su minėtu sprendimu, kreipėsi į Centrinį registratorių, prašydamas panaikinti VĮ Registrų centro Kauno filialo 2017-01-30 sprendimą Nr.KAKT-265 ir užregistruoti nekilnojamojo turto registre nuomininko (UAB „Investicijų matmenys“) pasikeitimą dėl žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), Kaune, nuomos pagal valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. N19/95-2367. Valstybės įmonė Registrų centras, išnagrinėjusi pareiškėjos skundą, 2017 m. kovo 22 d. priėmė sprendimą Nr. csprl-70, kuriuo nusprendė palikti galioti Kauno filialo 2017-01-30 sprendimą Nr. KAKT-265.
Pareiškėjos nuomone, Sprendimai neteisėti ir nepagrįsti. Atsakovas, atsisakydamas tenkinti pareiškėjos prašymą (pakeisti duomenis nekilnojamojo turto registre apie nuomininką), netinkamai išaiškino teisės aktų reikalavimus, dėl to atitinkami sprendimai yra naikintini ir vietinis registratorius įpareigotinas iš naujo išnagrinėti pareiškėjos prašymą dėl juridinio fakto įregistravimo.
Pažymėjo, kad pagal CK 6.393 straipsnio 3 dalį žemės naudojimo teisė naujajam nekilnojamojo daikto savininkui pereina įstatymo pagrindu, todėl tais atvejais, kai nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas, specialaus teisių į žemę perdavimo įforminimo nereikalaujama. Atkreipė teismo dėmesį į tai, jog Pirkimo pardavimo sutarties šalys, tarp kurių jokio ginčo dėl to, kas buvo perleista sutartimi nekyla, 3.1.1 punktu aiškiai susitarė, jog UAB „Žabas“ perleidžia teises ir pareigas į 0,1690 ha ploto žemės sklypą (duomenys neskelbtini), Kauno m., Kauno m. sav., kylančias iš 1995 m. lapkričio mėn. 13 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini), naujajam [...] įgijėjui UAB „Investicijų matmenys“, tačiau atsakovas į šią sutarties nuostatą neatsižvelgė, akcentuodamas Pirkimo pardavimo sutarties 3.1 punktą, kuriame perrašytos Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyriaus vedėjo 2016 m. vasario 10 d. skyriaus sutikimo sąlygos, specialiai nevertindamas sutarties šalių valios ir įvykusio juridinio fakto – teisių ir pareigų perleidimo.
Tvirtino, jog tiek minėtoje sutartyje, tiek įstatyme, tiek ir teismų praktikoje pripažįstama, kad vien pirkimo pardavimo sutartis yra vienintelis ir pagrindinis dokumentas, kurio pagrindu iš pastatų savininko pereina naujajam savininkui teisės į žemės sklypo, ant kurio stovi statiniai, nuomą. Ta aplinkybė, kad tarp buvusio ir naujojo savininko sudarytoje pirkimo pardavimo sutartyje, kurioje aiškiai nurodoma, kad perleistos ir visos teisės ir pareigos į žemės sklypo nuomos sutartį, buvo perkeltos ir žemės sklypo savininko sutikime nurodytos sąlygos, tarp kurių buvo nurodyta ir informacija apie naujojo savininko pareigą kreiptis dėl nuomos sutarties pakeitimo, pareiškėjo nuomone, nereiškia, kad tik pasirašytas nuomos sutarties pakeitimas (ko iš pareiškėjos reikalauja atsakovai) yra vienintelis pagrindas įregistruoti juridinį faktą apie nuomos teisių perleidimą.
Pareiškėjo nuomone, Teritorinis registratorius netinkamai aiškino Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 1 dalies 4 punkto nuostatas, nes 9 straipsnio 1 dalis (įskaitant ir jos 4 punktą) reglamentuoja tik subjektus, priimančius sprendimus išnuomoti valstybinės žemės sklypus, tačiau nereglamentuoja žemės nuomininko pasikeitimo tvarkos. Tvirtino, jog atsakovai taip pat netinkamai aiškino Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 22 straipsnio ir 23 straipsnio 2 dalies nuostatas dėl papildomų dokumentų pateikimo, nes 2016 m. kovo 10 d. Sutarties, ją tinkamai aiškinant, pakako nuomininko pasikeitimo faktui įregistruoti. Pažymėjo, jog Sutartyje buvo nurodyta sąlyga, jog pareiškėja turi kreiptis į Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyrių su prašymu pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį, tačiau Sutartyje nebuvo įtvirtinta, kad nuomos teisės pereis tik tuomet, kai bus sudarytas susitarimas.
Pareiškėjo nuomone, atsakovai, priimdami Sprendimus, pažeidė ir Viešojo administravimo įstatymo 8 straipsnio nuostatas, nes juose nenurodė teisės aktų, kuriais remiantis pareiškėja turėtų pateikti atsakovų reikalaujamą nuomotojo ir nuomininko pasirašytą susitarimą, jog būtų įregistruotas juridinis faktas apie nuomininko teisių ir pareigų perleidimą, o Sprendimuose nurodyti teisės aktai šios pareigos neįtvirtina. Prašė skundą tenkinti.
Atsiliepimas
Atsakovas Valstybės įmonės Registrų centro Kauno filialas atsiliepime į skundą bei jo ir trečiojo suinteresuoto asmens Valstybės įmonės Registrų centro atstovė teismo posėdžio metu su pareiškėjo skundu nesutiko.Nurodė, jog juridinis faktas apie sudarytą nuomos sutartį yra registruojamas išimtinai tik nuomos sutarties pagrindu. Taip pat tik nuomos sutarties pagrindu yra įrašomi duomenys apie nuomotoją ir nuomininką Nekilnojamojo turto registre. Pareiškėjas nepateikė teisės aktų nustatyta tvarka privalomo susitarimo tarp nuomininko ir nuomotojo dėl valstybinės žemės sklypo nuomos, nors tokia galimybė buvo sudaryta atidėjus sprendimo priėmimą, todėl tiek Teritorinis registratorius, tiek Centrinis registratorius skundžiamais sprendimais nepažeidė jokių teisės normų, minėti Sprendimai atitinka naujausią Lietuvos administracinio teismo praktiką šio pobūdžio bylose, pareiškėjos skundas atmestinas kaip nepagrįstas.
Trečiasis suinteresuotas asmuo Nacionalinė žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos toliau –ir NŽT, Nacionalinė žemės tarnyba) atsiliepime ir jos atstovas teismo posėdžio metu prašė skundą atmesti. Nurodė, jog Skundžiami sprendimai yra teisėti ir pagrįsti. Valstybinės žemės sklypus teisės aktų nustatyta tvarka kaip valstybinės žemės patikėtinis išnuomoja ir kitų asmenų nuosavybėn perleidžia Nacionalinė žemės tarnyba. UAB „Investicijų matmenys“ 2016-11-15 kreipėsi į NŽT dėl ginčo žemės nuomos sutarties pakeitimo. Atlikus sklypo patikrinimą vietoje, pareiškėjas 2016-12-23 raštu Nr. 8SD-7456-(14.8.125E.) buvo informuotas, kad visas žemės sklypas negali būti išnuomotas dėl dalies neeksploatuojamų statinių, todėl įpareigojo pateikti planą pagal teisės aktų reikalavimus dėl naudojamų statinių. Pažymėjo, jog dėl žemės sklypo nuomos bus sprendžiama gavus papildomus duomenis iš pareiškėjo.
Trečiojo suinteresuoto asmens uždarosios akcinės bendrovės „Žabas“ atstovas į teismo posėdį neatvyko, apie posėdį pranešta teisės aktų nustatyta tvarka, byla nagrinėjama jam nedalyvaujant (ABTĮ 77 str. 1d.).
Skundas netenkinamas.
Šioje byloje ginčas keliamas dėl Valstybės įmonės Registrų centro Kauno filialo sprendimų:
2017 m. sausio 30d. sprendimo Nr. KAKT-265 ir 2017 m. kovo 2 d. sprendimo Nr. KAKT-531 bei Valstybės įmonės Registrų centro 2017 m. kovo 22 d. sprendimo Nr. csprl-70 teisėtumo ir pagrįstumo.
Administracinėje byloje nustatyta, jog 2017m. sausio 23 d. VĮ Registrų centro Kauno filiale buvo gautas pareiškėjo prašymas, kuriuo prašoma pakeisti valstybinės žemės sklypo, esančio adresu (duomenys neskelbtini), Kaune, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau –ir Sklypas) registro duomenis, įregistruojant Sklypo nuomininko pasikeitimą pagal 2016 m. kovo 10 d. pirkimo pardavimo sutartį Nr. 2-1253. Teritorinis registratorius 2017 m. sausio 30d. sprendimu Nr.KAKT-265, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 26 straipsnio 3 punktu, nusprendė sprendimo priėmimą atidėti, nurodė iki 2017-02-28 pateikti nuomotojo (NŽT skyriaus) ir naujojo nuomininko pasirašytą susitarimą, kuris numatytas Sutarties 3.1punkte. Pareiškėjui nepateikus prašomo dokumento, 2017 m. kovo 2 d. Kauno filialas priėmė sprendimą Nr. KAKT-531, kuriuo pareiškėjo prašymas buvo atmestas, nepašalinus trūkumų.
Pareiškėja, pasinaudodama ikiteismine ginčo nagrinėjimo tvarka, VĮ Registrų centro Kauno filialo 2017 m. sausio 30 d. sprendimą (dėl prašymo vykdymo atidėjimo) apskundė Centriniam registratoriui, kuris 2017 m. kovo 22 d. sprendimu Nr.csprl-70 minėtą VĮ Registrų centro Kauno filialo sprendimą paliko nepakeistą. Kaip matyti iš Centrinio registratoriaus sprendimo turinio, jame buvo išnagrinėtas ir įvertintas abiejų teritorinio registratoriaus sprendimų pagrįstumas (tiek dėl atidėjimo, tiek dėl prašymo netenkinimo), atsakovas ginčo dėl to nekelia, todėl atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, laikytina, jog pareiškėjas yra pasinaudojęs ikiteismine tvarka dėl abiejų teritorinio registratoriaus sprendimų apskundimo.
Administracinės bylos duomenys patvirtina, jog UAB „Investicijų matmenys“ 2016 m. kovo 10 d. notariškai patvirtinta Pirkimo- pardavimo sutartimi iš UAB „Žabas“ įsigijo pastatus ir statinius, esančius valstybei priklausančiame žemės sklype adresu (duomenys neskelbtini), Kaune. Žemės sklypas pagal 1995m. lapkričio 13 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartį Nr. N19/95-2367 buvo išnuomotas UAB „Žabas“. 1995 m. Nuomos sutarties juridinis faktas registruotas viešame registre.
Konkrečiu atveju pareiškėjas, kreipdamasis į teritorinį registratorių, siekė įregistruoti viešame registre juridinį faktą apie valstybinės nuomos sutarties nuomininko pasikeitimą 2016 m. kovo 10 d. Pirkimo-pardavimo sutarties pagrindu. Šia sutartimi šalys numatė sąlygą, jog UAB „Žabas“ perleidžia teises ir pareigas į 0,1690 ha ploto žemės sklypą (duomenys neskelbtini), Kauno m., Kauno m. sav., kylančias iš 1995 m. lapkričio mėn. 13 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N19/95-2367, naujajam [...] įgijėjui UAB „Investicijų matmenys“ (Sutarties 3.1.1 punktas), tačiau minėtoje sutartyje taip pat buvo įtvirtinta sąlyga, kad naujasis pastatų savininkas per vieną mėnesį nuo nuosavybės teisių į statinius ar įrenginius įregistravimo Nekilnojamojo turto registre privalo kreiptis į Nacionalinės žemės tarnybos prie ŽŪM Kauno miesto skyrių su prašymu pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį (pagrindas: 2016-02-10 Nacionalinės žemės tarnybos prie ŽŪM Kauno miesto skyriaus vedėjo sutikimas Nr. 8ST-183- (14.8.5.) perleisti valstybinės žemės sklypo nuomos teisę) (Sutarties 3.1. punktas).
Administracinės bylos patvirtina, jog 2016-02-10 Nacionalinės žemės tarnybos prie ŽŪM Kauno miesto skyriaus vedėjo sutikimu Nr. 8ST-183- (14.8.5.) perleisti valstybinės žemės sklypo nuomos teisę, NŽT sutiko, kad UAB „Žabas perleistų 0,1690ha valstybinės žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), Kaune, išnuomoto pagal 1995-11-13 valstybinės nuomos sutartį, nuomos teisę (Sutikimo 1 punktas) ir nurodė, jog naujasis pastatų ir statinių savininkas per 1 mėnesį nuo nuosavybės teisės į pastatus ir statinius įregistravimo privalo kreiptis į NŽT Kauno skyrių su prašymu pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį. Kaip jau minėta, ši sąlyga buvo nurodyta ir 2016 m. kovo 10 d. pirkimo pardavimo sutarties 3.1 punkte.
Pažymėtina, jog teisė sudaryti su ginču susijusio žemės sklypo sandorį ( Valstybinės žemės nuomos sandorį) pagal teisės aktus yra priskirta valstybinės žemės patikėtiniui Nacionalinei žemės tarnybai (Žemės įstatymo 9 straipsnio 1 dalies 3, 4 punktai, CK 6.548 str. 2d.).
Pagal skundo turinį akivaizdu, jog pareiškėjas, į nekilnojamojo turto registratorių kreipėsi dėl naujos valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo fakto išviešinimo, tačiau naujos valstybinės žemės nuomos sutarties ar jos pakeitimo, t. y. dokumento, kuris buvo numatytas Sutarties 3.1. punkte, nekilnojamojo turto registro tvarkytojui nepateikė.
Kaip matyti iš administracinės bylos duomenų, pareiškėjas 2016-11-15 (dar prieš kreipdamasis į Teritorinį registratorių) šiuo tikslu kreipėsi į NŽT, tačiau susitarimas dėl ginčo žemės valstybinės nuomos sutarties pakeitimo iki šiol nėra sudarytas.
Motyvuojamoji dalis
Teismas pažymi, jog registro duomenų teisingumas užtikrinamas tuo, kad jame padaryti įrašai turi atitikti dokumentus, kurių pagrindu tam tikri duomenys buvo įrašyti. Pagal Nekilnojamojo turto registro įstatymo 5 straipsnio 2 dalį Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas įstatymų nustatyta tvarka atsako už duomenų, kaupiamų Nekilnojamojo turto registre, teisingumą ir apsaugą, Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas atsako tik už tai, kad Nekilnojamojo turto registre įrašyti duomenys atitinka dokumentus, kurių pagrindu šie duomenys buvo įrašyti.
Aptartos įstatymų nuostatos bei teismų praktika suponuoja išvadą, kad Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas turi išsamiai patikrinti pateiktus dokumentus, kurių pagrindu įrašomi duomenys, įregistruojamos daiktinės teisės į Nekilnojamojo turto registrą.
Nekilnojamojo turto registro įstatymo 15 straipsnio 2 dalies 4 punktas nustato, kad atitinkamo Nekilnojamojo daikto registro išraše gali būti daromos žymos apie nuomos sutartis, todėl juridinis faktas - sudaryta nuomos sutartis - registruojamas nuomos sutarties pagrindu ir tik iš nuomos sutarties (ar jos pakeitimo) į Nekilnojamojo turto registrą įrašomi duomenys apie nuomotoją ir nuomininką.
Šioje byloje yra akivaizdu, kad pareiškėjas Registrų centro Kauno filialui nepateikė pagal teisės aktų reikalavimus įforminto Žemės sklypo nuomos sutarties pakeitimo (ar naujos nuomos sutarties), pagal kurį daikto savininkas (jo patikėtinis) būtų išnuomojęs valstybinės žemės sklypą pareiškėjui, todėl pagrįstai, vadovaujantis Nekilnojamojo turto registro įstatymo 26 straipsnio 3 dalies 3 punktu, Teritorinio registratoriaus 2017 m. sausio 30d. sprendimu Nr. KAKT-265 buvo sudaryta galimybė jį pateikti, nustatant prašymo trūkumus, o minėto dokumento nepateikus, 2017 m. kovo 2 d. teritorinio registratoriaus sprendimu Nr. KAKT-531pareiškėjo prašymas netenkintas, Valstybės įmonės Registrų centro 2017 m. kovo 22 d. sprendimu Nr. csprl-70 teritorinio registratoriaus sprendimai teisėtai palikti galioti.
Teismo vertinimu, Skundžiami sprendimai yra teisėti, pagrįsti, atitinka Viešojo administravimo įstatymo 8 straipsnio reikalavimus, tinkamai motyvuoti, todėl jų panaikinimui nėra teisinio pagrindo. Remiantis išdėstytais argumentais, vadovaujantis naujausia Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo praktika analogiškose bylose ( žr. pvz. Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2017-09-06 nutartį administracinėje byloje Nr. A-2342-520/2017), pareiškėjo skundas atmestinas kaip nepagrįstas. Teismo nuomone, pareiškėjo nurodytoje Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo išnagrinėtoje administracinėje byloje Nr. A602-2629/2012 faktinės aplinkybės nėra analogiškos šiai bylai.
Teismas pažymi, jog pareiškėjas skunde kaip teisiniu pagrindu rėmėsi CK 6.393 straipsnio 3 dalimi, tačiau ši norma reglamentuoja Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties formos reikalavimus ją įregistruojant viešame registre dėl teisinių pasekmių atsiradimo prieš trečiuosius asmenis, tačiau nereglamentuoja ginčo teisinių santykių.
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo 84-87 straipsniais, 88 straipsnio 1 dalies 1 punktu, teisėjų kolegija
nusprendžia:
Pareiškėjo uždarosios akcinės bendrovės „Investicijų matmenys“ skundą atmesti kaip nepagrįstą.
Sprendimas per vieną mėnesį nuo jo paskelbimo dienos apeliacine tvarka gali būti skundžiamas Lietuvos vyriausiajam administraciniam teismui per Kauno apygardos administracinį teismą arba tiesiogiai apeliacinės instancijos teismui.