- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2015-03-09
- Bylos Nr.
- 2A-1097-565/2015
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-18409-2013-7
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Vidas Stankevičius, Goda Ambrasaitė-Balynienė, Rūta Burdulienė
- Ieškovas
- UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“
- Atsakovas
- UAB „Auksakrė“
- Kategorijos
- 42.9pavadinimo nepavyko patikrinti
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Godos Ambrasaitės-Balynienės, Rūtos Burdulienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Vido Stankevičiaus, apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2014 m. liepos 4 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ ieškinį atsakovui UAB „Auksakrė“ dėl skolos priteisimo ir pagal atsakovo UAB „Auksakrė“ priešieškinį ieškovui UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ dėl nuomos sutarties pakeitimo.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I.Ginčo esmė
Ieškovas kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovui, prašydamas priteisti iš atsakovo 15 652,92 Lt skolą, 967,49 Lt delspinigius, 570,15 Lt palūkanas, 9 procentų metines procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas.
Ieškovas nurodė, kad 2013-01-08 sudarė su atsakovu 15 kv. m. negyvenamųjų patalpų, esančių Žemynos g. 18, Vilniuje, nuomos sutartį. Ieškovas įsipareigojo mokėti 1 700 Lt nuomos mokestį per mėnesį, taip pat sumokėti kitas patalpų išlaikymo išlaidas. Atsakovas neapmokėjo visų jam išrašytų PVM sąskaitų-faktūrų, todėl susidarė 15 652,92 Lt dydžio skola už patalpų nuomą bei išlaikymą.
Atsiliepimas
Atsakovas su ieškiniu nesutiko.
Atsakovas nurodė, kad atsakovui išnuomotos patalpos nėra tinkamos prekybai vykdyti. Iš 2013-06-11 antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolo matyti, kad didesnė dalis patalpų, esančių Žemynos g. 18, Vilniuje, yra neužimta, jose nevykdoma jokia veikla, dalyje patalpų vyksta statybos ir apdailos darbai, girdimas statybų triukšmas, jaučiamos dulkės, neveikia judantys laiptai, pastate lankytojų mažai, pastato išorė atrodo apleista, nėra reklaminių iškabų, tamsiu paros metu pastatas iš lauko apšviestas labai mažai. Žiemos metu pastatas buvo nešildomas, todėl nebuvo sudarytos normalios darbo sąlygos. Šios aplinkybės kliudė atsakovui naudoti išsinuomotas patalpas pagal paskirtį, todėl atsakovas nuomos sutartį vienašališkai nutraukė.
Nuomos sutartimi sulygta, kad mokėjimai atliekami pagal apskaitos prietaisų rodmenis, o, jų nesant, proporcingai nuomininko nuomojamų patalpų plotui visų pastate esančių patalpų plotų atžvilgiu. Atsakovui sąskaitos-faktūros buvo pateiktos be išplėstinės skaičiuotės, nebuvo pateiktas skaičiavimo būdas, kurio pagrindu buvo apskaičiuotos už komunalines paslaugas mokėtinos sumos. Ieškovo reikalaujami mokesčiai už komunalines paslaugas yra nepagrįstai dideli, nepaaiškinti jokiais dokumentais. Atsakovo skaičiavimais, atsakovo išsinuomotos patalpos sudaro 0,28 proc. bendro pastato ploto, būtent toks koeficientas turėtų būti taikomas skaičiuojant mokesčius už komunalines paslaugas, tuo tarpu iš ieškovo pateiktų duomenų matyti, kad buvo taikomas koeficientas 2.
Atsakovas pareiškė priešieškinį, prašydamas pakeisti 2013-01-08 negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties 4.1 punktą ir išdėstyti jį taip: „už patalpų nuomą nuo 2013-01-08 iki 2013-08-01 nuomininkas moka patalpų nuomos mokestį, kuris sudaro 600 Lt per mėnesį už visą sutarties 2.1 punkte nurodytą plotą ir papildomai sumoka tai sumai privalomą mokėtiną į biudžetą nustatyto dydžio PVM, jei jį nuomininkui privalu mokėti. Į nuomos mokestį neįskaičiuotos naudojimosi komunalinėmis paslaugomis išlaidos bei išlaidos už bendrųjų patalpų ir teritorijos eksploatavimą ir priežiūrą“.
Atsiliepimas
Atsakovas nurodė, kad ieškovas perdavė netinkamą naudoti pagal paskirtį daiktą, todėl nuomos mokestis turi būti sumažintas iki 600 Lt per mėnesį.
Ieškovas su priešieškiniu nesutiko.
Šalies argumentai
Ieškovas nurodė, kad priešieškinio argumentai, jog išnuomotų patalpų negalima naudoti prekybai, yra atmestini kaip nepagrįsti.
II.Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
Vilniaus miesto apylinkės teismas 2014-07-04 ieškinį ir priešieškinį patenkino iš dalies: sumažino 2013-01-08 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartyje nustatytą nuomos kainą iki 950 Lt per mėnesį, priteisė ieškovui iš atsakovo 4 230,24 Lt nuomos mokesčio skolą, 230,96 Lt skolą už šilumos energiją, 33,23 Lt eksploatacinių išlaidų skolą, 313,66 Lt skolą už elektros energiją, sunaudotą išnuomotose patalpose, 40,43 Lt skolą už elektros energiją bendroms reikmėms, 294,85 Lt delspinigius už vėlavimą sumokėti nuomos mokestį, 43,86 Lt delspinigius už vėlavimą sumokėti patalpų išlaikymo išlaidas, taip pat 9 procentų metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2013-06-03) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
Sprendime nurodyta, kad tarp šalių 2013-01-08 buvo sudaryta negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, kurios pagrindu ieškovas (nuomotojas) įsipareigojo suteikti atsakovui (nuomininkui) pastato, esančio Žemynos g. 18, Vilniuje, komercinės paskirties negyvenamąsias patalpas, turinčias apie 15 kv. m. bendro ploto, inventorizacijos plane pažymėtas indeksu 13A, o atsakovas įsipareigojo mokėti 1 700 Lt patalpų nuomos mokestį, papildomai sumokėti mokėtiną į biudžetą PVM bei atlyginti patalpų išlaikymo išlaidas. 2013-01-08 ieškovas patalpą 13A perdavė atsakovui pagal patalpų perdavimo-priėmimo aktą. Pagal nuomos sutarties 4.2 p. nuomos mokestis skaičiuojamas nuo 2013-01-14. Atsakovas ieškovui 2013-01-09 sumokėjo nuomos mokestį (2 057 Lt su PVM) už vieną mėnesį, o nuomos mokesčio už kitus mėnesius ir patalpų išlaikymo išlaidų nėra sumokėjęs. Atsakovas 2013-06-20 raštu, kurį ieškovas gavo 2013-06-26, dėl esminio sutarties pažeidimo nutraukė sutartį nuo 2013-06-20, tačiau faktiškai grąžino nuomotojui (ieškovui) patalpas 2013-08-01.
Šalies argumentai
Priešieškiniu atsakovas prašo sumažinti nuomos kainą, remdamasis aplinkybėmis, kad patalpos buvo su trūkumais, kurie kliudė naudoti daiktą pagal paskirtį. Sutartyje detaliai nėra aptarti išnuomojamo daikto kokybės reikalavimai, tačiau sutartyje nurodyta patalpų paskirtis – komercinė, tai nurodyta ir patalpų perdavimo-priėmimo akte. Patalpų pagrindinė naudojimo paskirtis, įregistruota viešame registre – prekybos, patalpos yra prekybos centre. Todėl išsinuomotos patalpos turėjo būti protingos ir ne žemesnės nei vidutinės kokybės, kad juose būtų galima tinkamai vykdyti komercinę (prekybos) veiklą. Byloje surinktų įrodymų visuma įrodo, kad išnuomotos patalpos neatitiko prieš sudarant sutartį derybų metu nurodytų sąlygų ir buvo su trūkumais, dalinai kliudžiusiais naudoti jas pagal paskirtį (prekybos veiklai), t. y. didelė dalis patalpų nebuvo užimtos, vyko įrengimo darbai, buvo triukšmas, dulkės, neveikė dalis įrenginių, buvo žema temperatūra, prekybos centras sudarė neišbaigtumo įspūdį ir jame buvo labai mažai lankytojų.
Žemesnės instancijos teismas
Pagal CK 6.485 str. 2 d., jeigu paaiškėja daikto trūkumų, nuomininkas turi teisę savo pasirinkimu reikalauti, kad nuomotojas neatlygintinai tuos trūkumus pašalintų arba atitinkamai sumažintų nuomos mokestį arba atlygintų nuomininkui trūkumų pašalinimo išlaidas arba išskaičiuoti iš nuomos mokesčio trūkumų pašalinimo išlaidas, jei apie tai iš anksto pranešė nuomotojui arba reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Atsakovas žodžiu kreipėsi į ieškovo atstovus, prašydamas mažinti nuomos kainą, tačiau ieškovas kainos nesumažino. Tiek iš VšĮ „Nepriklausomų draudimo ekspertų grupė“ 2013-12-13 Nekilnojamojo turto nuomos rinkos kainos tyrimo (priedas prie bylos), tiek iš UAB „Apus turtas“ 2014-05-05 Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos matyti, kad sutartyje numatyta nuomos kaina aiškiai viršijo rinkos kainą. Esant tokioms aplinkybėms, teismas sprendė, kad atsakovo priešieškinio reikalavimas sumažinti nuomos kainą CK 6.485 str. 2 d. 1 p. pagrindu tenkintinas.
Įvertinęs pateiktus nuomos kainų rinkos tyrimus, vadovaudamasis sąžiningumo, teisingumo, protingumo principais bei siekdamas pernelyg nenutolti nuo šalių valios sudarant sutartį, teismas nuomos kainą sumažino iki VšĮ „Nepriklausomų draudimo ekspertų grupė“ ir UAB „Apus turtas“ išvadose nurodytų nuomos rinkos kainų vidurkio, t.y. iki 950 Lt.
Atsakovui prievolė mokėti nuomos mokestį pagal sutarties 4.2 punktą kilo 2013-01-14 ir atsakovas patalpomis, nutraukęs nuomos sutartį, naudojosi iki 201-08-01, už šį laikotarpį atsakovas privalėjo ieškovui sumokėti viso 6 251,61 Lt nuomos mokestį Kadangi atsakovas ieškovui jau yra sumokėjęs 2 057 Lt nuomos mokestį, tai iš atsakovo ieškovui teismas priteisė 4 194,61 Lt nuomos mokestį, taip pat 35,63 Lt (proporcingai sumažintam nuomos mokesčiui) dėl VKI padidėjimo už 2013 m. liepos mėn. (pagal sutarties 4.5 p.), viso 4 230,24 Lt.
Spręsdamas dėl mokesčių už patalpų šildymą apskaičiavimo pagrįstumo, teismas nurodė, kad pastatui Žemynos g. 18 šilumos energiją tiekė UAB „Vilniaus energija“ ir priskaičiavo tokius mokėtinus mokesčius: už 2013 m. sausio mėn. – 23 212,60 Lt su PVM, už 2013 m. vasario mėn. – 19 728,84 Lt su PVM, už 2013 m. kovo mėn. – 21 909,29 Lt su PVM, už 2013 m. balandžio mėn. – 12 133,89 Lt su PVM. Byloje nėra duomenų, kad atsakovo išsinuomotose patalpose buvo įrengtas šilumos energijos apskaitos prietaisas, todėl už šilumos energiją atsakovui turėjo būti apskaičiuota sumokėti, kaip numato sutartis, proporcingai nuomojamų patalpų plotui visų pastate esančių patalpų ploto atžvilgiu. Atsakovo išnuomotos patalpos buvo bendrose 4 992,66 kv. m. ploto patalpose, vadinasi, atsakovo išsinuomota 15 kv. m. patalpa užima 0,30 proc. visų pastate esančių patalpų ploto, todėl būtent šią dalį atsakovas privalėjo sumokėti ieškovui už šilumos energiją. UAB „Kardos“ paskaičiavimai, kuriuose mokestis už šilumos energiją paskirstomas tik proporcingai įrengtų pastato patalpų plotui, neatitinka sutarties sąlygų, kuriose aiškiai nurodyta, kad mokestis už šilumos energiją paskirstomas proporcingai visų pastate esančių patalpų plotui. Todėl teismas priteisė iš atsakovo ieškovo naudai už šilumos energiją 230,96 Lt.
Ieškovas byloje tinkamai įrodinėjimo pareigos neįvykdė ir nepagrindė, už kokias konkrečiai eksploatacines išlaidas išrašytos sąskaitos atsakovui, kaip atsakovui šios išlaidos buvo apskaičiuotos. Į bylą ieškovas pateikė tik dvi UAB „Bardolina“ išrašytas sąskaitas ieškovui už bendro naudojimo patalpų tvarkymo, kiemo valymo ir šiukšlių išvežimo darbus 2013 m. vasario ir kovo mėn., atitinkamai 8 349 Lt ir 7 986 Lt sumoms. Todėl teismas vertino, kad ieškovas pagrindė eksploatacinių išlaidų apskaičiavimą atsakovui tik už 2013 m. vasario ir kovo mėn., atitinkamai, 11,50 Lt ir 15,96 Lt be PVM, nes šių išlaidų atsakovui apskaičiuota dalis neviršija jo užimtų patalpų ploto santykio su visų patalpų plotu (nuomos sutarties 4.8.2 p.), todėl priteisė iš atsakovo 33,23 Lt (su PVM) eksploatavimo išlaidas.
Atsakovo patalpoms buvo įrengtas elektros energijos apskaitos prietaisas Nr. 939516, kurio rodmenys patalpų perdavimo atsakovui dieną rodė 15,6 kWh , o patalpų grąžinimo dieną – 562,2 kWh, todėl, remiantis nuomos sutarties 4.8.1 p., atsakovas privalo ieškovui sumokėti už suvartotą išnuomotose patalpose 546,6 kWh elektros energijos kiekį. Pagal ieškovo pateiktas skaičiuotes tai sudaro 313,66 Lt su PVM. .
Pagal ieškovo pateiktas elektros energijos suvartojimo išplėstines skaičiuokles matyti, kad atsakovui buvo priskirta 2 proc. bendrai sunaudotos elektros energijos kiekio. Teismas pažymėjo, kad atsakovo išsinuomota patalpa užėmė 0,30 proc. visų pastate esančių patalpų ploto, todėl pagal nuomos sutarties 4.8.2 p. būtent ši dalis bendrai sunaudotos elektros energijos atsakovui turėjo būti priskiriama. Todėl už atsakovo nuomos laikotarpį atsakovui turi būti apskaičiuota 40,43 Lt už elektros energiją bendroms reikmėms.
Pagal ieškovo pateiktas elektros energijos suvartojimo išplėstines skaičiuokles matyti, kad atsakovui buvo apskaičiuoti mokesčiai už galios dedamąją. Ieškovas įrodinėjimo pareigos neįvykdė ir nepagrindė, kokiu būdu atsakovui buvo apskaičiuoti mokesčiai už galios dedamąją, nepateikė duomenų, kiek jis pats patyrė išlaidų dėl mokesčių už galios dedamąją, nepridėjo elektros energijos tiekėjo išrašytų sąskaitų už pastatui tiekiamą elektros energiją, nors 2013-09-18 teismo nutartimi ieškovui buvo nurodyta tai padaryti. Todėl ieškovo reikalavimą priteisti iš atsakovo mokesčius už elektros energijos galios dedamąją teismas atmetė kaip neįrodytą.
Už vėlavimą mokėti nuomos mokestį ieškovui iš atsakovo teismas priteisė 294,85 Lt delspinigius, taip pat 43,86 Lt delspinigius už vėlavimą sumokėti kitas išlaidas.
Teismas atmetė ieškovo reikalavimą už tą patį laikotarpį priteisti palūkanas pagal Mokėjimų, atliekamų pagal komercinius sandorius, vėlavimo prevencijos įstatymą. Teismas nurodė, kad tiek netesybos, tiek palūkanos kaip sankcija atlieka tą pačią funkciją – kompensuoti kreditoriaus nuostolius. Šiuo atveju šalių sulygti delspinigiai (iš anksto aptarti nuostoliai) didesni nei palūkanos (minimalūs nuostoliai). Palūkanų ir delspinigių priteisimas iš esmės reikštų, kad kreditoriui du kartus atlyginami nuostoliai, tai reikštų skolininko baudimą, kas civilinei teisei nebūdinga.
III.Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai
Ieškovas pateikė apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2014-07-07 sprendimo, kuriuo prašo panaikinti sprendimo dalį, kuria iš dalies buvo patenkintas priešieškinys ir iš dalies patenkintas ieškinys, ir šioje dalyje priimti naują sprendimą – priešieškinį atmesti, o ieškinį visiškai patenkinti. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais.
1. 2013-01-08 tarp ieškovo ir atsakovo buvo pasirašytas patalpų priėmimo - perdavimo aktas, kuriuo atsakovas patvirtino, kad jokių pretenzijų patalpų būklei ir kokybei neturi. Atsakovas sutartį sudarė 2013-01-08, kai prekybos centras jau veikė, taigi, galėjo ir turėjo pareigą įvertinti situaciją dėl kitų nuomininkų, klientų srautų, prekybos centro patrauklumo, o ne „aklai" pasitikėti nekilnojamojo turto vadybininkės pažadais, kad prekybos centras bus Akropolio lygio (nors byloje nėra jokių duomenų, patvirtinančių, kad tokie pažadai apskritai buvo).
2. Į bylą pateikti rašytiniai įrodymai patvirtina, kad prekybos centras buvo atidarytas ir buvo tinkamas naudoti. 2012-12-28 satybos užbaigimo aktas patvirtina, kad kompetentinga, specialiai šiam tikslui sudaryta, komisija įvertino pekybos centro būklę ir pripažino jo tinkamumą naudoti. Taip pat iš Nekilnojamojo turto registro išrašo matyti, kad 2 000 kv. m. užima ir veiklą vykdo maisto prekių parduotuvė KUBAS. Visi liudytojai patvirtino, kad prekybos centre veiklą vykdė ir daugelis kitų nuomininkų.
3. Iki priešieškinio byloje pateikimo atakovas nei karto nesikreipė į ieškovą dėl nuomos kainos sumažinimo. Sutarties 10.1 p. šalys susitarė, kad siunčiami pagal sutartį arba susiję su ja pranešimai (informacija) privalo būti įforminami raštu. Toėl tesmas nepagrįstai konstatavo, kad atakovas kreipėsi į ieškovą dė nuomos mokesčio sumažinimo dar sutarčiai galiojant, o pastarasis atsisakė sumažinti nuomos mokestį.
4. Atsakovas, jį netenkinus sutarties sąlygoms, pasinaudojo paties pasirinktu vienu iš savo teisių gynimo būdu (CK 6.485 str. 2 d.), t.y. vienašališkai nutraukė sutartį, o, nutraukus sutartį, teismas neturi teisės spręsti jau negaliojančios sutarties pakeitimo klausimo. Kasacinis teismas yra ne kartą pažymėjęs, kad šalys turi teisę sutarties galiojimo metu panaikinti esminę sutarties šalių nelygybę, pakeisti sutartį ir toliau ja vadovautis. Jeigu sutartis buvo nutraukta, tai po jos nutraukimo netaikomas CK 6.223 str. (taip pat CK 6.204, 6.228 str.) esminei sutarties šalių nelygybei pašalinti. Kaip jau buvo minėta aukščiau, atsakovas nutraukė sutartį vienašališkai, ieškovas šios aplinkybės neginčijo ir sutarties nutraukimo faktą pripažino, todėl šiuo atveju netaikytinos CK nuostatos, reglamentuojančios galiojančios sutarties šalių esminės nelygybės pašalinimą.
5. Teismas nepagrįstai nusprendė sumažinti nuomos kainą iki 950 Lt. Teismas tokio dydžio nuomos mokestį nurodė išvedęs dviejose byloje esančiose nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitose nurodytą nuomos rinkos kainų vidurkį, tačiau teismas privalėjo vadovautis šalių laisva valia sudaryta sutartimi. Byloje apklaustas atsakovo užsakymu vertinimą atlikęs vertintojas nurodė, kad jo vertinimas yra tikėtinas, tačiau patvirtino, kad, nustatant tikrąją rinkos nuomos kainą, turi būti vadovaujamasi sutartimi.
6. Teismas nusprendė sumažinti nuomos kainą iki 950 Lt, nenurodymams nei laikotarpio, nuo kurio jis mažinamas, nei pasisakydamas apie PVM mokestį. Ieškovas, išrašydamas atsakovui PVM sąskaitas – faktūras, priskaičiavo PVM mokestį, kaip buvo susitarta sutarties 4.1 punkte, kurį ieškovas jau yra sumokėjęs į valstybės biudžetą, tuo tarpu atsakovas, įtraukdamas šias faktūras į savo apskaitą, galėjo ir tikėtinai pasinaudojo PVM mokesčio susigrąžinimo lengvata ir gavo iš to naudą.
7. Teismas visiškai nevertino tų aplinkybių, kad pastate, kuriame atsakovas išsinuomojo patalpas, dalis patalpų ginčo laikotarpiu nebuvo ir negalėjo būti šildomos. Teismas 0,30 proc. proporciją skaičiavo nuo viso pastato ploto, tačiau toks skaičiavimas negali būti laikomas teisingu dėl apeliaciniame skunde nurodytų priežasčių.
8. Palūkanos yra minimalių kreditoriaus nuostolių, kurių nereikia įrodinėti, kompensacija, kurią kreditorius turi teisę gauti visada, jeigu skolininkas nelaiku įvykdo savo piniginę prievolę. Teismas, nustatęs faktą, kad atsakovas laiku nesumokėjo jam pagal sutartį priklausančių mokėti sumų, turėjo spręsti dėl kompensacinių palūkanų priteisimo, kurių paskirtis yra kompensuoti bent minimalius ieškovo nuostolius.
Atsiliepimas
Atsakovas su apeliaciniu skundu nesutiko. Nesutikimas su apeliaciniu skundu grindžiamas šiais argumentais.
1. Atsakovas dėl nuomos kainos mažinimo į atsakovą kreipėsi žodžiu, tai teisme patvirtino liudytojos T. P. ir I. D., žodinė kreipimosi forma nėra draudžiama. Aplinkybės apie išsinuomotų patalpų trūkumus yra įrodytos byloje esančiais įrodymais, kurie išsamiai įvertinti teismo sprendime.
2. Nuomos sutarties 4.8.1.2. p. aiškiai nurodyta, kad už sunaudotą šilumos energiją mokama proporcingai nuomojamų patalpų plotui visų pastate esančių patalpų ploto atžvilgiu. Todėl ieškovo taikomas mokesčio už šilumos energiją skaičiavimo metodas niekuo nepagrįstas ir neatitinka nuomos sutarties nuostatų.
Motyvuojamoji dalis
IV.Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Apeliacinis skundas netenkintinas.
Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 str. 1 d.). Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus apeliacinio skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Apeliacinės instancijos teismas ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nustatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 320 str. 2 d.). Šioje byloje nenustatyti absoliutūs teismo sprendimo negaliojimo pagrindai, taip pat nenustatytos aplinkybės, kurios būtų pagrindas peržengti apeliacinio skundo ribas, todėl byla nagrinėjama apeliacinio skundo ribose.
Iš byloje esančių įrodymų matyti, kad 2013-01-08 ieškovas ir atsakovas sudarė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr.2013/01/08, kuria ieškovas išnuomojo atsakovui 15 kv.m. ploto komercinės paskirties patalpas, plane pažymėtas indeksu 13A, esančias pastate Žemynos g. 18, Vilniuje (1 t., 9-15 b.l.). Nuomos sutarties 4.1. p. nustatyta, kad už išnuomotas patalpas atsakovas moka ieškovui 1 700 Lt (be PVM) nuomos mokestį, nuomos mokestis pradedamas mokėti nuo 2013-01-14 (nuomos sutarties 4.2. p.). Be nuomos mokesčio atsakovas įsipareigojo atlyginti patalpų išlaikymo išlaidas, tame tarpe ir išlaidas už šilumos energiją, kurios apskaičiuojamos pagal apskaitos prietaisų parodymus, o, jų nesant, proporcingai atsakovui išnuomotų patalpų plotui visų pastate esančių patalpų ploto atžvilgiu (nuomos sutarties 4.8.12. p.). Šalys susitarė dėl vienerių metų nuomos sutarties termino, kuris pradedamas skaičiuoti nuo patalpų perdavimo-priėmimo akto pasirašymo dienos (nuomos sutarties 6.1. p.). Išnuomotos patalpos atsakovui buvo perduotos 2013-01-08 patalpų perdavimo-priėmimo aktu (1 t., 73 b.l.). 2013-06-20 pranešimu dėl patalpų nuomos sutarties nutraukimo atsakovas pranešė ieškovui, kad vienašališkai nutraukia nuomos sutartį dėl esminio sutarties pažeidimo (1 t., 139 b.l.). 2013-08-01 patalpų perdavimo-priėmimo aktu išnuomotos patalpos buvo grąžintos atsakovui (1 t., 143 b.l.).
Pagal CK 6.483 str. 1 d. nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą. Nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą. Nuomotojas atsako už išnuomoto daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį, net ir tais atvejais, kai nuomotojas, sudarydamas sutartį, apie tuos trūkumus nežinojo (CK 6.485 str. 1 d.). Nuomotojas neatsako už tuos daikto trūkumus, kuriuos jis aptarė prieš sudarydamas sutartį arba apie kuriuos nuomininkas turėjo žinoti, arba kuriuos nuomininkas galėjo pastebėti be jokio papildomo tyrimo sutarties sudarymo ar daikto perdavimo metu, tačiau jų nepastebėjo dėl savo paties didelio neatsargumo (CK 6.483 str. 2 d., 6.485 str. 5 d.). Jeigu paaiškėja CK 6.485 str. 1 d. numatyti trūkumai, nuomininkas turi teisę reikalauti, kad nuomininkas atitinkamai sumažintų nuomos mokestį (CK 6.485 str. 2 d. 1 p.).
Sutiktina su pirmosios instancijos teismo padaryta išvada, kad esminės aplinkybės, atsakovui apsiprendžiant sudaryti nuomos sutartį ir įsipareigoti mokėti sutartyje nustatytą nuomos mokestį, buvo ieškovą atstovavusios vadybininkės atsakovui nurodytos aplinkybės apie išnuomotas patalpas: kad visos prekybos centro, esančio Žemynos g. 18, Vilniuje, patalpos yra išnuomotos, kad prekybos centre veiks suši baras, picerija, sporto klubas, bus dideli lankytojų srautai. Liudytojos T. P. ir I. D., kurios 2013 m. sausio mėn. pradžioje taip pat sudarė su ieškovu nuomos sutartis dėl patalpų prekybos centre nuomos, patvirtino, kad ieškovą atstovavusi vadybininkė prieš joms išsinuomojant patalpas nurodė, jog visos prekybos centro patalpos yra išnuomotos. Atsakovas išsinuomojo prekybai 15 kv. m. patalpas, esančias 4 992,66 kv. m. bendro ploto prekybos paskirties pastate (1 t., 90-91 b.l.), todėl kitų prekybos centro nuomininkų buvimas, prekybos centro patrauklumas, pirkėjų srautas yra aplinkybės, neabejotinai turinčios įtaką prekybos centre komercinę veiklą vykdančių subjektų pajamoms. Teisėjų kolegija sutinka ir su pirmosios instancijos teismo atliktu išsamiu įrodymų tyrimu ir vertinimu bei padaryta išvada, kad atsakovui išnuomotos patalpos neatitiko derybų dėl nuomos sutarties sudarymo metu nurodytų sąlygų ir sąlygų, kurių atsakovas galėjo protingai tikėtis išsinuomodamas patalpas prekybai dideliame prekybos centre: buvo išnuomota tik kiek daugiau nei pusė bendro patalpų ploto, dalyje patalpų vyko statybos ir apdailos darbai, buvo girdimas statybos triukšmas, jaučiamos dulkės, neveikė judantys laiptai, patalpose buvo žema temperatūra, buvo uždarytas vienas įėjimas į pastatą, pastato išorė atrodė apleista, tamsiu paros metu pastatas iš išorės buvo labai mažai apšviestas.
Nepagrįstas ieškovo apeliaciniame skunde nurodytas teiginys, kad atsakovas patalpas išsinuomojo 2013-01-08, kai prekybos centras jau veikė, todėl galėjo ir turėjo pareigą įvertinti situaciją dėl kitų nuomininkų, klientų srautų, prekybos centro patrauklumo. Byloje nėra įrodymų, kad iki nuomos sutarties sudarymo prekybos centras veikė pakankamą laiką, jog atsakovas galėtų įvertinti šias ieškovo nurodytas aplinkybes. Prekybos centro statyba buvo pripažinta užbaigta 2012-12-28 statybos užbaigimo aktu (1 t., 92-94 b.l.), t.y. tik prieš 10 dienų iki nuomos sutarties sudarymo. Vilniaus apygardos teismas civilinėje byloje Nr.2A-277-823/2015, išnagrinėjęs ginčą tarp ieškovo ir kito patalpų, esančių Žemynos g. 18, Vilniuje, nuomininko dėl nuomininko pareigos mokėti nuomos mokestį, pripažino, kad laikotarpiu nuo 2013 m. sausio mėn. iki 2013 m. gegužės mėn. šis prekybos centras, kuriame tebevyko statybos darbai, nebuvo užimta didelė dalis prekybinio ploto, neveikė vidaus eskalatoriai, nebuvo tinkamų išorės iškabų, nebuvo oficialiai paskebta apie prekybos centro atidarymą, negali būti laikomas tinkamai atidarytu prekybos centru.
Nepagrįstas ir apeliacinio skundo teiginys, kad atsakovas priėmė išsinuomotas patalpas 2013-01-08 patalpų perdavimo-priėmimo aktu, patalpų priėmimo metu jokių pretenzijų dėl patalpų trūkumų nepareiškė, todėl atsakovui išnuomotos patalpos atitiko kokybės reikalavimus. Ta aplinkybė, kad atsakovas neturėjo pretenzijų dėl perduotų 15 kv. m. patalpų trūkumų, nesudaro pagrindo teigti, kad atsakovui buvo perduotos pagal paskirtį naudoti tinkamos patalpos, kadangi, kaip jau nurodyta ankščiau, išnuomotų patalpų atitikimas nuomos sutarties sąlygoms ir patalpų paskirčiai turi būti vertinamas atsižvelgiant ne tik į 15 kv. m. patalpų būklę, bet ir į viso prekybos centro, kuriame yra atsakovo išsinuomotos patalpos, tinkamą pritaikymą komercinei veiklai vykdyti.
Atsakovas apie nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą tuo pagrindu, kad prekybos centras nėra tinkamas komercinei veiklai vykdyti, pranešė ieškovui 2013-06-20 pranešimu. Atsižvelgiant į tai, kad nuomos sutartis buvo sudaryta 2013-01-08, mažiau nei 6 mėnesių terminas, tikintis, kad padėtis po nuomos sutarties sudarymo per kurį laiką pasikeis, nelaikytinas patvirtinančiu, kad atsakovas neturėjo priekaištų patalpų kokybei, o pretenzijas pradėjo reikšti tik dėl to, kad išvengtų pareigos mokėti nuomos mokestį.
Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes darytina išvada, kad atsakovas CK 6.485 str. 2 d. 1 p. pagrindu turėjo teisę reikalauti, jog būtų sumažintas nuomos mokestis. Būtent išsinuomotų patalpų trūkumu atsakovas grindė priešieškinio reikalavimą sumažinti nuomos mokestį (1 t., 150-152 b.l.). Tai, kad atsakovas nutraukė nuomos sutartį prieš terminą, nepanaikinta atsakovo teisės CK 6.485 str. 2 d. 1 p. pagrindu reikalauti, kad būtų sumažintas už laikotarpį iki nuomos sutarties nutraukimo mokėtinas nuomos mokestis, nes išsinuomotų patalpų trūkumai egzistavo visą nuomos sutarties galiojimo laikotarpį.
Nepagrįstas apeliacinio skundo teiginys, kad teismas, spręsdamas dėl nuomos mokesčio dydžio, privalėjo vadovautis šalių laisva valia sudaryta sutartimi. Nustačius, kad atsakovui išnuomotos patalpos neatitiko nuomos sutarties sąlygų ir patalpų paskirties, ir atsakovui CK 6.485 str. 2 d. 1 p. pagrindu pareiškus reikalavimą sumažinti nuomos sutartyje nustatytą nuomos mokestį, teismas sprendė reikalavimą sumažinti sutartyje nustatytą nuomos mokestį.
Nepagrįstas apeliacinio skundo teiginys, kad pirmosios instancijos teismas, sumažindamas nuomos mokestį, nenurodė laikotarpio, už kurį jis mažinamas. Kaip matyti iš skundžiamame teismo sprendime nurodyto priteistino muomos mokesčio apskaičiavimo, nuomos mokestis yra sumažintas nuo 2013-01-14, t.y. nuo nuomos sutartyje nurodyto nuomos mokesčio mokėjimo termino pradžios. Nors ieškovas apeliaciniame skunde nurodė, kad pirmosios instancijos teismas, sumažindamas nuomos mokestį, nepasisakė apie PVM mokestį, tačiau apeliaciniame skunde nėra keliami konkretūs reikalavimai, susiję su PVM.
Kaip jau nurodyta, be nuomos mokesčio atsakovas įsipareigojo atlyginti patalpų išlaikymo išlaidas, tame tarpe ir išlaidas už šilumos energiją, kurios apskaičiuojamos pagal apskaitos prietaisų parodymus, o, jų nesant, proporcingai atsakovui išnuomotų patalpų plotui visų pastate esančių patalpų ploto atžvilgiu (nuomos sutarties 4.8.12. p.). Byloje nėra duomenų, kad atsakovui išnuomotos 15 kv. m. patalpos turėjo atskirą šilumos apskaitos prietaisą. Todėl pirmosios instancijos teismas, apskaičiuodamas mokėtiną mokestį už šilumos energiją, pagrįstai vadovavosi atsakovui išnuomotų patalpų ploto (15 kv. m.) ir visų pastato, esančio Žemynos g. 18, Vilniuje, patalpų ploto (4 992,66 kv. m.) santykiu, o ne ieškovo pateiktais skaičiavimais, pagal kuriuos mokestis už šilumos energiją yra skaičiuojamas atsižvelgiant tik į dalį prekybos centro patalpų ploto, nes nuomos sutartyje nenumatyta, kad, skaičiuojant mokestį už šilumos energiją, atsižvelgiama tik į tas prekybos centro patalpas, kuriose yra visiškai įrengta šildymo sistema ir šildymo prietaisai ar kurios yra faktiškai šildomos.
Pirmosios instancijos teismas pagrįstai atmetė ieškovo reikalavimą priteisti iš atsakovo už laiku nesumokėtą nuomos mokestį ir kitus mokesčius palūkanas pagal Mokėjimų, atliekamų pagal komercinius sandorius, vėlavimo prevencijos įstatymą už tą patį laikotarpį, už kurį iš atsakovo yra priteisti nuomos sutartyje nustatyti delspinigiai. Pagal CK 6.261 str. palūkanos yra minimalūs kreditoriaus patiriami nuostoliai. Todėl palūkanos, atliekančios kompensavimo, o ne mokėjimo funkciją, yra skolininko atsakomybės forma. Atitinkamai, ir palūkanų, ir delspinigių (kurie taip pat yra civilinės atsakomybės forma) išieškojimas kartu reikštų dvigubos atsakomybės taikymą skolininkui.
Įvertinusi išdėstytas aplinkybes, teisėjų kolegija daro išvadą, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė ir aiškino ginčo teisinį santykį reglamentuojančias materialiosios teisės normas, tinkamai vertino byloje esančius įrodymus, todėl teisingai išsprendė tarp šalių kilusį ginčą, o apeliacinio skundo argumentai nesudaro pagrindo naikinti teisėtą ir pagrįstą teismo sprendimą (CPK 326 str. 1 d. 1 p.).
Atmetus ieškovo apeliacinį skundą, iš ieškovo atsakovo naudai priteistinos 289,62 Eur (1 000 Lt) išlaidos už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą (CPK 98 str.).
Rezoliucinė dalis
Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
nutaria:
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2014 m. liepos 4 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti iš ieškovo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ atsakovo UAB „Auksakrė“ naudai 289,62 Eur bylinėjimosi išlaidas apeliacinės instancijos teisme.