- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2015-01-19
- Bylos Nr.
- 2A-277-823/2015
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-18318-2013-6
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Rūta Burdulienė, Vidas Stankevičius, Goda Ambrasaitė-Balynienė (pran.)
- Ieškovas
- UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“
- Atsakovas
- UAB „Baltic fitness“
- Kategorijos
- 42.8pavadinimo nepavyko patikrinti
- 50.5pavadinimo nepavyko patikrinti
Vilniaus apygardos teismo teisėjų kolegija, susidedanti iš kolegijos pirmininkės ir pranešėjos Godos Ambrasaitės - Balynienės, kolegijos teisėjų Rūtos Burdulienės ir Vido Stankevičiaus, apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjusi civilinę bylą pagal ieškovo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2014 m. vasario 24 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo ieškinį atsakovui UAB „Baltic fitness“ dėl skolos priteisimo,
Aprašomoji dalis
nustatė:
Ginčo esmė
Ieškovas UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ kreipėsi į teismą, prašydamas priteisti iš atsakovo UAB „Baltic fitness“ nuomos mokestį ir užmokestį už komunalines paslaugas – 10 613,93 Lt, delspinigius – 207,23 Lt, palūkanas – 108,80 Lt bei 7,51 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
Nurodė, kad jis su atsakovu 2012 m. gruodžio 14 d. pasirašė negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį (toliau – ir Nuomos sutartis), pagal kurią atsakovas įsipareigojo mokėti nuomos mokestį, užmokestį už komunalines paslaugas, bei pridėtinės vertės mokestį. Atsakovas netinkamai vykdė pareigą mokėti nuomos mokestį bei užmokestį už komunalines paslaugas ir liko ieškovui skolingas 10 613,93 Lt. Pagal Nuomos sutarties 4.16 punktą atsakovas privalo mokėti 0,04 proc. dydžio delspinigius už kiekvieną uždelstą atsiskaityti dieną. Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.37 straipsnio 1 dalį, 6.210 straipsnį, atsakovas taip pat privalo mokėti palūkanas už piniginės prievolės vykdymo termino praleidimą. Iš atsakovo priteistinų procesinių palūkanų dydis nustatytinas pagal Lietuvos Respublikos mokėjimų, atliekamų pagal komercinius sandorius, vėlavimo prevencijos įstatymą.
Atsakovas UAB „Baltic fitness“ su ieškiniu nesutiko. Nurodė, kad Nuomos sutartimi ieškovas įsipareigojo išnuomoti atsakovui patalpas naujai atidaromame prekybos centre „Žemyna“. Šalys sutartimi aiškiai susitarė, kad nuomos terminas ir nuomos mokestis bus pradedami skaičiuoti nuo prekybos centro atidarymo dienos, kai bus įvykdytos šios sąlygos: prekybos centras bus pripažintas tinkamu naudoti ir oficialiai paskelbta apie prekybos centro atidarymą. Iki tol kol atsakovas vienašališkai, dėl esminio sutarties pažeidimo, Nuomos sutartį nutraukė, patalpos nebuvo tinkamos naudoti pagal paskirtį: prekybos centre vyko statybos - remonto darbai, perkybos centras nebuvo oficialiai atidarytas, nors po Nuomos sutarties pasirašymo buvo praėję daugiau kaip 6 mėnesiai. Būtent dėl šios priežasties Nuomos sutartis atsakovo buvo vienašališkai nutraukta. Prekybos centro nepripažinus tinkamu naudoti ir oficialiai nepaskelbus apie prekybos centro atidarymą, ieškovas neturėjo teisės skaičiuoti nuomos mokesčio.
Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
Vilniaus miesto apylinkės teismas 2014 m. vasario 24 d. sprendimu ieškovo ieškinį atmetė, priteisė atsakovui UAB „Baltic fitness“ iš ieškovo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ 450 Lt išlaidų advokato pagalbai apmokėti, priteisė valstybei iš ieškovo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ 16,62 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu.
Teismas nurodė, kad pagal Nuomos sutarties 4.2 punkto nuostatas nuomos mokestis pradedamas skaičiuoti nuo prekybos centro atidarymo dienos. Sutartyje nėra apibrėžta, kas yra prekybos centro atidarymo diena. Analogiški šalims protingi asmenys turėjo suprasti, kad prekybos centro atidarymo diena siejama su bet kokių apdailos ir patalpų pritaikymo veiklai prekybos centre darbų pabaiga, oficialiu, išviešintu prekybos centro atidarymu, rašytiniu pranešimu atsakovui apie prekybos centro atidarymą bei didesnės dalies (daugiau kaip pusės) prekybos centre esančių patalpų užimtumu. Prekybos centro atidarymo diena yra esminės reikšmės sutarties vykdymui turintis įvykis, tad apie jį atsakovui turėjo būti pranešta Nuomos sutarties 10.1. punkte numatyta tvarka. Ieškovas nepateikė įrodymų, kad per ieškinyje nurodytą laikotarpį įvyko Nuomos sutartyje aptartas įvykis - prekybos centro, kuriame esančios patalpos buvo išnuomotos atsakovui, atidarymas. Nuomos sutartyje įtvirtinta atsakovo prievolių vykdymo sąlyga – prekybos centro atidarymas, nėra vien formali aplinkybė. Atsakovas pateikė pakankamus įrodymus, kad prekybos centre atsakovas neturėjo galimybės vykdyti veiklos, kokią numatė sudarydamas Nuomos sutartį. Kadangi prekybos centro atidarymas yra nuomos mokesčio ir kitų sutartyje numatytų mokėjimų būtina sąlyga, o tokio įvykio įrodymų ieškovas nepateikė, atsakovui neatsirado prievolė mokėti Nuomos sutartyje numatytą nuomos mokestį ir kitus mokėjimus.
Teismas pažymėjo, kad parengiamojo teismo posėdžio metu ieškovui buvo pasiūlyta nurodyti duomenų iš atsakovo reikalaujamam priteisti užmokesčiui už komunalines paslaugas apskaičiuoti gavimo šaltinius. Ieškovas pateikė UAB „Kardos“ skaičiavimus, kurie suteikia informacijos, kokią dalį patirtų šilumos energijos išlaidų turėtų apmokėti 32 m² patalpas išsinuomojęs asmuo, tačiau šilumos tiekėjo (UAB „Vilniaus energija“) sąskaitos ieškovui už visų jo patalpų šildymą teismui nebuvo pateiktos. Tas pat pasakytina ir apie užmokestį už bendroms patalpų reikmėms sunaudotą elektros energiją bei vandenį. Ieškovas pateikė kitam nuomininkui - UAB „Lupra“, skirtas skaičiuotes, tvirtindamas, kad proporcinga analogiškų išlaidų dalis turėtų tekti atsakovui. Šie ieškovo pateikti įrodymai, teismo vertinimu, nepatvirtina, kad tokio dydžio ieškovo sąnaudos šilumos, elektros energijai ir vandeniui apmokėti iš tikrųjų buvo, nes ieškovas nepateikė duomenų šioms sąnaudoms apskaičiuoti šaltinių (atitinkamų paslaugų teikėjų sąskaitų ir jų apmokėjimo įrodymų). Turint omenyje aplinkybę, kad ne visos ieškovo patalpos ieškinyje nurodytu laikotarpiu buvo įrengtos ir pritaikytos numatytai veiklai vykdyti, šio laikotarpio užmokesčio už energiją skaičiavimas ir mokėjimas nėra įrodytas. Be to, atsakovas yra sumokėjęs ieškovui 5 000 Lt. Iš ieškovo pateiktų PVM sąskaitų faktūrų matyti, kad iš atsakovo reikalaujamo užmokesčio už paslaugas suma - 2 226,83 Lt. Kadangi ieškovas neturi pagrindo reikalauti iš atsakovo nuomos mokesčio, atsakovo ierškovui sumokėta suma yra didesnė už ieškovo reikalaujamą ieškinyje nurodyto laikotarpio užmokestį už elektros ir šilumos energiją bei vandenį.
Teismas taip pat nurodė, kad, nors atsakovas faktiškai buvo pradėjęs tvarkytis išnuomotose patalpose, tačiau aplinkybė, jog nebuvo surašytas išnuomotų patalpų perdavimo nuomininkui aktas, patvirtina, kad atsakovui nebuvo perduotas sutarties sąlygas atitinkantis nuomos sutarties dalykas. Aiškus nuomos laikotarpio pradžios nenurodymas Nuomos sutartyje ir aplinkybė, kad prekybos centras, kuriame esančios patalpos buvo išnuomotos ieškovui, nebuvo atidarytas ir jame nebuvo sąlygų atsakovo numatytai veiklai vykdyti, yra pagrindas konstatuoti, kad Nuomos sutartyje numatyti nuomos santykiai nebuvo prasidėję, todėl ieškovas neturi pagrindo reikalauti iš atsakovo jokio užmokesčio. Atsakovas, per protingą terminą nuo Nuomos sutarties sudarymo dienos negavęs to, ką pagal sutartį tikėjosi gauti, pagrįstai vienašališkai nutraukė sutartį.
Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
Apeliaciniu skundu ieškovas UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2014 m. vasario 24 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovo ieškinį tenkinti. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
1) Teisminio bylos nagrinėjimo metu atsakovas patvirtino, kad faktiškai patalpomis pradėjo naudotis 2012 m. gruodžio 21 d., t.y. jose vykdė veiklą, gavo pajamas, naudojosi komunaliniais ištekliais. Pats atsakovas neginčijo, kad patalpos jam buvo perduotos, ir kad 2012 m. gruodžio 19 d. vadybininkas jį informavo apie prekybos centro atidarymą.
2) Pirmosios instancijos teismas visiškai nepaisė aplinkybės, kad Nuomos sutartis buvo sudaryta tarp dviejų verslininkų, kurių kiekvienas, taip pat ir atsakovas, turėjo būti apdairus, rūpestingas ir atidus. Teisminio nagrinėjimo metu pats atsakovas patvirtino, kad tai buvo jo vykdomos veiklos pradžia, kad jis dar nebuvo susiformavęs klientų srauto. Atsakovas privalėjo įvertinti verslo riziką, kad jis gali dirbti nuostolingai, tam pasirengti ir turėti apyvartinių lėšų. Pirmosios instancijos teismas, priimdamas ginčijamą sprendimą, visiškai nepagrįstai visą atsakovo nepasisekusio verslo naštą perkėlė išimtinai apeliantui, ypač, kai beveik pusę metų atsakovas užėmė jo patalpas, jose vykdė veiklą, iš jos gavo pajamų, naudojo komunalinius išteklius, todėl priėmus ginčijamą sprendimą, apeliantas patiria didžiulį nuostolį.
Žemesnės instancijos teismas
3) Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai konstatavo, kad prekybos centras nebuvo atidarytas. Apelianto nuomone, prekybos centro atidarymas – tai užtikrinimas galimybės išsinuomotose patalpose be trukdžių vykdyti prekybą. Tokios sąlygos atsakovui buvo sudarytos nuo 2013 m. sausio 1 d., nuo kurios ir buvo skaičiuojamas nuomos mokestis: patalpos buvo įrengtos, suremontuotos, sutvarkytos, paruoštos klientų aptarnavimui, jose buvo visos reikalingos komunikacijos ir pan. Prekybos centro atidarymu laikytina faktinė situacija, kai prekybos centro patalpos yra tinkamai įrengtos ir pritaikytos komercinei veiklai vykdyti, ir ši veikla yra realiai vykdoma daugiau nei pusėje tam specialiai skirtų centro patalpų. Parduotuvė „Kubas“, užimanti daugiau nei pusę prekybos centro ploto, pradėjo vykdyti veiklą nuo 2012 m. gruodžio mėn. pabaigos. Nuo 2013 m. sausio 1 d. veiklą prekybos centre pradėjo ir smulkieji nuomininkai. Pastatas pripažintas tinkamu eksploatacijai 2012 m. gruodžio 28 d. Statybos užbaigimo aktu. Sutartyje nekalbama apie tai, kad apeliantas privalo užtikrinti visišką prekybos centro užimtumą.
Atsiliepimas
Atsiliepimu į apeliacinį skundą atsakovas UAB „Baltic fitness“ prašo apeliacinį skundą atmesti. Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas šiais argumentais:
1) 2012 m. gruodžio 12 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties 4.2 punktu šalys labai aiškiai ir nedviprasmiškai apibrėžė piniginės prievolės mokėti nuomos mokestį atsiradimo pradžios momentą, t.y. šalys susitarė, kad nuomos terminas ir nuomos mokestis pagal sutartį bus pradedamas skaičiuoti ir mokėti ne nuo prekybos centro valstybės institucijų pripažinimo tinkamu naudoti momento ar nuo to momento, kai bus užimta daugiau kaip pusė prekybos centro ploto, o būtent nuo prekybos centro atidarymo dienos. Sutarties 10.1 punkte buvo nustatyta, kad pagal sutartį arba susiję su ja pranešimai (informacija) privalo būti įforminami raštu, patvirtinti atsakingo asmens ir pristatyti, šioje sutartyje, šalių nurodytu adresu ir (ar) įteikiant pasirašytinai bendrovės vadovui ar jo įgaliotam asmeniui. Iki atsakovui 2013 m. birželio 27 d. nutraukiant Nuomos sutartį su apeliantu, apeliantas jokių pranešimų atsakovui apie prekybos centro „Galaktika“ atidarymą nepateikė, todėl apeliantas neturėjo teisės atsakovo atžvilgiu skaičiuoti nuomos mokestį. Apeliantui į bylą nepateikus jokių įrodymų apie Nuomos sutarties 4.2 punkte įtvirtintos nuostatos įgyvendinimą, pirmosios instancijos teismas visiškai pagrįstai atmetė apelianto ieškinį.
2) Apeliantas neįrodė sutartimi aptarto patalpų atidarymo fakto. 2012 m, gruodžio 28 d. statybos užbaigimo aktas įrodo tik tai, kad pastatas buvo priduotas valstybinėms institucijoms, bet tai nepatvirtina ir neįrodo tų aplinkybių, kad šią dieną įvyko oficialus prekybos centro atidarymas. Apeliantas nutyli, kad atsakovui, o taip pat kitiems nuomininkams, patalpas perdavė tuščias, neįrengtas, todėl akivaizdu, kad buvo reikalingas laikas jas įsirengti, pritaikyti savo veiklai. Iš antstolio D. S. 2013 m. birželio 11 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolo matyti, kad aplinkybių konstatavimo metu didesnė dalis prekybinių plotų pastate yra neužimti, jose nevykdoma jokia veikla, dalyje patalpų vyksta statybos ir apdailos darbai, girdimas statybų triukšmas bei jaučiamos dulkės, neveikia judantys laiptai, patalpose lankytojų ar klientų yra mažai, pastato išorė atrodo apleista, nėra reklaminių iškabų, tamsiu paros metu pastatas iš lauko apšviestas labai mažai. Minėtos aplinkybės buvo konstatuotos po daugiau nei 6 mėnesių, kai apeliantas teigia, kad įvyko prekybos centro atidarymas. Iš esmės padėtis apelianto prekybos centre nepasikeitė ir atsakovui vienašališkai nutraukus sutartį, t.y. 2013 m. lapkričio 20 d. Faktinių aplinkybių konstatavimo protokolu Nr. 32-13-333 konstatuota, kad didesnė dalis prekybinių plotų pastato, esančio (duomenys neskelbtini), viduje, yra neužimti, jose nevykdoma jokia veikla, neveikia judantys laiptai – eskalatorius. Taigi, priešingai nei teigiama apeliaciniame skunde, apeliantas atsakovui perdavė neįrengtas ir neparuoštas prekybai patalpas, jokių pranešimų, kaip tai nustatė Nuomos sutarties 4.2, 10.1 punktai, įskaitant apie pastato pripažinimą tinkamu naudoti ar prekybos centro veiklos pradžią, nei atsakovas, nei kiti nuomininkai negavo, ką patvirtino ir byloje apklausti liudytojai. Visos šios faktinės aplinkybės paneigia apelianto argumentus, kad atsakovas nuomos mokestį pagal sutartį turėjo pradėti mokėti nuo 2013 m. sausio 1 d.
3) Atsakovas įrodė, kad iki nutraukiant nuomos sutartį nuo 2013 m. birželio 27 d., t.y. per 6 mėnesius, pastate veikė mažiau nei pusė prekybos centre įrengtų patalpų, tebevyko kitų patalpų remonto darbai, neveikė visos pastato komunikacijos, ant pastato nebuvo tinkamų reklaminių iškabų, kurios informuotų klientus apie pastate vykdomą veiklą. Atsakovas į bylą taip pat pateikė įrodymus apie tai, kad atsakovas ne kartą yra reiškęs pretenzijas apeliantui dėl netinkamos nuomojamų patalpų būklės. Šias aplinkybes patvirtino ir byloje apklausti liudytojai bei jos konstatuotos antstolių faktinių aplinkybių konstatavimo protokoluose. Atsakovas, vadovaudamasis Nuomos sutarties 4.3 punktu, pervedė apeliantui dviejų nuomos užmokesčio dydžio sumos užstatą, t.y. savo sutartinius įsipareigojimus įvykdė, tuo tarpu apeliantas per 6 mėnesius taip ir neįvykdė savųjų – neužtikrino atsakovui galimybės išsinuomotose patalpose be trukdžių vykdyti prekybą.
Motyvuojamoji dalis
Apeliacinės instancijos teismo argumentai ir išvados
Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo teisinis ir faktinis pagrindas. Apeliacinės instancijos teismas taip pat ex officio patikrina, ar nėra absoliučių ginčijamo pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnis). Absoliučių ginčijamo pirmosios instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindų kolegija nenustatė.
Tarp bylos šalių kilęs ginčas dėl tarp jų 2012 m. gruodžio 14 d. pasirašytos negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), nuomos sutarties vykdymo. Ieškovas teismui pateiktu ieškiniu reikalavo priteisti iš atsakovo nuomos mokestį ir mokesčius už komunalines paslaugas už laikotarpį nuo 2013 m. sausio mėn iki 2013 m. gegužės mėn.
Pagal Nuomos sutarties 4.2 punktą, nuomos mokestis pradedamas skaičiuoti nuo prekybos centro atidarymo dienos. Esminis ginčas tarp šalių kilęs dėl šio sutarties punkto aiškinimo, t.y. vertinimo, ar prekybos centras ginčo laikotarpiu buvo atidarytas. Apelianto teigimu, prekybos centras buvo atidarytas nuo 2013 m. sausio 1 d., tuo tarpu atsakovas su tokiu vertinimu nesutinka.
CK 6.193 straipsnyje yra įtvirtintos pagrindinės sutarčių aiškinimo taisyklės: kiekviena sutartis turi būti aiškinama sąžiningai; pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu (subjektyvus sutarties aiškinimo metodas); jei šalių tikrųjų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys (objektyvus, loginis sutarties aiškinimo metodai); sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą, jos sudarymo aplinkybes (sisteminis, istorinis sutarties aiškinimo metodai); reikia atsižvelgti taip pat į įprastines sąlygas, nors jos sutartyje nenurodytos; kai yra abejonių dėl sutarties sąvokų, joms priskiriama priimtinausia, atsižvelgiant į tos sutarties prigimtį, esmę bei jos dalyką, reikšmė; kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai (contra proferentem taisyklė); visais atvejais sutarties sąlygos aiškinamos vartotojų ir sutartį prisijungimo būdu sudariusios šalies naudai; taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių tarpusavio santykių praktiką, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir papročius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus išplėstinės teisėjų kolegijos 2010 m. lapkričio 2 d. nutartis civilinėje byloje T Nr. 3K-7-49/2010).
Tarp šalių sudarytoje Nuomos sutartyje nėra expressis verbis apibrėžta, kas laikoma prekybos centro atidarymu. Teismų praktikoje laikomasi nuomonės, kad prekybos centro atidarymu laikytina faktinė situacija, kai centro patalpos yra tinkamai įrengtos ir pritaikytos komercinei veiklai vykdyti ir ši veikla yra realiai vykdoma daugiau nei pusėje tam specialiai skirtų centro patalpų. Tokią prasmę aptariamai nuostatai neabejotinai suteiktų verslininkai, nes prekybos centro užimtumas turi įtakos lankytojų (pirkėjų) srautui, kas savo ruožtu įtakoja ir centre komercine veikla užsiimančių asmenų apyvartą (pajamas) (Žr. pvz.: Lietuvos apeliacinio teismo 2012 m. lapkričio 28 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 2A-576/2012). Tokia diena gali būti siejama su oficialiu ir išviešintu prekybos centro atidarymu, didesnės dalies prekybos centre esančių patalpų užimtumu prekybos vietomis – tai labiau atitiktų verslo praktiką ir supratimą, nuo kada būtų galima laikyti realų (faktinį) prekybos centro atidarymą. Tai, kada pastatas pripažintas tinkamu eksploatacijai, neturi esminės reikšmės (Vilniaus miesto apylinkės teismo 2013 m. lapkričio 4 d. sprendimas civilinėje byloje Nr. 2-20088-592/2013). Taigi, apelianto argumentas, kad pirmosios instancijos teismas be pagrindo nesivadovavo 2012 m. gruodžio 28 d. Statybos užbaigimo aktu spręsdamas dėl prekybos centro atidarymo datos, kolegijos atmetamas kaip nepagrįstas.
Kolegija pažymi, kad byloje nėra jokių įrodymų, patvirtinančių oficialią ir išviešintą prekybos centro, esančio (duomenys neskelbtini), atidarymo datą. Apelianto teigimu, nuo 2013 m. sausio 1 d. prekybos centre veiklą pradėjo smulkieji nuomininkai, užimantys apie 800 kv.m. pastato ploto, be to, nuo 2012 m. gruodžio mėn pabaigos veiklą pradėjo parduotuvė „Kubas“, užimanti beveik pusę prekybos centro ploto, todėl prekybos centras turėjo būti laikomas atidarytu. Kolegija su tokiu apelianto vertinimu nesutinka.
Iš į bylą pateiktų įrodymų matyti, kad 2013 m. sausio 8 d. smulkieji nuomininkai užėmė 679,15 kv.m. prekybos centro ploto (b.l. 117, t. I), parduotuvė „Kubas“ – 2 000 kv.m. (įskaitant 300 kv.m. pagalbines patalpas), bendrojo naudojimo patalpos sudaro 540,29 kv.m., bendras prekybos centro plotas – 4992,66 kv.m. (b.l. 166-167, t. I). Taigi, 2013 m. sausio mėn. buvo užimta vos daugiau nei pusė prekybos centro patalpų, be to, byloje nėra duomenų, patvirtinančių, kad visose užimtose patalpose buvo realiai vykdoma komercinė veikla. Į bylą pateikti antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolai patvirtina, kad 2013 m. birželio 11 d. didesnė dalis prekybinių plotų dar buvo neužimti, dalyje patalpų tebevyko statybos ir apdailos darbai, neveikė judantys laiptai, pastato išorinė dalis atrodė apleista, nebuvo reklaminių iškabų (b.l. 51, t. I). 2013 m. lapkričio 20 d. buvo užimti 5 iš 9 prekybinių plotų, eskalatorius neveikė, pastato išorėje buvo įrengtos iškabos „Galaktika“ ir „Kubas prekybos centras“ (b.l. 133, t. I). 2013 m. gruodžio 17 d. tebebuvo įrengta tik dalis prekybos centro patalpų, kai kuriose patalpose nebuvo baigti statybos bei apdailos darbai, įrengtoje picerijoje reali veikla nebuvo vykdoma (b.l. 2-3, t. II). Pirmosios instancijos teisme apklausti liudytojai paaiškino, kad ginčo laikotarpiu centre vyko statybos, buvo šalta, iš išorės buvo sunku suprasti, kad centras yra veikiantis, pusė patalpų buvo neišnuomota, nebuvo centro pavadinimo iškabos (b.l. 173-174, t. I). Tarp ieškovo ir prekybos centro patalpų nuomininkų kilo ginčai. Įsiteisėjusiu Vilniaus miesto apylinkės teismo 2013 m. lapkričio 4 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. 2-20088-592/2013 konstatuota, kad ieškovas neįrodė, jog 2013 m. sausio – vasario mėn. prekybos centras buvo tinkamai atidarytas. Byloje nėra jokių duomenų, patvirtinančių, kad po 2013 m. kovo 1 d. sutuacija prekybos centre būtų pasikeitusi į gerąją pusę, priešingai, kaip jau minėta, į bylą pateikti antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolai patvirtina, jog prekybos centras nebuvo tinkamai įrengtas ir 2013 m. pabaigoje, o centro pavadinimo iškaba pakabinta tik po 2013 m. birželio mėn. Kolegija sutinka su apelianto argumentu, kad Nuomos sutartimi jis neįsipareigojo užtikrinti visiško prekybos centro užimtumo, tačiau, kolegijos vertinimu, prekybos centras, kuriame tebevyksta statybos darbai, neužimta didelė dalis prekybinio ploto, neveikia vidaus eskalatoriai, nėra tinkamų išorės iškabų, nėra oficialiai paskebta apie naujo prekybos centro atidarymą, negali būti laikomas tinkamai atidarytu prekybos centru, kaip tą turėtų suprasti analogiški ginčo šalims asmenys (verslininkai).
Kolegijos vertinimu, pagal tarp šalių sudarytos Nuomos sutarties nuostatas prekybos centro atidarymas ir atsakovo išnuomotų patalpų tinkamumas komercinei veiklai vykdyti negali būti tapatinami. Nors byloje neginčijama, kad atsakovas buvo įsikėlęs į išnuomotas patalpas, tai savaime nereiškia, kad buvo tinkamai įvykdyta Nuomos sutarties 4.2 punkto sąlyga. Sutartyje nėra nuostatų, draudžiančių patalpas atsakovui perduoti anksčiau nei prekybos centro atidarymo dieną. Nuomos sutarties 4.2 punktas nuomos mokesčio skaičiavimo pradžią susieja ne su faktiniu atsakovo įsikėlimu į ginčo patalpas, o būtent su prekybos centro atidarymu. Be to, nors apeliantas teigia, kad atsakovas vykdė komercinę veiklą ginčo patalpose ginčo laikotarpiu ir gavo iš to naudos, byloje surinkti įrodymai to nepatvirtina. Atsakovo atstovė pirmosios instancijos teismo posėdžio metu paaiškino, kad verstis prekyba negalėjo, 6 mėnesius laukė, kol bus sutvarkytos centro patalpos (b.l. 90, t. I). Tai, kad atsakovas negalėjo tinkamai naudotis išnuomotomis patalpomis dėl greta esančių patalpų įrengimo darbų, matyti ir iš šalių susirašinėjimo (b.l. 98, t. I).
Atsižvelgdama į išdėstytus argumentus teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai pripažino, jog byloje surinkti įrodymai nepatvirtina Nuomos sutarties 4.2 punkto sąlygos įvykdymo, ir tuo pačiu pagrįstai atmetė ieškovo reikalavimą dėl nuomos mokesčio priteisimo iš atsakovo.
Nuomos sutarties 4.2 punktas su prekybos centro atidarymu sieja tik nuomos mokesčio skaičiavimo pradžią, o Nuomos sutarties nuostatos, numatančios patalpų komunalinių paslaugų išlaidų dengimą, šios atsakovo pareigos su prekybos centro atidarymo diena nesieja. Pirmosios instancijos teismas nurodytą ieškinio reikalavimų dalį atmetė remdamasis tuo, kad ieškovas neįrodė savo reikalavimo pagrįstumo, t.y. nepateikė teismui įrodymų, patvirtinančių jo turėtas išlaidas komunalinėms paslaugoms apmokėti ir įrodymų, pagrindžiančių atsakovui tenkančią išlaidų dalį. Apeliaciniame skunde jokie argumentai dėl šios pirmosios instancijos teismo išvados nepagrįstumo nepateikiami (CPK 320 straipsnis). Be to, byloje nustatyta, kad atsakovas yra sumokėjęs ieškovui 5 000 Lt nuomos mokesčio avansą pagal Nuomos sutarties 4.3 punktą. Pagal Nuomos sutarties 4.4 punktą, ieškovas turi teisę išskaičiuoti įsiskolinimus pagal Nuomos sutartį iš iš nuomininko sumokėtos sumos. Ieškovo į bylą pateikta skolos paskaičiavimo lentelė (b.l. 34, t. I) patvirtina, kad iš atsakovo sumokėtų sumų buvo dengiamas tiek nuomos mokestis, tiek mokesčiai už komunalines paslaugas. Teismui nustačius, kad atsakovas nebuvo įgijęs pareigos mokėti nuomos mokestį Nuomos sutarties galiojimo laikotarpiu, ieškovo reikalavimui dėl mokesčių už komunalines paslaugas esant mažesniam nei atsakovo ieškovui sumokėta suma, pirmosios instancijos teismas pagrįstai sprendė, kad atsakovas nėra skolingas ieškovui jo nurodomos sumos, ir pagrįstai šią ieškovo reikalavimų dalį atmetė.
Atsižvelgdama į išdėstytus argumentus kolegija sprendžia, kad naikinti ginčijamą pirmosios instancijos teismo sprendimą remiantis apeliaciniame skunde nurodytais argumentais nėra pagrindo, todėl apelianto apeliacinis skundas atmetamas, o ginčijamas pirmosios instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas.
Atmetus apeliacinį skundą, atsakovui iš ieškovo priteisiama 701,80 Lt (203,26 EUR) bylinėjimosi apeliacinės instancijos teisme išlaidų.
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasi CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, kolegija
nutaria:
Apeliacinį skundą atmesti.
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2014 m. vasario 24 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti iš ieškovo UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ 203,26 EUR (du šimtus tris eurus dvidešimt šešis euro centus) bylinėjimosi apeliacinės instancijos teisme išlaidų atsakovo UAB „Baltic fitness“ naudai.