- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2012-11-28
- Bylos Nr.
- 2A-576/2012
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Danutė Milašienė, Vytas Milius, Vigintas Višinskis
- Ieškovas
- uždarosios akcinės bendrovės „Žaliakalnio pasažas“
- Atsakovas
- uždarajai akcinei bendrovei „Dinata“
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Danutės Milašienės, Vyto Miliaus ir Viginto Višinskio (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas),
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo apelianto uždarosios akcinės bendrovės „Žaliakalnio pasažas“ apeliacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo 2011 m. kovo 16 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo uždarosios akcinės bendrovės „Žaliakalnio pasažas“ ieškinį atsakovui uždarajai akcinei bendrovei „Dinata“ dėl įsiskolinimo priteisimo ir sutarties nutraukimo bei atsakovo uždarosios akcinės bendrovės „Dinata“ priešieškinį ieškovui uždarajai akcinei bendrovei „Žaliakalnio pasažas“ dėl nuostolių atlyginimo ir baudos priteisimo.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
Ieškovas UAB „Žaliakalnio pasažas“ nurodė, kad 2008 m. gegužės 20 d. sudarė su atsakovu UAB „Dinata“ negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį (toliau – Nuomos sutartis), kuria ieškovas įsipareigojo suteikti atsakovui ateityje patalpas būsimame prekybos centre. 2008 m. rugsėjo 15 d. papildomu susitarimu buvo sutarta, kad atsakovas pradės eksploatuoti išsinuomotas patalpas neatidarytame prekybos centre. Veiklą išsinuomotose patalpose atsakovas pradėjo 2008 m. spalio 25 d. Nuo veiklos pradžios atsakovas privalėjo mokėti mėnesinį 16 100 Lt (plius PVM) dydžio nuomos mokestį; susitarimas dėl nuomos mokesčio dydžio pakeitimo nebuvo sudarytas. Atsakovas nuomos nemokėjo ir už tris mėnesius liko skolingas 57 477 Lt. 2009 m. sausio 27 d. raštu ieškovas informavo atsakovą, kad nutraukia Nuomos sutartį dėl atsakovo kaltės. 2009 m. vasario 4 d. raštu ieškovas nurodė atsakovui, kad, remiantis Nuomos sutarties sąlygomis bei 2009 m. sausio 27 d. raštu, Nuomos sutartis nustoja galioti praėjus mėnesiui nuo pranešimo apie jos nutraukimą, jeigu nuoma nebus sumokėta. 2009 m. vasario 27 d. šalys pasirašė atsakovo išsinuomotų patalpų perdavimo-priėmimo aktą, kuriuo patalpos buvo grąžintos ieškovui. Atsakovas nesutinka, kad Nuomos sutartis buvo nutraukta dėl jo kaltės. Remdamasis išdėstytu, ieškovas prašė: 1) pripažinti atsakovą iš esmę pažeidusiu prievolę ir nutraukti Nuomos sutartį; 2) priteisti iš atsakovo 57 477 Lt dydžio skolą bei procesines palūkanas.
Atsiliepimas
Atsakovas UAB „Dinata“ nurodė, kad buvo įsteigtas 2008 m. balandžio mėn. Pažymėjo, kad planavo pradėti mažmeninę prekybą žinomais prekės ženklais pažymėtais tekstilės gaminiais. Tam atsakovo akcininkas paėmė kreditą, atsakovas pasirašė bendradarbiavimo sutartį su prekių ženklų savininku (naudotoju) dėl jų naudojimo Lietuvoje, kuria taip pat įsipareigojo užtikrinti tam tikrą prekybos apyvartą. Prekių ženklų savininkas (naudotojas) pateikė atsakovui parduotuvės koncepciją, pagal kurią turėjo būti prekiaujama ne mažesnio nei 200 m² dydžio patalpoje, esančioje prestižinėje miesto dalyje, šalių kitų atitinkamos kokybės prekių ženklų. Kaip tik tuo metu ieškovas statė prekybos centrą. Ieškovas deklaravo, kad patalpos bus skirtos prestižiniams bei žinomiems prekės ženklams, kad beveik visos patalpos jau yra išnuomotos, kas prekybos centre užtikrintų atitinkamų lankytojų ir pirkėjų srautą. To pasėkoje buvo sudaryta Nuomos sutartis. Prekybos centras turėjo būti atidarytas 2008 m. liepos mėn., tačiau buvo aiškiai matyti, kad dėl netinkamai vykdomų statybos darbų to nebus padaryta. Prekybos centro atidarymo datai atsakovas jau buvo užsakęs visą prekybos įrangą, suprojektuotą pagal išsinuomotas patalpas, bei produkciją; produkcija ir įranga buvo saugomos muitinės sandėliuose. Buvo žadėta, kad prekybos centras bus atidarytas 2008 m. rugpjūtį, tačiau to vėl nebuvo padaryta. Kadangi dėl prekių ir įrangos saugojimo muitinės sandėliuose didėjo sąnaudos, artėjo terminas jas atsiimti, atsakovas buvo priverstas įsikurti prekybos centre, nelaukiant, kol jis bus visiškai atidarytas. Dėl centre vykstančių statybos darbų, klientų srautai buvo labai maži, kas įtakojo mažą apyvartą. Situacija nepasikeitė iki pat Nuomos sutarties pabaigos – buvo išnuomotos tik trys patalpos prekybai. Atsakovo teigimu, ieškovas nevykdė savo įsipareigojimų atidaryti prekybos centrą, užtikrinti pirkėjų srautą, taip pat kitų Nuomos sutartimi prisiimtų pareigų. 2009 m. sausio 28 d., darbo metu, ieškovas savavališkai atjungė elektrą atsakovo išsinuomotose patalpose; 2009 m. vasario 2 d. ieškovas neleido patekti į išsinuomotas patalpas, teko kvieti policiją; 2009 m. vasario 25 d. atsakovas neleido pasiimti prekių, vėl išjungė elektrą. Dėl ieškovo netinkamo Nuomos sutarties vykdymo buvo nutrauktos atsakovo su tiekėjais sudarytos franšizės sutartys. Atsakovas buvo priverstas nutraukti Nuomos sutartį dėl ieškovo kaltės. Pagal Nuomos sutarties 7.2.5.3 punktą, nuomininkui nutraukus sutartį, nuomotojas turi sumokėti 6 mėnesių nuomos dydžio baudą; tokiu būdu bauda siekia 114 954 Lt. Ieškovas taip pat turėtų atlyginti atsakovui į išsinuomotų patalpų įrengimą investuotas lėšas, išlaidas reklamai išsinuomotų patalpų adresu bei persikraustymo išlaidas – iš viso 87 834,97 Lt. Remdamasis išdėstytu, atsakovas prašė priteisti iš ieškovo 87 834,97 Lt nuostoliams atlyginti, 114 954 Lt dydžio baudą bei procesines palūkanas.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
Kauno apygardos teismas 2011 m. kovo 16 d. sprendimu ieškinį atmetė, priešieškinį tenkino iš dalies. Teismas priteisė atsakovui iš ieškovo 87 834,97 Lt nuostoliams atlyginti bei 50 000 Lt baudą; kitą priešieškinio dalį atmetė.
Teismas konstatavo, kad ieškovas netinkamai vykdė Nuomos sutartį. Atsakovas turėjo teisę pradėti naudotis išsinuomotomis patalpomis nuo jų priėmimo-perdavimo akto pasirašymo dienos, tačiau ieškovas šio akto atsakovui neperdavė. Pagal Nuomos sutartį, tik esant patalpų priėmimo-perdavimo aktui, atsakovas galėjo pradėti atlikti jų įrengimo darbus. Nuomos sutartimi ieškovas įsipareigojo perduoti visiškai įrengtas patalpas, tačiau pastarosios, kuriose yra ir atsakovo išsinuomotos patalpos, iki šiol nėra pripažintos tinkamomis naudotis, kaip tai nustatyta aplinkos ministro 2002 m. gegužės 14 d. įsakymu Nr. 242 patvirtintame STR 1.11.01:2002 „Statinių pripažinimo tinkamais naudotis tvarka“. Teismo nuomone, tai reiškia, kad prekybos centras nėra atidarytas. Ieškovai taip pat pripažino, kad patalpų baigtumas yra 100 proc., tačiau jos nėra pripažintos tinkamomis naudoti. Teismo vertinimu, bet kokia veikla tokiose patalpose yra negalima. Ieškovas, kaip tai numatė papildomas susitarimas Nr. 1, nepranešė atsakovui tikslios prekybos centro atidarymo datos. Teismas pažymėjo, kad centras nebuvo atidarytas ir 2008 m. rugsėjo 15 d., kai šalys sudarė papildomą susitarimą Nr. 2. Juo buvo sutarta pradėti eksploatuoti patalpas neatidarytame prekybos centre. Šiame susitarime taip pat numatyta, kad iki centro atidarymo nuomos mokestis bus skaičiuojamas ir mokamas kiekvieno mėnesio pabaigoje pagal atskirą susitarimą, įvertinant to mėnesio apyvartą. Teismas nurodė, kad 2009 m. sausio 21 d. ieškovas atsakovui pranešė, jog šalys nepasirašė atskiro susitarimo, pagal kurį turėjo būti skaičiuojamas nuomos mokestis iki bus atidarytas prekybos centras, todėl ieškovas pripažino atitinkamą susitarimo Nr. 2 punktą negaliojančiu. Teismo nuomone, toks aptariamo susitarimo pakeitimas laikytinas netinkamu sutarties vykdymu, nes buvo atliktas vienasmeniškai (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.205 str., 6.223 str. 1 d.). Teismas taip pat nurodė, kad 2009 m. vasario 2 d. ieškovas savavališkai užrakino atsakovo išsinuomotų patalpų duris; dėl to buvo iškviesta policija. Teismo vertinimu, kadangi ieškovas neperdavė atsakovui išsinuomotų patalpų, kliudė jomis naudotis pagal Nuomos sutarties sąlygas, yra pagrindas sutartį nutraukti (CK 6.498 str. 3 p., 6.535 str. 2 d.). Teismo nuomone, ieškovo reikalavimas priteisti 57 477 Lt nuomos mokesčio yra nepagrįstas, nes ieškovai netinkamai vykdė Nuomos sutartį ir papildomą susitarimą Nr. 2. Teismas pažymėjo nesivadovavęs ieškovo direktoriaus S. Bulatov parodymais, kadangi pastarasis tepaaiškino, kad norėjo išspręsti ginčą taikiai. Teismas nurodė, kad atsakovas, įsirengdamas išsinuomotas patalpas, patyrė 87 834,97 Lt dydžio išlaidas. Kadangi ieškovas jų pagrįstumo ir dydžio neginčijo, teismas pažymėjo plačiau dėl jų nepasisakantis ir sprendžiantis, kad tai yra atsakovo nuostoliai, patirti dėl ieškovo prievolės nevykdymo. Teismas, remdamasis Nuomos sutarties 7.2.5.3 ir 7.3 punktais, konstatavo, kad atsakovas turi teisę reikalauti iš ieškovo baudos. Kadangi, teismo nuomone, reikalaujamos baudos dydis nėra proporcingas turėtiems nuostoliams, baudą sumažino iki 50 000 Lt.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai
Apeliantas UAB „Žaliakalnio pasažas“ prašo panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimo dalį, kuria atmestas ieškinys ir iš dalies tenkintas priešieškinis, ir šioje dalyje priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti, o priešieškinį visiškai atmesti. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:
1. Teismas nepasisakė dėl ieškinio reikalavimo pripažinti atsakovą iš esmės pažeidusiu prievolę, taip pat nenurodė motyvų dėl reikalavimo priteisti nuompinigius atmetimo (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 270 str.).
2. Teismas neteisingai vertino patalpų priėmimo-perdavimo akto nebuvimą nuomos teisiniuose santykiuose (CK 6.535 str. 2 d.). Byloje neabejotinai nustatyta, kad patalpos atsakovui buvo perduotos, jose atsakovas vykdė savo tiesioginę veiklą. Byloje yra patalpų grąžinimo aktas.
3. Teismas netinkamai vertino papildomame susitarime Nr. 2 numatyto atskiro susitarimo dėl nuomos mokesčio dydžio nepasirašymo reikšmę. Teismas klaidingai sprendė, kad apeliantas 2009 m. sausio 21 d. raštu vienasmeniškai pakeitė nurodytą papildomą susitarimą. Šiame rašte atsakovas nurodė, kad susitarime nustatytos sąlygos dėl atskiro susitarimo negali įvykdyti dėl atsakovo kaltės – atsakovas dėl mažesnės kainos nesiderėjo, siekė visai nemokėti, neteikė savo apyvartos duomenų. Kadangi atskiras susitarimas dėl nuomos mokesčio dydžio nebuvo pasiektas, todėl Nuomos sutarties sąlyga dėl nuomos mokesčio nenustojo galioti ir buvo privaloma atsakovui.
4. Teismas netinkamai vertino aplinkybę, kad patalpų baigtumas yra 100 proc., tačiau nėra patalpų pripažinimo tinkamomis naudoti akto. Tokio akto būtinumas Nuomos sutartyje nebuvo numatytas. Papildomame susitarime Nr. 2 buvo sutarta pradėti eksploatuoti patalpas neatidarytame prekybos centre; toks susitarimas yra nenuginčytas. Išvada, kad bet kokia veikla 100 proc. baigtumo patalpose negalima, yra niekuo nepagrįsta.
5. Teismas nepagrįstai konstatavo, kad prekybos centras nebuvo atidarytas. Apelianto nuomone, prekybos centro atidarymas – tai užtikrinimas galimybės išsinuomotose patalpose be trukdžių vykdyti prekybą. Tokios sąlygos atsakovui buvo sudarytos 2008 m. spalio mėn.: patalpos buvo suremontuotos, sutvarkytos, paruoštos klientų aptarnavimui, jose buvo visos reikalingos komunikacijos ir pan. Tik dėl vienam atsakovui žinomų priežasčių jo verslas nesisekė, tačiau atsakovas dėl to kaltina apeliantą, jo patalpas. Nuomos sutartyje ir papildomuose susitarimuose net žodžiu nėra užsiminta, kad atsakovas privalo užtikrinti visišką prekybos centro užimtumą, su juo nesiejamas nuomos mokesčio dydis. Apeliantas taip pat niekada nebuvo įsipareigojęs užtikrinti klientų srautus atsakovui.
6. Teismas nepasisakė dėl atsakovo atlikto Nuomos sutarties nutraukimo teisėtumo. Atsakovo pozicija, kad jis Nuomos sutarties nenutraukė, prieštarauja paties atsakovo 2009 m. vasario 25 d. raštui, kuriame jis nurodo nutraukiantis sutartį. Teismas privalėjo spręsti, kas pažeidė sutartį, ar atsakovas nutraukė sutartį teisėtai, ar yra pagrindas nutraukti sutartį dėl atsakovo kaltės. Apelianto nuomone, atsakovas neturėjo nei faktinio, nei teisinio pagrindo sutarčiai nutraukti. Atsakovas neįspėjo apie Nuomos sutarties nutraukimą prieš 30 d., kaip tai numato pati sutartis, todėl sutarties nutraukimas yra neteisėtas. Teismas, konstatuodamas, kad yra pagrindas nutraukti Nuomos sutartį, nes apeliantas neperdavė atsakovui išnuomotų patalpų, kliudė jomis naudotis, neįvertino paties atsakovo pripažinto fakto, jog jis išsinuomotose patalpose veiklą vykdė. Nesuprantama, kaip galima neperduotose patalpose vykdyti veiklą, kaip gali apeliantas kliudyti tokiomis patalpomis naudotis. Aplinkybė, kad apeliantas būtų kliudęs atsakovui naudotis patalpomis, nėra įrodyta. Ji grįsta tik ieškovo rašytais pareiškimais ir duotais paaiškinimais. Policija nenustatė, kad ieškovas būtų tyčia atjungęs elektrą atsakovui. Tuo tarpu išnuomotos patalpos buvo užrakintos siekiant apsaugoti atsakovo prekes.
7. Teismas nepagrįstai kartu priteisė nuostolių atlyginimą ir baudą, nes netesybos turi būti įskaitomos į nuostolių atlyginimą (CK 6.73 str. 1 d.). Be to, atsakovas pagal Nuomos sutartį neturėjo teisės reikalauti nuostolių, pasireiškusių išlaidomis dėl patalpų pagerinimo, atlyginimo. Sutarties 2.3 punktas numatė, kad patalpas įrengia nuomotojas nuomininko lėšomis pagal atskirai pasirašytą sutartį su nuomininku. Tokia sutartis nebuvo pasirašyta, atsakovas nusprendė įsirengti patalpas pats. Iš Nuomos sutarties 2.1, 3.14 punktų seka, kad, nutraukus sutartį, patalpų pagerinimų išlaidos neturi būti kompensuotos.
Atsiliepimas
Atsakovas UAB „Dinata“ prašo atmesti apeliacinį skundą.
Atsiliepime iš esmės palaikomi pirmosios instancijos teismo argumentai. Papildomai pažymima, kad teismas neteisingai patalpų įrengimo ir reklamos išlaidas laikė nuostoliais. Tai yra nepagrįstas apelianto praturtėjimas, kadangi apeliantas be teisėto pagrindo susigrąžino įrengtas ir išreklamuotas patalpas, kurių vertė dėl to išaugo, bei išnuomojo jas kitam asmeniui. Dėl šios priežasties nėra pagrindo remtis įstatymo nuostatomis dėl nuostolių ir netesybų santykio.
Motyvuojamoji dalis
IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Dėl šalių įsipareigojimų pagal Nuomos sutartį ir jų vykdymo
Nuomos sutartimi šalys sutarė dėl prekybai skirtų negyvenamųjų patalpų nuomos būsimame (statomame) prekybos centre (sutarties preambulė, 1.1, 1.4 p.). Prekybos centras, o tiksliau centro veiklos pradžia ir tolimesnis veikimas, buvo labai svarbi šalių susitarimo sąlyga. Tai, be kita ko, patvirtina Nuomos sutarties bei papildomų susitarimų prie jos nuostatos. Pavyzdžiui, atsakovas įsipareigojo pradėti vykdyti veiklą išsinuomotose patalpose nuo prekybos centro atidarymo dienos (sutarties 3.11, 6.2 p.); nuo atsakovo veiklos pradžios išsinuomotose patalpose prasideda nuomos terminas, kuris gali būti nukeltas (keičiamas) tik apeliantui nukėlus prekybos centro atidarymo dieną (sutarties 2.1, 2.2 p.); pareiga sumokėti užstatą atsakovui kyla tik po to, kai apeliantas praneša atsakovui tikslią prekybos centro atidarymo datą (papildomas susitarimas Nr. 1); atsakovui įsikėlus į išsinuomotas patalpas dar neatidarytame prekybos centre, sutarta, kad iki centro atidarymo dienos nuomos mokestis bus skaičiuojamas atsižvelgiant į atsakovo apyvartą (papildomas susitarimas Nr. 2).
Nuomos sutartyje (papildomuose susitarimuose) nėra expressis verbis apibrėžta, kas laikoma prekybos centro atidarymu. Teisėjų kolegijos vertinimu, nagrinėjamu atveju prekybos centro atidarymu laikytina faktinė situacija, kai centro patalpos yra tinkamai įrengtos ir pritaikytos komercinei veiklai vykdyti ir ši veikla yra realiai vykdoma daugiau nei pusėje tam specialiai skirtų centro patalpų. Tokią prasmę aptariamai nuostatai neabejotinai suteiktų verslininkai, nes prekybos centro užimtumas turi įtakos lankytojų (pirkėjų) srautui, kas savo ruožtu įtakoja ir centre komercine veikla užsiimančių asmenų apyvartą (pajamas) (CK 6.193 str. 1 d.). Šitokį aiškinimą patvirtina ir nurodytos Nuomos sutarties 2.1, 2.2, 3.11, 6.2 punktų bei papildomų susitarimų Nr. 1, 2 nuostatos, taip pat apeliantės atstovės teiginys bylos nagrinėjimo metu, jog su centre gėlėmis prekiaujančiu asmeniu sutarta, kad jis nemokės nuomos mokesčio tol, kol nebus išnuomota 95 proc. centro patalpų (T. 2, b. l. 5). Teisėjų kolegija kartu pažymi, kad prekybos centro veiklos pradžios ir tolimesnio veikimo sąlygojamas lankytojų srautas taip pat patvirtina tokios sąlygos svarbą šalių sutartiniuose santykiuose.
Apelianto pareiga atidaryti prekybos centrą nėra konkrečiai nurodyta Nuomos sutartyje, tačiau akivaizdžiai išplaukia iš šios sutarties esmės (CK 6.189 str. 1 d., 6.193 str. 2 d.). Iš Nuomos sutarties 2.1, 2.2, 3.11, 4.3, 6.2 punktų seka, kad apeliantas turėjo atidaryti prekybos centrą iki 2008 m. liepos 25 d. Nepaisant to, ir 2009 m. vasario 27 d., kai atsakovas grąžino apeliantui išsinuomotas patalpas, prekybos centras nebuvo atidarytas anksčiau nurodyta prasme – komercinę veiklą jame vykdė tik keli asmenys (T. 1, b. l. 79-82). Atsižvelgiant į aukščiau nurodytą sąlygos dėl prekybos centro atidarymo svarbą, šios pareigos nevykdymas laikytinas esminiu Nuomos sutarties pažeidimu (CK 6.217 str. 2 d. 1 p., 6.256 str. 4 d.). Atkreiptinas dėmesys, kad, minėta, papildomu susitarimu Nr. 2 buvo sutarta pradėti veiklą išsinuomotose patalpose nepaisant neatidaryto prekybos centro, tačiau šis susitarimas nepanaikino aptariamos apelianto pareigos, ką patvirtina jame nustatyta sąlyga iki centro atidarymo skaičiuoti nuomos mokestį nuo konkrečios atsakovo apyvartos.
Nuomos sutartyje, numačiusioje, kad nuomos terminas prasideda ir nuomos mokestis skaičiuojamas pradėjus atsakovui veiklą išsinuomotose patalpose atidarytame prekybos centre (2.1, 2.2, 3.11, 4.3, 6.2 p), nurodytas nuomos mokestis siekia 16 100 Lt (plius PVM). Kadangi vėliau buvo sutarta, kad atsakovas veiklą išsinuomotose patalpose pradės nesant atidarytam prekybos centrui, šalys papildomu susitarimu Nr. 2 sulygo, jog iki centro atidarymo nuomos mokestis bus skaičiuojamas ir mokamas kiekvieną mėnesį pagal atskirą susitarimą, įvertinant to mėnesio apyvartą. Šalių paaiškinimai bylos nagrinėjimo metu, taip pat faktas, kad apeliantas sąskaitas už nuomą atsakovui pateikė tik 2009 m. sausio mėn. pabaigoje (T. 1, b. l. 67, 69, ), patvirtina tarp šalių vykusias derybas dėl nurodyto susitarimo sudarymo. Nepaisant to, sutarimo pasiekti nepavyko. Pažymėtina, kad apeliantas neįrodė, jog tokio susitarimo nepavyko pasiekti dėl atsakovo kaltės (CPK 178 str.). Teisėjų kolegijos vertinimu, nagrinėjamoje situacijoje nėra pagrindo laikyti, kad, nepavykus susitarti dėl kitokio nuomos mokesčio dydžio, turėtų būti taikomas Nuomos sutartyje numatytas nuomos dydis. Tokia išvada darytina atsižvelgiant į tai, kad, minėta, prekybos centro veiklos pradžia ir tolimesnis veikimas turi neabejotiną įtaką lankytojų (pirkėjų) srautams, sąlygojantiems ir centre prekiaujančių asmenų apyvartą (pajamas). Todėl tokio paties nuomos mokesčio dydžio taikymas tiek tuo atveju, kai atsakovas veikia atidarytame prekybos centre, tiek tuo atveju, kai veikia neatidarytame centre, nėra teisingas atsakovo atžvilgiu ir neatitinka šalių sudarytos Nuomos sutarties esmės. Šiuo atveju laikytina, kad nuomos mokesčio dydžio nenustatymas pagal papildomą susitarimą Nr. 2 yra spraga, kurią ginčo atveju turi užpildyti teismas (CK 6.195 str., 6.487 str. 2 d.). Pažymėtina, kad atsakovas tinkamai neįrodė savo argumento, jog šalys buvo sutarusios iki prekybos centro atidarymo apskritai neskaičiuoti nuomos mokesčio (CPK 178 str.).
Apeliantas buvo pateikęs atsakovui ir tokią sąskaitą, pagal kurią nuomos mokesčio dydis siekė 5 000 Lt (plius PVM) per mėnesį (vėliau ją panaikino) (T. 1, b. l. 68-70). Savo ruožtu atsakovas susirašinėjime su apeliantu buvo nurodęs, kad už laikotarpį iki 2009 m. sausio 1 d. būtų galima skaičiuoti 10 proc., o nuo 2009 m. sausio 1 d. – 20 proc. dydžio jo apyvartos nuomos mokestį (T. 1, b. l. 72-75). Įvertinus atsakovo 2008 m. pardavimo pajamas pagal jo paties pateiktą pelno (nuostolių) ataskaitą (T. 1, b. l. 91) – 53 740 Lt, matyti, kad 10 proc. nuo apyvartos sudaro 2 687 Lt per mėn., o 20 proc. – 5 374 Lt per mėn. (laikytina, kad 2008 m. pajamos buvo gautos tik iš veiklos prekybos centre ir tik per du mėnesius; jokių duomenų, kad atsakovas būtų vykdęs kitą veiklą, nėra). Apelianto siūlytas 5 000 Lt nuomos mokestis siekia 18,6 proc. nurodytos atsakovo apyvartos per mėnesį. Teisėjų kolegija, įvertinusi šias aplinkybes, laiko, kad 5 000 Lt (plius PVM) dydžio mėnesinis nuomos mokestis atitinka teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principus, ir juo remiasi šioje byloje.
Tuo metu, kai apeliantas 2009 m. sausio 27 d. ir 2009 m. vasario 4 d. raštais (T. 1, b. l. 33, 49-50) informavo atsakovą apie ketinimą nutraukti Nuomos sutartį, atsakovo įsiskolinimas už nuomą už tris mėnesius pagal aukščiau nurodytą nuomos mokesčio dydį sudarė 15 000 Lt plius PVM arba 17 850 Lt su PVM. Pagal Nuomos sutarties 7.2.3.3 punktą bei CK 6.497 straipsnio 1 d. 3 punktą toks nuomos mokesčio nemokėjimas suteikė teisę apeliantui nutraukti sutartį. Tačiau šiuo atveju reikia atkreipti dėmesį į tai, kad 2008 m. birželio 25 d. atsakovas buvo sumokėjęs apeliantui 16 100 Lt dydžio užstatą (T. 2, b. l. 29-31). Teisėjų kolegijos vertinimu, ši suma, šalims nepavykstant susitarti dėl kitokio nuomos mokesčio dydžio, padengė didžiąją dalį atsakovo įsiskolinimo, o likusi skola – 1 750 Lt – nesuteikė apeliantui teisės vienašališkai nutraukti sutartinius santykius nei pagal Nuomos sutartį, nei pagal įstatymą.
Apeliantas ieškinyje kėlė reikalavimą nutraukti Nuomos sutartį dėl atsakovo kaltės (nuomos mokesčio nemokėjimo) bei priteisti nesumokėtą 57 477 Lt dydžio nuomos mokestį. Teisėjų kolegijos vertinimu, nutraukti Nuomos sutartį nėra pagrindo, nes ji jau yra nutraukta paties apelianto iniciatyva. Tokią išvadą patvirtina faktas, kad atsakovo išsinuomotos patalpos buvo grąžintos apeliantui praėjus lygiai mėnesiui po apelianto įspėjimo apie Nuomos sutarties nutraukimą, kaip ir numatė pati sutartis (7.2.5 p.) (T. 1, b. l. 33, 46, 49-50). Tokioje situacijoje atsakovo raštas, pateiktas likus dviem dienom iki patalpų grąžinimo, dėl Nuomos sutarties nutraukimo (T. 1, b. l. 85-86) neturi esminės reikšmės, be to, atsakovo atstovas bylos nagrinėjimo metu teigė, kad atsakovas sutarties nenutraukė (T. 1, b. l. 103, 106). Dėl šios priežasties pirmosios instancijos teismas nepagrįstai sprendimo motyvuojamojoje dalyje nurodė nutraukiantis sutartį dėl apelianto kaltės. Teisėjų kolegija taip pat pažymi, kad faktas, jog atsakovo įsiskolinimas už nuomą nuo apelianto pranešimo apie sutarties nutraukimą iki patalpų grąžinimo apeliantui nuo 1 750 Lt išaugo iki 7 700 Lt (1 750 Lt skolos likutis + 5 000 Lt (plius PVM) nuomos mokestis už vieną mėn.), retrospektyviai nepanaikino apelianto atlikto Nuomos sutarties nutraukimo neteisėtumo. Kita vertus, tai neatėmė iš apelianto teisės reikalauti priteisti šį įsiskolinimą ir 6 proc. dydžio procesines palūkanas (CK 6.37 str. 2 d., 6.210 str. 2 d., 6.221 str.). Atsakovo nurodomi apelianto trukdymai naudotis išsinuomotomis patalpomis (T. 1, b. l. 71, 76-78, 83, 89; prijungta ikiteisminių tyrimų medžiaga), net jei ir būtų įrodyta, kad juos visus tyčia atliko ieškovas, dėl savo trumpalaikiškumo nesudaro pagrindo mažinti susidariusį atsakovo įsiskolinimą už patalpų nuomą. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai visiškai atmetė apelianto reikalavimą priteisti nuomos mokestį, todėl aptariama sprendimo dalis keistina, priteisiant apeliantui iš atsakovo 7 700 Lt dydžio įsiskolinimą ir 6 proc. dydžio procesines palūkanas (CPK 330 str.).
Pripažinus, kad dėl nuomos santykių pasibaigimo yra kaltas apeliantas, atsakovas turi teisę į nuostolių, patirtų dėl tokių neteisėtų veiksmų, atlyginimą (CK 6.256 str. 2 d.). Tokiais nuostoliais priešieškiniame pareiškime atsakovas iš esmės laikė investicijas į išsinuomotas patalpas ir veiklą jose bei persikraustymo išlaidas (T. 1, b. l. 116-117). Teisėjų kolegija pažymi, kad Nuomos sutarties nuostatos, reglamentuojančios atsakovo išlaidų išsinuomotoms patalpoms pagerinti, patobulinti ir pertvarkyti (3.14 p.), nagrinėjamu atveju netaikytinos, nes sutartis baigėsi dėl apelianto kaltės ir atsakovas reikalavo atlyginti tuo padarytus nuostolius. Atkreiptinas dėmesys, kad papildomu susitarimu Nr. 2 visiškai įrengti išsinuomotas patalpas įsipareigojo atsakovas, o byloje nėra duomenų, jog apeliantas būtų reiškęs atsakovui bet kokias pretenzijas dėl netinkamo patalpų pertvarkymo ir įrengimo.
Atsakovas nurodė, kad aukščiau aptarti nuostoliai siekia 87 834,97 Lt. Nors apeliantas bylos nagrinėjimo metu neigė tokio dydžio nuostolių pagrįstumą, tačiau konkrečių argumentų nepateikė, taip pat atsisakė prašymo skirti ekspertizę jų dydžiui nustatyti. Byloje esantis antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas (T. 1, b. l. 87-88) patvirtina, kad išsinuomotų patalpų grąžinimo apeliantui metu patalpos buvo įrengtos, jų būklė gera. Visgi teisėjų kolegija nemano, kad atsakovas turi teisę į visą šios sumos atlyginimą (CK 6.249 str. 1 d.). Visų pirma į prašomus atlyginti nuostolius negalima įtraukti sumokėto 16 100 Lt dydžio užstato, nes jis jau buvo įvertintas teisėjų kolegijai skaičiuojant faktiškai atsakovo sumokėtą nuomos mokestį. Antra, nėra įrodyta, kad 2 255 Lt išlaidos už prekių saugojimą muitinės sandėliuose yra sąlygotos neteisėtų apelianto veiksmų, t. y. kad šių išlaidų nebūtų, jei sutartiniai įsipareigojimai būtų vykdomi tinkamai (CK 6.247 str.). Trečia, atsakovas komercinę veiklą išsinuomotose patalpose vykdė 4 mėnesius, žinoma 2 mėnesių apyvarta siekė 53 740 Lt, taip pat byloje yra įrodymų, kad tam tikra nevisiškai konkretizuota patalpose įrengta įranga buvo demontuota (T. 1, b. l. 87-88; 151; T. 2, b. l. 36), todėl, teisėjų kolegijos vertinimu, yra pagrįsta prašomus atlyginti nuostolius sumažinti dar 15 000 Lt (CK 6.249 str. 1 d.). Taigi pripažintina, kad atsakovas iš viso turi teisę į 54 479,97 Lt dydžio nuostolių atlyginimą, taip pat 6 proc. dydžio procesines palūkanas (CK 6.37 str. 2 d., 6.210 str. 2 d.).
Atsakovas, remdamasis Nuomos sutarties 7.2.5.3 punktu, be kita ko, numatančiu, kad atsakovui nutraukus sutartį dėl to, jog išsinuomotos patalpos ne dėl atsakovo kaltės tapo netinkamos naudoti pagal sutartyje numatytą paskirtį, apeliantas įsipareigoja sumokėti atsakovui 6 mėnesių nuomos mokesčio dydžio baudą, taip pat prašė priteisti 114 954 Lt siekiančią baudą (netesybas). Tačiau, minėta, kaip nurodė ir pats atsakovas, Nuomos sutartį nutraukė ne jis, o apeliantas. Kita vertus, net pripažinus galimybę tokią sutartinę sąlygą taikyti pagal analogiją, pirmosios instancijos teismas negalėjo kartu priteisti ir nuostolius, ir netesybas, nes netesybos yra įskaitomos į nuostolius (CK 6.258 str. 2 d.). Šiame kontekste pažymėtina, kad atsakovas neįrodinėjo ir neprašė atlyginti negautų pajamų. Teisėjų kolegijos nuomone, apskaičiuojant baudos dydį, pagrindu turėtų būti imamas ne Nuomos sutartyje numatytas nuomos mokesčio dydis (16 100 Lt (plius PVM)), o šioje susiklosčiusioje situacijoje kolegijos nustatytas protingas nuomos dydis (5 000 Lt (plius PVM)), nes, kaip minėta, laikytina, kad nuomos mokesčio dydis susijęs su nuomininko apyvarta, kurią savo ruožtu sąlygoja prekybos centro atidarymas (neatidarymas). Kadangi šiuo atveju prekybos centras nebuvo atidarytas, preziumuotina, kad atsakovas gavo mažiau pajamų, todėl praradimas galimybės toliau gauti pajamas negali būti įvertinamas tokiu nuomos dydžiu, kuris taikytinas esant atidarytam prekybos centrui ir dėl to atsakovui gaunant daugiau pajamų. Aptariamu būdu apskaičiuota 6 mėn. dydžio nuomos mokesčio bauda iš viso siekia 35 700 Lt ir ją visiškai apima priteistas nuostolių atlyginimas. Teisėjų kolegijos nuomone, nors atsakovas apeliaciniame skunde pakeitė savo ankstesnę poziciją ir reikalavimą atlyginti nuostolius laiko reikalavimu dėl nepagrįsto apelianto praturtėjimo (CK 6.242 str.), taikyti šio instituto nėra teisinio pagrindo, nes atsakovo teisės gali būti apgintos taikant kitus teisės gynybos būdus, šio instituto negalima naudoti norint išvengti kitų CK normų taikymo.
Teisėjų kolegija, apibendrindama išdėstytą, konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas dėl netinkamo materialinės teisės normų taikymo priėmė iš dalies nepagrįstą ir neteisėtą sprendimą. Dėl šios priežasties sprendimas keistinas, priteisiant apeliantui iš atsakovo 7 700 Lt dydžio įsiskolinimą ir 6 proc. dydžio procesines palūkanas, o atsakovui iš apelianto – 54 479,97 Lt dydžio nuostolių atlyginimą ir 6 proc. dydžio procesines palūkanas (CPK 326 str. 1 d. 3 p., 330 str.).
Dėl bylinėjimosi išlaidų
Pakeitus pirmosios instancijos teismo sprendimą, šiame teisme šalių turėtos bylinėjimosi išlaidos perskirstytinos pagal jų patenkintų ir atmestų reikalavimų proporcijas (CPK 93 str. 2, 5 d.). Buvo patenkinta 13 proc. ieškinio reikalavimų, todėl atsakovas turi atlyginti apeliantui 241 Lt sumokėto žyminio mokesčio (T. 1, b. l. 4, 45). Buvo patenkinta 27 proc. priešieškinio reikalavimų, todėl apeliantas turėtų atlyginti atsakovui 1 643 Lt žyminio mokesčio (T. 1, b. l. 119; T. 2, b. l. 48). Atsakovas už priešieškinį sumokėjo 747 Lt žyminio mokesčio, o 5 336,66 Lt dydžio mokesčio dalies mokėjimas buvo atidėtas. Dėl šios priežasties apeliantas atsakovui turi atlyginti 747 Lt žyminio mokesčio bei sumokėti valstybei 896 Lt mokesčio, o atsakovas turi sumokėti valstybei 4 440,66 Lt mokesčio (CPK 96 str.).
Pakeitus pirmosios instancijos teismo sprendimą, buvo patenkinti 32 proc. apeliacinio skundo reikalavimų, todėl atsakovas turi atlyginti apeliantui 1 570 Lt dydžio už skundą sumokėto žyminio mokesčio (T. 2, b. l. 177, 187) (CPK 93 str. 3 d.).
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Pakeisti Kauno apygardos teismo 2011 m. kovo 16 d. sprendimą, išdėstant sprendimo rezoliucinę dalį tokiu būdu:
„Tenkinti ieškinį iš dalies. Priteisti ieškovui uždarajai akcinei bendrovei „Žaliakalnio pasažas“ (į. k. 300584654) iš atsakovo uždarosios akcinės bendrovė „Dinata“ (į. k. 301696834) 7 700 Lt (septynis tūkstančius septynis šimtus litų) įsiskolinimo, 241 Lt (du šimtus keturiasdešimt vieną litą) bylinėjimosi išlaidų, iš viso 7 941 Lt (septynis tūkstančius devyni šimtus keturiasdešimt vieną litą), ir 6 (šešių) procentų dydžio metines palūkanas už priteistą 7 700 Lt sumą nuo bylos pagal ieškinį iškėlimo teisme 2009 m. kovo 16 d. iki visiško teismo sprendimo įvykdymo. Kitą ieškinio dalį atmesti.
Tenkinti priešieškinį iš dalies. Priteisti atsakovui uždarajai akcinei bendrovei „Dinata“ iš ieškovo uždarosios akcinės bendrovės „Žaliakalnio pasažas“ 54 479,97 Lt (penkiasdešimt keturis tūkstančius keturis šimtus septyniasdešimt devynis litus ir 97 ct) nuostolių, 747 Lt (septynis šimtus keturiasdešimt septynis litus) bylinėjimosi išlaidų, iš viso 55 226,97 Lt (penkiasdešimt penkis tūkstančius du šimtus dvidešimt šešis litus ir 97 ct), ir 6 (šešių) procentų dydžio metines palūkanas už priteistą 54 479,97 Lt sumą nuo bylos pagal priešieškinį iškėlimo teisme 2009 m. rugpjūčio 19 d. iki visiško teismo sprendimo įvykdymo. Kitą priešieškinio dalį atmesti.
Priteisti valstybei iš ieškovo uždarosios akcinės bendrovės „Žaliakalnio pasažas“ 896 Lt (aštuonis šimtus devyniasdešimt šešis litus), o iš atsakovo uždarosios akcinės bendrovės „Dinata“ – 4 440,66 Lt (keturis tūkstančius keturis šimtus keturiasdešimt litų ir 66 ct) žyminio mokesčio (lėšų gavėjas Valstybinė mokesčių inspekcija prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, juridinio asmens kodas 188659752, biudžeto pajamų surenkamoji sąskaita Nr. LT12 2140 0300 0268 0220 arba Nr. LT24 7300 0101 1239 4300, įmokos kodas 5660).“.
Priteisti ieškovui uždarajai akcinei bendrovei „Žaliakalnio pasažas“ iš atsakovo uždarosios akcinės bendrovė „Dinata“ 1 570 Lt (vieną tūkstantį penkis šimtus septyniasdešimt litų) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliaciniame procese.