Šiaulių apygardos teismo nutartis

Teisėja E. Dambrauskienė Procesinio sprendimo kategorija 50.5 ŠIAULIŲ APYGARDOS TEISMAS

N UTARTIS

2010 m. birželio 29 d.

Šiauliai

Šiaulių apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš

dalyvaujant ieškovo uždarosios akcinės bendrovės „Tikroji vaivorykštė“ atstovui A. V., atsakovo akcinės bendrovės „Lituanica“ atstovui A. B. ir advokatei D. K., viešame teismo posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo akcinės bendrovės „Lituanica“ apeliacinį skundą dėl Šiaulių miesto apylinkės teismo 2010 m. vasario 18 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-854-810/2010 pagal ieškovo uždarosios akcinės bendrovės „Tikroji vaivorykštė“ ieškinį atsakovui akcinei bendrovei „Lituanica“ dėl nuostolių atlyginimo priteisimo.

Aprašomoji dalis

nustatė:

Ginčo esmė

Remdamasis bylos medžiaga teismas nustatė, kad 2007 m. spalio 29 d. tarp ieškovo UAB „Tikroji vaivorykštė“ ir atsakovo AB „Lituanica“ buvo sudaryta negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, pagal kurią nuomotojas UAB „Tikroji vaivorykštė“ įsipareigojo perduoti nuomininkui AB „Lituanica“ nuomos teise nuomos laikotarpiui naudoti prekybinei veiklai vykdyti patalpas, esančias adresu Vilniaus g. 146, Šiauliai. Pagal šios sutarties 1.2.1- 1.2.5 punktus nuomininkas įsipareigojo mokėti patalpos nuomos mokestį: pirmus nuomos metus – 75,00 Lt plius PVM už 1 kv.m. ploto, t.y. 6846 Lt plius PVM kiekvieną mėnesį, sekančius dvejus metus - po 85,00 Lt plius PVM už 1 kv.m., t.y. 7758,80 Lt plius PVM kiekvieną mėnesį; komunalinių paslaugų mokestį už elektrą ir vandenį; už patalpų šildymą dujomis; už apsaugą ir telefoną; administravimo ir techninės priežiūros mokesčius. Patalpų nuomos sutarties 5.4 punktu susitarta, kad abi sutarties šalys turi teisę nutraukti nuomos sutartį, nesant kitos šalies kaltei, įspėjus prieš 3 (tris) mėnesius kitą šalį.

Atsižvelgęs į tai, kad 2007-10-29 nuomos sutartimi šalys susitarė, jog patalpų nuomos terminas – 3 metai, kuris pradedamas skaičiuoti nuo patalpų perdavimo-priėmimo akto pasirašymo dienos (Sutarties 1.4 p.) ir sistemiškai ištyręs šios sutarties suderintas nuostatas dėl nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą, dėl nuomos termino, dėl nuomos mokesčio pirmais, antrais ir trečiais nuomos metais, taip pat atsakovo atstovo A. B. paaiškinimą, jog atsakovas sutiko su nuomos terminu trims metams nustatymu, ieškovo atstovo A. V. paaiškinimą, kad nuolaida nuomos kainai atsakovui buvo padaryta dėl to, kad buvo nustatytas trijų metų nuomos terminas, teismas sprendė, kad 2007 m. spalio 29 d. patalpų nuomos sutartis yra terminuota, kurios terminas – iki 2010-11-06.

Remdamasis byloje surinktais įrodymais teismas nustatė, kad tarp šalių nuomos santykiai pagal 2007-10-29 d. patalpų nuomos sutartį nutrūko 2008-12-09 ieškovui priėmus nuomotas atsakovui patalpas. Teismas atkreipė dėmesį, kad negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą nuomininko reikalavimu reglamentuoja LR CK 6.498 straipsnis, pagal kurį nuomininko reikalavimu nuomos sutartis prieš terminą gali būti nutraukta tik teismo sprendimu esant CK 6.498 straipsnyje išvardintiems pagrindams, ir konstatavo, jog tarp šalių sudaryta nuomos sutartis CK 6.498 straipsnyje nustatyta tvarka pareiškiant reikalavimą nutraukti nuomos sutartį teisme nutraukta nebuvo. Teismas pažymėjo, kad nors šalys nuomos sutarties nutraukimo teisėtumo neginčijo, tačiau ši aplinkybė yra svarbi sprendžiant nuomininko veiksmų teisėtumą nutraukiant su ieškovu 2007 m. spalio 29 d. patalpų nuomos sutartį. Teismas pripažino, kad ieškovas pagrįstai tikėjosi, jog atsakovas nuomos sutarties sąlygas vykdys visą nuomos sutarties terminą, dėl ko ieškovas gaus su nuomos santykiais susijusias pajamas ir sprendė, kad nuomos sutartis galėjo būti nutraukta tik pareiškus reikalavimą CK 6.498 straipsnio pagrindu dėl nuomos sutarties nutraukimo teisme, o ne pranešimu apie sutarties nutraukimą. Teismo nuomone, tarp atsakovo veiksmų ir tarp ieškovo patirtų netiesioginių nuostolių yra priežastinis ryšys, nes ieškovas šių nuostolių nebūtų patyręs, jei atsakovas būtų vykdęs 2007-10-29 d. patalpų nuomos sutartį. Teismas nurodė, kad ieškovo kaltės dėl netiesioginių nuostolių atsiradimo šiuo konkrečiu atveju nenustatyta, ir remdamasis ieškovo atstovų paaiškinimais, liudytojos V. S. parodymais, byloje esančiais rašytiniais įrodymais, pripažino, kad ieškovas ėmėsi visų veiksmų tam, kad išnuomotų jam priklausančias patalpas kitam nuomininkui, tokiu būdu sumažintų nuostolius dėl negautų pagal nuomos sutartį pajamų ar iš viso jų išvengtų. Teismas atkreipė dėmesį, kad atsakovas nepateikė jokių įrodymų, patvirtinančių, kad jis ėmėsi veiksmų dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo, pateikdamas ieškovui raštišką pasiūlymą dėl nuomos kainos sumažinimo, o ieškovui nesutinkant to padaryti, pateikdamas ieškinį teismui (LR CK 6.223 str.). Teismo vertinimu, atsakovas, nutraukdamas su ieškovu sutartį praėjus tik kiek daugiau nei trečdaliui termino, nesilaikė sutarties vykdymo principų, nes būtent terminuotos sutarties pobūdis ir lėmė nuomos mokesčio nuolaidų už pirmus nuomos metus atsakovui pritaikymą. Teismas nurodė, kad dėl tokių nesąžiningų ir neatsakingų atsakovo veiksmų bei sutarties vykdymo principų nesilaikymo ieškovas prarado galimybę išnuomoti jam priklausančias patalpas kitiems asmenims tam pačiam trijų metų, o gal ir ilgesniam terminui, kas būtų užtikrinę pajamų ieškovui pagal nuomos sutartį gavimą, nes 2007 m. spalio mėnesį, kuomet buvo tarp šalių buvo patalpų nuomos sutartis, negyvenamųjų patalpų nuomos rinka buvo aktyvi, ir sprendė, jog ieškovo nurodyta netiesioginių nuostolių suma – 71104,06 Lt yra pagrįsta. Įvertinęs byloje esančius įrodymus teismas sprendė, kad nuomojamos patalpos 2008-12-01 nuomotojui buvo neperduotos dėl atsakovo neteisėtų veiksmų, kuriais jis nevykdė 2007-10-29 nuomos sutarties 2.2.7.3, 2.2.10, 2.2.11 punktuose ir LR CK 6.499 str. 1 dalyje įtvirtintos nuomininko pareigos perduoti ieškovui tvarkingas nuomojamas patalpas, todėl atsakovas privalo atlyginti ieškovui dėl atsakovo neteisėtų veiksmų patirtą žalą, kurios dydis įrodytas byloje esančiais rašytiniais įrodymais. Teismas atmetė atsakovo argumentus dėl reikalavimo atlyginti išlaidas dujinio katilo remontui, ir sutiko su ieškovo argumentu, kad dujinis katilas buvo nuomojamų patalpų įrangos sudėtinė dalis, todėl pagal CK 6.499 str. 1 d. nuostatas turėjo būti grąžintas ieškovui tokios būklės, kokios buvo sudarant Nuomos sutartį, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą. Įvertinęs visus byloje esančius įrodymus, teismas sprendė, jog ieškovo ieškinys pagrįstas, įrodytas byloje esančiais įrodymais, todėl ieškinį tenkino ir iš atsakovo ieškovui priteisė 66746,05 Lt nuostolių atlyginimo, 6 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą 66746,05 Lt sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidas.

Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentų esmė

Teismas sprendime nurodydamas, kad 2007-10-29 patalpų nuomos sutartis yra terminuota, nesilaikė Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos praktikos, netinkamai aiškino nuomos sutartį ir netinkamai taikė LR CK 6.193 straipsnį. Šalių sudaryta sutartis nėra įvardinta kaip terminuota sutartis ( LR CK 6. 479 str. 2 d.), ji sudaryta 2007-10-29, o patalpos perduotos 2007-11-06. Sutartimi numatyta, kad patalpų nuomos perdavimas yra trims metams, patalpų nuomos terminas skaičiuojamas nuo faktinio perdavimo, tačiau tai neįtakoja pačios sutarties terminuotumo, o šalys susitarimo dėl nuomos sutarties termino nebuvo sudariusios. Atsakovo ketinimas buvo sudaryti neterminuotą nuomos sutartį ir turėti galimybę ją nutraukti. Teismas netinkamai taikė ir aiškino LR CK 6.498 straipsnį, reglamentuojantį terminuotos nuomos sutarties nutraukimo pagrindus, nurodydamas, kad nuomininko reikalavimu nuomos sutartis prieš terminą gali būti nutraukta tik teismo sprendimu esant CK 6.498 straipsnyje išvardintiems pagrindams. Teismų praktikoje pripažįstama, kad sutarties šalys gali visais atvejais vienašališkai nutraukti sutartį, jei tokia teisė numatyta sutartyje ( CK 6.217 str. 5 d.) ( LAT Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2004-06-29 nutarimas byloje Nr. 3K-P-346/2004). 2007-10-29 patalpų nuomos sutartyje šalys sutarė dėl teisės nutraukti sutartį neteismine tvarka, nenurodant pagrindo, įspėjant kitą šalį prieš tris mėnesius. Ši sutarties sąlyga suteikė šalims teisę nutraukti sutartį be sutarties pažeidimo tik laikantis įspėjimo termino. Teismas netinkamai vertino, kad atsakovas elgėsi nesąžiningai ir klaidino ieškovą, nes šalys, įtraukdamos į sutartį 5.4 punktą, visiškai neįsipareigojo kažkaip apskritai paaiškinti viena kitai sutarties nutraukimo priežastis ir neprivalėjo tai daryti. Ieškovas pripažino, kad sutartis nutraukta teisėtai, ir jokių neteisėtų atsakovo veiksmų iki sutarties nutraukimo nenurodė. Todėl nesant neteisėtų veiksmų, negalimas ir žalos atlyginimas. Teismas nevertino atsakovo atstovo A. B. paaiškinimų apie atsakovo veiksmus, kurių jis ėmėsi siekdamas pakeisti nuomos sutarties sąlygas. Ieškovo įtarimai, kad atsakovas sutartį nutraukė ketindamas nuomotis patalpas prekybos centre “Saulės miestas” yra paneigti rašytiniais įrodymais, tačiau jų teismas nevertino. Teismas nenurodė, kad atsakovas teismo posėdžio metu sutiko su nuomos mokesčiu už 2008-12-01 sumoje 220,84 Lt be V. I. elgėsi nesąžiningai ir be pagrįstos priežasties neperėmė patalpų, todėl jokie nuostoliai nuomos mokesčio forma nepriteistini. Nustatyti trūkumai nebuvo tokie reikšmingi, kad jų nebūtų galėjęs pašalinti pats ieškovas. Patalpos turėjo būti perimtos, o trūkumai nurodyti priėmimo – perdavimo akte. Ieškovui nuostoliai dėl nesavalaikio patalpų perdavimo neatsirado, kadangi šios patalpos iki šiol nėra niekam išnuomotos, o pats ieškovas jomis taip pat nesinaudoja. Atsakovas laikotarpiu nuo 2008-12-02 iki 2008-12-09 patalpomis nesinaudojo, todėl nesutinka su priteista suma už komunalinius patarnavimus sumoje 237,11 Lt, o, atsižvelgiant į tai, kad šalių atstovai kartu užfiksavo skaitiklių parodymus, pripažįsta 199,42 Lt su PVM sumą. Teismas be pagrindo priteisė dujų katilo „Pritherm” remonto išlaidas, kadangi katilo remontas neįėjo į atsakovo pareigas pagal nuomos sutartį, katilas buvo naudojamas ne tik atsakovo nuomojamų patalpų šildymui, o jo remonto darbai atlikti praėjus dviems mėnesiams po patalpų nuomos sutarties nutraukimo. Teismas nenurodė, kokiu pagrindu priteisė 292,28 Lt ir 31,07 Lt delspinigių.

Teismas sutarčių aiškinimo taisyklių nepažeidė ir nuomos sutartį tinkamai kvalifikavo kaip terminuotą. Nuomojamų patalpų perdavimo priėmimo aktas buvo pasirašytas 2007-11-06, todėl nuomos sutartis turėjo galioti iki 2010 m. lapkričio 6 d. Jeigu sutartis būtų neterminuota, sutarties 5.4 punktas dėl sutarties nutraukimo sąlygos netektų prasmės, kadangi trijų mėnesių įspėjimo terminas esant nekilnojamojo daikto neterminuotai nuomos sutarčiai yra numatytas CK 6.4802 straipsnyje. Apie tai, kad nuomos sutartis buvo terminuota, spręstina iš sutarties 1.2.1, 2.2.4, 2.2.10, 2.213, 4.5, 5.2, 5.3 ir kitų punktų. Teismas pagrįstai taikė apeliantui civilinę atsakomybę, o apeliacinio skundo motyvai nepaneigia teismo išvadų pagrįstumo. Nagrinėjamu atveju buvo visos sąlygos apelianto civilinei atsakomybei, kadangi apeliantas, pažeisdamas Civilinio kodekso ir nuomos sutarties nuostatas dėl įspėjimo apie nuomos sutarties nutraukimą pateikimo, nesumokėjo nuomos mokesčio už laikotarpį nuo sutarties nutraukimo datos iki patalpų perdavimo dienos 2008-12-09 ir už komunalines paslaugas. Apeliantas nutraukė nuomos sutartį praėjus tik trečdaliui jos galiojimo termino, taip pažeisdamas bendro pobūdžio pareigą elgtis atidžiai ir rūpestingai bei pažeisdamas ieškovo teises ir teisėtus lūkesčius, todėl iš jo buvo pagrįstai priteisti ieškovo nuostoliai ( negautos pajamos už laikotarpį nuo 2008 m. gruodžio 10 d. iki ieškinio pareiškimo 2009 m. rugsėjo 14 d). Nuomos sutarties šalys vienašališko sutarties nutraukimo neteismine tvarka pagrindus nustatė nuomos sutarties 5.2 ir 5.3 punktuose. Šie pagrindai iš esmės atitiko CK 6.217 str. 1 ir 2 dalyje numatytus atvejus.Tuo tarpu nuomos sutarties 5.4 punktas sietinas su CK 6.217 straipsnio 4 d. numatyta terminuotos sutarties nutraukimo tvarka. Apeliantas nutraukdamas sutartį praėjus tik kiek daugiau negu trečdaliui jos termino, jos tinkamai neįvykdė, todėl pagal CK 6.221 str. 2 d., sutarties nutraukimas nepanaikina teisės reikalauti atlyginti nuotolius, atsiradusius dėl sutarties neįvykdymo. Apeliantas nepateikė įrodymų, kad dujinis katilas, užtikrinantis patalpų naudojimą pagal paskirtį, sugedo ne dėl apelianto kaltės. Mokesčiai už komunalinius patarnavimus yra siejami ne su patalpų naudojimosi laiku, o su apskaitos prietaisų parodymais. 323,45 Lt delspinigių priteisti pagal 2008-11-28 PVM sąskaitą faktūrą TVA Nr. 0002018 ir pagal 2008-12-09 PVM sąskaitą faktūrą TVA Nr. 0002052 – 292,28 Lt paskaičiuota pagal ieškinį ir 31,07 Lt pateikus pareiškimą dėl ieškinio dalyko pakeitimo. Šioje byloje paskelbtas teismo sprendimas buvo taisomas nesilaikant proceso normų.

Motyvuojamoji dalis

Apeliacinės instancijos teismo argumentai, kuriais apeliacinis skundas tenkinamas iš dalies

Dėl teisės vienašališkai nutraukti negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, prieš tai kitą sutarties šalį įspėjus, ir negautų pajamų už laikotarpį nuo 2008 m. gruodžio 10 d. iki 2009 m. rugsėjo 14 d.

Teisėjų kolegija bylos duomenų pagrindu konstatuoja, kad šalis siejo sutartiniai komerciniai negyvenamųjų patalpų nuomos santykiai. Esminis klausimas, sprendžiant ieškovo reikalavimo priteisti iš atsakovo negautas pajamas pagrįstumą, t.y. nuostolius, susijusius su nuomos sutarties nutraukimu šioje byloje yra tai, ar tarp šalių – UAB „Tikroji vaivorykštė” ir AB „Lituanica” 2007 m. spalio 29 d. sudaryta negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis buvo terminuota ar neterminuota, bei sutarties 5.4 punkto esmė ir aiškinimas.

Ieškovas ir paduodamas ieškinį teismui, taip pat ir bylos nagrinėjimo metu laikėsi vieningos ir nuoseklios pozicijos, kad ši sutartis buvo terminuota. Tokį savo teiginį grindė sutarties turiniu ir esme, kur pagal šalių pasirašytą sutartį, nuomotojas – UAB „Tikroji vaivorykštė” įsipareigojo perduoti nuomininkui – AB „Lituanica” nuomos teise nuomos laikotarpiui naudoti 91,28 kv. m. ploto patalpas, esančias Vilniaus g. 146, Šiauliuose, skirtas prekybinei veiklai vykdyti. Pagal šios sutarties 1.2.1; 1.2.2; 1.2.3; 1.2.4; ir 1.2.5 punktus nuomininkas įsipareigojo mokėti už patalpas nuomos mokestį. Pirmus nuomos metus – 75,00 Lt už 1 kv. m. , t.y. 6846 Lt ir PVM kiekvieną mėnesį; o sekančius dvejus metus – po 85 Lt už 1 kv. m., t .y. po 7758,80 Lt ir PVM kiekvieną mėnesį. Taigi ieškovas, vertindamas šalių susitarimo dėl mokesčio už nuomojamas patalpas, kitimą bei trukmę, teigė, kad šios sutarties sąlygos ir apsprendė šalių tikruosius ketinimus – sudaryti terminuotą patalpų nuomos sutartį. Atsakovo pozicija šiuo atveju nebuvo vieninga – jis lyg ir pripažino, kad sutartis turėjo terminuotos sutarties požymius, tačiau jo manymu, vis gi buvo neterminuota, nes, anot atsakovo, jeigu sutartis būtų buvusi terminuota, tuomet pačioje sutartyje būtų aiškiai nurodytas jos terminas ir tokia sutartis būtų įvardyta terminuota sutartimi.

Pirmosios instancijos teismas, sutiko su ieškovo argumentais ir sprendė, kad tarp šalių sudaryta negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis buvo terminuota, nes jos turinys, susitarimas dėl kainos pirmaisiais, antraisiais ir trečiaisiais sutarties galiojimo metais liudija apie tai, kad šios sutarties terminas buvo treji metai. Be to, teismas rėmėsi ir bylos šalių paaiškinimais dėl sutarties termino. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo argumentais dėl sutarties pobūdžio, kad tarp šalių buvo sudaryta terminuota negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, nes apie tai liudija sutarties turinys ir esmė. Tačiau aiškinant šią sutartį, jos turinį, taip pat sutarties šalių teisę nustatyti sutartyje tam tikras teises ir pareigas, kurios šalių santykius, nutraukiant tokią sutartį reglamentuotų kitaip, nei numatyta CK 6.497 ir 6.498 straipsniuose, būtina įvertinti tikruosius šalių ketinimus ir valią sudarant sutartį, bei spręsti, ar kitoks šalių susitarimas dėl sutarties nutraukimo atitinka abiejų šalių ketinimus ir ar toks susitarimas dėl kitokios, nei numatyta dispozityviosiose teisės normose, vienašališkos sutarties nutraukimo tvarkos neprieštarauja teisės normoms.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje ne kartą yra pasakyta ir pakartota, kad sutarties laisvės principas reiškia šalių teisę nustatyti, papildyti ar pakeisti sutarties sąlygas tiek, kiek to neriboja imperatyviosios teisės normos. Jeigu sutarties sąlygas nustato dispozityviosios teisės normos, tai šalys gali susitarti šių sąlygų netaikyti arba susitarti dėl kitokių sąlygų. Negyvenamųjų patalpų komerciniams nuomos santykiams specialus teisinis reguliavimas civiliniame kodekse nenustatytas, todėl tokiems nuomos santykiams turi būti taikomos bendrosios nuomos santykius nustatančios teisės normos (Lietuvos Aukščiausiojo T. C. bylų skyriaus teisėjų kolegijos nutartys bylose Nr. 3K-3-203/2007; 3K-3-430/2008). Nagrinėjamoje byloje šalių teisiniai santykiai, kaip pagrįstai konstatavo pirmosios instancijos teismas, susiklostė remiantis nuomos sutartimi, kuri, nors ir nėra įvardinta kaip terminuota, tačiau pagal savo turinį yra būtent tokia. Pastaroji sutartis, pagal jos turinį ir prasmę sudaryta 2007-10-29 turėjo tęstis iki 2010-11-06. Tokia išvada darytina iš šalių susitarimo dėl mokėjimo dydžio ir terminų. Taigi apeliaciniame skunde atsakovas nepagrįstai teigia, kad pirmosios instancijos teismas, aptaręs sutarties 1.2.1 – 1.2.5. punktus nevertino sutarties sudarymo aplinkybių, šalių ketinimų, sudarant sutartį, sutarties esmės, tikslo, jos sudarymo aplinkybių ir kitų reikšmingų faktų. Tačiau apeliantas pagrįstai nurodo, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai aiškino ir taikė Lietuvos Respublikos CK 6.498 straipsnio nuostatas, reglamentuojančias terminuotos sutarties nutraukimo pagrindus, nurodydamas, kad nuomininko reikalavimu nuomos sutartis prieš terminą gali būti nutraukta tik teismine tvarka, esant CK 6.498 straipsnyje išvardintiems pagrindams. Kartu, teisėjų kolegija, vertindama pirmosios instancijos teismo sprendimo teisinius argumentus pripažįsta ir sutinka, kad termino reikšmė sutartiniuose santykiuose yra daugialypė, ir su ieškovo argumentu, kad terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai užtikrina tokių santykių stabilumą, teisinės padėties apibrėžtumą ir pan. Tačiau pasikartojant, kolegija primena, kad sutarties laisvės principas reiškia sutarties šalių teisę nustatyti, papildyti arba pakeisti sutarties sąlygas, kiek to neriboja imperatyviosios teisės normos.

Grįžtant prie teisės aiškinimo kolegija dar kartą pasikartoja, kad negyvenamųjų patalpų nuomos komerciniai santykiai neturi specialaus teisinio reguliavimo, todėl jiems taikomos bendrosios nuomos santykius nustatančios teisės normos. Todėl dispozityviškumo principas tokiuose santykiuose leidžia sutarties šaliai pasirinkti galimybę savo iniciatyva, nesikreipiant į teismą, vienašališkai nutraukti sutartį, arba inicijuoti sutarties nutraukimą teismine tvarka, jeigu realiai atsiranda tokį sutarties nutraukimą leidžiančios įstatyme ar sutartyje numatytos aplinkybės. Taigi sutarties nutraukimą kitaip, nei numatyta CK 6.497 ir 6.498 straipsniuose, šalys gali numatyti sutartyje ir toks šalių pasirinkimas neprieštarautų įstatymui, nes paminėtos teisės normos nustato sutarties nutraukimą esant sutarties pažeidimui. Tuomet teisminis sutarties nutraukimas yra privalomas, nes tik teismas gali nustatyti tokio pažeidimo esmingumą bei negalimumą pašalinti pažeidimus kitokiais būdais.

Bylos faktinės aplinkybės liudija, kad 2007 m. spalio 29 d. patalpų nuomos sutartyje (sutarties 5.4 punktas) šalys susitarė dėl kitokios, nei numatyta dispozityviose teisės normose, vienašališkos sutarties nutraukimo tvarkos, t. y. teisės nutraukti sutartį nesant kitos šalies kaltės, įspėjus kitą šalį prieš tris mėnesius. Sistemiškai aiškinant šį sutarties punktą visame sutarties kontekste, akivaizdu, kad šiuo punktu sutarties šalys susitarė dėl teisės nutraukti sutartį be sutarties pažeidimo, tik laikantis įspėjimo termino. Pažymėtina, kad terminuotos sutarties atveju tokie susitarimai yra reikšmingi, nes iš esmės keičia tokios sutarties teisiniame reguliavime įtvirtintus sutarties pasibaigimo ribojimus. Kartu kolegija, iš paminėto sutarties punkto turinio ir šio punkto įrašymo į sutarties penktąjį skirsnį “Sutarties galiojimas ir nutraukimas” sprendžia, kad jame suformuluota šalių teisė nutraukti sutartį, būtent, neteismine tvarka, tik taikant apsaugos priemonę – įspėjimo terminą. Tokia išvada dėsninga ir terminuotos sutarties nutraukimo pagrindams, įtvirtintiems CK 6.497 ir 6.498 straipsniuose, kur sutarties nutraukimo prieš terminą sąlygų sąrašas yra išsamus ir jose sąlygos – “be sutarties pažeidimo” nėra. Taigi pirmosios instancijos teismas, neteisingai aiškindamas ir taikydamas CK 6.498 straipsnį, kad nuomininko reikalavimu nuomos sutartis prieš terminą gali būti nutraukta tik teismo sprendimu ir tik esant CK 6.498 straipsnyje išvardintiems pagrindams, ir neatsižvelgęs į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, bei sutarties esmę, bei pačioje sutartyje numatytą sąlygą vienašališkai nutraukti sutartį, padarė nepagrįstą išvadą, kad atsakovas nuomos sutartį nutraukė neteisėtai. Toks ieškovo reikalavimas ir tokia teismo išvada apskritai paneigia šalių sutartyje numatytą 5.4 punktą. Tokiu būdu pirmosios instancijos teismas nepagrįstai priteisė ieškovui iš atsakovo nuostolius (negautas pajamas) už patalpų nuomą nuo 2008-12-10 iki 2009-09-14 įskaitytinai. Kartu kolegija, vertindama šalių sudarytos sutarties sąlygas nutraukti sutartį be sutarties pažeidimo, tik taikant įspėjimo terminą – 3 mėnesius, ir sumokant vieno mėnesio nuomos mokesčio dydžio netesybas (baudą) už vienašališką priešlaikį sutarties nutraukimą, pripažįsta pakankamomis garantijomis bet kuriai sutarties šaliai, kad būtų išvengta galimų nuostolių dėl tokio vienašališko sutarties nutraukimo. Bylos duomenys – atsakovo išsiųstas ieškovui pranešimas Nr. 03-115 (2008-07-29) apie sutarties nutraukimą pasiremiant sutarties 5.4 punktu bei sumokėtos netesybos patvirtina, kad atsakovas laikėsi nurodytos sąlygos įspėti kitą sutarties šalį (ieškovą) apie sutarties nutraukimą prieš tris mėnesius, bei kitų sutarties sąlygų.

Todėl apeliacinis skundas šioje dalyje tenkinamas. Laikytina, kad šalių sudaryta negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis pasibaigė 2008 m. gruodžio 9 d. Ieškovo argumentas dėl negalimumo išnuomoti patalpas po vienašališko sutarties nutraukimo, kai tokia teisė šalių sutartyje buvo numatyta ir aptarta, negali būti tapatinamas su atsakovo kalte, nes ieškovas po sutarties pasibaigimo nurodytais pagrindais patalpas priėmė ir galėjo jomis naudotis ir disponuoti. Ta aplinkybė, kad pasikeitus ekonominėms sąlygoms, ieškovas negalėjo išnuomoti patalpų, esmės nekeičia. Atsakomybė dėl to negali būti perkelta atsakovui. Kartu konstatuotina, kad pasikeitusios ekonominės sąlygos darė vienodą neigiamą ekonominį poveikį ir atsakovui, ir ieškovui, todėl nei vienai šaliai, aiškinant šalių sutartį, negali būti suteikiama privilegijuota padėtis. Kartu pažymėtina, kad bylos aplinkybės patvirtina, jog būtent ieškovo (nuomotojo) iniciatyva sutarties 5.4 punktas buvo įtrauktas į sutartį, todėl pats ieškovas turėjo būti apdairus ir rūpestingas, atstovaudamas savo interesus prieš sudarydamas sutartį, bet jokiu būdu jau vėliau neaiškinti tam tikrų sutarties nuostatų tik sau palankia reikšme.

Dėl negautų pajamų (nuostolių) priteisimo už laikotarpį nuo 2008 m. gruodžio 2 d. iki 2008 m. gruodžio 9 d. ir mokesčių už komunalines paslaugas.

Teisėjų kolegija bylos duomenų pagrindu sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas šioje reikalavimo dalyje ieškinį tenkino pagrįstai. Bylos duomenimis, kuriuos išsamiai savo sprendime atskleidė pirmosios instancijos teismas, nustatyta, kad atsakovas įspėjo ieškovą, kad nuomos sutartis vienašališkai nutraukiama nuo 2008 m. gruodžio 1 d. Taigi iš to sektina išvada, kad 2008 m. gruodžio 1 dienai atsakovas turėjo visiškai atlaisvinti nuomojamas patalpas ir pagal perdavimo-priėmimo aktą perduoti ieškovui patalpas tvarkingas, atitinkančias sutarties 2.2.7.3; 2.2.10; ir 2.2.11 punktuose nurodytus reikalavimus. Tokia nuomininko pareiga nustatyta ir Civilinio kodekso 6 knygos 499 straipsnyje. Patalpos turi būti grąžinamos ir laiku, ir tokios pat būklės, įvertinant natūralų susidėvėjimą, kaip buvo prieš šalims sudarant jų nuomos sutartį. Netvarkingų, su defektais, nors nedideliais ir nereikšmingais, patalpų grąžinamas nors ir laiku, negali būti laikomas įstatymo prasme tinkamu nuomininko prievolės grąžinti patalpas nuomotojui įvykdymu. Bylos duomenimis nustatyta, kad atsakovas iš esmės sutiko, kad patalpos nebuvo tinkamai parengtos jų perdavimui nurodytai gruodžio 1 dienai. Ieškovas išsakė savo pretenzijas ir atsisakė pasirašyti perdavimo-priėmimo aktą. Atsakovas trūkumus pašalino tik 2008 m. gruodžio 9 d. Taigi pirmosios instancijos teismas visiškai pagrįstai sprendė, kad tokie atsakovo veiksmai liudijo apie tai, kad nuomojamos ir nuomotojui grąžintos patalpos neatitiko sutarties sąlygų, turėjo trūkumų. Kilus šalių ginčui ir nesutarimams dėl patalpų būklės, konstatuotina, kad atsakovas tinkamai neįvykdė pareigos grąžinti daiktą atitinkamos būklės, todėl privalo mokėti nuomos mokestį už pavėluotą perduoti daiktą nuo 2008 m. gruodžio 1 d. iki 2008 m. gruodžio 9 d., - 2252,55 Lt plius nustatyto dydžio PVM, bei atlyginti kitus susijusius su daikto nuoma nuomotojo patirtus tiesioginius nuostolius (remontą, komunalines paslaugas ir pan.) (CK 6.499 straipsnio 2, 3 dalys).

Šioje byloje nustatyta, kad dujinis katilas, kuris tiesiogiai nebuvo nuomos objektas, buvo atsakovo nuomojamose patalpose ir buvo kaip viena pagrindinių priemonių naudoti patalpas pagal paskirtį, nes apšildė nuomojamas patalpas. Patalpų perdavimo akte jis buvo įrašytas, vadinasi tokie pat reikalavimai daikto perdavimui buvo taikomi ir jam (daiktas turėjo būti grąžintas tokios pat būklės, įvertinant natūralų jo nusidėvėjimą). Byloje nustatyta, kad patalpų grąžinimo ieškovui metu dujinis katilas neveikė, buvo nustatytas jo gedimas. Ieškovas katilą suremontavo, jo remonto išlaidos pagrįstos bylos medžiaga. Byloje nėra įrodymų, patvirtinančių, kad katilas buvo remontuojamas dėl jo susidėvėjimo, t.y. kapitališkai. Taigi toks remontas laikytinas einamuoju. Einamąjį remontą privalo daryti nuomininkas, jeigu nepateikia duomenų, kad toks remontas buvo sąlygotas katilo normalaus susidėvėjimo. Todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai iš atsakovo priteisė proporcingai jo nuomojamų patalpų plotui skirtą dalį už katilo remontą – 215,19 Lt (CK 6.500 straipsnis).

Kadangi teismų nustatyta, jog šalių nuomos sutartis pasibaigė ne 2008 m. gruodžio 1 d., kaip nurodo apeliantas, bet 2008 m. gruodžio 9 d., o atsakovas už nuomojamų patalpų komunalines paslaugas mokėjo tik iki gruodžio 1 d., iš jo pagrįstai priteistos sumos – 59, 16 Lt už sunaudotą elektros energiją; 92, 40 Lt už dujas, 6,22 Lt už vandenį; 10,64 Lt bendros eksploatacijos išlaidos. Nors apeliantas teigia, kad šiuo laikotarpiu jis patalpomis nesinaudojo, tačiau faktiškai patalpų iki nurodyto laiko neperdavė, niekas kitas patalpomis nesinaudojo. Taigi konstatuotina, kad komunaliniai mokesčiai (už paslaugas) yra iš esmės siejami ne su patalpų naudojimosi laiku, bet su apskaitos prietaisų parodymais ir kitais skaičiavimais iki patalpų perdavimo momento.

Kolegija nesutinka taip pat su apeliacinio skundo argumentu, jog neaišku, kokiu pagrindu pirmosios instancijos teismas priteisė 292,28 Lt ir 31, 07 Lt delspinigių. Iš byloje esančių duomenų matyti, kad 31, 07 Lt delspinigiai paskaičiuoti pagal 2008-12-08 PVM sąskaitą- faktūrą TVA Nr. 0002052 ( 1 t., b.l. 19), o 292,28 Lt delspinigių paskaičiuoti už pavėluotas apmokėti sąskaitas ir skolos likutį iki 2009 m. kovo 9 d. ( 1 t. b.l. 127).

Dėl proceso pažeidimų, surašant sprendimą

Apeliantas nepagrįstai teigia, kad pirmosios instancijos teismas priėmė savo esme prieštaringą sprendimą, t. y. sprendimo aprašomojoje dalyje konstatavęs, jog ieškovo ieškinys atmestinas, rezoliucinėje dalyje nurodė, jos ieškinį patenkina visiškai. Bylos duomenys ir priimto sprendimo turinys tokį apelianto teiginį visiškai paneigia. Akivaizdu, kad pirmosios instancijos teismas, aprašomojoje sprendimo dalyje savo argumentus konstravo taip, kad iš jų nedviprasmiškai aišku, jog ieškovo reikalavimas yra tenkinamas. Todėl nurodytas teiginys, kad ieškinys atmestinas, laikytinas rašymo apsirikimu.

Todėl esant šiems apeliacinės instancijos teismo argumentams, pirmosios instancijos teismo 2010 m. vasario 18 d. sprendimas keičiamas (CPK 326 straipsnio 1 dalies 3 punktas).

Pakeitus pirmosios instancijos teismo sprendimą, atitinkamai pakeičiamas bylinėjimosi išlaidų paskirstymas (LR CPK 93 str. 4 d.). Atsižvelgiant į tai, kad patenkintų ieškinio reikalavimų dalis sudaro 5 procentus, pirmojoje instancijoje turėtos bylinėjimosi išlaidos perskirstomos pagal šią proporciją. Iš bylos medžiagos matyti, kad ieškovo turėtas bylinėjimosi išlaidas pirmosios instancijos teisme sudaro 2002,37 Lt žyminio mokesčio ( 1 t., b.l. 5, 84, 132), 1190,00 Lt išlaidų advokato teisinei pagalbai apmokėti (1t., b. l. 27, 28) ir 250,00 Lt išlaidų, sumokėtų antstoliui (b.l. 106, 107), viso 3442, 37 Lt, todėl iš atsakovo ieškovui priteistina 172,12 Lt bylinėjimosi išlaidų pirmosios instancijos teisme. Atsakovo turėtas bylinėjimosi išlaidas pirmosios instancijos teisme sudaro 3500 Lt išlaidų advokato teisinei pagalbai apmokėti (1 t., b. l. 171), 200,00 Lt išlaidų, sumokėtų antstoliui (1 t., b.l. 193), viso 3700 Lt, todėl iš ieškovo atsakovui priteistina 3515 Lt bylinėjimosi išlaidų pirmosios instancijos teisme.

atitinkamai paskirstytinos apeliacinės instancijos metu patirtos bylinėjimosi išlaidos. Apeliacinėje instancijoje atsakovas už apeliacinį skundą sumokėjo 1990 Lt žyminio mokesčio ( 2 t. b.l. 16) todėl iš ieškovo atsakovui priteistina 1890 Lt bylinėjimosi išlaidų apeliacinėje instancijoje. Ieškovas už atsiliepimo į apeliacinį skundą paruošimą advokatui sumokėjo 1452 Lt, ( 2 t., b.l. 37), todėl iš atsakovo ieškovui priteistina 72,60 Lt bylinėjimosi išlaidų apeliacinėje instancijoje.

Procesinių dokumentų įteikimo išlaidos pirmosios instancijos teisme sudaro 15,55 Lt, apeliacinės instancijos teisme - 3,40 Lt, todėl iš ieškovo valstybei priteistina 18 Lt procesinių dokumentų įteikimo išlaidų valstybei.

Rezoliucinė dalis

Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos Civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu,

nusprend ž i a:

Šiaulių miesto apylinkės teismo 2010 m. vasario 18 d. sprendimą pakeisti.

Priteistą 66746,05 Lt sumą ieškovui uždarajai akcinei bendrovei „Tikroji vaivorykštė” iš atsakovo akcinės bendrovės „Lituanica” sumažinti iki 3400,25 Lt (trijų tūkstančių keturių šimtų litų dvidešimt penkių centų) nuostolių atlyginimo, 6 procentų metinių procesinių palūkanų nuo priteistos sumos už laikotarpį nuo bylos iškėlimo teisme dienos – 2009-04-03 iki teismo sprendimo visiško įvykdymo dienos, o priteistas bylinėjimosi išlaidas sumažinti iki 172,12 Lt ( šimto septyniasdešimt dviejų litų dvylikos centų).

Priteisti iš atsakovo akcinės bendrovės „Lituanica“ (į.k. 133237239, buveinė Jovarų g. 2A, Kaunas) ieškovui uždarajai akcinei bendrovei „Tikroji vaivorykštė“ (į.k. 145573817, buveinė Vaisių g. 9, LT-76236 Šiauliai) 72,60 Lt ( septyniasdešimt du litus šešiasdešimt centų) bylinėjimosi išlaidų apeliacinėje instancijoje.

Priteisti iš ieškovo uždarosios akcinės bendrovės „Tikroji vaivorykštė“ (į.k. 145573817, buveinė Vaisių g. 9, LT-76236 Šiauliai) atsakovui akcinei bendrovei „Lituanica“ (į.k. 133237239, buveinė Jovarų g. 2A, Kaunas) 5405 Lt ( penkis tūkstančius keturis šimtus penkis litus) bylinėjimosi išlaidų.

Priteisti iš ieškovo uždarosios akcinės bendrovės „Tikroji vaivorykštė“ (į.k. 145573817, buveinė Vaisių g. 9, LT-76236 Šiauliai) 18 Lt ( aštuoniolika litų) procesinių dokumentų įteikimo išlaidų valstybei.