Vilniaus apygardos teismo sprendimas, 2-2920-275/2013

Teismas: Vilniaus apygardos teismas
Dokumentas: Sprendimas
Data: 2013-02-18
Bylos Nr.: 2-2920-275/2013
Teisminio proceso Nr.: 2-55-3-00099-2012-8
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjas: Danutė Kutrienė
Ieškovas: UAB „Motorinės jachtos“
Atsakovas: UAB „Presto“

Kategorijos

50.5pavadinimo nepavyko patikrinti

Civilinė byla Nr. 2-2920-275/2013Teisminio proceso Nr. 2-55-3-00099-2012-8Procesinio sprendimo kategorija 50.5. (S)

VILNIAUS APYGARDOS TEISMASSPRENDIMASLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2013 m. vasario 18 d.,

VilniusVilniaus apygardos teismo teisėja Danutė Kutrienė,sekretoriaujant Silvijai Rimavičiūtei,dalyvaujant ieškovo atstovui adv. R. M., A. J., atsakovo atstovams adv. A. J. ir A. G.,

žodinio proceso tvarka viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo UAB „Motorinės jachtos“ ieškinį atsakovui UAB „Presto“ prekyba dėl išnuomoto daikto pabloginimo atsiradusių nuostolių ir negautų pajamų atlyginimo,

Aprašomoji dalis

nustatė:

Šalies argumentai

Ieškovas UAB „Motorinės jachtos“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriuo prašo priteisti iš atsakovo UAB „Presto“ prekyba ieškovo UAB „Motorinės jachtos“ naudai: 83 910 Lt nuostolių, atsiradusių dėl išnuomotų negyvenamųjų patalpų, esančių adresu (duomenys neskelbtini) pabloginimo; 144 000 Lt negautų pajamų už negyvenamųjų patalpų, esančių adresu (duomenys neskelbtini), nuomą; 12 000 Lt sumą, kurią kaip baudą UAB „Motorinės jachtos“ sumokėjo UAB „Ardita ir ko“; bylinėjimosi išlaidas – 5 798 Lt žyminio mokesčio, 6 050 Lt išlaidas advokato pagalbai, 1 600 Lt už pastato, esančio (duomenys neskelbtini), žalos įvertinimo aktą. Nurodo, kad ieškovas UAB „Motorinės jachtos“ (buvęs įmonės pavadinimas UAB „Presto“) 2006-10-02 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartimi išnuomojo atsakovui UAB „Presto“ prekyba 1 098,9 kv. m ploto administracines, gamybines ir pagalbines patalpas, esančias (duomenys neskelbtini). 2011-05-02 pranešimu „Dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo“ bei vadovaudamasis nuomos sutarties 5.3 punktu atsakovas UAB „Presto“ prekyba įspėjo ieškovą UAB „Motorinės jachtos“, kad nuomos sutartis bus nutraukta nuo 2011-11-02. 2011-10-25 pranešimu „Dėl patalpų pagerinimo vertės atlyginimo“ UAB „Presto“ prekyba pareikalavo, kad UAB „Motorinės jachtos“ sumokėtų 47 000 Lt dydžio kompensaciją už patalpose atliktus pagerinimus, t.y. konditerijos ceche įrengtą ventiliacinę sistemą, pakabinamas lubas ir apšvietimą. 2011-10-26 pranešimu UAB „Motorinės jachtos“ informavo UAB „Presto“ prekybą, jog nesutinka sumokėti kompensaciją už atliktus patalpų pagerinimus. 2011-11-02 nuomininkas UAB „Presto“ prekyba perdavė patalpas nuomotojui UAB „Motorinės jachtos“. Ieškovas nurodo, kad dėl atsakovo UAB „Presto“ prekyba kaltės ir neteisėtų veiksmų išnuomotos patalpos po 2006-10-02 Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo buvo grąžintos netinkamos būklės: 1) konditerijos cecho patalpose (plane pažymėtos Nr. nuo 1-41 iki 1-55) buvo išmontuota ventiliacinė sistema, paliktos neužtaisytos angos, aplaužyti pertvarų gipso kartono kraštai, pro kuriuos matosi įvairios metalinės konstrukcijos, apšiltinimo medžiagos, komunikaciniai vamzdynai; 2) iš patalpų dingo ventiliacinės sistemos elementai (vamzdynai, siurblys); 3) iš konditerijos cecho patalpų (plane pažymėtos Nr. nuo 1-41 iki 1-55, išskyrus patalpas Nr. 1-50, 1-51) dingo apšvietimo sistema, patalpose neliko jokio apšvietimo; 4) sandėlyje (plane pažymėta Nr. 1-39) sugadinta priešgaisrinė vandentiekio sistema; 5) sugadinta durų konstrukcija; 6) po įrenginių išmontavimo paliktos neužtaisytos angos iš pastato išorės ir kt. Patalpų sugadinimai ir trūkumai yra užfiksuoti antstolio R. V.-11-04 faktinių aplinkybių konstatavimo protokole Nr. 128-11-569, taip pat nurodyti ieškovo ir atsakovo pasirašytame 2011-11-02 negyvenamųjų patalpų perdavimo-priėmimo akte. Minėtuose dokumentuose nurodyti patalpų trūkumai akivaizdžiai patvirtina, kad grąžintos nuomotojui patalpos yra prastos būklės ir netinkamos naudoti, nes vykdyti komercinę veiklą patalpose, kuriose nėra nei apšvietimo, nei ventiliacinės sistemos, neįmanoma. Atsakovas neneigė sugadinęs patalpas, priešingais, 2011-11-03 pranešimu Nr. 2011/11 pasiūlė atlikti pastato sienų ertmių, atsiradusių po įrangos demontavimo, sandarinimą. Taigi, galima daryti išvadą, kad atsakovas pats pripažino, kad demontuodamas įrangą jis suniokojo patalpas, todėl pastarosios tapo netinkamomis naudoti. Siekiant patalpas atstatyti iki pradinės būklės, būtina atlikti atstatymo darbus, kurių vertė siekia 83 910 Lt. Šį žalos (nuostolių) dydį patvirtina eksperto A. B. sudarytas žalos įvertinimo aktas. UAB „Motorinės jachtos“ sudarė 2011-09-14 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. MJ-A-1 su UAB „Ardita ir ko“. Pagal minėtos sutarties 2.1 punktą už naudojimąsi patalpomis nuomininkas įsipareigojo mokėti 12 000 Lt (plius PVM) nuomos mokestį. Be to, pagal sutarties 2.2 punktą, sudarant sutartį, nuomininkas įsipareigojo sumokėti dviejų mėnesių nuomos mokesčio (plius PVM) avansą, kas sudarė 29 040 Lt. Patalpos buvo išnuomotos 12 mėnesių laikotarpiui (sutarties 3.1 punktas). Tokiu būdu, minėta nuomos sutartis garantavo nuomotojui UAB „Motorinės jachtos“ pajamas dvylikos mėnesių laikotarpiui, todėl UAB „Motorinės jachtos“ pagrįstai tikėjosi gauti 144 000 Lt dydžio pajamas ir šias pajamas būtų gavęs, jei UAB „Presto“ prekyba būtų grąžinusi patalpas tinkamos būklės. Dėl neteisėtų atsakovo veiksmų (išmontavus ventiliacijos įrangą, apšvietimo sistemą, padarius kitus sugadinimus) patalpos tapo netinkamos naudoti pagal paskirtį ir atitinkamai nepriimtinos naujam nuomininkui UAB „Ardita ir ko“, todėl pastarasis nutraukė 2011-09-14 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį ir pareikalavo grąžinti sumokėtą 29 040 Lt dydžio avansą bei sumokėti vieno mėnesio (12 000 Lt) dydžio baudą. Dėl atsakovo UAB „Presto“ prekyba kaltės ir neteisėtų veiksmų, ieškovas prarado galimybę gauti pajamas iš patalpų nuomos UAB „Ardita ir ko“. Esant minėtai situacijai, UAB „Motorinės jachtos“ negautos pajamos sudaro 144 000 Lt šią sumą teismas turėtų priteisti iš atsakovo UAB „Presto“ prekyba. Kartu teismas turėtų priteisti ir 12 000 Lt, kurią kaip baudą ieškovas UAB „Motorinės jachtos“ sumokėjo UAB „Ardita ir ko“.

Atsiliepimas

Atsakovas UAB „Presto“ prekyba pateikė teismui atsiliepimą į pareikštą ieškinį, kuriuo prašo ieškinį atmesti kaip nepagrįstą, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad ieškovui, reikalaujančiam atlyginti nuostolius dėl išnuomoto daikto pabloginimo, kyla pareiga įrodyti daikto būklę daikto perdavimo nuomininkui (atsakovui) momentu, tačiau ieškovas nepateikė teismui įrodymų apie patalpų būklę jų perdavimo atsakovui metu (CPK 178 str.). Ieškovas nepateikė teismui jokių įrodymų, kad neva neteisėtai išmontuoti įrenginiai buvo sumontuoti patalpose prieš perduodant patalpas nuomininkui (atsakovui) ir, kad šie įrenginiai priklausė ieškovui (nuomotojui). Patalpų nuomos teisiniai santykiai tarp ieškovo (tuo metu ieškovo bendrovė vadinosi UAB „Presto“) ir atsakovo prasidėjo dar 2002 m. sausio 2 d. ir tęsėsi 2006 m. spalio 2 d. tarp ieškovo ir atsakovo pasirašytos negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties, kurios galiojimo terminas nustatytas nuo 2007 m. sausio 2 d. iki 2010 m. sausio 2 d. pagrindu. 2007 m. spalio 12 d. ieškovas ir atsakovas pasirašė susitarimą dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties tarp UAB „Presto“ (dabartinis bendrovės pavadinimas UAB „Motorinės jachtos“) ir UAB „Presto“ prekyba sudarytos 2006 m. spalio 2 d. pakeitimo, kuriuo pakeitė 2006 m. spalio 2 d. nuomos sutartį ir išdėstė ją nauja redakcija. 2007 m. spalio 12 d. nuomos sutartimi buvo aptarta, kad nuomininkas (atsakovas) be atskiro nuomotojo raštiško sutikimo gali pasiimti nuomininko (atsakovo) atliktus patalpų pakeitimus ir (ar) pagerinimus, jeigu juos galima atskirti be žalos patalpoms ir jeigu nuomotojas nesutinka atlyginti jų vertės (4.4 punktas). Įstatymas nustato, kad kai nuomininkas nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerina, jis turi teisę į turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą (CK 6.501 str. 1 d.). Ieškovas leido atsakovui pertvarkyti dalį sandėlio patalpų į konditerijos cecho patalpas. 2011 m. gegužės 2 d. raštu atsakovas pranešė ieškovui, kad atsakovas nutraukia su ieškovu 2006 m. spalio 2 d. sudarytą ir 2007 m. spalio 12 d. nauja redakcija išdėstytą negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį dėl patalpų, esančių (duomenys neskelbtini) nuomos. Sutartis buvo nutraukta 2007 m. spalio 12 d. nuomos sutarties 5.3 punkte nustatytu pagrindu, t.y. įspėjus nuomotoją apie sutarties nutraukimą prieš 6 mėnesius. Kadangi, nutraukus nuomos sutartį nuomininko iniciatyva, ji turėjo pasibaigti 2011 m. lapkričio 2 d. ir atsakovas turėjo atlaisvinti patalpas, kuriose buvo įrengti atsakovui priklausantys patalpų pagerinimai, 2011 m. spalio 25 d. raštu atsakovas pasiūlė ieškovui perimti nuosavybę į šiuos patalpų pagerinimus, sumokėjus 47 000 Lt kompensaciją. 2011 m. spalio 26 d. raštu ieškovas atsisakė pateikto pasiūlymo dėl pagerinimų įrengimo kompensavimo ir nuosavybės į juos perėmimo, nurodė, kad pasiūlymas yra neteisėtas ir nepagrįstas, bet jokių tai pagrindžiančių motyvų nenurodė. Kadangi ieškovas atsisakė kompensuoti atsakovo įrengtų pagerinimų vertę, atsakovas prieš palikdamas patalpas išsimontavo jo įrengtą apšvietimą ir ventiliacijos sistemą. Išmontavus ventiliacinę sistemą likusios ertmės sienose buvo užsandarintos. Ieškovo reikalavimas dėl žalos, padarytos išnuomoto daikto pabloginimu, yra nepagrįstas visų pirma dėl to, kad ieškovas neįrodė patalpų būklės patalpų perdavimo atsakovui metu, o patalpų pagerinimai buvo įrengti atsakovo sąskaita ir priklausė atsakovui. Be to, žalos įvertinimo akte esančioje sąmatoje yra įtraukti darbai (pakabinamų lubų įrengimas, nuotekų šalinimo vamzdžių atskirų atkarpų keitimas pastato viduje, vidaus vandentiekio vamzdyno tiesimas, plastikinių kanalizacijos vamzdžių tiesimas, kabelio tiesimas paruoštose tranšėjose, antgalių prijungimas, presuojant prie laidų, vienfazio įvado skydelių montavimas, galios automatinių jungiklių montavimas), kurie net nebuvo įvardinti patalpų perdavimo metu perdavimo-priėmimo akte, kaip patalpų trūkumai. Žalos įvertinimo akte esanti sąmata yra sudaryta 2011 m. spalio mėnesio kainomis, t.y. paskaičiuotos naujų atitinkamų sistemų įrengimo kainos ir jos nurodomos kaip ieškovo patirta žala. Net jei, ir būtų visos ieškovo nurodytos sistemos ir patalpų įrengimo elementai įrengti iki patalpų perdavimo nuomininkui (atsakovui), kas įvyko 2002 m. sausio 2 d., t.y. daugiau kaip prieš 10 metų, tokios sistemos ir patalpų įrengimo elementai būtų netekę didžiosios savo vertės dalies arba visiškai nusidėvėję dėl natūralaus nusidėvėjimo per 10 eksploatacijos metų. Todėl, vien jau dėl to ieškovo reikalavimas atlyginti naujų sistemų ir patalpų įrengimo elementų paskaičiuotas išlaidas, neįvertinant jų nusidėvėjimo, yra nepagrįstas. Be to, ieškovas nepateikė teismui įrodymų, kad žalos įvertinimo aktą surašęs ir pasirašęs asmuo turi turto vertintojo kvalifikaciją arba reikiamą kvalifikaciją atlikti projekto ekonominės dalies skaičiavimus ir sudarinėti darbų atlikimo sąmatas. Ieškovas ieškinyje nurodo, kad 2011 m. rugsėjo 14 d. sudarė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. MJ-A-1 su nauju nuomininku UAB „Ardita ir ko“. Ieškovo nurodytas sandoris yra tik dėl akių (neketinant sukurti realių teisinių pasekmių) sudarytas sandoris, kuriuo nebuvo siekiama sukurti realių nuomos teisinių santykių tarp ieškovo ir UAB „Ardita ir ko“, o tik siekiama sukurti įrodymus apie neva ieškovo patirtus tiesioginius ir netiesioginius nuostolius, todėl šis sandoris yra niekinis ir negalioja nuo jo sudarymo momento (CK 1.78, 1.86, 1.95 str.). Byloje nėra pateikta įrodymų, kad nauja nuomos sutartis buvo realiai vykdoma. Atsižvelgiant į tai, ieškovas neįrodė žalos fakto. Naujos nuomos sutarties 5.6 punktas suteikė teisę abiem šios sutarties šalims dėl bet kokių priežasčių ir be jokios atsakomybės prieš kitą šalį vienašališkai nutraukti nuomos sutartį pranešus apie šios sutarties nutraukimą prieš 6 mėnesių laikotarpį. Vadinasi, sutartis galėjo, jei tai nebūtų niekinis sandoris, užtikrinti ieškovui tik 6 mėnesių nuomos pajamas už patalpų nuomą, o ne 12 mėnesių, kaip nurodyta ieškinyje. Ieškovas nepateikė teismui naujos nuomos sutarties priedų Nr. 1 ir 2, tad byloje nėra įrodymų, kad nauja nuomos sutartimi buvo išnuomotos tos pačios patalpos, kurias nuomojo atsakovas. UAB „Ardita ir ko“ 2011 m. lapkričio 4 d. rašte yra nurodyta, kad patalpose be elektros instaliacijos yra neįmanoma jokia veikla. Dėl ventiliacijos sistemos ir pakabinamų lubų nebuvimo naujas nuomininkas nekėlė jokių pretenzijų. Todėl galima suprasti, kad nauja nuomos sutartis buvo nutraukta dėl elektros instaliacijos nebuvimo. Atsakovas neišmontavo elektros instaliacijos patalpose. Ieškovas elektros instaliacijos išmontavimo fakto nenurodė priėmimo-perdavimo akte, pasirašytame patalpų perdavimo ieškovui dieną. Todėl atsakovo veiksmai bet kuriuo atveju nėra niekaip susiję su naujos nuomos sutarties nutraukimu ir ieškovo nuostoliais, jei ieškovas jų patyrė.

Ieškovas UAB „Motorinės jachtos“ dubliku iš esmės palaiko savo reikalavimus ir poziciją, išdėstytus ieškinyje. Papildomai paaiškina, kad tiek 2002-01-02 negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties, tiek 2006-10-02 negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties 2.2 punkte šalys sulygo, jog nuomininkas be nuomotojo raštiško leidimo negali perplanuoti ar pertvarkyti patalpų. Tokio rašytinio nuomotojo leidimo atsakovas nebuvo gavęs. Todėl nagrinėjamu atveju atsakovas UAB „Presto“ prekyba nei pagal įstatymą, nei pagal sutarties sąlygas, neturi teisės į išnuomoto objekto pagerinimo išlaidas, o neteisėtai išmontavęs pastate esamą įrangą ir tokiais savo veiksmais suniokojęs patalpas, privalo atlyginti savo neteisėtais veiksmais padarytą žalą. Nuomotojo leidimas išnuomoto daikto pagerinimui turi aiškiai išreikšti nuomotojo valią atlikti konkrečius, suderintus tiek pagal kainą, tiek pagal skaičių, tiek pagal techninį pobūdį statybos-remonto darbus. Akivaizdu, kad daikto savininkas, spręsdamas duoti ar ne jo daiktą nuomojančiam asmeniui leidimą pagerinti daiktą, turi teisę detaliai išsiaiškinti, ką ir kaip ketinama daryti su jo daiktu. Neturint konkrečių duomenų apie ketinamus atlikti pagerinimus, joks protingas daikto savininkas analogiškoje situacijoje neduotų leidimo patalpų pagerinimui, nes tokiu būdu reikėtų prisiimti atsakomybę atlyginti visiškai neapibrėžtą piniginę prievolę. Atsakovas nepateikė dokumentų, patvirtinančių, kad supažindino patalpų savininką su patalpų pagerinimui būtinomis išlaidomis, naudojamomis medžiagomis, jų kaina ir pan., todėl laikytina, kad atsakovas patalpų pagerinimui reikiamo leidimo negavo. Atsakovas teigia, kad patalpų pagerinimo darbus atliko 2004 metų sausio-gegužės mėnesiais. Tuo metu ieškovą ir atsakovą siejo nuomos teisiniai santykiai, kylantys iš 2002-01-02 negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties. Pagal minėtos sutarties 1.3 punktą ši sutartis galiojo iki 2007-01-02, tačiau nei pasibaigus šios sutarties terminui, nei sudarius naują 2006-10-02 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį atsakovas nekėlė klausimo dėl patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo. Priešingai, atsakovas, sudarydamas 2006-10-02 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, priėmė, o ieškovas perdavė patalpas su joje funkcionuojančia įranga, todėl atsakovas patalpas privalėjo grąžinti ieškovui tokios pačios būklės, kokios ir gavo pagal 2006-10-02 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį. Pagal 2007-10-12 susitarimo dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties tarp UAB „Presto“ ir UAB „Presto“ prekyba, sudarytos 2006-10-02, pakeitimo 4.4 punktą nuomininkas be atskiro nuomotojo raštiško sutikimo gali pasiimti nuomininko atliktus patalpų pakeitimus ir pagerinimus, tik tuo atveju, jeigu juos galima atskirti be žalos patalpoms ir jeigu nuomotojas nesutinka atlyginti jų vertės. Analogiška nuostata yra įtvirtinta ir Civilinio kodekso 6.501 straipsnio 2 dalyje, pagal kurią nuomininko padarytus be nuomotojo leidimo pagerinimus, jeigu juos galima atskirti be žalos išnuomotam daiktui ir jeigu nuomotojas nesutinka atlyginti jų vertės, nuomininkas gali pasiimti. Nagrinėjamu atveju, neteisėtai išmontavus įrangą, išnuomotos patalpos buvo iš esmės sugadintos ir tapo netinkamos naudoti pagal paskirtį, t.y. įranga buvo išmontuota padarant žalą išnuomotoms patalpoms. Atsakovas (nuomininkas) yra juridinis asmuo, todėl jis privalo visas savo išlaidas pagrįsti buhalterinės apskaitos (finansinės atskaitomybės) dokumentais. Taigi, lėšos, išleistos nuomojamo turto (patalpų) gerinimui, turi būti pagrįstos griežtos atskaitomybės dokumentais, tačiau atsakovas UAB „Presto“ prekyba išleistų lėšų investavimą į patalpų pagerinimą įrodinėja tik PVM sąskaitomis-faktūromis. Dokumentų, patvirtinančių, kad pateiktos PVM sąskaitos-faktūros buvo apmokėtos, atsakovas nepateikė. UAB „Presto“ prekyba klaidina teismą nurodydamas, kad 2011-09-14 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis Nr. MJ-A-1 su nauju nuomininku UAB „Ardita ir ko“ yra tariamas sandoris. Nepagrįsti atsakovo teiginiai apie tai, kad ieškovo reikalaujamos negautos pajamos yra nerealios. Minėta sutartis buvo pasirašyta būtent 12 mėnesių laikotarpiui, todėl ieškovas pagrįstai tikėjosi gauti pajamas už 12 mėnesių laikotarpį. Tai, kad minėtos nuomos sutarties 5.6 punkte numatyta šalių teisė nutraukti sutartį įspėjus prieš šešis mėnesius, nereiškia, kad ieškovas neturėjo pagrindo tikėtis gauti pajamų už 12 mėnesių laikotarpį. Ieškovas taip pat pažymi, kad naujam nuomininkui UAB „Ardita ir ko“ buvo išnuomotos tos pačios patalpos, kurias nuomavo ir atsakovas, o vėliau savo neteisėtais veiksmais iš esmės pablogino jų būklę. Ieškovas neturėjo pareigos 2011-09-14 negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. MJ-A-1 įregistruoti viešame registre, nes Civilinio kodekso 6.478 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jei ji įstatymu nustatyta tvarka įregistruota viešame registre. 2011-09-14 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis Nr. MJ-A-1 buvo sudaryta 12 mėnesių laikotarpiui, todėl tokios sutarties ieškovas neprivalėjo registruoti viešame registre.

Atsiliepimas

Tripliku atsakovas UAB „Presto“ prekyba iš esmės palaiko savo poziciją bei argumentus išdėstytus atsiliepime į ieškinį. Papildomai paaiškina, kad esant tęstiniams nuomos teisiniams santykiams atsakovas neturėjo nei teisinio, nei loginio pagrindo reikalauti iš ieškovo patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo ar šių pagerinimų išmontavimo ir grąžinimo atsakovui, kai buvo sudaroma 2006 m. spalio 2 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, nes atsakovas toliau nepertraukiamai naudojosi ir nuomojamomis patalpomis, ir atsakovui priklausančiais patalpų pagerinimais. Kadangi nuomos santykiai nepertraukiamai tęsėsi nuo 2002 m. sausio 2 d., šiems nuomos santykiams pasibaigus 2011 m. lapkričio 2 d., atsakovui kilo pareiga grąžinti patalpas ieškovui tokios būklės, kokios jas priėmė iš ieškovo nuomos teisinių santykių pradžioje, t.y. 2002 m. sausio 2 d., atsižvelgiant į natūralų patalpų nusidėvėjimą. Laikotarpiu nuo 2003 m. balandžio 25 d. iki 2009 m. vasario 6 d. tiek ieškovo, tiek atsakovo vieninteliu akcininku buvo dabartinis ieškovo vienintelis akcininkas ir vadovas A. J.. Tad, ieškovui ir jo vadovui bei abiejų bendrovių vieninteliam akcininkui A. J. negalėjo būti nežinoma apie numatomus atlikti patalpų pagerinimus ir pertvarkymus, jų vertę, o vėliau apie pagerinimų atlikimo faktą, bei negali būti nežinoma, kad tai buvo padaryta atsakovo lėšomis ir, kad būtent atsakovas įgijo nuosavybės teisę į padarytus patalpų pagerinimus. Atlikus patalpų pagerinimus, ieškovas ir atsakovas 2004 m. gegužės 1 d. pasirašė priedą Nr. 1 prie 2002 m. sausio 2 d. nuomos sutarties, kuriuo pakeitė 2002 m. sausio 2 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties 1.1 punkte nustatytą patalpų paskirtį ir nustatė, kad 107,89 kv.m ploto patalpos, kurios iki tol buvo priskirtos sandėlio patalpoms, bus naudojamos kaip konditerijos cechas. Ieškovas 2004 m. gegužės 1 d., pasirašydamas priedą Nr. 1 prie 2002 m. sausio 2 d. nuomos sutarties, pripažino atsakovo lėšomis atliktą sandėlio patalpų pertvarkymą į konditerijos cechą ir, jau žinodamas apie atliktų pagerinimų apimtį ir vertę, išreiškė sutikimą tokiam pertvarkymui (pagerinimui). Ieškovas neturėjo pagrindo tikėtis, kad jam atsisakius kompensuoti atsakovui pagerinimų įrengimo išlaidas, pagerinimai liks patalpose ir jis galės neatlygintinai įgyti nuosavybės teisę į juos bei vėliau, nuomojant šiuos pagerinimus kartu su patalpomis tretiesiems asmenims, gauti iš to naudos. Atsakovas grąžino ieškovui patalpas tokios būklės, kokios jos buvo nuomos pradžioje, t.y. 2002 m. sausio 2 d., kuomet patalpose nebuvo ventiliacinės sistemos, apšvietimo ir kitų pagerinimų, kuriuos 2004 metais savo lėšomis įrengė atsakovas. Atsakovas niekada nepripažino, kad jis pablogino patalpas išmontuodamas jam priklausančius patalpų pagerinimus. 2011 m. lapkričio 3 d. raštu atsakovas, ne pripažino patalpų pabloginimus, o dėjo pastangas geranoriškai išspręsti bekylantį ginčą, teikė siūlymą bendradarbiauti su ieškovu, bet ieškovas nebendradarbiavo su atsakovu - 2011 m. lapkričio 4 d. raštu ieškovas nurodė, kad atsakovo pasiūlymas dėl papildomo patalpų sienų ertmių sandarinimo yra nelogiškas, nurodė, kad nesuprantama, ką atsakovas ruošiasi sandarinti ir kokius darbus atlikti, ir į patalpas atsakovo nebeįleido. Ieškovas patalpų atstatymo iki pradinės būklės žalos dydį įrodinėja eksperto A. B. sudarytu žalos įvertinimo aktu. Akte nurodyta, kad A. B. yra išduotas kvalifikacijos atestatas Nr. 27604. Atsakovas gavo VĮ Statybos produkcijos sertifikavimo centro 2012 m. vasario 14 d. pranešimą, kuriuo informuojama, kad nei kvalifikacijos atestatas Nr. 27604, nei kiti A. B. išduoti kvalifikacijos atestatai nesuteikia teisės A. B. atlikti statybos skaičiuojamosios kainos nustatymo ir ekonominės ekspertizės, t.y. apskaičiuoti darbų atlikimo kainų. Tai įrodo, kad teismui pateiktas žalos įvertinimo aktas yra pateiktas reikiamos kvalifikacijos neturinčio asmens, be to, nei A. B. kvalifikacija, nei žalos įvertinimo aktas neatitinka Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytų reikalavimų.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys atmestinas.

Nustatyta, kad ieškovas reiškia ieškinį atsakovui dėl nuostolių, atsiradusių po negyvenamų patalpų nuomos sutarties, sudarytos tarp ieškovo ir atsakovo 2006-10-02 ( b.l.21-23, t. I), nutraukimo atsakovo iniciatyva. Nuomos santykiai tarp tų pačių šalių dėl dalies turto nuomos prasidėjo 2002-01-02. Ieškovas 2006-10-02 sutartimi ( sutarties sudarymo metu jo pavadinimas buvo UAB „Presto“) išnuomojo atsakovui 1098,9 kv. m ploto administracines, gamybines ir pagalbines patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), o 2002-01-02 nuomos sutartimi ( b. l. 108-109, t. I) buvo išnuomotos 79,87 kv. m ploto raštinės patalpos, 359,34 kv. m sandėlys, 59,34 kv. m pakavimo cechas ir 14,80 kv. m buitinės patalpos biurui įrengti. Atsakovas grąžino išnuomotą turtą 2011-11-02, ieškovui nurodžius perdavimo priėmimo akte patalpų trūkumus.

Remiantis CK 6.500 straipsniu, nuomininkas privalo atlyginti nuomotojui dėl daikto pabloginimo atsiradusius nuostolius. Tai, kad patalpų nuomos sutartys, sudarytos tarp šalių 2002-01-02 ir 2006-10-02 buvo sudarytos dėl tų pačių patalpų, ginčas byloje kyla dėl patalpų, kurios buvo nuomojamos pagal abi šias sutartis, todėl byloje reikšminga aplinkybe yra tai, kada buvo padaryti patalpų pagerinimai, kieno lėšomis, ar pagerinimai padaryti su nuomotojo sutikimu.

2006-10-02 nuomos sutartis buvo pakeista 2007-10-12 susitarimu ( b. l. 127-131, t. I) tuo, kad sumažėjo nuomojamų patalpų plotas nuo 1098,9 kv. m iki 997,47 kv. m, bei buvo susitarime nustatytos papildomos nuomininko teisės. Susitarimo 4.4 punkte numatyta, kad nuomininkas gali atlikti patalpų pakeitimus ir pagerinti patalpas tik tai gavęs išankstinį raštišką nuomotojo sutikimą, o be atskiro nuomotojo raštiško sutikimo gali pasiimti atliktus patalpų pakeitimus ar pagerinimus, jeigu juos galima atskirti be žalos patalpoms ir jeigu nuomotojas nesutinka atlyginti jų vertės. Byloje nustatyta, kad, ieškovui atsisakius atlyginti atsakovui pagerinimų vertę, atsakovas pagerinimus pasiėmė, todėl turi būti padarytos išvados, ar šiuos pagerinimus buvo galima atskirti be žalos išsinuomotam daiktui, t.y. ar nuomininkas turėjo teisę, numatytą jam CK 6.501 straipsnio 2 dalyje, pasiimti šiuos pagerinimus. Ar buvo padaryta žala išsinuomotam daiktui turėtų būti vertinama pagal tai, ar pablogėjo patalpų būklė dėl pagerinimų pasiėmimo, lyginant su patalpų būkle 2002-01-02 sutarties sudarymui. Kadangi šia sutartimi buvo išnuomotos 359,34 kv. m sandėlio patalpos, ieškovas turėjo pateikti įrodymus, kokia žala patalpoms, kaip sandėliui buvo padaryta, kokie trūkumai patalpose neleidžia jų naudoti kaip sandėlio. Ieškovas šių aplinkybių byloje neįrodinėjo, priešingai, teikė įrodymus dėl aplinkybės, kad negalėjo išnuomoti po nuomos sutarties nutraukimo patalpų kaip gamybinių, nes sudarytos su UAB „Ardita ir ko“ 2011-09-14 sutarties 1.1 punkte ( b. l. 75, t. I) nurodė, kad išnuomoja tokio paties dydžio ir paskirties patalpas kaip buvo išnuomojęs 2006-10-02 sutartimi atsakovui. Nors ieškovas nepateikė 2011-09-14 sutarties priedų, bet ieškinį grįsdamas tuo, kad patalpos po išmontavimo nebuvo tinkamos naudoti pagal paskirtį, įrodinėja patalpų paskirtį ne sandėliavimui, o konditerijos cechui. Pripažinus, kad ieškovui nepateikus įrodymų, jog po to, kai atsakovas pasiėmė pagerinimus, patalpos nebuvo tinkamos sandėliavimui, darytina išvada, kad ieškovas neįrodė, jog atsakovo pagerinimų pasiėmimas buvo negalimas, nepadarant žalos patalpoms kaip sandėliui.

Byloje nustatyta, kad remiantis 2006-10-02 nuomos sutartimi patalpos nebuvo perduodamos, jų būklė nenurodyta, naudojimąsi jomis atsakovas tęsė, šias patalpas priėmęs po 2002-01-02 sutarties sudarymo, todėl 2006-10-02 sutartis vertintina kaip anksčiau sudarytos nuomos sutarties pratęsimas naujam terminui. Naujoje sutartyje buvo pakeistas dalies nuomojamų patalpų pavadinimas, vietoje sandėlio patalpų, dalis jų įvardyta kaip nuomojamos konditerijos cecho patalpas, tačiau tai neleidžia daryti išvados, kad ieškovas šia sutartimi perdavė atsakovui nuomai jau kitokias, įrengtas patalpas, nei buvo perduotos ankstesne sutartimi. Tai, kad tik 2007-10-12 susitarimu buvo leista atsakovui pagerinti patalpas tik gavus rašytinį nuomotojo sutikimą, nereiškia, jog nuomininkas negalėjo pasiimti atliktų pagerinimų tuo atveju, jei juos galima buvo pasiimti, nepadarius žalos patalpoms, nes tokia teisė nuomininkui yra numatyta įstatyme, t.y. CK CK 6.501 straipsnio 2 dalyje. Tai, kad 2002-01-02 sutartis nebuvo nutraukta, o buvo pratęsta 2006-10-02 sutartimi, leidžia daryti išvadą, kad nuomininko veiksmams, atliktiems pagerinant turtą, taikomos abiejų sutarčių nuostatos. 2002-01-02 sutartyje nenumatyta teisė nuomininkui į turto pagerinimui turėtų išlaidų atlyginimą tuo atveju, jei tai padaryta nuomotojo leidimu, bet įstatymo pagrindu nuomininkas turi teisę reikalauti šių išlaidų atlyginimo. Kadangi nuomininkas pagerinimus pasiėmė, byloje nenagrinėjama aplinkybė, ar nuomininkas turi teisę į pagerinimo išlaidų atlyginimą, o nagrinėjama aplinkybė, ar pagerinimai padaryti su nuomotojo leidimu, ar neturint šio leidimo. Ieškovui teigiant dublike tai, kad remonto ir pertvarkymo darbams atlikti nuomininkas neturėjo nuomotojo leidimo, todėl neturi teisės į išnuomoto objekto pagerinimo išlaidas, o atsakovui atsiliepime nurodžius, kad ginčo patalpų pertvarkymo laikotarpiu tiek nuomotojo, tiek nuomininko savininku buvo tas pats asmuo - A. J., darytina išvada, kad nuomotojas leido nuomininkui padaryti turto pagerinimus, nes juos atliko iš esmės pats nuomotojas, tik kitos, jam priklausančios bendrovės- nuomininkės lėšomis. Dėl to nuomininkas įgijo teisę į pagerinimui būtinų išlaidų atlyginimą. Tai, kad nuomininkas nusprendė pasiimti savo pagerinimus ir tuo nereikalauti būtinų išlaidų atlyginimo, yra jo pasirinkimo teisė, t.y. kokiu būdu gauti išlaidų atlyginimą, nes toks pagerinimų pasiėmimas nepadarė žalos nuomotam turtui ( šios išvados argumentai nurodyti aukščiau).

Ieškovas dublike nurodė, jog atsakovas patirtas išlaidas įrodinėjo tik PVM sąskaitomis faktūromis, o dokumentų, patvirtinančių jų apmokėjimą, nepateikė. Atsakovui kartu su tripliku pateikus banko sąskaitos išrašus ( b. l. 165-171, t. I), patvirtinančius sąskaitų apmokėjimą, darytina išvada, kad atsakovas įrodė išlaidų, turėtų patalpų pagerinimui, dydį, ir tai, kad šie pagerinimo darbai buvo atlikti atsakovo užsakymu.

Atsakovas nurodė, kad patalpas pagerino 2004 metais sausio - gegužės mėn., sudarydamas rangos darbų sutartis su UAB „Folisita“ ir UAB „Usė“. 2004-05-01 priedas prie 2002-01-02 nuomos sutarties, pasirašytas tarp šalių, patvirtinta, kad 2002-01-02 nuomos sutartis buvo pakeista 2004-05-01 priedu Nr.1 prie sutarties ( b. l. 126, t. I), ir jame nurodyta, kad nuomojamos ne 359, 34 kv. m sandėlio, o vietoje jo - 251,45 kv. m sandėlio, 107,89 kv. m konditerijos cecho patalpos. Taigi, konstatavimas abiejų šalių parašais fakto, kad nuomojamos patalpos pasikeitė ir jų paskirtis yra jau kitokia, leidžia daryti išvadą, kad nuomotojas tuo pripažino, kad nuo 2004-05-01 nuomininkas naudojasi jau ne sandėlio, o konditerijos cecho patalpomis, įrengtomis sandėlyje. Taigi, ne 2006-10-02 sutartimi buvo perduotos nuomotojui naudotis konditerijos cecho patalpos, o jau 2004-05-01 šalys sutiko, kad atsakovas naudojasi konditerijos cechu. Tai, kad nuomos sutarties pakeitimas buvo padarytas po pagerinimo darbų atlikimo, kad ieškovas nepatiekė įrodymų, kad jis būtų įrengęs šiose patalpose įrenginius, reikalingus konditerijos cechui, leidžia daryti išvadą, kad atsakovas pagerino patalpas, vietoje sandėlio įrengdamas konditerijos cechą, todėl, nutraukus pratęstą nuomos sutartį, jis įgijo teisę pasiimti pagerinimus.

Ieškovo atstovas 2012-11-27 teismo posėdyje paaiškino ( b.l.9-14, t. II) , kad 2006 m. jis ruošėsi parduoti UAB „Presto prekyba“ , buvo sudaryta nuomos sutartis, kurioje numatyta, kad patalpos išnuomojamos tokios, kokios jos yra. 2004 m. šios įmonės lėšomis atliktas UAB „Presto prekyba“ konditerijos cecho įrengimas ir su įmonės vadovu buvo sutarta, kad šie pagerinimai liks UAB „Motorinės jachtos“. Liudytoju apklaustas teismo posėdyje B. T. paaiškino, kad dirbo direktoriumi UAB „Presto prekyba“ nuo 2000 m iki 2007 m., nurodė, kad neprisimena, jog buvo susitarimas tarp įmonių, kad pagerinimai liks savininkui. Kadangi rašytinių įrodymų, jog pagerinimai buvo perduoti ieškovui nebuvo pateikta byloje, vien ieškovo atstovo paaiškinimas, kad žodiniu susitarimu pagerinimai perėjo ieškovo nuosavybėn, pripažintinas nepakankamu įrodymu apie pagerinimų perėjimą ieškovui, atsakovui neigiant tokio susitarimo buvimą. Ieškovo atstovas taip pat paaiškino, kad ieškovas įkeitė bankui pastatą, kad UAB „Presto prekyba“ galėtų naudotis kreditu, įkeitimas buvo padarytas kaip kompensacija už padarytus pagerinimus, tačiau atsakovui neigiant tokį susitarimą ir ieškovui nepateikus kitų įrodymų, išskyrus atstovo paaiškinimą apie susitarimą, darytina išvada, kad ieškovas neįrodė, jog už prisiimtus turtinius įsipareigojimus, ieškovui atlygino atsakovas, perduodamas jo nuosavybėn pagerinimus. Tai, kad šio turto perėjimas ieškovui neatsispinti ieškovo buhalteriniuose dokumentuose, leidžia daryti išvadą, kad pagerinimai priklauso atsakovui, apmokėjusiam už jų įrengimą.

Tai, kad nuomininkas palieka patalpas netvarkingas, neatlikęs einamojo remonto, tai suteikia teisę nuomotojui reikalauti nuostolių atlyginimo tokiam remontui atlikti, nes CK 6.493 straipsnio 1 dalis numato, jog nuomininkas privalo laikyti išsinuomotą daiktą tvarkingą, savo lėšomis daryti einamąjį remontą. Šioje byloje ieškovas nereiškia ieškinio tuo pagrindu, kad atsakovas paliko netvarkingas sandėlio patalpas ir tuo padarė jam nuostolius, o reiškia ieškinį, kad perduotos patalpos nuomotojui buvo pablogintos, t.y. nuomininkas neteisėtai pasiėmė joje buvusius pagerinimus. Teismas daro išvadą, kad šioje byloje nenagrinėtina aplinkybė, kokie nuostoliai padaryti ieškovui dėl to, kad patalpos paliktos netvarkingos, nedarytas einamasis remontas, nes šiuo pagrindu ieškinys nebuvo pareikštas.

Pripažinus, kad ieškovo reikalavimai priteisti jam nuostolius, atsiradusius dėl išnuomotų patalpų pabloginimo, nepagrįsti, reikalavimai ir kitoje ieškinio dalyje negali būti tenkinami.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

Atsakovas byloje pateikė įrodymus apie turėtas atstovavimo išlaidas – 8167, 50 Lt ( b. l. 200- 204, t. II), šis prašymas tenkintinas dalinai, nes priteisiamos išlaidos turi būti ne didesnės, nei nustatyta LR teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakyme Nr. 1R-85 „Dėl Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio patvirtinimo“. Apmokėjimas už atsakovo advokato darbą apskaičiuotas 2012-03-01 ir 2012-04-02 dienoms, šiuo laikotarpiu už tokias teisines paslaugas kaip atsiliepimo, tripliko ir atsiliepimo į atskirąjį skundą parengimą negalėjo būti didesnis, nei 4200 Lt, o atsakovas prašo priteisti už išlaidas šioms paslaugoms 8167,50 Lt. Nesant pagrindo pripažinti, kad ši byla yra ypatingo sudėtingumo, joje atstovavimo išlaidos turi būti priteitos mažesnės, nei nustatyta maksimali riba, todėl mažintinos iki 3500 Lt.

Ieškovas turi atlyginti valstybei procesinių dokumentų siuntimo proceso dalyviams išlaidas, jos sudaro 30,10 Lt.

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos CPK 259 str., teismas

nusprendė:

Ieškinį atmesti.

Priteisti atsakovui UAB „Presto prekyba“ iš ieškovo UAB „Motorinės jachtos“ 3500 Lt atstovavimo išlaidų.

Priteisti iš ieškovo UAB „Motorinės jachtos“ ( įmonės kodas 120052692) 30, 0 Lt pašto išlaidų, turėtų procesinių dokumentų išsiuntimui pirmosios instancijos teisme, valstybei, įpareigojant ieškovą sumokėti šią sumą Valstybinei mokesčių inspekcijai, į AB Swedbank esančią Surenkamąją sąskaitą, nurodant įmokos kodą 5660.

Sprendimas per 30 dienų gali būti skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus apygardos teismą.

Teisėja Danutė Kutrienė