Vilniaus apygardos teismo nutartis

Ieškovė UAB „Akmeninė dovana“ ieškiniu kreipėsi į teismą, prašydama įpareigoti atsakovę Nacionalinę žemės tarnybą prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos (toliau – ir NŽT) įforminti ieškovei perleistą nuomos teisę į 0,2305 ha valstybinės žemės sklypą (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), toliau – Žemės sklypas), esantį (duomenys neskelbtini), Vilniaus m. sav., pakeičiant 2001 m. rugsėjo 4 d. sutartį Nr. 323 N01/2001-24753 „Dėl valstybinės ne žemės ūkio paskirties žemės nuomos“ (toliau – Sutartis), pakeistą 2007 m. gruodžio 29 d. susitarimu Nr. KO 1/2007-1690 „Dėl 2001-09-04 sutarties Nr. 323 N01/2001-24753 „Dėl valstybinės ne žemes ūkio paskirties žemės nuomos“ dalinio pakeitimo“ (toliau – Susitarimas 1) ir 2011 m. gruodžio 28 d. susitarimu Nr. S49 2011-500 „Dėl 2001-09-04 sutarties Nr. 323 N01/2001-24753, pakeisto 2007-12-29 susitarimu Nr. K01/2007-1690, dalinio pakeitimo“ (toliau – Susitarimas 2), vietoje buvusio žemės sklypo nuomininko UAB „Intractus“ įrašant naują žemės sklypo nuomininką UAB „Akmeninė dovana“; priteisti iš atsakovės bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad 2014 m. sausio 9 d. NŽT Vilniaus miesto skyrius išdavė sutikimą Nr. 49ST-(14.49.5.)-38 „Dėl nekilnojamųjų daiktų bei nuomos teisės perleidimo“, kuriuo išreiškė sutikimą, kad būtų perleisti Žemės sklype esantys pastatai kartu su Žemės sklypo nuomos teise, atsiradusia Nekilnojamojo turto registre (registro Nr. (duomenys neskelbtini)) Sutarties (dalinai pakeistos Susitarimu 1 ir Susitarimu 2) (toliau – Nuomos sutartis) pagrindu. 2016 m. sausio 18 d. ieškovė (pirkėjas) ir Žemės sklypo nuomininkas UAB „Intractus“ (pardavėjas) sudarė Nekilnojamųjų daiktų pirkimo-pardavimo sutartį (notarinio registro Nr. 94) (toliau – Pirkimo-pardavimo sutartis), kuria ieškovė iš UAB „Intractus“, kredituojant AB DNB bankui, įsigijo Žemės sklype esančius nekilnojamojo turto daiktus: pastatą – komercinės paskirties pastatą su gyvenamuoju butu (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastatą – garažą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), kitus inžinerinius statinius – kiemo statinius (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir kitą inžinerinį statinį – kiemo aikštelę (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)). Ieškovė 2016 m. sausio 19 d. prašymu kreipėsi į NŽT Vilniaus miesto skyrių, prašydama pakeisti Nuomos sutartį. Vilniaus miesto skyrius parengė susitarimo „Dėl 2001 m. rugsėjo 4 d. sutarties Nr. 323 N01/2001-24753 „Dėl valstybinės ne žemės ūkio paskirties žemės nuomos“, pakeistos 2007 m. gruodžio 29 d. susitarimu Nr. K01/2007-1690, 2011 m. gruodžio 28 d. susitarimu Nr. S49 2011-500 pakeitimo“ projektą (toliau – Susitarimas 3) ir el. paštu pateikė jį derinti ieškovei. Susitarimo 3 projekte buvo numatyta pakeisti Nuomos sutartį, vietoje buvusio Žemės sklypo nuomininko UAB „Intractus“ įrašant naują Žemės sklypo nuomininką ieškovę. Pasirašiusi Susitarimo 3 projektą ieškovė pateikė jį NŽT Vilniaus miesto skyriui, kuris 2016 m. birželio 27 d. raštu Nr. 49SJN-1487-(14.49.105.) „Dėl valstybinės žemės sklypo nuomos“ atsisakė tenkinti ieškovės prašymą dėl Nuomos sutarties pakeitimo. Atsisakymą tenkinti ieškovės prašymą NŽT Vilniaus miesto skyrius motyvavo tu, kad Žemės sklype pastato – komercinės paskirties pastato su gyvenamuoju butu (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) baigtumo procentas yra 7 proc., pastato – garažo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) baigtumo procentas – 17 proc., o tai reiškia, kad Žemės sklypas nenaudojamas jame esantiems statiniams eksploatacijai pagal tiesioginę paskirtį, įrašytą Nekilnojamojo turto kadastre, ir negali būti išnuomojamas be aukciono šių pastatų savininkui. Ieškovės teigimu, atsakovė nepagrįstai atsisakė pasirašyti Susitarimą 3, kadangi neįvertino aplinkybės, kad Nuomos sutartis dėl Žemės sklypo yra sudaryta ir galiojanti, o atsižvelgiant į tai, kad 2016 m. sausio 18 d. pirkimo-pardavimo sutartimi ieškovei perėjo nuosavybės teisė į visus pastatus ir statinius, esančius Žemės sklype, Žemės sklypo nuomos santykiai pagal Nuomos sutartį įstatymo pagrindu yra tęsiami su pastatus ir statinius įsigijusiu asmeniu – ieškove, todėl nagrinėjamojo situacijoje nesprendžiamas klausimas dėl naujos valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo, atitinkamai, ieškovė neturi teisinio pagrindo stabdyti Nuomos sutarties pakeitimo procedūros. Ieškovė pažymėjo, kad Žemės sklype du statiniai (kiemo statiniai (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir kiemo aikštelė (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini))), esantys Žemės sklype, yra 100 procento baigtumo, funkcionuojantys ir tinkami naudoti, o pastatų – komercinės paskirties pastato su gyvenamuoju butu ir garažo – pamatai, kaip pastatų konstrukciniai elementai, bei po komercinės paskirties pastato su gyvenamuoju butu esantis rūsys (110,32 kv. m ploto) yra išlikę ir Žemės sklypą naudojančio asmens valia (ieškovės UAB „Akmeninė dovana“) gali būti panaudoti pastatų atstatymui (ką ir siekia padaryti ieškovė). Anot ieškovės, atsakovė nepagrįstai suvaržė ieškovės teises, nes nekilnojamojo daikto savininkas, įgyvendindamas turimos nuosavybės sukuriamas teises, nepažeisdamas kitų asmenų teisių ir teisėtų interesų, laikydamasis teisės aktų nustatytos tvarkos, turi teisę daryti turimam daiktui fizinį poveikį – jį remontuoti, rekonstruoti, pakeisti jo paskirtį, taip pat nugriauti.Atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos su ieškiniu nesutiko. Nurodė, kad NŽT Vilniaus miesto skyriaus atsisakymas pakeisti Žemės sklypo nuomos sutartį kyla iš Nekilnojamojo turto registro išrašų bei nustatytų faktinių aplinkybių, remiantis galiojančiais teisės aktais. Atsakovės teigimu, teisėtas žemės sklype esančių statinių valdymas – tai valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo prielaida, laisvi, statiniais neužstatyti žemės sklypai negalėtų būti nuomojami ne aukciono tvarka. Tai, kad statinys įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, savaime nereiškia, kad statinys yra naudojamas. Pagal galiojančius teisės aktus žemės sklypo nuoma be aukciono siejama su konkrečios paskirties statinio naudojimu vykdant tam tikrą veiklą ir eksploatuojant jį pagal esamą (tiesioginę) paskirtį. Teisės aktai nenumato galimybės sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį prie likviduotinų, naikintinų pastatų/ statinių, kadangi tokie statiniai negali būti eksploatuojami pagal paskirtį. Kitaip tariant, ieškovė be teisinio pagrindo valdydama Žemės sklypą galėtų sukurti prielaidas ilgalaikiam šio didelės vertės valstybės turto užvaldymui. Duodamas sutikimas perleisti statinius, esančius Žemės sklype, bei Žemės sklypo nuomos teisę 2014 m. sausio 13 d. raštu Nr. 49ST-(14.49.5.)-38 „Dėl nekilnojamųjų daiktų bei nuomos teisės perleidimo“, Vilniaus miesto skyrius vadovavosi Nekilnojamojo turto registro duomenimis, kuriuose pagrindinio pastato - komercinės paskirties pastato su gyvenamuoju butu - statinio baigtumas buvo nurodytas 100 procentų, todėl Vilniaus miesto skyrius neturėjo pagrindo prieštarauti Žemės sklypo nuomos teisės perleidimui. Komercinės paskirties pastato su gyvenamuoju butu bei pastato - garažo kadastro duomenys pasikeitė 2014 m. gegužės 15 d. Vilniaus miesto skyrius, 2016 m. balandžio 5 d. atlikęs Žemės sklypo patikrinimą vietoje, konstatavo, kad pagrindinio statinio – komercinės paskirties pastato su gyvenamuoju butu – faktiškai nėra, iš jo yra likę tik pamatai. Tai reiškia, kad jis nėra ir negali būti naudojamas pagal tiesioginę paskirtį, nurodytą Nekilnojamojo turto registre. Nekilnojamojo turto registre minėto pastato pagrindinė naudojimo paskirtis yra maitinimo, kadangi pastato faktiškai nėra, tai jis ir negali atlikti savo tiesioginės funkcijos. Siekdama išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, ieškovė neatitinka teisės normų sąlygų, todėl neįgyja teisės į ginčo valstybinės žemės nuomą.Trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų ieškovės pusėje, Luminor Bank AB su ieškiniu sutiko. Nurodė, kad ieškinyje nurodyta kasacinio teismo praktika (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. rugpjūčio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-464-969/2015) patvirtina, kad daikto naudojimu pagal paskirtį turi būti suprantamas ir teritorijų planavimo dokumento parengimas, leidimų pastato remonto ar rekonstrukcijos darbams ar užsiimti atitinkama veikla gavimas ir net parengiamieji tokių veiksmų atlikimo darbai. Pažymėjo, kad nuomininko teisė (kurią ieškovė perėmė 2014 m. sausio 9 d. atsakovės sutikimo ir 2016 m. sausio 18 d. sutarties pagrindu) vykdyti pastatų statybos darbus Žemės sklype (taip pat ir užbaigti pradėtų statyti pastatų statybos darbus) yra numatyta Sutarties 5 p. Pabrėžė, kad atsakovės atsisakymas įforminti Žemės sklypo nuomininko pasikeitimą apriboja ieškovės galimybes įgyvendinti savo kaip Žemės sklype esančių pastatų savininko teises.

Esant byloje pareikštam tik vienam ieškovės reikalavimui (įpareigoti atsakovę įforminti ieškovei perleistą nuomos teisę į Žemės sklypą), vadovaujantis Civilinio proceso kodekso 265 straipsnio 2 dalimi, teismas neturėjo teisinio pagrindo vertinti ieškovės ir UAB „Intractus“ sąžiningumo sudarant 2016 m. sausio 18 d. pirkimo-pardavimo sutartį bei šio sandorio teisėtumo, t. y. priimti sprendimą peržengiant byloje pareikštą reikalavimą.Vadovaujantis CK 6.394 straipsnio 3 dalies nuostatomis bei Lietuvos notarų rūmų konsultacija, patvirtinta Lietuvos notarų rūmų prezidiumo 2013 m. birželio 27 d. nutarimu Nr. 13, pakeistu 2013 m. spalio 24 d. nutarimu Nr. 4.5., atsižvelgiant į tai, kad statinių ir pastatų, esančių Žemės sklype, perleidimo sandoris neprieštarauja įstatymų ir valstybinės žemės nuomos sutarties nustatytoms žemės sklypo naudojimo sąlygoms, NŽT sutikimas dėl nuomos teisės perleidimo nagrinėjamu atveju nėra privalomas. Be to, 2014 m. sausio 13 d. NŽT sutikime nėra nurodyta jo galiojimo termino ir pakeitimo tvarkos, o apeliantė nepateikė teisinio pagrindimo teiginiui, kad 2014 m. sausio 13 d. sutikimas negalėjo būti pateiktas notarui sudarant 2016 m. sausio 18 d. pirkimo-pardavimo sutartį, kad jis neteko galios; šio sutikimo pagrįstumas nesukėlė notarui abejonių. Apeliantės teiginys, kad naujas sutikimas perleisti Žemės sklypo nuomos teisę nebūtų išduotas, yra hipotetinis, nes apeliantė negali užtikrintai garantuoti, koks institucijos sprendimas būtų priimtas prieš 1,5 metų.Pastatų ar statinių fizinė būklė negali būti priežastis NŽT atsisakyti išduoti sutikimą perleisti valstybinės žemės nuomos teisę (kai toks sutikimas yra būtinas). UAB „Intractus“ teisėtai įgyta nuosavybės teisė į statinius ir pastatus negali būti paneigta nuosavybę pripažįstant iš dalies išnykusia, nes, kaip nurodė kasacinis teismas, tokio nuosavybės pasibaigimo pagrindo nenustato CK nuostatos dėl nuosavybės teisės įgijimo ir praradimo pagrindų. Apeliantė, kaip viešosios teisės subjektas, neturi teisės riboti privačios nuosavybės ir nuspręsti, kad nuosavybė išnyko, bei uždrausti kartu su pastatais ir statiniais perleisti žemės nuomos teisę. Teigdama, kad negali tęsti nuomos santykių su ieškove, apeliantė faktiškai pripažįsta ieškovės nuomos teisę ir laiko ieškovę Žemės sklypo nuomininke, nes tik su nuomininku žemės nuomos teisiniai santykiai gali būti tęsiami arba netęsiami. Tokiu atveju yra nelogiškas NŽT, kaip viešojo administravimo subjekto, elgesys ieškovės atžvilgiu – atsisakymas administracine tvarka, kaip numato Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 45 punktas, pakeisti galiojančią Žemės sklypo nuomos sutartį, vietoje buvusio nuomininko įrašant ieškovę. Ieškovės nuomos teisės į Žemės sklypą pripažinimas tik patvirtina skundžiamo teismo sprendimo teisėtumą.Pagal CK 6.564 straipsnio 2 dalies nuostatas, žemės nuomos sutartis negali būti nutraukta pasyviais veiksmais, turi būti laikomasi atitinkamos procedūros ir terminų. Taigi NŽT neturi teisinio pagrindo stabdyti Žemės sklypo nuomos pakeitimo ir nesilaikyti CK 6.564 straipsnio 2 dalies nuostatų.

Atsiliepimu į apeliacinį skundą trečiasis asmuo Luminor Bank AB prašo apeliacinį skundą atmesti, o Vilniaus miesto apylinkės teismo 2017 m. sausio 17 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepimą grindžia šiais argumentais:

Atsakovė pati pažeidė teisės aktų reikalavimus ir neatsakė trečiajam asmeniui UAB „Intractus“ per nustatytą 20 darbo dienų terminą. Kaip nurodo pati atsakovė, UAB „Intractus“ dėl sutikimo perleisti statinius ir valstybinės žemės nuomos teisę į atsakovę kreipėsi dar 2015 m. gruodžio 1 d., tačiau nei iki 2016 m. sausio 18 d. Nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, nei vėliau atsakovė nepateikė jokio atsakymo į UAB „Intractus“ prašymą. Taigi būtent atsakovė (o ne UAB „Intractus“) pažeidė jos veiklai keliamus reikalavimus, neišnagrinėdama pateikto prašymo nustatytais terminais.2016 m. sausio 18 d. Nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo sutartis buvo sudaryta turint anksčiau išduotą ir nepanaikintą/neatšauktą atsakovės sutikimą perleisti ginčo žemės sklype esančius statinius.Įstatyme nėra nustatyta kategoriško reikalavimo, kad prieš perleidžiant valstybinėje žemės esančius statinius, privalomai turi būti gautas žemės savininko (patikėtinio) sutikimas. Atsižvelgiant į tai, kad prieš sudarant 2016 m. sausio 18 d. nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo sutartį, buvo sudaryta ir galiojo valstybinės žemės, reikalingos šiems statiniams eksploatuoti, nuomos sutartis, turto perleidimo sutartimi nebuvo keičiamos valstybinės žemės naudojimo sąlygos, įstatymo (o ne atsakovės) suteikiamos teisės į naudojimąsi valstybinės žemės sklype automatiškai sutarties pagrindu perėjo ieškovei.Byloje nebuvo ginčijamas ir kvestionuojamas statinių, esančių valstybinės žemės sklype, perleidimo faktas. Tad nekilnojamojo turto perleidimo sandoris, kuriuo taip pat buvo perleistos įstatymu nustatytos teisės į valstybinę žemę, reikalingą statiniams eksploatuoti pagal tiesioginę paskirtį, yra galiojantis ir sukuriantis atitinkamas pasekmes – CK 6.394 straipsnio 3 dalyje numatytos teisės į žemę perėjimą ieškovei.UAB „Intractus“ perleidus, o ieškovei perėmus tiek nuosavybės teisę į valstybinėje žemėje esančius statinius, tiek teisę į naudojimąsi valstybine žeme, skirta šiems statiniams eksploatuoti, ieškinio reikalavimų šioje byloje tenkinimas reiškia tik tinkamą sandorio ir įstatymo pagrindu jau įvykusio fakto (teisių perėjimo ieškovei) įforminimą. Būtent toks reikalavimas ir buvo formuluojamas civilinėje byloje – ne sudaryti naują valstybinės žemės nuomos sutartį, o įforminti nuomos teisės perleidimą (sutarties šalies pasikeitimą). Tokią pareigą atsakovei numato ir 1999 m. kovo 9 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 45 punktas.Atsakovė ignoruoja ieškovės dar ieškinyje nurodytą kasacinio teismo praktiką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. rugpjūčio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-464-969/2015), patvirtinančią, kad daikto naudojimu pagal paskirtį turi būti suprantamas ir teritorijų planavimo dokumento parengimas, leidimų pastato remonto ar rekonstrukcijos darbams ar užsiimti atitinkama veikla gavimas ir net parengiamieji tokių veiksmų atlikimo darbai.