- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2014-05-22
- Bylos Nr.
- 2A-714/2014
- Teisminio proceso Nr.
- 2-55-3-01636-2011-5
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Alė Bukavinienė, Virginija Čekanauskaitė, Danguolė Martinavičienė
- Ieškovas
- T. B.
- Atsakovas
- Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos
- Kategorijos
- 42.11.1pavadinimo nepavyko patikrinti
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Alės Bukavinienės, Virginijos Čekanauskaitės ir Danguolės Martinavičienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovo T. B. apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2013 m. liepos 25 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-1770-160/2013 pagal ieškovo T. B. ieškinį atsakovui Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl valstybinės žemės pirkimo-pardavimo sutarčių nutraukimo; tretieji asmenys: bankrutavusi akcinė bendrovė bankas SNORAS, Druskininkų savivaldybės administracija.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
Ieškovas prašė pripažinti, kad Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos (toliau – atsakovas) iš esmės pažeidė 2006 m. spalio 20 d. pirkimo-pardavimo sutartį dėl 0,5060 ha ploto valstybinės žemės sklypo ir 2007 m. liepos 24 d. d. pirkimo-pardavimo sutartį dėl 0,1352 ha ploto valstybinės žemės sklypo, esančių (duomenys neskelbtini), ir šias sutartis nutraukti, priteisti bylinėjimosi išlaidas.
Ieškovo sutuoktinė Ž. B. su Lietuvos Respublika 2006 m. spalio 20 d. sudarė 0,5060 ha ploto valstybinės žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį dėl sklypo įgijimo išsimokėtinai per 15 metų. Ieškovas, atstovaudamas sutuoktinei, 2006 m. spalio 27 d. Druskininkų žemėtvarkos skyriui pateikė prašymą dėl detaliojo plano rengimo, tikslu praplėsti žemės sklypą, nekeičiant paskirties, nustatyti teritorijos naudojimo ir tvarkymo režimus bei reglamentus. Druskininkų savivaldybės administracija 2007 m. birželio 11 d. patvirtino 0,5060 ha ploto žemės sklypo detalųjį planą, juo buvo suformuotas papildomas 0,1352 ha žemės sklypas. Ieškovas ir jo sutuoktinė su Lietuvos Respublika 2007 m. liepos 24 d. sudarė 0,1352 ha ploto valstybinės žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį dėl šio sklypo įsigijimo išsimokėtinai per 15 metų. Alytaus apskrities viršininko 2007 m. rugpjūčio 7 d. įsakymu 0,5060 ir 0,1352 ha ploto žemės sklypai buvo sujungti į vieną 0,6412 ha ploto žemės sklypą. Ieškovo sutuoktinė 2007 m. spalio 22 d. padovanojo ieškovui ½ dalį minėto žemės sklypo. Ieškovo teigimu, pagal pirkimo-pardavimo sutarčių 8 punktą ginčo žemės sklypas buvo parduotas kaip komercinės paskirties objektų teritorijos žemės sklypas, prekybos, paslaugų ir pramogų objektų statybai, apie specialiąsias žemės sklypo naudojimo sąlygas ieškovas nebuvo informuotas. Prievoles pagal šias sutartis ieškovas vykdė iki 2009 m. sausio 15 d., t. y. kol kilo abejonių dėl specialiųjų žemės sklypo naudojimo sąlygų. Geologijos tarnyba 2010 m. spalio 5 d. pranešė, kad dalis ginčo sklypo patenka į mineralinio vandens vandenvietės sanitarinės apsaugos zonos 2-ąją mikrobinės taršos apribojimo juostą ir į 3-ąją cheminės taršos apribojimo juostą, dėl to žemės sklype nustatyti ūkinės veiklos ribojimai. Ieškovo nuomone, dėl šių priežasčių ginčo žemės sklypas tampa nelikvidus, panaudojimas pagal pirkimo paskirtį yra ribojamas, ieškovas negali įvykdyti savo projekto, žemės sklypo vertė yra žymiai mažesnė, nei kad sutartyse nurodytoji. Galimybių pašalinti parduoto daikto trūkumų nėra, todėl žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartis belieka nutraukti.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
Vilniaus apygardos teismas 2013 m. liepos 25 d. sprendimu ieškinį atmetė. Nustatė, kad ieškovui įsigijus ginčo žemės sklypą, 2008 m. sausio 30 d. jam buvo išduotas Statybos leidimas poilsio apartamentų kompleksui su gyvenamosiomis patalpomis ir požemine automobilių saugykla statybai (duomenys neskelbtini). Siekiant nustatyti vandens gręžinio sanitarines apsaugos zonas, buvo atliktas žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), specialusis planavimas. Atlikus planavimą, ginčo žemės sklypo didžioji dalis pateko į vandenvietės sanitarinės apsaugos zonos cheminės taršos apribojimo juostą ir nedidelė dalis (vienas sklypo kampas) – į sanitarinės apsaugos zonos mikrobinės taršos apribojimo juostą. Atsižvelgdamas į Lietuvos higienos normos HN 44:2006 „Vandenviečių sanitarinių apsaugos zonų nustatymas ir priežiūra“ 2 priedą „Ūkinės veiklos reguliavimas vandenviečių sanitarinių apsaugos zonų 2-ojoje ir 3-iojoje juostose“ teismas padarė išvadą, kad šis dokumentas nedraudžia statyti gyvenamojo namo su požemine automobilių stovėjimo aikštele. Teismo vertinimu, Geologijos tarnybos raštas į ieškovo paklausimą nurodo tik į ūkinės veiklos apribojimus pagal Lietuvos higienos normą HN 44:2006, tačiau nepatvirtina, kad ieškovas negali užsiimti veikla, kurią planavo rengdamas detalųjį planą ir projektą statybai, pagal kurį yra išduotas Statybos leidimas. UAB „Minderus“ 2012 m. vasario 1 d. atsakymas į advokato paklausimą tik nurodo į tuos pačius Lietuvos higienos normos HN 44:2006 nustatytus ribojimus. Liudytojo statybos projektuotojo N. J. parodymai, kad suprojektuotų gyvenamųjų namų automobilių stovėjimo aikštelės įrengimas tapo problematiškas dėl to, jog reikalinga įrengti naftos produktų gaudyklę, kurios įrengimas yra draudžiamas, neatitinka vandenvietei nustatytų specialiųjų apsaugos reikalavimų: nei Lietuvos higienos norma HN:2006, nei specialusis planas nedraudžia tokios statybos ir jei tokiai statybai reikalinga – naftos produktų gaudyklės įrengimo. Automobilių stovėjimo aikštelė ir jos įrenginiai negali būti prilyginami degalinės statybai. Specialiu planavimu net sanitarinės apsaugos zonos mikrobinės taršos apribojimo juostoje leidžiamas kelių įrengimas, taigi leidžiamas automobilių transportas. Todėl tos aplinkybės, kad įsigijus ginčo žemės sklypą paaiškėjo, jog dalis sklypo teritorijos patenka į vandenvietės apsaugos zoną, teismas nelaikė esminiu pirkimo-pardavimo sutarties pažeidimu (CK 6.334 str. 1 d. 4 p.). Byloje buvo paskirta turto vertinimo ekspertizė. Sklypo daliai, kuri nupirkta 2006 m. spalio 20 d. pirkimo-pardavimo sutartimi už 683 000 Lt (0,5060 ha ploto) ir kurioje galioja vandenvietės apsaugos zonų ūkinės veiklos ribojimai, ekspertas įvertino, kad jei būtų parduodant sklypą nustatyti vandenvietės apsaugos zonos ribojimai, šio sklypo vertė galėjo būti 668 000 Lt. Kita sklypo dalis tokiomis pat sąlygomis įvertinta 239 000 Lt. Pirmos dalies sklypo pardavimo metu sklypo vertė buvo nustatyta 683 000 Lt. Šiuo metu pagal Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko viešus duomenis vidutinė rinkos vertė yra 2 425 359 Lt. Taigi laikyti, kad nustačius vandenvietės apsaugos zonos ribojimus sklypo vertė krito tokiu laipsniu, kad būtų galima laikyti, jog buvo pažeistos esminės pirkimo-pardavimo sutarčių sąlygos, teismo nuomone, yra nepagrįsta. Aplinkybę, kad ieškovas negali susirasti statyboms investuotojų, teismas laikė ūkinės rizikos, o ne sanitarinės apsaugos zonų ribojimų padariniu.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į apeliacinį skundą argumentai
Apeliaciniu skundu ieškovas prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2013 m. liepos 25 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
1. Teismas padarė nepagrįstą išvadą, kad nustatyta sanitarinės apsaugos zona nesukelia ieškovui, kaip pastatų statytojui, jokių neigiamų pasekmių. Beveik po visais apartamentais yra įrengti požeminiai garažai, kuriuose privaloma įrengti požemines naftos gaudykles, be to, juose vykdomi autoremonto darbai, automobilių plovimas ir saugomi naftos produktai. Visa veikla, susijusi su naftos produktais, yra draudžiama, t. y. neleidžiama vykdyti jokios veiklos, kuria gali būti užteršiami gruntiniai vandenys cheminėmis medžiagomis ir preparatais. Tai yra ypač svarbu, nes gretimame žemės sklype iš požeminio gręžinio yra išgaunamas mineralinis vanduo. Iš pateikto pastato ir komunikacijų techninio projekto matyti, kad naftos gaudyklės yra po visu garažu ir didesnė jų dalis patenka į sanitarinės apsaugos zoną. Bylos nagrinėjimo metu liudytojas projektuotojas N. J. patvirtino, kad perkelti požeminį garažą su naftos gaudyklėmis į kitą vietą neįmanoma, nes požeminį parkingą įrengti kitoje vietoje techniškai galimybių nėra, o antžeminiam parkingui žemės sklype vietos nėra, taip pat nėra ir gretimo laisvos žemės sklypo. Tektų mažinti požeminių parkavimo vietų skaičių ir tuo pačiu apartamentų plotą. Toks mažinimas būtų žymus, nes sudarytų apie 30-50 procentų. Atsižvelgiant į tai, kad pelno marža sudaro 10-20 procentų, toks pastatų ploto mažinimas iš anksto užprogramuotų neišvengiamus nuostolius
2. Teismas vadovavosi eksperto K. J. išvada, kad sanitarinės apsaugos zonos nustatymas beveik niekaip neįtakojo žemės sklypo vertės. Tokią išvadą iš dalies paneigė ir pats ekspertas, dalyvavęs teismo posėdyje. Jis patvirtino, kad vertindamas ginčo sklypą nežinojo, kas jame bus atliekama, jam nebuvo pateiktas nei statybos leidimas, nei pastatų brėžiniai. Ekspertui nebuvo žinoma, kad bus įrengti požeminiai parkingai su naftos gaudyklėmis, kurios negali būti pagal sanitarinės apsaugos zonos reikalavimus didžiojoje žemės sklypo dalyje. Nežinodamas šios informacijos jis taikė netinkamus metodus ekspertizei atlikti, todėl ir padarė nepagrįstą išvadą, kad sanitarinės apsaugos zonos nustatymas niekaip neįtakojo žemės sklypo vertės. Be to, šis ekspertas yra davęs konsultacinę išvadą, kuri buvo pateikta kartu su ieškiniu. Minėtoje išvadoje ekspertas, remdamasis tais pačiais pirminiais dokumentais, nustatė, kad ginčo sklypo vertė yra 64 000 Lt. Tas pats ekspertas vadovaudamasis tais pačiais dokumentais padarė kardinaliai skirtingas išvadas ir nesugebėjo įtikinamai to paaiškinti bylos nagrinėjimo metu. Taip pat ekspertas K. J. negalėjo būti skirtas teismo ekspertu šioje byloje, nes jis toje pačioje byloje jau davė konsultacinę išvadą dėl turto vertės. Teismas neturėjo teisės vadovautis byloje pateiktu ekspertizės aktu.
3. Teismas nenagrinėjo ir nevertino, kad yra paties atsakovo neteisėti ir nesąžiningi veiksmai. Sudarant ginčo žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartis, buvo nuslėpta informacija apie rengiamą specialųjį planą, kuriuo buvo nustatytos gretimybėje esančio žemės sklypo specialiosios naudojimo sąlygos. Apie tai turėjo būti informuoti visi suinteresuoti asmenys, tarp jų ir būsimas ginčo sklypo pirkėjas. Atsakovas buvo suinteresuotas parduoti žemės sklypus kuo brangiau, todėl jam buvo paranku nutylėti apie specialųjį planą, kuris buvo pradėtas rengti gerokai anksčiau, nei sudaryti ginčijami sandoriai.
4. Ginčijamų sutarčių 8 punkte nurodyta, kad parduodamų sklypų naudojimo būdas yra komercinės paskirties objektų teritorijos, naudojimo pobūdis – prekybos, paslaugų ir pramogų objektų statyba. Sutarčių 6 punkte, kuriame išvardyti žemės sklypo naudojimo apribojimai, nenurodyta, kad jo dalis patenka į mineralinio vandens vandenvietės sanitarinės apsaugos zoną ir dėl šių priežasčių jame nustatyti ūkinės veiklos apribojimai. Apeliantas negali iš dalies realizuoti projekto, dėl kurio įsigijo ginčo žemės sklypą. Žemės sklypo naudojimo apribojimai, kurie nebuvo aptarti pardavimo metu, iš esmės lemia, kad žemės sklypas didžiąja dalimi netinka tiems tikslams, kuriems jis buvo įsigytas (CK 6.334 str.). Iš byloje esančių įrodymų akivaizdu, kad apeliantas negavo to, ko pagrįstai galėjo tikėtis. Įsigijus ginčo žemės sklypą, buvo atlikti projektavimo darbai, atsižvelgiant į žemės sklypo paskirtį ir specialiąsias naudojimo sąlygas, paruoštas projektas. Tik po to paaiškėjo, kad žemės sklypo naudojimo apribojimai iš esmės trukdo realizuoti jau paruoštą ir suderintą projektą. Toks sutarties pažeidimas laikytinas esminiu.
Atsiliepimas
Atsiliepimu į apeliacinį skundą atsakovas prašo skundą atmesti ir Vilniaus apygardos teismo 2013 m. liepos 25 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:
1. Valstybinės žemės pardavimo procedūra yra pakankamai griežtai reglamentuota. Alytaus viršininko administracija, vykdydama ginčo žemės sklypų pardavimą, vadovavosi šia procedūra, elgėsi sąžiningai, nes pateikė visą informaciją apie žemės sklypus, jų apribojimus, servitutus, kurie buvo įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Atkreiptinas dėmesys, kad ginčo žemės sklypai buvo parduoti už pirkėjo pasiūlytą kainą, t. y. ieškovas savo lėšomis atliko individualų vertinimą ir sutiko mokėti vertintojo nustatytą kainą. Todėl apelianto teiginiai, kad atsakovas buvo suinteresuotas parduoti žemės sklypus kuo brangiau, yra visiškai nepagrįsti. Druskininkų savivaldybės taryba 2007 m. rugpjūčio 29 d. sprendimu patvirtino žemės sklypo (duomenys neskelbtini), mineralinio vandens gręžinio sanitarinių apsaugos zonų nustatymo planą. Patvirtinus šį specialųjį planą, ieškovo nupirkti žemės sklypai patenka į Druskininkų „Elmera“ mineralinio vandens vandenvietės sanitarines apsaugos zonas. Byloje atlikus teismo paskirtą ekspertizę, ekspertas pažymėjo, kad įvertinus visus viešai pasiekiamus teisės aktus nerandama įstatyminių apribojimų komercinei ir gyvenamajai statybai. Atsižvelgiant į sklypo paskirtį ir šioje vietoje turto maksimalų ir geriausią naudojimą sunku rasti objektą, kuris prieštarautų šiems apribojimams. Ieškovui 2008 m. sausio 30 d. buvo išduotas Statybos leidimas, kuris galioja iki 2018 m. sausio 30 d. Šis Statybos leidimas buvo išduotas po sanitarinių zonų apsaugos zonų nustatymo, todėl yra galiojantis ir leidžiantis ieškovui vykdyti norimą statybą pagal turimą projektą. Nors apeliantas teigia, kad atsiradę apribojimai jam draudžia statyti požemines automobilių saugyklas, kuriose yra naftos nuotekų, gaudykles, tačiau ieškovas remiasi daugiau savo nuomone, o ne konkrečiais teisės aktais.
2. Alytaus apskrities viršininkas neturėjo jokio tikslo būti suinteresuotas parduodant ginčo žemės sklypus ir slėpti informaciją. Šiuo atveju ginčo žemės sklypai buvo įsigyti ne aukciono tvarka, nes buvo prie nuosavybės teise priklausančio pastato. Pirkimas vyko ieškovo iniciatyva, kuris pats atliko sklypo vertinimą ir sutiko su visais esamais sklypo apribojimais. Ginčijamų sutarčių pasirašymo metu apelianto nurodytų apribojimų (sanitarinių zonų nustatymo) nebuvo. Šios sutartys buvo sudarytos iki sanitarinių apsaugos zonų nustatymo ir jų įregistravimo Žemės gelmių registre. Alytaus apskrities viršininkas nebuvo įpareigotas aiškintis pirkėjo tikslus ir numatyti ateityje iškilsiančias kliūtis dėl žemės sklypų naudojimo ir būsimame projekte numatytų naftos nuotekų gaudyklių.
Atsiliepimu į apeliacinį skundą trečiasis asmuo Druskininkų savivaldybės administracija prašo skundą spręsti teismo nuožiūra. Nurodo, kad UAB „Elmenhorster Vilnius“ 2006 m. kovo 16 d. pateikė Druskininkų savivaldybei prašymą leisti rengti mineralinio vandens gręžinio sanitarinių apsaugos zonų specialųjį planą. Atlikus visus įstatymo reikalaujamus procesus, Druskininkų savivaldybės tarybos 2007 m. rugpjūčio 29 d. sprendimu buvo patvirtintas specialusis planas, kuris nėra panaikintas. Kadangi byloje nenagrinėjamos aplinkybės dėl Druskininkų savivaldybės veiksmų, turinčių teisines pasekmes ieškovui ar atsakovui, o vertinami ieškovo ir atsakovo sutartiniai santykiai, kuriuose Druskininkų savivaldybė nedalyvavo, trečiasis asmuo apeliacinį skundą palieka spręsti teismo nuožiūra.
Atsiliepimu į apeliacinį skundą trečiasis asmuo BAB bankas SNORAS prašo Vilniaus apygardos teismo 2013 m. liepos 25 d. sprendimą palikti nepakeistą, o apeliacinį skundą atmesti. Nurodo, kad teismas išsamiai ir visapusiškai išnagrinėjo bei tinkamai įvertino byloje surinktus įrodymus, padarė pagrįstą išvadą, kad sanitarinių apsaugos zonų nustatyti apribojimai nedraudžia ginčo sklype statyti gyvenamojo namo su požemine stovėjimo aikštele, todėl po ginčo sklypo įsigijimo nustatyti apribojimai negali būti laikomi esminiu ginčijamų sandorių pažeidimu. Teismas įvertino ieškovo argumentus dėl įsigytų žemės sklypų vertės ir pagrįstai juos atmetė, nurodydamas, kad žemės sklypų vertė tiek jų įsigijimo metu, tiek vėliau nesikeitė tiek, kad kainos pasikeitimą galima būtų laikyti esminiu sutarties pažeidimu.
Motyvuojamoji dalis
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Byloje nustatyta, kad ieškovo sutuoktinė Ž. B. 2006 m. spalio 20 d. sudarė su Lietuvos Respublika, atstovaujama Alytaus apskrities viršininko, valstybinės žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią įsigijo 0,5060 ha žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini) (t. 1, b. l. 35-37). Žemės sklypo pardavimo kaina – 683 000 Lt (sutarties 2 p.). Apeliantas kartu su sutuoktine 2007 m. liepos 24 d. sudarė su Lietuvos Respublika, atstovaujama Alytaus apskrities viršininko, valstybinės žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią įsigijo greta minėto žemės sklypo suformuotą 0,1352 ha žemės sklypą (t. 2, b. l. 38-41). Žemės sklypo pardavimo kaina – 243 831 Lt (sutarties 3.1 p.). Alytaus apskrities viršininko 2007 m. rugpjūčio 7 d. įsakymu Nr. 15-Ž-1939 minėti du žemės sklypai buvo sujungti į vieną 0,6412 ha žemės sklypą (toliau – ginčo žemės sklypas) (VĮ Registrų centro Alytaus filialo 2007 m. spalio 25 d. pažymėjimas, t. 2, b. l. 61-63). Ieškovo sutuoktinė 2007 m. spalio 22 d. dovanojimo sutartimi padovanojo apeliantui jai asmeninės nuosavybės teise priklausančią ½ dalį ginčo žemės sklypo su jai asmeninės nuosavybės teise priklausančiu pastatu – poilsio nameliu ir kitais statiniais (inžineriniais) (t. 1, b. l. 10-11). Ieškovas ginčo žemės sklype planavo statyti poilsio apartamentų kompleksą su gyvenamosiomis patalpomis ir požemine automobilių saugykla, 2008 m. kovo 18 d. išduotas Statybos leidimas Nr. 56/08, galiojantis iki 2018 m. sausio 30 d. (t. 2, b. l. 30-32, 52-123). Ieškovo teigimu, jam kilus abejonių, kad ginčo žemės sklypui gali būti taikomi tam tikri apribojimai, ieškovas 2010 m. spalio 5 d. raštu kreipėsi į Lietuvos geologijos tarnybą prie Aplinkos ministerijos (t. 3, b. l. 23). Ši tarnyba 2010 m. spalio 6 d. pateikė ieškovui atsakymą, kad ginčo žemės sklypas, Žemės gelmių registro duomenimis, iš dalies patenka į Druskininkų „Elmera“ mineralinio vandens vandenvietės sanitarinės apsaugos zoną, kurioje ūkinės veiklos apribojimai reglamentuojami Lietuvos higienos normos HN 44:2006 „Vandenviečių sanitarinių apsaugos zonų nustatymas ir priežiūra“ (t. 1, b. l. 12). Druskininkų savivaldybės taryba 2007 m. rugpjūčio 29 d. sprendimu Nr. T1-150 patvirtino gretimo 0,6054 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklausančio mineralinio vandens gręžinio sanitarinių apsaugos zonų nustatymo specialųjį planą, pagal kurį ginčo žemės sklypas pateko į UAB „Elmera“ priklausančios mineralinio vandens „Hermis“ vandenvietės sanitarinės apsaugos zonos 2-ąją mikrobinės taršos apribojimo juostą (į šią juostą patenka ginčo žemės sklypo kampas) ir į 3-ąją cheminės taršos apribojimo juostą (į šią juostą patenka beveik visas ginčo žemės sklypas) (t. 1, b. l. 73-153, t. 3, b. l. 2). Ieškovo nuomone, dėl nurodytų aplinkybių (t. y. ginčo žemės sklypų taikomų ūkinės veiklos apribojimų), kurios jam tapo žinomos jau po ginčijamų sutarčių sudarymo, ieškovas negali ginčo žemės sklypo naudoti pagal paskirtį – prekybos, paslaugų ir pramogų objektų statybai, t. y. ginčo žemės sklypas netinka tiems tikslams, kuriems buvo įsigytas. Ieškovo teigimu, sudarant ginčijamas pirkimo-pardavimo sutartis buvo nuslėpta informacija apie žemės sklypo specialiąsias naudojimo sąlygas, atsakovas iš esmės pažeidė sutartis, nes perdavė žemės sklypą su apribojimais, kurie nebuvo numatyti sutartyse, t. y. parduotas žemės sklypas neatitinka sutartyse nustatytų kokybės reikalavimų.
Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad nagrinėjamu atveju ginčo objektas yra valstybinės žemės sklypas, o valstybinės žemės pardavimo procedūra yra pakankamai griežtai reglamentuota. Pagal Žemės įstatymo 10 straipsnio 1 dalį (redakcija, galiojusi ginčijamų sutarčių sudarymo metu) valstybinę žemę parduoda ar kitaip privačion nuosavybėn perleidžia apskričių viršininkai CK, kitų įstatymų ir Vyriausybės nustatyta tvarka. Šio įstatymo 5 dalies 1 punkte nurodyta, kad valstybinės žemės sklypai be aukciono parduodami, jeigu jie užstatyti fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais statiniais ar įrenginiais. Byloje ginčo nėra, kad ieškovo sutuoktinė 2006 m. rugsėjo 14 d. įsigijo pastatą – poilsio namelį ir kitus statinius, esančius (duomenys neskelbtini), o 2006 m. rugsėjo 26 d. pateikė prašymą dėl 0,5060 ha žemės sklypo prie nuosavybės teise priklausančių pastato – poilsio namelio ir kitų statinių įsigijimo. Siekdama praplėsti šį žemės sklypą ieškovo sutuoktinė 2006 m. spalio 27 d. pateikė prašymą dėl detaliojo plano rengimo, po kurio patvirtinimo buvo suformuotas 0,1352 ha žemės sklypas ir analogiška tvarka įsigytas ieškovo kartu su sutuoktine. Taigi, nurodyti žemės sklypai, kurie vėliau buvo sujungti į vieną sklypą, iš valstybės buvo įsigyti ne aukciono tvarka, nes buvo prie ieškovo sutuoktinės nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto.
Sprendžiant dėl valstybei atstovaujančios institucijos veiksmų teisėtumo ir sąžiningumo pažymėtina, kad Alytaus apskrities viršininkas, sudarydamas ginčijamas sutartis, nebuvo įpareigotas aiškintis pirkėjo tikslus ir numatyti ateityje ieškovui iškilsiančias kliūtis dėl žemės sklypo naudojimo pagal ieškovo numatytą veiklą. Atmestini kaip nepagrįsti apelianto argumentai, kad Alytaus apskrities viršininkas buvo suinteresuotas parduoti žemės sklypus kuo brangiau, dėl ko jam buvo paranku neatskleisti pirkėjui informacijos apie numatomus apribojimus. Pagal Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 17 punktą (redakcija, galiojusi ginčijamų sutarčių sudarymo metu) žemėtvarkos skyrius, gavęs dokumentus (duomenis) iš savivaldybės administracijos direktoriaus, Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimo Nr. 205 nustatytais atvejais ir tvarka turėjo apskaičiuoti paduodamų žemės sklypų vertę ar užsakyti parduodamų žemės sklypų individualų vertinimą bei parengti valstybės žemės pirkimo-pardavimo sutarties projektą. Nagrinėjamu atveju tiek 0,5060 ha žemės sklypas, tiek 0,1352 ha žemės sklypas buvo parduoti už pirkėjo pasiūlytą kainą, nes ieškovas savo lėšomis atliko šių žemės sklypų vertinimą ir sutiko sumokėti vertintojo nustatytą kainą (t. 3, b. l. 19). Teisėjų kolegija sutinka su atsakovo Nacionalinės žemės tarnybos atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentais, kad Alytaus apskrities viršininkas, sudarydamas ginčijamas sutartis, elgėsi sąžiningai, nes pateikė visą informaciją apie žemės sklypus, jų apribojimus, įregistruotus Nekilnojamojo turto registre. Tai patvirtina byloje pateikti Nekilnojamo turto registro duomenys (t. 1, b. l. 42-43). Iš Lietuvos geologijos tarnybos 2010 m. spalio 6 d. atsakymo ieškovui matyti, kad mineralinio vandens „Hermis“ vandenvietės specialusis planas, pagal kurį ginčo žemės sklypas pateko į sanitarinės apsaugos zonos 2-ąją mikrobinės taršos apribojimo juostą ir 3-iąją cheminės taršos apribojimo juostą, Žemės gelmių registre buvo įregistruotas 2007 m. rugsėjo 12 d., t. y. po ginčijamų sutarčių sudarymo. Akivaizdu, kad Alytaus apskrities viršininkas šių sutarčių sudarymo metu neturėjo pareigos informuoti pirkėją apie žemės sklypui taikytinus minėtus apribojimus, nes jų dar nebuvo. Minėta, kad pats mineralinio vandens „Hermis“ vandenvietės specialusis planas taip pat buvo patvirtintas po ginčijamų sutarčių sudarymo – Druskininkų savivaldybės tarybos 2007 m. rugpjūčio 29 d. sprendimu Nr. T1-150. Druskininkų savivaldybės administracijos 2010 m. lapkričio 30 d. raštas Nr. S12-3267-(17.25) patvirtina, kad siūlymas su specialiomis ir miško naudojimo sąlygomis žemės sklypui, esančiam (duomenys neskelbtini), buvo pateiktas 2006 m. rugsėjo 22 d., papildomas siūlymas prijungiamai sklypo daliai – 2007 m. liepos 3 d. ir siūlymas išplėsto sklypo kadastro duomenų patikslinimui – 2007 m. liepos 30 d., t. y. iki specialiojo plano, kuriuo buvo nustatytos sanitarinės apsaugos zonos ribos, patvirtinimo (t. 1, b. l. 45). Pagal žemės įstatymo 22 straipsnio 7 dalį (redakcija, galiojusi specialiojo plano tvirtinimo metu) nustatytos specialiosios žemės naudojimo sąlygos konkrečiam žemės sklypui taikomos nuo jų įrašymo į Nekilnojamojo turto registrą. Taigi darytina išvada, kad Alytaus apskrities viršininkas atskleidė pirkėjui visą informaciją apie ginčo žemės sklypui taikomus apribojimus, kurie buvo įregistruoti Nekilnojamojo turto registre.
Nepagrįstais laikytini apelianto argumentai, kad Alytaus apskrities viršininkas turėjo informuoti ginčo žemės sklypo pirkėją apie rengiamą greta esančio žemės sklypo specialųjį planą. Druskininkų savivaldybės taryba sprendimą dėl UAB „Elmenhorster Vilnius“ (vėliau mineralinio vandens verslą perėmė UAB „Elmera“) nuosavybės teise priklausančio mineralinio vandens gręžinio sanitarinių apsaugos zonų specialiojo plano priėmė 2006 m. kovo 28 d. (t. 1, b. l. 147). Bylos duomenys patvirtina, kad rengiamo specialiojo plano sprendinių viešas svarstymas su visuomene įvyko dar prieš ginčijamos 2007 m. liepos 24 d. sutarties sudarymą ir ieškovo sutuoktinė apie rengiamą planą buvo informuota registruotu laišku (t. 1, b. l. 135, 148-153). Tai reiškia, kad, prieš sudarant pirkimo-pardavimo sutartį dėl papildomai suformuoto žemės sklypo įsigijimo, ieškovas tikrai turėjo žinoti apie tai, kad rengiamas minėtas specialusis planas, tačiau iš ieškovo tolesnių veiksmų (papildomai suformuoto sklypo įsigijimas, sklypų sujungimas, poilsio apartamentų komplekso su gyvenamosiomis patalpomis ir požemine automobilių saugykla projekto parengimas) matyti, kad pats ieškovas neteikė šioms aplinkybėms pakankamo dėmesio. Dėl šių priežasčių, teisėjų kolegijos nuomone, atsižvelgiant taip pat į aukščiau nurodytus motyvus, kad Alytaus apskrities viršininkas neturėjo pagrindo aiškintis ginčo žemės sklypo įsigijimo tikslų, nėra pagrindo daryti išvados, jog pirkėjo informavimas apie rengiamą specialųjį planą galėtų turėti įtakos ieškovui apsisprendžiant dėl ginčo žemės sklypų įsigijimo. Be to, ieškovas neįrodė, kad Alytaus viršininko administracija ginčijamų sutarčių sudarymo metu žinojo ir sąmoningai nuslėpė informaciją apie rengiamą detalųjį planą.
Aplinkybės, susijusios su tuo, ar po specialiojo plano patvirtinimo pagal galiojančius teisės aktus ieškovui draudžiama tęsti savo projekto įgyvendinimą, nėra aktualios sprendžiant ieškovo šioje byloje iškeltą klausimą dėl Alytaus apskrities viršininko veiksmų, sudarant ginčijamas sutartis, vertinimo teisėtumo ir sąžiningumo aspektu, todėl teisėjų kolegija dėl jų nepasisako. Apelianto argumentai, susiję su ginčo žemės sklypo verte iki minėtų apribojimų nustatymo ir po jų, neturi teisinės reikšminės teisingam bylos išsprendimui, nes, kaip aukščiau nustatyta, Alytaus apskrities viršininkas, sudaręs ginčijamas sutartis laikydamasis minėtos valstybinės žemės pardavimo tvarkos, nesiekė parduoti juos kuo brangiau. Net ir nustačius aplinkybę, kad po minėtų apribojimų ginčo žemės sklypo nustatymo jo vertė sumažėjo, tai nepakeistų Alytaus apskrities viršininko veiksmų, sudarant ginčijamas sutartis, vertinimo.
Dėl nurodytų aplinkybių visumos teisėjų kolegija konstatuoja, kad apeliacinio skundo argumentai nesudaro įstatyme nustatytų pagrindų naikinti apeliacine tvarka skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą, todėl apeliacinis skundas atmestinas, o skundžiamas sprendimas paliktinas nepakeistas (CPK 326 str. 1 d. 1 p.).
Dėl bylinėjimosi išlaidų
Pirmosios instancijos teismas 2013 m. rugpjūčio 26 d. nutartimi atidėjo apeliantui 4 000 Lt žyminio mokesčio už apeliacinį skundą sumokėjimą iki bylos apeliacinės instancijos teismo sprendimo priėmimo (t. 3, b. l. 65-66). Netenkinus apeliacinio skundo, iš apelianto valstybės naudai priteistinas atidėtas žyminis mokestis (CPK 84, 96 str.)
Rezoliucinė dalis
Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 325-333 straipsniais,
nutaria:
Vilniaus apygardos teismo 2013 m. liepos 25 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti iš ieškovo T. B. (a. k. (duomenys neskelbtini)) valstybės naudai 4 000 (keturis tūkstančius) Lt žyminio mokesčio.