Klaipėdos apylinkės teismo sprendimas

Klaipėdos miesto apylinkės teismo teisėjas Vaclovas Paulikas, sekretoriaujant Giedrei Narmontaitei, dalyvaujant ieškovo Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos atstovei Lijanai Plaščinskaitei - Šakinienei, atsakovo O. E. (O. E.) atstovui advokatui Martynui Pečiuliui, išnagrinėjęs civilinę bylą pagal ieškovo Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos ieškinį atsakovui O. E. dėl valstybinės žemės nuomos mokesčio priteisimo ir pagal atsakovo O. E. priešieškinį atsakovui pagal priešieškinį Klaipėdos miesto savivaldybės administracijai dėl valstybinės žemės nuomos mokesčio sumažinimo,

Aprašomoji dalis

nustatė:

Atsakovas, remdamasis CK 6.204, 6.228, 6.487 straipsniais, pareiškė ieškovui priešieškinį ir prašė sumažinti mokėtiną valstybinės žemės nuomos mokestį už 2008 m. antrą pusmetį iki 13252,5 Lt ir priteisti iš ieškovo turėtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad 2008-04-08 kreipėsi į Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos direktorių su prašymu „Dėl detaliojo teritorijų planavimo organizatoriaus teisių ir pareigų perdavimo bei sutarties sudarymo“. 2008-08-20 Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos Urbanistinės plėtros departamento Architektūros ir miesto planavimo skyrius nurodė, kad negali parengti planavimo sąlygų žemės sklypo ir jo gretimybių detaliajam planui parengti, nes sąlygų neišdavė Kultūros paveldo departamento prie kultūros ministerijos Klaipėdos teritorinis padalinys. Po sprendimo pastatui suteikti teisinę apsaugą ir įrašyti jį į Kultūros vertybių registrą, bet kokia veikla, atsakovo išsinuomotame žemės sklype, tapo negalima, todėl iš esmės pablogėjo žemės sklypo naudojimosi sąlygos (1 t. b.l. 115).

Teismo posėdžio metu ieškovo atstovė teigia, kad sutarties pasirašymo metu, pagal galiojantį žemės sklypo detalųjį planą, iš dalies pastato rekonstrukcija galima. Valstybinė žemės nuomos sutartis numatė galimybę vykdyti komercinę veiklą pagal sklypo detalųjį planą, kuriame nebuvo numatyta nugriauti pastatą, kaip pageidavo atsakovas. Teigia, kad pastato įtraukimas Kultūros vertybių registrą, nesudarė kliūčių atsakovui vystyti komercinę veiklą. Nurodė, kad sprendimą mažinti žemės nuomos mokestį gali sutarties šalis – Klaipėdos apskrities viršininko administracija, o ne ieškovė.

Teismo posėdžio metu atsakovo atstovas prašė ieškinį atmesti ir tenkinti priešieškinį, sumažinti nuomos valstybinės žemės sklypo nuomos mokestį. Nurodė, kad sutarties pasirašymo metu, detaliajame plane nebuvo numatyta naujo užstatymo, pastato rekonstrukcijos, restauravimo ir pritaikymo komercinei veiklai galimybės. Todėl atsakovas turėdamas tikslą pakeisti žemės sklypo bei jo gretimybių detalųjį planą 2008-04-08 kreipėsi į Klaipėdos miesto savivaldybę, tačiau pastatui suteikus teisinę apsaugą ir įrašius jį į Kultūros vertybių registrą, atsakovo pastatų pritaikymas komercinei veiklai tapo negalimas.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys ir priešieškinis tenkintini iš dalies.

Remiantis byloje esančiais įrodymais nustatyta, 2007-03-16 sudaryta Pirkimo – pardavimo sutartis, kuria A. K. pardavė, o O. E. nuosavybės teise įgijo pastatą- administracinį pastatą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastatą-garažą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pastatą-ūkinį pastatą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), ir kitus statinius (inžinerinius) – kiemo aikštelę (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), bei šiems objektams priskirtą 0,1410 ha ploto valstybinės žemės slypą (unikalus Nr.(duomenys neskelbtini), kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini)), esantį Naujoji Uosto g. 5A, Klaipėda. 2007-02-23 tarp LR Valstybės, atstovaujamos Klaipėdos apskrities viršininko administracijos ir A. K. sudaryta Valstybinės žemės nuomos sutartyje Nr. 21/2007-0022, pagal kurią 32 metų laikotarpiui buvo išnuomota žemė, nuomininko teisės ir pareigos buvo perleistos atsakovui O. E. (b. l. 90-92, 122-125). Atsakovas 2008-04-08 kreipėsi į Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos direktorių su prašymu dėl detaliojo teritorijų planavimo organizatoriaus teisių ir pareigų perdavimo bei sutarties sudarymo. (b.l 130). 2008-06-27 Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu dėl žemės sklypo Naujojoje uosto g. 5a, Klaipėdoje, ir jo gretimybių detaliojo plano rengimo buvo pradėtas rengti žemės sklypo bei jo gretimybių detalusis planas, o 2008-07-09 tarp ieškovo ir atsakovo sudaryta detaliojo teritorijų planavimo organizatoriaus teisių ir pareigų perdavimo sutartis Nr. J9-75 (b. l. 131-132). 2008-07-08 Kultūros paveldo departamento prie Kultūros ministerijos Nekilnojamojo kultūros paveldo vertinimo taryba nusprendė namui, esančiam Naujojo Uosto g. 5A, Klaipėdoje, suteikti teisinę apsaugą, įrašyti jį į Kultūros vertybių registrą (b. l. 126-128). 2008-08-20 Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos urbanistinės plėtros departamento paveldosaugos skyrius atsakovui pranešė, kad atsižvelgiant į minėtą Kultūros ministerijos Nekilnojamojo kultūros paveldo vertinimo tarybos sprendimą, negali būti parengtas žemės sklypo bei jo gretimybių detalusis planas. (b. l. 135).

Dėl tinkamo atsakovo pagal priešieškinį

Atsakovė pagal priešieškinį Klaipėdos miesto savivaldybės administracija nurodė, kad atsakovo O. E. priešieškiniu reiškiami reikalavimai (sumažinti nuomos mokestį) reiškiami nekompetentingam subjektui, neturinčiam įgaliojimų spręsti klausimų, susijusių su nuomos mokesčio sumažinimu.

Valstybinės žemės ir valstybinio vidaus vandenų fondo vandens telkinių nuomos mokesčio administravimo tvarkos, patvirtintos Klaipėdos miesto savivaldybės tarybos 2004 m. sausio 29 d. sprendimu Nr. 1-04 6 punkte nurodyta, jog Žemės nuomos mokestį administruoja Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos Finansų, Urbanistinės plėtros departamento Žemėtvarkos ir teritorijų plėtros ir Juridinis skyriai. Tos pačios tvarkos 17 punkte numatyta, kad mažinti žemės nuomos mokestį arba visai nuo jo atleisti atskiru sprendimu pagal atskirą tvarką gali tik Klaipėdos miesto savivaldybės taryba.

Teismas sutinka su Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos nuomone, jog remiantis Valstybinės žemės ir valstybinio vidaus vandenų fondo vandens telkinių nuomos mokesčio administravimo tvarkos 17 punktu mažinti žemės nuomos mokestį arba visai nuo jo atleisti atskiru sprendimu pagal atskirą tvarką gali tik Klaipėdos miesto savivaldybės taryba. Tačiau teismas pažymi, kad ši nuostata turi būti taikoma tik tada kai nėra ginčo, kuris nagrinėjamas civilinio proceso tvarka, o taikomas tik tada kai nuomininkas kreipiasi tiesiogiai į Klaipėdos miesto savivaldybės tarybą dėl žemės nuomos mokesčio sumažinimo ir vėliau tokį sprendimą turi galimybę skųsti administracinių bylų teisenos įstatymo nustatyta tvarka. Kadangi šiuo konkrečiu atveju atsakovas neprašo atleisti jį nuo valstybinės žemės nuomos mokesčio ar taikyti kitokias lengvatas, o tik pateikia reikalavimą savarankiškam subjektui, t.y. Klaipėdos miesto savivaldybės administracijai, turinčiai teisę reikalavimo teisę dėl žemės nuomos mokesčio priteisimo, sumažinti žemės nuomos mokestį. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, teismas daro išvadą, jog šioje byloje Klaipėdos miesto savivaldybės administracija yra tinkamas atsakovas pagal priešieškinį.

Dėl žemės nuomos mokesčio priteisimo

Ištyrus ir įvertinus byloje esančius rašytinius įrodymus, darytina išvada, kad tarp šalių susidarė sutartiniai prievoliniai teisiniai santykiai (CK 6.1 – 6.4, 6.256 straipsniai). Atsakovas faktiškai naudojasi valstybine žeme, tačiau nemoka Klaipėdos miesto savivaldybės tarybos 2003-01-30 sprendimu Nr. 4 ,,Dėl nuomos mokesčio už valstybinę žemę“ nustatyto nuomos mokesčio. Vienašališkai atsisakyti įvykdyti prievolę draudžiama, todėl laikoma, kad atsakovas pažeidė prievolę, nes praleido prievolės įvykdymo terminą (CK 6.59 straipsnis, 6.63 straipsnio 1 dalies 2 punktas, 6.205 straipsnis). Tačiau teismas pažymi, kad tam tikrais atvejais besąlygiškas reikalavimas vykdyti sutartį gali būti nepateisinamas kaip neatitinkantis protingumo, sąžiningumo ir protingumo principų. Dėl to prievolių teisinis reglamentavimas nustato sutarties privalomumo ir vykdytinumo ( pacta sunt servanda) principo išlygas, taigi jis nėra absoliutus. Kai viena iš šalių atsisako pakeisti sutarties sąlygas, jos gali būti pakeistos teismo sprendimu. Tačiau akivaizdu, jog vienos iš šalių inicijuotas sutarties pakeitimas teismo sprendimu nepaisant kitos šalies interesų savaime prieštarautų šalių lygiateisiškumo ir sutarties laisvės principams (CK 1.2, 6.156 straipsniai). Dėl to sutarties pakeitimas teismo sprendimu yra pateisinamas tik įstatyme ar sutartyje nurodytais atvejais. Taigi, sutarties pakeitimas teismo sprendimu yra išimtinė priemonė. Priešingas sutarties pakeitimo sąlygų aiškinimas verstų nepasitikėti sudarytomis sutartimis ir tai kenktų civilinių teisinių santykių stabilumui. Byloje nėra ginčo dėl to, kad nuomos mokestis nurodytu laikotarpiu nebuvo mokamas. Ieškovo reikalavimas pakeisti sutarties sąlygas grindžiamas CK 6.228 ir 6.204, 6.487 straipsnių nuostatomis, reglamentuojančiomis specialius sutarties pakeitimo atvejus ir pagrindus, kurie nesietini su vienos ar kitos iš šalių padarytais esminiais sutarties pažeidimais (CK 6.223 str. 2 d. 2 p.). Kaip žinoma, CK 6.204 straipsnyje numatytos išimtinės, ekstraordinarinės sutartinių įsipareigojimų vykdymą iš esmės apsunkinančios aplinkybės, kurioms atsiradus teismas gali pakeisti sutartį arba atskiras jos sąlygas. Esminį sutarties vykdymą suvaržančios aplinkybės gali būti konstatuojamos tik tokiu atveju, jeigu jos atitinka CK 6.204 straipsnio 2 dalies 1-4 punktuose nurodytus kriterijus. Tokį CK 6.204 straipsnio 2 dalies normų aiškinimą patvirtina taip pat ir formuojama teismų praktika (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. balandžio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-296/2006, UAB „ Sauluva“ v. B. R.; Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. kovo 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 2A-249/2008 ir kt.). Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. birželio 18 d. nutartis, Civ. byla Nr. 3K-274/2009).

CK 6.487 straipsnio 1 dalyje numatyta, jog nuomininkas turi teisę reikalauti atitinkamai sumažinti nuomos mokestį, kai dėl aplinkybių, už kurias jis neatsako, sutartyje naudojimosi daiktu sąlygos iš esmės pablogėja.

Atsižvelgus į atsakovo O. E. priešieškinyje nurodytas faktines aplinkybes, teismui yra pagrindai išvadai padaryti, kad šios bylos atveju yra nustatyti 6.487 straipsnio 1 dalyje ir 6.204 straipsnio 2 dalies 1–4 punktuose kriterijai, iš esmės pakeitę sutartinių prievolių pusiausvyrą, t. y. iš esmės pablogėjus naudojimosi daiktui sąlygos. Atsakovas buvo apdairus ir rūpestingas verslininkas, įvertino įsigyjamo pastato specifiką, atsižvelgė į sprendimus ir išvadas, priimtas jo atžvilgiu, tačiau negalėjo numatyti aplinkybės, kad jam ėmusis žemės nuomos sutartyje numatytų veiksmų, situacija iš esmės pasikeis. Atsakovas pastatą įsigijo, kartu sudarydamas žemės klypo nuomos sutartį, šioje žemės nuomos sutartyje buvo ir yra numatyta pastatų rekonstrukcija bei naujų pastatų statybą, 2008-07-08 Kultūros paveldo departamento prie Kultūros ministerijos Nekilnojamojo kultūros paveldo vertinimo tarybai nusprendus namui, esančiam Naujojo Uosto g. 5A, Klaipėdoje, suteikti teisinę apsaugą, įrašyti jį į Kultūros vertybių registrą, susiklostė akivaizdi Lietuvos Respublikos ir iš jos turtą įsigijusio privataus asmens teisinės padėties disproporcija, tokiu būdu buvo pažeisti lygiateisiškumo, nuosavybės neliečiamumo ir apsaugos, teisėtų lūkesčių bei teisinio apibrėžtumo principai. Esant nurodytoms aplinkybėms, įvertinęs šalių paaiškinimus, byloje ištirtus rašytinius įrodymus, atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, vadovaujantis LR CK 1.2, 1.5 straipsniuose įtvirtintais teisingumo, protingumo, sąžiningumo bei teisinio apibrėžtumo, proporcingumo ir teisėtų lūkesčių principais, darytina išvada, kad ieškovo reikalaujamas sumokėti žemės nuomos mokestis turi būti mažintinas iki 15.000, 00 Lt.

Ieškovas Klaipėdos miesto savivaldybės administracija, remdamasi Valstybinės žemės ir valstybinio vidaus vandenų fondo vandens telkinių nuomos mokesčio administravimo tvarkos 41 punktu, taip pat prašo priteisti ir 2120,40 Lt delspinigių už laikotarpį iki 2009 m. vasario 25 d. Atsižvelgiant į tai, kad mažintinas žemės nuomos mokestis ir priteistina 15.000, 00 Lt nesumokėto valstybinės žemės nuomos mokesčio, atitinkamai mažintina ir prašomos priteisti delspinigių suma (15.000 x 0,04 proc. x 100 = 600 Lt).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

Bylinėjimosi išlaidos, vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, šalims vienai iš kitos nepriteistinos, nes ieškinys ir priešieškinis tenkintini iš dalies, be to, byloje dalyvavusi ieškovė įstatymu nuo šio žyminio mokesčio yra atleista (Civilinio proceso kodekso 93, 96 straipsniai, Civilinio kodekso 1.5 straipsnis).

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 260, 263-268, 270 straipsniais, Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 1,2, 1.5 straipsniais, teismas

nusprendžia:

ieškinį patenkinti iš dalies. Priteisti iš O. E. 15.000,00 Lt (penkiolika tūkstančių litų 00 ct) valstybinės žemės nuomos mokestį ir delspinigius – 600,00 Lt (šeši šimtai litų 00 ct) ieškovui Klaipėdos miesto savivaldybės administracijai.

Priešieškinį patenkinti iš dalies. Sumažinti pagal 2007-02-23 Valstybinės žemės nuomos sutartį Nr.21/2007-0022, O. E., mokėtiną valstybinės žemės nuomos mokestį už 2008 metų II pusmetį iki 15.000,00 Lt (penkiolika tūkstančių litų 00 ct).

Kitą ieškinio ir priešieškinio dalį atmesti.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Klaipėdos apygardos teismui, apeliacinį skundą padavus Klaipėdos miesto apylinkės teisme.