- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2008-03-31
- Bylos Nr.
- 2A-249/2008
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Alė Bukavinienė, Gintaras Pečiulis, Vigintas Višinskis
- Ieškovas
- Vilniaus miesto savivaldybės
- Atsakovas
- uždarajai akcinei bendrovei „Rong Kang“
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Alės Bukavinienės, Gintaro Pečiulio (teisėjų kolegijos pirmininkas ir pranešėjas) ir Viginto Višinskio,
viešame teismo posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo Vilniaus miesto savivaldybės apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2007 m. lapkričio 30 d. sprendimo, kuriuo atmestas ieškovo ieškinys, o atsakovo priešieškinis patenkintas, civilinėje byloje Nr. 2-1215-54/2007 pagal ieškovo Vilniaus miesto savivaldybės ieškinį atsakovui uždarajai akcinei bendrovei „Rong Kang“ dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo, skolos už nuomą, delspinigių priteisimo ir iškeldinimo iš užimamų patalpų, taip pat atsakovo uždarosios akcinės bendrovės „Rong Kang“ priešieškinį dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties sąlygų pakeitimo.
Aprašomoji dalis
nustatė:
Ieškovas Vilniaus miesto savivaldybė, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 6.38 straipsnio 1 dalimi, 6.487 straipsnio 1 dalies 3 punktu, 6.499 straipsniu, prašė : 1) nuomos sutarties pagrindu priteisti iš atsakovo 276 027,50 Lt nuomos mokesčio įsiskolinimą ir 76 223,04 Lt delspinigių už naudojimąsi 788,65 kv. m. ploto negyvenamosiomis patalpomis, esančiomis (duomenys neskelbtini); 2) nutraukti 2004 m. rugpjūčio 30 d. su atsakovu sudarytą negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį Nr. 1928; 3) iškeldinti atsakovą iš 788,65 kv. m. ploto negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini).
Ieškinyje nurodyta, kad Vilniaus miesto savivaldybei nuosavybės teise priklauso 788,65 kv. m. ploto negyvenamosios patalpos, esančios (duomenys neskelbtini). Ieškovas su atsakovu UAB „Rong Kang“ 2004 m. rugpjūčio 30 d. sudarė šių negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 1928 ir perdavė patalpas atsakovui naudotis nuomos teise. Sutartimi nustatytas patalpų nuomos terminas nuo 2004 m. rugsėjo 6 d. iki 2009 m. rugsėjo 6 d., bet ne ilgiau kaip iki patalpų įtraukimo į privatizavimo programą. Pagal nuomos sutartį atsakovas UAB „Rong Kang“ įsipareigojo mokėti 19 716,25 Lt nuomos mokestį į mėnesį, tačiau atsakovas šio įsipareigojimo tinkamai nevykdė, nuo 2005 m. spalio mėnesio už nuomojamas patalpas iš viso nėra mokėjęs, todėl susidarė nuomos mokesčio įsiskolinimas, atsirado delspinigių mokėjimo prievolė. Ieškovas pažymėjo, kad po 2005 m. rugsėjo 16 d. buvo daromi nuomos sutarties papildymai, kurių pagrindu atsakovas nuo 2005 m. liepos 1 d. iki 2006 m. rugpjūčio 1 d. buvo atleistas nuo nuomos mokesčio mokėjimo. Dėl nuomos mokesčio už nurodytą laikotarpį nemokėjimo ieškovas atsakovui pretenzijų neturi.
Ieškovas atkreipė dėmesį į tai, jog jis įspėjo atsakovą, kad kreipsis į teismą dėl skolos už nuomą ir delspinigių išieškojimo, nuomos sutarties nutraukimo ir iškeldinimo iš užimamų patalpų, tačiau ir po įspėjimo atsakovas savo pareigos neįvykdė. Ieškovo įsitikinimu, jis turi pagrindą reikalauti nutraukti su atsakovu sudarytą negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, nes atsakovas sutartyje nustatyta tvarka nemokėjo ir nemoka nuomos mokesčio. Nutraukus nuomos sutartį, atsakovas iškeldintinas iš 788,65 kv. m ploto negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini).
Šalies argumentai
Atsakovas priešieškiniu prašė pakeisti 2004 m. rugpjūčio 30 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 1928, sudarytą tarp Vilniaus miesto savivaldybės ir UAB „Rong Kang“, išdėstant sutarties trečią punktą tokia redakcija „3. Nuomojimo terminas nustatomas nuo 2004 m. rugsėjo 6 d. iki 2017 m. rugsėjo 6 d.“
Atsiliepimas
Atsakovas nurodė, kad Vilniaus miesto savivaldybė patalpas išnuomavo neatlikusi jų techninės būklės patikrinimo, išnuomojamo turto aprašyme nenurodė, kad joms reikalinga rekonstrukcija. Atsakovas, neturėdamas specialių žinių, patalpų apžiūros prieš nuomą metu negalėjo įvertinti jų stovio. Po 2004–2005 metų žiemos išryškėjo esminiai patalpų trūkumai, dėl kurių, anot specialistų išaiškinimo, patalpų negalima naudoti prekybos ir maitinimo paslaugų verslui, kaip tai buvo numatyta nuomos sutarties 1 punkte. Atsakovas 2005 m. kovo 10 d. raštu kreipėsi į savivaldybę leidimo rekonstruoti šias patalpas, parengiant projektą ir sąmatą. Savivaldybės nurodymu buvo atliktas oficialus patalpų būklės įvertinimas ir nustatyta, jog būtina stiprinti pamatus, įrengti rūsio sienų hidroizoliaciją bei atlikti kitus darbus, kad patalpos taptų tinkamos naudoti pagal paskirtį. Vilniaus miesto savivaldybė leido rengti remonto darbų projektą ir sąmatą. Projektavimo darbai užsitęsė, nes patalpos yra Vilniaus senamiestyje, reikėjo laikytis paminklosauginių reikalavimų, gauti įvairius suderinimus. Atsakovas pažymėjo, kad išnuomotomis patalpomis iki šiol negali naudoti pagal paskirtį ir gauti iš to naudos, nors ieškovui jau sumokėjo virš 300 000 Lt nuompinigių bei turėjo kitų išlaidų.
Atsakovas atkreipė dėmesį į tai, kad 2007 m. birželio 1 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracija išdavė statybos leidimą išnuomotų patalpų rekonstrukcijai. Rekonstrukcijos darbai iki šiol nepradėti, nes šioje byloje pareikštas ieškinys dėl patalpų nuomos sutarties nutraukimo. Atsakovas prašė ieškovo pratęsti nuomos terminą dešimčiai metų ir nenutraukti nuomos sutarties dėl patalpų įtraukimo į privatizavimo programą, nes pasibaigus sutartyje numatytam nuomos terminui (2009 m. rugsėjo 6 d.), atsakovas nespės atgauti lėšų, investuotų į patalpų rekonstrukcijos darbus, bei sumokėtų nuompinigių. Atsakovui iš esmės padidėja sutarties vykdymo išlaidos, patiriami dideli nuostoliai, o tai prieštarauja šalių interesų pusiausvyros principui.
Atsakovo įsitikinimu, ieškovo nesąžiningumas sudarant ir vykdant nuomos sutartį pasireiškė tuo, kad atsakovui buvo suteiktas pagrįstas pasitikėjimas, jog mokant nuompinigius už naudojimui pagal paskirtį netinkamas patalpas, kurios tos pačios savivaldybės pritarimu ruošiamos rekonstrukcijai už nuomininko pinigus, tos patalpos nebus įtrauktos į privatizavimo programą, o atsakovas visą nuomos terminą (su termino pratęsimu) galės naudotis patalpomis. Įtraukus nuomojamas patalpas į privatizavimo programą buvo pasielgta nesąžiningai, neatsižvelgta į tai, kad atsakovas jau ilgą laiką siekia pagerinti patalpas, padidinti jų vertę. Su privatizavimu susijusi nuomos sutarties sąlyga yra diskriminacinė atsakovo atžvilgiu. Atsakovas yra nuo ieškovo priklausanti sutarties šalis. Atsakovo manymu, minėta sutarties sąlyga neatitinka sąžiningos verslo praktikos reikalavimų, todėl nuomos sutartis turi būti pakeista, pašalinant tą sąlygą.
Žemesnės instancijos teismas
Vilniaus apygardos teismas 2007 m. lapkričio 30 d. sprendimu Vilniaus miesto savivaldybės ieškinį atmetė, o atsakovo UAB „Rong Kang“ priešieškinį patenkino. Teismas pakeitė tarp Vilniaus miesto savivaldybės ir UAB „Rong Kang“ 2004 m. rugpjūčio 30 d. sudarytos negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 1928, trečiąjį jos punktą išdėstydamas tokia redakcija: „3. Nuomojimo terminas nustatomas nuo 2004 m. rugsėjo 6 d. iki 2017 m. rugsėjo 6 d.“
Sprendime rašoma, jog tarp Vilniaus miesto savivaldybės bei UAB „Rong Kang“ 2004 m. rugpjūčio 30 d. buvo sudaryta negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis Nr. 1928, kuria ieškovas Vilniaus miesto savivaldybė atsakovui UAB „Rong Kang“ perdavė naudotis nuomos teise 788,65 kv. m ploto negyvenamąsias patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), o atsakovas UAB „Rong Kang“ įsipareigojo mokėti ieškovui 19 716,25 Lt nuomos mokestį. Sutarties terminas buvo nustatytas nuo 2004 m. rugsėjo 6 d. iki 2009 m. rugsėjo 6 d., bet ne ilgiau kaip iki patalpų įtraukimo į privatizavimo programą. 2007 m. sausio mėn. VĮ Valstybės turto fondo leidžiamame Informaciniame privatizavimo biuletenyje Nr. 1 (337) nuomojamos patalpos buvo paskelbtos kaip privatizuojamas viešo aukciono būdu savivaldybės turtas. Vilniaus miesto savivaldybės Privatizavimo komisija 2007 m. vasario 15 d. posėdyje nutarė sustabdyti negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), privatizavimą.
Teismo sprendime nurodyta, kad ieškovas prašė nutraukti šalių sudarytą nuomos sutartį bei iškeldinti atsakovą iš nuomojamų patalpų (CK 6.497 str. 1 d. 3 p.). Ieškovas pateikė 2006 m. gruodžio 8 d. raštą, kuriuo įspėjo atsakovą, jog nesumokėjus skolos už nuomą iki 2006 m. gruodžio 15 d., ieškovas kreipsis į teismą dėl skolos už nuomą ir delspinigių priteisimo, sutarties nutraukimo ir iškeldinimo iš patalpų. Atsakovo atstovas teismo posėdžio metu nurodė, jog tokio įspėjimo atsakovas nėra gavęs. Ieškovo atstovas teismui papildomų įrodymų apie tai, kad įspėjimas buvo siunčiamas nuomininkui ir jis jį gavo nepateikė. Teismo įsitikinimu, ieškovas neįrodė, kad buvo laikytasi CK 6.497 straipsnio 3 dalies reikalavimų, todėl ieškovo ieškinį dėl nuomos sutarties nutraukimo ir atsakovo iškeldinimo iš nuomojamų patalpų atmetė. Teismas pažymėjo, kad atmestinas ir ieškovo reikalavimas priteisti iš atsakovo 276 027,50 Lt nuomos mokesčio skolą bei 76 223,04 Lt delspinigių. Šalių sudarytos sutarties l punkte nurodyta, kad išnuomojamos patalpos yra perduodamos naudoti prekybos, maitinimo paslaugų veiklai. Patalpų perdavimo nuomininkui akte savivaldybė, apibūdindama patalpų ir jų įrangos stovį, nenurodė aplinkybių, kurios trukdytų naudotis patalpomis pagal sutartyje nurodytą paskirtį. Kaip paaiškino atsakovo atstovas, jau po sutarties sudarymo, 2004-2005 metų žiemą, išryškėjo aplinkybės dėl patalpų stovio, trukdančio naudotis patalpomis nuomos sutartyje numatytai veiklai. Paaiškėjo, kad be rekonstrukcijos neįmanoma naudoti patalpų pagal paskirtį. Teismas atkreipė dėmesį, kad šalių sudarytoje patalpų nuomos sutartyje nebuvo aptarti išnuomotų patalpų atitiktis nuomos paskirčiai ir išnuomoto daikto trūkumai (CK 6.483 str. 1 d.). Nuomininkas (atsakovas) nuo sutarties sudarymo momento negalėjo ir negali naudotis išsinuomotomis patalpomis pagal paskirtį, kadangi patalpos nebuvo pritaikytos veiklai, kuriai buvo išnuomotos. Savivaldybė, nurodžiusi būtinumą atlikti patalpų ekspertizę ir sutikusi su jos išvadomis duodama leidimą rekonstrukcijai, pripažino, kad išnuomavo netinkamą naudojimuisi daiktą.
Teismo manymu, nors CK 6.485 straipsnis, numatantis nuomotojo atsakomybę už daikto trūkumus, nesuteikia nuomininkui teisės nemokėti nuomos mokesčio už nuomojamą netinkamą daiktą, tačiau Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2001 m. vasario 28 d. sprendimu Nr. 229 patvirtintos Nuomininko nuomos metu privatizavimo objektui (statiniui) pagerinti padarytų išlaidų atlyginimo objekto privatizavimo metu tvarkos (toliau – Tvarkos) 3 punktas numato galimybę atleisti nuomininką nuo nuomos mokesčio patalpų rekonstrukcijos laikotarpiui, jeigu rekonstrukcija yra būtina ir dėl to nuomininkas negali naudotis patalpomis. Nors šioje Tvarkoje nurodoma, jog tokia galimybė turi būti aptarta nuomos sutartyje (ko nėra ginčijamoje sutartyje), ieškovas ilgą laiką taikė šią nuostatą, atleisdamas atsakovą nuo nuomos mokesčio. Nuomotojas, pripažinęs patalpų netinkamumą sutartyje aptartai veiklai ir sutikęs su nuomininko pasiūlymu jas rekonstruoti pritaikant komercijai, nuo 2005 metų buvo atleidęs atsakovą nuo nuomos mokesčio mokėjimo trylikos mėnesių laikotarpiui. Sprendimai atleisti nuomininką nuo nuompinigių mokėjimo buvo priimami ir už praėjusį laikotarpį, todėl nuomininkas pagrįstai galėjo tikėtis, kad bus atleistas nuo nuompinigių mokėjimo ir po 2006 m. rugpjūčio mėnesio. Toks nuomotojo elgesys leido teismui daryti išvadą, kad susidariusioje situacijoje nuomotojui tapo svarbesnis patalpų sutvarkymo reikalas, o ne nuompinigių gavimas. Teismo nuomone, atsakovo atleidimas nuo nuompinigių mokėjimo tapo savotiška kompensacija nuomininkui už jo daromas išlaidas ir atliekamą darbą ruošiantis patalpų rekonstrukcijai. Be to, nuompinigių ėmimas už nenaudojamą dėl nuomotojo kaltės daiktą prieštarauja teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams bei CK 6.483 straipsnio reikalavimams.
Atsakovas prašė pakeisti nuomos sutartį, pratęsiant jos galiojimo terminą iki 2017 m. rugsėjo 6 d. bei nepaliekant sąlygos dėl sutarties galiojimo iki patalpų įtraukimo į privatizavimo programą. Teismo nuomone, susidariusi situacija vykdant nuomos sutartį atitinka CK 6.204 straipsnio 2 dalyje numatytus kriterijus, leidžiančius spręsti dėl sutarties sąlygų pakeitimo (nuomos termino prailginimo). Nuomos sutarties galiojimo laikotarpis buvo nustatytas nuo 2004 m. rugsėjo 6 d. iki 2009 m. rugsėjo 6 d., bet ne ilgiau kaip iki patalpų įtraukimo į privatizavimo programą. Nuomininkas daugiau kaip 3 metus ne dėl savo kaltės nesinaudoja išsinuomotomis patalpomis. Jis dėl numatomų didelės apimties statybos darbų per likusį nuomos laiką, tai yra iki 2009 m. rugsėjo 6 d. negalės pagal paskirtį pasinaudoti išsinuomotomis patalpomis. Tokiu būdu nuomininkas patirtų didelius nuostolius dėl sumokėtų nuompinigių, komunalinių mokesčių, o tai leidžia daryti išvadą apie esminį sutarties vykdymo suvaržymą, pažeidusį šalių interesų pusiausvyrą. Tolimesnis sutarties vykdymas tokiomis sąlygomis prieštarautų sąžiningumo, protingumo ir teisingumo principams, kadangi nuomininkui žymiai padidėja vykdymo išlaidos (priešprojektinės ir projektavimo išlaidos sudaro beveik 74 000 Lt, pagal darbų sąmatą dar tektų investuoti beveik 2 600 000 Lt), jis netektų pagrįstai tikėtosios naudos.
Teismas nesutiko su ieškovo argumentais, jog patenkinus priešieškinį, būtų pažeisti savivaldybės interesai. Turto savininko gaunami nuompinigiai yra, be kita ko, ir kompensacija už apribotą galimybę disponuoti daiktu (CK 4.37 str. 2 d., 4.39 str. l d.). Turi būti atsižvelgiama į nuomininko interesus, ypač kai dėl perduoto daikto su trūkumais nuomininkas negali daiktu naudotis ir priverstas eikvoti pastangas to daikto sutvarkymui. Teismo įsitikinimu, byloje įrodyta, jog nuomininkas, per daugiau kaip 3 metus dar nepradėjęs naudotis išsinuomotomis patalpomis, jau yra sumokėjęs per 200 000 Lt nuompinigių, turėjęs išlaidų ruošiant šias patalpas rekonstrukcijai, kurių įstatymai nenumato kompensuoti. Tai, kad patalpomis iki šiol nebuvo naudotasi dėl jų netinkamumo komercinei veiklai yra pripažinęs Vilniaus miesto savivaldybės Turto valdymo ir privatizavimo skyriaus viršininkas V. G. . Per tą laiką buvo gauti būtini sutikimai ir derinimai dėl patalpų rekonstrukcijos, paruoštas projektas ir išduotas statybos leidimas. Nutraukus sutartį visos statytojo teisės su nuomininko dėka ir sąskaitą pasiektais rezultatais lieka ieškovui, kuo jis gali pasinaudoti pats, arba kartu su privatizuotu objektu gali perduoti tretiesiems asmenims. Objektas su paruošta projektine dokumentacija ir statybos leidimu yra žymiai patrauklesnis potencialiam pirkėjui, o dėl to ir brangesnis. Besąlygiška teisė savivaldybei nutraukti nuomos sutartį dėl patalpų privatizavimo, suteikia savivaldybei perdėtą, nuomininko sąskaita įgytą neproporcingai didelį pranašumą, o pasinaudojimas ja reikštų esminį nuomininko teisių pažeidimą ir prieštarautų įstatymui (CK 1.5 str.). Teismas sutiko su atsakovo argumentais, jog ieškovas pasielgė nesąžiningai nuomininko atžvilgiu, įgyvendindamas savo teisę į patalpų privatizavimą. Nuomininkas apie tokius nuomotojo ketinimus nebuvo informuotas. Nuomojamų patalpų privatizavimo sustabdymas nesuteikia nuomininkui garantijų dėl nuomos sutarties tolesnio galiojimo, todėl teismas, įvertinęs išdėstytas aplinkybes sprendė, jog atsakovo prašymas pakeisti sutarties 3 punkte numatytą nuomos terminą, prailginant jį iki 2017 metų, yra pagrįstas ir atitinka protingumo bei sąžiningumo kriterijus. Nuomininkas turi atgauti žymiai išaugsiančias išlaidas sutarties vykdymui bei gauti pagrįstai tikėtą naudą. Keičiant nuomos sutartį, išbrauktina sąlyga apie sutarties pasibaigimą įtraukus patalpas į privatizavimo programą, nes tai nuomotojui leistų nesilaikyti teismo nustatyto papildomo nuomos sutarties termino.
Šalies argumentai
Apeliaciniu skundu ieškovas Vilniaus miesto savivaldybė prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2007 m. lapkričio 30 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškovo ieškinį patenkinti, o atsakovo UAB „Rong Kang“ priešieškinį atmesti. Skundas motyvuojamas tuo, kad :
Atsakovas neįrodinėjo savo atsikirtimų aplinkybe, kad jis nėra gavęs 2006 m. gruodžio 8 d. įspėjimo apie nuomos sutarties nutraukimą. Bylos dokumentai patvirtina, jog atsakovas gavo įspėjimą, tačiau bando elgtis nesąžiningai ir neigti šį faktą. Jeigu teismas manė, kad ikiteisminė procedūra nebuvo įgyvendinta, jis turėjo ieškinio reikalavimą palikti nenagrinėtą, bet ne atmesti ieškinį (CPK 296 str. 1 p., CK 6.497 str. 3 d.). Be to, reikalavimas dėl nuomos mokesčio ir delspinigių priteisimo yra savarankiškas. Net ir pripažinus, kad reikalavimas dėl nuomos sutarties nutraukimo yra nepagrįstas, tai negali lemti reikalavimo dėl nuomos mokesčio ir delspinigių priteisimo atmetimo. Teismas nepagrįstai sprendė, kad nuomotojo elgesys leidžia daryti išvadą, jog susidariusioje situacijoje nuomotojui tapo svarbesnis patalpų sutvarkymo reikalas, o ne nuompinigių gavimas. Pagrindinis nuomotojo tikslas buvo gauti nuomos mokestį. Teismo teiginys, jog apžiūrint patalpas prieš nuomos sutarties sudarymą atsakovas, neturėdamas specialių žinių, negalėjo įvertinti jų stovio, yra nepagrįstas. Nuomininkas, būdamas apdairus, turėjo visas galimybes įvertinti patalpų stovį. Atsakovas neturėjo pretenzijų dėl nuomos sutarties sąlygų, o tik norėjo rekonstruoti patalpas. Teismo nurodyta aplinkybė, kad tik po 2004-2005 metų žiemos išryškėjo esminiai patalpų trūkumai, nėra pagrįsta įrodymais. Įsiteisėjus teismo sprendimui būtų įteisintas nuomos sutarties neatlygintinumas, nebūtų aiškus tolesnis nuomos sutarties vykdymas, nes nežinia, nuo kada nuomininkas privalėtų toliau mokėti nuomos mokestį. Nepagrįstas teismo teiginys, jog patalpos negali būti naudojamos dėl nuomotojo kaltės. Priešieškinio patenkinimas pažeidžia sutarties laisvės principą bei prieštarauja viešajam interesui. Teismas nenurodė ir neapibūdino CK 6.204 straipsnio 2 dalyje numatytų kriterijų, pagal kuriuos nustatoma, ar sunkesnis sutarties vykdymas yra toks reikšmingas, kad ją vykdyti tampa sudėtinga ir reikia keisti jos sąlygas. Byloje nėra įrodymų, kurie leistų teigti, jog atsakovui sutartį įvykdyti tapo sudėtingiau (CK 6.223 str. 2 d., 6.204 str. 1 d.), atsakovas nepateikė įrodymų, jog iš esmės padidėja įvykdymo kaina arba iš esmės sumažėjo gaunamas įvykdymas (CK 6.204 str. 2 d.). Teismas gali pakeisti sutarties sąlygą, tik jeigu būtų nustatyta CK 6.204 straipsnio 2 dalyje įtvirtintų aplinkybių visuma. Atsakovas neturėjo pretenzijų dėl nuomos sutarties sąlygų, o tik norėjo rekonstruoti patalpas. Sudarant sutartį buvo galima numatyti, koks yra tinkamas sutarties terminas, taip pat atsakovui buvo žinoma apie ieškovo teisę bet kuriuo metu įtraukti patalpas į privatizavimo programą. Sutarties terminas buvo nustatytas abiejų šalių susitarimu, o atsakovas turėjo teisę įvertinti patalpų būklę ir kitas su sutartimi susijusias aplinkybes. Atsakovas nuomos sutartį sudarė įvertinęs visas sutarties sąlygas ir jų reikšmę sutarties galiojimui bei vykdymui. Pagal CK 6.204 straipsnio 2 dalį, suvaržymas turi būti esminis, o aplinkybės turi iš esmės keisti sutarties vykdymo sąlygas. Apie sutarties 3 punktą atsakovui buvo žinoma nuo nuomos sutarties sudarymo momento, apie esą prastą patalpų būklę atsakovui buvo žinoma nuo 2004-2005 metų žiemos, tačiau atsakovas į ieškovą dėl sutarties sąlygų pažeidimo kreipėsi tik 2007 metais (CK 6.204 str. 3 d.). Nepagrįstas teismo teiginys, kad ieškovas, įgyvendindamas teisę į privatizavimą, pasielgė nesąžiningai nuomininko atžvilgiu. 2007 m. sausio 17 d. Vilniaus miesto savivaldybės Privatizavimo komisija pritarė patalpų įtraukimo į privatizavimo programą projektui, bet šis pritarimas nelaikytinas patalpų įtraukimu į privatizavimo programą. 2007 m. vasario 15 d. šių negyvenamųjų patalpų privatizavimas buvo sustabdytas. Kadangi buvo nutarta įtraukti minėtų patalpų privatizavimą į 2007 m. kovo mėnesio privatizavimo programą, o 2007 m. vasario 15 d. minėtų patalpų privatizavimas sustabdytas, nėra pagrindo teigti jog sutarties terminas yra pasibaigęs dėl patalpų įtraukimo į privatizavimo programą. Taip pat nėra pagrindo sutikti su išvada, kad pareiga mokėti numos mokestį nutrūko nuo savivaldybės Privatizavimo komisijos sprendimo pritarti Vilniaus miesto savivaldybės 2007 m. kovo mėnesio turto privatizavimo programai ir kad nuo to laiko nuomos sutartis laikytina pasibaigusia. Kreipimasis dėl sutarties pakeitimo savaime nesuteikia nukentėjusiajai šaliai teisės sustabdyti sutarties vykdymą (CK 6.204 str. 3 d.). Patenkinus priešieškinį nepaisoma savivaldybės, o tuo pačiu ir viešojo intereso. Teismas neanalizavo, ar patenkinus priešieškinį nebus pažeista šalių pusiausvyra. Neaišku, kodėl interesų pusiausvyra atstatoma sutarties terminą pratęsiant iki 2017 metų. Patenkinus priešieškinį būtų suvaržyta savivaldybės teisė disponuoti jai priklausančiomis patalpomis. Savivaldybės teisė nutraukti nuomos sutartį dėl patalpų privatizavimo yra teisėta ir neprieštarauja nei teisės aktams, nei teisės principams. Valstybių ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 14 straipsnio 6 dalyje nustatyta, jog savivaldybei nuosavybės teise priklausantis materialusis turtas išnuomojamas savivaldybės tarybos nustatyta tvarka. Vilniaus miesto savivaldybės taryba 2004 m. liepos 14 d. priėmė sprendimą Nr. 1-467 „Dėl Vilniaus miesto savivaldybei nuosavybės teise priklausančio turto nuomos ir panaudos“. Šiuo sprendimu patvirtintos pavyzdinės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutarties formos 6 punkte nurodyta, jog nuomos terminas, esant nuomotojo reikalavimui, nustatomas ne ilgiau kaip iki išsinuomoto turto įtraukimo į privatizavimo programą.
Atsiliepimas
Atsiliepimu į ieškovo apeliacinį skundą atsakovas UAB „Rong Kang“ prašo ieškovo skundą atmesti, o Vilniaus apygardos teismo 2007 m. lapkričio 30 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepime akcentuojama, kad:
Nuomotojas turi įrodyti aplinkybes apie įspėjimo surašymą ir pateikimą nuomininkui. Šią pareigą ieškovas turėjo įvykdyti pateikdamas teismui ieškinį. Reikalavimas pateikti įspėjimą yra imperatyvi įstatymo norma. Šias aplinkybes teismas gali aiškintis ir savo iniciatyva. Dėl patalpų netinkamumo naudotis ilgą laiką atsakovas buvo atleistas nuo prievolės mokėti nuomos mokestį. Teismas, atmesdamas reikalavimą dėl nuomos mokesčio priteisimo, rėmėsi ne tik įstatymo nuostatomis, bet atsižvelgė ir į paties ieškovo suformuotą sutarties vykdymo praktiką. Yra visos CK 6.204 straipsnio 2 dalyje nustatytos sąlygos keisti sutarties sąlygas. Savivaldybė apie būtinumą rekonstruoti patalpas buvo įspėta 2005 m. kovo 10 d. Būtinumas atlikti išsinuomotų patalpų rekonstrukciją, pritaikant jas nuomos sutartyje nurodytai paskirčiai, nuomininkui tapo žinomas tik po sutarties sudarymo. Patalpų perdavimo ir priėmimo akte nebuvo nuorodos apie netinkamą patalpų stovį. Pagrindas prašyti pratęsti nuomos terminą ir panaikinti sutarties sąlygą dėl sutarties nutraukimo įtraukus patalpas į privatizavimo programą, atsirado dėl didelės statybos darbų apimties. Šie darbai gali užsitęsti iki numatyto nuomos termino pabaigos. Sutarties nuostata dėl galimybės ją nutraukti įtraukus patalpas į privatizavimo programą, nėra neteisėta ir kitokiomis aplinkybėmis galėtų būti taikoma. Ginčijamos nuomos sutarties vykdymo atveju sutarties ieškovas atveju šia sutarties sąlyga pasinaudojo nesąžiningai, nepagrįstai siekdamas naudos nuomininko sąskaita.
Motyvuojamoji dalis
Apeliacinis skundas tenkintinas iš dalies.
Išnagrinėjusi bylą apeliacine tvarka teisėjų kolegija padarė išvadą, kad pirmosios instancijos teismas neteisingai įvertino ginčo faktines aplinkybes apie negalimumą atsakovui naudotis išnuomotomis patalpomis pagal paskirtį, dėl kurio kaltu pripažintas nuomotojas (ieškovas), taip pat aplinkybes dėl nuomos sutarties šalių interesų pusiausvyros vykdant sutartines prievoles pažeidimo, dėl sutarties šalių laisvės savo nuožiūra nustatyti sutarties sąlygas, netinkamai taikė teisės normas, reglamentuojančias nuomos sutarties šalių teisių ir pareigų turinį, nustatančias pagrindus, kuriais remiantis civilinių teisinių santykių subjektai gali reikalauti pakeisti sutarties sąlygas, todėl atmesdamas visus ieškovo reikalavimus bei patenkindamas atsakovo priešieškinį, priėmė iš dalies neteisėtą ir nepagrįstą sprendimą.
Dėl ieškinio reikalavimų
Atmesdamas ieškovo reikalavimą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą bei tuo pagrindu iškeldinti atsakomą iš nuomojamų patalpų, teismas padarė išvadą, kad ieškovas neįrodė, jog laikėsi CK 6.497 straipsnio 3 dalyje numatytos sąlygos išsiųsti nuomininkui išankstinį rašytinį įspėjimą apie būtinumą įvykdyti prievolę pagal nuomos sutartį, nustatant protingą prievolės įvykdymo terminą. Kolegija sutinka su tokia teismo išvada. CK 6.497 straipsnio 3 dalyje numatytos nuomotojo pareigos įvykdymą ieškovas grindė į bylą pateiktu 2006 m. gruodžio 8 d. raštu Nr. A51-21205, kuriuo atsakovas informuotas apie susidariusią nuomos mokesčio skolą ir įspėtas iki 2006 m. gruodžio 15 d. ją sumokėti (b. l. 21). Atsakovas neigia gavęs tokį rašytinį įspėjimą. Iškilus ginčui dėl įspėjimo išsiuntimo ir jo gavimo (įteikimo nuomininkui), ieškovui atsirado pareiga pateikti įrodymus, kad šis rašytinis įspėjimas buvo nusiųstas atsakovui ir šis įspėjimą gavo arba turėjo gauti. Tokių įrodymų ieškovas nepateikė, todėl pirmosios instancijos teismui buvo pagrindas konstatuoti, jog ieškovas neįrodė tinkamai vykdęs CK 6.497 straipsnio 3 dalies reikalavimus nuomotojui. Ieškovo apeliaciniame skunde išsakyta nuomonė, jog atsakovas gavo minėtą įspėjimą, nėra pagrįsta faktiniais duomenimis, todėl negalima sutikti su ieškovo teiginiais apie nesąžiningą atsakovo elgesį neigiant įspėjimo gavimo faktą.
Apelianto nuomone, CK 6.497 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta procesinė norminė taisyklė dėl ikiteisminės ginčo sprendimo procedūros, todėl jeigu atsakovas ir nebuvo gavęs ieškovo rašytinio įspėjimo apie būtinumą įvykdyti prievolę, nebuvo teisinio pagrindo atmesti aptariamą ieškovo reikalavimą. Pasak apelianto, tokiu atveju teismas turėjo taikyti CPK 296 straipsnio 1 punktą ir palikti šį ieškinio reikalavimą nenagrinėtą. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad apeliantas klysta manydamas, jog CK 6.497 straipsnio 3 dalyje numatytas nuomininko įspėjimas, siekiant nuomotojui su juo nutraukti terminuotą nuomos sutartį prieš terminą, reiškia privalomą išankstinę neteisminę ginčo sprendimo procedūrą. CK 6.497 straipsnio 3 dalyje nustatyta ne privaloma išankstinė neteisminė ginčo sprendimo tvarka ar procedūra, bet viena iš būtinųjų sąlygų, kuriai esant nuomos sutarties šaliai atsiranda teisė kreiptis į teismą su reikalavimu nutraukti terminuotą nuomos sutartį prieš terminą. Aptariamo reikalavimo laikymasis daro įtaką ne asmens procesinei teisei kreiptis į teismą, bet asmens materialinei teisei į ieškinio patenkinimą. Tokio šios teisės normos aiškinimo laikomasi ir kasacinio teismo praktikoje (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004 m. balandžio 7 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2004). Kadangi ieškovas neįrodė tinkamai įvykdęs CK 6.497 straipsnio 3 dalyje numatytas sąlygas, sukuriančias galimybę teismine tvarka įgyvendinti materialiąsias subjektines teises reikalaujant nutraukti nuomos teisinius santykius ir taikyti tokio nutraukimo teisines pasekmes (pvz., iškeldinti nuomininką iš patalpų), todėl jis neįgijo teisės į reikalavimų nutraukti patalpų nuomos sutartį su atsakovu ir jį iškeldinti patenkinimą. Pirmosios instancijos teismas teisėtai ir pagrįstai atmetė tokius ieškovo reikalavimus, todėl skundžiamo sprendimo dalys dėl šių ieškinio reikalavimų paliekamos nepakeistos.
Žemesnės instancijos teismas
Atitinkamai padidinęs ieškinio piniginių reikalavimų mastą ieškovas už patalpų nuomos laikotarpį nuo 2006 m. rugpjūčio 1 d. iki 2007 m. spalio 1 d. prašė priteisti iš atsakovo 276 027,50 Lt nuomos mokesčio skolą ir 76 223,04 Lt delspinigių. Dėl apskaičiuoto skolos ir netesybų dydžio ginčo tarp šalių nėra. Pirmosios instancijos teismas atmetė šiuos ieškovo reikalavimus padaręs išvadą, kad ieškovas atsakovui išnuomojo netinkamą naudoti pagal paskirtį daiktą, todėl nuompinigių ėmimas už nenaudojamą dėl nuomotojo kaltės daiktą prieštarauja CK 1.5 straipsnyje įtvirtintiems principams bei CK 6.483 straipsnio reikalavimams. Su tokia pirmosios instancijos teismo išvada sutikti negalima.
Ieškovas išnuomojo atsakovui negyvenamąsias patalpas, kurių paskirtis pagal duomenis nekilnojamojo turto registro duomenų bazėje buvo nurodoma „Kita“ (b. l. 4). 2004 m. rugpjūčio 30 d. nuomos sutarties Nr. 1928 1 punkte nustatyta, kad išnuomotos patalpos atsakovui perduodamos naudoti prekybos, maitinimo paslaugų veiklai (b. l. 9-11). Patalpos nuomininkui perduotos 2004 m. rugpjūčio 30 d. perdavimo ir priėmimo aktu (b. l. 12), pagal nuomos sutarties sąlygas nuomininkas patalpomis galėjo pradėti naudotis nuo 2004 m. rugsėjo 6 d. (nuomos sutarties 3 p.). Iš byloje esančių duomenų matyti, kad atsakovas išnuomotomis patalpomis pagal sutartyje numatytą paskirtį nesinaudojo, nors iki 2005 m. liepos 1 d. (kada buvo laikinai atleistas nuo nuomos mokesčio mokėjimo) sumokėjo 193 876,46 Lt nuompinigių (b. l. 18, 55, 94). Atsakovas jo prašymu nuo 2005 m. liepos 1 d. iki 2006 m. rugpjūčio 1 d. buvo atleistas nuo nuomos mokesčio mokėjimo dėl atliekamų patalpų rekonstrukcijos projektavimo darbų. Atsakovo atsiliepime į ieškinį nurodoma, kad nuompinigių įsiskolinimas susidarė tik nuo 2006 m. rugpjūčio mėn., nes su ieškovu toliau buvo bandoma derėtis dėl tolesnio atleidimo nuo nuomos mokesčio, kol bus atliekami patalpų rekonstrukcijos projektavimo darbai (b. l. 30-31). Pažymėtina, kad atsiliepime į ieškinį atsakovas visiškai neužsimena apie tai, kad ieškovas pažeidė CK 6.483 straipsnyje numatytą pareigą perduodamas netinkamą naudoti pagal paskirtį daiktą. Prievolės mokėti nuompinigius pasibaigimą nuo 2006 m. rugpjūčio mėnesio atsakovas atsiliepime į ieškinį siejo su tuo, kad tuo laikotarpiu galėjo būti priimtas sprendimas įtraukti patalpas į privatizavimo programą, o toks įtraukimas buvo nuomos sutartyje numatyta jos galiojimo termino pabaigos sąlyga. Civiliniam procesui būdingas dispozityvumo principas, kuriuo vadovaujantis šalys ir kito proceso dalyviai laisvai naudojasi jiems priklausančiomis procesinėmis teisėmis (CPK 13 str.). Šis principas reiškia, kad teismas, nagrinėdamas civilinę bylą, yra saistomas ribų, kurias apibrėžia šalių ir kitų proceso dalyvių pateiktuose procesiniuose dokumentuose išdėstytas reikalavimų arba atsikirtimų pagrindas, išskyrus įstatyme numatytas išimtis, kada teismui leidžiama peržengti tas ribas. Kaip jau minėta, atsiliepime į ieškinį atsakovas savo pozicijos nevykdyti nuomos mokesčio mokėjimo prievolės negrindė tuo, kad jam buvo išnuomotas netinkamas naudoti pagal paskirtį daiktas ir dėl šios priežasties jis negalėjęs naudotis patalpomis bei gauti iš to naudos. Aplinkybėmis dėl perduoto netinkamo naudoti daikto ir tuo pagrindu atsiradusios teisės nevykdyti arba sustabdyti nuomos mokesčio mokėjimo prievolės vykdymą negrindžiami ir atsakovo priešieškinio reikalavimai. Sprendžiant ieškovo reikalavimą dėl nuompinigių skolos ir netesybų, pirmosios instancijos teismo išvados, kad atsakovas nuo pat nuomos sutarties sudarymo momento negalėjo naudotis išsinuomotomis patalpomis pagal paskirtį, nes šios nebuvo pritaikytos veiklai, kuriai išnuomotos, taip pat kad daiktu nebuvo galima naudotis pagal paskirtį dėl nuomotojo kaltės, yra padarytos pažeidžiant proceso dispozityvumo principą, rungimosi nagrinėjant civilinius ginčus teisme principą, šalių procesinio lygiateisiškumo principą. Be to, pirmosios instancijos teismo nurodytos aplinkybės, kuriomis grindžiami motyvai atmesti ieškovo piniginius reikalavimus, nepatvirtintos įrodymais. Sprendime akcentuota, kad savivaldybė, išduodama leidimą patalpų rekonstrukcijai, pripažino išnuomavusi netinkamą naudojimuisi daiktą. Teisėjų kolegija sutinka su apeliacinio skundo argumentu, jog teismo teiginys apie išnuomotų patalpų negalimumą naudoti dėl nuomotojo kaltės yra neparemtas įrodymais, todėl nepriimtinas. Niekuo nepagrįsta ir teismo padaryta prielaida, kad sprendimai laikinai atleisti atsakovą nuo nuompinigių reiškė, jog nuomotojui svarbesniu tapo patalpų sutvarkymo reikalas, o ne nuompinigių gavimas. Ji nepatvirtinta nei ieškovo pripažinimu tokios aplinkybės, nei kokiais nors kitokiais faktiniais duomenimis.
Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti kitai šaliai daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį (CK 6.477 str.). Taigi atlygintinumas yra viena iš būtinųjų nuomos sutarties sąlygų. Nuomininkas privalo sutartyje nustatytu laiku mokėti nuomos mokestį (CK 6.487 str. 1 d. ). Pareiga laiku mokėti nuomos mokestį išlieka ir tuo atveju, jeigu nuomininkas faktiškai nesinaudoja perduotu daiktu, nebent sutarties šalys susitartų kitaip (pvz., susitartų dėl atleidimo nuo mokesčio tuo laikotarpiu, kuomet laikinai nėra galimybės naudotis daiktu). Nuomos mokesčio mokėjimo pareiga išlieka ir tuo atveju, kai vėliau paaiškėja perduoto naudotis daikto trūkumai arba iš esmės pablogėja daikto būklė ar kitos sutartyje numatytos naudojimosi daiktu sąlygos (CK 6.485 str. 1 d., 6.487 str. 1 d. nuostatos). Nuomininko teisės, kuomet jis negali naudotis nusinuomotu daiktu dėl šio trūkumų arba kitų objektyvių aplinkybių, numatytos CK 6.485 straipsnio 2 dalyje. Daikto perdavimo su trūkumais, kurie nebuvo aptarti ir kurie trukdo naudotis daiktu pagal paskirtį, pagrindu atsakovas nė viena įstatyme numatyta reikalavimo teise nesinaudojo. Teisės normos nenumato nuomininko teisės perduoto daikto trūkumų ar kitų priežasčių pagrindu vienašališkai atsisakyti vykdyti nuomos mokesčio mokėjimo prievolę arba sustabdyti jos vykdymą (CK 6.46 str., 6.59 str.). Nėra pagrindo sutikti su atsakovo atsiliepime išsakyta nuomone, kad atsakovo prievolė mokėti nuomos mokestį pasibaigė priėmus ieškovui sprendimą įtraukti išnuomotas patalpas į privatizavimo programą, kuris, pasak atsakovo, galėjo būti priimtas dar 2006 m. rugpjūčio – rugsėjo mėnesiais. Pagal šalių nuomos sutarties 3 punktą, patalpų įtraukimas į privatizavimo programą yra viena iš sutarties termino pasibaigimo sąlygų, tačiau tokios sąlygos atsiradimas savaime nereiškia, kad šalys nebegali tęsti nuomos teisinių santykių (pvz., CK 6.481 str. nustatyta tvarka). Tiek iki ieškinio šioje byloje padavimo, tiek ir prasidėjus teisminiam bylos nagrinėjimo procesui, nė viena iš šalių nesilaikė pozicijos, kad jų nuomos teisiniai santykiai yra pasibaigę dėl patalpų įtraukimo į privatizavimo programą ar kitų priežasčių. Tokią aplinkybę akivaizdžiai patvirtina pats ieškinio ir priešieškinio reikalavimų turinys (nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, pakeisti nuomos sutarties sąlygas). Remdamasi išdėstytais argumentais teisėjų kolegija sprendžia, kad ieškovo reikalavimas priteisti iš atsakovo 276 027,50 Lt nuomos mokesčio skolą per laikotarpį nuo 2006 m. rugpjūčio 1 d. iki 2007 m. spalio 1 d. yra pagrįstas ir turi būti patenkintas (CK 6.213 str. 1 d.).
Ieškovo reikalavimas priteisti delspinigius dėl prievolės mokėti nuomos mokestį nevykdymo pagrįstas įstatymu ir nuomos sutarties sąlygomis (CK 6.71 str., šalių nuomos sutarties 9 p.). Ieškovas reikalauja priteisti 76 223,04 Lt delspinigių, apskaičiuotų pagal sutartyje numatytą 0,2 proc. už kiekvieną uždelstą dieną dydį nuo 2007 m. kovo – rugpjūčio mėnesiais nesumokėtos nuomos mokesčio sumos (b. l. 95). Teisėjų kolegija, įvertindama tai, kad atsakovas iš dalies vykdė prievoles pagal nuomos sutartį (yra mokėjęs nuomos mokestį, nors ir nesinaudojo išnuomotomis patalpomis, po to buvo laikinai atleidžiamas nuo mokesčio mokėjimo, o pasibaigus atleidimo laikui derėjosi su ieškovu tikėdamasis tolesnio atleidimo nuo šios prievolės), vadovaudamasi CK 6.73 straipsnio 2 dalimi laikosi nuostatos, kad reikalaujamos priteisti netesybos turėtų būti sumažinamos iki 0,05 proc. dydžio už kiekvieną prievolės sumokėti nuompinigius įvykdymo praleidimo dieną. Tokiu būdu ieškovo reikalavimas dėl delspinigių tenkintinas iš dalies, iš atsakovo priteisiant 19 055,76 Lt delspinigių.
Išdėstytų argumentų pagrindu reziumuojama, kad pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis, kuria atmesti ieškovo piniginiai reikalavimai, naikintina ir nauju sprendimu šie ieškinio reikalavimai iš dalies patenkinami.
Dėl priešieškinio reikalavimų
Priešiniu ieškiniu atsakovas prašė pakeisti patalpų nuomos sutarties Nr. 1928 sąlygas, kiek jos susiję su nuomos termino trukmės nustatymu ir nuomos sutarties galiojimo pasibaigimu prieš terminą dėl patalpų privatizavimo. CK 6.223 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad vienos iš šalių reikalavimu sutartis gali būti pakeista teismo sprendimu, jeigu: 1) kita sutarties šalis iš esmės pažeidė sutartį; 2) kitais sutarties ar įstatymų nustatytais atvejais. Atsakovo reikalavimas pakeisti sutarties sąlygas grindžiamas CK 6.204 ir CK 6.228 straipsnių nuostatomis, reglamentuojančiomis specialius sutarties pakeitimo atvejus ir pagrindus, kurie nesietini su vienos ar kitos iš šalių padarytais esminiais sutarties pažeidimais (CK 6.223 str. 2 d. 2 p.). Atsakovo prašymas pakeisti nuomos sutarties 3 punkto sąlygą dėl sutarties termino, nustatant jo trukmę iki 2017 m. rugsėjo 6 d., grindžiamas atsiradusiu esminiu sutarties vykdymo suvaržymu, pažeidžiančiu šalių interesų pusiausvyrą ir darančiu sutarties vykdymą itin sudėtingą. Atsakovo priešieškinyje nurodoma, kad po 2004 – 2005 m. žiemos sezono išaiškėjo esminiai išnuomotų patalpų trūkumai (drėgmės į patalpas patekimas dėl blogos hidroizoliacijos). Atsakovo teigimu, dėl šių trūkumų jis negali naudotis patalpomis pagal nuomos sutartyje nurodytą paskirtį, nepadaręs patalpų rekonstrukcijos ir remonto darbų. Atsakovas turi ne tik mokėti už patalpų, kuriomis negali naudotis pagal paskirtį, nuomą, bet ir daryti išlaidas darbams, susijusiems su patalpų rekonstrukcija ir remontu, todėl, pasak atsakovo, dėl šių po sutarties sudarymo paaiškėjusių aplinkybių iš esmės padidėja jo prievolių pagal nuomos sutartį vykdymo kaina, atsakovas negauna jokios naudos iš planuotos veiklos išnuomotose patalpose, patirdamas vien išlaidas.
CK 6.204 straipsnyje numatytos išimtinės, ekstraordinarinės sutartinių įsipareigojimų vykdymą iš esmės apsunkinančios aplinkybės, kurioms atsiradus teismas gali pakeisti sutartį arba atskiras jos sąlygas. Sutarties vykdymo suvaržymu laikomos aplinkybės, kurios iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą. Esminį sutarties vykdymą suvaržančios aplinkybės gali būti konstatuojamos tik tokiu atveju, jeigu jos atitinka CK 6.204 straipsnio 2 dalies 1-4 punktuose nurodytus kriterijus. Įstatymo sureguliuota, kad peržiūrėti ir atitinkamai koreguoti sutartį (jos dalį) galima tik tuo atveju, kai esminį sutarties vykdymo suvaržymą, labai sudėtingas jos vykdymo sąlygas nulemia po sutarties sudarymo atsiradusios aplinkybės, atitinkančios ne vieną ar kelis, bet visus CK 6.204 straipsnio 2 dalyje numatytus kriterijus. Vienas iš kriterijų, kurį turi atitikti prievolių pagal sutartį tapimas vienai iš šalių iš esmės suvaržytu, yra tas, kad sutarties vykdymą labai sudėtingu darančių aplinkybių atsiradimo ta šalis negalėjo protingai numatyti sudarydama sutartį (CK 6.204 str. 2 d. 2 p.). Be to, keisti sutartį ar atskiras jos sąlygas CK 6.204 straipsnyje numatytu pagrindu negalima, kai pakeisti sutartį prašanti šalis prisiėmė tam tikrų aplinkybių atsiradimo riziką (CK 6.204 str. 2 d. 4 p.). Toks rizikos prisiėmimas nebūtinai turi būti aiškiai išreikštas, jis gali būti ir numanomas.
Šalių pasirašytame perdavimo ir priėmimo akte neužfiksuoti jokie duomenys apie faktinę perduodamų nuomininkui patalpų bei inžinerinių tinklų techninę būklę (b. l. 12). Vadinasi, arba abi šalys pripažino, kad perduodamų patalpų būklė atitinka nuomos sutartyje numatytas naudojimo paskirties sąlygas arba būtinybė tikrinti patalpų techninę būklę, ją vertinti ir atitinkamai fiksuoti nė vienai iš šalių nebuvo aktuali.
Ketindamas išsinuomoti ginčo patalpas atsakovas žinojo arba galėjo žinoti, kad jos yra Vilniaus senamiesčio teritorijoje esančiame dar 1898 metais statytame name, todėl elgdamasis apdairiai ir rūpestingai galėjo ir turėjo patikrinti jo būklę, kad įsitikintų, koks gali būti patalpų ir inžinerinių sistemų daugiau kaip šimto metų senumo pastate susidėvėjimo laipsnis, kokia faktinė patalpų kokybė, kokį neigiamą poveikį tokioms senoms patalpoms yra padarę ar gali padaryti įvairūs išoriniai veiksniai (pvz, šaltis, drėgmė, temperatūrų svyravimas ir pan.). Negyvenamųjų patalpų būklės akte nurodyta, kad namo kapitalinis remontas buvo atliekamas prieš 20-25 metus, todėl atsakovas galėjo ir turėjo įsitikinti, ar sugebės tinkamai naudoti patalpas pagal paskirtį neatlikus jų remonto ar rekonstrukcijos darbų. Be kita ko, šiame akte pažymima, kad dėl nepakankamai kokybiškai įrengtos hidroizoliacijos gruntinės drėgmės poveikis rūsio ir daliai kitų patalpų yra nuolatinis, langai yra moraliai susidėvėję, jų rėmų elementai suskilę, tualetų, kitų pirmojo aukšto patalpų apdaila atlikta 1980 metų lygio medžiagomis, yra moraliai ir fiziškai susidėvėjusi, santechninė įranga ir šildymo sistema pasenę, vamzdynai sumontuoti atvirai, visų patalpų grindys ir sienos po patalpų naudojimo prekybos verslui nudėvėtos, sienos nuo laiko ir dulkių patamsėjusios, vienoje iš patalpų yra užpylimo iš kito aukšto pėdsakai. Tokia akte nurodyta patalpų, inžinerinių tinklų ir sistemų būklė yra akivaizdi, akte išvardintais trūkumais galėjo įsitikinti kiekvienas rūpestingas asmuo, o tuo labiau verslininkas. Ketinamų išsinuomoti patalpų trūkumus atsakovas galėjo įvertinti dar prieš sudarant nuomos sutartį ir protingai numatyti, ar bus galima pagal būsimas nuomos sutarties sąlygas tinkamai naudoti patalpas tai komercinei veiklai, kurią ketino vykdyti pagal išnuomojamų patalpų naudojimo paskirtį, neatlikus patalpų ir inžinerinių sistemų remonto arba rekonstrukcijos. Numatęs, kad reikės daryti ketinamų išsinuomoti patalpų remontą (rekonstrukciją) ir tam daryti išlaidas, atsakovas galėjo ir turėjo įvertinti, ar norint išvengti nuostolių ir gauti komercinės naudos iš nuomos sandorio, tikslinga sudaryti tokios būklės patalpų nuomos sutartį ne ilgesniam kaip penkerių metų terminui. Faktinė situacija leidžia daryti išvadą, kad atsakovas, būdamas apdairus ir rūpestingas, galėjo ir turėjo protingai numatyti, kad gali atsirasti prievolių pagal sutartį vykdymą iš esmės suvaržančios aplinkybės (iš esmės didinančios atsakovo prievolių vykdymo kainą), tačiau sudarydamas prastos būklės patalpų nuomos sutartį gana trumpam terminui ir netgi jos pasibaigimą susiejant su galimo patalpų privatizavimo sąlyga, atsakovas prisiėmė jam nenaudingų aplinkybių atsiradimo riziką.
Reikšminga laikytina ta aplinkybė, kad atsakovas galimybę naudotis išnuomotomis patalpomis įgijo nuo 2004 m. rugsėjo 6 d., kuomet, pasak atsakovo, patalpų trūkumai dar nebuvo išryškėję, tačiau nuomos teise faktiškai nepradėjo naudotis. Praėjus septyniems mėnesiams nuo nuomos objekto perdavimo naudotis, atsakovas 2005 m. kovo 10 d. pateikė nuomotojui prašymą leisti rengti patalpų rekonstrukcijos projektavimo dokumentus ir darbų sąmatą, nes ruošiasi rekonstruoti patalpas, atliko priešprojektinį darbą (b. l. 100). Šiame prašyme nėra jokios užuominos apie tai, kad nuomininkas priverstas daryti patalpų rekonstrukciją dėl paaiškėjusių patalpų trūkumų, trukdančių naudoti jas pagal nuomos sutartyje numatytą paskirtį. Išnuomotų patalpų techninė būklė buvo tikrinama ir vertinama tik po to, kai nuomotojas nurodė nuomininkui atlikti patalpų būklės ekspertizę, pagal kurios išvadas būtų galima spręsti apie rekonstrukcijos būtinumą, o tuo pačiu galimybę leisti nuomininkui atlikti rekonstrukcijos darbus (b. l. 58, 59-61).
Aplinkybę, kad atsakovo ketinimus atlikti nuomojamų patalpų rekonstrukciją lėmė ne tik netikėtai atsiradę, kaip teigia atsakovas, patalpų trūkumai, bet ir kitos priežastys, patvirtina byloje esantys dokumentai.
Atsakovo 2005 m. kovo 10 d. prašymas ieškovui dėl leidimo parengti patalpų rekonstrukcijos projektavimo dokumentus ir sudaryti darbų sąmatą buvo grindžiamas ne įrodymais apie patalpų trūkumus, trukdančius jomis naudotis pagal nuomos sutartyje numatytą paskirtį, bet projekto architektūrine vizija (b. l. 100). Atsakovo 2005 m. kovo 15 d. sudarytoje su G. S. autorinėje projektavimo darbų sutartyje nurodyta, kad sutarties darbas – patalpų rekonstrukcijos priešprojektiniai darbai, planuojamo objekto architektūrinė vizija ir architektūrinės – statybinės dalies projektas, įrengiant boulingo klubą su keturiais takeliais, biliardinę, komercinės paskirties patalpas, kavinę su baru, virtuvės bei pagalbines patalpas (b. l. 119-120). Kaip jau minėta, 2005 m. balandžio 5 d. negyvenamųjų patalpų techninės būklės aktas buvo sudarytas po to, kai nuomotojas (ieškovas) nurodė atlikti patalpų būklės ekspertizę, kurių išvadų pagrindu būtų galima spręsti apie rekonstrukcijos reikalingumą (b. l. 101-104). Šie duomenys įgalina daryti išvadą, kad atsakovas, siekdamas pritaikyti išnuomotas patalpas jo planuojamai komercinei veiklai (boulingo klubui – kavinei) buvo numatęs atlikti patalpų rekonstrukciją nepriklausomai nuo to, buvo ar nebuvo atsiradę arba paaiškėję kokie nors perduotų patalpų trūkumai, kurie galėjo trukdyti naudotis patalpomis pagal nuomos sutartyje nurodytą paskirtį. Atkreiptinas dėmesys, kad atsakovas ketino atlikti rekonstrukcijos darbus, kurie pagal apimtį aiškiai viršytų darbus, susijusius su atsakovo nurodytų patalpų trūkumų pašalinimu. Atsakovo 2005 m. lapkričio 8 d. prašyme parengti projektavimo sąlygų sąvadą (b. l. 107-108) nurodoma, kad yra planuojami patalpų rekonstravimas, pamatų sanavimas ir hidroizoliacija, taip pat inžinerinių tinklų renovacija (įrengiant atskirą apskaitą). Atsakovo 2007 m. liepos 10 d. rašte ieškovui nurodoma, kad numatoma atlikti kompleksišką patalpų rekonstrukciją, kuri apims ir patalpų interjerą (b. l. 84). Pagal 2006 m. kovo 14 d. sutartį atsakovas užsakė parengti patalpų rekonstrukcijos inžinerinių dalių: vandentiekio ir nuotekų – vidaus ir prisijungimo, elektros – apšvietimo, šildymo ir vėdinimo, apsauginės signalizacijos, gaisrinės signalizacijos ir elektroninių ryšių techninius projektus (b. l. 121). 2005 m. gegužės mėn. sudaryta planuojamų rekonstrukcijos darbų sąmata apėmė kur kas didesnį darbų kiekį ir apimtį, nei reikėtų pašalinant patalpų techninės būklės akte nurodytus patalpų trūkumus, trukdančius patalpas naudoti pagal paskirtį (b. l. 144-152). Šios aplinkybės patvirtina, kad sudarydamas aukščiau nurodytos būklės patalpų nuomos sutartį ne ilgesniam kaip penkerių metų terminui, esant papildomai sutarties galiojimo pasibaigimo sąlygai dėl patalpų įtraukimo į privatizavimo programą, bei numatydamas rekonstruoti patalpas pritaikant planuojamai komercinei veiklai, atsakovas galėjo ir turėjo numatyti sutarties vykdymą iš esmės suvaržančių aplinkybių galimą atsiradimą ir prisiėmė tokių aplinkybių atsiradimo riziką. Vertinant, kad pats atsakovas atsako už sutarties vykdymą suvaržančių aplinkybių atsiradimą, kad jam tenka tokių aplinkybių atsiradimo rizika, reikšminga yra ir ta aplinkybė, jog atsakovas nepateikė prašymo keisti sutarties sąlygas tuoj po to, kai paaiškėjo jo nurodytos aplinkybės, varžančios nuomos sutarties vykdymą. Atsakovo priešieškinyje nurodoma, kad aplinkybė dėl patalpų būklės, neleidžiančios patalpų naudoti pagal paskirtį jų nerekonstravus, paaiškėjo po 2004 -2005 m. žiemos sezono, tačiau kaip pažymėta ieškovo apeliaciniame skunde, atsakovas į nuomotoją dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo kreipėsi tik 2007 metais. Vadovaujantis išdėstytais argumentais tenkinti atsakovo priešieškinio reikalavimą dėl ginčo nuomos sutarties sąlygų pakeitimo taikant CK 6.204 straipsnio nuostatas nėra pagrindo.
Atsakovas, priešiniu ieškiniu prašydamas pakeisti ginčo nuomos sutartį pašalinant jos 3 punkte įrašytą sąlygą dėl sutarties pasibaigimo įtraukus patalpas į privatizavimo programą, remiasi CK 6.228 straipsnio nuostatomis dėl šalies teisės atsisakyti sutarties ar atskiros jos sąlygos, jeigu sutarties sudarymo metu tokia sąlyga nepagrįstai suteikė kitai šaliai perdėtą pranašumą. Pagal CK 6.228 straipsnio 1 dalies prasmę visos sutarties ar atskirų jos sąlygų esminis neatitikimas šalių tarpusavio prievolių apimčiai turi būti akivaizdus jau sudarant sutartį. Šiuo atveju sutarties ar atskirų jos sąlygų ydingumą apsprendžia aplinkybė, kad sutartyje nustatoma tokia nelygi šalių padėtis, jog protingas žmogus analogiškomis sąlygomis neturėtų sudaryti sutarties. Sutikti su atsakovo argumentais, kad sudarant nuomos sutartį jos galimą pasibaigimą numatanti sąlyga – patalpų įtraukimas į privatizavimo programą nepagrįstai įtvirtino esminę nuomos sutarties šalių nelygybę, nėra pagrindo.
Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 14 straipsnio 6 dalyje nustatyta, kad savivaldybei nuosavybės teise priklausantis materialusis turtas išnuomojamas savivaldybės tarybos nustatyta tvarka. Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2004 m. liepos 14 d. sprendimu Nr. I-467 „Dėl Vilniaus miesto savivaldybei nuosavybės teise priklausančio turto nuomos bei panaudos“ buvo patvirtinta negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų bei kito ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutarties pavyzdinė forma (sprendimo 1.5 p.). Nuomos sutarties pavyzdinės formos 6 punkte nurodyta, kad esant nuomotojo reikalavimui nuomos sutarties galiojimo terminas gali būti sąlygotas išnuomoto turto įtraukimu į privatizavimo programą. Taigi, savivaldybei priklausančio turto nuomos sutarties pasibaigimo sąlygos – turto įtraukimo į privatizavimo programą galimas nustatymas sudarant turto nuomos sutartį pagrįstas galiojančių teisės aktų nuostatomis, todėl tokia sąlyga sudarant nuomos sutartį negali būti laikoma neteisėta ir nepagrįsta. Teisės aktuose numatytos sąlygos įrašymas į nuomos sutartį, nors ir suteikiantis vienai iš šalių papildomus pagrindus nutraukti nuomos teisinius santykius prieš terminą, negali būti laikomas nepagrįstu, todėl sudarius nuomos sutartį su tokia sąlyga kitos šalies reikalavimas pakeisti šią sutarties sąlygą arba jos atsisakyti negali būti tenkinamas taikant CK 6.228 straipsnio normas. Iš bylos duomenų matyti, kad negyvenamosios patalpos pagal ginčijamą sutartį atsakovui buvo išnuomotos viešo konkurso rezultatų pagrindu. Tai leidžia daryti išvadą, kad konkurso dalyviams nuomos sutarties sąlygos turėjo būti žinomos iš anksto, prieš sudarant sutartį su konkurso laimėtoju (atsakovu) jos sąlygos negalėjo būti nuomininkui netikėtos (siurprizinės). Išdėstytų aplinkybių pagrindu teisėjų kolegija sprendžia, kad komercinės veiklos tikslu sudarydamas terminuotą negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, pagal kurią nuomos teisiniai santykiai gali pasibaigti prieš terminą atsiradus sutartyje numatytai sąlygai (įtraukus patalpas į privatizavimo programą), atsakovas turėjo būti apdairus ir numatyti, ar jo prisiimama sutarties su tokia sąlyga sudarymo rizika bus adekvati numatytam pasiekti komerciniam tikslui.
Atsiliepime į ieškovo apeliacinį skundą atsakovas pripažįsta, kad sutarties nuostata apie galimybę ją nutraukti dėl patalpų įtraukimo į privatizavimo programą nėra netesėta, tačiau atsakovo interesus pažeidžia tai, kad ieškovas tokia sąlyga pasinaudojo nesąžiningai (rėmė atsakovo pastangas ir sudarė jam sąlygas imtis išnuomotų patalpų rekonstravimo darbų, tačiau tuo pačiu metu atliko veiksmus ruošiant tas patalpas privatizavimui). Sutartiniuose teisiniuose santykiuose dalyvaujantys asmenys privalo elgtis sąžiningai tiek sutarčių sudarymo, tiek ir vykdymo metu, bendradarbiauti su kita prievolės šalimi (CK 6.38, 6.158, 6.200 str. reikalavimai). Teisėjų kolegija laikosi pozicijos, kad jeigu atsakovas yra įsitikinęs, kad kita ginčijamos nuomos sutarties šalis (ieškovas) elgiasi ir veikia nesąžiningai naudodamasi sutartyje numatyta galimo sutarties pasibaigimo prieš terminą sąlyga ir tuo pažeidžia atsakovo teises ir teisėtus interesus, jis gali imtis kitų teisinių gynimo būdų, bet ne reikalauti pakeisti nuomos sutarties sąlygas priešieškinyje nurodytais teisiniais pagrindais.
Remdamasi išdėstytais argumentais teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė teisės normas, reglamentuojančias sutartinių santykių dalyvių teisę reikalauti pakeisti sutartį arba atskiras jos sąlygas, todėl patenkindamas atsakovo priešieškinį išsprendė šioje dalyje bylą neteisingai (CPK 330 str.). Teismo sprendimo dalis patenkinti priešieškinį naikintina ir priimtinas naujas sprendimas, kuriuo priešieškinis atmetamas.
Pakeičiant pirmosios instancijos teismo sprendimą, atitinkamai pakeičiamas bylinėjimosi išlaidų paskirstymas (CPK 93 str. 4 d.). Įvertinant tai, kad yra paliekama nepakeista pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis dėl kai kurių ieškovo reikalavimų atmetimo, atsakovui iš ieškovo priteistina dalis turėtų advokato teisinės pagalbos išlaidų (CPK 93 str. 2 d. nuostatos).
Rezoliucinė dalis
Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio1 dalies 3 punktu,
nutaria:
Pakeisti Vilniaus apygardos teismo 2007 m. lapkričio 30 d. sprendimą.
Panaikinti sprendimo dalis, kuriomis atmestas Vilniaus miesto savivaldybės ieškinio reikalavimas dėl nuomos mokesčio skolos ir delspinigių priteisimo, taip pat patenkinti atsakovo UAB „Rong Kang“ priešieškinio reikalavimai. Dėl šių ieškinio ir priešieškinio reikalavimų priimti naują sprendimą.
Vilniaus miesto savivaldybės ieškinio reikalavimą dėl nuomos mokesčio skolos ir delspinigių priteisimo patenkinti iš dalies. Priteisti ieškovui Vilniaus miesto savivaldybei (kodas 111109233) iš atsakovo UAB „Rong Kang“ (kodas 111760265) 276 027,50 Lt nuomos mokesčio skolą ir 19 055,76 Lt delspinigių (iš viso priteisti du šimtus devyniasdešimt penkis tūkstančius aštuoniasdešimt tris litus ir 26 centus).
Atsakovo UAB „Rong Kang“ priešinį ieškinį dėl 2004 m. rugpjūčio 30 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. 1928 pakeitimo atmesti.
Pakeisti sprendimo dalį dėl bylinėjimosi išlaidų atsakovui UAB „Rong Kang“ priteisimo ir ją išdėstyti taip: „Priteisti iš ieškovo Vilniaus miesto savivaldybės (kodas 111109233) atsakovui UAB „Rong Kang“ (kodas 111760265) 500 Lt (penkis šimtus litų) advokato teisinės pagalbos išlaidų“.
Sprendimo dalį, kuria atmesti Vilniaus miesto savivaldybės ieškinio reikalavimai dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. 1928 nutraukimo ir atsakovo UAB Rong Kang“ iškeldinimo iš negyvenamųjų patalpų (duomenys neskelbtini), palikti nepakeistą.
Priteisti iš atsakovo UAB „Rong Kang“ (kodas 111760265) į valstybės biudžetą 14,70 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu.