- Teismas
- Vilniaus miesto apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2019-11-06
- Bylos Nr.
- e2-18824-819/2019
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-13181-2019-5
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Asta Misiūnaitė-Bashir
- Ieškovas
- A. V.
- Atsakovas
- UAB „Gelinvesta“
- Advokatai
- Kristina Sabaliauskienė
atsakovės uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „Gelinvesta“ atstovui advokatui Arnui Petrikui,
viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo A. V. ieškinį atsakovei UAB „Gelinvesta“ dėl vienašalio sutarties nutraukimo dėl atsakovės kaltės pripažinimo teisėtu, įpareigojimo grąžinti avansą ir netesybų priteisimo. Byloje trečiuoju asmeniu, nepareiškiančiu savarankiškų reikalavimų, dalyvauja notarė Svetlana Bazilienė.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
Šalies argumentai
ieškovas pateiktu ieškiniu prašo pripažinti 2018 m. liepos 12 d. preliminarios būsimo turto pirkimo-pardavimo sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) (su visais jos priedais ir pakeitimais) vienašalį nutraukimą dėl atsakovės kaltės teisėtu, įpareigoti Vilniaus miesto 28-ojo notaro biuro notarę Svetlaną Bazilienę grąžinti ieškovui 13 245 Eur sumą, pagal 2018 m. liepos 12 d. preliminariąją būsimo turto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) sumokėtą į Vilniaus miesto 28-ojo notaro biuro notarės Svetlanos Bazilienės depozitą, priteisti iš atsakovės netesybas, lygias avanso sumai, t. y. 13 245 Eur, ieškovo naudai ir priteisti ieškovo patirtas bylinėjimosi išlaidas.
Ieškinyje ieškovas nurodo, kad 2018 m. liepos 12 d. ieškovas ir atsakovė sudarė preliminariąją būsimo turto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – Sutartis), kuria atsakovė įsipareigojo pastatyti ir parduoti ieškovui 2 (dviejų) kambarių įrengtą butą su apdaila, požeminę parkavimo vietą parkavimo aikštelėje, sandėliuką (toliau butas, požeminė parkavimo vieta ir sandėliukas kartu vadinami – Turtas). Tai, kad šalys tarėsi, jog ieškovui bus parduodamas 2 kambarių butas (o ne vieno kambario butas), patvirtina ir susirašinėjimas tarp ieškovo ir atsakovės prieš sudarant Sutartį. Pažymi, kad šalys susitarė Turto notarinės pirkimo-pardavimo sutarties (toliau - Pagrindinė sutartis) sudarymo terminą – ne vėliau negu 2018 m. gruodžio 31 d. Paaiškina, kad 2018 m. liepos 16 d. ieškovas sumokėjo 13 245 Eur avansą už Turtą į notarės Svetlanos Bazilienės depozitinę sąskaitą, kaip tai buvo numatyta Sutarties 4.1.4 punkte. 2018 m. gruodžio 21 d. atsakovė elektroniniu paštu pateikė ieškovui pranešimą „Dėl pasirengimo sudaryti pagrindinę sutartį“, kuriame nurodė, kad atsakovė yra pasirengusi sudaryti Pagrindinę sutartį, bet pakvietė ieškovą Pagrindinę sutartį pasirašyti ne anksčiau kaip 2019 m. sausio 1 d. – 2018 m. sausio 24 d. Ieškovas sutiko atvykti į notarų biurą 2019 m. sausio 8 d., suprasdamas, kad kitoks jo elgesys bus laikomas Sutarties 6.1.2. punkto pažeidimu, kuriuo jis įsipareigojo atvykti į notarų biurą atsakovės nurodytu laiku. Atsakovė 2019 m. sausio 7 d. elektroniniu paštu ieškovui atsiuntė notarės parengtą Pagrindinės sutarties projektą peržiūrai, kuriame buvo nurodyta, kad butą turi įsirengti pats ieškovas, o ne atsakovė, kaip buvo numatyta Sutartyje. Iš Valstybės įmonės Registrų centro centrinio duomenų banko išrašo matyti, kad butas buvo pastatytas ir atsakovė jį ketino parduoti ieškovui kaip 1 kambario butą, nors Sutartimi šalys susitarė, kad ieškovas nori pirkti, o atsakovė įsipareigojo parduoti 2 kambarių įrengtą butą. Pažymėjo, kad 2019 m. sausio 8 d. Turto apžiūros metu buvo nustatyti neatlikti Turto statybos ir Turto įrengimo darbai bei Turto trūkumai. Atsižvelgdamas į susidariusią situaciją, ieškovas pasiūlė atidėti Sutarties pasirašymą, suvokdamas, kad atsakovė siekia jį apgauti bei parduoti 1 kambario neįrengtą butą už tą pačią kainą, kaip 2 kambarių pilnai įrengtą butą. Esant esminiams Turto ir jo įrengimo trūkumams, ieškovas 2019 m. sausio 15 d. informavo atsakovę apie vienašalį sutarties nutraukimą (pasibaigimą) dėl atsakovės kaltės, jai laiku ir tinkamai neįvykdžius sutarties sąlygų. Atsakovė su sutarties nutraukimu nesutiko. Ieškovas vertina, kad atsakovė Pagrindinės sutarties sudarymo laiką ieškovui nurodė vėlesnį, vadinasi, iki 2018 m. gruodžio 31 d. atsakovė nebuvo pasirengusi parduoti Turto ieškovui ir faktiškai jo nepardavė sutartu laiku. Atkreipia dėmesį, kad susitarimo dėl Sutarties pratęsimo ieškovas ir atsakovė raštu nesudarė.
Taip pat ieškinyje ieškovas nurodo, kad vienašališkai nutraukus Sutartį, tą pačią dieną, t. y. 2019 m. sausio 15 d., ieškovas kreipėsi į notarę dėl ieškovo sumokėto avanso grąžinimo. 2019 m. sausio 31 d. notarė pateikė raštą, kuriame nurodė atsisakanti grąžinti avansą ieškovui. Sutarties 4.2 punkte nurodyta, kad jeigu atsakovė neįvykdo Sutarties 5.2.1 punkte numatyto įsipareigojimo ir / arba nepateikia šiame punkte numatytų dokumentų notarų biurui iki 2018 m. gruodžio 31 d. (o ne iki 2019 m. kovo 1 d., kaip tai tvirtina notarė), pradinė įmoka yra grąžinama klientui. Todėl, ieškovo teigimu, notarė gavusi pranešimą apie vienašalį sutarties nutraukimą ir prašymą grąžinti avansą, turėjo visais atvejais pareigą grąžinti ieškovui sumokėtą avanso sumą.
Atsiliepimas
Atsakovė pateikė atsiliepimą į ieškinį, kuriuo prašo ieškinį atmesti kaip nepagrįstą bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad atsakovė ir ieškovas 2018 m. liepos 12 d. sudarė preliminariąją būsimo turto pirkimo-pardavimo sutartį. Sutartimi šalys susitarė Sutartyje aptartomis sąlygomis ir tvarka ateityje sudaryti 41,82 kv. m buto, automobilio stovėjimo vietos požeminėje aikštelėje ir 3,20 kv. m sandėliuko pirkimo-pardavimo sutartį, kurios sudarymo terminas – ne vėliau negu 2018 m. gruodžio 31 d. Ieškovas priėmė atsakovės kvietimą bei nereiškė dėl to jokių pretenzijų, kad faktiškai Pagrindinė sutartis bus sudaroma po 2018 m. gruodžio 31 d., kas, atsakovės teigimu, liudija, jog ieškovo aktyviais ir konkliudentiniais veiksmais buvo pripažinta ir patvirtinta, kad Pagrindinė sutartis bus sudaroma vėliau. Sutartis nenumatė, koks Turto baigtumo procentas turi būti Pagrindinės sutarties sudarymo dieną. Atsakovė savo įsipareigojimus pagal Sutartį įvykdė, t. y. savo jėgomis, savo sąskaita ir iš savo medžiagų atliko numatytus pastato statybos darbus, Turto įrengimo darbus, pridavė pastatą ne mažiau 85 proc. baigtumu. Atsiliepime atsakovė pažymi, kad Turto apdailos klausimai šalių buvo derinami nuo pat pradžių, dar iki Sutarties pasirašymo, o notarė ieškovui pateikė tipinį Pagrindinės sutarties projektą, naudojamą tais atvejais, kai butai įsigyjami su daline apdaila. Tuo tarpu ieškovo atvejis buvo išimtinis – ieškovas butą pirko su pilna apdaila, ginčo dėl buto apdailos nėra.
Atsakovė atsiliepime taip pat nurodo, kad butas yra dviejų kambarių, tai buvo paaiškinta ieškovui. Ieškovas, gavęs atsakovės paaiškinimą tuo klausimu, papildomų klausimų dėl buto kambarių skaičiaus neturėjo. Atsakovė 85 proc. baigtumo Turtą įregistravo dar 2018 m. lapkričio 20 d. Tai patvirtina, kad atsakovė Sutartimi prisiimtus įsipareigojimus vykdė tinkamai ir Pagrindinę sutartį buvo pasirengusi sudaryti laiku, t. y. iki 2018 m. gruodžio 31 d. Todėl ieškovas, atsakovės teigimu, nepagrįstai teigia, kad atsakovė siekė ieškovą apgauti ir Turto apdailos neatlikti. Priešingai, atsakovė visada bendradarbiavo su ieškovu, be kita ko, Turto apdailos klausimais, o ieškovui buvo žinoma, kad Turtas Pagrindinės sutarties pasirašymo dieną negali būti ir nebus pilnai įrengtas. Atkreipė dėmesį, kad ieškovas pranešė, jog ir ieškovui kreditą teikiančiam bankui yra žinoma, kad Turtas bus visiškai įrengtas iki 2019 m. kovo 31 d.
Atsakovė papildomai nurodo, kad ieškovas nesilaikė atitinkamos procedūros, numatytos Sutarties 8.3.1. punkte dėl Sutarties nutraukimo. Remiantis minėtu Sutarties punktu, ieškovas apie vienašalį Sutarties nutraukimą turėjo informuoti atsakovę prieš 20 kalendorinių dienų. Be to, Sutarties 8.3.1. punktas numatė ieškovo teisę vienašališkai nutraukti Sutartį tuo atveju, jeigu atsakovė ilgiau nei 20 kalendorinių dienų nuo Sutarties punktuose 1.2 ir 1.3 nurodytų terminų vėluoja įvykdyti Sutartyje numatytus įsipareigojimus. Tačiau ieškovas apie Sutarties nutraukimą atsakovę informavo 2019 m. sausio 15 d., t. y. dar neatsiradus ieškovo teisei vienašališkai nutraukti Sutartį nurodytu pagrindu. Atsižvelgiant į tai, ieškovui neatsirado teisė reikalauti iš ieškovo kompensacijos, lygios ieškovo sumokėtam avansui.
Trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, notarė Svetlana Bazilienė pateikė atsiliepimą, kuriuo reikalavimus jos atžvilgiu prašo atmesti, o reikalavimus atsakovės atžvilgiu spręsti teismo nuožiūra. Atsiliepime notarė nurodo, kad į Vilniaus m. 28-ąjį notaro biurą 2019 m. sausio 4 d. kreipėsi atsakovė su prašymu parengti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį vadovaujantis 2018 m. liepos 12 d. preliminariąja būsimo Turto pirkimo-pardavimo sutartimi. Pagrindinės sutarties pasirašymo data buvo numatyta 2019 m. sausio 8 d. 17 val., tačiau sandoris neįvyko. Atsakovės atstovai paaiškino, kad laikas atšaukiamas ieškovo prašymu, nes ieškovas neįvertino kreditavimo sutarties sąlygų. Taip pat atsiliepime notarė patvirtino, kad ieškovas kreipėsi dėl depozito išmokėjimo, o atsakovė prašė išmokėti netesybas, bei paaiškino, jog notarė nagrinėjamoje byloje neturi jokio asmeninio suinteresuotumo bylos baigtimi. Jos funkcija išmokėti deponuotą sumą vienai iš šalių priklauso nuo teismo sprendimo. Taip pat atkreipė dėmesį, kad notaras nėra valstybės įgaliotas ginčus sprendžiantis asmuo, nes atlikdamas notarinius veiksmus tik fiksuoja neginčijamas fizinių ir juridinių asmenų subjektines teises ir juridinius faktus, notaras ginčų nesprendžia, o tik remdamasis pateiktais dokumentais įformina neprieštaraujančią įstatymams bei faktinėms aplinkybėms šalių valią.
Šalys teismo posėdžio metu palaikė procesiniuose dokumentuose išdėstytas aplinkybes, poziciją. Jų pasisakymai fiksuoti teismo posėdžio protokole.
Motyvuojamoji dalis
Ieškinys tenkintinas iš dalies.
Iš byloje surinktų rašytinių įrodymų nustatyta, kad 2018 m. liepos 12 d. ieškovas ir atsakovė sudarė preliminariąją būsimo turto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) (e.b.l. 12-23, 49, t. I), kuria šalys joje numatytomis sąlygomis ir tvarka susitarė ateityje sudaryti sutarties objektu esančios patalpos – buto, projektinis Nr. A 4.08, bendras preliminarus projekte numatytas plotas 41,82 kv. m (toliau – Butas), taip pat požeminės parkavimo vietos prapučiamoje požeminėje parkavimo aikštelėje, kurios projektinis Nr. 1, ir sandėliuko, kurio projektinis Nr. 2.20, apytikslis plotas pagal esamą techninį projektą 3,20 kv. m, statomų žemės sklype adresu Lazdynėlių g., Vilniuje, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį (1.1, 2.1-2.5 punktai). Šalių sutarimu Butas turėjo būti dviejų kambarių (Sutarties priedas Nr. 2), o pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta ne vėliau negu 2018 m. gruodžio 31 d. (1.2, 1.5 punktai). Sutartimi šalys taip pat sulygo, kad atsakovės ieškovui rezervuojamo Turto preliminari kaina lygi 88 300 Eur, iš jų 81 100 Eur sudaro Buto kaina, kuri skaičiuojama pagal šalių galutinai sulygtą ir nekeičiamą vieno kvadratinio metro kainą – 1 923,26 Eur, ir gali kisti atsižvelgiant į faktinį Buto plotą, apskaičiuotą inventorizacijos metu atlikus kadastrinius matavimus (Sutarties 3.1, 3.2 punktas). Sutarties 4.1-4.3 punktais dalį šalių sulygtos Turto preliminarios kainos – 13 245 Eur, ieškovas įsipareigojo sumokėti per 5 dienas nuo Sutarties pasirašymo dienos į Vilniaus miesto 28-ojo notaro biuro depozitinę sąskaitą. Byloje nėra ginčo tarp šalių, kad šią pareigą ieškovas tinkamai įvykdė (e.b.l. 36-37, 38-39, t. I).
Iš šalių sudarytos Sutarties nuostatų nustatyta, kad Sutartimi šalys aiškiai susitarė, kad šios sutarties objektas yra Butas su apdaila (Sutarties 2.1 punktas). Tą liudija taip pat šalių elgesys iki Sutarties sudarymo bei jos vykdymo metu, ką patvirtina šalių į bylą pateiktas tarpusavio susirašinėjimas iki Sutarties pasirašymo (e.b.l. 44, 146-158, 163-164, 166-173, t. I, e.b.l. 131-143, t. II), ieškovo paaiškinimai, liudytoja apklaustos atsakovės darbuotojos J. K. parodymai. Tokią aplinkybę neginčijamai liudija ir šalių 2018 m. liepos 12 d. sudarytas papildomas susitarimas prie 2018 m. liepos 12 d. preliminarios būsto pirkimo-pardavimo sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – Papildomas susitarimas), kuriuo Sutartis buvo papildyta priedu Nr. 4 „Turto kainos detalizavimas“ (b.l. 46-44, t. I). Šiame priede šalys sulygo, kad Buto kaina yra 64 000 Eur, parkingo – 5 500 Eur, sandėliuko – 1 700 Eur, įrengimo – 12 548,31 Eur, virtuvės – 3 940 Eur, spintos ir kita – 611,69 Eur. Atkreiptinas dėmesys, kad Papildomas susitarimas šalių buvo pasirašytas tą pačią dieną, kaip ir Sutartis, kas liudija, jog dar iki Sutarties pasirašymo šalims buvo aiškus Sutarties objektas, nes jo kaina, nurodyta Papildomame susitarime, buvo tapati kainai, nurodytai Sutartyje.
Vertindamas Papildomo susitarimo turinį, teismas sutinka su atsakove, kad Papildomame susitarime buvo įtvirtinta sąlyga, kad Papildomas susitarimas sudarius pagrindinę Sutartyje nurodyto turto pirkimo-pardavimo sutartį lieka galioti visą pagrindinės sutarties vykdymo laikotarpį (Papildomo susitarimo 4 punktas), taip pat sąlyga, kad tuo atveju, jeigu atsakovė neįrengia Sutartyje nurodyto turto ar jo dalies pagal šalių sutartą darbų sąmatą bei šiame Susitarime nurodytą detalizaciją joje ir/ar Sutartyje ir/ar pagrindinėje sutartyje nurodytais terminais, atsakovė, ieškovui pareikalavus, įsipareigoja grąžinti neįrengtos turto dalies kainos dydžio sumą ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo ieškovo pareikalavimo (Papildomojo susitarimo 5 punktas). Tačiau teismas, atsižvelgdamas į Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse (toliau – CK) įtvirtintas sutarčių aiškinimo taisykles, neturi pagrindo sutikti su atsakove, jog šios Papildomo susitarimo nuostatos liudija šalių susitarimą dėl Buto įrengimo po pagrindinės sutarties sudarymo (CK 6.193 straipsnis, Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 185 straipsnis). Sutartyje, Papildomame susitarime šalys nenurodė jokių kitų terminų, nei Pagrindinės sutarties sudarymo terminą – ne vėliau negu 2018 m. gruodžio 31 d., kuriam suėjus Butas turi atitikti šalių sulygtas sąlygas, tarp jų Buto apdailą, įrengimą (Sutarties 1.2, 2.1 punktai). Todėl aiškinti Papildomojo susitarimo 5 punkte įtvirtintą sąlygą kaip tokius terminus netiesiogiai įtvirtinančią teismas neturi pagrindo.
Žemesnės instancijos teismas
Teismo vertinimu, ši nuostata, įtvirtinta Papildomame susitarime, būtų reikšminga tik tuo atveju, jeigu ieškovas ir atsakovė būtų sudarę pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, o joje būtų bendru sutarimu sulygę naujus Buto įrengimo terminus, kurių atsakovei nesilaikant ieškovas turėtų teisę reikalauti grąžinti neįrengtos turto dalies dydžio kainą. Šio vertinimo nepaneigia ir į bylą pateiktas šalių susirašinėjimas (e.b.l. 166, t. I), liudijantis, kad Papildomas susitarimas buvo rengtas, tikėtina, dėl to, jog ieškovas Turto įsigijimui ir įrengimui ketino imti paskolą iš banko. Šis susirašinėjimas, kaip ir pats Papildomas susitarimas liudija tik tai, kad Sutarties pasirašymo dieną atsakovė, tikėtina, pati abejojo galimybe Pagrindinės sutarties sudarymo dienai parduoti Butą su apdaila, tačiau jį visgi prisiėmė, kartu Sutartyje numatydama galimybę ne daugiau nei 90 dienų pratęsti Sutarties 1.2 punkte numatytą Pagrindinės sutarties sudarymo terminą, jeigu sutartinių įsipareigojimų ji negali vykdyti dėl valstybės ar savivaldybės institucijų veiksmų ar neveikimo (Sutarties 1.3 punktas), arba atskiru šalių sutarimu (Sutarties 5.1.1.). Pažymėtina, kad byloje nėra jokių įrodymų, patvirtinančių, kad dėl Sutarties 1.3 punkte nurodytų priežasčių, jame nustatyta tvarka atsakovė būtų naudojusis galimybe automatiškai pratęsti pagrindinės sutarties su ieškovu sudarymo terminą 90 dienų (CPK 178 straipsnis).
Iš byloje surinktų rašytinių įrodymų, šalių paaiškinimų nustatyta, kad 2018 m. gruodžio 21 d. atsakovė ieškovui elektroniniu paštu išsiuntė kvietimą sudaryti pagrindinę Turto pirkimo-pardavimo sutartį (e.b.l. 50, 55, t. I), kuriuo sutartį siūlė pasirašyti Vilniaus miesto 28-ajame notaro biure 2017 m. sausio 7-24 dienomis. Prie elektroninio laiško atsakovė prisegė ketinamo parduoti ieškovui buto, esančio (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), Nekilnojamojo turto registro išrašą Nr. (duomenys neskelbtini)(e.b.l. 56-57, t. I), kuriame Butas buvo nurodytas 1 kambario, jo plotas 43,09 kv. m, baigtumas 85 procentai. Butas buvo registruotas atsakovės nuosavybės teise 2018 m. lapkričio 8 d. pažymos apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo projekto Nr. (duomenys neskelbtini)pagrindu, jo kadastriniai matavimai atlikti 2018 m. spalio 22 d. Reaguodamas į šį laišką, ieškovas 2018 m. gruodžio 22 d. elektroniniu paštu atkreipė atsakovės dėmesį į tai, kad jam ketinamas parduoti butas yra tik 1 kambario (e.b.l. 50, t. I), o atsakovei patvirtinus, kad tai Nekilnojamojo turto registre nurodyta dėl Buto baigtumo tik iki 85 procentų, 2018 m. gruodžio 27 d. sutiko dėl vykimo į notaro biurą atsakovės nurodytu laiku – 2019 m. sausio 8 d. (e.b.l. 51, t. I). Iš šalių paaiškinimų, byloje surinktų rašytinių įrodymų nustatyta, kad paruošta pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutartis ieškovui susipažinti buvo pateikta 2019 m. sausio 7 d. (e.b.l. 41-42, 58-86, t. I). Susipažindamas su sutartimi ieškovas atsakovei nurodė, kad sąlyga dėl to, kad Butą įsipareigoja savo atsakomybe, lėšomis ir rizika įrengti ieškovas, jam buvo netikėta ir nepriimtina, nes šalys sulygo, kad Butą ieškovas perka su įrengimu ir virtuve. Iš byloje surinktų rašytinių įrodymų, šalių paaiškinimų taip pat nustatyta, kad Buto apžiūra vyko 2019 m. sausio 8 d., prieš numatytą notarinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymą laiką. Jo metu buvo supildytas nepabaigtų darbų aktas, kuriame atsakovės buvo fiksuoti atlikti/ neatlikti turto įrengimo darbai, nurodant jų atlikimo terminus laikotarpiu nuo 2019 m. sausio 15 d. iki 2019 m. gegužės 5 d., taip pat į šį aktą ieškovo prašymu buvo įtraukti kaip neatlikti Buto įrengimo darbai – buto apdaila, virtuvės baldai ir sieninė koridoriaus spinta (e.b.l. 91, t. I). Pastarųjų darbų atlikimo terminas nepabaigtų darbų akte nurodytas nebuvo. Pažymėtina, kad byloje nėra jokių įrodymų, kurie liudytojų, kad 2019 m. sausio 8 d. nepabaigtų darbų akte buvo nurodyti klaidingi duomenys apie Buto stovį, jo techninę būklę jo apžiūros metu 2019 m. sausio 8 d. Iš ieškovo paaiškinimų, byloje surinktų rašytinių įrodymų nustatyta, kad ieškovui pamačius, kokia yra Buto techninė būklė (buvo neįrengta virtuvė, spinta, neužbaigti kiti apdailos darbai (nenuglaistytos, nenudažytos sienos, lubos, nesudėtos grindys), nesumontuotos ir nepajungtos rozetės, neįrengti durų apvadai, neįrengti elektros ir vandens skaitikliai, nesumontuota balkono pertvara, nebuvo balkono turėklų, kt.), jis vykti pas notarę pasirašyti pagrindinę Turto pirkimo-pardavimo sutartį atsisakė (e.b.l. 48, t. I), o 2019 m. sausio 15 d. pateikė atsakovei pareiškimą, kuriuo pranešė, kad jis Sutartį su atsakove nutraukia vienašališkai (e.b.l. 88-90, t. I). Taip pat 2019 m. sausio 15 d., vėliau 2019 m. sausio 31 d. ieškovas pateikė Vilniaus miesto 28-ajam notaro biurui prašymą grąžinti jam 13 245 Eur, sumokėtus į depozitinę sąskaitą pagal Sutartį (e.b.l. 33, 34-35, t. I). 2019 m. sausio 31 d. raštu notarė Svetlana Bazilienė šiuos pinigus grąžinti ieškovui iki 2019 m. kovo 1 d. atsisakė, motyvuodama, be kita ko, tuo, kad tarp šalių yra kilęs ginčas dėl Sutarties nutraukimo (e.b.l. 31-32, t. I). Atsakovė 2019 m. sausio 31 d. raštu informavo ieškovą, kad ji nesutinka su Sutarties vienašaliu nutraukimu, nes pats ieškovas aktyviais ir konkliudentiniais veiksmais patvirtino, kad pagrindinė sutartis bus sudaroma vėliau, atsakovė savo įsipareigojimus pagal Sutartį įvykdė tinkamai.
Ieškovas pirmuoju ieškinio reikalavimu prašo pripažinti Sutarties vienašališką nutraukimą dėl atsakovės kaltės teisėtu. Teismo įsitikinimu, šis ieškovo pareikštas reikalavimas negali būti vertinamas kaip materialinis teisinis reikalavimas, nes tai tėra faktas, kurios nustatymas yra įrodinėjimo dalykas šioje byloje. Teismo tvarka faktai yra nustatinėjami, jeigu jie turi juridinę reikšmę (paprastai ypatingosios teisenos tvarka). CPK 444 straipsnyje yra išvardyta, kokie juridinę reikšmę turintys faktai yra nustatinėjami šia tvarka. Sąrašas yra nebaigtinis, tačiau taip gali būti nustatinėjami tik tie faktai, kuriems įstatymai nenumato kitokios tvarkos (CPK 444 straipsnio 1 dalies 9 punktas). Asmenų ginčui spręsti reikalingi faktai civilinėje byloje – faktinės bylos aplinkybės – betarpiškai yra nustatinėjamos civilinio proceso tvarka renkant, tiriant ir vertinant įrodymus toje byloje, kurioje sprendžiamas ginčas dėl teisės. Tokios pozicijos laikosi ir kasacinis teismas formuojamoje teismų praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2001 m. spalio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-981/2001), nurodydamas, kad prašymas nustatyti tokį faktą byloje reiškia, kad šalis prašo pripažinti egzistuojant ieškininį reikalavimą pagrindžiančią faktinę aplinkybę (ieškinio pagrindą). Tokio pobūdžio reikalavimas negali būti nagrinėjamas kaip materialinis teisinis reikalavimas, todėl teismo nespręstinas ir tuo atveju, kai jis išdėstytas ieškininiame pareiškime kaip materialinis teisinis reikalavimas. Pripažinimas kaip pažeistos ar ginčijamos teisės gynimo būdas yra žinomas, tačiau įstatymas kalba ne apie fakto pripažinimą, o apie teisės pripažinimą (CK 1.138 straipsnis). Atsižvelgiant į tai, byla pagal šį ieškovo suformuluotą materialinį teisinį reikalavimą nutrauktina CPK 293 straipsnio 1 dalies 1 punkte numatyti pagrindu kaip nenagrinėtina teisme civilinio proceso tvarka.
Ieškovas byloje laikosi pozicijos, kad Sutartį ieškovas nutraukė vienašališkai 2019 m. sausio 15 d. pareiškimu, nes atsakovė neįvykdė Sutartimi prisiimto įsipareigojimo iki 2018 m. gruodžio 31 d. pilnai įrengti Butą šalių Sutartyje sulygta tvarka. Atsakovė gi laikosi pozicijos, kad Sutartis nebuvo ir negalėjo būti vienašališkai nutraukta, nes iki 2019 m. sausio 15 d. pats ieškovas neįvykdė pareigos atvykti į notaro biurą pasirašyti pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties.
CK 6.165 straipsnis numato, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą pagrindinę sutartį (1 dalis). Preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti (CK 6.165 straipsnio 3 dalis). CK 6.165 straipsnis taip pat numato, kad preliminarioji sutartis turi būti rašytinė, o formos reikalavimų nesilaikymas ją daro negaliojančia (2 dalis). Pagal CK 173 straipsnio 2 dalį rašytinės formos sandoriai sudaromi surašant vieną dokumentą, pasirašomą visų šalių, arba apsikeičiant atskirais dokumentais. Rašytinės formos dokumentui prilyginami šalių pasirašyti dokumentai, perduoti telegrafinio, faksimilinio ar kitokiais telekomunikacijų įrenginiais, jeigu yra užtikrinta teksto apsauga ir galima identifikuoti parašą. CK 6.223 straipsnis suteikia galimybę pakeisti sutartį šalių sutarimu (1 dalis). Rašytinė sutartis, kurioje yra išlyga, kad sutartį pakeisti ar papildyti arba nutraukti galima tik raštu, negali būti pakeista, papildyta ar nutraukta kitokiu būdu (CK 6.183 straipsnio 1 dalis)
Byloje nustatyta, kad Sutartimi, kuri kvalifikuotina preliminariąja sutartimi, šalys buvo sulygusios, kad pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta iki 2018 m. gruodžio 31 d. Sutartyje buvo įtvirtinta išlyga, kad ji gali būti keičiama šalių tik raštu, taip pat numatyta galimybė pranešimus šalims teikti Sutartyje nurodytais elektroninio pašto adresais. Atsakovė kvietimą sudaryti pagrindinę Turto pirkimo-pardavimo sutartį ieškovui išsiuntė Sutartyje nurodytu ieškovo elektroninio pašto adresu iki šio termino, tačiau pasiūlė datą pagrindinei Turto pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti po 2018 m. gruodžio 31 d., su kuo ieškovas sutiko, suderindamas konkrečią pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties datą 2019 m. sausio 8 d. ir tokią savo valią patvirtindamas iš Sutartyje nurodyto elektroninio pašto išsiųstu pranešimu. Pažymėtina, kad ginčo dėl pastarosios aplinkybės bylos nagrinėjimo teisme metu tarp šalių nekilo, kaip ir nekilo ginčo dėl to, kad šalių susitarimas dėl pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo datos buvo sulygtas apsikeičiant pranešimais Sutartyje nurodytais šalių elektroniniais pašto adresais, kurie buvo įprasti jų bendravime derantis dėl Sutarties sąlygų ir ją vykdant. Tai leidžia konstatuoti, kad šalys raštu pakeitė Sutartyje nurodytą pagrindinės sutarties sudarymo datą iš 2018 m. gruodžio 31 d. į 2019 m. sausio 8 d. (CPK 185 straipsnis). Pažymėtina, kad įrodymų, jog ši data vėliau šalių raštu buvo keista pakartotinai, byloje nėra. Vien ieškovo pateikto 2019 m. sausio 8 d. elektroninio laiško, kuriame ieškovas siūlo atidėti Sutarties pasirašymą, nenurodydamas konkretaus termino, tokiai aplinkybei nustatyti nepakanka. Liudytoja byloje apklausta atsakovės atstovė J. K. nurodė, kad po 2019 m. sausio 8 d. jokių kalbų apie šio termino pratęsimą su ieškovu nebuvo, iš pokalbių su ieškovu ji suprato, kad jis ketina dėl kilusio ginčo kreiptis į teisininkus. Tą iš esmės patvirtina ir į bylą pateikti rašytiniai įrodymai.
Žemesnės instancijos teismas
CK 6.165 straipsnio 5 dalis numato, kad jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia. Byloje nustatyta, kad ieškovas ir atsakovė iki 2019 m. sausio 8 d. pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties nesudarė, kas liudija, kad jų prievolė sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį pasibaigė. Teismo vertinimu, vien ši aplinkybė, nepaisant to, naudojosi ieškovas Sutartyje numatyta teise nutraukti sutartį vienašališkai po to pagrįstai ar nepagrįstai, yra pakankama spręsti ieškovo reikalavimą įpareigoti Vilniaus miesto 28-ojo notaro biuro notarę Svetlaną Bazilienę grąžinti ieškovui 13 245 Eur sumą pagal Sutartį, ieškovo sumokėtą į notarės depozitą. Teismų praktikoje yra išaiškinta, kad kai pagrindinė sutartis nesudaroma, pardavėjas netenka teisinio pagrindo disponuoti jam perduotais pinigais ir jie turi būti grąžinami arba priteisiami ieškovui kaip be teisinio pagrindo įgytas turtas (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.237 straipsnio 1, 2 dalis, pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. sausio 13 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016).
Atsakovė nesutinka su ieškovo reiškiamu reikalavimu įpareigoti notarę grąžinti ieškovui 13 245 Eur sumą, tokią poziciją argumentuodama Sutarties 8.2.2 punktu. Šis Sutarties punktas numato, kad Sutartis gali būti nutraukta vienašališkai atsakovės iniciatyva, nesikreipiant į teismą, tačiau raštu prieš 20 kalendorinių dienų pranešus ieškovui, jeigu ieškovas dėl savo kaltės ilgiau nei 10 darbo dienų neatvyksta sudaryti ir pasirašyti pagrindinę sutartį Sutartyje numatytomis sąlygomis, kas laikoma esminiu šios Sutarties pažeidimu. Sutartis nutraukiama nuo pranešimo gavimo dienos, jeigu jame nenurodyta vėlesnė Sutarties nutraukimo diena. Šiuo atveju kliento sumokėtas avansas lieka atsakovo nuosavybėje ir laikoma kaip ieškovo sumokėta bauda už savo įsipareigojimų nevykdymą. Teismo vertinimu, šiuo Sutarties punktu atsakovė remiasi nepagrįstai, nes byloje nustatyta, kad ieškovas ne 10 darbo dienų neatvyko sudaryti ir pasirašyti pagrindinę Turto pirkimo-pardavimo sutartį Sutartyje numatytomis sąlygomis, kaip numatyta Sutarties 8.2.2. punkte, o sudaryti ir pasirašyti pagrindinę Turto pirkimo-pardavimo sutartį, kuri jam buvo pateikta atsakovės dieną prieš jos numatomą pasirašymą 2019 m. sausio 7 d., numatytą jos pasirašymo pas notarę dieną 2019 m. sausio 8 d. atsisakė.
Atsakovė taip pat teigia, kad ieškovas atsakovės pateiktą pagrindinę Turto pirkimo-pardavimo sutartį pasirašyti 2019 m. sausio 8 d. atsisakė nepagrįstai, tačiau ir šią atsakovės poziciją paneigia byloje surinkti įrodymai. Byloje tarp šalių nekilo ginčo, kad ieškovui buvo pateikta susipažinti į bylą pateikta pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutartis (jos projektas) (e.b.l. 58-85, t. I), kurioje, jos 2.2 punkte, Buto kambarių skaičius nebuvo nurodytas, o jos 7.3.6 punkte buvo įtvirtintas ieškovo įsipareigojimas savo atsakomybe, lėšomis ir rizika atlikti Buto apdailos/įsirengimo darbus šioje sutartyje nustatyta tvarka, kad atsakovė galėtų netrukdomai atlikti pastato užbaigimo procedūras ir įregistruoti pastato visišką baigtumą teisės aktų nustatyta tvarka, nepaisant to, kad parduodamo Buto kaina pagrindinėje Turto pirkimo-pardavimo sutartyje buvo nurodyta į ją įskaičiuojant Buto įrengimą, kaip šalių ir buvo sulygta Sutartyje. Nors bylos nagrinėjimo teisme metu atsakovė teigė, kad tai vertintina kaip notarės padaryta klaida rengiant pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties projektą, tokiai pozicijai pagrįsti įrodymų nepateikė (CPK 178 straipsnis). Byloje nėra jokių įrodymų, kad atsakovė būtų prašiusi notarės parengti pataisytą pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties projektą ir jį būtų teikusi susipažinti ieškovui iki numatomo jos pasirašymo 2019 m. sausio 8 d. Vien atsakovės 2019 m. sausio 7 d. laiške nurodytas ketinimas informuoti notarę dėl apdailos (e.b.l. 42, t. I) ar formalus ieškovo laiško persiuntimas notarei (e.b.l. 159, t. I) neliudija, kad ieškovui pateiktoje pasirašyti pagrindinėje Turto pirkimo-pardavimo sutartyje sąžiningai buvo padaryta klaida. Tuo labiau, kad trečiuoju asmeniu byloje dalyvaujanti notarė Svetlana Bazilienė atsiliepime nenurodė apie tokią klaidą buvusi informuota. Iš notarės Svetlanos Bazilienės paaiškinimų nustatyta, kad ji atsakovės buvo informuota apie tai, kad laikas pagrindinei Turto pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti yra atšaukiamas ieškovo prašymu dėl to, kad atsižvelgiant į kvadratūros padidėjimą ir ieškovo kreditavimo sąlygas ieškovas už perkamą butą turi sumokėti atsakovei apie 2 000 Eur nuosavų lėšų iki pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo (e.b.l. 104, t. I). Pažymėtina, kad šios aplinkybės atsakovė bylos nagrinėjimo metu nei palaikė, nei ją įrodinėjo. Priešingai, ieškovas pateikė į bylą įrodymus, liudijančius jo teisę į 75 055 Eur dydžio kreditą Turtui, nurodytam Sutartyje, įsigyti pagal 2018 m. rugpjūčio 27 d. su AB Swedbank sudarytą kredito sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) (e.b.l. 114-130, t. II).
Byloje tarp šalių taip pat iš esmės nekilo ginčo dėl aplinkybės, kad ieškovas prieš pat Sutarties pasirašymą apžiūrėjęs Butą sužinojo, kad jame nėra atlikta Buto apdaila, nėra įrengta virtuvė, spinta, be to, jame yra neatlikti ir kiti šalių sulygti darbai (e.b.l. 21, t. I), nurodyti nepabaigtų darbų akte. Tiesa, bylos nagrinėjimo teisme metu atsakovės atstovas teigė, kad byloje nėra duomenų apie tai, kad 2019 m. sausio 8 d. Buto apdaila nebuvo atlikta, nebuvo įrengta virtuvė, spinta, tačiau tokius jo teiginius paneigia pačios atsakovės surašytas nepabaigtų darbų aktas, taip pat ieškovo paaiškinimai, kad jis pats turto apžiūros metu pareikalavo, jog šie darbai kaip neatlikti atsispindėtų nebaigtų darbų akte. Įrodymų, kad Butas 2019 m. sausio 8 d. buvo su apdaila, kaip tai numatyta Sutartyje, atsakovė į bylą nepateikė.
Atsakovė, siekdama pagrįsti ieškovo kaltę dėl atsisakymo sudaryti pagrindinę Turto pirkimo-pardavimo sutartį, taip pat teigė, kad pagal Sutartį ji nebuvo įsipareigojusi pagrindinės sutarties sudarymo dienai įrengti Butą. Atsakovės teigimu, pagrindinės sutarties sudarymo dienai Butas turėjo būti 85 procentų baigtumo, kas ir buvo padaryta, o tokią aplinkybę grindė Sutarties 5.2.1 punktu. Pažymėtina, kad šis Sutarties punktas numatė atsakovės pareigą ne vėliau kaip numatyta Sutarties 1.2, 1.3 punktuose, laikantis Lietuvos Respublikos teisės aktų, Sutarties ir jos priedų reikalavimų savo jėgomis, sąskaita ir iš savo medžiagų atlikti numatytus pastato statybos darbus, Turto įrengimo darbus, priduoti pastatą ne mažiau nei 85 procentų baigtumu, valstybės įmonėje Registrų centras įregistruoti Turtą. Taigi, priešingai nei nurodė atsakovė, ši Sutarties sąlyga numatė atsakovės pareigą iki pagrindinės sutarties sudarymo atlikti Turto įrengimo darbus, o reikalavimą dėl ne mažiau nei 85 procentų baigtumo nustatė tik pastato, o ne Buto pridavimui. Atkreiptinas dėmesys, kad duomenų kokio baigtumo buvo pastatas, kuriame yra Butas, 2018 m. gruodžio 31 d. ar 2019 m. sausio 8 d., atsakovė į bylą apskritai neteikė. Pagal viešai skelbiamus pastato – daugiabučio gyvenamojo namo, esančio (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), Nekilnojamojo turto registro duomenis tokios aplinkybės teismas patikrinti neturi galimybės (juose fiksuojamas pastato baigtumas pagal vėlesnius nekilnojamojo turto kadastro duomenis) (CPK 179 straipsnio 3 dalis). Tokie duomenys apie šio pastato 85 procentų baigtumą iki 2018 m. gruodžio 31 d. netiesiogiai yra įtvirtinti tik notarės Svetlanos Bazilienės 2019 m. sausio 31 d. atsisakyme atlikti notarinį veiksmą (e.b.l. 31, t. I).
Kita vertus, teismas sutinka, kad Sutartyje buvo įtvirtintų kitų sąlygų, kurios šiai sąlygai neatitiko, tačiau teismas, remdamasis CK 6.193 straipsnyje įtvirtintomis taisyklėmis, neturi pagrindo šį neaiškumą aiškinti ieškovo, kuris, be kita ko, yra vartotoju santykiuose su atsakove, nenaudai. Būtent šiai sąlygai neatitiko Sutarties 4.2 punkto sąlyga, kuri reglamentavo pradinės įmokos iš notarės depozitinės sąskaitos pervedimą atsakovei. Pagal šią Sutarties sąlyga pradinė įmoka iš notaro depozitinės sąskaitos pervedama atsakovei ne vėliau kaip per 5 darbo dienas po to, kai atsakovė įvykdo Sutarties 5.2.1 punkte numatytą įsipareigojimą ir tai patvirtinančius dokumentus, t. y. pažymą apie pastato, kuriame yra turtas, statybą be nukrypimo nuo projekto ir VĮ Registrų centro centrinio duomenų banko išrašą, patvirtinantį Turto registraciją ne mažesniu kaip 85 procentų baigtumu, pateikia Vilniaus miesto 28-ajam notaro biurui. Jeigu atsakovė neįvykdo Sutarties 5.2.1 punkte numatyto įsipareigojimo ir/arba nepateikia šiame punkte numatytų dokumentų Vilniaus m. 28-ajam notaro biurui iki 2018 m. gruodžio 31 d., pradinė įmoka grąžinama ieškovui. Nuosavybės teisė į notaro depozitinėje sąskaitoje esančią Pradinę įmoką pereina atsakovei tik nuo Sutarties 4.2 punkte numatytų sąlygų įvykdymo.
Teismo vertinimu, nurodyta Sutarties 4.2 punkto nuostata, ją skaitant neįvertinus kitų Sutarties sąlygų, galėtų būti suprasta kaip įtvirtinanti atsakovės pareigą tiek pastatą, tiek Butą iki pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo dienos pastatyti ne mažesniu kaip 85 procento baigtumu. Tačiau CK 6.193 straipsnio nuostatos tokį pažodinį sutarties aiškinimą draudžia, numatydamos, kad sutartys turi būti aiškinamos sąžiningai, ją aiškinant, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties aiškinimu, visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą, jos sudarymo aplinkybes, taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo.
Byloje nustatyta, kad šalys derėjosi ir Sutartimi sulygo dėl Buto su apdaila įgijimo iki joje nurodyto pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo termino. Jokių atskirų terminų Buto apdailai įrengti Sutartimi šalys nenustatė, kas leidžia teigti, jog šis terminas protingų asmenų negalėjo būti suprastas kitoks nei pagrindinės sutarties sudarymo terminas. Tokią šalių valią patvirtina ne tik Sutarties 1.1, 1.2, 2.1-2.8, 5.2.1 punktai, bet ir Sutarties vykdymo aplinkybės. Tai yra nepaisant to, kad Butas 85 procentų baigtumu buvo įregistruotas 2018 m. lapkričio 20 d. (e.b.l. 56-57, t. I), atsakovė iki pat 2018 m. gruodžio 21 d. pati neteikė pranešimo ieškovui atvykti sudaryti pagrindinę Turto pirkimo-pardavimo sutartį, neprašė notarės jai išmokėti depozitą. Aplinkybė, kad ieškovas 2018 m. spalio 31 d. teiravosi atsakovės atstovės, ar atsakovė „spės priduoti iki naujų metų“, taip pat aplinkybė, kad 2018 m. lapkričio 30 d., 2018 m. gruodžio 3 d. elektroniniais laiškais ieškovas buvo informuotas apie tai, kad apdailos darbai Bute galės būti pradėti faktiškai sausio mėn., o gal ir gruodžio mėn., ko atsakovės atstovė pažadėti nurodė negalinti, niekaip nepaneigia šalių Sutartyje įtvirtintos valios dėl Buto su apdaila pardavimo iki Sutartyje nurodyto pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo termino – 2018 m. gruodžio 31 d. Teismo vertinimu, šios šalių elektroniniame susirašinėjime nurodytos faktinės aplinkybės apie Buto apdailos darbų atlikimą sausio mėn. liudija atsakovės vėlavimą vykdyti Sutartį, kas esant konkrečioms to priežastims (savivaldybės ar valstybės institucijų neveikimui ar neteisėtiems veiksmams) ar kitoms aplinkybėms (šalių susitarimui) galėjo būti pagrindu Sutartyje numatytą pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties terminą nukelti ilgesniam terminui (Sutarties 1.3, 5.1 punktai). Byloje nustatyta, kad toks terminas buvo nukeltas šalių sutarimu iki 2019 m. sausio 8 d. Duomenų, kad jis būtų nukeltas ilgesniam laikui, byloje nėra.
Šios teismo nustatytos aplinkybės leidžia daryti išvadą, kad Sutarties 4.2 punkte įtvirtina sąlyga negali būti aiškinama kaip įtvirtinanti atsakovės nuosavybės teisę į 13 245 Eur įmoką, ieškovo sumokėtą į notarės depozitinę sąskaitą, nuo to momento, kai Butas yra įregistruojamas 85 procentu baigtumu. Ši Sutarties nuostata aiškintina kaip tokią nuosavybės teisę į 13 245 Eur įmoką suteikianti atsakovei nuo to momento, kai atsakovė įvykdo visas pareigas, numatytas Sutarties 5.2.1 punkte, t. y. iki Sutartyje nustatyto pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo termino savo jėgomis, savo sąskaita ir iš savo medžiagų atlieka numatytus pastato statybos darbus, Turto įrengimo darbus, priduoda pastatą ne mažiau kaip 85 procentų baigtumu, valstybės įmonėje Registrų centre įregistruoja Turtą. Byloje nėra duomenų, liudijančių, kad iki Sutartyje sulygto, vėliau šalių sutarimu pratęsto pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties termino iki 2019 m. sausio 8 d. šias pareigas atsakovė pilnai įvykdė. Todėl atsakovė nuosavybės teisės į ieškovo sumokėtą 13 245 Eur sumą neįgijo, dėl ko šios sumos negalėjo pasilikti kaip ieškovo sumokėtos baudos pagal Sutarties 8.2.2 punktą. Priešingai, teisę šią sumą reikalauti grąžinti įgijo ieškovas pagal Sutarties 4.2 punktą, dėl ko ieškovo reikalavimas įpareigoti Vilniaus miesto 28-ojo notaro biuro notarę Svetlaną Bazilienę grąžinti ieškovui 13 245 Eur, pagal Sutartį sumokėtą į notarės depozitą, pripažintinas pagrįstu ir tenkintinas (CK 6.38 straipsnis, 6.213 straipsnio 1 dalis).
Ieškovas dar vienu ieškinio reikalavimu prašo priteisti iš atsakovės ieškovo naudai 13 245 Eur netesybas. Atsakovė su šiuo reikalavimu nesutinka, nurodydama iš esmės analogiškus argumentus, teismo jau įvertintus šiame teismo sprendime, kad pagrindinė Turto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta ne dėl atsakovės kaltės, o dėl ieškovo atsisakymo ją sudaryti. Atsakovė santykiuose su ieškovu elgėsi sąžiningai, dėjo maksimalias pastangas Sutartį išsaugoti. Be to, atsakovė nurodė, kad ieškovas, prašydamas netesybų priteisimo, nepagrįstai remiasi Sutarties 8.3.1 punktu, nes ieškovas nesilaikė šiame Sutarties punkte nustatytos Sutarties nutraukimo tvarkos.
Preliminarioji sutartis yra šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę sutartį. Teismų praktikoje yra išaiškinta, kad preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje, tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo. Pagrindinis civilinių teisinių santykių principas – sutarties laisvės principas – lemia, kad šalys, laisvai pradėjusios derybas, gali jas nutraukti. Jeigu derybas pradėjusios šalys nepasiekia susitarimo, tai jos už tai neatsako (CK 6.163 straipsnio 2 dalis). Tačiau derybas dėl sutarties vedančios šalys turi abipusę pareigą elgtis sąžiningai (CK 1.5, 6.4, 6.158 straipsniai, 6.163 straipsnio 1, 3, 4 dalys). CK 6.163 straipsnio 3 dalis nustatyta, kad šalis, kuri derybų metu elgiasi nesąžiningai, privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius, o CK 6.165 straipsnio 4 dalis, jeigu preliminarią sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. sausio 13 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016).
Ieškovas reikalavimą priteisti iš atsakovo netesybas grindžia Sutarties 8.3.1 punktu, kuris numato ieškovo teisę nutraukti Sutartį vienašališkai, nesikreipiant į teismą, informuojant atsakovę apie tai prieš dvidešimt dienų, jeigu atsakovė ilgiau nei 20 dienų nuo Sutarties 1.2, 1.3 punktuose nurodytų terminų vėluoja įvykdyti šioje Sutartyje numatytą įsipareigojimą atlikti būsimo Turto statybos, įrengimo darbus, nurodytus šioje Sutartyje ir jos prieduose. Tokiu atveju atsakovė turi grąžinti ieškovui viską, ką yra gavusi pagal šią Sutartį per 5 dienas nuo Sutarties nutraukimo, ir sumokėti papildomą kompensaciją, lygią ieškovo sumokėtam avansui, kuris yra laikomas minimaliais neįrodinėtinais ieškovo nuostoliais. Teismo vertinimu, šiuo punktu atsakovė remiasi pagrįstai, nes šis Sutarties punktas atspindi šalių sulygtą atsakovės civilinę atsakomybę už tai, kad pradėjusi derybas dėl Buto su apdaila pardavimo atsakovė elgiasi nesąžiningai.
Byloje nustatyta, kad sudarydama Sutartį atsakovė nenurodė jokių kitų Buto įrengimo terminų, išskyrus terminą pagrindinei Turto, tame tarpe Buto su apdaila, pirkimo pardavimo sutarčiai sudaryti. Sutarties galiojimo metu atsakovė nesikreipė į ieškovą dėl būsimo Turto statybos, jo įrengimo darbų termino pratęsimo, neinformavo apie egzistuojančias kliūtis baigti Turto statybos, jo įrengimo darbus iki Sutartyje sulygto termino. Tiek aplinkybė, kad 2019 m. sausio 8 d. Butas yra nebaigtas statyti ir neįrengtas šalių Sutartyje sulygta tvarka, tiek aplinkybė, kad tai atsakovės nebus atlikta per 20 dienų po 2019 m. sausio 8 d. (nebaigtų darbų akte tam tikrų darbų terminas siekė net 2019 m. gegužės mėn., o Buto apdailos, virtuvės ir sieninės spintos įrengimo terminas apskritai jame atsakovės nebuvo nurodytas), ieškovui buvo netikėta, ką liudija jo paaiškinimai bylos nagrinėjimo teisme metu, į bylą pateiktas susirašinėjimas. Teismo vertinimu, šis atsakovės elgesys ne tik atitinka Sutarties 8.3.1 punkte numatytą šalių bendru sutarimu sulygtą pagrindą atsakovės civilinei atsakomybei kilti, bet ir yra nesąžiningas ikisutartiniuose santykiuose su ieškovu, kas sudaro pagrindą tenkinti ir šį ieškovės reikalavimą, priteisiant ieškovo naudai iš atsakovės 13 245 Eur dydžio netesybas, sulygtas kaip kompensuojančias mininimalius ieškovo nuostolius (CK 6.71 straipsnio 1 dalis, 6.245 straipsnio 1 dalis, 6.246 straipsnio 1 dalis, 6.247 straipsnis, 6.163 straipsnio 3, 4 dalys).
Pasisakydamas dėl atsakovės nurodyto papildomo argumento, kad netesybos Sutarties 8.3.1 punkto pagrindu negali būti priteisiamos iš atsakovės, nes ieškovas nesilaikė Sutarties nutraukimo tvarkos, teismas pažymi, kad šis atsakovės argumentas yra nepagrįstas. Sutarties 8.3.1 punktu šalys pagrindu atsakovės civilinei atsakomybei kilti nustatė ne ieškovės naudojimąsi teise nutraukti Sutartį vienašališkai, o atsakovės neteisėtą veiksmą – nevykdymą Sutarties 5.2.1 punkte nurodytos pareigos. Todėl tai, ar ieškovas teise nutraukti Sutartį vienašališkai 2019 m. sausio 15 d. naudojosi pagrįstai, esant pasibaigus prievolei pagal Sutarti CK 6.165 straipsnio pagrindu, ar ieškovas šia teise naudojosi Sutartyje nustatyta tvarka, šiuo atveju esminės reikšmės neturi. Tuo labiau, kad vienašalis Sutarties nutraukimas apskritai nėra šios bylos nagrinėjimo dalykas.
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 270 straipsniu, teisėja
nutarė:
civilinę bylą pagal ieškovo A. V., asmens kodas (duomenys neskelbtini) reikalavimą pripažinti 2018 m. liepos 12 d. preliminarios būsimo turto pirkimo-pardavimo sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) (su visais jos priedais ir pakeitimais) vienašalį nutraukimą dėl atsakovės UAB „Gelinvesta“ kaltės teisėtu nutraukti kaip nenagrinėtiną civilinio proceso tvarka.
Kitoje dalyje ieškovo ieškinį tenkinti.
Įpareigoti Vilniaus miesto 28-ojo notaro biuro notarę Svetlaną Bazilienę grąžinti ieškovui A. V., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 13 245 Eur (trylika tūkstančių du šimtai keturiasdešimt penki Eur) sumą pagal 2018 m. liepos 12 d. preliminariąją būsimo turto pirkimo-pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), sumokėtą į Vilniaus miesto 28-ojo notaro biuro notarės Svetlanos Bazilienės depozitą (depozitinės sąskaitos Nr. (duomenys neskelbtini), AB SEB bankas, banko kodas 70440).
Priteisti iš atsakovės UAB „Gelinvesta“, juridinio asmens kodas 304104280, ieškovo A. V., asmens kodas (duomenys neskelbtini) naudai 13 245 Eur (trylika tūkstančių du šimtai keturiasdešimt penki Eur) netesybų.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui, skundą paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.