- Teismas
- Tauragės apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2022-04-19
- Bylos Nr.
- e2-430-439/2022
- Teisminio proceso Nr.
- 2-46-3-00036-2022-0
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Elena Simonavičienė
- Ieškovas
- R. P.
- Atsakovas
- J. K., K. B.
- Trečiasis asmuo
- T.
- Advokatai
- Milda Laurinavičė
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės R. P. ieškinį atsakovams J. K., K. B., trečiajam asmeniui – T. rajono 2-ojo notaro biuro notarei S. B., dėl pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo.
Aprašomoji dalis
Teismas nustatė:
Šalies argumentai
Ieškovė R. P. ieškiniu, patikslintu 2022-03-14 teismo posėdyje, prašo: 1) perkelti jai pirkėjo teises ir pareigas pagal (duomenys neskelbtini) buto pirkimo – pardavimo sutartį ir nustatyti, kad K. B., asmens kodas (duomenys neskelbtini) pardavė, o R. P., asmens kodas (duomenys neskelbtini) pirko butą, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį adresu – (duomenys neskelbtini), kuriam priskirta ½ dalis bendro naudojimo patalpų, pažymėtų indeksais (duomenys neskelbtini) (1/2 iš 2,18 kv.m.), ir (duomenys neskelbtini) (1/2 iš 1,13 kv. m.) už 5000 Eur; 2) priteisti iš ieškovės R. P. atsakovei J. K. 5000 Eur; 3) priteisti jai solidariai iš atsakovų K. B. ir J. K. patirtas bylinėjimosi išlaidas.
Ieškovė ieškinyje nurodė, kad (duomenys neskelbtini) paveldėjimo teisės pagal įstatymą liudijimo pagrindu asmeninės nuosavybės teise įgijo butą, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kuriam priskirta ½ dalis bendro naudojimo patalpų, pažymėtų indeksais (duomenys neskelbtini) (1/2 iš 2,18 kv.m. ir (duomenys neskelbtini) (1/2 iš 1,13 kv.m.). Bendro naudojimo patalpų plotas sudaro 3,31 kv.m., todėl kiekvienam iš butų tenkanti bendro naudojimo patalpų dalis yra 1,65 kv.m. 2016-04-04 su UAB „Tauragės šilumos tinklai“ sudarė karšto vandens vartojimo pirkimo –pardavimo sutartį su buitiniu karšto vandens vartotoju Nr. (duomenys neskelbtini), kurios pagrindu vonios kambaryje buvo įrengtas skaitiklis. (duomenys neskelbtini) su UAB „Tauragės šilumos tinklai“ sudarė šilumos vartojimo pirkimo –pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), kurios pagrindu patiria papildomas išlaidas dėl karšto ir šalto vandens. A. K. B. nuosavybės teisę į butą su bendro naudojimo patalpomis (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) įgijo (duomenys neskelbtini) paveldėjimo teisės pagal testamentą liudijimo pagrindu, tačiau minėtame bute niekuomet negyveno. 2020-2021 metais atliko jai priklausančio buto kapitalinį remontą ir nutarė suremontuoti bendro naudojimo patalpas, nes jų būklė buvo itin prasta. Atsakovas buvo atvykęs į jam priklausantį butą, pagyrė ją, kad inicijavo bendro naudojimo patalpų kapitalinį remontą, nurodė, kad finansiškai prisidės prie jos patirtų išlaidų, kai nuspręs parduoti turimą turtą, ji galės net išsimokėtinai įsigyti iš jo jam priklausantį butą. 2021-10-28 sulaukė iš atsakovo žinutės, iš kurios turinio suprato, kad atsakovas nori jai atlyginti dalį jos patirtų išlaidų dėl bendro naudojimo patalpų atlikto remonto. Ji, įvertinusi, kad atsakovas faktiškai jam priklausančiame bute negyvena, ir nuolat būna išvykęs, nutarė, kad atsakovui priklausančio buto įsigijimas ne tik padėtų išspręsti klausimus dėl bendrų patalpų naudojimo, bet ir užbaigtų nuolatines problemas dėl mokesčių už vandens tiekimą, paprašė, kad atsakovas atsiųstų pasiūlymą dėl jam priklausančio buto pardavimo. Tarp jos ir atsakovo vyko pokalbis, bet rasti bendrą kalbą buvo sudėtinga, todėl ji parašė atsakovui, kad jis atsiųstų raštišką pasiūlymą su kaina dėl atsakovui priklausančio buto pardavimo. 2021-11-01 gavo iš atsakovo sms žinutę: “Labas turiu rimta pasiūlymą 7500 man reikia iki šios denis vakaro žinoti ka jus galvojat“. Ji paprašė atsakovo jai paskambinti. Nurodė, kad sutinka ir nori įsigyti atsakovui priklausantį butą, tačiau jo nurodoma kaina yra pernelyg didelė, neatsižvelgta į jos atliktas investicijas pagerinant bendro naudojimo patalpas. Nurodė, kad turi pasitarti su šeimos nariais, kad galėtų priimti sprendimą dėl nekilnojamojo turto įsigijimo. 2021-11-01, 21:04 val., gavo iš atsakovo sms žinutę, kurioje nurodyta, kad butas jau parduotas. Tokio turinio žinutė ją nustebino, pagalvojo, kad atsakovas tokiais veiksmais siekia ją įtikinti sudaryti buto pirkimo –pardavimo sandorį, sumokant neproporcingą pinigų sumą už butą. 2021-11-23 į atsakovui priklausantį butą atvyko atsakovė J. K. ir nurodė, kad ji dabar yra minėto buto savininkė. Iš VĮ „Registrų centras“ gavo (duomenys neskelbtini) pirkimo pardavimo sutarties kopiją, iš kurios matyti, kad butas su bendro naudojimo patalpomis buvo parduotas už 5000 Eur. 2021-12-06 išsiuntė pretenziją atsakovei J. K., siekdama susidariusią situaciją išspręsti taikiai. Tačiau atsakymo į pretenziją negavo. Sulaukė kelių atsakovės J. K. skambučių ir žinučių, iš kurių galima suprasti, kad net ir esant palankiam teismo sprendimui, atsakovė J. K. su atsakovu K. B. jau yra sutarę kaip susidariusi situacija bus sprendžiama ir kokių priemonių bus imamasi, siekiant išvengti nekilnojamojo turto perleidimo jai. Bendro naudojimo patalpos dabar priklauso tik jai ir atsakovei J. K.. Bendro naudojimo patalpose yra įrengtas vonios kambarys ir koridorius, skiriantis jos ir atsakovės J. K. turimus butus (kambarius). Bendro naudojimo patalpos yra itin svarbios, tačiau pernelyg mažos, kad būtų galima spręsti klausimą dėl atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės, taip pat neįmanomas naudojimosi tvarkos nustatymas, nes vandens skaitikliai fiksuoja bendrą sunaudotą vandens kiekį, todėl nėra galimybės nustatyti kiek kiekvienas savininkas turi sumokėti už šaltą ir karštą vandenį. Mano, kad visos aptartos aplinkybės patvirtina, kad jos, kaip bendrasavininkės, pirmumo teisė įsigyti parduodamą nekilnojamojo turto dalį buvo pažeista, todėl, sutinkamai su LR CK 4.79 str. 3d., reiškia ieškinį dėl pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo pagal (duomenys neskelbtini) buto pirkimo – pardavimo sutartį, notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini).
Atsiliepimas
A. K. B. atsiliepime su ieškiniu nesutiko. Atsakovas nesutinka, kad buvo pažeista ieškovės teisė pirkti jo butą. Nurodė, jog kasacinis teismas yra nurodęs, kad civilinės teisės normos, reglamentuojančios nuosavybės teisę, nenustato daikto savininko pareigos siūlyti pirkti jo parduodamą daiktą, kuris jam priklauso asmeninės nuosavybės teise, kitų šalia esančių daiktų savininkams. Nurodė, jog kasacinio teismo praktikoje pabrėžiama, kad pirmenybės teisė įsigyti bendrosios dalinės nuosavybės dalį negali būti aiškinama plečiamai, suteikiant tokią teisę ir subjektams, kurie nėra konkretaus parduodamo pagrindinio daikto bendraturčiai, bet tik to pagrindinio daikto (buto) kaipo kito pagrindinio daikto (namo) dalies bendraturčiai. Laikosi pozicijos, kad jis neturėjo pareigos pagal LR CK 4.79 str. siūlyti ieškovei pirmumo teise įsigyti jo parduodamą butą. Jo ir ieškovės butai, kaip pagrindiniai daiktai, yra visiškai savarankiški nekilnojamojo turto objektai, turintys savo unikalius numerius. Juos sieja tik dvi bendro naudojimo patalpos, kurios bendroje apimtyje sudaro 3,31 kv.m. Todėl, remiantis minėta teismų praktika, tokios apimties bendro naudojimo patalpų buvimas neturėtų būti aiškinamas plečiamai, kaip suteikiantis ieškovei pirmumo teisė įsigyti atsakovo butą. Pagal LR CK 4.79 str., sprendžiant ar nebuvo pažeista bendraturčio pirmenybės teisę pirkti parduodamą daikto dalį, turi būti nustatyta, ar atsirado pirmenybės teisė pirkti. Dėl jos sprendžiama įvertinus tai, ar parduodama buvo pagrindinio ar antraeilio daikto dalis. Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad pagal LR CK 4.14 straipsnyje įtvirtintą teisinį reglamentavimą pagrindinio daikto savybė – galėjimas būti savarankišku teisinių santykių objektu, lemia antraeilio daikto likimą, o ne priešingai. Nagrinėjamu atveju bendro naudojimo patalpos yra funkciškai susijusios su pagrindiniais daiktais, tačiau nėra jų sudėtinės dalys. Šis ryšys yra nuolatinis ir bendro naudojimo patalpos nuolatos tarnauja pagrindiniams daiktams – butams. Kadangi šios bendrojo naudojimo patalpos nėra savarankiškos, o yra pagrindiniams daiktams tarnauti skirtos nesavarankiškos patalpos, todėl, remiantis minėta kasacinio teismo praktika, jos laikytinos antraeiliais daiktais butų atžvilgiu. Atsižvelgiant į tai, kad jis pardavė butą, kuris jam visas priklausė asmeninės nuosavybės teise, buto priklausinius – bendro naudojimo patalpas ištiko toks pat likimas, kaip ir pagrindinį daiktą, t.y. antraeiliai daiktai perėjo naujam savininkui – atsakovei (J. K.). Kadangi jis pardavė visą butą, todėl jis neturėjo pareigos siūlyti pirmiausia turtą įsigyti ieškovei, vien todėl, kad jie su ieškove yra antraeilio daikto bendraturčiai. Atsižvelgiant į tai prašo ieškinį atmesti kaip nepagrįstą ir priteisti iš ieškovės jo patirtas bylinėjimosi išlaidas.
Atsakovė J. K. atsiliepime su ieškiniu nesutiko. Atsakovė paaiškino, kad 2021m. lapkričio mėnesį tinklapyje skelbiu.lt rado skelbimą apie buto, esančio adresu (duomenys neskelbtini), pardavimą. Nurodytu telefonu susisiekė su buto pardavėju. Jis paaiškino, kad yra būsto savininkas, šiuo metu dirba užsienyje, tačiau už 3 ar 4 dienų grįš į Tauragę ir jai aprodys parduodamą butą. Pardavėjas, kaip dabar žino K. B., sekmadienį jai aprodė parduodamą butą, kuris jai patiko. Sutarė, kad pardavėjas pateiks reikalingus dokumentus notarui ir ją informuos kada ir kur atvykti. Po maždaug dviejų savaičių laiko ji ir K. B. buvo pakviesti (duomenys neskelbtini) į T. 2-ąjį notaro biurą, kur ir buvo sudarytas pirkimo – pardavimo sandoris. Butas yra su priklausiniu – bendro naudojimo patalpomis. Jai buvo parduotas butas kaip atskiras turtinis vienetas ir, akivaizdu, kad priklausinį (antraeilį daiktą – bendro naudojimo patalpas) ištiko pagrindinio daikto likimas. Ieškovė klaidina teismą, teigdama, kad K. B. jai pardavė nekilnojamojo turto dalį, esančią bendrojoje dalinėje nuosavybėje, neinformavo ieškovės apie ketinimą turto dalį parduoti trečiam asmeniui, nesilaikė pranešimo pateikimo per notarą tvarkos, bei visiškai nesilaikė 1 mėnesio termino, per kurį gali būti įgyvendinama pirmenybės teisė. Notarė išaiškino sandorio sudarymo ypatumus. Ieškovės reikalavimas įspėti antraeilio daikto (bendro naudojimo patalpų) bendrasavininkius apie asmeniui priklausančio pagrindinio daikto pardavimą yra perteklinis reikalavimas ir ši informacija per notarą yra nepranešama ir net neprivaloma apskritai aptarti. (Duomenys neskelbtini)pirkimo pardavimo sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) pagrindu ji įgijo nuosavybės teisę į butą, esantį adresu (duomenys neskelbtini). Nuo to momento name, vadovaujantis LR CK 4.82 str. 1d., ji įgijo nuosavybės teisę į bendro naudojimo patalpas, pažymėtas: (duomenys neskelbtini) (1/2 iš 2,08 kv.m.), (duomenys neskelbtini) (1/2 iš 1,13 kv. m.). Nekilnojamojo turto registre aptartos bendrojo naudojimo patalpos nėra registruotos kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas ar turinčios atskirus unikalius numerius, atskirus adresus ir pan. Būtent todėl ir negali ginčijamam pirkimo – pardavimo sandoriui būti taikomos ieškovės reikalaujamos LR CK 4.79 str. nuostatos. Ieškovė bando paneigti sutarties šalių laisvės principą ir nepagrįstai reikalauja K. B. asmeninę nuosavybę laikyti bendrąja nuosavybe ir siekia užkirsti teisę disponuoti turtu savo nuožiūra sudarant nedraudžiamus sandorius. Teismas turėtų atmesti ieškovės ieškinį, nuspręsdamas, kad aptariamos bendrojo naudojimo patalpos yra laikytinos buto priklausiniu. Galimybė užbaigti ginčą taikiai yra tik viena – ieškovei atsiėmus ieškinį iš teismo. Prašo ieškinį atmesti kaip nepagrįstą ir priteisti patirtas bylinėjimosi išlaidas, panaikinti pritaikytas laikinąsias apsaugos priemones.
Trečiasis asmuo T. rajono 2-ojo notaro biuro notarė .S B. atsiliepimo į ieškinį nepateikė.
Ieškovė R. P. teismo posėdyje nurodė, jog dėl rašymo apsirikimo tikslina ieškinio 4.1.2 punkto reikalavimą ir prašo priteisti 5000 Eur ne atsakovui K. B., o atsakovei J. K.. Nurodė, jog palaiko ieškinį su patikslinimu ir prašo jį tenkinti. Paaiškino, jog kambarys (duomenys neskelbtini), priklausė jos tėčiui D. A.. (duomenys neskelbtini) jis mirė ir 2013-10-15 ji paveldėjo kambarį pagal įstatymą. (duomenys neskelbtini) patalpų paskirtis buvo kaip bendrabutis, tai yra kaip dviejų kambarių tipo: iš bendro ilgo koridoriaus įeinama į mažą koridoriuką, kuriam priklauso du kambariai ir yra vonios (dušo) - tualeto kambarys. Tik du kambariai naudojosi koridoriuku ir dušu. Ji paveldėjo mažesnį, 12 kvadratų kambarį. Tuo metu kitame kambaryje gyveno atsakovo K. B. tėvas. Ji lankė savo tėtį ir matė, kad gyvena atsakovo tėvas. Paveldėtame kambaryje ilgą laiką niekas negyveno, tik mokėjo mokesčius. Ateidavo tik kai reikėdavo atlikti patikras skaitiklių. Kada neliko tėvo, K. B. ateidavo į butą, bet mokesčių nemokėjo. Buvo bendri skaitikliai vonios ir tualeto bendrose patalpose, buvo sąskaitos pateikiamos, iki paveldėjimo tėvelis mokėjo. K. B. niekada nemokėjo, gyveno kažkokie žmonės, bet nieko neprisidėdavo. Skaitikliai yra įvesti vandentiekio ir šilumos apskaitos. Ji ten negyveno, buvo antisanitarinės sąlygos. K. B. buvo išsivežęs tėvą į Angliją. Ji prieš pandemiją pradėjo remontuoti patalpas. 2019m. rudenį K. B. pritarė remontui ir sakė, kad „jeigu mirs tėvelis, galėsite pirkti jūs, darykite kaip sau“. Kai remontavo K. B. atvažiuodavo, apžiūrėdavo ir džiaugėsi, kad butas gražėja, viskas buvo gerai. 2021 metais jis pradėjo svarstyti, kad reikia parduoti butą, viskas jau buvo sutvarkyta. K. B. niekaip neapsisprendė dėl kainos, kalbėjo apie 5000 eurų, paskui jau apie 7500 eurų, pasakė apsispręsti per kelias valandas ir po to atėjo žinutė, kad butas parduotas. Tai buvo 2021m. lapkričio mėnesį. Tą pačią dieną pasiūlė ir tą pačią dieną atėjo žinutė, kad pardavė. Mano, kad ji turėjo pirmumą pirkti, nes mokėjo už bendrą elektrą, vandenį. Juos su atsakovu sieja bendro naudojamo patalpos, todėl jai buvo pirmenybė pirkti. Ją tenkino pasiūlyta kaina dėl buto pirkimą. Po to sužinojo, kad pardavė butą. Pamatė, kad vyksta darbai, J. K. ruošėsi keisti langą ir prasivesti iš bendrų patalpų vandentiekį į savo kambarį. J. K. žinojo kad ji kreipėsi į teismą. Vandens skaitiklis yra jos vardu ir ji moka už J. K. vandenį. Kiekvieną mėnesį gauna sąskaitą. Už elektrą ir koridoriuje, ir vonioje moka ji. J. K. sakė, kad galima susitarti, bet ji nemato išeities, kaip galima susitarti. Ji J. K. siūlė iš karto sumokėti pinigus. Savo lėšomis sutvarkė, suremontavo visas bendro naudojimosi patalpas, o atsakovas K. B. neatlygino išlaidų ir pardavė butą J. K..
Šalies argumentai
Atsakovė J. K. teismo posėdyje nesutiko su ieškiniu, prašė jį atmesti ir paaiškino, kad ji nupirko butą ir 1/2 dalį bendrojo naudojimo patalpų. Rado skelbimą portale skelbiu.lt: „Parduodu butą, bendrabučio tipo“, buvo nurodyta 6000 eurų suma. Ją tai tenkino, susiskambino su pardavėju. Jis buvo užsienyje, turėjo grįžti lapkričio 1 d. Pardavėjas pasakė, kad turi pirkėją už 7500 eurų. Ji toliau domėjosi dėl to buto. Paskui apžiūrėjo butą ir pasakė, kad gali mokėti 6000 eurų. Klausė pardavėjo, ar nebus problemų dėl remonto, jis sakė, kad čia jo problemos, sakė, kad kaimynė neina į kontaktus. Susisiekė su notare. Prieš pasirašymą pas notarę ji paskambino K. B. ir pasakė, kad 1000 eurų lieka į skolą. Jis sutiko. Vedėsi vandenį pas save, jai pasakė, kad antro skaitiklio negalima dėti, kad reikia tartis su R. P., pas ją kambariukyje taip pat yra kriauklė. Elektros skaitiklį vesis atskirai, koridoriukyje. Ji nusipirko butą ir turi teisę jį tvarkyti. Kai jai uždraudė, tuomet sustabdė viską, patyrė nuostolius. Sumokėjo pinigus tą pačią dieną, kai buvo daroma pirkimo-pardavimo sutartis, čekį pristatė notarei. K. B. sakė, kad čia yra atskiras butas, tik bendros naudojimosi patalpos. Kiek supranta, jokių pirmenybės teisių nėra, notarei visi dokumentai buvo pateikti prieš 10 dienų. Nemano, kad ji turi perleisti butą, viskas daroma pagal įstatymą. Preliminari pirkimo -pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, buvo įduoti tik rankpinigiai lapkričio 1 d., įdavė K. B. 300 eurų, gal iki pietų, nepamena. Vandens vamzdynas nuo skaitiklių yra įvestas prieš pat ieškinio padavimą teismui, sustabdė viską, kai gavo teismo nutartį. Nežino, kam pareis sąskaita už vandenį. Skaitiklis yra vonioje R. P. vardu ir Tauragės vandenyse jai pasakė kreiptis į Butų ūkį ir jai leido per šiluminį mazgą vesti vandens vamzdyną. Kai gavo R. P. pretenziją, jai nebuvo uždrausta atlikti darbus. Tik teismas nurodė, kad sustabdyti darbus. R. P. jai grasino, į teismą kreipėsi, kada jau buvo įvestas vanduo. K. B. sakė, kad jis nori R. P. atlyginti už remontą, bet ji nesugebėjo pateikti tikslios sumos. Už vonios šildymą moka pusę sumos, už vandenį nemokėjo, nes negyveno.
A. K. B. teismo posėdyje su ieškiniu nesutiko ir paaiškino, kad bendro naudojimo patalpos yra koridorius, dušas, tualetas. R. P. be jo žinios atliko remonto darbus, panaikino kriauklę ir ją persikėlė į savo kambarį, vietoje kriauklės pastatė skalbimo mašiną. Sutinka, kad ieškovė pagerino bendro naudojimo patalpas. Elektros skaitiklis yra tėvo kambaryje. Bendro naudojimo patalpos yra mažos. Vandens skaitiklis yra vienas, dviejų negali būti. Nei jis, nei tėvas negyveno ir nenaudojo vandens, yra tik abonementinis mokestis. Jis niekada nežadėjo R. P. parduoti ir apie jokią pinigų sumą nekalbėjo, sakė, kad kai parduos, juos informuos. Ieškovė dėl remonto su juo nederino, jis supyko, nes norėjo parduoti. R. P. nederino su juo jokių kainų dėl remonto. 2019 m. jis paveldėjo butą iš tėvo, R. P. paveldėjo butą 2013 m. Jo butas yra 17,7 m² ploto ir yra 1.16 m² ploto bendros patalpos. 2008 m. tėvas nusipirko tą butuką, kad senatvėje galėtų peržiemoti. Jis paskutinius 6 metus pragyveno pas jį Anglijoje, tame bute niekada negyveno. Jokių nuomininkų nebuvo. 2019 m. mirė jo tėvukas ir jis tada jau norėjo susižiūrėti dėl mokesčių, dėl buto pardavimo. Vandens skaitiklis buvo bendrose patalpose. Ieškovei buvo sudarytos galimybės nusipirkti tą butą. Jis grįždavo 1-2 kartus į Lietuvą, buvo su ja susitikęs. Jis nežino ar ji norėjo pirkti tą butą. Jis ją informavo. 2022-09-10 įdėjo skelbimą į „Aruodą“. Atsirado 7 pirkėjai. Nepasiūlė ieškovei, nes norėjo sužinoti kainą, sakė informuos, kai pardavinės. Lapkričio 1 d. grįžo į Lietuvą, atėjo žmonės apžiūrėti, buvo žmonių, kurie norėjo pirkti iš karto. Bet jis norėjo parduoti tam, kas pasiūlys aukščiausią kainą. Rašė, kad parduoda už 6000 eurų. Atsirado kas siūlė 7000 eurų, kiti siūlė mažiau. Jis siuntė R. P. žinutę dėl 7000 eurų, ji atsakė, kad jai reikia oficialaus pasiūlymo. Jis jai pasakė, kad parduos. R. P. atkrito. Lapkričio 2 d. žmogus, kuris siūlė 7000 eurų, atkrito. Jis vėl ieškojo kito pirkėjo, kuris siūlė 6000 eurų ir susitiko, gavo 300 eurų rankpinigių. Pirkėja nusiderėjo iki 5000 eurų. Pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo dieną davė rankpinigius. Su ieškove nėra bendraturčiai. Buvo butas su pagalbinėmis patalpomis. Jos tarnauja butui ir jis jų atskirai nepardavinėjo. Preliminaraus susitarimo nebuvo, buvo tik žodinis susitarimas nuo lapkričio 1 d. iki lapkričio 7 d. Lapkričio 2 d. gavo rankpinigius. Kai atvažiavo pas notarę, grąžino rankpinigius J. K. atgal grynais pinigais, ji juos jam buvo atsiuntusi per banką. Butas parduotas už 5000 eurų. Iš viso gavo 5000 eurų. Ieškovė buvo informuota, kokia kaina norima, ji jį „pasiuntė tolyn“. Neinformavo R. P., kad už 5000 eurų parduoda butą, nes ji buvo „iškritusi“ iš potencialių pirkėjų.
Atsiliepimas
Trečiasis asmuo notarė S. B. teismo posėdyje su ieškiniu nesutiko ir paaiškino, kad ginčijama (duomenys neskelbtini) buto pirkimo - pardavimo sutartis. Remiantis registro išrašu tai yra bendrabučio tipo pastatas, privatizuojant bendro naudojimo patalpos priskirtos butui, tačiau šios patalpos nėra atskiros, jos neturi identifikavimo numerio. K. B. 2020 metais paveldėjo butą su bendro naudojimo patalpomis ir 2021metais pardavė. Bendraturtis neišviešintas registre. Šioje situacijoje butui priskirtos patalpos kaip buto vienetas, su bendro naudojimosi patalpomis. Negalima jų atskirai parduoti. Reikia atskirai inventorizuoti, sudaryti kadastrinio matavimo bylą. Čia registre nėra bendraturtystės. Butas yra su bendro naudojimosi patalpomis, kurios priskirtos prie buto kaip vienetas, K. B. yra vienintelis savininkas. Nekilnojamas daiktas yra butas ir nėra išskirta kaip tualetas, sandėliukas. Ieškovė savo inciatyva įsirengė. Jeigu ji norėjo pirkti patalpas, tuomet turėjo eiti kitu keliu. Tik buto aprašyme atsiranda, kad yra bendro naudojimosi patalpos. Nesiaiškino, kam priklauso kita dalis bendro naudojimosi patalpų, nes nėra išviešinta. Negali vertinti, ar tai yra esminės ar neesminės patalpos. Yra vieno nekilnojamo daikto statusas, yra vienas butas.
Liudytojas G. P. teismo posėdyje parodė, jog yra ieškovės vyras, sutinka duoti parodymus. Kambarys, esantis (duomenys neskelbtini), priklauso jo žmonai, kitas kambarys - K. B.. Yra koridoriukas, šone vonia, tualetas. Durų nebuvo į vonios kambarį, jis įdėjo duris, pakeitė vamzdyną, klozetą, pusvonią. Kito savininko nebuvo, jis gyveno Anglijoje, K. B. išsivežė tėvuką ir ten niekas nebegyveno. K. B. atliekant remontą matė viską, neprieštaravo. Remontas vyko du metus. Žmona buvo gavusi žinutę, kad K. B. parduoda už 7000 eurų butą. Kalbėjo su K. B., jam patiko remontas, jis sakė kad jūs tvarkotės, aš jums parduosiu, jis paklausė kiek galėtų kainuoti, sakė jam, kad apie 5000 eurų. K. B. sakė pasitars su broliu, bet ne už 5000 eurų. Jis buvo atėjęs į jo gyvenamo namo kiemą. Buvo normalūs santykiai. Nesupranta, kodėl atsakovas jiems nepardavė to buto, nebuvo jokių konfliktų. Jis tuomet neįvardijo, už kiek parduos butą, jis sakė: „matau jūs tvarkotės ir aš norėčiau jums parduoti“, sakė, kad jeigu parduos, pinigai nesvarbu, sakė, kad jie galės išsimokėtinai pirkti. Už bendrų patalpų remontą yra neatlyginta.
Motyvuojamoji dalis
Teismas konstatuoja:
Ieškinys tenkintinas visiškai.
Iš šalių paaiškinimų, iš rašytinės civilinės bylos medžiagos nustatyta, kad ieškovei R. P. asmeninės nuosavybės teise pagal (duomenys neskelbtini) paveldėjimo teisės pagal įstatymą liudijimą Nr. (duomenys neskelbtini) priklauso butas, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kurio bendras plotas 12,41 kv.m., su bendro naudojimo patalpomis, pažymėtomis (duomenys neskelbtini) (1/2 iš 2,18 kv.m.); (duomenys neskelbtini) (1/2 iš 1,13 kv. m.), esantis (duomenys neskelbtini).
Taip pat nustatyta, jog pagal (duomenys neskelbtini)buto pirkimo-pardavimo sutartį, notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini), patvirtintą T. rajono 2-ojo notaro biuro notarės S. B., atsakovas K. B. (duomenys neskelbtini) pardavė atsakovei J. K. asmeninės nuosavybės teise pagal (duomenys neskelbtini) paveldėjimo teisės pagal testamentą liudijimą Nr. (duomenys neskelbtini), priklausantį butą, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 17,15 kv.m. bendro ploto, esantį (duomenys neskelbtini)su bendro naudojimo patalpomis, pažymėtomis: (duomenys neskelbtini) (1/2 iš 2,18 kv.m.), (duomenys neskelbtini) (1/2 iš 1,13 kv.m.). Pirkimo pardavimo sutarties 5.1.1 punkte nurodyta, jog buto pardavimo kaina – 5000 Eur. Pirkėja J. K. sumokėjo pardavėjui K. B. į jo nurodytą sąskaitą prieš šios sutarties pasirašymą, Pagrindas: (duomenys neskelbtini) Swedbank, AB mokėjimo nurodymas. Iš 2021-11-24 Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašo nustatyta, kad minėtas butas su bendro naudojimo patalpomis nuo 2021-11-16 registruotas atsakovės J. K. asmeninės nuosavybės teise pagal (duomenys neskelbtini) pirkimo pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini).
Byloje neginčijamai nustatyta, jog ieškovė R. P. ir atsakovas K. B. iki (duomenys neskelbtini) buto pirkimo –pardavimo sutarties sudarymo nuosavybės teise valdė butus (kambarius), esančius bendrabučio tipo pastate, kuriems priskirta po ½ dalį bendro naudojimo patalpų (koridoriaus ½ dalį iš 2,18 kv.m. ir tualeto ½ dalį iš 1,12 kv.m.), taigi buvo bendro naudojimo patalpų bendrasavininkiai.
Iš ieškovės paaiškinimų, iš liudytojo G. P. parodymų nustatyta, kad bendro naudojimo patalpas 2020-2021 metais ieškovė savo lėšomis suremontavo, pertvarkė tualetą, įrengė vonios kambarį.
Tarp šalių kilo ginčas ar ieškovė R. P. turėjo pirmenybės teisę pirkti atsakovo K. B. parduodamą butą su bendro naudojimo patalpomis ta kaina, kuria ji buvo parduodama atsakovei J. K., ar atsakovas K. B. privalėjo pirmumo teise siūlyti bendro naudojimo patalpas pirkti ieškovei R. P..
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 4.78 straipsnyje nustatyta, kad kiekvienas bendraturtis turi teisę perleisti kitam asmeniui nuosavybėn, išnuomoti ar kitu būdu perduoti naudotis, įkeisti ar kitaip suvaržyti visą savo dalį ar dalies, turimos bendrosios dalinės nuosavybės teise, dalį, išskyrus CK nustatytas išimtis. Bendraturčio nuosavybės teisės įgyvendinimo ribojimai gali būti tiek įstatymų nustatyti, tiek priklausantys nuo bendraturčių valios.
Sutarčių laisvės principas, kitos teisės normos, užtikrinančios savininko teisę laisvai disponuoti nuosavybės teise priklausančiu daiktu ar jo dalimi, suteikia savininkui galimybę pasirinkti už perleidžiamą turtą pageidaujamo gauti atlyginimo rūšį, tačiau savininkas, naudodamasis nurodyta teise, negali pažeisti įstatymų, taip pat kitų asmenų teisių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. rugsėjo 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-288/2009).
Vienas įstatymu nustatytų bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimo ypatumų yra aptartas CK 4.79 straipsnyje. Šio straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad tuo atveju, jeigu bendraturtis parduoda savo dalį, tai kitas bendraturtis turi pirmenybės teisę ją pirkti ta kaina, kuria ji parduodama. CK 4.79 straipsnio 2 dalyje nustatyti pirmenybės teisės įgyvendinimo procedūriniai aspektai, pagal kurią dalies, esančios bendrąja nuosavybe, pardavėjas privalo raštu pranešti kitiems bendraturčiams apie ketinimą parduoti savo dalį tretiesiems asmenims ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda. Kai parduodama dalis nekilnojamojo daikto, į kurį turima bendrosios nuosavybės teisė, apie tai pranešama per notarą. Kai kiti bendraturčiai atsisako pasinaudoti savo pirmenybės teise pirkti arba šios teisės į nekilnojamąjį daiktą neįgyvendina per vieną mėnesį, o į kitą daiktą – per dešimt dienų nuo pranešimo gavimo dienos, jeigu bendraturčių susitarimu nenustatyta kitaip, tai pardavėjas turi teisę parduoti savo dalį bet kuriam asmeniui.
Pažymėtina, jog kasacinis teismas yra nurodęs, jog CK 4.79 straipsnyje nustatytos taisyklės taikomos ir tais atvejais, kai kitiems asmenims butų ir kitų patalpų, esančių namuose, savininkai parduoda bendrąja daline nuosavybe (palėpės, rūsio patalpos ir pan.) turimą visą ar ne visą dalį, priklausančią proporcingai jų turimai nuosavybės teise patalpai. Jeigu parduodama dalis bendrosios nuosavybės teise turimo daikto, kuris yra ar gali būti naudojamas tenkinant ne viso namo, o tik atskiroje jo dalyje esančių patalpų savininkų poreikius, tai apie dalies, turimos bendrosios nuosavybės teise, pardavimą turi būti pranešta toje namo dalyje esančių patalpų savininkams ir tik jiems leidžiama pasinaudoti pirmenybės teise ją pirkti (CK 4.82 straipsnio 4 dalis). Aukščiausiasis Teismas kasacine tvarka nagrinėjo bylą, kai atskiri buto kambariai priklausė skirtingiems savininkams, o bute esančios bendrojo naudojimo patalpos (virtuvė, prieškambaris, vonia, tualetas ir pagalbinė patalpa) – bendrosios dalinės nuosavybės teise ir vienas iš bendraturčių norėjo kartu su kambariu parduoti ir jam priklausančių šių bendrojo naudojimo patalpų dalį. Kasacinis teismas kitai šių patalpų bendraturtei pripažino pirmenybės teisę pirkti parduodamą kambarį su bendrojo naudojimo patalpomis, kurių dalis ieškovei priklausė bendrosios dalinės nuosavybės teise. Kasacinis teismas nurodė, kad šiuo atveju parduodama dalis bendrosios nuosavybės teise turimo daikto – virtuvės ir kitų bendrojo naudojimo patalpų – gali būti naudojama tenkinant ne viso namo, o tik atskiroje jo dalyje esančių patalpų (ginčo buto) savininkų poreikius, todėl apie dalies, turimos bendrosios nuosavybės teise, pardavimą turi būti pranešta ginčo buto patalpų savininkams ir tik jiems leidžiama pasinaudoti pirmenybės teise ją pirkti (CK 4.82 straipsnio 4 dalis)(Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004 m. birželio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-310/2004). Kasacinis teismas 2008 m. lapkričio 4 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-549/2008 taip pat nurodė, jog pardavėjas, būdamas ginčo buto kambario savininkas ir bendrojo naudojimo patalpų bendraturtis, apie ketinimą parduoti savo dalį ne bendraturčiui turėjo informuoti raštu per notarą kitą bendraturtį ir tik šiam atsisakius pasinaudoti savo pirmenybės teise pirkti, turėjo teisę parduoti savo dalį bet kuriam asmeniui.
A. K. B. atsiliepime pripažino, jog kartu su ieškove valdė bendro naudojimosi patalpas, tačiau teigė, kad šios patalpos buvo antraeilis daiktas butų atžvilgiu, todėl jis neturėjo pareigos siūlyti pirmiausia turtą įsigyti ieškovei. Teismas nesutinka su atsakovo argumentu, jog bendro naudojimo patalpos yra antraeilis daiktas. Teismo vertinimu, nagrinėjamu atveju bendro naudojimo patalpos yra esminė pagrindinio daikto dalis. Atsakovas ir pats pripažino, jog nėra kitos galimybės pasinaudoti vonios kambariu. Taigi, darytina išvada, jog tualetas ir koridorius, per kurį patenkama į ieškovės ir atsakovo butus, yra esminės pagrindinio daikto – buto dalys, nes be bendro naudojimosi patalpų parduodamas butas būtų nevisavertis. Vadovaujantis CK 4.15 straipsniu, atsižvelgiant į faktinį patalpų išdėstymą, bendro naudojimo patalpos: tualetas, koridorius laikytini esminėmis pagrindinio daikto (buto) dalimis, kurios įeina į pagrindinio daikto sudėtį ir su juo susiję kaip neatskiriami, kad be jų pagrindinis daiktas negalėtų būti naudojamas pagal paskirtį arba būtų pripažintas nevisaverčiu.
Pirmenybės teisės pažeidimas gali pasireikšti tiek nepasiūlymu pirkti bendraturčiams, tiek pardavimu tretiesiems asmenims nesibaigus terminui, per kurį bendraturčiai gali įgyvendinti pirmenybės teisę ar pardavimu tretiesiems asmenims kitomis sąlygomis nei buvo nurodyta bendraturčiams. Nagrinėjamu atveju atsakovas K. B. pardavė nekilnojamojo turto dalį, esančią bendrojoje dalinėje nuosavybėje, neinformavęs bendraturtės ieškovės R. P. apie ketinimą turto (bendro naudojimo patalpų) dalį parduoti trečiajam asmeniui, nesilaikydamas pranešimo pateikimo per notarą tvarkos, nesilaikydamas vieno mėnesio termino, per kurį gali būti įgyvendinama bendraturčio pirmenybės teisė, be to už mažesnę kainą (už 5000 Eur), nei ieškovei nurodė sms žinutėje (7500 Eur). Nagrinėjamu atveju neginčijamai nustatyta, jog atsakovo K. B. parduodama dalis bendrosios nuosavybės teise turimo daikto – bendrojo naudojimo patalpų - tualeto, koridoriaus - gali būti naudojama tenkinant ne viso bendrabučio tipo namo, esančio (duomenys neskelbtini), o tik atskiroje jo dalyje esančių patalpų: buto (duomenys neskelbtini) ir buto (duomenys neskelbtini)savininkų (R. P. ir K. B.) poreikius. Todėl, vadovaujantis aukščiau minėta kasacinio teismo praktika (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004 m. birželio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-310/2004), apie dalies, turimos bendrosios nuosavybės teise, pardavimą atsakovas K. B. turėjo pranešti kitos dalies, turimos bendrosios nuosavybės teise, savininkei - ieškovei R. P., kuriai tik vienai leidžiama pasinaudoti pirmenybės teise pirkti atsakovo K. B. turimą bendrosios nuosavybės dalį. Taigi, akivaizdu, jog ieškovės, kaip bendraturtės, pirmenybės teisė buvo pažeista.
CK 4.79 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad jei bendraturčio pirmenybės teisė buvo pažeista, per sutrumpintą trijų mėnesių ieškinio senaties terminą, jis gali kreiptis į teismą ir reikalauti pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo (CK 4.79 straipsnio 3 dalis). Tokia įstatymo formuluotė reiškia, kad pirkimo–pardavimo sandoris išlieka, tik keičiasi nuosavybės teisės perleidimo ir prievolinių santykių (atsiskaitymo) subjektai: parduodama daikto dalis perduodama pirmenybės teisę pirkti turinčiam bendraturčiui, o šis turi sumokėti pinigus buvusiam pirkėjui, jei tas jau buvo atsiskaitęs su pardavėju, arba pirkimo–pardavimo sutartyje nustatytomis sąlygomis – pardavėjui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. lapkričio 23 d. nutartis civilinėje Nr. 3K-3-599/2005). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimas yra priimtiniausias pažeistos savininko pirmenybės teisės gynimo būdas, nes jis, palyginti su kitais, pvz., sandorio negaliojimo institutu, yra ekonomiškesnis, operatyvesnis ir labiausiai atitinka pirmenybės teisės turėtojo interesus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. balandžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-230/2014).
Aukščiausiasis Teismas, aiškindamas pirmenybės teisės instituto tikslus, nurodė, kad CK 4.79 straipsnio normomis yra siekiama, jog tuo atveju, kai bendraturtis parduoda jam priklausančią dalį, kitas bendraturtis turėtų teisę ją įsigyti, taip padidindamas savo dalį bendrojoje nuosavybėje arba tapdamas vieninteliu turto savininku (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. vasario 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-133/2007). Bendraturčio pirmenybės teisės tinkamu įgyvendinimu sudaroma galimybė sumažinti bendraturčių skaičių arba pakeisti nuosavybės teisės rūšį. Dviejų ar daugiau bendraturčių teisė valdyti bendrą daiktą, juo naudotis ir disponuoti yra apsunkinta, todėl kai vienas iš bendraturčių parduoda savo dalį kitam bendraturčiui, daikto valdymas esant vienam savininkui ar mažesniam jų skaičiui tampa efektyvesnis ir patogesnis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. kovo 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-165/2005; 2008 m. lapkričio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-549/2008).
Pažymėtina, jog CK 4.79 straipsnio 3 dalies pagrindu perkeliant pirkėjo teises ir pareigas neatsižvelgiama į asmens, įgijusio turtą, esantį bendrąja daline nuosavybe, šiuo atveju atsakovės J. K., sąžiningumą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. lapkričio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-599/2005).
Teismas sprendžia, jog byloje įrodyta, kad pardavėjas, atsakovas K. B., būdamas buto, esančio adresu – (duomenys neskelbtini), savininkas ir jam priskirtos ½ dalies bendro naudojimo patalpų, pažymėtų indeksais (duomenys neskelbtini) (1/2 iš 2,18 kv.m.), ir (duomenys neskelbtini) (1/2 iš 1,13 kv. m.) bendraturtis, apie ketinimą parduoti savo dalį ne bendraturčiui turėjo informuoti raštu per notarą kitą bendraturtį (ieškovę R. P.) ir tik bendraturčiui atsisakius pasinaudoti savo pirmenybės teise pirkti, turėjo teisę parduoti savo dalį bet kuriam asmeniui. Todėl, vadovaujantis CK 4.79 straipsnio 3 dalies pagrindu, ieškovei R. P. perkeltinos pirkėjo teisės ir pareigos pagal (duomenys neskelbtini) buto pirkimo – pardavimo sutartį, notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini), patvirtintą T. rajono 2-ojo notaro biuro notarės S. B. ir nustatytina, kad K. B., pardavė, o R. P. pirko butą, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį adresu – (duomenys neskelbtini), kuriam priskirta ½ dalis bendro naudojimo patalpų, pažymėtų indeksais (duomenys neskelbtini) (1/2 iš 2,18 kv.m.) ir (duomenys neskelbtini) (1/2 iš 1,13 kv. m.) už 5000 Eur. Iš ieškovės R. P. atsakovės J. K. naudai priteistina 5000 Eur suma, kurią atsakovė J. K. pagal (duomenys neskelbtini) buto pirkimo - pardavimo sutartį sumokėjo atsakovui K. B. už perkamą butą ( (duomenys neskelbtini) Swedbank, AB mokėjimo nurodymas).
Kadangi ieškinys tenkinamas visiškai, todėl ieškovei R. P. solidariai iš atsakovų K. B. ir J. K. priteistinos ieškovės turėtos bylinėjimosi išlaidos: 156 Eur žyminis mokestis ir 620 Eur išlaidų už advokatės pagalbą byloje, iš viso – 776 Eur (CPK 93 str. 1d., 98 str. 1d., 2d.).
Laikinoji apsaugos priemonė, taikyta 2022-01-13 Tauragės apylinkės teismo Tauragės rūmų nutartimi civilinėje byloje Nr. e2-430-439/2022, iki teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos paliktina nepakeista, o teismo sprendimui įsiteisėjus panaikintina.
Rezoliucinė dalis
Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 270 straipsniais,
nusprendžia:
Ieškinį patenkinti visiškai.
Perkelti R. P., asmens kodas (duomenys neskelbtini) pirkėjo teises ir pareigas pagal (duomenys neskelbtini) buto pirkimo – pardavimo sutartį, notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini), patvirtintą T. rajono 2-ojo notaro biuro notarės S. B. ir nustatyti, kad K. B., asmens kodas (duomenys neskelbtini) pardavė, o R. P., asmens kodas (duomenys neskelbtini) pirko butą, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį adresu – (duomenys neskelbtini), kuriam priskirta ½ dalis bendro naudojimo patalpų, pažymėtų indeksais: (duomenys neskelbtini) (1/2 iš 2,18 kv.m.), (duomenys neskelbtini) (1/2 iš 1,13 kv. m.) už 5000 Eur (penkis tūkstančius eurų).
Priteisti iš R. P., asmens kodas (duomenys neskelbtini) J. K., asmens kodas (duomenys neskelbtini) naudai 5000 Eur (penkis tūkstančius eurų).
Priteisti solidariai iš atsakovų K. B. ir J. K. ieškovės R. P. naudai 776 Eur (septynis šimtus septyniasdešimt šešis eurus) bylinėjimosi išlaidų.
Palikti nepakeistą laikinąją apsaugos priemonę, taikytą 2022 m. sausio 13d. Tauragės apylinkės teismo Tauragės rūmų nutartimi civilinėje byloje Nr. e2-430-439/2022, iki teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos, teismo sprendimui įsiteisėjus panaikinti taikytą laikinąją apsaugos priemonę.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Klaipėdos apygardos teismui per Tauragės apylinkės teismo Tauragės rūmus.