Kauno apylinkės teismo sprendimas

dalyvaujant ieškovės 373-osios daugiabučių namų savininkų bendrijos pirmininkui M. N., atstovei advokatei Ievai Likienei,

viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal 373-osios daugiabučių namų savininkų bendrijos ieškinį atsakovei Kauno miesto savivaldybei, trečiajam asmeniui, nepareiškiančiam savarankiškų reikalavimų J. Š. dėl skolos priteisimo.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

I. Ieškovės reikalavimai, argumentai

II. Atsiliepimo, nesutikimo su ieškiniu argumentai

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

ieškinys tenkintinas visiškai.

III. Teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisniai argumentai ir išvados

3. Bylos medžiaga bei šalių paaiškinimais nustatytina, kad gyvenamosios patalpos, adresu (duomenys neskelbtini) Kaune, nuosavybės teise nuo 2002-11-05 priklauso atsakovei Kauno miesto savivaldybei (e. b. 1 t., b. l. 16–17).

4. Kauno miesto savivaldybės administracijos direktorius 2006-06-21 įsakymu Nr. A- 2359, pakeitė buto esančio (duomenys neskelbtini) Kaune, nuomos sutartį ir įpareigojo savivaldybės įmonę „Santakos butų ūkis“ sudaryti šio buto nuomos sutartis su J. Š. ir trečiuoju asmeniu J. Š.. 2006-07-10 su trečiuoju asmeniu buvo sudaryta Savivaldybės gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, kurios pagrindu gyvenamųjų patalpų, esančių adresu (duomenys neskelbtini) Kaune, vienas kambarys su dalimi bendrojo naudojimo patalpų ir rūsiu buvo išnuomotos neterminuotai trečiajam asmeniui J. Š. (e. b. 2 t., b. l. 35–37, 38, 39). J. Š. 2017-05-12 iškeldintas iš gyvenamųjų patalpų Kauno apylinkės teismo 2015-10-29 sprendimu priimtu už akių civilinėje byloje Nr. 2-23710-584/2015 (e. b. 2 t., b. l. 17, 18–19, 30–31). Sutarties 2.2 punktu trečiasis asmuo įsipareigojo Lietuvos Respublikos Vyriausybės ir Kauno miesto savivaldybės nustatyta tvarka mokėti buto nuomos ir komunalinių paslaugų mokesčius (e. b. 2 t., b. l. 35–36).

5. Daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkai bendrojo naudojimo objektą namą Kaune, (duomenys neskelbtini) bendru sutarimu valdo nuo 2013-07-15 įsteigę 337-ąją daugiabučių namų savininkų bendriją (toliau– DNSB) (e. b. 1 t., b. l. 6–15). Šalių paaiškinimais nustatyta, kad trečiasis asmuo sutarties su bendrojo naudojimo objektų priežiūros administratoriumi (bendrija) nesudarė ir mokesčių už namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros administravimą ir nuolatinę techninę priežiūrą nemokėjo. Byloje esančios ieškovės pretenzijos atsakovei (e. b., 1 t., b. l. 264, 265) patvirtina, kad atsakovė apie susidariusią ir vis augančią skolą žinojo, tačiau nesiėmė jokių veiksmų, kad pati atsiskaitytų su ieškove arba įpareigotų nuomininką J. Š. sumokėti mokesčius. Atsakovė atsakydama į ieškovės pretenziją nurodė, kad paslaugų teikėjai turi teisę kreiptis į teismą dėl skolų išieškojimo, ir kad ruošiama medžiaga dėl sutarties nutraukimo nuomininko iškeldinimo iš buto (e. b. 1 t., b. l. 266).

6. 2006-07-10 Savivaldybės gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis su J. Š. išviešinta (e. b. 2 t., b. l. 22), o sutartis, sudaryta su J. Š. neišviešinta, neįregistruota viešajame registre (e. b. 1 t., b. l. 16–17).

7. Šalių paaiškinimais nustatyta, kad atsakovė mokesčių dydžio ieškovei pateikus į bylą įrodymus neginčija, tačiau nurodo, kad ji yra netinkamas atsakovas byloje, nes atsakovu byloje turi būti trečiasis asmuo J. Š.. Savo atsikirtimus dėl atsakovo netinkamumo grindė tuo, kad atsakovė su trečiuoju asmeniu sudarė nuomos sutartį. Nuomos sutarties 2.2 punkte numatė nuomininko pareigą LR Vyriausybės ir Kauno miesto Savivaldybės nustatyta tvarka mokėti buto nuomos ir komunalinių paslaugų mokesčius.

Kitas atsakovės argumentas yra tas, kad atsakovė vykdo socialinio būsto nuomą nekomerciniais pagrindais, nesiekia ir negauna pelno, vykdo jai įstatymų nustatytą funkciją, socialinio būsto nuoma nėra įprasta ūkinė komercinė veikla, teikianti pelno, o viena iš viešojo administravimo funkcijų, savivaldybė neturi atsakyti už tokio būsto nuomininkų nuomos sutartimi prisiimtus ir teisės aktuose nustatytus įsipareigojimus ir neturi mokėti trečiojo asmens skolas ieškovei.

8. Ieškovės 373-osios DNSB įstatų 1 punkte, nurodyta, jog bendrija yra ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis juridinis asmuo, įgyvendinantis namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu. Įstatų 12 punktas nustato, kad patalpų savininkams - juridiniams asmenims bei valstybei ir savivaldybėms bendrijos veikloje atstovauja jų įgalioti asmenys (e. b. 1 t., b. l. 6).

9. Kasacinis teismas savo formuojamoje praktikoje dėl CK 4.82 straipsnio 3 dalies taikymo laikosi nuoseklios pozicijos, kad ši įstatymo nuostata nedraudžia savininkui, taip pat savivaldybei, kuri tokiais atvejais civiliniuose teisiniuose santykiuose veikia kaip butų ir kitų patalpų savininkė, susitarti su buto ar kitų patalpų nuomininku dėl to, kad jis apmokės šias išlaidas. Savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomotojai turi teisę nuomos sutartyje sulygti, jog šias išlaidas bendrosios nuosavybės administratoriui apmoka nuomininkai, tačiau konkrečiu buto ar kitos patalpos nuomojimo atveju turi būti įrodyta, kad šia teise buvo pasinaudota. Be faktų, kad buto kaip gyvenamosios patalpos nuomos sutartis buvo sudaryta ir nėra pasibaigusi, turi būti įrodyta, kad šia sutartimi yra nustatyta išlaidų, susijusių su namo bendrojo naudojimo objektų (bendrosios dalinės nuosavybės) administravimu ir nuolatine technine priežiūra (eksploatavimu), apmokėjimo tvarka, o pagal ją nuomininkas įsipareigojo apmokėti išlaidas, kurias pagal įstatymą tenka apmokėti savivaldybei kaip butų ir kitų patalpų savininkei, remiantis CK 4.84 straipsnio 4 dalimi ir 4.82 straipsnio 3 dalimi (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016-07-08 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-354-313/2016).

Vien buto išnuomojimo fakto nepakanka, dar turi būti įrodyta buto nuomos sutarties sąlyga, kad nuomininkas įsipareigojo mokėti administratoriui bendrojo naudojimo patalpų administravimo ir bendrosios inžinerinės įrangos nuolatinės priežiūros (eksploatavimo) išlaidas už savivaldybę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013-01-17 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-131/2013).

10. Taigi, sudarytos sutarties 2.2 punkte nurodyta, kad nuomininko pareiga LR Vyriausybės ir Kauno miesto Savivaldybės nustatyta tvarka mokėti buto nuomos ir komunalinių paslaugų mokesčius. Pagal CK 6.580 straipsnio 1 dalį, reglamentuojančią gyvenamosios patalpos nuomos sutarties turinį, sutartyje turi būti nurodytas išnuomojamų patalpų adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalines paslaugas tvarka. Nuomos sutartyje gali būti nurodytos ne tik naudojimosi nuomojamomis patalpomis, bet ir naudojimosi bendrojo naudojimo objektais sąlygos. Šioje sutartyje mokesčių mokėjimas nedetalizuotas, konkrečiai nenurodyta, kam nuomininkas turi mokėti mokesčius, mokesčių mokėjimo periodiškumas ir konkreti data iki kada, į kokią sąskaitą trečiasis asmuo turi pervesti mokesčius. Pažymėtina, jog savivaldybės administracija įgaliojo savo įmonę „Santakos butų ūkis“ sudaryti Savivaldybės nuomos sutartis su trečiuoju asmeniu. Sutartis sudaryta 2006 m., bendrija įsteigta 2013 m. Laikotarpiu nuo 2006 m. iki bendrijos įsteigimo 2013-07-15 atsakovės įmonės „Santakos butų ūkis“, UAB „Kauno komunalinis ir butų ūkis“ (e. b. 1 t., b. l. 19) skirtingais laikotarpiais atliko namo administratoriaus pareigas, todėl galima spręsti, jog visus mokesčius trečiasis asmuo įsipareigojo mokėti atsakovės paskirtiems administratoriams, jos pačios įmonėms, o ne bendrijai, kaip kad teigia atsakovė, kadangi bendrija tiesiog dar nebuvo įsteigta, todėl atsakovė ir negalėjo susitarti su trečiuoju asmeniu, kad mokesčius už bendrojo naudojimo patalpas ir komunalinius mokesčius jis mokės bendrijai. Kitų įrodymų, patvirtinančių atsakovės argumentus dėl susitarimo mokėti mokesčius bendrijai į bylą nepateikta (CPK 178 str.).

11. Sudarytoje sutartyje trečiasis asmuo neįpareigotas ir neįgaliotas sudaryti sutartį su daugiabučio namo savininkų bendrijos pirmininku ar jo įgaliotu atstovu dėl bendrojo naudojimo objektų administravimo ir nuolatinės techninės priežiūros. Būsto nuomininkas (trečiasis asmuo) savo iniciatyva nesudarė su bendrija aptarnavimo sutarties, mokesčių nemokėjo ne tik bendrijai, bet ir pačiai savivaldybei, dėl ko savivaldybė nutraukė sutartį ir iškeldino nuomininką iš socialinio būsto. Bendrija yra ribotos civilinės atsakomybės juridinis asmuo ir nevykdo komercinės veiklos, o įsteigta namo gyventojų laisva valia, kurie kiekvienas nusprendė name turimą bendrąją dalinę nuosavybę išlaikyti mokėdami mokesčius.

12. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės specifika lemia, kad įstatymuose yra nustatytos butų ir kitų patalpų savininkų pareigos, kurių negali pakeisti ar eliminuoti nei šios nuosavybės teisės subjektai, nei daugiabučio namo savininkų bendrija ar kitas bendrosios dalinės nuosavybės objektų valdymo teises įgyvendinantis asmuo. Savininko pareiga proporcingai savo daliai, kuri yra bendroji dalinė nuosavybė, apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti bei padengti kitas išlaidas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės eksploatavimu, kildinama iš įstatymų: CK 4.82 straipsnio 3 dalies, Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 21 straipsnio 1 dalies, 3 dalies 2 punkto. Šių teisės aktų normos yra imperatyviosios ir nenustato jokių išlygų, išskyrus išimtis, įtvirtintas CK 4.83 straipsnio 4 dalyje – išlaidas galima atsisakyti mokėti tik kai dėl jų teisės aktų nustatyta tvarka nėra priimto sprendimo ir kai butų ir kitų patalpų savininkai nėra davę sutikimo dėl šių išlaidų (nesusijusių su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais). Nagrinėjamu atveju atsakovė nepateikė jokių duomenų, kuriais vadovaujantis įmanomas išimčių iš bendrosios taisyklės taikymas. Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 21 straipsnio 1 dalis neįtvirtina galimybės butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų teises ir pareigas keisti šalių susitarimu.

13. CK 1.75 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad įstatymas gali nustatyti privalomą tam tikrų sandorių teisinę registraciją. CK 6.478 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešajame registre. Kasacinio teismo praktikoje laikomasi pozicijos, kad tokios registracijos tikslas – išviešinti sandorio sudarymo faktą tretiesiems asmenims. Nesilaikius įstatymo nustatyto reikalavimo įregistruoti sandorį, šalims sandoris galioja, tačiau šalys, neįregistravusios sandorio, negali panaudoti sandorio fakto prieš trečiuosius asmenis ir įrodinėti savo teisių prieš juos, remdamosi kitais įrodymais (CPK 1.75 str. 2 d.) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-495/2010; 2013 m. kovo 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-157/2013).

Šiuo atveju 2006-07-10 neterminuotam laikui sudaryta Savivaldybės gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis neišviešinta, viešajame registre neįregistruota. Bendrija, neturėdama būsto nuomos sutarties, o atsakovei jos neišviešinus, negali ja remtis, nes ieškovei nežinomas jos turinys, ieškovė nėra sutarties šalimi, o atsakovė negali argumentuoti, kad ji yra netinkamas atsakovas šioje byloje, o tinkamas atsakovas yra trečiasis asmuo J. Š..

14. Atsakovė yra Kauno miesto savivaldybei nuosavybės teise priklausančio buto, savininkė. Atsakovė, nuosavybės teise valdydama butą bendrijoje, nemokėjo priskaitytų bendro naudojimo objektų išlaikymo ir naudojimo mokesčių, rinkliavų ir įmokų, sudarytos sutarties neišviešino, sutarties nepateikė bendrijai, dėl ko bendrijoje susidarė skola.

Atsakovė 1004,94 Eur skolos dydžio neginčijo, skolos dydis pagrįstas ieškovės pateiktais dokumentais: 2006 m. gegužės – 2017 m. spalio mėn. išlaidų paskirstymo suvestinės lentelėmis (ūkio, amortizacijos, administravimo, atliekų išvežimo, inžinerinės sistemos aptarnavimo išlaidos – e. b., 1 t., b. l. 21, 24, 27, 30, 33, 36, 39, 41, 43, 45, 47, 49, 51, 53, 55, 57, 59, 61, 63, 67, 69, 71), išrašytomis sąskaitomis (e. b. 1 t., b. l. 73–75), apyvartos žiniaraščiais (e. b. 1 t., b. l. 197–220), mokėjimo nurodymais (e. b. 1 t., b. l. 221–263).

15. Ieškovė 337-oji DNSB įgyvendina butų ir kitų patalpų savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra turi teisę reikalauti iš savininkų mokesčių už bendrų patalpų ir nuolatinę techninę priežiūrą. Nustačius, kad atsakovė Kauno miesto savivaldybė yra tinkama šalis byloje, ieškovei iš atsakovės priteistina 1004,94 Eur skola nesumokėtų komunalinių mokesčių už bendrojo naudojimo patalpas ir techninę priežiūrą laikotarpiu nuo 2006 m. birželio 1 d. iki 2017 m. spalio 31 d.

16. Teismui tenkinus reikalavimą dėl skolos priteisimo, tenkintinas ir reikalavimas priteisti ieškovei iš atsakovės penkių proc. dydžio metines palūkanas, skaičiuojant už priteistą 1004,94 Eur sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2019-07-01) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo (CK 6.37 str., 6.210 str.).

Dėl bylinėjimosi išlaidų.

Teismui ieškinį patenkinus pilnai, ieškovei iš atsakovės priteistinos bylinėjimosi išlaidos. Ieškovė teismui pateikė išlaidas pagrindžiančius dokumentus – mokėjimo nurodymą, kad sumokėtas 23 Eur žyminis mokestis (e. b. 1 t., b. l. 267), kuris priteistinas ieškovei iš atsakovės. Valstybei iš atsakovės priteistina 5,31 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų siuntimu (CPK 88, 93, 98 straipsniai).

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

ieškinį patenkinti visiškai.

Priteisti ieškovei 337-ąjai daugiabučių namų savininkų bendrijai, į. k. 300054339, iš atsakovės Kauno miesto savivaldybės, į. k. 188764867, 1004,94 Eur (vieno tūkstančio keturių eurų ir 45 ct) skolą už laikotarpį nuo 2006 m. birželio 1 d. iki 2017 m. spalio 31 d., 5 (penkių) proc. dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme ? 2019-07-01 ? iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, ir 23 Eur (dvidešimt tris eurus) bylinėjimosi išlaidų.

Priteisti valstybei iš atsakovės Kauno miesto savivaldybės, į. k. 188764867, 5,31 Eur (penkis eurus 31 ct) pašto išlaidų (Valstybinei mokesčių inspekcijai prie Lietuvos Respublikos Finansų ministerijos, įmonės kodas 188659752, įmokos kodas 5660).

Sprendimas per 30 dienų gali būti skundžiamas Kauno apygardos teismui per Kauno apylinkės teismo Kauno rūmus.