Regionų apygardos administracinio teismo sprendimas

Nesutinka su skundžiamu Sprendimu ir atsakovės 2013-09-05 išvada Nr. T-23(13) I „Dėl UAB „Baltijos turto vertinimo agentūros“ parengtos vertinimo ataskaitos Nr. 051:2012(V) atitikties Įstatymo 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams“ (toliau – Išvada). Pasak pareiškėjo, iš Įstatymo 22 str. 4 d. 2 punkto turinio matyti, jog Ataskaitoje, be kitų reikalavimų, būtina nurodyti vertinamo turto arba verslo pavadinimą. „Turto“ sąvoka yra pateikta Įstatymo 2 str. 9 punkte, kur „turtu“ įstatymo leidėjas pavadino materialias, nematerialias ir finansines vertybes, kurios gali būti rinkos sandorių vertė. Teigia, kad apie tai, jog buvo nustatyta vertinto turto rinkos vertė, galima spręsti iš jo pasirinkto vertinimo metodo (lyginamasis), kuriuo nustatoma ne kas nors kita (ne kaina), o turto rinkos vertė (Metodikos 56 p.) ir ši aplinkybė (atlikto turto vertinimo paskirtis) yra visiškai aiški ne tik atsakovei, tačiau ir bet kuriam Ataskaitos naudotojui (skaitytojui). Iš Ataskaitoje nurodyto vertinto turto apibūdinimo akivaizdu, jog joje buvo įvertintos su nuomos teisiniais santykiais sietinos turtinės teisės į nekilnojamąjį turtą, susijusios su vertinimo užsakovo UAB „Valbis“ nuomotomis 2 971,04 kv. m ploto prekybos patalpomis, kuriose įsikūręs prekybos salonas (duomenys neskelbtini) nuosavybės teise priklausančiomis UAB „Kauno audinių projektas“. G. L. šį vertintą turtą apibūdino kaip „nuomos kainą“, „nuomos kainą (mokestį)“, „nuomos mokestį“, „nuomos mokesčio dydį“ ir tai reiškia, kad Ataskaitoje buvo vertinamas ne koks nors kitas turtas, o būtent patalpų nuomos mokesčio dydis. Anot pareiškėjo, prie minėtų sąvokų nereikia nurodyti žodžio „vertė“, nes tai jau yra kita (savarankiška) kategorija, nurodanti ne vertinto turto pavadinimą, o atlikto vertinimo paskirtį (kokia vertė buvo nustatinėjama). Be to, pati atsakovė skundžiamame Sprendime ir Išvadoje šias kategorijas supainiojo ir „turto“ sąvokos apibūdinimui nepagrįstai priskyrė daugiau reikšmių, nei numatyta Įstatymo 2 d. 9 punkte, ir, atitinkamai, padarė neteisingas išvadas dėl vertintojui inkriminuoto pažeidimo. Šiuo atveju buvo vertinamas objektas – „nuomos mokestis“, kurio sąvoka tiesiogiai nėra apibrėžta Įstatyme, Metodikoje ar Tarptautiniuose vertinimo standartuose (TVS), kadangi tai yra objektas (turtinė teisė), kurios detalesnis apibūdinimas šiuose teisės aktuose ir nėra būtinas.

Pabrėžė, kad „nuomos mokesčio“ sąvokos analogų ar sinonimų nurodymas yra plačiai taikomas ir teisinėje kalboje (teismų praktikoje – Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) 2013-06-28 nutartis civ. byloje Nr. 3K-3-397/2013, 2013-07-02 nutartis civ. byloje Nr. 3K-3-364/2013, 2013-05-17 nutartis civ. byloje Nr. 3K-3-290/2013), ir buitinėje kalboje, todėl skirtingų sąvokų, apibūdinančių tą pačią kategoriją „nuomos mokestis“, vartojimas Ataskaitoje negali būti suprantamas ir aiškinamas, kaip Ataskaitos naudotoją (skaitytoją) klaidinantis, o ir – neleistinas bei nepriimtinas elgesys. Pareiškėjo teigimu, jis nepadarė pažeidimo, numatyto Įstatymo 22 str. 4 d. 2 punkte, nes vertinamo objekto pavadinimą nurodė teisingai, o teisės aktai nedraudžia Ataskaitoje vartoti tam tikrų sąvokų sinonimus.

Dėl pataisų pagrįstumo nurodo, kad Ataskaitos 7 dalyje (17-21 puslapiai) pateikė skaičiavimus, kurių pagrindu buvo padaryta išvada dėl turto nuomos mokesčio. Taip pat pateikė detalias pasirinktų lyginamųjų objektų charakteristikas, kurios nulėmė ir taikytų pataisos koeficientų reikšmes bei dydžius. Jo taikytas pataisų skaičiavimo būdas pakankamai aiškiai yra aprašytas Ataskaitos 20 puslapyje. Derindamas šiuos metodus – ekspertinį metodą, porinį palyginimą, tikimybinę analizę, daugiakriterijinę regresinę analizę – pareiškėjas nustatė pataisos koeficientų dydžius, todėl nepažeidė Įstatymo ir Metodikos reikalavimų. Pareiškėjo manymu, ekspertiniu būdu nustatyti tam tikri dydžiai gali būti naudojami vertintojo taikomose formulėse bei jų pagrindu pateiktose skaičiavimo sekose ir tai neprieštarauja Metodikos 58.2 punktui. Pažymi, jog tam tikrų pataisos koeficientų dydžiai, reikšmės galėjo būti nustatomi būtent ekspertiniu būdu, t. y. tam tikslui naudojant vertintojo sukauptą patirtį, šios srities žinias ir mokslo doktriną, jei konkrečiu vertinimo atveju nebuvo galima parinkti jokių kitų metodų, kurie leistų šias reikšmes nustatyti bei jas apskaičiuoti. Skundžiamo Sprendimo ir Išvados argumentai yra nepagrįsti dar ir dėl to, kad Ataskaitos atitikimą Įstatymo reikalavimams šiuo atveju sprendė specialistai, neturintys reikiamos kvalifikacijos turto vertinimo srityje.

Atkreipė dėmesį, jog sprendžiant dėl vertintojo drausminės atsakomybės, būtina atsižvelgti į teismų formuojamą praktiką ir mini panašaus pobūdžio bylas (Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo (LVAT) 2010-09-27 sprendimas adm. byloje Nr. A-438-706/2010, 2013-09-03 sprendimas adm. byloje Nr. A-438-803/2013). Nors atsakovė pareiškėjo atžvilgiu jo atsakomybę susiejo su neveikimu (nepagrindė taikytų pataisos dydžių), prieštaraujančiu Sprendime ir Išvadoje nurodytų teisės normų reikalavimams, tačiau nesant konkretaus ir aiškaus reglamentavimo, kaip ir kokiu būdu vertintojas privalo nustatyti bei pagrįsti taikytų pataisos koeficientų dydžius, reikšmes, kada ir kokiais atvejais taikyti ekspertinį metodą ir kokiu būdu, apimtimi grįsti šiuo metodu nustatytas reikšmes, tai šiuo atveju pareiškėjo pasirinktas objektyvus elgesio modelis – tam tikrų reikšmių nustatymas ekspertiniu būdu ir / ar nepakankamas nurodytų pataisos koeficientų pagrindimas negali būti vertinamas, kaip prieštaraujantis imperatyvioms teisės aktų nuostatoms, įpareigojančioms veikti atitinkamu būdu.

Dėl konstatuotų Įstatymo 22 str. 4 d. 13 punkto ir Metodikos 62.3 punkto pažeidimų paaiškino, kad teiginys, jog nei Tarnyba, nei Garbės teismas nepateikė argumentų, kodėl konkrečios pataisos yra neteisingos, nereikšmingas, nes pats pareiškėjas turi pareigą pagrįsti konkrečias reikšmes, kaip tai numato Įstatymo 22 str. 2 d. 13 punktas ir Metodikos 62.3 punktas.

Pabrėžė, jog ekspertinis vertinimo metodas nepaneigia pareigos pagrįsti konkrečias pataisų reikšmes, kurių pagrindu apskaičiuota vertė, t. y. nepanaikina Įstatymo 22 str. 4 d. 13 punkto reikalavimo pagrįsti vertės nustatymą, pateikiant vertės skaičiavimus, ir Metodikos 62.3 punkto reikalavimo pagrįsti taikytas pataisas. Nesant galimybės patikrinti, ar pataisos duotos teisingai, nėra galimybės patikrinti, ar teisingai apskaičiuota vertė, o vertės nustatymas tokiu būdu, kai jos neįmanoma patikrinti, laikytinas nepagrįstu. Tuo taįpu iš Ataskaitos negalima suprasti, kaip pareiškėjas apskaičiavo Ataskaitos 20 puslapyje nurodytas pataisas. Šios pataisos daro tiesioginę įtaką vertės pagrindimui, kadangi pakeitus bent vieną iš pataisų, apskaičiuota vertė būtų kitokia. Todėl šių konkrečių pataisų reikšmių pagrindimas yra būtina sąlyga nustatytos vertės pagrindimui Įstatymo 22 str. 4 d. 13 punkto prasme. Atsakovės teigimu, aplinkybę, jog Ataskaitoje nėra pateikiamas konkrečių pataisų reikšmių pagrindimas, Garbės teismo posėdžio metu pripažino ir pats pareiškėjas, į kurią atsižvelgiant, buvo skirta švelniausia drausminė nuobauda.

Nesutinka su pareiškėjo argumentu, jog Tarnybos darbuotojams ir Garbės teismo nariams privalu turėti vertintojo eksperto kvalifikaciją vertinimo ataskaitų atitikčiai Įstatymo reikalavimams vertinti. Galiojantys teisės aktai tokių kvalifikacijos reikalavimų Tarnybos darbuotojams nenumato, o Garbės teismo nariai atitinka visus Įstatymo 28 straipsnyje nustatytus kvalifikacijos reikalavimus.

Pareiškėjas, bylą nagrinėjant teisme, skundą ir jo argumentus palaikė, papildomai paaiškino, jog painiava dėl sąvokų „rinkos vertė“ ir „rinkos kaina“ atsirado dėl pačios Tarnybos kaltės, nes ji neteisingai išvertė 2011 m. Tarptautinius vertinimo standartus – turėjo būti išversta „rinkos vertė“. Kaip turi būti skaičiuojamos pataisos, nėra tiksliai reglamentuojama Metodikoje, prašė Tarnybos išaiškinti, bet ji iš esmės nieko neatsakė.

Tarnybos atstovai skundą prašė atmesti atsiliepimo argumentais, papildomai paaiškino, jog vertę esmingai įtakoja pataisos, bet Ataskaitoje jokio pataisų pagrindimo, išskyrus skaičius „+30“, „-10“ ir t.t., nėra. Dėl pataisų nustatymo ekspertiniu būdu – šiuo atveju tai buvo daroma „pasižiūrėjus į lubas“, tuo tarpu irgi turėtų būti pagrindimas – atliekama turto radimosi vietos analizė, gretimų pastatų rinkos vertės analizė ir t. t. Dėl sąvokų vartojimo argumentavo, kad šiuo atveju turėjo būti vartojama bent jau kuri nors viena sąvoka, tiksliau - „rinkos vertės“ sąvoka, kuri nėra tapati sąvokai „rinkos kaina“, bet pareiškėjas vartojo bent septynias. TVS ir EVS nėra teisės aktai, vertinama pagal nacionalinius teisės aktus, TVS ir EVS galima remtis, kai nacionaliniai teisės aktai teisės santykio nereglamentuoja.

Skundas netenkinamas.

Rašytiniai bylos įrodymai patvirtina, kad UAB „Baltijos turto vertinimo agentūros“ vardu turto vertintojas G. L. 2012-11-19 parengė Nekilnojamojo turto ataskaitą, kurios objektas – prekybos patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), nuomos mokesčio nustatymas, o nekilnojamojo turto savininkas – UAB „Kauno audinių projektas“ (1 t., b. l. 86–105, 106–180).

Ataskaitos santraukoje (1 t., b. l. 87) pirmojoje pastraipoje nurodyta, jog „<...> turto nuomos mokesčio vertė nustatyta 2012-11-09“; vertinamas turtas : prekybos patalpų nuomos kainos nustatymas; vertinimo atvejis – turto nuomos kainos rinkos vertės nustatymas <...>; toliau santraukoje tvirtinama, kad nuomos (kainos) (mokesčio) vertė nustatyta lyginamuoju metodu <...>. Ataskaitos dalyje „Nekilnojamojo turto nuomos mokesčio skaičiavimas“ (1 t., b. l. 104) yra nurodytos tokios pataisos: lyginamojo objekto Nr. 1 bendro ploto -10 proc.; aukšto pataisa +20 proc.; galimybės naudotis privažiavimo keliais, automobilių stovėjimo aikštele, rampa, bendro naudojimo patalpomis pataisa +20 proc.; lyginamojo objekto pataisa +30 proc., statybos metų / būklės pataisa +10 proc.; aukšto pataisa -5 proc.; lyginamojo objekto Nr. 3 vietos pataisa +40 proc.; bendro ploto pataisa -5 proc.; statybos metų / būklės pataisa +10 proc.; vidaus apdailos / būklės pataisa +10 proc.; aukšto pataisa -10 proc.; lyginamojo objekto Nr. 4 vietos pataisa +40 proc.; bendro ploto pataisa -10 proc.; statybos metų / būklės pataisa +5 proc.; aukšto pataisa -10 proc.

Tarnyba 2013-06-06 gavo UAB „Kauno audinių projektai“ prašymą įvertinti šios Ataskaitos atitikimą Įstatymo 22 straipsnio nustatytiems reikalavimams, nes mano, kad Ataskaita yra netiksli, t. y. joje nėra tiksliai nurodytas vertinimo objektas ir vertinimo atvejis, o Ataskaitoje vartojamos sąvokos - „nuomos mokesčio vertė“, „nuomos kaina“, „nuomos kainos rinkos vertė“, „nuomos kainos (mokesčio) vertė“, „nuomos mokestis“, „nuomos mokesčio dydis, „nuomos pajamų vertė“, „nuomos mokesčio dydis“ turi skirtingą reikšmę. Be to, mano, kad Ataskaitoje yra melagingai pateikta informacija apie savininko sutikimą, kuris nebuvo išduotas, ir tokiu būdu (neinformavus savininko apie atliekamą vertinimą) buvo eliminuota savininko teisė pateikti išsamią informaciją. Taip pat teigia, kad pareiškėjas pasirinko objektus tik tam, kad jo nustatyta nuomos mokesčio / nuomos kainos (mokesčio) rinkos vertė atitiktų užsakovo pageidaujamą kainą (1 t., b. l. 181–184).

Tarnyba 2013-07-11 raštu Nr. T(1.13)A2-1241(13), 2013-07-11 raštu Nr. T(1.13)A2-1242(13) kreipėsi į G. L. ir į UAB „Baltijos turto vertinimo agentūra“ dėl informacijos ir paaiškinimų, susijusių su Ataskaitos rengimu, pateikimo, t. y. prašė paaiškinti dėl vertinimo objekto, lyginamųjų objektų atrankos ir apžiūros, pataisų ir Vokietijos turto vertinimo metodikos taikymo bei dėl turto savininko informacijos apie apžiūrą ir draudimo poliso galiojimo (1 t., b. l. 190–192, 193–195).

Tarnyba 2013-07-19 gavo G. L. paaiškinimus (2 t., b. l. 1–6).

Įvertinusi paaiškinimus, Tarnyba parengė Išvadą, kurioje konstatavo, jog pareiškėjas, rengdamas Ataskaitą, pažeidė Įstatymo 22 str. 4 d. 2 punktą, t. y. pareigą nurodyti vertinamo turto pavadinimą – aiškiai identifikuoti vertinimo objektą ir EVS 5.„Vertinimo ataskaita“ 4.1.5 paragrafe numatytą pareigą neklaidinti Ataskaitos skaitytojų. Esminė aplinkybė, susijusi su sąvokų gausa vertinam objektui apibrėžti, yra tai, kad pareiškėjas „kainos“ ir „vertės“ sąvokas laiko sinonimais. Išvadoje, taipogi, pabrėžė, kad vertintojas vertinimo proceso metu nustato vertę, o ne kainą, nes nagrinėjamu atveju turto kainą gali nustatyti nuomotojas arba nuomininkas paprašęs, pasiūlęs ar sumokėjęs tam tikrą kainą. Taigi, nuomotojui ir nuomininkui sutarus, jog patalpos bus išnuomotos už 1 Lt, ši suma būtų laikoma patalpų nuomos kaina ir neturėtų nieko bendro su rinkos verte, kurią apskaičiuoja vertintojas. Todėl visi Ataskaitoje naudojami vertinamo objekto apibrėžimai, susiję su kaina, yra netinkami. Be to, pareiškėjas pažeidė Metodikos 55 punktą, kadangi taikė tik vieną vertinimo metodą, nors nagrinėjamu atveju buvo galimybė taikyti du vertinimo metodus, kaip to reikalauja minėtas Metodikos punktas. Taip pat pareiškėjas pažeidė Įstatymo 22 str. 4 d. 13 punktą ir Metodikos 62.3 punktą, nes Ataskaitoje pateikiamas tik analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos pavadinimas ir galutinė reikšmė net minimaliai nepagrindžiant, kodėl daroma konkreti pataisa. Nesant galimybės patikrinti, ar pataisos apskaičiuotos teisingai, nėra galimybės patikrinti ir nustatytą galutinę vertę (2 t., b. l. 7–11).

Garbės teismas 2013-08-14 gavo Tarnybos Išvadą ir 2013-08-05 teikimą Nr. GT-65(13) T iškelti turto vertintojui G. L. drausmės bylą (2 t., b. l. 12).

Garbės teismo 2013-08-20 parengiamajame posėdyje, kuriame buvo svarstyta dėl drausmės bylos iškėlimo G. L., nuspręsta, kad yra pagrindas G. L. iškelti drausmės bylą (2 t., b. l. 13–14) ir tą pačią dieną pareiškėjas buvo informuotas, kad jo drausmės byla bus nagrinėjama 2013-08-29 9.30 val. (2 t., b. l. 15).

Garbės teismas, įvertinęs 2013-08-29 posėdžio metu G. L. pateiktus žodinius ir rašytinius paaiškinimus bei, vadovaudamasis Įstatymo 29 str. 4 d. 1 punktu, nusprendė skirti turto vertintojui G. L. drausminę nuobaudą – pastabą (2 t., b. l. 17–20). Sprendime Garbės teismas padarė išvadą, jog pareiškėjas pažeidė Įstatymo 22 str. 4 d. 2 punktą, t. y. pareigą nurodyti vertinamo turto pavadinimą – aiškiai identifikuoti vertinimo objektą, nes nagrinėjamu atveju svarbu ne tik tai, kad sąvokų akivaizdžiai per daug, jų turinys nėra aiškus, jos neatitinka EVS ar TVS, bet ir tai, kad pareiškėjas „kainos“ ir „vertės“ sąvokas laiko sinonimais. Įstatymo 2 str. 20, 1, 21, 11 ir 12 punktai aiškiai numato, kad vertintojas vertinimo proceso metu nustato vertę, o ne kainą. Todėl visi Ataskaitoje vartojami vertinamo objekto apibrėžimai, susiję su kaina, yra netinkami. Taip pat konstatuota, jog pareiškėjas pažeidė Įstatymo 22 str. 4 d. 13 punktą ir Metodikos 62.3 punktą, nes Ataskaitoje pateikiamas tik analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos pavadinimas ir galutinė reikšmė, net minimaliai nepagrindžiant, kodėl daroma konkreti pataisa. Nesant galimybės patikrinti, ar konkrečios pataisos apskaičiuotos teisingai, nėra galimybės patikrinti ir nustatytos galutinės vertės. Vertės nustatymas tokiu būdu, kai jos negalima patikrinti, laikytinas nepagrįstu ir pažeidžiančiu Įstatymo 22 str. 4 d. 13 punkto nurodytą pareigą pagrįsti nustatytą turto vertę (2 t., b. l. 24–29).

Teisės aktų, reglamentuojančių ginčo teisinius santykius, analizė bei išvados.

Įstatymo 29 str. 1 dalyje numatyta, kad už šio įstatymo, Tarptautinių vertinimo standartų, Europos vertinimo standartų, Metodikos, Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso pažeidimus Garbės teismas turto arba verslo vertintojui skiria vieną iš šio straipsnio 4 dalyje nurodytų drausminių nuobaudų. Įstatymo 29 str. 4 d. 4 dalies 1 punkte numatyta, kad už pažeidimus, nurodytus šio straipsnio 1 dalyje, turto arba verslo vertintojui gali būti skiriama pastaba.

Nuobauda pareiškėjui paskirta už Įstatymo (2011-06-22 įstatymo Nr. XI-1497 redakcija) 22 str. 4 d. 2 punkto, kuris numato, kad turto arba verslo vertinimo ataskaitoje turi būti nurodyta vertinamo turto arba verslo pavadinimas, buvimo vieta, bei Įstatymo 22 str. 4 d. 13 punkto, kuris numato, kad turto arba verslo vertinimo ataskaitoje turi būti nurodyta turto arba verslo vertės nustatymo pagrindimas, pateikiant turto arba verslo vertės skaičiavimus, reikalavimų nepaisymą.

Nuobauda taip pat paskirta už Metodikos (2013-05-31 įsakymo Nr. 1K-194 redakcija) 62.3 punkto reikalavimų nesilaikymą. Metodikos 62.3 punktas numato, kad turto vertintojas turto vertinimo ataskaitoje nurodo: 62.3. padarytų šios Metodikos 58.2 punkte nurodytų pataisų būtinumo pagrindimo aplinkybes. Metodikos 58.2 punktas numato, kad taikant lyginamąjį metodą, įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu.

Pareiškėjui drausminė nuobauda iš esmės paskirta už dvejopo pobūdžio pažeidimus, pirma, už tai, kad pareiškėjas Ataskaitoje tiksliai nenurodė vertinamo turto arba verslo pavadinimo, tiksliau – vertinamą turtą (verslą) vadino net keliais pavadinimais, kurie nėra sinonimai, gi pareiškėjas mano, kad tuos skirtingus pavadinimus naudojo sinonimiškai. Antra, už tai, kad pareiškėjas, vertindamas minimą turtą (verslą), Ataskaitoje nenurodė pakankamo jo vertės nustatymo pagrindimo.

Įstatymo 2 straipsnyje duotos tokios šiam ginčui aktualių sąvokų definicijos: 11 punkte turto arba verslo vertė (toliau – vertė) apibūdinta kaip turto arba verslo naudingumo tam tikru metu matas, nustatytas pagal atitinkamą turto arba verslo vertinimo metodą, kurio taikymo procedūros ir tvarka nustatytos Turto ir verslo vertinimo metodikoje; pagal 20 punktą turto kaina yra pinigų suma, kuri yra paprašyta, pasiūlyta arba sumokėta už turtą, o turto naudojimo vertė yra apskaičiuota pinigų suma, rodanti turto ekonominį naudingumą tam tikram naudotojui (21 p.).

Pagal Įstatymo 2 str. 12 dalį turto arba verslo vertinimas yra turto ir (arba) verslo vertės nustatymas pagal atitinkamą turto arba verslo vertinimo metodą, kurio taikymo procedūros ir tvarka nustatytos Turto ir verslo vertinimo metodikoje. Tai reiškia, kad vertinimo objektu (dalyku) turto ir (arba) verslo kaina būti apskritai negali, be to, šios sąvokos pagal Įstatymo 2 straipsnyje duotas definicijas aiškiai nėra sinonimai. Šiuo atveju, kolegijos nuomone, pareiškėjas Ataskaitą iš viso nepagrįstai įvardijo kaip Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitą, nes iš esmės buvo vertinamas ne nekilnojamasis turtas, o verslas – nekilnojamojo turto (prekybos patalpų) nuoma ir nustatoma nekilnojamojo turto (prekybos patalpų) nuomos vertė.

Šiame teismo sprendime išanalizuotas Ataskaitos turinys leidžia kolegijai sutikti su atsakovės nuomone, kad pareiškėjas Ataskaitoje išties tiksliai nenurodė vertinamo turto arba verslo pavadinimo, painioja sąvokas, kas daro Ataskaitą dviprasmiška, klaidinančia jos skaitytoją, ypač asmenį, neturintį žinių apie turtą ar vertinimo veiklą. Ataskaita, vertinant ją formaliai, neatitinka Įstatymo (2011-06-22 įstatymo Nr. XI-1497 redakcija) 22 str. 4 d. 2 punkto, EVS 5 paragrafo „Vertinimo ataskaita“ 4.1.5 punkto reikalavimų.

Įstatymo 22 str. 4 d. 13 punktas numato, kad turto arba verslo vertinimo ataskaitoje turi būti nurodytas turto arba verslo vertės nustatymo pagrindimas, pateikiant turto arba verslo vertės skaičiavimus. Šiame teismo sprendime jau minėta, kad pareiškėjas Ataskaitos dalyje „Nekilnojamojo turto nuomos mokesčio skaičiavimas“ tik nurodė pataisas, jų dydžių nepagrindžiant jokiais skaičiavimais, palyginimais, paaiškinimais, kodėl būtent tokios reikšmės („+“ arba „-„) ir būtent tokio dydžio (procentais) pasirinktos pataisos. Tuo tarpu, nesant galimybės patikrinti, ar pataisos teisingos, nėra galimybės patikrinti, ar teisingai apskaičiuota vertė, gi vertės nustatymas tokiu būdu, kai jos neįmanoma patikrinti, laikytinas nepagrįstu.

Pareiškėjas Garbės teisme pripažino, kad Ataskaitoje pataisos nėra pagrįstos ir kad pataisų skaičiavimų nėra; pareiškėjas Garbės teismui pateikė pataisų pagrindimą ir pataisų skaičiavimus, tuo pripažindamas bei pademonstruodamas, kaip ištikrųjų turėjo būti sudaryta Ataskaita.