Vilniaus regiono apylinkės teismo sprendimas

Šalies argumentai

2. Ieškinyje ieškovas nurodė, kad jis yra ūkininkas, pagrindinė jo veikla ir pajamos susiję su žemės ūkio veikla (augalininkyste). Ieškovas (subnuomininkas) ir atsakovė (subnuomotojas) 2018 m. gegužės 17 d. sudarė žemės subnuomos sutartį dėl 29,000 ha ploto žemės ūkio paskirties žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), kurio registro Nr. 71/14289, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuomos. Pagal sutarties 1.1 punktą atsakovė patvirtino, jog turi teisę subnuomoti žemės sklypą ir nurodė šios teisės pagrindą - 2016 m. birželio 19 d. sutartį, kuri įregistruota registre. Atsakovė nurodė perduodanti žemės sklypą naudotis ieškovui ūkininkui S. K. žemės ūkio veiklai už 5 380 Eur dydžio subnuomos mokestį per metus (sutarties 3.1 punktas). Pagal sutarties 2.1 p. nustatytas subnuomos terminas – nuo 2018 m. rugsėjo 20 d. iki 2020 m. rugsėjo 20 d. 2020 m. rugsėjo 19 d. šalys sudarė 2018 m. gegužės 17 d. privačios žemės subnuomos sutarties pakeitimą, kuriuo susitarė pakeisti subnuomos sutarties 2.1 punktą ir pratęsė subnuomos terminą iki 2021 m. rugsėjo 20 d. Likusios sutarties sąlygos nebuvo keičiamos. Tuo pačiu 2020 m. rugsėjo 19 d. sutarties pakeitimu ieškovas įsipareigojo iki 2021 m. kovo 3 d. pervesti 5 380 Eur sumą į subnuomotojo (atsakovės) sąskaitą. Ieškovas šalių sutartu terminu, t. y. 2021 m. kovo 25 d., šią sutartinę prievolę įvykdė ir į atsakovės sąskaitą pervedė sutartą 5 380 Eur sumą. Tuo metu ieškovui dar nebuvo žinoma ir negalėjo būti žinoma, kad atsakovė nebeturi teisės naudoti ginčo žemės sklypo ir nebeturi teisės jo subnuomoti ieškovui. Atsakovė savo pareigų pagal sutarties pakeitimą nevykdė ir nesudarė sąlygų ieškovui naudotis subnuomojamu žemės sklypu sutartyje ir jos pakeitime nustatytomis sąlygomis sutartyje numatytam tikslui (žemės ūkio veiklai), ir, ieškovo nuomone, tyčia bei sąmoningai apgavo ieškovą, nurodydama žinomai neteisingus duomenis apie savo (atsakovės) teises į ginčo žemės sklypą. Vėliau paaiškėjo, kad atsakovė neturėjo teisės vienašališkai subnuomoti išsinuomoto žemės sklypo. Atsakovė nepateikė duomenų ar dokumentų, patvirtinančių jos teisę išsinuomotą žemės sklypą subnuomoti ieškovui. Ieškovas, sąžiningai naudodamasis sutartyje ir jos pakeitime numatytomis teisėmis, vadovaudamasis neteisinga atsakovės suteikta informacija apie subnuomos teisę ir neturėdamas duomenų apie tai, kad ši informacija yra neteisinga, 2021 m. pavasarį subnuomojamą žemės sklypą apsėjo. Kaip vėliau ieškovui tapo žinoma, tuo metu atsakovės ir žemės savininkės S. G. nuomos sutartis jau buvo pasibaigusi. Atsakovė UAB „Agrodomus“ 2020 m. rugsėjo 19 d. neturėjo teisės subnuomoti žemės sklypo laikotarpiui iki 2021 m. rugsėjo 20 d., nes žinojo, jog pagrindinė nuomos sutartis, atsakovės sudaryta su žemės savininke S. G., baigiasi 2020 m. rugsėjo 20 d., t. y. sekančią dieną po to, kai atsakovė su ieškovu sudarė subnuomos sutarties papildymą. Ši aplinkybė patvirtina, kad atsakovei UAB „Agrodomus“ buvo iš anksto žinoma, jog ji negalės vykdyti savo pareigų pagal subnuomos sutartį. Ieškovas kreipėsi į VĮ „Registrų centras“ dėl dokumentų išreikalavimo ir sužinojo, kad atsakovės UAB „Agrodomus“ ir žemės sklypo savininkės (nuomotojos) S. G. sudarytoje 2016 m. rugsėjo 19 d. Privačios žemės nuomos sutartyje atsakovei nebuvo numatyta teisė be nuomotojos (savininkės) sutikimo ir rašytinio informavimo subnuomoti žemę: nuomos sutarties 8.5 punktas draudė skolininkui bet kaip apriboti nuosavybės teises į žemės sklypą; 4.2.4 punktas įpareigojo nuomininką be nuomotojo rašytinio sutikimo nesuvaržyti nuomos teisės pagal sutartį, taigi darytina išvada, kad atsakovei apskritai nebuvo leista nuomos sutartimi žemę subnuomoti be savininkės (nuomotojo) sutikimo ir/ar informavimo. Neturėdamas aukščiau nurodytos informacijos ir gaudamas ją tik iš atsakovės, ieškovas ginčo žemės sklypą dirbo, gerino, apsėjo, t. y. patyrė nuostolių. 2020 m. rugsėjo 5 d. žemės sklypo savininkė S. G. mirė. Tai reiškia, kad 2020 m. rugsėjo 19 d., t. y. šalims sudarant subnuomos sutarties pakeitimą ir pratęsiant subnuomos terminą iki 2021 m. rugsėjo 20 d. žemės savininkė nebegalėjo išreikšti savo valios dėl subnuomos, o atsakovė negalėjo gauti jos žodinio sutikimo subnuomoti žemės sklypą. 2021 m. gegužės 4 d. paveldėjimo teisės pagal įstatymą liudijimas patvirtina, jog teises ir pareigas, kylančias iš 2016 m. rugsėjo 19 d. privačios žemės nuomos sutarties ir 2018 m. kovo 19 d. privačios žemės nuomos sutarties pakeitimo paveldėjo žemės savininkės vaikai V. G. ir A. D.. 2021 m. balandžio 25 d. ieškovas gavo mirusios žemės savininkės S. G. įpėdinių A. D. ir V. G. raštą (įspėjimą) nevykdyti jokios veiklos nuomojamame S. G. priklausiusiame žemės sklype ir padėką už veiklos sklype nutraukimą, patrauktą žemės ūkio techniką. Reaguodamas į raštą, ieškovas, turėdamas duomenis tik iš atsakovės, S. G. įpėdiniams nurodė, kad žemės subnuomotojas jį informavo apie tai, jog žemės subnuomos sutartis nebuvo nutraukta, yra pratęsta ir nėra pasibaigusi; ieškovas žemės sklypo paveldėtojus informavo, kad siekia taikiai išspręsti kilusį ginčą, t. y. sieks, kad sklypas potencialiam pirkėjui būtų perduotas po derliaus nuėmimo. Vėliau ieškovui tapo žinoma, kad ginčo žemės sklypas 2021 m. gegužės 17 d. buvo parduotas. Sutarties 6.6 punkte yra patvirtinimas, kad žemės sklypas yra užsėtas trečiojo asmens (ar asmenų), kuris (kurie) galimai turės su tuo susijusių reikalavimų ar pretenzijų. Naujas žemės savininkas ieškovui pareiškė, kad neperėmė jokių neįvykdytų prievolių iš pardavėjų – S. G. įpėdinių ir nors pripažino, kad žemės sklypas yra apsėtas, pareikalavo už šį žemės sklypą savo nuožiūra nustatyto dydžio nuomos mokesčio. Žemės savininkas atmetė kaip nepagrįstus ir visiškai nesusijusius su nauju žemės savininku ieškovo argumentus apie tai, kad jis šią žemę jau subnuomoja ir yra sumokėjęs subnuomos mokestį atsakovei. Naujo žemės savininko teiginius patvirtina duomenys viešajame registre, jis yra teisėtas žemės sklypo savininkas ir valdytojas, jo nesaisto jokie sutartiniai ryšiai su atsakove, todėl savavališkais ir neteisėtais būtų laikomi bet kokie ieškovo veiksmai, kuriais būtų siekiama toliau naudotis žeme, pasėliais, siekiama nuimti derlių. Ieškovas bandė bendradarbiauti su atsakove, bandė iškilusį ginčą spręsti taikiai, tačiau atsakovė skolos fakto nepripažįsta, bendradarbiauti atsisako, į 2021 m. gegužės 28 d. pretenzija „Dėl informacijos suteikimo ir be teisėto pagrindo gautų lėšų grąžinimo“ nereagavo ir kreditoriaus sumokėtų 5 380 Eur iki šiol negrąžino. Ieškovo nuomone, atsakovė, žinodama apie tai, kad nuo 2020 m. rugsėjo 20 d. neturi teisės naudotis ginčo žemės sklypu, nesudariusi nuomos sutarties pratęsimo su žemės savininke (kuri 2020 m. rugsėjo 20 d. jau buvo mirusi) ir/arba jos įpėdiniais, siekdama asmeninės naudos, be savininko žinios, leidimo ir sutikimo, neteisėtai sudarė su ieškovu subnuomos sutartį, galiojančią iki 2021 m. rugsėjo 20 d. dėl turto, kurio nei naudoti, nei subnuomoti atsakovė neturėjo teisės. Būtent dėl atsakovės kaltės ir neteisėtų veiksmų ieškovas, veikdamas sąžiningai, vykdydamas subnuomos sutartį, žemę naudojo pagal paskirtį: ją pagerino, paruošė 2021 m. pavasario sėjai ir apsėjo, patirdamas protingų ir būtinų išlaidų ir tuo pačiu nuostolių, įskaitant ir negautą pelną. Atsakovė, nepripažindama skolos, teigia turėjusi teisę žemę subnuomoti ieškovui, tačiau tokie jos argumentai nepagrįsti: CK 6.553 straipsnis numato, kad žemės nuomininkas, gavęs rašytinį nuomotojo sutikimą, turi teisę išsinuomotą žemę subnuomoti pagal žemės nuomos sutartyje nustatytus reikalavimus ir sąlygas. Žodinio sutikimo įstatymas nenumato. Tuo tarpu atsakovės ir žemės savininkės sudaryta sutartis reikalavo, kad nuomotoja (atsakovė) apie subnuomą praneštų raštu arba elektroniniu paštu, taigi šias aplinkybes atsakovė privalo įrodyti rašytiniais dokumentais. Įstatymas taip pat numato, kad žemės subnuomos sutartis sudaroma laikantis žemės nuomos sutarčiai nustatytų reikalavimų. Lietuvos Respublikos CK 6.547 straipsnis numato, kad žemės nuomos sutartis turi būti rašytinė. Šalys gali panaudoti ją prieš trečiuosius asmenis tik įregistravusios ją viešame registre įstatymų nustatyta tvarka. Atsakovė teigia nuo 2019 m. rugsėjo 20 d. nuomojusi žemę žodinės nuomos sutarties pagrindu, tačiau tokia sutarties forma nėra leidžiama įstatymo; be to, atsakovė nepateikia jokių duomenų, patvirtinančių savo teiginius, o bylos faktai (žemės savininkės mirtis) leidžia spręsti, jog atsakovė tokių duomenų pateikti negali, nes atsakovės nurodomos aplinkybės neegzistavo. Remiantis CK 6.490 straipsnio 4 dalimi, pagal kurią kai nuomos sutartis negalioja, nebegalioja ir subnuomos sutartis. CK 6.547 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad šalys gali panaudoti žemės nuomos sutartį prieš trečiuosius asmenis tik įregistravusios ją viešajame registre įstatymų nustatyta tvarka. Šie teisės aktai paneigia atsakovės teiginius apie nuomos sutarties galiojimą subnuomos sutarties (galiojimo) metu. Atsakovė teigia turėjusi būti informuota apie sutarties nutraukimą prieš 8 mėnesius ir remiasi nuomos sutarties 7.2 punktu, tačiau nagrinėjamu atveju nuomos sutartis pasibaigė ne jos nutraukimu ir ne dėl nuomininko padarytų pažeidimų, kurie nurodomi nuomos sutarties 7.1.1., 7.1.2 punktuose, bet sukakus nuomos sutarties terminui, t. y. pagal 6.562 straipsnio 1 dalies 1 punktą. Žemės nuomos sutarties pabaigą reglamentuojantis CK 6.562 straipsnis nenumato galimybės taikyti CK 6.481 straipsnyje nurodytas sąlygas. Ieškovas nurodė neprieštaraujantis, kad ginčo teisiniai santykiai būtų kvalifikuoti taikant nepagrįsto praturtėjimo institutą ir šiuo pagrindu priteisiant 5 380 Eur. Ieškovas taip pat nurodė, kad atsakovė pažeidė subnuomos sutarties sąlygas ir dėl to ieškovas patyrė nuostolius, tarp jų ir 5 380 Eur be pagrindo sumokėtų lėšų pavidalu. Nuostoliai kilo dėl atsakovės neteisėtų veiksmų (sutarties pažeidimo), dėl ieškovo patirtų nuostolių kalta atsakovė, nuostolių dydis yra aiškus, tarp atsakovės neteisėtų veiksmų ir nuostolių atsiradimo yra tiesioginis priežastinis ryšys, todėl nuostoliai priteistini.

3. Atsakovė su ieškiniu nesutiko. Nurodė, kad sutarties galiojimo klausimas nebuvo keliamas iki 2021 m. balandžio mėnesio, kai paaiškėjo, kad mirus žemės sklypo savininkei ir jos paveldėtojams nepageidaujant tęsti nuomos santykių, ieškovas nesiėmė ginti savo teisių, kaip žemės naudotojas, nors ir buvo užsėjęs pasėlį. Palaukęs subnuomos termino pabaigos ir galimai pardavęs arba nusiėmęs pasėlį, ieškovas ėmė reikalauti grąžinti už subnuomą sumokėtus pinigus, motyvuojant tuo, jog subnuomos sutartis negaliojo, nes numirė žemės sklypo savininkė ir atsirado nauji savininkai, kurie pardavė žemę tretiems asmenims. Atsakovė nurodė, kad subnuomos sutarties ieškovas nepageidavo registruoti viešame registre. Priežasčių, dėl ko nepageidavo, atsakovė nežino. Tokiu atveju, naujų sklypo savininkų motyvas, kad subnuomos sutartis negalioja tretiesiems asmenims, jei ji neįregistruota viešame registre, galimai nulėmė ieškovo apsisprendimą reikalauti grąžinti jo sumokėtus pinigus už naudotos žemės subnuomą, kurią, be kita ko, jis apmokėjo ne sutartu terminu, ne prieš pratęsiant subnuomos sutartį, o tik 2021 m. kovo mėn. Iki tol, jis naudojosi žemės sklypu, net neatsiskaitęs už nuomojamą plotą. Atsakovė žeme naudojosi nuo 2016 m. rugsėjo 19 d., kai su žemės sklypo savininke pasirašė žemės nuomos sutartį. Sutartis su atsakove nebuvo nutraukta ar pasibaigusi, kadangi su savininke žodine forma buvo sutarta dėl nuomos pratęsimo, tačiau tik 2020 metų spalio mėnesį atsakovei buvo pranešta, jog savininkė mirė. Pagal sudarytą 2016 m. rugsėjo 19 d. žemės nuomos sutarties 7.2 punktą, nuomotojas apie sutarties nutraukimą, turi įspėti prieš 8 (aštuonis) mėnesius. Tokio dokumento UAB „Agrodomus“ nėra gavusi. Paveldėtojai paveldėjimą į nuomos sutartį priėmė 2021 m. gegužės 4 d. notarine tvarka. Dėl pretenzijų kildinamų iš santykių tarp šalių pasirašiusių „2018 m. gegužės 17 d. privačios žemės subnuomos sutarties pakeitimą“ atsakovė pareiškė, jog ieškovas subnuomojamu žemės sklypu naudojosi nuo 2018 metų subnuomos sutarties sudarymo iki 2021 metų rugpjūčio, kai nusiėmė 2020 rugsėjį - spalį ir 2021 gegužę pasėtą derlių. Ieškovas galimai šį plotą deklaravo tiesioginėms išmokoms už pasėlius gauti, todėl jo reikalavimas grąžinti žemės subnuomos mokestį yra nepagrįstas ir netenkintinas. Atsakovė teigė, kad šalis siejo teisėti sutartiniai santykiai, šalys laisva valia sudarė sutartį dėl žemės subnuomos. Sutarties pratęsimas nėra naujos sutarties sudarymas. Tokiu atveju, šalys susitarė pakeisti jau sudarytą ir šalims galiojančią sutartį dar iki dokumentinio sutarties pakeitimo ir pratęsti sutartį dar vienų metų laikotarpiui. Atsakovė nurodė, kad žemės ūkio žemės nuomos sutarčių specifika ir paskirtis yra reglamentuota ne tik Civilinio kodekso, bet ir Žemės įstatymo nuostatų. Žemės įstatymo 9 straipsnio 2 dalyje įtvirtintas privalomas valstybinės žemės nuomos sutarties registravimas Nekilnojamojo turto registre. Privačios žemės nuomos atveju sutarties registravimas nėra privalomas, tačiau CK 6.547 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad šalys gali panaudoti žemės nuomos sutartį prieš trečiuosius asmenis tik įregistravusios ją viešame registre įstatymų nustatyta tvarka. Žemės nuomos registracija suteikia didesnę nuomininko interesų apsaugą. Tuo atveju, kai dėl žemės savininko mirties arba kitu teisiniu pagrindu žemės nuosavybės teisė pereina kitam savininkui, žemės nuomos sutartis galioja naujajam žemės savininkui, jeigu sutartis buvo įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre (CK 6.559 straipsnis). Atsakovė savo žemės nuomos teisę viešame registre įregistravusi buvo, o ieškovas to neatliko. Žemės įstatymo 9 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad tuo atveju, kai išnuomojama žemės ūkio paskirties žemė, žemės nuomos terminas negali būti ilgesnis, kaip 25 metai. CK 6.566 straipsnis nustato, kad kai žemės nuomos sutarties terminas pasibaigęs ir kartu su buvusiu nuomininku tokiomis pat sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys, pirmumo teisę sudaryti naują žemės nuomos sutartį turi buvęs tos žemės nuomininkas, jeigu jis tvarkingai vykdė pagal žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus. Sutarties vykdymo principai yra įtvirtinti CK 6.200 straipsnyje, t. y. šalys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai, bendradarbiauti ir kooperuotis bei vykdyti sutartį kuo ekonomiškesniu kitai šaliai būdu. CK 6.482 straipsnio 4 dalyje įtvirtinta papildoma garantija buvusiam nuomininkui vienerius metus reikalauti perduoti jam nuomininko teises ir pareigas, jei nuomotojas nepranešęs sudaro to paties daikto nuomos sutartį. Pasibaigus žemės nuomos terminui ir žemės savininkei žodžiu sutikus su atsakove pratęsti nuomos terminą dar vienam laikotarpiui, atsakovė su ieškovu dėl subnuomos termino pratęsimo taip pat susitarė, nes turėjo pagrįstų lūkesčių tęsti ilgai trunkantį santykį. Tai, kad žemės savininkė mirė, ieškovas buvo informuotas spalio mėnesį telefonu ir SMS žinutėmis, todėl galėjo nuspręsti nebetęsti subnuomos, tačiau pavasarį atliko sėjos darbus ir sumokėjo subnuomos mokestį. Atsižvelgiant į tai, kad atsakovė žemės sklypą nuomojo nuo 2016 metų, ieškovas sklypą subnuomojo nuo 2018 m. gegužės mėnesio, atsakovė nei vienos esminių sutarties pažeidimų per visą subnuomos laikotarpį nebuvo padariusi ar kaip nors pažeidusi ieškovo teises, laikytina, kad sutarčių laisvės principas neturėtų būti suprantamas ir kaip besąlyginė sutarties šalies laisvė atsisakyti sutarties, ypač, kai sutarties objektas nuo 2018 metų buvo perduotas naudotis ieškovui ir pastarasis iki 2021 metų vasaros pabaigos sklypu naudojosi, o tik tada nusprendė ginčyti subnuomos sutartį ir tuo pagrindu atgauti subnuomai sumokėtus pinigus. Žemės savininkės mirtis, galiojant sutarčiai ir/ar jos pakeitimams bei esant teisėtam lūkesčiui tęsti žemės ūkio žemės nuomos sutartį ir įgyvendinti pirmumo teisę į tokios sutarties pratęsimą, nepaneigia. CK 6.559 straipsnis nustato, kad, kai dėl žemės savininko mirties arba kitu teisiniu pagrindu žemės nuosavybės teisė pereina kitam savininkui, taip pat, kai pasikeičia valstybinės žemės nuomotojas, žemės nuomos sutartis galioja naujajam žemės savininkui arba valstybinės žemės nuomotojui, jeigu sutartis buvo įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre. Tokiu atveju sutarties šalių teisių ir pareigų apimtis nesikeičia, o pirmesnįjį savininką bei nuomotoją pakeitęs naujasis savininkas sutarties tęstinumo pagrindu perima visas pirmesniajam savininkui priklausiusias tiek pareigas, tiek ir teises. Lietuvos Aukščiausias Teismas yra išaiškinęs, kad žemės nuomos sutarties galiojimo tęstinumas pasikeitus nuomotojui reiškia ir tai, kad ji toliau galioja tomis pačiomis sąlygomis (2012 m. balandžio 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-225/2012). Atsakovo nuomone, jo teisė tęsti nuomos sutartį nebuvo nuginčyta. Subnuomos sutarties šalys įgyvendinamos sutarties laisvės principą susitarė dėl jos tęstinumo. Tokiu atveju sutartinės nuostatos galiojusios iki sutarties pratęsimo visa apimtimi yra galiojančios ir pratęsimo laikotarpiui. Reikalavimas priteisti subnuomos mokestį, kuris yra gautas neva neteisėtai ar neturint subjektinės teisės yra nepagrįstas, nesąžiningas ir neteisėtas, ypač, kai pats ieškovas realiai naudojosi žeme, ją dirbo. Sudarydamas žemės ūkio nuomos ar subnuomos sutartį, asmuo neįgyja jokių teisių reikalauti iš žemę išnuomojusio ar subnuomojusio asmens jokių kompensacijų, jei žemės ūkio veiklos rezultatas buvo nepakankamas, jei pasėliai buvo sunaikinti stichinių nelaimių, trečiųjų asmenų veiksmais ar pačio nuomininko pasirinkta veikla neatnešė nuomininkui ar subnuomininkui ekonominės naudos. Šiuo metu, ieškiniu yra reikalaujama grąžinti pinigines lėšas sumokėtas už žemės naudojimą, kai ieškovas pasinaudojo žeme.